ПЕРЕЛІК ДИСЦИПЛІН:
  • Адміністративне право
  • Арбітражний процес
  • Архітектура
  • Астрологія
  • Астрономія
  • Банківська справа
  • Безпека життєдіяльності
  • Біографії
  • Біологія
  • Біологія і хімія
  • Ботаніка та сільське гос-во
  • Бухгалтерський облік і аудит
  • Валютні відносини
  • Ветеринарія
  • Військова кафедра
  • Географія
  • Геодезія
  • Геологія
  • Етика
  • Держава і право
  • Цивільне право і процес
  • Діловодство
  • Гроші та кредит
  • Природничі науки
  • Журналістика
  • Екологія
  • Видавнича справа та поліграфія
  • Інвестиції
  • Іноземна мова
  • Інформатика
  • Інформатика, програмування
  • Історичні особистості
  • Історія
  • Історія техніки
  • Кибернетика
  • Комунікації і зв'язок
  • Комп'ютерні науки
  • Косметологія
  • Короткий зміст творів
  • Криміналістика
  • Кримінологія
  • Криптология
  • Кулінарія
  • Культура і мистецтво
  • Культурологія
  • Російська література
  • Література і російська мова
  • Логіка
  • Логістика
  • Маркетинг
  • Математика
  • Медицина, здоров'я
  • Медичні науки
  • Міжнародне публічне право
  • Міжнародне приватне право
  • Міжнародні відносини
  • Менеджмент
  • Металургія
  • Москвоведение
  • Мовознавство
  • Музика
  • Муніципальне право
  • Податки, оподаткування
  •  
    Бесплатные рефераты
     

     

     

     

     

     

         
     
    Оцінка нерухомості
         

     

    Маркетинг

    Зміст.


    Введення. 2

    Глава 1. Що таке нерухомість? 3

    Глава 2. Оцінка нерухомості. 4

    Глава 3. Розрахунок видів зносу. 7

    Глава 4. Фактори, що негативно впливають на ринок нерухомості 17та шляхи їх усунення.

    Висновок. 19

    Список використаної літератури. 20

    Введення.

    Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість,яка виступає в якості засобів виробництва (земля,адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі іприміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

    Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян таслужить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств іорганізацій всіх форм власності. У Росії відбувається активнеформування та розвиток ринку нерухомості і все більша кількість громадян,підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю.
    Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизаціїдержавної і муніципальної власності, за оренду нежилихприміщень, при купівлі і продажу житлових приміщень. З'явився шар новихвласників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьохсферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційніструктури, що діють на ринку нерухомості.

    Розгортається діяльність вітчизняних і закордонних інвесторів,для яких важливе значення має придбання гарантованих правкористування землею і правовий захист їх інтересів.

    змінилося податкове законодавство і з'явилися нові длябільшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб таподаток на майно, перехідне в порядку успадкування та дарування. Початокрозвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.

    Не викликає сумніву, що тільки знання чинної правової бази вцій сфері дозволяє приймати юридично обгрунтовані і економічнограмотні рішення. Відхилення від існуючих правових норм, якіпокупці і продавці в момент здійснення операцій з нерухомістю вважаютьнесуттєвими, в будь-який момент можуть призвести до складних ситуацій ітяжких наслідків.

    Глава 1. Що таке нерухомість?

    Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів
    Петра I. Однак, у нині діючих законодавчих актах ще не проведеночітке розмежування між рухомим і нерухомим майном.

    Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 ГК РФ. До нерухомихречей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки,ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язано зземлею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їхпризначенням неможливо, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі,споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державнійреєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання,космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й іншемайно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекстакож визнається нерухомістю (ст. 132 ГК РФ).

    Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємстворозглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільнихправ.

    Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу,застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною таприпиненням речових прав. Підприємство може бути також передано поспадщину.

    До складу підприємства як майнового комплексу входять усі видимайна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки,будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, прававимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізуютьпідприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування,товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщоінше не передбачено законом або договором.

    Ст. 131 ГК РФ в імперативній формі встановлено відкритий, публічнийхарактер акту державної реєстрації нерухомості. Це означає, щодержавний орган, який здійснює державну реєстраціюнерухомості, зобов'язаний надати інформацію про виробленої ним реєстраціїта зареєстрованих прав на об'єкти нерухомості будь-якій особі. Ця нормабезумовно дозволить суттєво знизити ризик неналежного здійсненняугод з об'єктами нерухомості для учасників цивільного обороту.

    Глава 2. Оцінка нерухомості.

    Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатисянерухомим майном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяниотримують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді,коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отриманнякредиту. Без належної оцінки розраховувати і на залучення додатковихінвестицій, у тому числі іноземних.

    На першому етапі приватизації, при створенні спільних підприємствтакі оцінки або взагалі не робили, або робилися просто на око. Самінвестор визначав ціну. Коли ж це стосувалося серйозних об'єктів, топритягувалися західні оціночні фірми, які в більшості випадківпроводили оцінку на користь іноземних інвесторів, занижуючи реальну ринковувартість наших активів.

    Оцінка необхідна і при вторинної емісії акцій приватизованихпідприємств, що прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину,підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспектемісії дозволить інвесторам уникнути помилок при встановленні котируваньакцій. Оцінка також необхідна і при розділі майна, визначенніспособів кращого комерційного використання землі та нерухомості та у всіхінші операції, пов'язані з нерухомістю.

    Аналіз перспектив збільшення вартості нерухомості і її комерційноговикористання повинен спиратися на строгий економічний розрахунок, точну іпрофесійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка -це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням строго визначенихпідходів, принципів і методів, а також процедурних і етичних норм, думкаспеціаліста або групи експертів, як правило, професійних оцінювачів провартості об'єкта нерухомості.

    Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, яка складетьсяпри продажу об'єкта власності на конкурентному і відкритому ринку принаявності всіх умов, необхідних для здійснення справедливої угоди.

    Такими умовами є:

    1. Покупець і продавець діють на основі типових, стандартнихмотивів. Ні для однієї з сторін угода не є вимушеною.

    2. Обидві сторони мають усю повноту інформації для прийняття рішеньі діють, прагнучи до найкращого задоволення своїх інтересів.

    3. Об'єкт виставлений на відкритому ринку достатній час, і дляздійснення операції вибраний оптимальний момент.

    4. Оплата проводиться в грошовій формі або погоджені фінансовіумови, які можна порівняти з оплатою готівкою.

    5. Ціна угоди відображає звичайні умови і не містить знижок, поступокабо спеціального кредитування жодній зі сторін, пов'язаних з операцією.

    6. Об'єкт звичайним користується попитом і має визнаної на ринкукорисністю.

    7. Об'єкт досить дефіцитний, інакше кажучи, є обмеженепропозицію, що створює конкурентний ринок.

    8. Об'єкт наділений властивостями отчуждаемості і здатний передаватися зрук в руки.

    Виділяють три основні методи оцінки ринкової вартості нерухомості:метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.

    Основний метод оцінки - це метод порівняльних продажів. Цей методзастосовується в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості,існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завданняоцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнюватианалогічні продажу і таким чином отримувати вартість оцінюваногооб'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об'єктаз ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний вже сформувавсяринок землі та нерухомості.

    Метод оцінки за витратами до землі практично не застосуємо. Можевикористовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно відвироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і невитрачаються, а витратний метод застосовується для оцінки штучнихоб'єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість земліскладається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земляоцінюється окремо іншими методами.

    Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можнаотримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю кращих длявикористання земельних ділянок, наприклад, у містах, тут випробовуєтьсявідповідний дефіцит і розрахунок вартості землі. Наступним методом оцінки,який можна застосувати саме для Росії, - є метод оцінки, заснований нааналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналізпов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приноситивласникові максимальний дохід.

    Останнім часом попит на послуги оцінювачів і їх професійнупідготовку в Росії став інтенсивно рости. Це обумовлено і недавнімиподіями у фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитуваннячерез страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили налиповому страхуванні. У випадку з нерухомістю, що береться банком узаставу при видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином,ринки нерухомості та капіталу стають нерозривними компонентамиекономіки в цілому.

    Природно, що з боку банків виник великий інтерес до такихопераціях. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості,які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.

    Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. Підусьому світі основою системи місцевого оподаткування є податок нанерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевогобюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальнихвартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка бстимулювала розвиток ринку нерухомості та забезпечила б разом з тимпоповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес дооцінкою, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.

    Вартість послуг з професійної оцінки сильно розрізняєтьсяЗалежно від типів оцінюваних об'єктів, складності робіт і, зрозуміло,від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичайвартість послуг вимірюється або в годинах, помножених на тариф погодинноїоплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до йоговартості.

    Глава 3. Розрахунок виявлених видів зносу.

    Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, йогоспоживчої привабливості з погляду потенційного інвестора івиражається в зниженні вартості під впливом різних факторів зчасом. В міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри,характеризують конструктивну надійність будинків і споруд, а також їхфункціональне відповідність поточному і, тим більше, майбутньому використанню,пов'язаних з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартістьнерухомості в не меншому ступені впливають і зовнішні фактори,обумовлені зміною ринкового середовища, положенням обмежень напевне використання будівель і т.д. Знос (І) звичайно вимірюють увідсотках, а вартісним вираженням зносу є знецінення (О). УЗалежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості,виділяють наступні види зносу:
    - фізичний,
    - функціональний,
    - зовнішній.

    Для кожного виду зносу характерна його підрозділ: устранімимзносом називають знос, усунення якого фізично можливо йекономічно доцільно. При цьому економічна доцільність полягаєв тому, що вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносуповинні сприяти підвищенню вартості об'єкта в цілому. При виявленнівсіх зазначених видів зносу говорять про загальний накопичений знос об'єктанерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос являє собоюрізницю між відновленої вартістю та ринковою ціною оцінюваногооб'єкта. Виходячи із суті даних визначень, можна стверджувати, що загальнийнакопичений знос є, перш за все, функцією часу життя об'єкта.
    З огляду на цю обставину, розглянемо суть основних оціночних понять,характеризують цей показник.

    Фізичне життя будинку (ФЖ) - визначається періодом експлуатаціїбудівлі, в перебігу якого стан несучих конструктивних елементівбудівлі відповідає визначеним критеріям (конструктивна надійність,фізична довговічність і т.п.). Термін фізичного життя об'єктазакладається при будівництві і залежить від групи капітальності будівлі.
    Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

    Хронологічний вік (ХВ) - це період часу, що минув з днявведення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки.

    Економічне життя (ЕЖ) - визначається часом експлуатації, впротягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період виробленіполіпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Економічне життя об'єктазакінчується, коли експлуатація об'єкта не може принести дохід,позначений відповідною ставкою по порівнянним об'єктах в даномусегменті ринку нерухомості. При цьому вироблені поліпшення вже не вносятьвнесок у вартість об'єкта внаслідок його загального зносу.

    Ефективний вік (ЕВ) - визначається на основі хронологічноговіку будинку з обліком його технічного стану і сформованих на датуоцінки економічних факторів, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта.
    Залежно від особливостей експлуатації будинку ефективний вік можевідрізнятися від хронологічного віку у велику чи меншу сторону. Увипадку нормальної експлуатації будинку ефективний вік, як правило,дорівнює хронологічним.

    що залишився термін економічного життя (ОСЕЖ) будівлі складає періодчасу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

    Знос в оціночної практиці необхідно відрізняти за змістом від подібноготерміна - амортизації. Оціночний знос є одним з основнихпараметрів, що дозволяють розрахувати поточну (фактичну) вартість об'єктаоцінки на конкретну дату.

    Фізичний знос являє собою поступову втрату спочаткузакладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта підвпливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльностілюдини. Виділяють наступні методи розрахунку фізичного зносу будинків:
    - нормативний (для житлових будинків),
    - вартісної,
    - метод терміну життя.

    Нормативний метод фізичного зносу припускає використаннярізних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня.
    Як приклад таких інструкцій можна назвати «Правила оцінкифізичного зносу житлових будинків "ВНС 53-86 Госгражданстроя, застосовувані
    Бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житловихбудівель при технічній інвентаризації, плануванні капітального ремонтужитлового фонду незалежно від його відомчої приналежності. У зазначенихправилах дана характеристика фізичного зносу різних конструктивнихелементів будівель та їх оцінка. Фізичний знос будівлі слід визначати заформулою

    , де

    Fф - фізичний знос будівлі,%,

    Fi - фізичний знос i-го конструктивного елемента,%

    Li - коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості i-гоконструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі, n - кількість конструктивних елементів у будинку.

    Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів ісистем в загальній відновної вартості будівлі (%) звичайно приймають заукрупнених показників відновної вартості житлових будівель,затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів ісистем, що не мають затверджених показників, по їх кошторисної вартості.
    Описана методика застосовується винятково у вітчизнянійпрактиці, тому щоїй притаманні такі недоліки:
    - через свою «нормативності» споконвічно не може врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта,
    - трудомісткість застосування через необхідної деталізації конструктивних елементів будинку,
    - неможливість виміру функціонального і зовнішнього зносу, < br> - суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.

    Вартісний метод визначення фізичного зносу. Фізичний знос намомент його оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхіднихремонтних заходів, що усувають ушкодження конструкцій, систем абобудівлі в цілому, і їх відновної вартості. Суть вартісного методувизначення фізичного зносу полягає у визначенні витрат навідтворення елементів будівлі. Описана методика дозволяє розрахувати зноселементів і будівлі в цілому відразу у вартісному вираженні, що єбільш кращим у порівнянні з іншими методами розрахунку фізичногозносу. Серед недоліків, притаманних даній методиці, необхідно відзначитиобов'язкову деталізацію і точність розрахунку витрат на проведення ремонтузношених елементів будівлі. Виходячи із сум раніше розглянутих основнихоціночних понять, які характеризують загальний накопичений знос будівлі з точкизору часу його експлуатації, можна стверджувати, що фізичний знос,ефективний вік і термін економічного життя знаходяться в певномуспіввідношенні. Це співвідношення можна виразити наступною формулою

    , де

    І (%) - знос у відсотках,

    ЕВ - ефективний вік, що визначається експертом на основі технічногостану елементів або будинку в цілому.

    ФЖ - типовий термін фізичного життя,

    ОСФЖ - термін, що залишився фізичного життя.

    При цьому фізичний знос може розраховуватися як для окремихелементів будівлі з подальшим підсумовуванням розрахованих знецінення,так і для будівлі в цілому. Іноді для наближених розрахунків зносу експертиоцінювачі можуть використовувати також спрощену формулу, що враховуєвзаємозв'язок між хронологічним віком і фізичної життям будівлі:

    , де

    І (%) - знос у відсотках

    ФЖ - типовий термін фізичного життя.

    Застосування цієї формули також актуально при розрахунку процентнихпоправок на знос в порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів),коли оцінювача не представляється можливим зробити огляд вибраниханалогів для визначення показників, що використовуються в розрахунковій формулі (1).
    Розрахований таким чином відсоток зносу елементів або будівлі в ціломуможе бути переведений в вартісне вираження (знецінення):

    , де

    З - знос у відсотках,

    нд - відновна вартість.

    Як зазначалося раніше, фізичне зношення підрозділяють на устранімим інепереборний знос. Крім того, на практиці елементи споруди, що маютьусувається і не усуває знос, ділять на:
    - довгоживучі (очікуваний термін життя можна порівняти з терміном життя і всієї споруди),
    - короткоживучі (елементи, що мають менший термін життя, ніж вся споруда в цілому),

    Розглянемо усунути фізичний знос цих елементів.

    усунути фізичний знос короткоживучих елементів. Причиною йоговиникнення є природне зношування елементів будинку зчасом, а також недбале експлуатація. У цьому випадку ціна продажу будівлівідповідне знецінення, оскільки майбутньому власнику необхіднобуде зробити «раніше відкладень ремонт», щоб відновити нормальнеексплуатаційні характеристики споруди. Отже, усунень фізичнийзнос в грошовому вираженні визначений як «вартість відкладеного ремонту»,тобто витрат з доведення об'єкта до стану, еквівалентногопервинного.

    усунути фізичний знос довгоживучих елементів у вартісномувираженні може бути визначений розумними витратами на його усуненняподібно устранімим фізичного зносу короткоживучих елементів.

    непереборний фізичний знос короткоживучих елементів являєсобою витрати на відновлення цих швидкозношуваних компонентів івизначається різницею між відновною вартістю і величиноюустранімим зносу, помноженої на співвідношення хронологічного віку ітерміну фізичного життя цих елементів.

    непереборний фізичний знос елементів з довгим терміном життявизначається різницею між відновною вартістю всього будинку ісуми устранімим і неусувне зносу, помноженої на співвідношенняхронологічного віку та терміну фізичного життя будівлі.

    Функціональний знос.

    Ознаками функціонального зносу в оцінюваної будинку єневідповідність його об'ємно-планувального та/або конструктивного рішеннясучасним стандартам, включаючи різне обладнання, необхідне длянормальної експлуатації споруди відповідно до його поточним абопередбачуваним використанням. В залежності від фізичної можливості іекономічної доцільності усунення причин, що викликали функціональнийзнос, його підрозділяють на устранімим і непереборний. Вартіснимвиразом функціонального зносу є різниця між вартістювідтворення і вартістю заміщення.

    устранімим функціональний знос звичайно визначається витратами нанеобхідну реконструкцію, що сприяє більш ефективної експлуатаціїоб'єкта нерухомості.

    Він викликається:

    V недоліками, які вимагають додавання елементів,

    V вадами, які потребують заміни або модернізації елементів,

    V сверхулучшеніем.

    До недоліків, що вимагає додавання, відносять елементи будівлі іобладнання, яких немає в існуючому оточенні і без яких воно неможе відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Зносвимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх монтаж.

    До недоліків, що вимагають заміни або модернізації елементів, відносятьпозиції, які ще виконують свої функції, але вже не відповідаютьсучасним стандартам. Знос вимірюється як вартістю існуючихелементів з урахуванням їх фізичного зносу мінус вартість поверненняматеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажунових елементів.

    До сверхулучшеніям відносять позиції і елементи споруди, наявністьяких в даний час неадекватно сучасним вимогам ринковихстандартів. Знос вимірюється як поточна відновлювальна вартістьпозицій «Сверхулучшенний» мінус фізичний знос, плюс вартість демонтажуі мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів. Приклад розрахункуфункціонального устранімим зносу.

    Таблиця 1
    | Витрати на необхідний ремонт та оздоблення приміщень під | 18000 |
    | передбачуване використання (у.о.) | |
    | Витрати на модернізацію, (у.о.) | 12000 |
    | систем кондиціонування | |
    | .... | |
    | Витрати на доповнення відсутніх елементів (у.о.) | 8000 |
    | встановлення охоронної системи відеоспостереження | |
    | .... | |
    | Усього устранімим функціональний знос (у.о.) | 38000 |

    непереборний функціональний знос зазвичай викликається застарілим об'ємно -планувальними та/або конструктивними характеристиками оцінюваних будівель,щодо сучасних стандартів будівництва. Залежно відконкретної ситуації вартість неусувне функціонального зносу можевизначаться двома способами:

    V як капіталізована втрата в орендній платі;

    V капіталізацією надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для утримання будинку в належному порядку.

    Для визначення необхідних розрахункових показників (величин оренднихставок, ставки капіталізації та інші) використовують скориговані даніза порівнянними аналогам. При цьому відібрані аналоги не повинні матиознак виявленого в об'єкта оцінки неусувне фізичного зносу.
    Крім того, загальний дохід, принесений майновим комплексом (будівлею іземлею) в цілому і виражається в орендній платі, необхідно відповіднорозділити на дві складові. Для виділення частини доходу, що припадає набудинок, можна використовувати метод інвестиційного потоку для будівлі абометод аналізу співвідношення вартості земельної ділянки і спільної мети продажумайнового комплексу. Даний підхід кращий для оцінкинеусувне функціонального зносу будівель, що відрізняються нестандартнимиархітектурними рішеннями і в яких, проте, розмір орендної платиза сучасними об'єктів-аналогам на відміну від величин експлуатаційнихвитрат.

    Зовнішній (економічний) знос являє собою знецінення об'єкта,зумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішньоїсередовища: ринкової ситуації, зміни навколишнього інфраструктури,законодавчих рішень у сфері оподаткування і т.п. Зовнішній зноснерухомості, в залежності від викликали його причин, в більшості випадківє непереборною через незмінність місця розташування, але в рядівипадків може «самоусуватися» через позитивного зміни навколишньогоринкового середовища. Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватися наступніметоди:
    - капіталізації втрат в орендній платі,
    - порівняльних продажів,
    - строку економічного життя.

    Розрахунок зовнішнього зносу методом капіталізації втрат в орендній платіпровадиться аналогічно розрахунку функціонального неусувне зносу.

    Метод парних продажів заснований на аналізі наявної цінової інформації понедавно проданим аналогічних об'єктів (парним продажу). При цьомупередбачається, що об'єкти парної продажу відрізняються один від одного тількивиявленим і співвіднесення до об'єкта оцінки економічним зносом.

    Метод строку життя дозволяє розрахувати непереборний зовнішній зносвиходячи з різкого скорочення, що залишилася, економічного життя будівлі попричини його швидкого зносу. Причиною швидкого зносу, наприклад, може бутинеобхідність перепланування та розширення транспортних магістралей. Прице технічний стан зносяться будівель в багатьох випадках дозволяло бїх експлуатувати протягом досить тривалого періоду часу.
    Розглянемо умовний приклад розрахунку зовнішнього зносу, що відображає дануситуацію: оцінці підлягає будівля, раніше виведене з житлового фонду тапристосоване під адміністративні потреби. Будівля знаходиться вмуніципальній власності. Фізичний знос будівлі оцінюваного за даними
    БТІ на момент оцінки становить 40%. Технічний стан будівлі,місце розташування та розвинена інфраструктура говорить про досить високукомерційної привабливості об'єкта з боку потенційних інвесторів.
    Однак відповідно до плану перепланування із зазначених вище причин будинокпідлягає знесенню після закінчення двох років з моменту оцінки. При огляді об'єктаекспертом були визначені наступні показники:

    1. Ефективний вік оцінюваного будинку - 30 років.

    2. , Що залишився термін економічного життя - 60 років.

    Відсоток накопиченого зносу без урахування дії зовнішнього чинника:

    Відсоток зносу з урахуванням дії зовнішнього чинника:

    Розрахований в даному випадку накопичений знос в 93% зумовленедією переважно зовнішнього фактора. Частка можливого обліку іншихвидів зносу в цьому результаті надзвичайно мала, що й дозволяє вважатицей результат зовнішнім зносом.

    Після визначення відновної вартості, а також розрахункусукупного зносу визначають вартість оцінюваного об'єкта. У висновкухотілося б відзначити, що в умовах слаборозвинених і малоінтенсивнеринку витрат підхід був і залишається одним і чи не єдинимзастосовним у вітчизняній практиці.

    Глава 4. Фактори, що негативно впливають на ринок нерухомості та шляхи їх усунення.

    Ринок нерухомості, як і будь-який інший, чутливо реагує на зміни,що відбуваються в країні. У 1992 - 1994 роках, в умовах зміни соціально -економічної формації та обвального падіння виробництва, вкладена вофісні та житлові приміщення були одним з найбільш дієвих способівзахисту капіталу від інфляції. Минулий рік характеризувався політичноїнестабільністю, що в сукупності з постійно знижуєтьсяплатоспроможним потенціалом населення вплинуло напривабливість ріелторських операцій.

    Негативні процеси, що відбуваються на ринку нерухомості в першучергу зумовлені політичною нестабільністю. Найбільш відчутно цепозначилося на компаніях, що працюють з нежитловими приміщеннями, земельнимиділянками і дорогим житлом. Велика кількість заяв про переділ власності,перегляд підсумків приватизації призвело до істотного зниження попиту наподібні об'єкти власності.

    Основними факторами, що негативно впливають на ринок нерухомостіє:

    1. Політична нестабільність.

    2. Нестабільність фінансового сектора.

    3. Політика влади на первинному ринку.

    4. Криміногенна обстановка на ринку.

    5. Недосконалість механізму ліцензування.

    6. Недосконалість законодавства.

    Економічна політика, що проводиться як федеральними, так і місцевимиорганами влади, не створює реальних передумов для підвищення доходівнаселення, повсюдного впровадження ефективних кредитних механізмів, у томучислі й іпотеки. Невиправдано жорстка позиція держави в питанняхоподаткування операцій з нерухомістю стимулює нелегальний обігготівкових грошей, а отже й погіршує криміногенну ситуацію на ринку.
    Це викликає цілком виправдану настороженість потенційних продавців і покупців при роботі з ріелторськими компаніями.

    Попри всі наявні проблеми, операції з нерухомістю здатніі сьогодні приносить відчутні доходи. З метою ліквідації кримінальнихявищ на ринку та неефективного використання об'єктів нерухомостінеобхідний закон про ліцензування діяльності професійних учасниківринку нерухомості.

    Нарешті, вкрай необхідний закон про ринок нерухомості, в якому маютьбути визначені єдині поняття та терміни, об'єкти ринку нерухомості, йогопрофесійні учасники з стандарти їхньої діяльності, а також рамкидержавного регулювання ринку нерухомості.

    Висновок.

    Нерухомість-це найбільш фундаментальний, грунтовний товар з усіхіснуючих, його не можна викрасти, втратити або зламати. Інша річ, щоможна позбутися власного нерухомого майна проти свого бажання.
    Нерухомість є одним з небагатьох товарів, вартість яких можезростати з часом. Дуже важливою особливістю нерухомостіє необхідність постійного управління нею.

    В основі процесу оцінки нерухомості лежать три основні методи:

    -метод порівняння,

    -витратний метод, < p>-метод капіталізації доходів.

    Методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомиммайном, цим новим ресурсом, який підприємства і громадяни одержують всвоє розпорядження.

    Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, йогоспоживчої привабливості з погляду потенційного інвестора івиражається в зниженні вартості під впливом різних факторів зчасом. Залежно від причин, що викликають знецінення об'єктанерухомості, виділяють наступні види зносу:

    . фізичний,

    . функціональний,

    . зовнішній,

    . устранімим, непереборний

    Основними факторами, що негативно впливають на ринок нерухомостіє:

    -політична нестабільність, нестабільність фінансового сектора,політика влади на первинному ринку, криміногенна обстановка на ринку,недосконалість механізму ліцензування, недосконалість законодавства.

    Список використаної літератури.


    1. Н. Левадная "Ринок нерухомості в Російській Федерації"// Інвест кур'єр
    ; Москва; серпня 1996р.

    2. Д. Хаміна, Д. Юрков "Ринок нерухомості очима ріелторів"// Економіка іжиття; № 3, 1997р.

    3. А. Лозебо "Про права власності на нерухоме майно"//
    Економічна газета; № 4, 1996р.

    4. В. Кузьмін "Передвиборний ринок"// Експерт, № 23, 1996р.

    5. "Основні положення Державної програми приватизаціїдержавних і муніципальних підприємств в Російській Федерації після 1Липень 1994 ". (Затверджені Указом Президента РФ № 1535 від 22 липня
    1994года).

    6. "Ринок землі та нерухомості в Росії: стан, перспективи розвитку"
    //Земля і нерухомість; грудня 1994р.

    7. Н.Г. Волочку «Довідник з нерухомості.» .1996.

         
     
         
    Реферат Банк
     
    Рефераты
     
    Бесплатные рефераты
     

     

     

     

     

     

     

     
     
     
      Все права защищены. Reff.net.ua - українські реферати !