Зміст.
Введення ------------------------------------------------- ---------------------- 3
1. Теоретичні основи інвестицій. Регулювання інвестиційної діяльності на ринку нерухомості ------------------------------------------ 4 < br /> 2. Аналіз сучасного стану Департаменту інвестиційних програм будівництва м. Москви ---------------------------------------- ------ 22
3. Напрямки вдосконалення методів і засобів, що використовуються Департаментом інвестиційних програм будівництва м. Москви --- 29
Висновок ------------------------------------------------- -------------------- 32
Список літератури ------------------------------------------------ ----------- 33
Програми ------------------------------------------------- ------------------- Введення.
Ключова проблема російської економіки за оцінкою більшості вітчизняних і закордонних економістів - інвестиції. Саме майбутнє Росії багато в чому залежить від того, наскільки успішно вдасться сьогодні збільшити її конкурентні переваги за рахунок ефективного використання всіх без виключення інвестиційних можливостей. Тільки через впровадження сучасних форм управління та міжнародних стандартів ведення бізнесу в кожній галузі можна забезпечити формування сприятливого інвестиційного клімату та ділового середовища в цілому по країні, створити умови для використання передових технологій виробництва на благо всіх соціальних груп і прошарків населення.
Будівельний комплекс на даний момент є одним з небагатьох секторів вітчизняної реальної економіки, в якому можливе ефективне перетворення вільних фінансових коштів населення і підприємств всіх форм власності в інвестиційні ресурси, в надійні і високоприбуткові капіталовкладення. Тим самим за рахунок інвестування в будівництво досягається одночасне рішення одразу трьох стратегічних цілей розвитку сучасного російського суспільства - фінансових, виробничих і соціальних. Ось чому дана тема є найбільш актуальною на сьогоднішній день, як у Москві, так і Росії в цілому.
Об'єктом дослідження роботи є державне регулювання інвестиційної діяльності в галузі житлового будівництва.
Предмет дослідження - методи і засоби, що використовуються Департаментом інвестиційних програм будівництва (Діпсі) м. Москви.
Як цілі даної курсової роботи виступає розгляд інвестиційно-будівельного комплексу через функціональні органи виконавчої влади (на прикладі Діпсі).
Тому основними завданнями роботи є: вивчення теоретичних основ інвестиційних процесів, аналіз сучасного стану Департаменту інвестиційних програм будівництва м. Москви і його діяльності та визначення шляхів вдосконалення управління даною галуззю.
1. Теоретичні основи інвестицій. Регулювання інвестиційної діяльності на ринку нерухомості.
1.1. Поняття та види інвестицій.
Рівень інвестицій робить істотний вплив на обсяг національного доходу суспільства; від обсягу, стану інвестиційного процесу залежить вирішення багатьох соціально-економічних завдань, пов'язаних із забезпеченням економічного зростання, відповідності структури капіталу і виробництва змінюється кон'юнктурі ринку, зростання життєвого рівня населення, конкурентоспроможності господарюючих суб'єктів та країни в цілому, макроекономічної стабільності. Інвестиції в масштабах країни визначають процес розширеного відтворення. Будівництво нових підприємств, а, отже, і створення нових робочих місць залежать від процесів інвестування, або капіталоутворення.
Термін «інвестиції» походить від латинського слова «invest», що означає вкладати.
У законодавстві Російської Федерації інвестиції визначені як «грошові кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери, технології, машини, устаткування, ліцензії, у тому числі і на товарні знаки, кредити, будь-яке інше майно або майнові права, інтелектуальні цінності , що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності з метою одержання прибутку (доходу) і досягнення позитивного соціального ефекту »1.
Аналогічна за змістом формулювання міститься і в новому Законі «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у формі капітальних вкладень» від 25 лютого 1999 р., з прийняттям якого втратив чинність колишній законодавчий акт. Інвестиції в ньому визначаються як грошові кошти, цінні папери, інше майно, у тому числі майнові права, інші права, що мають грошову оцінку, що вкладаються в об'єкти підприємницької та (або) іншої діяльності з метою отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту.
У новому законодавчому документі, що має на відміну від колишнього більш конкретну спрямованість (сфера капітальних вкладень), уточнено поняття не тільки інвестицій, але і капітальних вкладень, які розглядаються як форма інвестицій, що представляє собою інвестиції в основний капітал (основні засоби), в тому числі витрати на нове будівництво, розширення, реконструкцію і технічне переозброєння діючих підприємств, придбання машин, обладнання, інструменту, інвентарю, проектно-вишукувальні роботи та інші витрати.
У цілому інвестиції виражають всі види майнових та інтелектуальних цінностей, які направляють в об'єкти підприємницької діяльності, в результаті якої формується прибуток (доход) або досягається інший корисний еффект2.
Інвестиції діляться на виробничі та фінансові. Виробничі інвестиції представляють собою вкладення коштів у матеріальні та нематеріальні активи підприємств. З їх допомогою оновлюється діюче устаткування, розширюється виробництво, здійснюється науково-технічний прогрес, готуються кадри, і розвивається людський капітал, виконуються державні інвестиційні програми та замовлення. Фінансові інвестиції мають на меті капіталізацію доходів, використання таких фінансових інструментів, як акції, облігації банківські депозити, сертифікати і т.д.
У міжнародній статистичній практиці широко використовується виділення в загальному обсязі інвестицій, що надаються державою або підприємствами однієї країни іншій, прямих і портфельних. Прямі інвестиції передбачають участь в їх управлінні або встановлення контролю над компанією за кордоном. Портфельними інвестиціями називаються вкладення капіталів в іноземні облігації, цінні папери, акції зарубіжних підприємств для отримання доходу, а не встановлення контролю за господарською діяльністю підприємства.
У інвестиції важливо те, що вони завжди орієнтовані на майбутнє. Як правило, капітальні блага, придбані за рахунок інвестицій окуплять, себе не відразу. Крім того, вони часто високоспеціалізованих. Саме ці властивості робить інвестиції ризикованими. Зазвичай шлях від креслярської дошки до повноцінного виробництва займає від трьох до п'яти років. Значить необхідно передбачити характер попиту в досить віддаленій перспективі. Особливість більшості капітальних благ полягає в тому, що вони - блага тривалого користування, з очікуваним терміном життя в 10 і більше років. Навіть коли стимули для будівництва, пов'язані з цим, розрахунки, що визначають доцільність капітальних вкладень, обов'язково враховують майбутні доходи фірми.
У зв'язку з цими особливостями інвестицій, існують п'ять «золотих» правил інвестування, які представляють предметний інтерес для всіх сфер капіталовкладень, включаючи інвестиції на ринку цінних паперів, у банківські рахунки, страхові депозити, інвестиційні фонди та нерухомість.
Перше правило: Ніколи не інвестуйте в інструмент, про який у вас немає чіткого уявлення. Інвестування, і перш за все купівля та продаж цінних паперів, - це досить бюрократизовані процес, який потрібно освоювати поетапно. Перед тим як здійснити свою першу операцію, приватний інвестор повинен постаратися засвоїти основні терміни і поняття ринку, вивчити всі документи, необхідні для здійснення операцій. У складних випадках приватний інвестор завжди може звернутися до консультанта брокерської компанії, з якою він вирішив співпрацювати, не соромитися задавати питання і записувати відповіді. Так буде набагато легше вести майбутні переговори та операції між приватним інвестором і вибраним їм фінансовим посередником.
Друге правило: Ніколи не інвестуйте, керуючись лише однією думкою. Особливо, якщо це Ваша думка. Консультації з професіоналом необхідні при вивченні інвестором можливості капіталовкладення. Приватний інвестор не повинен обмежуватися тим, щоб вислухати думку одного фахівця, він повинен постаратися обговорити свою інвестиційну стратегію з консультантами з інших консультаційних компаній.
Третє правило: Ніколи не інвестуйте під тиском. Часом люди можуть діяти імпульсивно і вкладати гроші на ринку цінних паперів під чиїмось активним тиском. Наприклад, компанія може наполегливо пропонувати високі відсотки з того чи іншого рахунку або проекту, якщо інвестор якомога швидше вкладе туди свої гроші. У ситуації, коли не вистачає часу на те, щоб все ретельно обміркувати, навіть професіонали можуть прийняти невірне рішення. Професійні розрахунки або наполегливе обговорення прибутковості пропозиції не повинні збивати приватного інвестора з пантелику. Досвідчений інвестор повинен вміти почекати стільки, скільки йому потрібно, щоб зрозуміти ситуацію, і може проконсультуватися з тими, кому він довіряє.
Четверте правило: Ніколи не інвестуйте свої останні гроші. Ринок цінних паперів - не та сфера, де слід працювати особам, які мають сильно обмеженими фінансовими можливостями. Не тільки російський фондовий ринок, а й усі закордонні ринки схильні до спаду і криз. Тому інвестор повинен бути готовий до того, що йому доведеться переживати несприятливі ситуації. Можна вкладати на російському ринку лише такий обсяг коштів, який не вплине на життєво важливі інтереси інвестора.
П'яте правило: Ніколи не інвестуйте чужі гроші. Ситуація на ринку цінних паперів змінюється постійно, і на ній діють не тільки короткострокові, а й довгострокові тенденції. Іноді котирування акцій зростають протягом досить довгого часу, і інвестори замислюються над тим, щоб позичити гроші для покупки швидкозростаючих акцій. Подібні операції можуть призвести до того, що інвестор не може передбачити різкого падіння і тривалого спаду на ринку. У цьому випадку, інвестор втратить не тільки власні кошти, а й позикові, які необхідно повертати кредиторам. Як наслідок, банкрутство такому інвестору гарантіровано3.
1.2. Правові аспекти та регулювання інвестиційної діяльності на ринку нерухомості.
У період існування жорсткої централізованої системи управління економікою вкладення коштів в нові основні або оборотні фонди, на виконання проектних робіт, в науково-технічну продукцію мало форму планованих вкладень. Це виражалося у створенні планових передумов та проектуванні. Розвиток ринкової економіки надає новий характер інвестиційної діяльності. Розвиток різноманітних форм власності, рівних умов господарювання створює нові умови для інвестування та правового регулювання цього процесу.
Для нормального розвитку економіки, для забезпечення відтворення необхідний постійний приплив коштів. Кількісне зростання інвестицій, їх напрямок у різні сфери господарювання залежать від правильної інвестиційної політики. Якісний рівень і кількісне зростання інвестицій, їх співвідношення дають уявлення про що проводиться державою інвестиційній політиці. Її метою є пошук оптимального правового регулювання інвестиційної діяльності, національних та іноземних інвесторів. Правове регулювання інвестиційної діяльності полягає у визначенні ознак суб'єктів, встановлення організаційно-правових форм ведення інвестиційної діяльності, виділення спеціальних вимог до окремих напрямків інвестиційної діяльності; регламентації порядку та умов укладання виконання договорів; встановлення меж і форм державного впливу на інвестиційні процеси.
Інвестиційна діяльність реалізується звичайно у правових формах, відповідних договорів підряду на капітальне будівництво, проектування, поставки та інших. Інвестування може відбуватися шляхом придбання акцій акціонерного товариства, вступу в товариство з вкладенням паю. Інвестиції можуть здійснюватися шляхом придбання патенту або прав користування за ліцензійним договором, придбанням товарного знаку і т.д.
Характерною рисою ринку нерухомості є наявність спеціальної нормативно-правової бази, що регламентує також і сферу інвестицій в нерухомість і будівництво. Причому роль регіональних і муніципальних нормативних актів у цій галузі більш значна, ніж в інших секторах економіки. До основних федеральних нормативно-правових актів відносяться:
- Цивільний кодекс Російської Федераціі4;
- Земельний кодекс Російської Федераціі5;
- Закон Української РСР від 26 липня 1991 р. № 1488-1 «Про інвестиційну діяльність у РСФСР» 6;
- Федеральний закон від 25 лютого 1999 р. № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у формі капітальних вкладень» 7;
- Постанова Уряду РФ від 12 листопада 1999 р. № 1249 «Про затвердження Положення про надання державних гарантій під інвестиційні проекти соціальної і народно-господарської значущості» 8.
6 липня 1991 був прийнятий закон "Про інвестиційну діяльність у РФ", а 4 липня 1991 року - закон "Про іноземні інвестиції в РФ". Згідно з цими законами інвестицією вважається вкладення коштів в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності метою якого є отримання прибутку або досягнення позитивного соціального ефекту.
Основними суб'єктами інвестиційної діяльності є: інвестори, замовники, виконавці робіт і користувачі об'єктів. Інвестором називається суб'єкт здійснює вкладення власних, позикових або залучених коштів забезпечує їх цільове використання. Замовником є суб'єкт, безпосередньо реалізує проект, який здійснює для цього всі необхідні дії в межах прав наданих інвестором. Функції замовника може здійснювати сам інвестор. Користувачами об'єктів можуть бути будь-які юридичні і фізичні особи, а також державні і муніципальні підприємства, іноземні держави та міжнародні організації, для яких створюється об'єкт інвестиційної діяльності та користування яким закріплено в договорі з інвестором.
Інвестиційний договір визначає взаємовідносини власників або власників засобів, що вкладаються в об'єкти підприємницької діяльності, взаємодія в процесі реалізації інвестиційного проекту, в розподілі доходів від подальшої експлуатації проекту, а також встановлює право на об'єкт.
Інвестор, як головна фігура інвестиційного проекту, має право самостійно визначати обсяги, характер і ефективність інвестицій; контролювати їх цільове використання; володіти, користуватися і розпоряджатися результатами інвестицій (крім випадків обумовлених в законодавстві); передачі частини своїх повноважень іншим організаціям.
Об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути: знову створювані і Модернізовані основні й оборотні кошти, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, права на інтелектуальну власність, майнові права, інші суб'єкти власності.
Держава виступає одночасно як інвестор і як ініціатор інвестиційної діяльності для задоволення інтересів суспільства. Державне регулювання інвестиційною діяльністю може виступати у формі: державних інвестиційних програм, прямого управління державними інвестиціями, податкової політики, надання фінансової допомоги на розвиток окремих територій, галузей, виробництв, фінансової, кредитної, ценообразовательной та амортизаційної політики, антимонопольної політики, приватизації об'єктів державної власності, контроль за дотриманням норм і стандартів.
Відповідно до статті 12 закону про інвестиційну діяльність рішення по державних інвестицій приймаються вищим представницьким органом на основ?? прогнозів економічного і соціального розвитку РФ, схем розвитку і розміщення продуктивних сил, науково-технічних і техніко-економічних обгрунтувань, що визначають доцільність цих інвестицій.
Фінансування здійснюється за рахунок коштів державного бюджету РФ і позабюджетних джерел, тобто від суб'єктів, що беруть участь у реалізації цих програм. Джерелом інвестицій можуть бути і кредити банків під державні гарантії.
Попередній обсяг державних капітальних вкладень встановлюється Міністерством економіки та повідомляється держзамовником. Вони, на підставі попередніх обсягів, розробляють перелік об'єктів з техніко-економічним обгрунтуванням та необхідними розрахунками. Затверджений перелік є підставою для проведення торгів підряду. Результатом проведення торгів вважається укладання державних контрактів, у яких уточнюються всі необхідні дані: вартість, терміни і т.д.
Державне регулювання інвестиційної діяльності полягає в гарантіях прав суб'єктів та захист інвестицій. Держава гарантує перш за все стабільність прав, що дуже важливо при довгострокових інвестиціях. Інвестиції можуть бути припинені лише у разі стихійних лих, визнання інвестора банкрутом, надзвичайного стану та екологічних порушеннях.
На жаль, варто зауважити, що більшість гарантій, передбачених у законі, носять декларативний характер, оскільки не розроблені механізми їх реалізації.
Відповідно до закону "Про іноземні інвестиції в РФ" іноземними інвесторами визнаються: іноземні юридичні особи, іноземні громадяни, іноземні держави та міжнародні організації. Можливості об'єктів для іноземного інвестування не обмежені - будь-які об'єкти за винятком заборонених законодавством. Крім того, в окремих випадках передбачаються додаткові вимоги до установчих документів та порядку реєстрації та проведення незалежної експертизи.
1.3. Інструменти інвестування в нерухомість.
У світовій практиці застосовується широке коло інструментів інвестування в нерухомість: іпотека, опціони, гібридні форми зобов'язань, фінансування із застосуванням оренди, лізинг, створення спільних підприємств та консорціумів інвесторів.
- Іпотека - це фінансовий інструмент, що полягає у наданні кредиту під заставу нерухомості. Строго кажучи, з позицій російського цивільного права термін «іпотека» означає заставу нерухомості, що є однією з форм забезпечення.
Відповідно до Федерального закону від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» 9, за договором про іпотеку одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченого іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржникові по цьому зобов'язанню з вартості заставленого нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за винятками, встановленими Федеральним законом.
- Опціон на купівлю (продаж) нерухомості - це право, але не зобов'язання, купити (продати) певний об'єкт власності за обумовленою ціною протягом певного терміну. Як правило, це приватна операція між покупцем і продавцем, при якій опціони реалізуються на один будинок або групу. Власник нерухомості пропонує опціон для того, щоб зацікавити покупця у здійсненні інших, додаткових шляхів фінансування угоди, наприклад, в отриманні більшого кредиту по заставній на пільгових умовах (що має місце у випадку так званих гібридних зобов'язань). Якщо вартості нерухомості не перевищила ціну виконання опціону до закінчення його терміну, опціон вважається нічого не стоїть, а якщо перевищила, то він коштує певну частку зростання вартості нерухомості, яка визначається умовами договора10.
- Гібридні форми зобов'язань при фінансуванні нерухомості - це, наприклад, поєднання іпотечного кредиту і опціону. Держатель колл-опціону забезпечує власнику нерухомості фінансування першої заставної за більш пільгових умовах в порівнянні зі середньо, і отримує опціон на підвищення вартості нерухомості в майбутньому. Перша застава, забезпечена інвестором гібридної іпотеки, часто дає власникові більше коштів, ніж перша заставна без опціону, і має більш низькі процентні ставки. Умови опціону (з урахуванням майбутнього підвищення вартості нерухомості) значно варіюють.
- Право переважної оренди землі створюється, коли права на нерухому власність поділяються на обмежене право володіння будівлею на основі оренди (наприклад право бути орендарем і передавати в суборенду) і право власності на землю. У світовій практиці перше право часто поширюється на строк від 10 до років, протягом якого володар права оренди має свободу відповідальність використовувати нерухомість так, як якби він був власником. В кінці строку оренди власник землі приймає володіння будинком. Власник будівлі на правах оренди регулярно сплачує орендну плату. Якщо плата не вноситься, власник землі може прийняти володіння повною нерухомістю. Тому оренда має перевагу перед орендою будівлі. Іноді власник землі залежить від джерел фінансування володіння на основі оренди. У цьому випадку оренда землі називається субординований.
- Лізинг нерухомості - це довгострокова оренда нерухомості на термін, який можна порівняти з терміном корисної життя об'єкта нерухомості (близько 30 років). Це самий довгостроковий вид лізингу у світовій класифікації, він передбачений також і російського законодавства про лізинг. Відповідно до ст. 3 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. № 164-ФЗ «Про лізинг» предметом лізингу можуть бути будь-які неспоживна речі, у тому числі підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме і нерухоме майно, що може використовуватися для підприємницької діяльності. Однак предметом лізингу не можуть бути земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також майно, яке заборонене для вільного обігу або для якого встановлено особливий порядок звернення.
Використання різних інструментів інвестування в дохідну нерухомість в цілому спрямована на диверсифікацію ризику та отримання максимально можливих доходів при стабільному рівні ризику.
1.4. Інвестиційне проектування: практика і реалізація.
Зараз в Росії практично немає підприємств, які володіють достатнім обсягом грошових коштів, які вони б могли інвестувати у власне виробництво. Їх можна отримати за допомогою залучення потенційних інвесторів капіталовкладень під конкретні інвестиційні проекти.
Прийняття рішення про інвестування проекту завжди обумовлена цілями, поставленими підприємством. У першу чергу, це досягнення запланованого обсягу прибутку, виробництво нової продукції або нового виду послуг, збільшення обсягу продажів, частки контрольованого підприємством ринку, підтримка вже досягнутого положення на ринку, збільшення продуктивності праці.
Особливістю російської економіки в даний час є величезна кількість підприємств, що потребують модернізації. На думку експертів на заміну активної частини основного капіталу з урахуванням одного лише фізичного (без урахування морального) зносу потрібно близько 350 млрд. доларів. При цьому значні кошти потрібно витратити на оцінку стану існуючих потужностей.
Величезний дефіцит інвестицій унеможливлює одночасну модернізацію всього основного капіталу підприємств. Цим пояснюється необхідність поділу всіх потужностей, які потребують модернізації, на першорядні і другорядні по терміновості.
Всі інвестиційні проекти, що здійснюються в Росії, можна розділити на 3 групи: вкладення коштів в нове підприємство; модернізація старого (вже існуючого) підприємства; вкладення коштів в оборотний капітал (у поточні "потреби").
Усіх інвесторів можна розділити на внутрішніх і зовнішніх. Всередині країни фінансуванням інвестиційних проектів займаються, в основному, великі інвестиційні фонди (у Росії їх поки мало), інвестиційні компанії та банки.
Більшість російських проектів потребує таких обсягів капіталовкладень, які можуть зробити лише іноземні інвестори. Залучення інвестицій з-за кордону тим більш привабливо, що вони, як правило, виявляються менш дорогими, ніж ресурси внутрішніх російських вкладників.
Як внутрішні, так і зарубіжні інвестори при ухваленні рішення про капіталовкладеннях враховують рейтинг регіону, де розташований об'єкт інвестування. На сьогоднішній день є найбільш привабливою для припливу інвестицій Москва. Одним з основних її переваг є прийняття мерією Москви деяких доповнень до всеросійському законодавства, які роблять інвестиції менш ризиковими і більш вигідними.
Одним із визначальних критеріїв для інвестора при виборі інвестиційних проектів є компетентно складений бізнес-план. Його структура буде залежати від типу інвестиційного проекту.
У випадку модернізації вже існуючого виробництва можуть виникнути труднощі, пов'язані зі старими боргами та іншими розрахунками інвестиційного об'єкта. У бізнес-плані має бути передбачено порядок розрахунків з дебіторами.
Коли мова йде про нове підприємство, особливу увагу потрібно приділити маркетингових досліджень. При інвестуванні оборотного капіталу складання бізнес-плану менш трудомістко - упор робиться виключно на фінансове планування.
Інформація, що міститься в будь-якому бізнес-плані інформація повинна бути складена на основі об'єктивних даних, адекватної реальності, своєчасною, несуперечливою, не надмірною, повної та достатньої для прийняття рішення про інвестування.
1.5. Джерела фінансування інвестиційних проектів.
Відомо, що інвестиційні проекти вимагають чималих витрат. Особливо проекти, реалізовані в сфері нерухомості. Зважаючи самим надійним вкладенням капіталу, нерухомість стає і самим фінансовоемкім. Серйозною проблемою стає пошук коштів на початковому етапі, коли у проект не вірить ніхто, окрім автора ідеї. Практика показує, що фінансові партнери з'являються пізніше, коли вже вкладено близько третини від загальної суми інвестицій.
Інвестиційні проекти в сфері нерухомості можна розділити на дві категорії. Одні фінансуються, що називається, «зі своєї кишені», інші - за рахунок залучення кредитних ресурсів.
Однак, потреба в додаткових грошових ресурсах може виникнути не тільки у випадку повної відсутності власних коштів. Кредит може знадобитися, наприклад, якщо з'являються додаткові, не враховані раніше будівельні та фінансові ризики. Іншим приводом звернутися за фінансовою допомогою може стати відмова одного або декількох співінвесторів від своїх зобов'язань з фінансування проекту.
Як можна вступити в такому випадку?
На реалізацію проекту можна взяти кредит, залишаючись при цьому єдиним інвестором.
Можна залучити співінвесторів на правах пайової участі в будівництві з подальшим перерозподілом площ.
І, нарешті, можна переуступити права на закінчення будівництва об'єкта іншому інвестору.
Загалом інвестиційні проекти в сфері нерухомості, які вимагають залучення фінансів ззовні можна, знову таки, розділити на дві категорії: проекти, в яких кредитування ведеться з нульовій стадії будівництва, з самого початку, і проекти, де кредит з'являється тоді, коли об'єкт нерухомості частково готовий.
Як показує практика, в першому випадку, отримання банківських кредитів практично неможливо, за винятком випадків, коли у Позичальника є інше надійне забезпечення. Зазвичай подібні спроби закінчуються продажем підприємства, на яке оформлено вся погоджувальна і проектно-кошторисна документація, іншому інвестору.
Необхідний мінімум для отримання кредиту в другому варіанті - стовідсоткова готовність проекту та дозволів, а також наявність власного внеску в проект.
Уявімо, що кредит вже отримано. Тепер інвестор-девелопер може йти шляхом оптимізація відсотків або паралельного вкладення в проект кредитних і власних коштів.
Незалежно від причин виникнення потреби у додатковому фінансуванні, проект, вже знаходиться на стадії реалізації більш привабливий для банків. Тут виникає менше ризиків: сам об'єкт незавершеного будівництва може виступати в якості застави, завершення будівництва вимагає менше часу, отже, кредити будуть більш короткими. Але при оформленні подібних договорів застави та їхню оцінку виникають деякі нюанси, головний з яких - ідентифікація прав власності на об'єкт незавершеного будівництва. У більшості випадків інвестор набуває права власності на об'єкт нерухомості тільки після його введення в експлуатацію. Тоді, предметом застави можуть виступати майнові права на нерухомість, право власності на яку буде отримано в майбутньому, а протягом періоду будівництва інвестор може укладати інвестиційні контракти з іншими співінвесторами, за яким право власності повинна буде перейти до нових власників, які можуть навіть не знати про те, що їхнє право на отримання у власність об'єкта нерухомості обтяжене кредитними зобов'язаннями.
Крім того, місцеві органи влади можуть поставити жорсткі умови по відведенню землі, суворо лімітіруя термін будівництва або вимагаючи викупу земельної ділянки у власність, що значно підвищить витратну частину проекту. У разі невиконання цих умов забудовнику загрожує втрата прав на використання цієї ділянки або, як мінімум, штрафні санкції.
Таким чином, ризики банків при кредитуванні проектів, пов'язаних з будівництвом під заставу незавершеного будівництва, є досить високими. Забезпеченням за такими кредитами можуть виступати корпоративні права на підприємство, на яке оформляється вся проектно-кошторисна та погоджувальна документація, не веде будь-якої іншої фінансово-господарської діяльності.
Функції банків при фінансуванні подібних проектів не можуть обмежуватися видачею кредиту та оформленням договору застави. З боку банків необхідний високоякісний моніторинг цих кредитів, участь в управлінні проектом, обов'язковий контроль над будівництвом та поточного фінансово - господарською діяльністю підприємства.
Головною проблемою для забудовників є наявність довгострокових і дешевих кредитних ресурсів. У нашій практиці, одним з найефективніших інструментів фінансування такого роду проектів є Кредитна лінія ЄБРР на розвиток малого та середнього бізнесу.
Проте, і тут отримання кредиту аж ніяк не безпроблемне. Так страхування будівельних ризиків в наших умовах є малоймовірним, оцінка об'єкту незавершеного будівництва - застави, нижче необхідної величини кредитних ресурсів. Плюс має також обмеження за вартістю проектів, а щоб виплатити відсотки по кредиту до здачі об'єкта в експлуатацію інвестору доводиться витрачати власні кошти, які могли б бути вкладені в проект, відсутня чітко вивірена будівельна кошторис, що коректується, як правило, у більшу сторону. < br /> Ще однією проблемою може стати те, що частка власного внеску девелопера повинна бути не менше 30%.
Вже стало зрозумілим, що впорається з усім спектром таких питань підрозділам банків, інвесторів і забудовників стає досить важко, і не всі з них можуть робити це самостійно. Із зростанням кількості девелоперських проектів у сфері нерухомості все більше активізується попит на послуги професійних профільних консультантів. Адже, для вирішення подібних задач необхідні консультанти із знаннями і практичним досвідом у сфері ринку нерухомості, оцінки нерухомості, Инжиринг, архітектури і будівництва, а також фінансового аналізу і моделювання. У таких фірмах спочатку, проекти проходять відповідну правову, економічну та будівельно-архітектурну експертизу, де:
- Юристи визначають легітимність проекту і його «слабкі» місця, статус земельної ділянки, виділеної під будівництво, а також ризики, які можут виникнути при отриманні права власності на побудований об'єкт;
- Інжирінгової служби проводять будівельну експертизу об'єкту, вивчають геодезію земельної ділянки, можливість отримання необхідних технічних умов для будівництва, реальність узгодження і виконання архітектурно-будівельного проекту, а також вивчають відповідність представленої кошторису на будівництво поточним ринковим параметрам;
- Ріелтори разом з оцінювачами надають фінансистам достовірну інформацію, підкріплену аналогами, про вартість земельної ділянки та права переуступки проекту іншому інвестору у разі його вимушеної 'згортання', про можливі ціни реалізації побудованих площ на різних етапах будівництва та за умови введення об'єкта в експлуатацію; < br /> - Фінансові аналітики, у свою чергу, розраховують інвестиційну привабливість проекту.
Таким чином, докорінно змінюється звичний статус ріелтора: з брокера з купівлі-продажу та оренди нерухомості він перетворюється на професійного консультанта на ринку інвестицій у нерухомість.
Таким чином в цьому розділі описується категоріальний апарат даного виду діяльності, розглядаються правові аспекти та регулювання інвестицій на ринку нерухомості.
Термін «інвестиція» почав використовуватися у вітчизняній літературі починаючи з 80-х років, тобто інвестиційний процес в Росії - досить молоде явище в економіці країни. І, хоча нормативно-правова база сформувалася, вона вимагає розробки конкретної програми подальшого вдосконалення інвестиційного клімату в Росії для прийняття управлінських рішень. На макроекономічному рівні мета розробки такої програми - підвищення інвестиційної активності та залучення коштів вітчизняних та зарубіжних фірм за ключовими напрямами російської економіки, зростання загальноекономічної та комерційної ефективності інвестицій за всіма формами власності, раціональне розміщення інвестиційних ресурсів та зниження ступеня ризику інвестування в російській економіці.
Створення сприятливого клімату для діяльності іноземного та вітчизняного капіталу в Росії - ключовий фактор для формування позитивного іміджу країни в очах інвесторів. Причому цей процес повинен йти в рамках чітко і конкретно сформульованої державної політики щодо залучення інвестицій, що включає як інституційні, так і адміністративні заходи на федеральному та регіональному рівнях.
Держава повинна встановлювати правила гри в економіці. Їх стабільність, передбачуваність, відображення в них принципів чесної конкуренції - це якраз те, чого чекають інвестори в Росії.
2. Аналіз сучасного стану Департаменту інвестиційних програм будівництва м. Москви.
Як вже зазначалося раніше, інвестори при ухваленні рішення про капіталовкладеннях враховують рейтинг регіону, де розташований об'єкт інвестування. На сьогоднішній день є найбільш привабливою для припливу інвестицій Москва. «Найбільш