Тема:
"ДОГОВІР ЛІЗИНГУ.
ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІ.
ДОГОВІР ПОЗИКИ."
План:
Вступ 3
Договір лізингу 4
Поняття договору лізингу 4
Зміст договору лізингу 6
Предмет договору лізингу 9 суб'єкти договору лізингу 11
Права та обов'язки учасників договору лізингу 13
Ціна договору лізингу 17
Оренда нерухомості 20
Особливості оренди нерухомого майна 20
Характеристика деяких договорів
оренди нерухомості. 24
Договір оренди будівель і споруд. 24
Договір оренди підприємств. 35
Договір позички 40
Поняття та правове регулювання договору позички 40
Зміст і виконання договору позики 44
Зміна, розірвання і припинення договору позики 49
Закнюченіе 53
Список джерел та літератури: 54
Нормативні акьі: 54
Література: 57
Введення
Договори лізингу, оренди нерухомості та позики об'єднує однеобставина: їх основна спрямованість на передачу майна підтимчасове користування. Саме передача майна (хай і на різнихумовах) становить основний елемент предмета зобов'язань, що випливають зцих договорів.
Названі договори юридично оформлюють особливу, самостійну групуекономічних відносин товарообміну, в рамках якої господарські абоінші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасового переходудо них матеріальних благ. У цих випадках одні особи дозволяють іншим особам навідомих умовах господарську або іншу експлуатацію свого майна,одночасно зберігаючи за собою право власності або інше речове право нанього.
Договір лізингу
Поняття договору лізингу
Договір фінансової оренди (лізингу) є різновидом договоруоренди і регулюється § 6 гл. 34 (ст. 665 - ст. 670) ГК РФ [1]. Статтею 625
ЦК України встановлено, що до договору фінансової оренди застосовуються загальніположення про оренду, встановлені статтями 606-624 ГК України, якщо іншеспеціально не встановлено у § 6 гл. 34 ГК РФ. З іншими різновидамиоренди договір лізингу об'єднує те, що майно передаєтьсяорендодавцем орендарю у тимчасове оплатне володіння та користування.
Порівняльний аналіз ст. 606 та ст. 665 ГК РФ дозволяє говорити про те, щов оренді в деяких випадках користування майном можливе без йогопередачі у володіння орендарю, у лізингу ж використання майназавжди припускає його передачу орендарю у володіння.
Відносини, що виникають з приводу фінансової оренди, регулюються такожнормами спеціального Федерального закону «Про лізинг» [2]. Питанняміжнародного фінансового лізингу відображені в Конвенції УНІДРУА проміжнародний фінансовий лізинг, до якої приєдналася і Росія [3].
Договір фінансової оренди (договір лізингу) - цивільно-правовоїдоговір, відповідно до якого орендодавець зобов'язується придбати увласність вказане орендарем майно у певного продавця їм інадати орендарю це майно за плату в тимчасове володіння такористування для підприємницьких цілей. У цьому випадку орендодавець ненесе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Разом з тимчинне цивільне законодавство допускає здійснення виборупродавця і придбаного майна орендодавцем, якщо це передбаченодоговором.
Договір фінансової оренди є двостороннім, взаємним,консенсуальних, оплатним, строковим.
У Законі про лізинг передбачено, що договір лізингу може включатиумови з надання лізингодавцем додаткових послуг та проведеннядодаткових робіт.
Додаткові послуги або роботи безпосередньо пов'язані зреалізацією договору лізингу і можуть надаватися лізингодавцем як допочатку користування, так і в процесі користування предметом лізингулізингоодержувачем. Перелік, обсяг і вартість додаткових послуг
(робіт) визначаються угодою сторін.
Зміст договору лізингу
Зміст договору лізингу наведено в ст. 15 Закону про лізинг,розглянемо його детальніше.
1. Договір лізингу незалежно від терміну укладається в письмовій формі.
Відповідно до п. 3 ст. 609 ЦК РФ, договір оренди майна,що передбачає перехід в подальшому права власності на цемайно до орендаря, полягає у формі, передбаченої для договорукупівлі-продажу такого майна. Згідно з п. 1 ст. 161 ГК РФ [4] угодиюридичних осіб між собою повинні здійснюватися у простій письмовій формі.
Ніяких інших загальних вимог до форми договору чинне цивільнезаконодавство не містить.
Разом з тим для договору продажу нерухомості ст. 550 ГК РФвстановлено вимогу, згідно з яким такий договір повинен бутиукладений у письмовій формі шляхом складання одного документа,підписаного сторонами. При цьому недотримання форми договору купівлі-продажунерухомості спричиняє його недійсність. Крім того, п. 2 ст. 609 ГК РФвстановлено, що договір оренди нерухомого майна підлягає обов'язковійдержавної реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
2. Для виконання своїх зобов'язань за договором лізингу суб'єктилізингу укладають обов'язкові та супутні договори.
До обов'язкових договорами відноситься договір купівлі - продажу. Однією зособливостей фінансової оренди є те що, згідно зі ст. 667 ГК РФ,орендодавець, набуваючи майно для орендаря, повинен повідомитипродавця про те, що майно призначене для передачі його в орендупевній особі. При цьому чинним цивільним законодавством невстановлено, в якій формі має бути зроблене таке повідомлення. Цеможе бути зроблено або шляхом включення відповідного пункту в договірміж лізингодавцем і постачальником, або за допомогою спеціального листа.
До супутніх договорів відносяться договір про залучення грошовихкоштів, договір застави, договір гарантії, договір поруки та інші.
3. У договорі лізингу повинні бути зазначені дані, що дозволяютьвиразно встановити майно, яке підлягає передачі лізингоодержувачу вЯк предмет лізингу. При відсутності цих даних у договорі лізингуумова про предмет, що підлягає передачі в лізинг, вважається непогодженим сторонами, а договір лізингу не вважається укладеним.
4. На підставі договору лізингу лізингодавець зобов'язується:
- придбати у певного продавця у власність певне майно для його передачі за певну плату на певний термін як предмет лізингу лізингоодержувачу;
- виконати інші зобов'язання, випливають із змісту договору лізингу.
5. За договором лізингу лізингоодержувач зобов'язується:
- прийняти предмет лізингу в порядку, передбаченому зазначеним договором лізингу;
- виплатити лізингодавцю лізингові платежі в порядку і в строки, які передбачені договором лізингу;
- по закінченні терміну дії договору лізингу повернути предмет лізингу, якщо інше не передбачено зазначеним договором лізингу, або придбати предмет лізингу у власність на підставі договору купівлі - продажу;
- виконати інші зобов'язання, що випливають зі змісту договору лізингу.
6. У договорі лізингу можуть бути обумовлені обставини, якісторони вважають незаперечним і очевидним порушенням зобов'язань і яківедуть до припинення дії договору лізингу та вилучення предмета лізингу.
7. Договір лізингу може передбачати право лізингоодержувачапродовжити термін лізингу зі збереженням чи зміною умов договорулізингу.
Предмет договору лізингу
Відповідно до ст. 666 ГК РФ і ст. 3 Закону про лізинг, предметомдоговору фінансової оренди можуть бути будь-які неспоживна (тобто нещо піддаються в процесі виробництва будь-якої обробки абопереробки, в результаті яких повністю або частково втрачають своюнатурально-речову форму) речі, у тому числі підприємства та іншімайнові комплекси, будівлі, споруди, устаткування, транспортнікошти та інше рухоме і нерухоме майно, яке можевикористовуватися для підприємницької діяльності.
Це вимога пов'язана з тим, що, згідно зі ст. 622 ГК РФ, приприпинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майнов тому стані, в якому він його одержав (з урахуванням нормального зносу).
Предметом лізингу не можуть бути земельні ділянки та інші природніоб'єкти, а також майно, що федеральними законами заборонено длявільного обігу або для якого встановлено особливий порядок звернення.
Заборона на передачу в лізинг земельних ділянок та інших природнихоб'єктів зумовлений загальним обмеженням оборотоздатності зазначенихоб'єктів чинним цивільним законодавством (див. п. 3 ст. 129 та п. 2ст. 607 ГК РФ). Варто зазначити, що земельні ділянки (відповідно доп. 1 ст. 260 ГК РФ) можуть стати предметом договору оренди, але не можуть бутипредметом такої його різновиди, як договір лізингу.
Передача орендарю предмета договору фінансової оренди проводиться
(за п. 1 ст. 668 ГК РФ) безпосередньо продавцем за місцезнаходженняморендаря (якщо інше не встановлено договором). Пунктом 2 ст. 668 ГК РФорендарю надано право вимагати розірвання договору тавідшкодування збитків у разі, якщо за обставинами, за які відповідаєорендодавець, майно, що є предметом договору фінансової оренди,не передано орендареві у встановлений договором термін (якщо в договорітакий термін не зазначений, то в розумний строк).
суб'єкти договору лізингу
Суб'єктний склад учасників договору лізингу визначений у ст. 4 Законупро лізинг і складається з лізингодавця, лізингоодержувача, продавця.
Лізингодавець - фізична або юридична особа, яка за рахунокзалучених чи власних грошових коштів набуває в ході реалізаціїдоговору лізингу у власність майно й надає його якпредмета лізингу лізингоодержувачу за певну плату, на певнийстрок і на певних умовах у тимчасове володіння й у користування зпереходом або без переходу до лізингоодержувача права власності напредмет лізингу. Федеральним законом від 29.01.2002 N 10-ФЗ [5] визнанатакою, що втратила чинність стаття 6 Закону про лізинг, відповідно до якоїлізингова діяльність здійснювалася на підставі дозволів (ліцензій).
Таким чином, в даний час лізингодавець має загальноїправоздатністю.
Лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка ввідповідно до договору лізингу зобов'язана прийняти предмет лізингу запевну плату, на певний строк і на певних умовах підтимчасове володіння й у користування відповідно до договору лізингу.
Продавець - фізична або юридична особа, яка відповідно додоговором купівлі - продажу з лізингодавцем продає лізингодавцю вобумовлений термін майно, що є предметом лізингу. Продавець зобов'язанийпередати предмет лізингу лізингодавцю чи лізингоодержувачу відповіднодо умов договору купівлі - продажу. Продавець може одночасно виступатив якості лізингоодержувача в межах одного лізингового правовідносини.
Закон про лізинг встановлює, що будь-який із суб'єктів лізингу можебути резидентом Російської Федерації або нерезидентом Російської Федерації.
До основних форм лізингу відносяться внутрішній та міжнародний лізинглізинг. При здійсненні внутрішнього лізингу лізингодавець ілізингоодержувач є резидентами Російської Федерації. Приздійсненні міжнародного лізингу лізингодавець чи лізингоодержувачє нерезидентом Російської Федерації.
Права та обов'язки учасників договору лізингу
Вельми важливою з практичної точки зору є опрацювання влізинговому угоді питань, пов'язаних з відповідальністю заневиконання або неналежне виконання лізингового зобов'язання, а такожрозірванням договору лізингу.
У імперативній формі ГК РФ визначив наступні основні обов'язкиучасників лізингового договору.
Лізингодавець зобов'язаний:
. купити майно;
. повідомити продавця про те, що купується майно призначене для передачі його в лізинг визначеній особі;
. надати майно в тимчасове володіння та користування лізингоодержувачу.
Лізингоодержувач зобов'язаний:
. використовувати лізингове майно тільки в підприємницьких цілях, у відповідності з його призначенням і вимог договору;
. робити лізингові платежі в порядку і в терміни, встановлені договором.
Решта питань сторони можуть врегулювати в договорі лізингу самі.
Наприклад, хто несе відповідальність за вибір предмета лізингу та продавця;чи відповідає лізингодавець перед лізингоодержувачем за виконання продавцемвимог, що випливають із договору купівлі-продажу; чи зобов'язаний лізингодавецьсам передати лізингоодержувачу предмет лізингу; хто і з якого моментунесе ризик випадкової загибелі або випадкового псування лізингового майна, хтовиробляє страхування та ремонт предмета лізингу.
Розподіл ризиків між сторонами договору лізингу здійснюєтьсянаступним чином:
. відповідальність за збереження предмета лізингу від всіх видів майнового збитку, а також за ризики, пов'язані з його загибеллю, втратою, псуванням, розкраданням, передчасної поломкою, помилкою, допущеної при його монтажі та експлуатації, та інші майнові ризики з моменту фактичної приймання предмета лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не передбачено договором лізингу;
. ризик невиконання продавцем обов'язків за договором купівлі - продажу предмета лізингу та пов'язані з цим збитки несе сторона договору лізингу, яка вибрала продавця, якщо інше не передбачено договором лізингу;
. ризик невідповідності предмета лізингу цілями використання цього предмета за договором лізингу та пов'язані з цим збитки несе сторона, яка обрала предмет лізингу, якщо інше не передбачено договором лізингу.
Ще однією особливістю правового регулювання фінансової орендиє наявність у орендаря можливості безпосереднього пред'явленняпродавцю майна, що є предметом договору фінансової оренди,вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, укладеного міжпродавцем і орендодавцем. Зокрема, це можуть бути вимоги ущодо якості та комплектності майна, строків його поставки, а такожв інших випадках неналежного виконання продавцем умов договору. Прицьому орендар має права і несе обов'язки, передбачені у гл. 30
ГК РФ для покупця (крім обов'язку оплатити придбане майно)як якби він був стороною договору купівлі-продажу зазначеного майна.
Проте слід мати на увазі, що орендар не може розірвати договіркупівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця, тому що не єстороною договору.
Таким чином, у відносинах із продавцем орендар і орендодавецьвиступають як солідарні кредитори.
Згідно з п. 2 ст. 670 ГК РФ, орендодавець (якщо інше не передбаченодоговором фінансової оренди) не відповідає перед орендарем за виконанняпродавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, крім випадків,коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавця. В останньомуразі орендар має право на свій вибір висувати вимоги, наступніз договору купівлі-продажу, як безпосередньо продавцю майна, так іорендодавцю, які несуть солідарну відповідальність.
Перехід права власності на орендоване майно до орендаря позакінчення строку оренди не є неодмінною умовою договору фінансовоїоренди. Проте, відповідно до ст. 19 Закону про лізинг, в договорілізингу може бути передбачено, що предмет лізингу переходить увласність лізингоотримувача після закінчення терміну оренди або до йогозакінчення на умовах, передбачених угодою сторін.
Випадки заборони переходу права власності на предмет лізингу долізингоодержувачу можуть бути встановлені федеральним законом.
Ціна договору лізингу
У відповідності зі ст.424 ГК РФ виконання договору оплачується заціною, встановленою угодою сторін. Зміна ціни після укладеннядоговору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором,законом або в установленому законом порядку. У відношенні договору лізингуп. 2 ст. 28 Закону про лізинг встановлено, що розмір лізингових платежівможе змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені цимдоговором, нпро не частіше ніж один раз на три місяці, якщо інше не передбаченодоговором лізингу.
Як правило, договір фінансової оренди укладається на кілька років.
При цьому відбувається суттєва зміна умов, що визначають розмірзагальної суми лізингових платежів. Тому доцільно здійснювати розрахуноклізингових платежів окремо по кожному році (а в разі необхідності - іза більш коротким звітних періодів).
Лізингові платежі - це загальна сума платежів за договором лізингу завесь термін дії договору лізингу, до якої входить:
. відшкодування витрат лізингодавця, пов'язаних з придбанням і передачею предмета лізингу лізингоодержувачу;
. відшкодування витрат, пов'язаних з наданням інших передбачених договором лізингу послуг;
. дохід лізингодавця;
. викупна ціна предмета лізингу, якщо договором лізингу передбачено перехід права власності на предмет лізингу до лізингоодержувача.
Розмір, спосіб здійснення і періодичність лізингових платежіввизначаються договором лізингу з урахуванням норм Закону про лізинг.
Відповідно до загальних норм про оренду (п. 2 ст. 614 ГК РФ), орендна платавстановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожнійз його складових частин у вигляді:
. визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
. встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
. надання орендарем певних послуг;
. передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
. покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначенихформ орендної плати або інші форми оплати оренди.
Якщо лізингоодержувач і лізингодавець здійснюють розрахунки залізингових платежах продукцією (в натуральній формі), яка виготовлена здопомогою предмета лізингу, ціна на таку продукцію визначається зазгодою сторін договору лізингу.
Зобов'язання лізингоодержувача зі сплати лізингових платежівнаступають з моменту початку використання лізингоодержувачем предметалізингу, якщо інше не передбачено договором лізингу.
У договорі сторони можуть, як передбачити розмір кожного зелементів, включених до ціни договору, так і встановити загальну сумулізингових платежів, не підрозділяючи її на окремі складові. Методнарахування лізингових платежів, періодичність та способи їх сплати такожвизначаються за угодою.
Оренда нерухомості
Особливості оренди нерухомого майна
Оренда нерухомості є одним з найбільш поширенихцивільно-правових інститутів.
Об'єктами оренди нерухомості можуть бути земельні ділянки таінші відокремлені природні об'єкти, підприємства й інші майновікомплекси, будівлі, споруди, і інші нерухомі речі, які не втрачаютьсвоїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживнаречі).
Стаття 130 Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей відноситьщо підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, суднавнутрішнього плавання, космічні об'єкти, що пояснюєтьсядоцільністю розповсюдження на ці об'єкти спеціального правовогорежиму, встановленого для нерухомого майна.
Законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельнихділянок та інших відокремлених природних об'єктів (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Ці особливості встановлюють ряд законодавчих актів Російської
Федерації: Лісовий кодекс РФ [6], Земельний кодекс РФ [7], ФЗ «Про обігземель сільськогосподарського призначення »[8], ФЗ« Про садівничих,городницьких і дачних некомерційних об'єднання громадян »[9], ФЗ« Проселянське (фермерське) господарство »[10]; та ін
Окремі норми, що стосуються здачі в оренду земельних ділянок,містяться у гл. 17 ЦК України (ст.ст. 260, 264 270 ГК РФ).
Водний кодекс РФ [11] передбачає ухвалення спеціальногофедерального закону про оренду водних об'єктів.
У Цивільному кодексі РФ (частина друга) говориться в першу чергу непро оренду нерухомості, а про оренду будівель і споруд, що навряд чи можнавизнати правильним, оскільки на практиці це призводить до дуже серйознихпроблем і незручностей.
Виходить, що правила про оренду нерухомості, розташовані в загальнихположеннях про оренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а ось правовідносини з орендибудівель і споруд (які і є основними об'єктами нерухомості)регулюються в першу чергу спеціальними правилами (§ 4 гл. 34 ГК РФ) ілише за відсутності таких - загальні положення про оренду.
Навряд чи це можна визнати правильним з точки зору юридичноїтехніки, тим більше що ніяких підстав для такого поділу немає.
Відповідно до ст. 209 ГК РФ, власник майна має право засвій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-якідії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушуютьправа та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі передаватиіншим особам, залишаючись власником права володіння, користування ірозпорядження майном. Таким чином, у договорі оренди будівель іспоруд орендодавцем має право виступати або сам власник, або особа,уповноважена законом або власником здійснювати такі дії.
Так, згідно зі ст. 295 ГК РФ, суб'єкт права господарського ведення неправо здавати нерухоме майно в оренду без згоди (дозволу)власника. Це правило тим більше діє відносно казеннихпідприємств, за якими майно закріплюється на праві оперативногоуправління (п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Відносно федеральних державних унітарних підприємствузгодження операцій з нерухомим майном здійснює Міністерствомайнових відносин Російської Федерації [12], а щодо санкт -петербурзьких державних унітарних підприємств - Комітет з управлінняміським майном (КУГІ) [13].
Якщо ж повноваження із закону не випливає, орендодавець повинен матиспеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду відсвого імені. Орендарю слід враховувати правоздатність іншого бокупри укладенні договору оренди щоб уникнути непотрібних правових конфліктів,аж до визнання договору нікчемним.
Характеристика деяких договорів оренди нерухомості.
Договір оренди будівель і споруд.
Відповідно до ст. 650 ГК РФ за договором оренди будівлі абоспоруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння такористування або в тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.
Таким чином, предметом оренди в даному випадку виступає будівлю абоспоруда, при цьому під будівлею традиційно розуміється капітальнебудову, яка може бути як житловим (будинок), так і непридатним для проживання (промисловепідприємство), а під спорудою - об'єкти чисто технічного інженерногопризначення (споруди транспорту та зв'язку, мости та ін.)
Згідно з загальним правилом, договір оренди нерухомого майна, як ібудь-яка операція з нерухомістю (ст.ст. 131, 164 ГК РФ), підлягаєдержавної реєстрації і вважається укладеним з моменту такоїреєстрації (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Зазначене дійсно для всіх випадків оренди нерухомого майна,крім оренди будівлі і споруди: згідно з п. 2 ст. 651 ЦК РФ, договіроренди будівель або споруд підлягає реєстрації тільки у випадку, якщо вінукладений на термін не менше одного року.
У зв'язку з цим відразу виникало питання про те чи відносяться до будівельнежитлові приміщення, і чи варто на них поширювати відповіднийправовий режим.
Дане питання викликало безліч суперечок і припинився лише з моментувидання Президією ВАС РФ Інформаційного листа від 01.06.00 № 53 "Продержавної реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень "[14].
Як вказується в даному листі, у зв'язку з тим, що нежитлове приміщенняє об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, вякому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в
Цивільному кодексі РФ відсутні будь-які спеціальні норми продержавної реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень, до такихдоговорами оренди мають застосовуватися правила пункту 2 статті 651
Цивільного кодексу РФ.
Лист поставило жирну крапку в суперечках про державну реєстраціюкороткострокових орендних відносин нежитлових приміщень. Тепер можна зупевненістю говорити про те, що договір оренди нежитлових приміщень, будівель іспоруд, укладений на термін менше року, не підлягає державнійреєстрації і вважається укладеним з моменту, визначеного відповіднодо п. 1 ст. 433 ГК РФ, тобто з моменту підписання його сторонами.
Зазначена позиція є абсолютно правильною, оскільки в іншомувипадку виходило б, що правовий режим нежитлових приміщень був би більшсуворим (жорстким), ніж правовий режим самої будівлі або споруди.
Між тим, це було б явно невиправдано, оскільки нежитловеприміщення є, як відомо, набагато менш цінним об'єктом, ніж самабудинок і через це його правовий режим свідомо не може бути більшежорстким, ніж статус будівлі або споруди.
Відповідно до ст. 651 ГК РФ договір оренди будівлі чи спорудиукладається в письмовій формі шляхом складання одного документа,підписаного сторонами (п. 2 ст. 434). Укладення такого договоруза допомогою обміну листами (документами, що виходять тільки від однієїсторони) неможливо. Недотримання форми договору оренди нежитлового приміщеннятягне за собою його недійсність.
Тим часом, письмової форми недостатньо, якщо договір оренди будівліабо споруди укладений на термін не менше року. Такий договір підлягаєобов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моментутакої реєстрації.
При цьому, як роз'яснено в Огляді практики вирішення спорів,пов'язаних із застосуванням ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав нанерухоме майно та угод з ним "[15], якщо сторони встановили, щоумови укладеного ними договору оренди будівлі застосовуються до їхвідносинам, що існували протягом певного періоду часу до йоговисновку (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при обчисленні строку оренди будівлі вметою визначення, чи підлягає договір державну реєстрацію чи ні,такий період часу не включається в термін оренди.
Також не потрібна обов'язкова державна реєстрація у разі,якщо сторони продовжили договір оренди будівлі (нежитлового приміщення),укладеного на термін менше одного року, на такий же строк після закінченняпочаткового терміну оренди. У цьому разі відносини сторін вжерегулюються новим договором оренди, який не підлягає державнійреєстрації в силу п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу РФ [16].
Застосування норм ГК РФ про реєстрацію договорів оренди будівель іспоруд на практиці викликає чимало запитань.
Один з них: чи підлягає державній реєстрації попереднійдоговір оренди нежилого приміщення або будівлі, що укладається відповідно дост. 429 ГК РФ?
Відповідь на це питання залежить від того, чи є сама по собідержавна реєстрація елементом форми договору. Думаю, що відповідь наце питання має бути негативним.
Згідно ст.ст. 158, 163, 165 ГК РФ існує дві форми угоди:усне і письмове, при цьому письмова форма угоди відповідно можебути простою або нотаріальною (кваліфікованої). Питання ж продержавної реєстрації угоди законодавством розглядається завждиокремо від форми угоди.
Так, наприклад, ст. 609 ГК РФ називається: "Форма та державнареєстрація договору оренди ". Очевидно, що в даному випадку союз" і "вживається в розділові сенсі і мова йде про два різних поняття: проформи угоди та її державної реєстрації. Як приклад можнапризвести і ст. 165 ГК РФ, у якій говориться: "Якщо угода, що вимагаєдержавної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна зсторін ухиляється від її реєстрації ...". У самій статті 429 ГК РФ
(попередній договір) також йдеться лише про необхідність дотриманняформи попереднього договору, але не про його державної реєстрації.
Подібні приклади можна продовжити.
Таким чином, можна зробити висновок про те, що державнареєстрація не є елементом форми угоди (договору), а відповідноне вимагається і державна реєстрація попереднього договору орендинерухомості, оскільки в силу п. 2 ст. 429 Цивільного кодексу РФ допопереднім договором застосовуються тільки правила про форму основногодоговору.
Дана позиція знаходить свою підтримку і в судовій практиці. Так, у
Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 16.02.2001 р. № 59 стосовнодо договору оренди роз'яснюється, що попередній договір оренди непідлягає державній реєстрації, так як реєстрація сама по собіелементом форми договору не є. Крім того, також зазначено, щопопередній договір не є сам по собі і угодою з нерухомістю,оскільки його предметом є зобов'язання сторін з приводу укладеннямайбутнього договору, а не зобов'язання з приводу нерухомого майна [17].
У той же час, з цього не слід робити висновок про те, що іугода сторін про зміну договору оренди нерухомості (наприклад,зміна розміру орендної плати) також не підлягає державнійреєстрації на тій підставі, що в силу ст. 452 ГК РФ угоду прозміну договору вчиняється у такій самій формі, що й сам договір, а раздержавна реєстрація не є елементом форми договору, то іугода про зміну договору реєстрації не підлягає.
Як роз'яснено в п. 9 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від
16.02.2001 р. № 59, угода сторін про зміну розміру орендної плати,зазначеного ними в договорі оренди нерухомого майна, що підлягаєдержавної реєстрації, також підлягає обов'язковій державнійреєстрації, оскільки є невід'ємною частиною договору оренди ізмінює зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди.
Зміст договору оренди будівель і споруд (у порівнянні ззмістом звичайного договору оренди) не зазнав серйозних змін.
Основний набір обов'язків сторін зберігся. Конкретизовано лишедеякі способи виконання цих обов'язків.
По-перше, обов'язок орендодавця надати орендареві майноу стані, який відповідає умовам договору і призначенню майна (п. 1ст. 611 ГК РФ), розширена. Одночасно з передачею орендарю правволодіння та користування будинком або спорудою йому передаються права на тучастину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхіднадля її використання (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Правила п. 1 ст. 652 ГК РФ мають загальний характер. Орендарю,одночасно з передачею завдання або споруди, передаються права на частинуземельної ділянки незалежно від того, чи є орендар власникомземельної ділянки. Право на частину земельної ділянки передається орендарюзавдання або споруди лише в тому випадку, коли орендар і володіє, ікористується будівлею або спорудою.
Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельнуділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будинок абоспоруду.
Коли орендодавець завдання або споруди являє і власникомземельної ділянки, згідно з п. 2 ст. 652 ГК РФ орендарю надаєтьсяабо право оренди на відповідну частину земельної ділянки, або іншеправо. Така передача відбувається і при замовчуванням про неї в договорі оренди.
Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, нещо належить орендодавцю на праві власності, допускається без згодивласника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такимділянкою, встановленими законом або договором із власником земельноїділянки (п. З ст. 652 ГК РФ).
Висновки окремого договору оренди частини земельної ділянки непотрібно, а плата за користування земельної ділянки вже включена в розмірорендної плати за завдання або споруду, якщо інше не передбаченозаконом або договором.
На долю прав орендаря на земельну ділянку, до тих пір, поки воноіснує, не впливає навіть зміна власника земельної ділянки. Увипадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинокабо споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі абоспоруди зберігаються?? яется право користування частиною земельної ділянки, яказайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, наумовах, що діяли до продажу земельної ділянки (ст. 653 ГК РФ)
По-друге, виконання орендодавцем обов'язки з передачі приміщенняорендарю та прийняття предмета договору останнім здійснюється запередавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписується сторонами
(п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язанняорендодавця передати приміщення орендарю вважається виконаним післянадання його орендарю у володіння або користування і підписаннясторонами документа про передачу.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу приміщенняна умовах, передбачених договором, розглядається як відмовавідповідно орендодавця від виконання обов'язків по передачімайна, а орендаря - від прийняття майна.
Обов'язок орендаря з повернення орендованого приміщення оформляєтьсятак само, як обов'язок орендодавця за його передачі. Після закінчення термінудоговору оренди або при його дострокове припинення орендоване майноповинно бути повернуто орендодавцю при неодмінної складанні документа пропередачі приміщення (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок складання передавальногоакта при поверненні предмета договору та наслідки ухилення від йогоскладання аналогічні тим, які встановлені законом при передачіприміщення в оренду.
Ці правила мають велике значення на практиці.
Так, наприклад, у зв'язку з тим, що обов'язок орендодавця завідношенню до орендаря полягає в передачі майна по акту прийому -передачі, то тільки після його складання та передачі майна орендодавецьмає право вимагати сплати йому орендної плати. На вказану зверталосяувагу і в арбітражній практиці.
Так, у Постанові Президії ВАС РФ від 02.07.96 № 678/96 [18]зазначено, що орендодавець зобов'язаний передати орендареві приміщення по актуздачі-приймання. Тому висновок про те, що відповідач (орендар) зобов'язаний вноситиорендну плату незалежно від виконання або невиконання орендодавцемсвоїх зобов'язань по передачі орендарю приміщення, є помилковим.
По-третє, до числа істотних умов договору оренди будівель іспоруд, крім його предмету, відноситься також ціна (орендна плата).
Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутностіпогодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендноїплати договір оренди вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При цьомуправила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ, незастосовуються.
У випадку, коли плата за оренду приміщення встановлена в договорі наодиницю площі приміщення чи іншого показника розміру, орендна платавизначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарюприміщення (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактичний розмір приміщення в цьому випадкуможе бути взятий, наприклад, з передавального акта, складання якогообов'язково. Втім, заг
