План:

Введення
Договір лізингу
Поняття договору лізингу
Зміст договору лізингу
Предмет договору лізингу
суб'єкти договору лізингу
Права та обов'язки учасників договору лізингу
Ціна договору лізингу
Оренда нерухомості
Особливості оренди нерухомого майна
Характеристика деяких договорів
оренди нерухомості
Договір оренди будівель і споруд
Договір оренди підприємств
Договір позики
Поняття та правове регулювання договору позички
Зміст і виконання договору позики
Зміна, розірвання та припинення договору позички
Закнюченіе
Список джерел та літератури:
Нормативні акьі:
Література:

ВСТУП

Договори лізингу, оренди нерухомості та позики об'єднує одна обставина: їх основна спрямованість на передачу майна у тимчасове користування. Саме передача майна (хай і на різних умовах) становить основний елемент предмета зобов'язань, що випливають з цих договорів.
Названі договори юридично оформлюють особливу, самостійну групу економічних відносин товарообміну, в рамках якої господарські чи інші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасового переходу до них матеріальних благ. У цих випадках одні особи дозволяють іншим особам на певних умовах господарську або іншу експлуатацію свого майна, одночасно зберігаючи за собою право власності або інше речове право на неї.



ДОГОВІР ЛІЗИНГУ
ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ЛІЗИНГУ

Договір фінансової оренди (лізингу) є різновидом договору оренди і регулюється § 6 гл. 34 (ст. 665 - ст. 670) ГК РФ1. Статтею 625 ЦК України встановлено, що до договору фінансової оренди застосовуються загальні положення про оренду, встановлені статтями 606-624 ГК РФ, якщо інше не встановлено у § 6 гл. 34 ГК РФ. З іншими різновидами оренди договір лізингу об'єднує те, що майно передається орендодавцем орендарю у тимчасове оплатне володіння та користування. Порівняльний аналіз ст. 606 та ст. 665 ГК РФ дозволяє говорити про те, що в оренді в деяких випадках користування майном можливе без його передачі у володіння орендарю, у лізингу ж використання майна завжди означає його передачу орендарю у володіння.
Відносини, що виникають з приводу фінансової оренди, регулюються також нормами спеціального Федерального закону «Про лізинг» 2. Питання міжнародного фінансового лізингу відображені в Конвенції УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг, до якої приєдналася і Россія3.
Договір фінансової оренди (договір лізингу) - цивільно-правовий договір, відповідно до якого орендодавець зобов'язується придбати у власність зазначене орендарем майно у визначеного ним продавця і надати це майно орендарю за плату у тимчасове володіння та користування для підприємницьких цілей. У цьому випадку орендодавець не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Разом з тим чинне цивільне законодавство допускає здійснення вибору продавця і придбаного майна орендодавцем, якщо це передбачено договором.
Договір фінансової оренди є двостороннім, взаємним, консенсуальних, оплатним, строковим.
У Законі про лізинг передбачено, що договір лізингу може включати умови з надання лізингодавцем додаткових послуг та проведення додаткових робіт.
Додаткові послуги або роботи безпосередньо пов'язані з реалізацією договору лізингу і можуть надаватися лізингодавцем як до початку користування, так і в процесі користування предметом лізингу лізингоодержувачем. Перелік, обсяг і вартість додаткових послуг (робіт) визначаються угодою сторін.

ЗМІСТ ДОГОВОРУ ЛІЗИНГУ

Зміст договору лізингу наведено в ст. 15 Закону про лізинг, розглянемо його детальніше.
1. Договір лізингу незалежно від терміну укладається в письмовій формі.
Відповідно до п. 3 ст. 609 ГК РФ, договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря, полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна. Згідно з п. 1 ст. 161 ГК РФ4 угоди юридичних осіб між собою повинні здійснюватися у простій письмовій формі. Ніяких інших загальних вимог до форми договору чинне цивільне законодавство не містить.
Разом з тим для договору продажу нерухомості ст. 550 ЦК України встановлено вимогу, згідно з яким такий договір повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При цьому недотримання форми договору купівлі-продажу нерухомості має наслідком його недійсність. Крім того, п. 2 ст. 609 ЦК України встановлено, що договір оренди нерухомого майна підлягає обов'язковій державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
2. Для виконання своїх зобов'язань за договором лізингу суб'єкти лізингу укладають обов'язкові та супутні договори.
До обов'язкових договорами відноситься договір купівлі - продажу. Однією з особливостей фінансової оренди є те що, згідно зі ст. 667 ГК РФ, орендодавець, набуваючи майно для орендаря, повинен повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі його в оренду певній особі. При цьому чинним цивільним законодавством не встановлено, в якій формі має бути зроблене таке повідомлення. Це може бути зроблено або шляхом включення відповідного пункту в договір між лізингодавцем і постачальником, або за допомогою спеціального листа.
До супутніх договорів відносяться договір про залучення грошових коштів, договір застави, договір гарантії, договір поруки та інші.
3. У договорі лізингу повинні бути зазначені дані, що дозволяють безумовно встановити майно, яке підлягає передачі лізингоодержувачу в якості предмета лізингу. При відсутності цих даних у договорі лізингу умова про предмет, що підлягає передачі в лізинг, вважається не узгодженим сторонами, а договір лізингу не вважається укладеним.
4. На підставі договору лізингу лізингодавець зобов'язується:
- Придбати у певного продавця у власність певне майно для його передачі за певну плату на певний термін як предмет лізингу лізингоодержувачу;
- Виконати інші зобов'язання, що випливають із змісту договору лізингу.
5. За договором лізингу лізингоодержувач зобов'язується:
- Прийняти предмет лізингу в порядку, передбаченому зазначеним договором лізингу;
- Виплатити лізингодавцю лізингові платежі в порядку і в строки, які передбачені договором лізингу;
- По закінченні терміну дії договору лізингу повернути предмет лізингу, якщо інше не передбачено зазначеним договором лізингу, або придбати предмет лізингу у власність на підставі договору купівлі - продажу;
- Виконати інші зобов'язання, що випливають із змісту договору лізингу.
6. У договорі лізингу можуть бути обумовлені обставини, які сторони вважають незаперечним і очевидним порушенням зобов'язань і які ведуть до припинення дії договору лізингу та вилучення предмета лізингу.
7. Договір лізингу може передбачати право лізингоодержувача продовжити термін лізингу зі збереженням чи зміною умов договору лізингу.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ ЛІЗИНГУ

Відповідно до ст. 666 ГК РФ і ст. 3 Закону про лізинг, предметом договору фінансової оренди можуть бути будь-які неспоживна (тобто не піддаються в процесі виробництва будь-якої обробки або переробки, в результаті яких повністю або частково втрачають свою натурально -речову форму) речі, у тому числі підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме і нерухоме майно, що може використовуватися для підприємницької діяльності.
Це вимога пов'язана з тим, що, згідно зі ст. 622 ГК РФ, у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно в тому стані, в якому він його одержав (з урахуванням нормального зносу).
Предметом лізингу не можуть бути земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також майно, що федеральними законами заборонено для вільного обігу або для якого встановлено особливий порядок звернення.
Заборона на передачу в лізинг земельних ділянок та інших природних об'єктів зумовлений загальним обмеженням оборотоздатності зазначених об'єктів чинним цивільним законодавством (див. п. 3 ст. 129 і п. 2 ст. 607 ГК РФ). Варто зазначити, що земельні ділянки (відповідно до п. 1 ст. 260 ГК РФ) можуть стати предметом договору оренди, але не можуть бути предметом такої його різновиди, як договір лізингу.
Передача орендарю предмета договору фінансової оренди проводиться (за п. 1 ст. 668 ГК РФ) безпосередньо продавцем за місцезнаходженням орендаря (якщо інше не встановлено договором). Пунктом 2 ст. 668 ГК РФ орендарю надано право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків у разі, якщо за обставинами, за які відповідає орендодавець, майно, що є предметом договору фінансової оренди, не передане орендарю у встановлений договором термін (якщо в договорі такий строк не вказаний, то в розумний строк).


    

СУБ'ЄКТИ ДОГОВОРУ ЛІЗИНГУ

Суб'єктний склад учасників договору лізингу визначений у ст. 4 Закону про лізинг і складається з лізингодавця, лізингоодержувача, продавця.
Лізингодавець - фізична або юридична особа, яка за рахунок залучених чи власних грошових коштів набуває в ході реалізації договору лізингу у власність майно й надає його як предмет лізингу лізингоодержувачу за певну плату, на певний строк і на певних умовах у тимчасове володіння й у користування з переходом або без переходу до лізингоодержувача права власності на предмет лізингу. Федеральним законом від 29.01.2002 N 10-ФЗ5 визнана такою, що втратила чинність стаття 6 Закону про лізинг, відповідно до якої лізингова діяльність здійснювалася на підставі дозволів (ліцензій). Таким чином, в даний час лізингодавець має загальною правоздатністю.
Лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка відповідно до договору лізингу зобов'язана прийняти предмет лізингу за певну плату, на певний строк і на певних умовах у тимчасове володіння й у користування відповідно до договору лізингу.
Продавець - фізична або юридична особа, яка відповідно до договору купівлі - продажу з лізингодавцем продає лізингодавцю в обумовлений термін майно, що є предметом лізингу. Продавець зобов'язаний передати предмет лізингу лізингодавцю чи лізингоодержувачу відповідно до умов договору купівлі - продажу. Продавець може одночасно виступати в якості лізингоодержувача в межах одного лізингового правовідносини.
Закон про лізинг встановлює, що будь-який із суб'єктів лізингу може бути резидентом Російської Федерації або нерезидентом Російської Федерації.
До основних форм лізингу відносяться внутрішній лізинг і міжнародний лізинг. При здійсненні внутрішнього лізингу лізингодавець і лізингоодержувач є резидентами Російської Федерації. При здійсненні міжнародного лізингу лізингодавець чи лізингоодержувач є нерезидентом України.
    

ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ УЧАСНИКІВ ДОГОВОРУ ЛІЗИНГУ

Вельми важливою з практичної точки зору є опрацювання в лізинговому угоді питань, пов'язаних з відповідальністю за невиконання або неналежне виконання лізингового зобов'язання, а також розірванням договору лізингу.
У імперативній формі ГК РФ визначив такі основні обов'язки учасників лізингового договору.
Лізингодавець зобов'язаний:
- Купити майно;
повідомити продавця про те, що купується майно призначене для передачі його в лізинг визначеній особі;
надати майно в тимчасове володіння та користування лізингоодержувачу.
Лізингоодержувач зобов'язаний:
використовувати лізингове майно тільки в підприємницьких цілях, у відповідності з його призначенням і вимог договору;
робити лізингові платежі в порядку і в терміни, встановлені договором.
Решту питань сторони можуть врегулювати в договорі лізингу самі. Наприклад, хто несе відповідальність за вибір предмета лізингу та продавця; чи відповідає лізингодавець перед лізингоодержувачем за виконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу; чи зобов'язаний лізингодавець сам передати лізингоодержувачу предмет лізингу; хто і з якого моменту несе ризик випадкової загибелі або випадкового псування лізингового майна, хто виробляє страхування та ремонт предмета лізингу.
Розподіл ризиків між сторонами договору лізингу проводиться таким чином:
відповідальність за збереження предмета лізингу від всіх видів майнового збитку, а також за ризики, пов'язані з його загибеллю, втратою, псуванням, розкраданням, передчасної поломкою, помилкою, допущеної при його монтажі та експлуатації, та інші майнові ризики з моменту фактичної приймання предмета лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не передбачено договором лізингу;
ризик невиконання продавцем обов'язків за договором купівлі - продажу предмета лізингу та пов'язані з цим збитки несе сторона договору лізингу, яка вибрала продавця, якщо інше не передбачено договором лізингу;
ризик невідповідності предмета лізингу цілями використання цього предмета за договором лізингу та пов'язані з цим збитки несе сторона, яка обрала предмет лізингу, якщо інше не передбачено договором лізингу.
Ще однією особливістю правового регулювання фінансової оренди є наявність у орендаря можливості безпосереднього пред'явлення продавцю майна, що є предметом договору фінансової оренди, вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем і орендодавцем. Зокрема, це можуть бути вимоги щодо якості та комплектності майна, строків його поставки, а також в інших випадках неналежного виконання продавцем умов договору. При цьому орендар має права і несе обов'язки, передбачені у гл. 30 ГК РФ для покупця (крім обов'язку оплатити придбане майно) як якби він був стороною договору купівлі-продажу зазначеного майна. Проте слід мати на увазі, що орендар не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця, тому що не є стороною договору.
Таким чином, у відносинах із продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори.
Згідно з п. 2 ст. 670 ГК РФ, орендодавець (якщо інше не передбачено договором фінансової оренди) не відповідає перед орендарем за виконання продавцем вимог, що випливають із договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відповідальність за вибір продавця лежить на орендодавця. В останньому випадку орендар має право на свій вибір висувати вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, як безпосередньо продавцю майна, так і орендодавцю, які несуть солідарну відповідальність.
Перехід права власності на орендоване майно до орендаря після закінчення терміну оренди не є неодмінною умовою договору фінансової оренди. Проте, відповідно до ст. 19 Закону про лізинг, в договорі лізингу може бути передбачено, що предмет лізингу переходить у власність лізингоотримувача після закінчення терміну оренди або до його закінчення на умовах, передбачених угодою сторін.
Випадки заборони переходу права власності на предмет лізингу до лізингоодержувача можуть бути встановлені федеральним законом.
    

ЦІНА ДОГОВОРУ ЛІЗИНГУ

У відповідності зі ст.424 ГК РФ виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або в установленому законом порядку. У відношенні договору лізингу п. 2 ст. 28 Закону про лізинг встановлено, що розмір лізингових платежів може змінюватися за згодою сторін у строки, перед?? смотренние даним договором, але не частіше ніж один раз на три місяці, якщо інше не передбачено договором лізингу.
Як правило, договір фінансової оренди укладається на кілька років. При цьому відбувається суттєва зміна умов, що визначають розмір загальної суми лізингових платежів. Тому доцільно здійснювати розрахунок лізингових платежів окремо по кожному році (а в разі необхідності - і за більш коротким звітних періодів).
Лізингові платежі - це загальна сума платежів за договором лізингу за весь термін дії договору лізингу, до якої входить:
відшкодування витрат лізингодавця, пов'язаних з придбанням і передачею предмета лізингу лізингоодержувачу;
відшкодування витрат, пов'язаних з наданням інших передбачених договором лізингу послуг;
- Дохід лізингодавця;
викупна ціна предмета лізингу, якщо договором лізингу передбачено перехід права власності на предмет лізингу до лізингоодержувача.
Розмір, спосіб здійснення і періодичність лізингових платежів визначаються договором лізингу з урахуванням норм Закону про лізинг.
Відповідно до загальних норм про оренду (п. 2 ст. 614 ГК РФ), орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:
визначених у твердій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;
надання орендарем певних послуг;
передачі орендарем орендодавцеві обумовленої договором речі у власність або в оренду;
покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна.
Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати або інші форми оплати оренди.
Якщо лізингоодержувач і лізингодавець здійснюють розрахунки за лізинговими платежами продукцією (в натуральній формі), яка виготовлена з допомогою предмета лізингу, ціна на таку продукцію визначається за згодою сторін договору лізингу.
Зобов'язання лізингоодержувача зі сплати лізингових платежів наступають з моменту початку використання лізингоодержувачем предмета лізингу, якщо інше не передбачено договором лізингу.
У договорі сторони можуть, як передбачити розмір кожного з елементів, включених до ціни договору, так і встановити загальну суму лізингових платежів, не підрозділяючи її на окремі складові. Метод нарахування лізингових платежів, періодичність та способи їх сплати також визначаються за угодою.

ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІ
ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ НЕРУХОМОГО МАЙНА

Оренда нерухомості є одним з найбільш поширених цивільно-правових інститутів.
Об'єктами оренди нерухомості можуть бути земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, і інші нерухомі речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі).
Стаття 130 Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей відносить що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що пояснюється доцільністю розповсюдження на ці об'єкти спеціального правового режиму, встановленого для нерухомого майна.
Законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Ці особливості встановлюють ряд законодавчих актів Російської Федерації: Лісовий кодекс РФ6, Земельний кодекс РФ7, ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» 8, ФЗ «Про садівничих, городницьких і дачних некомерційних об'єднання громадян» 9, ФЗ «Про селянське (фермерське) господарство» 10; та ін
Окремі норми, що стосуються здачі в оренду земельних ділянок, містяться у гл. 17 ГК РФ (ст.ст. 260, 264 270 ГК РФ).
Водний кодекс РФ11 передбачає ухвалення спеціального федерального закону про оренду водних об'єктів.
У Цивільному кодексі РФ (частина друга) говориться в першу чергу не про оренду нерухомості, а про оренду будівель і споруд, що навряд чи можна визнати правильним, оскільки на практиці це призводить до дуже серйозних проблем і незручностей.
Виходить, що правила про оренду нерухомості, розташовані в загальних положеннях про оренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а ось правовідносини з оренди будівель і споруд (які і є основними об'єктами нерухомості) регулюються в першу чергу спеціальними правилами (§ 4 гл . 34 ГК РФ) і лише за відсутності таких - загальні положення про оренду.
Навряд чи це можна визнати правильним з точки зору юридичної техніки, тим більше що ніяких підстав для такого поділу немає.
Відповідно до ст. 209 ГК РФ, власник майна має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі передавати іншим особам, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном. Таким чином, у договорі оренди будівель і споруд орендодавцем має право виступати або сам власник, або особа, уповноважена законом або власником здійснювати такі дії.
Так, згідно зі ст. 295 ГК РФ, суб'єкт права господарського відання не має права здавати нерухоме майно в оренду без згоди (дозволу) власника. Це правило тим більше діє відносно казенних підприємств, за якими майно закріплюється на праві оперативного управління (п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Відносно федеральних державних унітарних підприємств узгодження угод з нерухомим майном здійснює Міністерство майнових відносин Російської Федераціі12, а щодо санкт-петербурзьких державних унітарних підприємств - Комітет з управління міським майном (КУГІ) 13.
Якщо ж повноваження із закону не випливає, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду від свого імені. Орендарю слід враховувати правоздатність іншого боку, при укладанні договору оренди щоб уникнути непотрібних правових конфліктів, аж до визнання договору нікчемним.
 

ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯКИХ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ.
Договір оренди будівель і споруд.

Відповідно до ст. 650 ГК РФ за договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння та користування або в тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.
Таким чином, предметом оренди в даному випадку виступає будівлю або споруду, при цьому під будівлею традиційно розуміється капітальна будівля, що може бути як житловим (будинок), так і непридатним для проживання (промислове підприємство), а під спорудою - об'єкти чисто технічного інженерного призначення (споруди транспорту та зв'язку, мости та ін.)
Згідно з загальним правилом, договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка операція з нерухомістю (ст.ст. 131, 164 ГК РФ), підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Зазначене дійсно для всіх випадків оренди нерухомого майна, крім оренди будівлі і споруди: згідно з п. 2 ст. 651 ГК РФ, договір оренди будівель або споруд підлягає реєстрації тільки у випадку, якщо він укладений на строк не менше одного року.
У зв'язку з цим відразу виникало питання про те чи відносяться до будівель нежитлові приміщення, і чи варто на них поширювати відповідний правовий режим.
Дане питання викликало безліч суперечок і припинився лише з моменту видання Президією ВАС РФ Інформаційного листа від 01.06.00 № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень" 14.
Як вказується в даному листі, у зв'язку з тим, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі РФ відсутні будь-які спеціальні норми про державної реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди мають застосовуватися правила пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ.
Лист поставило жирну крапку в суперечках про державну реєстрацію короткострокових орендних відносин нежитлових приміщень. Тепер можна з упевненістю говорити про те, що договір оренди нежитлових приміщень, будівель і споруд, укладений на термін менше року, не підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, визначеного відповідно до п. 1 ст. 433 ГК РФ, тобто . з моменту підписання його сторонами.
Зазначена позиція є абсолютно правильною, оскільки в іншому випадку виходило б, що правовий режим нежитлових приміщень був би більш суворим (жорстким), ніж правовий режим самої будівлі або споруди.
Між тим, це було б явно невиправдано, оскільки нежитлове приміщення є, як відомо, набагато менш цінним об'єктом, ніж сама будівля і в силу цього його правовий режим свідомо не може бути більш жорстким, ніж статус будівлі або споруди.
Відповідно до ст. 651 ГК РФ договір оренди будівлі або споруди укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434). Укладення такого договору за допомогою обміну листами (документами, що виходять тільки від однієї сторони) неможливо. Недотримання форми договору оренди нежитлового приміщення має наслідком його недійсність.
Тим часом, письмової форми недостатньо, якщо договір оренди будівлі або споруди укладений на термін не менше року. Такий договір підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
При цьому, як роз'яснено в Огляді практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 15, якщо сторони встановили, що умови укладеного ними договору оренди будівлі застосовуються до їхніх відносин, що існували протягом певного періоду часу до його укладення (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при обчисленні строку оренди будівлі з метою визначення, чи підлягає договір державну реєстрацію чи ні, такий період часу не включається в термін оренди.
Також не потрібна обов'язкова державна реєстрація у разі, якщо сторони продовжили договір оренди будівлі (нежитлового приміщення), укладеного на термін менше одного року, на такий же термін після закінчення початкового терміну оренди. У цьому разі відносини сторін вже регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації в силу п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу РФ16.
Застосування норм ГК РФ про реєстрацію договорів оренди будівель і споруд на практиці викликає чимало запитань.
Один з них: чи підлягає державній реєстрації попередній договір оренди нежилого приміщення або будівлі, що укладається відповідно до ст. 429 ГК РФ?
Відповідь на це питання залежить від того, чи є сама по собі державна реєстрація елементом форми договору. Думаю, що відповідь на це питання повинен бути негативним.
Згідно зі ст.ст. 158, 163, 165 ГК РФ існує дві форми угоди: усне і письмове, при цьому письмова форма угоди відповідно може бути простою або нотаріальною (кваліфікованої). Питання ж про державну реєстрацію угоди законодавством розглядається завжди окремо від форми угоди.
Так, наприклад, ст. 609 ГК РФ називається: "Форма та державна реєстрація договору оренди". Очевидно, що в даному випадку союз "і" вживається в розділові сенсі і мова йде про два різних поняття: про форму угоди та її державної реєстрації. Як приклад можна навести і ст. 165 ГК РФ, у якій говориться: "Якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації ...". У самій статті 429 ГК РФ (попередній договір) також йдеться лише про необхідність дотримання форми попереднього договору, але не про його державної реєстрації. Подібні приклади можна продовжити.
Таким чином, можна зробити висновок про те, що державна реєстрація не є елементом форми угоди (договору), а відповідно не потрібна і державна реєстрація попереднього договору оренди нерухомості, оскільки в силу п. 2 ст. 429 Цивільного кодексу РФ до попереднього договору застосовуються тільки правила про форму основного договору.
Дана позиція знаходить свою підтримку і в судовій практиці. Так, в Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 16.02.2001 р. № 59 стосовно до договору оренди роз'яснюється, що попередній договір оренди не підлягає державній реєстрації, так як реєстрація сама по собі елементом форми договору не є. Крім того, також зазначено, що попередній договір не є сам по собі і угодою з нерухомістю, оскільки його предметом є зобов'язання сторін щодо укладення майбутньої угоди, а не зобов'язання з приводу нерухомого імущества17.
У той же час, з цього не слід робити висновок про те, що і угода сторін про зміну договору оренди нерухомості (наприклад, зміна розміру орендної плати) також не підлягає державній реєстрації на тій підставі, що в силу ст. 452 ГК РФ угоду про зміну договору вчиняється у такій самій формі, що й сам договір, а раз державна реєстрація не є елементом форми договору, то і угода про зміну договору реєстрації не підлягає.
Як роз'яснено в п. 9 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 р. № 59, угода сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеної ними в договорі оренди нерухомого майна, що підлягає державній реєстрації, також підлягає обов'язковій державній реєстрації, оскільки є невід'ємною частиною договору оренди і змінює зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди.
Зміст договору оренди будівель і споруд (у порівнянні зі змістом звичайного договору оренди) не зазнав серйозних змін. Основний набір обов'язків сторін зберігся. Конкретизовано лише деякі способи виконання цих обов'язків.
По-перше, обов'язок орендодавця надати орендареві майно в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ГК РФ), розширена. Одночасно з передачею орендареві прав володіння і користування будинком або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Правила п. 1 ст. 652 ГК РФ мають загальний характер. Орендарю, одночасно з передачею завдання або споруди, передаються права на частину земельної ділянки незалежно від того, чи є орендар власником земельної ділянки. Право на частину земельної ділянки передається орендарю завдання або споруди лише в тому випадку, коли орендар і володіє, користується і будівлею або спорудою.
Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельну ділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду.
Коли орендодавець завдання або споруди являє і власником земельної ділянки, згідно з п. 2 ст. 652 ГК РФ орендарю надається або право оренди на відповідну частину земельної ділянки, або інше право. Така передача відбувається і при замовчуванням про неї в договорі оренди.
Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування таким ділянкою, встановленими законом або договором із власником земельної ділянки (п. З ст. 652 ГК РФ) .
Висновки окремого договору оренди частини земельної ділянки не потрібно, а плата за користування земельної ділянки вже включена в розмір орендної плати за завдання або споруду, якщо інше не передбачено законом або договором.
На долю прав орендаря на земельну ділянку, до тих пір, поки вона існує, не впливає навіть зміна власника земельної ділянки. У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинокабо споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки (ст. 653 ГК РФ)
По-друге, виконання орендодавцем обов'язки з передачі приміщення орендарю та прийняття предмета договору останнім здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписується сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати приміщення орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами документа про передачу.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу приміщення на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря - від прийняття майна.
Обов'язок орендаря з повернення орендованого приміщення оформляється так само, як обов'язок орендодавця за його передачі. Після закінчення терміну договору оренди або при його дострокове припинення орендоване майно повинно бути повернуто орендодавцю при неодмінної складанні документа про передачу приміщення (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок складання передавального акта при поверненні предмета договору та наслідки ухилення від його складання аналогічні тим, які встановлені законом при передачі приміщення в оренду.
Ці правила мають велике значення на практиці.
Так, наприклад, у зв'язку з тим, що обов'язок орендодавця по відношенню до орендаря полягає в передачі майна по акту прийому-передачі, то тільки після його складання та передачі майна орендодавець має право вимагати сплати йому орендної плати. На вказану зверталася увага і в арбітражній практиці.
Так, у Постанові Президії ВАС РФ від 02.07.96 № 678/9618 зазначено, що орендодавець зобов'язаний передати орендареві приміщення по акту здачі-приймання. Тому висновок про те, що відповідач (орендар) зобов'язаний вносити орендну плату незалежно від виконання або невиконання орендодавцем своїх зобов'язань по передачі орендарю приміщення, є помилковим.
По-третє, до числа істотних умов договору оренди будівель і споруд, крім його предмету, відноситься також ціна (орендна плата). Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ, не застосовуються.
У випадку, коли плата за оренду приміщення встановлена в договорі на одиницю площі приміщення чи іншого показника розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю приміщення (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Фактичний розмір приміщення в цьому випадку