ПЕРЕЛІК ДИСЦИПЛІН:
  • Адміністративне право
  • Арбітражний процес
  • Архітектура
  • Астрологія
  • Астрономія
  • Банківська справа
  • Безпека життєдіяльності
  • Біографії
  • Біологія
  • Біологія і хімія
  • Ботаніка та сільське гос-во
  • Бухгалтерський облік і аудит
  • Валютні відносини
  • Ветеринарія
  • Військова кафедра
  • Географія
  • Геодезія
  • Геологія
  • Етика
  • Держава і право
  • Цивільне право і процес
  • Діловодство
  • Гроші та кредит
  • Природничі науки
  • Журналістика
  • Екологія
  • Видавнича справа та поліграфія
  • Інвестиції
  • Іноземна мова
  • Інформатика
  • Інформатика, програмування
  • Історичні особистості
  • Історія
  • Історія техніки
  • Кибернетика
  • Комунікації і зв'язок
  • Комп'ютерні науки
  • Косметологія
  • Короткий зміст творів
  • Криміналістика
  • Кримінологія
  • Криптология
  • Кулінарія
  • Культура і мистецтво
  • Культурологія
  • Російська література
  • Література і російська мова
  • Логіка
  • Логістика
  • Маркетинг
  • Математика
  • Медицина, здоров'я
  • Медичні науки
  • Міжнародне публічне право
  • Міжнародне приватне право
  • Міжнародні відносини
  • Менеджмент
  • Металургія
  • Москвоведение
  • Мовознавство
  • Музика
  • Муніципальне право
  • Податки, оподаткування
  •  
    Бесплатные рефераты
     

     

     

     

     

     

         
     
    Оцінка ринкової вартості об'єкту житлової нерухомості
         

     

    Інвестиції

    Міністерство науки і освіти РФ

    Московський державний будівельний університет

    Кафедра Осуна

    Курсова робота з дисципліни:

    «Оцінка об'єктів нерухомості »

    на тему:
    « Оцінка ринкової вартості об'єкту житлової нерухомості, розташованого за адресою: м. Москва, ЮАО, Сумської проїзд, д. 12, корп. 3 »

    Варіант 16

    Виконала: студентка ЕОУС-IV-6 Онисимова Т.К.


    Перевірив:
    Доц., К.е.н. Кулаков К.Ю.

    Москва, 2004р. | | Зміст

    1. Введення

    1. Завдання

    2. Приклад заповнення титульного аркуша звіту про оцінку

    3. Супровідний лист до звіту про оцінку

    2. Основна частина

    2.1 Загальні відомості

    2.2 Відомості про оцінювача

    2.3 Допущення та обмежені умови

    2.4 Терміни та визначення

    2.5 Послідовність визначення вартості об'єкта оцінки

    2.6 Характеристика місця розташування об'єкта оцінки

    2.7 Загальна характеристика будівлі

    2.8 Характеристика об'єкта оцінки

    2.9 Статистика ринку житлової нерухомості м. Москви

    2.10 Статистика ринку житлової нерухомості м. Москви за ЮАО

    2.11 Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання оцінюваного об'єкта

    2.12 Методи оцінки вартості нерухомості

    2.13 Обгрунтування відмови від використання витратного підходу до оцінки

    2.14 Визначення вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу

    2.15 Визначення вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного підходу

    3. Висновок

    3.1 Висновок підсумкової вартості об'єкта оцінки

    3.2 Джерела інформації

    4. Список використаної літератури

    1.1 Завдання:

    Оцінити ринкову вартість об'єкту житлової нерухомості, розташованого заадресою: м. Москва, ЮАО (крім Орехово-Борисово сівбу, півд, Зяблікова,
    Братеево).
    Категорія об'єкта: 3-х кімнатна квартира в складі панельного будинку серії П-
    44Т
    Поверх: 2 - 15
    Період побудови будівлі: 2000 - 2004 р.р.
    Площа: 70 - 100 кв.м. (кімнати ізольовані, кухня - 10-15 кв.м., суроздільний, є балкон або лоджія)
    Рівень і стан обробки: євроремонт
    Рівень інженерного та технічного забезпечення: додатковаобладнання та оснащення - на розсуд студента.

    ЗАТВЕРДЖУЮ:

    Керівник відділу оцінки житлових приміщень

    ТОВ «ОЦІНКА»

    _____________________/Прізвище І.О./

    30 квітня 2004

    ЗВІТ

    ПРО ОЦІНЦІ

    РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ КВАРТИРИ

    Адреса об'єкту оцінки: Москва, Сумській проїзд, д. 12, корп. 3, кв. № 970

    Дата проведення оцінки: 29 квітня 2004 року

    Дата складання звіту: 30 квітня 2004 року

    Москва 2004

    Г - ну Кулакову К.Ю.

    Вих. № 59 від 29.04.2004

    1.3 Супровідний лист до Звіту про оцінку

    Шановний Кирило Юрійович

    Відповідно до Договору на надання послуг з оцінки № 59 від

    29.04.2004 року направляємо Вам два примірники звіту про оцінку ринкової вартості квартири № 970, розташованої за адресою: м. Москва,

    Сумської проїзд, д. 12, корп. 3. Третій примірник відповідно до законодавства в галузі оцінки знаходиться в архіві нашої організації.

    Всі екземпляри звіту про оцінку ідентичні і рівнозначні. Оцінка квартири проведена, а звіти складені відповідно до вимог

    Закону «Про оціночної діяльності в РФ» № 135-ФЗ від 29.07.1998 року та діючих Стандартів оцінки.

    Звіт містить опис об'єкта оцінки та його місця розташування, зібрану оцінювачами фактичну інформацію, етапи проведеного аналізу, обгрунтування отриманих результатів, а також допущення і обмежуючі умови. Крім того, звіт містить висновки оцінювачів про підсумкову значенні величини, що визначається відповідно до договору вартості об'єкта оцінки.

    Зокрема, доводимо до Вашого відома, що за результатами проведеної оцінки ринкова вартість об'єкта оцінки складає 126000

    (сто двадцять шість тисяч) доларів США.

    Всю інформацію, використану для проведення оцінки, Ви можете знайти у відповідних розділах звіту. Якщо у Вас виникнуть будь-які питання з оцінки або за використаної методики її проведення, ми обов'язково на них відповімо.

    На закінчення дозвольте подякувати Вам за звернення до нашої компанії і висловити сподівання на продовження нашої співпраці в майбутньому.

    З повагою,

    Керівник відділу оцінки

    Онисимова Т.К.

    2. Основна частина

    2.1 Загальні відомості

    | Об'єкт оцінки | Жиле приміщення (квартира) |
    | Адреса | р. Москва, Сумській проїзд, д. 12, корп. |
    | | 3, кв. 970 |
    | Замовник звіту | Кулаков К.Ю. |
    | Власник об'єкта | Кулаков К.Ю. |
    | Оцінюваних прав | Повний право власності |
    | Мета оцінки | Визначення ринкової вартості |
    | Стандарти, що використовуються | Стандарти оцінки, затверджені |
    | оцінки | Постановою Уряду РФ № 519 від |
    | | 06.07.2001г. |

    2.2 Відомості про оцінювача

    | Організація | ТОВ «ОЦІНКА» |
    | Адреса місцезнаходження | м. Москва, вул. Скаковая, д. 19, |
    | | Тел. :245-50-94 |
    | Підстава для проведення | Договір № 59 від 29 квітня 2004 року |
    | оцінки | |
    | Відомості про ліцензії | Ліцензія № 459781 Мінмайна РФ від |
    | | 4.02.2003г. (термін дії з 4.02.2003 р. |
    | | За 4.02.2007 р) |

    2.3 Допущення та обмежені умови

    1. Фахівці, які виконали оцінку об'єкта оцінки (далі -

    «Оцінювач») і підготували цей звіт (далі - «Звіт»), є повноважними представниками ТОВ «ОЦІНКА», мають необхідну професійну освіту і достатній практичний досвід в області оцінки нерухомості.

    2. У процесі підготовки Звіту Оцінювач виходив з достовірності всієї документації та усної інформації про об'єкт оцінки, наданої в його розпорядження Замовником, оскільки в обов'язки оцінювача, відповідно до договору про оцінку, не входить проведення експертизи правовстановлюючих документів на об'єкт оцінки на предмет їх достовірності та відповідності чинному законодавству.

    3. Оцінювані права розглядаються вільними від будь-яких претензій або обмежень, крім зазначених у Звіті.

    4. При проведенні оцінки передбачалося відсутність будь-яких прихованих зовнішніх і внутрішніх факторів, що впливають на вартість об'єкта оцінки. На оцінювача не лежить відповідальність з виявлення подібних факторів, або в разі їх подальшого виявлення.

    5. Ні Замовник, ні Оцінювач, ні будь-який інший користувач Звіту не можуть використовувати Звіт (або будь-яку його частину) інакше, ніж це передбачено договором про оцінку.

    6. Звіт містить професійне думку оцінювача щодо вартості об'єкта оцінки і не є гарантією того, що воно перейде з рук в руки за ціною, що дорівнює зазначеної у Звіті вартості.

    7. Думку оцінювача щодо величини вартості дійсна тільки на дату оцінки. Оцінювач не бере на себе відповідальність за подальші зміни соціальних, економічних, юридичних та природних умов, які можуть вплинути на вартість об'єкта оцінки.

    2.4 Терміни та визначення

    Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.

    Підходи до оцінці:

    > витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;

    > порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, що базуються на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;

    > прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.

    Дата проведення оцінки - календарна дата, за станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки.

    Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки.

    Ціна - грошова сума, пропонована або сплачена за об'єкт оцінки або його аналог.

    Аналог об'єкта оцінки - схожий за основними економічними, матеріальним, технічним та інші характеристики об'єкта оцінки інший об'єкт, ціна якого відома з угоди, що відбулася при подібних умовах.

    Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки - величина вартості об'єкта оцінки, отримана як підсумок обгрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки і методів оцінки.

    2.5 Послідовність визначення вартості об'єкта оцінки

    Процес визначення вартості об'єкта оцінки включав в себе виконання наступних робіт:

    1. Виїзд оцінювача на місце, фотографування і огляд об'єкта оцінки та його околиць;

    2. Проведення інтерв'ю та переговорів з фахівцями та експертами в галузі нерухомості;

    3. Збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки та складання Звіту;

    4. Розрахунок вартості об'єкта оцінки відповідно до Стандартів оцінки з використанням найбільш прийнятних в даному конкретному випадку підходів та методів оцінки;

    5. Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;

    6. Складання та написання Звіту про оцінку.

    2.6 Характеристика місця розташування об'єкта оцінки

    Місце розташування об'єкта оцінки на карті м. Москви

    | Показник | Опис або характеристика показника |
    | Округ, мікрорайон | ЮАО, Муніципальний округ «Північне Чертаново» |
    | Розташування в | Фасад будинку виходить на проїжджу частину вул. |
    | мікрорайоні | Чертанівський |
    | | Будинок розташовується паралельно вул. |
    | | Чертанівський |
    | Переважна забудова | Житлова панельна |
    | мікрорайону | |
    | Транспортна доступність | 5 хв. громадським транспортом від ст. м. |
    | | «Чертанівський» |
    | Забезпеченість громадським | Хорошая |
    | транспортом (суб'єктивна | |
    | оцінка) | |
    | Об'єкти соціальної | Магазини, банки, школа, д/сад, підприємства |
    | інфраструктури мікрорайону | служби побуту, аптека, поліклініка, спорткомплекс, |
    | в межах пішої | зона відпочинку тощо |
    | доступності (менше 1 км). | |
    | Забезпеченість об'єктами | Відмінна. Район з розвиненою інфраструктурою |
    | соціальної інфраструктури | |
    | (суб'єктивна оцінка) | |
    | Об'єкти промислової | Не виявлені |
    | інфраструктури мікрорайону | |
    | Об'єкти транспортної | вул. Чертанівський, Варшавське шосе, Балаклавський |
    | інфраструктури мікрорайону | пр-кт, трамвайні і автобусні маршрути, станція |
    | | Метрополітену |
    | Стан прилеглої | Задовільна |
    | території (суб'єктивна | |
    | оцінка) | |
    | Додаткова суттєва | Місце розташування об'єкта на карті м. Москви |
    | інформація | наведено в додатках до Звіту |

    2.7 Загальна характеристика будівлі

    | Показник | Опис або характеристика показника |
    | Тип споруди | Багатоквартирний многопод'ездний панельний будинок, |
    | | Серія П-44Т |
    | Рік побудови | 2000р. |
    | Матеріал зовнішніх стін | Залізобетонна панель |
    | Матеріал перекриттів | Залізобетон |
    | Стан будівлі | Гарне |
    | (суб'єктивна оцінка) | |
    | Технічне забезпечення | Ліфт, сміттєпровід, гаряче і холодне |
    | будівлі | водопостачання, електропостачання |
    | Організована стоянка | Відсутня |
    | особистого а/т або підземний | |
    | гараж | |
    | Кількість поверхів у будинку | 17 |
    | Стан під'їзду | Гарне |
    | (суб'єктивна оцінка) | |
    | Додаткова суттєва | Знесення чи реконструкція будинку з відселенням не |
    | інформація | передбачається |

    2.8 Характеристика об'єкта оцінки

    | Показник | Опис або характеристика показника |
    | Поверх розташування | 9 |
    | Площа, кв. м: загальна/| 76/44,7 |
    | житлова | |
    | К-ть кімнат, їх площа, | 3 ізольовані кімнати/18,9/14,0/11,1 |
    | кв. м | |
    | Площа кухні, кв. м | 13,2 |
    | Санвузол | роздільний |
    | Висота стелі, м | 2,65 |
    | Допоміжні та підсобні | Відсутні |
    | приміщення | |
    | Лоджія (балкон) | Лоджія (не засклена) |
    | Вид з вікон | На вул. Чертанівський, мікрорайон «Північне |
    | | Чертаново »|
    | Слабкострумові забезпечення | Телефон, ТВ-антена |
    | Додаткові системи | Металеві двері та домофон у під'їзді, |
    | безпеки | металеві двері на вході в квартиру |
    | Стан обробки | Євроремонт, стан хороший, проведення |
    | (суб'єктивна оцінка) | значних ремонтних робіт не потрібно |
    | Видимі дефекти внутрішньої | Відсутні |
    | обробки | |
    | Дані про перепланування | Не виконувалась. Стандартна типова планування |
    | Додаткова суттєва | Плита на кухні - електрична. Вікна - |
    | інформація | пластикові склопакети |

    2.9 Статистика ринку житлової нерухомості м. Москви [1]

    З представленого графіка видно, що протягом минулого 2003 спостерігалося плавне підвищення ціни пропозиції, в поточному році він триває. Також спостерігається різниця між ціною пропозиції і ціною продажу. Це пояснюється тим, що ціна пропозиції трохи завищується «на торг».

    Ціна пропозиції в панельних будинках нижче, ніж в цілому по ринку, але лінія тренда також висхідна.

    2.10 Статистика ринку житлової нерухомості м. Москви за ЮАО [2].

    Перелік районів, що входять в ЮАО і середня ціна пропозиції 1 кв.метра за минулий місяць.

    | Район | Середня ціна | Відсоток |
    | | Пропозиції. 1 кв.м. | від округу |
    | Бірюльово Східне | 1410 | 8,6 |
    | Бірюльово Західне | 1373 | 5,5 |
    | Братеево | 1439 | 6,5 |
    | Даниловський | 1839 | 12,3 |
    | Донський | 1879 | 4,4 |
    | Зяблікова | 1484 | 6,3 |
    | Москворіччі-Сабурова | 1596 | 2,1 |
    | Нагатіно-Садівники | 1617 | 3,6 |
    | Нагатінський затон | 1689 | 7,8 |
    | Нагорний | 1712 | 4,6 |
    | Орехово-Борисово Північне | 1547 | 5,9 |
    | Орехово-Борисово Південне | 1512 | 6,7 |
    | Царицино | 1514 | 7,6 |
    | Північне Чертаново | 1731 | 5,3 |
    | Центральне Чертаново | 1582 | 9,0 |
    | Центральне Чертаново | 1493 | 3,9 |

    На підставі представлених даних видно, що найбільш висока ціна пропозиції в Даниловському і Донському районі. Оцінюваний об'єкт знаходиться в районі Північне Чертаново. Там середня ціна пропозиції трохи нижче.

    Середня ціна пропозиції 1 кв.м в доларах США

    Згідно з представленими даними можна зробити висновок, що за ЮАО ціни пропозиції трохи нижче, ніж в цілому по місту, але мають тенденцію до зростання.

    2.11 Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання оцінюваного об'єкта [3].

    Поняття кращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості, що застосовується в цьому звіті, визначається як ймовірне і дозволене законом використання оцінюваного об'єкта з найкращою віддачею, причому неодмінно умови фізичної можливості, належного забезпечення та фінансової виправданості такого роду дій.

    Поняття «найкраще і найбільш ефективне використання» має на увазі поряд з вигодами для власника нерухомості особливу суспільну користь. Мається на увазі, що визначення кращого і найбільш ефективного використання об'єкта є результатом судження оцінювача на основі його аналітичних навичок, тим самим висловлюючи лише думка, а не безумовний факт. У практиці оцінки нерухомості положення про найкращий і найбільш ефективне використання об'єкта являє собою посилку для подальшої вартісної оцінки об'єкта.

    При визначенні варіантів кращого і найбільш ефективного використання об'єкта були застосовані чотири основних критерії аналізу:

    1. Фізична можливість-розгляд фізично реальних у даній місцевості способів використання.

    2. Законодавча дозволи-розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями по зонообразованію, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зонних і екологічним законодавством.

    3. Фінансова здійсненність-розгляд того, яке фізично здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний дохід власнику.

    4. Максимальна ефективність-розгляд того, яка з фінансово здійсненних використань буде приносити максимально чистий дохід або максимальну поточну вартість.

    Оскільки в даному випадку об'єктом оцінки є квартира в житловому будинку, розташована не на першому поверсі, то її використання в якості офісного приміщення виключається, отже, найкращим використанням приймаємо використання в якості житла без розгляду інших варіантів.

    2.12 Методи оцінки вартості нерухомості.

    Існують три методи оцінки вартості нерухомості:

    1. Витратний метод

    2. Метод прямого порівняльного аналізу продаж

    3. Метод капіталізації доходу

    Витратний метод грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розумного, не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку обійдеться йому отримання відповідної ділянки під забудову та зведення аналогичного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних витрат. Даний метод оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

    Витратний метод показує оцінку повної відновної вартості об'єкта за вирахуванням зносу, збільшену на ринкову вартість землі.

    Основні етапи процедури при цьому методі:

    1. Розрахунок вартості придбання вільної та інформацією, наявною землі з метою оптимального її використання.

    2. розрахунок ринкової вартості спорудження нових аналогічних об'єктів - отримання повної відновної вартості об'єкта.

    3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкта, обладнання та механізмів.

    4. Зменшення відновної вартості на суму зносу для отримання залишкової відновної вартості об'єкта.

    5. Додавання до розрахованої залишкової відновної вартості будівлі вартості земельної ділянки.

    Метод прямого порівняльного аналізу продаж грунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють угоди купівлі-продажу за аналогією, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод має в своїй основі припущення, що розумний покупець за виставлену на продаж нерухомість не заплатить більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.

    Метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, схожим з оцінюваним. Ціни на об'єкти - аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за яким об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності.

    Основні етапи процедури оцінки при цьому методі:

    1. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котируваннях, припущення з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.

    2. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що здійснені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.

    3. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці.

    4. Порівняння оцінюваного об'єкта і відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах; визначення ціни оцінюваного об'єкта.

    5. Встановлення вартості оцінюваного об'єкту шляхом аналізу порівняльних характеристик та ведення їх до одного вартісному показнику або групі показників. В умовах нестачі або низької достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідні дані можуть бути представлені у вигляді групи показників або діапазону цін.

    Метод капіталізації доходу грунтується на принципі очікування - типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкта визначається як його здатність приносити прибуток у майбутньому.

    Основні етапи процедури оцінки при цьому методі:

    1. Оцінка валової виручки від реалізації продукції (послуг) без податку на додану вартість на основі аналізу поточних цін і тарифів на ринку для аналогічних об'єктів. Оцінка здійснюється на певний прогнозний період.

    2. Оцінка втрат потужності проводиться на основі аналізу ринку, його динаміки (трендів) стосовно до оцінюваної нерухомості.

    Розрахована таким чином величина вираховується з валової виручки (без

    ПДВ), а підсумковий показник є дійсної валовий виручкою.

    3. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання іілі типових витратах на даному ринку. Розрахункова величина віднімається з дійсної виручки, а підсумковий показник є балансовою вартістю підприємства.

    4. Балансовий прибуток зменшується на величину податків і процентних виплат; в результаті виходить чистий прибуток.

    5. Чистий прибуток збільшується на амортизаційні відрахування.

    6. Отриманий чистий прибуток з урахуванням амортизації потім перераховується в поточну вартість об'єктів різними способами. Вибір способу перерахування залежить від якості початкової інформації про ринок.

    7. Визначається поточна вартість залишкової вартості об'єкта нерухомості.

    8. Розраховується сума поточної вартості чистого прибутку з амортизаційними відрахуваннями та поточної залишкової вартості об'єкта нерухомості.

    Кожен з цих методів приводить до одержання цінових характеристик об'єктів. Подальший порівняльний аналіз дає змогу зважити переваги і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних того методу чи методів, які розцінені як найбільш надійні.

    2.13 Обгрунтування відмови від використання витратного підходу до оцінки.

    У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки я

    (далі Оцінювач) прийшла до висновку, що використання одного з трьох існуючих підходів (витратного) є некоректним. Тому

    Оцінювач прийняв рішення відмовитися від використання цього підходу при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки і використовувати тільки два - порівняльний і прибутковий. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення.

    Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ньому об'єкта, аналогічного по своїх споживчих характеристик об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на покупку ділянки і будівництва на ньому будівлі, частиною якого є об'єкт оцінки, Оцінювач не має в своєму розпорядженні.

    У свою чергу, розрахунок за «типовим» кошторисах, СНіП і т.п. з урахуванням усіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і «вичленення» вартості одиниці площі квартири призведе до великої похибки при обчисленнях.

    Крім того, версією інструмента оцінки абсолютно не відомі випадки подібного

    «витонченого» придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою його будівництва.

    Беручи до уваги вагомість наведених вище аргументів проти використання витратного підходу, Оцінювач прийняв рішення відмовитися від його застосування в рамках даного Звіту.

    2.14 Визначення вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу

    Основою застосування даного підходу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна порівнянна продаж порівнюється з об'єктом оцінки. У ціну порівнянної продажу вносяться поправки

    (коригування), що відображають істотні відмінності між ними.

    При використанні порівняльного підходу інструментом оцінки були зроблені наступні кроки:

    1. збір даних, вивчення ринку нерухомості, відбір аналогів з числа угод купівлі-продажу і пропозицій на продаж (публічних оферт);

    2. перевірка інформації по кожному відібраному аналогу про ціну продажу і запитуваної ціною, оплату операції, фізичні характеристики, місцезнаходження та інших умов угоди;

    3. аналіз та порівняння кожного аналога з об'єктом оцінки з часу продажу (виставлянню оферти), місцем розташування, фізичними характеристиками й умов продажу;

    4. коригування цін продажу або запитуваних цін по кожному аналогу у відповідності з наявними відмінностями між ним і об'єктом оцінки;

    5. узгодження скоригованих цін аналогів і висновок показника вартості об'єкта оцінки.

    На етапі збирання інформації версією інструмента оцінки не вдалося зібрати достатню кількість документально підтверджених даних про що відбулися угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів.

    Причиною послужила поширена в російському діловому обороті практика збереження подібної інформації в режимі конфіденційності, тобто відсутність вільного доступу до баз даних (лістинг), де зберігається документально підтверджена інформація про умови угод із продажу об'єктів житлової нерухомості.

    При порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів Оцінювач використовував дані за цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів і т.п.). Такий підхід, на думку

    оцінювача, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованої квартири, з огляду на всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.

    За відсутності у вільному доступі баз даних (лістингів) з цінами реальних угод, на які спираються у своїй роботі оцінювачі більшості країн світу, Оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам російського законодавства в області оцінки.

    Таким чином, інструментом оцінки в процесі розрахунків були використані дані, що іменуються в ГК РФ як «оферта» і «публічна оферта» (Ст. 435 і

    437). Отже, Оцінювач гіпотетично (з урахуванням відповідних коригувань) припускав, що особа, «яка зробила пропозицію, вважає себе що уклали договір з адресатом, яким буде прийнято пропозицію».

    На момент проведення оцінки на ринку пропонувалося кілька аналогів з відповідним місцем розташування і порівнянних за своїми основними економічними, матеріальним, технічним і іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Дані про аналоги проаналізовані

    інструментом оцінки і зведені в розрахункову таблицю, що наведена нижче.

    У ході аналізу до цін аналогів були внесені коректування на відмінності, що існують між аналогами та об'єктом оцінки.

    Негативна коригування вноситься у разі, якщо за даним показником аналог перевершує об'єкт оцінки, а позитивна - якщо по даному показнику аналог йому поступається.

    Величина коригування визначалася інструментом оцінки експертним шляхом. < p> Таблиця розрахунку вартості об'єкта оцінки

    | Показник | Об'єкт оцінки | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 |
    | Адреса | Сумської пр., | Сумської пр., | Чертанівський вул., | Чертанівський вул., |
    | | Д. 12, корп.3. | д. 8, корп1. | д. 5. | д. 3. |
    | | М. | м. «Чертанівський» | м. «Чертанівський» | м. «Чертанівський» |
    | | «Чертанівський» | | | |
    | Ціна/об. | - | 109600 | 116500 | 108400 |
    | пл./дол. США | | | | |
    | Джерело | | Агенство нерухомості | Агенство нерухомості «У | Агенство нерухомості« У |
    | інформації | | «У червоних воріт» | червоних воріт »| червоних воріт» |
    | Майнові | Право | Право | 0 | Право | 0 | Право | 0 |
    | права | власності | власності | | власності | | власності | |
    | Скорректірованна | | 109600 | | 116500 | | 108400 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови | Ринкові | Ринкові | 0 | Ринкові | 0 | Ринкові | 0 |
    | фінансування | | | | | | | |
    | Скорректірованна | | 109600 | | 116500 | | 108400 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови продажу | Вільна | Вільна | 0 | Альтернативна | 4% | Вільна торгівля | 0 |
    | | Торгівля | торгівля | | торгівля | | | |
    | Скорректірованна | | 109600 | | 122600 | | 108400 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови ринку | Відкритий | Відкритий | 0 | Відкритий | 0 | Відкритий | 0 |
    | Скорректірованна | | 109600 | | 122600 | | 108400 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Вид | | | | | | | |
    | коректування | | | | | | | |
    | Тип будинку | Панельний | Панельний | 0 | Панельний | 0 | Панельний | 0 |
    | Дата пропозиції | Квітень 2004 | квітня 2004 | 0 | Квітень 2004 | 0 | Квітень 2004 | 0 |
    | Рік побудови | 2000 р. | 1990-ті р. | 6% | 2000 р. | 0 | 1990-ті р. | 6% |
    | дому | | | | | | | |
    | Поверх | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 17 | 5% |
    | Всього поверхів | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
    | Загальна площа | 76 | 64 | 5% | 78,8 | -1% | 69,2 | 1% |
    | квартири, кв.м. | | | | | | | |
    | Площа кухні, | 13,2 | 10,0 | 2% | 13,2 | 0 | 12,1 | 1% |
    | кв.м. | | | | | | | |
    | Вид з вікон | На вулицю | У двір | -1% | У двір | -1% | У двір | -1% |
    | квартири | | | | | | | |
    | Наявність | В наявності | В наявності | 0 | Відсутній | 1% | В наявності | 0 |
    | балкона/лоджії | | | | | | | |
    | Стан та | Євроремонт | Євроремонт | 0 | Требуется | 15% | Требуется | 15% |
    | рівень обробки | | | | косметичний | | косметичний | |
    | квартири | | | | ремонт | | ремонт | |
    | Телефон | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | Опалення | Центральне | Центральне | 0 | Центральне | 0 | Центральне | 0 |
    | Санвузол | Роздільне | Роздільне | 0 | Роздільне | 0 | Суміщений | 2% |
    | Мусоропровод | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | Ліфт | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | Відстань до | 05 хв. | 05 хв. | 0 | 05 хв. пішки | -1% | 05 хв. пішки | -1% |
    | метро | транспортом | транспортом | | | | | |
    | Наявність метал. | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | двері | | | | | | | |
    | Стан | Гарне | Гарне | 0 | Гарне | 0 | Гарне | 0 |
    | під'їзду | | | | | | | |
    | Вартість-індика | | 123200 | 138200 | 141500 |
    | тор дол. США | | | | |
    | Вагові частки | | 0,16 | 0,09 | 0,04 |

    | Показник | Об'єкт оцінки | Аналог № 4 | Аналог № 5 | Аналог № 6 |
    | Адреса | Сумської пр., | Сумська вул., | Дніпропетровська вул., | Академіка Янгеля вул., |
    | | Д. 12, корп.3. | д. 8, корп3. | д. 23, корп1. | д.25. |
    | | М. | м. «Південна» | м. «Празька» | м. «Празька» |
    | | «Чертанівський» | | | |
    | Ціна/об. | - | 112400 | 115000 | 130000 |
    | пл./дол. США | | | | |
    | Джерело | | Агенство нерухомості | Агенство нерухомості «У | Агенство нерухомості« У |
    | інформації | | «У червоних воріт» | червоних воріт »| червоних воріт» |
    | Майнові | Право | Право | 0 | Право | 0 | Право | 0 |
    | права | власності | власності | | власності | | власності | |
    | Скорректірованна | | 112400 | | 115000 | | 130000 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови | Ринкові | Ринкові | 0 | Ринкові | 0 | Ринкові | 0 |
    | фінансування | | | | | | | |
    | Скорректірованна | | 112400 | | 115000 | | 130000 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови продажу | Вільна | Вільна | 0 | Вільна | 0 | Вільна торгівля | 0 |
    | | Торгівля | торгівля | | торгівля | | | |
    | Скорректірованна | | 112400 | | 115000 | | 130000 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови ринку | Відкритий | Відкритий | 0 | Відкритий | 0 | Відкритий | 0 |
    | Скорректірованна | | 112400 | | 115000 | | 130000 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Вид | | | | | | | |
    | коректування | | | | | | | |
    | Тип будинку | Панельний | Панельний | 0 | Панельний | 0 | Панельний | 0 |
    | Дата пропозиції | Квітень 2004 | квітня 2004 | 0 | Квітень 2004 | 0 | Квітень 2004 | 0 |
    | Рік побудови | 2000 р. | 1990-ті р. | 6% | 2000 р. | 0 | 2002р. | 0 |
    | дому | | | | | | | |
    | Поверх | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 11 | 0 |
    | Всього поверхів | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
    | Загальна площа | 76 | 68 | 5% | 55,7 | 7% | 80,4 | -1% |
    | квартири, кв.м. | | | | | | | |
    | Площа кухні, | 13,2 | 8,6 | 3% | 8,0 | 3% | 15,0 | -1% |
    | кв.м. | | | | | | | |
    | Вид з вікон | На вулицю | На вулицю | 0 | На вулицю | 0 | У двір | -1% |
    | квартири | | | | | | | |
    | Наявність | В наявності | Відсутня | 1% | Відсутня | 1% | Дві лоджії | -1% |
    | балкона/лоджії | | | | | | | |
    | Стан та | Євроремонт | Гарне | 10% | Гарне | 10% | Євроремонт | 0 |
    | рівень обробки | | | | | | | |
    | квартири | | | | | | | |
    | Телефон | В наявності | Спарений | 2% | В наявності | 0 | Відсутній | 3% |
    | Опалення | Центральне | Центральне | 0 | Центральне | 0 | Центральне | 0 |
    | Санвузол | Роздільне | Роздільне | 0 | Суміщений | 2% | Роздільне | 0 |
    | Мусоропровод | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | Ліфт | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | Відстань до | 05 хв. | 05 хв. | 0 | 05 хв. пішки | -1% | 10 хв. | -1% |
    | метро | транспортом | транспортом | | | | транспортом | |
    | Наявність метал. | В наявності | В наявності | 0 | Відсутній | -1% | В наявності | 0 |
    | двері | | | | | | | |
    | Стан | Гарне | Відмінне | -1% | Гарне | 0 | Гарне | 0 |
    | під'їзду | | | | | | | |
    | Вартість-індика | | 144600 | 140800 | 127400 |
    | тор дол. США | | | | |
    | Вагові частки | | 0,07 | 0,08 | 0,23 |


    | Показник | Об'єкт оцінки | Аналог № 7 | Аналог № 8 | Аналог № 9 |
    | Адреса | Сумської пр., | Варшавське ш., | Нахімовський просп., | Херсонська вул., |
    | | Д. 12, корп.3. | д. 90, корп1. | д. 21. | д. 18. |
    | | М. | м. «Чертанівський», | м. «Нахімовський проспект» | м. «Калузька», «Каховська» |
    | | «Чертанівський» | «Варшавська» | | |
    | Ціна/об. | - | 104100 | 129500 | 101000 |
    | пл./дол. США | | | | |
    | Джерело | | Агенство нерухомості | Агенство нерухомості «У | Агенство нерухомості« У |
    | інформації | | «У червоних воріт» | червоних воріт »| червоних воріт» |
    | Майнові | Право | Право | 0 | Право | 0 | Право | 0 |
    | права | власності | власності | | власності | | власності | |
    | Скорректірованна | | 104100 | | 129500 | | 101000 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови | Ринкові | Ринкові | 0 | Ринкові | 0 | Ринкові | 0 |
    | фінансування | | | | | | | |
    | Скорректірованна | | 104100 | | 129500 | | 101000 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови продажу | Вільна | Альтернативна | 4% | Вільна | 0 | Альтернативна | 4% |
    | | Продаж | я торгівля | | торгівля | | торгівля | |
    | Скорректірованна | | 108500 | | 129500 | | 105200 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Умови ринку | Відкритий | Відкритий | 0 | Відкритий | 0 | Відкритий | 0 |
    | Скорректірованна | | 108500 | | 129500 | | 105200 | |
    | я ціна | | | | | | | |
    | Вид | | | | | | | |
    | коректування | | | | | | | |
    | Тип будинку | Панельний | Панельний | 0 | Панельний | 0 | Панельний | 0 |
    | Дата пропозиції | Квітень 2004 | квітня 2004 | 0 | Квітень 2004 | 0 | Квітень 2004 | 0 |
    | Рік побудови | 2000 р. | 1990-ті р. | 6% | 1990-ті р. | 0 | 2002 р. | 0 |
    | дому | | | | | | | |
    | Поверх | 9 | 1 | 5% | 2 | 0 | 10 | 0 |
    | Всього поверхів | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
    | Загальна площа | 76 | 70,1 | 1% | 76 | 0 | 61,6 | 5% |
    | квартири, кв.м. | | | | | | | |
    | Площа кухні, | 13,2 | 9,3 | 2% | 13,2 | 0 | 8,0 | 3% |
    | кв.м. | | | | | | | |
    | Вид з вікон | На вулицю | У двір | -1% | У двір | -1% | У двір | -1% |
    | квартири | | | | | | | |
    | Наявність | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | балкона/лоджії | | | | | | | |
    | Стан та | Євроремонт | Євроремонт | 0 | Требуется | 15% | Гарне | 10% |
    | рівень обробки | | | | косметичний | | | |
    | квартири | | | | ремонт | | | |
    | Телефон | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | Відсутній | 3% |
    | Опалення | Центральне | Центральне | 0 | Центральне | 0 | Центральне | 0 |
    | Санвузол | Роздільне | Роздільне | 0 | Роздільне | 0 | Роздільне | 0 |
    | Мусоропровод | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | Ліфт | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | Відстань до | 05 хв. | 05 хв. | 0 | 05 хв. пішки | -1% | 15 хв. | 2% |
    | метро | транспортом | транспортом | | | | транспортом | |
    | Наявність метал. | В наявності | В наявності | 0 | В наявності | 0 | В наявності | 0 |
    | двері | | | | | | | |
    | Стан | Гарне | Гарне | 0 | Гарне | 0 | Гарне | 0 |
    | під'їзду | | | | | | | |
    | Вартість-індика | | 123200 | 146000 | 130200 |
    | тор дол. США | | | | |
    | Вагові частки | | 0,12 | 0,14 | 0,07 |
    | РАЗОМ: дол. США | 132800 | | | |


    123200 * 0,16 +138200 * 0,09 +141500 * 0,04 +144600 * 0,07 +140800 * 0,08 +127400 * 0,23 +1232

    00 * 0,12 + 146000 * 0,14 +130200 * 0,07 = 132836? 132800

    Отриманим після внесення коригувань вартостей-індикаторами об'єктів-аналогів експертним шляхом були присвоєні вагові частки, залежно від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість об'єкта оцінки. Таким чином, вартість об'єкта оцінки в цілому, визначена з порівняльного підходу склала:

    132800 дол США.

    Аналізуючи поточну ситуацію на ринку нерухомості, інформацію, отриману від співробітників ріелторських компаній та інших учасників ринку, Оцінювач визнав за необхідне внести додаткову коректування.

    Вона пов'язана з тим, що реальні угоди з купівлі-продажу об'єктів житлової нерухомості дещо відрізняються від цін пропозиції, тому що ціна оферти, як правило, спочатку трохи завищена на т.зв. «Торг».

    Крім того, в цю ціну можуть бути «закладені» комісійні ріелторів.

    Проте, у ряді випадків, ціна оферти і ціна операції можуть збігатися.

    Таким чином, середня величина даної коригування може коливатися в межах від 0 до 5 відсотків від ціни пропозиції (публічної оферти).

    З огляду на всі наведені факти, а також ситуацію на ринку нерухомості московського регіону, Оцінювач ввів додаткову коригування до отриманої величини вартості об'єкта оцінки, що зменшує її на два відсотки.

    Таким чином, вартість квартири, розрахована порівняльним підходом, становитиме 130200 дол США.

    2.15 Визначення вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного підходу.

    При використанні даного підхо

         
     
         
    Реферат Банк
     
    Рефераты
     
    Бесплатные рефераты
     

     

     

     

     

     

     

     
     
     
      Все права защищены. Reff.net.ua - українські реферати !