СИБІРСЬКІ ДЕРЖАВНА ГЕОДЕЗИЧНА АКАДЕМІЯ

На правах рукопису

КРАВЦОВ ОЛЕКСАНДР БОРИСОВИЧ

РОЗВИТОК ПІДПРИЄМНИЦТВА У СФЕРІ Управління земельних відносин В

МІСЬКОМУ СЕКТОРІ ЕКОНОМІКИ

Спеціальність 08.00.05 - Економіка та управління народним господарством

(економіка підприємства)

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук < p>

Науковий керівник - к.е.н. Івасенко А.Г

Новосибірськ - 2002

ЗМІСТ

ВСТУП 3
1. ОРГАНІЗАЦІЙНО-ЕКОНОМІЧНІ ТА ПРАВОВІ АСПЕКТИ

РОЗВИТКУ ПІДПРИЄМНИЦТВА У СФЕРІ УПРАВЛІННЯ

ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ У РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ 13
Історичний досвід поземельній власності в Росії і поняття 13

нерухомості
Правове регулювання нерухомості, що приносить

підприємницький дохід 26
Порівняльний аналіз набуття права власності на

нерухомість в роботі підприємницьких структур в США, Канаді та
Росії 41
2. МЕТОДИЧНІ ОСНОВИ й Інструментальні засоби

кадастрової оцінки ЗЕМЕЛЬ В МІСЬКОМУ СЕКТОРІ

ЕКОНОМІКИ 48
Особливості кадастрової оцінки міських земель і проблеми створення

міського земельного кадастру 48
Сучасна ситуація на ринку оцінки земель в міському секторі

економіки і пов'язаної з ними нерухомості 86
Розвиток підприємництва та особливості управління земельними

відносинами в містах. Становлення і розвиток земельного обороту в
Росії 11О
3. МЕТОДИКА капіталізації доходу ПО МАСОВОЇ ОЦІНЦІ

ТЕРИТОРІЇ МІСТА ЯК СИСТЕМНИЙ РЕГУЛЯТОР

ФУНКЦІОНАЛЬНО-просторових РОЗВИТКУ 128
Організація виробництва кадастрових робіт на початкових етапах

земельної реформи із застосуванням теорії залишку 130
Оціночний аналіз земельної ділянки і визначення ринковоївартості земель у міському секторі економіки 136
3.3. Застосування техніки залишку нерухомості, що приноситьпідприємницький дохід 142
ВИСНОВОК 154
СПИСОК БІБЛІОГРАФІЧНИХ ДЖЕРЕЛ 162
ДОДАТКИ 173

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Земельні відносини - одна з формвиробничих відносин, що виникають між різними соціальнимигрупами людей і окремими людьми при володінні, використанні тарозпорядженні землею в якості засобу виробництва, при здійсненніпідприємницької діяльності, а так само з приводу державногоуправління земельними ресурсами. Поетапне перетворення земельнихвідносин у Російській Федерації, орієнтований на ринкову економіку ірозвиток підприємницької діяльності громадян, підприємств іорганізацій, - це одна з найважливіших завдань державної політикиперехідного періоду.

У 1990-2002рр. земельні відносини в Росії зазнали значнихзміни. Одним з підсумків цих перетворень стало те, що в країніпрактично завершено створення нового земельного ладу і здійсненийперехід до різних форм володіння, користування землею та її оренди,дозволено багатоцільове використання земельних ділянок і міцно пов'язанихз нею об'єктів нерухомості, введено платне землекористування, створюютьсяумови для розвитку ринку земельної власності і підприємництва всфері управління земельними відносинами в міському секторі економіки. Напідставі закону Російської Федерації про земельну реформу та іншихзаконодавчих актів про землю, поряд з державною затверджуєтьсяприватна власність на землю у вигляді індивідуального, колективно-пайової іколективно-сумісною. Паралельно з колгоспами і радгоспами утворилисяселянські (фермерські) господарства та сільськогосподарські кооперативи.

Земельні відносини регулюються системою політичних, соціально -економічних, юридичних і технічних заходів, що здійснюються державою.
Найважливіша роль у розвитку підприємництва в сфері управління земельнимивідносинами в міському секторі економіки

4належить землеустрою, яке в загальному вигляді являє собоюсистему заходів щодо використання і охорони землі. І яким биболісним, складним і суперечливим не був перехід до нового земельногострою, досвід його проведення показав, що даний процес в Російській
Федерації незворотній, і перехід до економічних методів управлінняземлекористуванням, розвиток підприємництва, створення інфраструктуриринку земельної (нерухомості) власності, запровадження іпотеки та іншихмеханізмів ринкових земельних відносин, неминучі.

Цілі і завдання землеустрою обумовлені категорією землі. Метоюземлеустрою на сільськогосподарських землях є розміщеннясільськогосподарських угідь, полів, сівозмін, а також розробказаходів, що забезпечують підвищення продуктивності грунтів та їхзбереження; на несільськогосподарських - раціональне розміщеннявиробничих об'єктів, під'їзних шляхів, захисних зон навколопромислових підприємств, розробка організаційних, економічних іінженерних заходів щодо захисту земель та охорони навколишнього середовища.

Сучасне землевпорядкування проводиться на основі широкого використанняматеріалів земельного кадастру і моніторингу земель, грунтового ігеоботанічних обстеження, обліку ландшафтів, рельєфу, дотриманняекологізації землекористування. Все це сприяє раціональномувикористання землі, своєчасної реєстрації землекористуванні,правильного обліку кількості та якості землі, проведення бонітування грунтіві економічної оцінки землі.

Кадастрові роботи займають особливе місце в сфері управління земельнимивідносинами в міському секторі економіки, тому що з урахуванням їх результатівстворюється єдина багатоаспектна інформаційна база нерухомоївласності, що сприяє розвитку підприємництва в даній сфері.
Кадастр - це систематизований звід відомостей, що становлять періодичноабо шляхом безперервних спостережень за відповідним об'єктом. Кадастр,який в даний час ведеться у

5всіх країнах світу, включає облік, оцінку стану та використанняприродних ресурсів, інженерну діяльність, екологію і припускаєвиділення однорідних за своїми умовами територіальних кордонів, їхкартографування і опис з використанням кількісних і якісниххарактеристик. У закордонній практиці термін «кадастр» найчастіше пов'язуютьз поняттям «Нерухомість».

Будучи інструментом державного управління землями,державний земельний кадастр забезпечує прийняття науково-обгрунтованихрішень в галузі організації раціонального використання та охорони земель.
Роль земельного кадастру як інструменту розвитку підприємництва тадержавного регулювання у сфері управління земельними відносинами вміському секторі економіки особливо зросла в умовах проведенняземельної реформи, введення плати за землю, включення землі в системуринкового обороту. Перехід до економічних методів управлінняземлекористуванням і нерухомістю неможливий без наявності повної ідостовірної інформації про стан земельних ділянок та об'єктівнерухомості, їх розподілу по різних форм власності, без їхекономічної оцінки, державного захисту прав власності тазваженого оподаткування.

Таким чином, формування макроекономічних умов для розвиткупідприємництва у сфері управління земельними відносинами тісно пов'язаноз переходом землі в цілому в систему ринкового обороту. Центральною в планідослідження макроекономічного аспекту переходу землі в систему ринковогообороту, є цілісність єдності процесу управління землями та охорониземель. У зв'язку з цим, виробництва кадастрових робіт особливу увагуприділяють органи державної влади та місцевого самоврядування, різніміністерства і відомства.

Процеси децентралізації і регіоналізації, що протікають в російськійекономіці, зумовили зростання ролі і значення регіонального аспектуданої проблеми. Тому дослідження кадастрової оцінки землі як

6чинника розвитку підприємництва в сфері управління земельнимивідносинами в міському секторі економіки в умовах ринковоїтрансформації, методів оціночного аналізу земельної ділянки та визначенняйого ринкової вартості мають зростаюче актуальне значення.

розробленості проблеми. Питання розвитку підприємництва у сферіуправління земельними відносинами та оцінки вартості земель у міськомусекторі економіки цікавили і продовжують цікавити багатьох вчених. Черезза відсутності власної школи багато вчені звернули свій погляд назарубіжний досвід. Перекладені на російську мову роботи Дж. Еккерта, Генрі С.
Харрісона і Дж. Фрідмана за короткий час стали класикою.

Західний досвід досліджень з даної проблеми аж ніяк не обмежуєтьсязазначеними роботами сучасних авторів. Його історія почалася більше 100 роківтому. Блискучий аналіз основних розробок за період з 1890р. по 70-ероки двадцятого століття зроблений в роботі П'єра Мерлен «Місто.
Кількісні методи вивчення »До класичних робіт, в якихрозглядаються на методологічному рівні сучасні проблеми на ринкуоцінки міських земель, належать роботи А. Маршалла, Р. Харді, М.
Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Раткліффа, П. Уенді, Л. Уінго, У.
Алонсо, М. Маарека, Р. Мейєра.

Практика вітчизняної оцінки певною мірою слід закордоннимметодів. Такі роботи Н.В. Калініної, тісно співпрацює з Дж. Еккертом.
У той же час існує значне число власних методичнихрозробок, з яких найбільшу популярність набули роботи

7

Прикладом кваліфікованої і коректної постановки задачі кадастровоїоцінки міських земель є методика, розроблена в петербурзькому
АТЗТ «Перспектива» В.П. Федоровим і використовується для оцінки земель Санкт-
Петербурга. У монографії В.І. Гладкова «Кадастрові роботи в містах»викладена авторська точка зору на зазначені проблеми, якасформувалася на основі узагальнення результатів наукових і методичнихдосліджень проблем кадастру, кадастрових робіт та розробленняавтоматизованих кадастрових систем, які здійснюються у Новосибірськомуфілії РосНІЦ «Земля».

Нові ідеї, вихідні посилання і визначення, а також вимоги допрограмно-методичного забезпечення кадастрової 'оцінки земель містятьсяв роботах А.П. Ромма. Головна вимога, що пред'являється до розробки тавведенню в дію автоматизованої інформаційної системи кадастру земельнаселених пунктів - повна сумісність інформаційного, програмного,технологічного та методичного забезпечення з відповідними видамизабезпечення автоматизованої системи державного земельного кадаструта автоматизованої системи міського кадастру.

Питання розвитку підприємництва у сфері управління земельнимивідносинами та виконання кадастрових робіт у містах практично не знайшлиналежного відображення в літературних джерелах, у той час як виробництвокадастрових робіт стрімко розвивається, проводяться великі науковідослідження, розроблено та впроваджено в експлуатацію автоматизованікадастрові системи і багато іншого. У результаті багато питань теорії іпрактики проведення кадастрових робіт не доводяться до відомафахівців. Методичні недоліки розглянутих нами розробок,використовуваних для кадастрової оцінки земель в даний час, єсправжньою проблемою.

Вищевикладене свідчить про актуальність вирішення проблем розвиткупідприємництва у сфері управління земельними відносинами і

8кадастрової оцінки земель в міському секторі економіки на основікомплексної містобудівної оцінки території шляхом серії рентнихперетворень у регіоні в умовах трансформації економіки, щозумовило вибір теми дослідження.

Основною метою роботи є: дослідження організаційно -економічних аспектів розвитку підприємництва у сфері управлінняземельними відносинами та розробка основних методичних підходів іінструментальних засобів кадастрової оцінки земель в міському секторіекономіки.

Для досягнення поставленої мети сформульовані та вирішені наступнізавдання:узагальнено та систематизовано вітчизняний та зарубіжний досвід у

галузі розвитку підприємництва у сфері управлінняземельними

відносинами та вирішення проблем кадастрової оцінки міських земель;розроблено теоретичне бачення суті і функцій кадастрової

оцінки земель в міському секторі економіки;розкриті тенденції трансформації методичних основ управління

земельними відносинами в сфері підприємництва та інструментальних

коштів кадастрової оцінки міських земель;виявлено сучасні особливості земельного ринку в Росії і

важливість земельної ренти у формуванні доходів бюджету;визначено сутність, цілі та завдання кадастрової оцінки міських

земель у підприємницькому середовищі;обгрунтована перспективна модель кадастрової оцінки земель в

міському секторі економіки методом залишку для землі, що сприяє

розвитку підприємництва в сфері регулювання земельних відносин.

Предмет дослідження - закономірності формування земельного ринку такадастрова оцінка, як один з основних факторів розвиткупідприємництва у сфері управління земельними відносинами.

9

Об'єкт дослідження - підприємницька господарська середу вумовах реформованих економіки.
Теоретичної та методологічною основою дослідження єдосягнення вітчизняної та зарубіжної науки в розробці проблем розвиткупідприємництва у сфері управління земельними відносинами і теоріїкадастрової оцінки міських земель, спрямованих на створення земельно -майнового кадастру та єдиного інформаційного простору в умовахринкової трансформації. У ході дослідження вивчені та узагальнені загальна таспеціальна література, матеріали наукових конференцій і семінарів,законодавчі та інші нормативні акти, відповідні методичні тапроектні матеріали, а також міжнародна практика.

Методика дослідження заснована на використанні діалектичної логікиі системного підходу. У процесі роботи застосовувалися загальнонаукові методи таприйоми: наукова абстракція, моделювання, аналіз і синтез, порівняння та ін
В якості спеціальних методів при обробці фактичної інформації буливикористано метод статистичних угруповань, метод середніх, індекснийметод, а також елементи кореляційного та структурно-логічного аналізу.

Інформаційну базу дослідження складають публікації в періодичнійдруку, російські та зарубіжні монографічна література, а такожзаконодавство Росії і промислово розвинених країн. У роботівикористовувалися дані Міністерства фінансів РФ, Держкомстату РФ, Держкомзему,офіційної статистичної звітності з Російської Федерації, матеріалинауково-практичних конференцій, симпозіумів, семінарів, а також даніземельних комітетів.

Наукова новизна дослідження полягає в тому, що розробленіконцептуальні основи та інструментальні засоби організаційно -економічного механізму управління земельними відносинами в містах яксистемного регулювання функціонально-просторового розвитку міста,сформульовано методично обгрунтований підхід та запропоновано

10перспективна модель кадастрової оцінки земель в міському секторіекономіки, що сприяє розвитку підприємництва у сфері управлінняземельними відносинами.

Результати, які виносяться на захист. У ході проведених дослідженьотримані і виносяться на захист наступні результати:методологічні положення щодо формування земельного ринку і

організаційно-економічного механізму управлінняміськими

земельними відносинами як системного регуляторафункціонально-

просторового розвитку міста;пріоритетні напрями трансформації земельного обігу в Росії

та розвитку підприємництва у сфері управлінняземельними

відносинами;комплекс заходів з кадастрової оцінки земель у міському

секторі економіки, як метод розвитку підприємництва в даній сфері;механізм створення земельно-майнового кадастру та єдиного

інформаційного простору в міському секторі економіки;ефективні напрямки оціночного аналізу земельної ділянки і

определение ринкової вартості міських земель.

Практична цінність роботи пов'язана з тим, що виконанедослідження спрямоване на вирішення великої народногосподарської проблемирозвитку підприємництва в сфері управління земельними відносинами ікомплексної містобудівної оцінки земель в міському секторі економікишляхом серії рентних перетворень, що є однією з найбільш актуальнихі важливих завдань у висновку країни з кризового стану та її подальшомурозвитку. Результати дисертаційного дослідження можуть бути застосовані впідприємницькій сфері як основа застави при отриманні банківськогокредиту, при визначенні ризиків в інвестиційній діяльності, для цілейоподаткування в роботі підприємницьких структур, основним видомдіяльності яких є: оцінка вартості, оцінка нерухомості,оцінка земель і т.п.

86освоюваних вугільних родовищ від уже існуючих промвикидів містскладає в середньому 0,2-0,5 ГДК. А прогноз забруднення атмосфери з урахуваннямпроектованих розрізів показує, що будуть спостерігатися зони зконцентраціями вище ГДК. Це необхідно враховувати при проектуваннісельбищних територій і меж санітарно-захисних зон.

Безумовно, можливості Атласу далеко недостатні для вирішеннякадастрових завдань, оскільки картооснова і супутня інформація носятьшвидше узагальнюючий, ніж детальний характер. Тим не менше, розробка Атласуі досвід вирішення природоохоронних завдань за допомогою подібного роду системисуттєво допомагають у роботі зі створення основ КТКПР Кемеровській області.

2.2. Сучасна ситуація на ринку оцінки земель в міському секторі економіки і пов'язаної з ними нерухомості

Особливу за значимістю та унікальну з інтегрального ефекту роль, вважаю,відіграють системні регулятори земельних відносин. Вони являють собоюсукупність адміністративно-нормативних, організаційно-правових,власне економічних, бюджетно-податкових та інших заходів, які, з одногобоку, цілеспрямовано орієнтують учасників земельно-ринкових відносинна вибір-стратегії і тактики їх поведінки, що з'єднують інтереси реальнихучасників функціонально-просторового розвитку міста з інтересами йогосоціально-економічної структури, а з іншого, - перешкоджають діямцих учасників, здатним додатково погіршити, дезінтегріроватьміське середовище.

У світовій практиці саме земельно-ринкові регулятори як загальні іуніверсальні стають дійсно системними для життя міст. Черездосить прості і доступні контролю механізми відведення земельних ділянокпід будівництво, купівлі-продажу, оренди та іпотеки землі і багато іншихмісто отримує можливість активного впливу практично на всі

87аспекти функціонально-просторового розвитку (від дотримання правилохорони навколишнього середовища до термінів містобудування).

До числа найважливіших системних регуляторів функціонально-просторовогорозвитку міста відносяться бюджетно-податкові. Під ними тут і нижчерозуміються всі нормативно-адміністративні, земельно-ринкові,організаційно-правові та інші відносини, що виникають у зв'язку зорганізацією бюджетного процесу, з умовами оподаткування та звизначеним ними протіканням фінансових потоків в рамках того або іншогокомплексу і в усій соціально-економічній структурі великого міста.

Існуюча (а тим більше потенційна) область регулятивнихвпливів бюджетно-податкових відносин на упорядкування функціонально -просторового розвитку великого міста виключно широка. Від того,як організаційно піде надходження та розподіл частини федеральнихподатків, що належить місту, якою буде структура місцевих податків,штрафів та інших санкцій за порушення загальноміських і місцевих норм і правил,яка виявиться ступінь комерціалізації використання бюджетних коштів,якими стануть бюджетні відносини між бюджетно-орієнтованимиучасниками взаємодії інвестиційно-будівельного комплексу зсоціально-економічною структурою міста, - від усього цього багато в чомузалежать і зміст, і пріоритети, і обмеження всіх функціонально -просторових перетворень.

Початок економічних реформ поставило завдання оцінки вартості міськихземель. Попит негайно породив пропозицію. За короткий термін з початку 90 --х років з'явилося безліч різних методик оцінки вартості міськихземель. Міська влада змушені використовувати перші-ліпшіпропозиції, часто слабкі і неспроможні. З іншого боку, черезвідсутність власної школи багато звернулися до зарубіжного досвіду.
Перекладені на російську мову роботи Дж.К. Еккерта, Г.С. Харрісона і Дж.
Фрідмана за короткий час стали класикою (див.:

Організація оцінки та оподаткування власності: Пер. З англ./Під заг.ред. Дж. Еккерта. - М.: Червона Гора, 1997; Фрідман Дж. Ордуей Н. Аналіз таоцінка приносить дохід нерухомості. - М.: Справа ЛТД, 1995. - 480 с.;
Харрісон Генрі С. Оцінка нерухомості: Навчальний посібник/Пер. з англ. - М.:
РІО Мособлупрполіграфіздата, 1994. - 231 с .).

Блискучий аналіз основних розробок оцінки вартості міських земельза період з 1890р. по 70-і роки нашого століття зроблений в роботі П. Мерлен
«Місто. Кількісні методи вивчення »(П'єр Мерлен - директор Інститутурайонного планування і урбаністики в Парижі). Він розглядає персональнороботи А. Маршалла, Р. Харді, М. Хальбвахса, Р. Тарвея, Р. Раткліффа, П.
Уенді, Л. Уінго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейєра і приходить до наступнихвисновків: «Незважаючи на відмінності у підходах і у формалізації, всерозглянуті моделі мають багато спільних рис. Зокрема, вони схожі вакцентування значення часу, що витрачається на пересування (повідомленітранспортні витрати), тим самим, показуючи, що питання про ціну земельнихділянок у місті не можна розглядати у відриві від розвитку транспортнихкоштів. У всіх цих теоріях місцеві фактори (або фактори локальноїнеоднорідності міста) вводяться лише як коректив, що і створює схемукільцевих концентричних зон, де контури ізохронний перетворюються на ізолініїрівних цін і рівних доходів. Їх видозмінює тільки анізотропна структуратранспортної мережі і наявність вторинних центрів тяжіння ... »(цит. за Ромм
А.П. Кадастрова оцінка міських земель: методичні основи іінструментальні засоби// Питання оцінки. - 1997. - № 3. - С. 16).

Розглянуті П. Мерлені моделі є спробами осмислити фактори,що впливають на вартість міських земель, і побудувати формули, які дозволяють їїрозрахувати. Однак просте формульне моделювання, незважаючи насправедливість вихідних установок, і спільних якісних результатів, неможе бути успішно застосовано до такого складного явища, як місто. Вонотягне за собою неминучі численні спрощення, що ведуть досуттєвого спотворення реальної картини. Так, у більшості

89випадків транспортна доступність розглядається тільки по відношенню доміського центру, що явно недостатньо, оскільки, у свою чергу,вимагає визначення поняття «міський центр». Багато факторів маютьсуттєво нелінійний характер і не узгоджуються із запропонованими формулами.

Бути може, зазначені недоліки цих моделей і спричинилитого, що на практиці вони виявилися його важко і не даютьповноцінних результатів. На жаль, подальший розвиток західнихдосліджень пішло не по шляху поглиблення та пошуку нових ідей у даномунапрямку, а по шляху відмови від спроб раціонального модельногоосмислення природи вартості міських земель. Замість цього розвитокмаємо виключно статистичні (в основному регресивні) методи аналізуринку продажу нерухомості, в яких вартість землі визначається побічно,як різниця між повною вартістю ділянки землі з будівлями і власнебудівель. Ці методи дозволяють виявити лише найбільш прості взаємозв'язку типузалежності вартості землі від відстані до міського центру, а реальнанадзвичайно складна картина численних взаємодій елементівфункціонально-планувальної структури міста і породжують їх причин так ізалишається невідомою.

Практика вітчизняної оцінки певною мірою слід закордоннимметодів. Такі роботи Н.В. Калініної, тісно співпрацює з Дж. Еккертом.
У той же час, існує значна кількість власних методичнихрозробок, з яких найбільшу популярність набули роботи А.А.
Сегедінова і С.І. Кабакова (див.: Кадастрова оцінка міських земель. -
СПб., 1997. - 215 с .).

Характерними особливостями методичного підходу А.А. Сегедінова і С.К.
Кабакова є: про переважний облік «заритого капіталу», балансової вартостіінженерних мереж у межах територіальних елементів; про частковий облік місця розташування даного територіального елемента вмісті через відстань тільки до центру міста;

90 а ручна техніка оцінки в табличній формі, без використання формульнихспіввідношень та комп'ютерних програм.
До основних недоліків даної методики можна віднести наступне: а оцінка здійснюється безвідносно до тієї функції, під якупередбачається використання тих чи інших елементів території, а хто не враховуються майбутні витрати і по території, пов'язані згаданих використанням елементів території під ту чи іншуфункцію, а облік раніше зроблених витрат у вигляді вкладень в інженерну ітранспортну інфраструктуру здійснюється неправильним чином:розчленування інженерних і транспортних систем на фрагменти, що відносяться допокривають їх територіальним елементам, методично невірно і на практиціведе до грубих помилок в оцінці земель; вкладення в інфраструктурунеобхідно враховувати інакше: повна вартість інфраструктури повиннарівномірно розподілятися на всі територіальні елементи, утворюючирегіональну складову ренти місця розташування; про облік місця розташування територіального елемента тільки через відстаньдо міського центру недостатній; про спосіб зведення воєдино витрат на інфраструктуру і зручностеймісця розташування ніяк не визначений; про методика практично не формалізована і спирається лише на досвід іінтуїцію авторів. Вона не представлена в явному вигляді, і перехід відякісних міркувань до конкретних оцінними величинам завжди залишаєтьсяза кадром, так що можливість перевірки отриманих результатів відсутній.

Більшість інших методичних підходів мають відмінності в деталях,проте, сходяться в трьох основних відносинах: про транспортна доступність оцінюваних територіальних елементіввизначається тільки від відстані до центру міста;

91 про зведення різноякісні факторів, що впливають на оцінку,здійснюється в бальною формі, за допомогою зважують коефіцієнтів; а оцінка ведеться, як правило, безвідносно до тієї функції, підяку передбачається використання оцінюваного територіальногоелементу.

Особливий випадок являє методичний підхід В.А. Прорвіча (див.:
Прорвіч В.А. Оцінка землі в Москві. - М.: Економіка, 1996), в якомупрактично єдиним враховується чинником виявляється вартістьінженерної інфраструктури, що відносяться до міських кварталах. Вкладення втранспортну інфраструктуру, транспортна доступність елементів території,екологія та інші найважливіші фактори, що визначають вартість міськихземель, ігноруються зовсім.

Приклад кваліфікованої і коректної постановки задачі являєсобою методика, розроблена петербурзьким АТЗТ «Перспектива» івикористовується для оцінки земель Санкт-Петербурга (див.: Федоров В. П. Методикамасової оцінки території міста// Тези міжнародної конференції
«Оцінка для цілей приватизації, реєстрації, оподаткування. Вітчизнянийта зарубіжний досвід ». - СПб., 1997). Недоліком її можна вважати лишепофакторную бальну оцінку території і пов'язане з цим надмірно широкезастосування експертних оцінок і зважують коефіцієнтів при зведенніпофакторних оцінок у єдину вартісну оцінку.

Нові ідеї, що стосуються вихідних посилок, і прав, а так самовимоги до програмно-методичного забезпечення кадастрової оцінки земельвиклав А. П. Ромм (Ромм АЛ. Кадастрова оцінка міських земель:методичні засади та інструментальні засоби// Питання оцінки. - 1997.
- № 3. - С. 16 - 20). Суть їх полягає в наступному.

Методичні недоліки розглянутих вище розробок, що використовуються длякадастрової оцінки земель в даний час, - не єдина серйознапроблема. Сьогодні існує два погляди на міські землі, зокрема,на

92цінність міських земель: погляд проектувальника - містобудівника впроцесі розробки функціонального зонування території як розділугенерального плану міста і погляд оцінювача нерухомості в процесірозробки кадастрової оцінки міських земель. Ці два погляди на практицініяк не перетинаються: зазначені два види робіт виконуються незалежно одинвід одного: різними відомствами, різними фахівцями і в різні терміни.
Такою є не тільки вітчизняна, ще молода, практика, але і закордонні критики.
Необхідно створити конструктивну містобудівну теорію вартостіміських земель і сформувати на її основі кадастрову оцінку земель дляфіскальних цілей.
В основі цього підходу лежать наступні посилки:
Вартість міських земель є відображенням процесів

життєдіяльності та розвитку міста, системи цінностей, економічного

потенціалу та внутрішньої енергії населення міста. Для її оцінки необхідно

математичне моделювання функціонально-планувальної структури

міста і процесів його функціонування. Це моделювання почасти може

бути реалізовано на формульний рівні, частково - на алгоритмічній.
Роботи з кадастрової оцінки земель та функціонального зонування

території повинні проводитися на єдиної методичної та інструментальної

основі, в рамках єдиного понятійного апарату і єдиного технологічного

процесу. < br>Основою формування кадастрової оцінки земель та функціонального

зонування території є комплексна містобудівнаоцінка

території.

Кадастрова оцінка міських земель являє собою оцінку їхринкової вартості. Тільки таке розуміння кадастрової оцінки і методів їїформування може привести до досягнення цілей, які перед нею ставляться:вона повинна стимулювати раціональне, ефективне використання міськихземель і служити інструментом розвитку міської економіки.

93

Кадастрова оцінка включає три ієрархічних рівня за ступенемкрупності оцінюваних елементів: рівень оцінки земельних ділянок, рівеньоцінки кварталів і рівень територіально-економічного зонування.
Основним розрахунковим рівнем є поквартальна оцінка, яка внапрямку генералізації перетвориться в територіально-економічнийзонування, а в напрямку деталізації - в оцінку земельних ділянок.

Нижній рівень, поучастковая оцінка, призначений для інформаційноїпідтримки ринку землі, фондового ринку цінних земельних паперів та іпотеки. Нацьому рівні оцінка вартості кожної ділянки землі істотно пов'язана зтієї міської функцією, під яку передбачається використання даногоділянки. Для торгівлі та бізнесу переважно ділянки, розташовані напериферії кварталу, а для житла - ділянки всередині кварталу. Точно так самооцінки місць розташування кварталів в районі і місті обумовленіпередбачуваними функціями. Отже, поквартальна оцінка територійяк базова форма оцінки повинна формуватися для кожної функції вокремо і представляє собою матрицю, в якій рядки відповідаютькварталах, стовпці - видів функціонального використання, а елементи маютьсенс потенційного рентного доходу, що доставляється власнику кожнійодиницею площі території (дол./кв.м.). Верхній рівень, територіально -економічне зонування, призначений в основному для муніципальних служб,здійснюють фіскальні функції: оподаткування нерухомості тавстановлення ставок орендних платежів. При формуванні територіально -економічного зонування для фіскальних цілей,. виходячи з практичнихміркувань, необхідно спрощення структури оцінки, пов'язане зізгортанням матриці у вектор-стовпець: оцінка носить осредненний пофункцій характер.

Програмно-методичне забезпечення (ПМО) підсистеми «Кадастрова оцінказемель »має відповідати наступним вимогам.

94

1. Повнота й адекватність беручи до уваги фактор. У ПМО повинні враховуватися всіосновні фактори, що впливають на оцінку з точки зору різних видівфункціонального використання:локалізаціонние фактори, пов'язані з подорожчанням будівництва в

залежності від фізико-географічних та інженерно -геологічних

характеристик території, таких як ухили рельєфу, несуча здатність

грунтів, рівень залягання грунтових вод, карстові явища,наявність

підробити територій та ін;екологічні фактори, пов'язані із збитками реципієнтам в

залежності від забруднення атмосфери навколишнього середовища, шуму,

магнітних випромінювань, забруднення грунтів. Ці збитки повиннібути

виражені безпосередньо у вартісній формі і зіставленіз

вартістю можливих заходів, спрямованих на зниження рівня

забруднень;фактори відчуження з-під існуючого використання, такі як

оцінка витрат на винос (перенесення) виробничих та комунальних об'єктів,

займають цінні міські території, а також оцінка витрат на

проведення заходів з реконструкції територій;комунікаційні фактори, що представляють собою оцінку витрат

людьми часу на пересування в місті, витрат напасажира-і

вантажоперевезення. При цьому повинні враховуватися всі види пересувань в

місті: до місця проживання, місць прикладання праці і об'єктів сфери послуг.

Це вимагає спеціального, ретельного моделювання умов транспортних

повідомлень (перешкод всіх видів, магістралей вулично-дорожньої мережі та мережі

метрополітену) і характеристик комунікаційних зв'язків між усіма

міськими функціями, включаючи точкові функціональні об'єкти, такі < p> як вокзали, ринки, ярмарки, торгові центри і т.д.;інфраструктурні фактори, пов'язані проблемно-орієнтованим

урахуванням попередніх вкладень у загальноміську транспортну і

інженерну інфраструктури;

95

- фактори престижу і репутації районів міста з точки зору різнихфункцій.

2. Безпосередньо вартісна форма обліку факторів. Пофакторная

оцінка повинна здійснюватися не в балах, а безпосередньо в вартісної

формі, що дозволяє звести до мінімуму роль експертних оцінок і тим самим

максимально об'єктивізувати зведену оцінку землі. Відомості

пофакторних бальних оцінок в єдину оцінку за допомогою зважують

коефіцієнтів треба по можливості уникати.
Модельна і алгоритмічна реалізації.
Реалізація

перерахованих вимог до ПМО можлива тільки в рамках коректного

математичного моделювання та побудови обчислювальних процедур,

здійсненних на реальній доступної обчислювальної: техніці за прийнятний

час і без надмірних вимог до машинної пам'яті.
Можливість інформаційного забезпечення. Програмно-

методичне забезпечення, що використовується для кадастрової оцінки міських

земель, має бути реалізованим також з точки зоруможливості

інформаційного забезпечення в сьогоднішніх умовах