МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ
Череповецький ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
ІНСТИТУТ ЕКОНОМІКИ ТА УПРАВЛІННЯ
Кафедра економічної теорії
Курсова робота
З дисципліни «Фінанси, грошовий обіг, кредит»
На тему: ЕТАПИ СТАНОВЛЕННЯ іпотечного кредитування в Росії У 90-ті РОКИ
Виконала: Розанова Е. В. група Е-32
Проверила: к.е.н, доцент
Кисельова А. В.
Череповець 2001
ЗМІСТ
Вступ 3
Іпотека в Росії наприкінці XIX - початку XX століть 5
Іпотека в сфері промисловості 7
Основні напрями та перспективи створення механізму житлового іпотечного кредитування в Росії 12
Про проблеми іпотечного кредитування в сільському господарстві 32
Висновок 35
Список літератури
40 < p> ВСТУП
"Батько зрозуміти його не міг і землі віддавав у заставу"
А. С. Пушкін, «Євгеній Онєгін»
Головний герой роману « Євгеній Онєгін »був прихильником нових модних економічних теорій. Більшість же російських дворян жили за принципом:
«Потрібні гроші - заложи маєток». Заставна - форма іпотечного кредиту (під заставу нерухомості) - була широко поширена в Росії. Нам це добре відомо з вітчизняної літератури минулого і початку нинішнього століття: під багатьох творах згадуються помістя, землі, міські будинки, які закладаються і перезакладалося. Потім на ціле століття іпотека пішла з російського суспільства, хоча у всьому світі вона широко розвивалася.
Удосконалювалися форми іпотеки, вироблялися специфічні моделі.
Зрозуміло, що серед економічних механізмів найбільш живучими виявляються ті, що приносять помітну вигоду. Чому іпотека вигідна і кредитору і боржнику?
Відповідь на це питання цікавий для багатьох. Адже не виключено, що іпотека незабаром стане для нас реальністю. У всякому разі в
Москві вже робляться перші кроки - видаються іпотечні кредити для придбання житла. [9]
Для осягнення суті даного поняття необхідно звернутися до історії.
Іпотека - слово давньо-грецьке, що перекладається як «підстава»,
«Заставу». Її виникнення обумовлено появою приватної власності, і перш за все на земельні ділянки. Ці процеси найбільш активно розвивалися в Стародавній Греції. Ще в VI столітті до н. е.. в Греції з'явився новий вид забезпечення кредиту - земельну заставу. На кордоні закладеного ділянки кредитор ставив стовп з написом, що це майно служить йому забезпеченням претензії на таку-то суму. Цей стовп і називався «іпотекою»
(підставкою). [2]
Сьогодні, як і раніше, під іпотекою (іпотечним кредитом) розуміється кредитування під заставу нерухомості.
Подібна форма кредитних відносин широко поширена в країнах з розвиненою ринковою економікою, насамперед у США в Західній Європі. Це пов'язано з тим, що іпотечне кредитування володіє істотними перевагами в порівнянні з іншими видами кредиту: він зменшує ступінь ризику для обох сторін. Боржник отримує кредит на досить тривалий період і при цьому має можливість зберегти за собою закладену нерухомість, не ризикуючи іншим майном. Кредитор ж отримує безпрограшний варіант відшкодування позики. Закладена нерухомість може продовжувати приносити дохід: здаватися в оренду, використовуватися як виробничий об'єкт і т. д. І таким чином за час дії договору може зменшити або повністю покрити суму боргу. [9]
ИПОТЕКА У РОСІЇ В КІНЦІ XIX - початку XX століть.
Іпотека в Росії переживає друге народження. Інститут цей представляє собою форму застави, найбільш відповідає потребам поземельного кредиту. У Росії перші укази про застави з'явилися в XVI столітті.
Зі встановленням застави кредитору передавалося володіння закладеним майном. Поки що не усвідомлювалася різниці між володінням і власністю. Застава мав по суті характер відчуження. Заставна та купча вважалися актами близькими між собою. У разі нездійснення боржником викупу заставна перетворювалася на купчу. Ця система була остаточно скасовано Банкрутське статутом 1800 р., істотна частина постанов якого, що стосується заставного права увійшла до складу законодавства XX століття.
Іпотека, таким чином, грала в Росії таку ж роль, як і в інших країнах в епоху твердження буржуазних відносин, коли іпотечні банки є посередниками між землевласниками та власниками позикових капіталів. Той факт, що значна частина іпотечних позик використовувалася для придбання землі, також не є виключною особливістю пореформеної Росії, а пов'язаний з незавершеністю буржуазно-аграрної еволюції. У більшості країн Західної Європи цей етап до кінця XIX століття був пройдений, але в США, наприклад, (де із загальної суми іпотечного боргу в 6 млрд. дол на сільські позики доводилося 2,2 млрд. дол) в окремих штатах понад половину фермерів, які володіли власними землями, були обтяжені іпотеками. В американських умовах заборгованість землевласника не вважалася таким злом, як у Росії. Американські фермери вже в XIX столітті бачили в іпотеці «велику дорогу, яка щорічно призводить тисячі сімей до власності ».
Розвиток системи іпотечного кредитування тривала до жовтня 1917 року. Конфіскація поміщицької землі та скасування приватної власності на землю, здійснені радянською владою, підірвали саму основу існування іпотечних банків. У грудні 1918 року був прийнятий декрет Раднаркому про ліквідації основних іпотечних банків - Дворянського і Селянського. 24 Грудень 1918 декретом Раднаркому були ліквідовані приватні земельні банки.
Питання про відродження іпотеки поставив прийнятий 24 грудня 1990 закон «Про власність». Пізніше було закладено фундамент для розвитку законодавчої бази іпотеки: закони про заставу від 29 травня 1991 року і «Про основи федеральної житлової політики "від 24 грудня 1992 року, де була передбачена іпотека, та "Основні положення про заставу нерухомого майна
- Іпотеку »від 29 грудня 1993 року. Знайшли відображення ці питання і в
«Цивільному кодексі РФ» (ст. 339, 340). Тут описані загальні принципи заставних операцій.
Незважаючи на відсутність повноцінної нормативної бази іпотечного кредитування, в даний час успішно пробують свої сили в цій сфері, як столичні так і провінційні банки. Кількість банків, що пропонують такий ряд послуг, неухильно-росте: до кінця 1994 року їх було більше 20. Піонером іпотечного справи є Іпотечний акціонерний банк (ІАБ).
Звичайно, умови, в яких починають діяти сьогодні іпотечні банки, і завдання, які стоять перед ними істотно відрізняються від тих, що були на початку століття.
Розвиток іпотеки багато в чому залежить від гарантій прав власності, які повинні бути забезпечені ефективною системою реєстрації цих прав.
Іпотечною банкам потрібна пільгова податкова політика, так як це банки особливого роду. В умовах нашої країни необхідно регламентувати їх роботу. [6]
ИПОТЕКА У СФЕРІ ПРОМИСЛОВОСТІ.
Передумови становлення промислового іпотечного кредитування.
Економічний фактор. Важливим завданням на шляху до цивілізованої ринкової економіці є піднесення промисловості, тому що без цього неможливо оздоровлення народного господарства. Головна ж умова розвитку промисловості - випуск конкурентоспроможної продукції. Отже, потрібні сучасні технології та засоби виробництва, але більшість підприємств їх не має.
Багато підприємств відчувають гостру нестачу оборотних коштів, у Зокрема вільних грошових коштів, без яких неможливі реконструкція і модернізація виробництва, придбання сировини, матеріалів, підвищення рівня конкурентоспроможності продукції. Щоб закуповувати обладнання, створювати нову продукцію і підвищувати її якість, потрібні інвестиції.
Відтворювальні витрати можна забезпечити шляхом самофінансування, кредитування та державного фінансування. Але власних коштів недостатньо для розвитку виробництва, тому доводиться розраховувати на кредити, але вони дорогі.
Найбільш ефективний засіб кредитування в промисловості - лізинг.
Економія коштів при лізингу складає 10% від вартості устаткування за весь термін у порівнянні зі звичайним кредитом. Але лізинг передбачає надання підприємству в кредит в основному тільки обладнання.
На цьому тлі іпотечне кредитування може стати більш прийнятним засобом, що забезпечує ефективну взаємодію банків і підприємств, сприяє піднесенню промисловості.
На промисловому іпотечному ринку діють: підприємства (позичальники), іпотечні банки, агентство по іпотечному кредитуванню, інвестори, а також уряд. Доцільно поділ промислового іпотечного ринку на первинний і вторинний. На первинному ринку іпотечний банк видає підприємству під заставу матеріальних і нематеріальних активів кредит на тривалий термін
(5-10 років) під досить низькі відсотки (10-20% річних). На вторинному ринку агентство купує у банків іпотечні кредити і випускає цінні папери, забезпечені цими кредитами, а також у ряді випадків гарантіями держави, які здобувають інвестори. Формування вторинного ринку іпотечних кредитів дозволить створити умови для залучення додаткових кредитних ресурсів за рахунок коштів інвесторів.
Фінансовий і організаційний аспект промислового іпотечного кредитування. Іпотечне кредитування проводиться у рамках ринку нерухомості, але воно зачіпає і ринок цінних паперів, страховий ринок, ринок позикових капіталів, а також інші ланки фінансового ринку. При іпотечному кредитуванні промисловості відтворювальні витрати прокриваются за рахунок позикових фінансових ресурсів.
Фінансовий ринок забезпечує акумулювання тимчасово вільних грошових коштів і більш ефективне їх використання. При цьому основними ощадними, що накопичують грошовими коштами є приватні особи
(населення). Таким чином, іпотека сприяє залученню вільних грошових коштів населення для інвестицій в промисловість.
Акумуляція тимчасово вільних грошових коштів та їх інвестування в проекти здійснюються головним чином по засобом цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. Останні можуть передаватися на вторинному ринку в декількох формах. По-перше, виданий кредит може бути проданий цілком, по-друге, може бути продано право на пайову участь у виданому кредиті, що дозволяє інвестору отримувати свою частку повертається суми кредиту і відсотків по ньому. По-третє, іпотечні кредити або часткові участі можуть бути сформовані в пакети (пули), на основі яких будуть випущені пайові цінні папери, забезпечені цими іпотечними кредитами.
Популярність цих паперів забезпечується додатковими гарантіями заставленого майна, а також державною підтримкою.
Інвестування проектів здійснюється за рахунок коштів підприємства
(не менше 30%), кредиту банку під заставу активів виробництва, а в деяких випадках державних субсидій. Банк продає іпотечні кредити третій особам, зокрема агентству з іпотечного кредитування в період спаду ділової активності ринку цінних паперів, одержуючи тим самим грошові кошти для знову видаваних кредитів. Агентство з іпотечного кредитування виробляє емісію цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами, а також в ряді випадків - гарантіями держави і продає їх інвесторам, отримуючи грошові кошти на покупку іпотечних кредитів у банків.
Іпотека не може здійснюватися без чіткого механізму. Цей механізм повинен передбачати:
- Формування первинного та вторинного промислових іпотечних ринків, на яких діють підприємства (позичальники), банки і кредитні організації
(кредитори), агентства з іпотечного кредитування, інвестори, уряд;
- Надання підприємствам (позичальникам), визнаним у встановленому порядку потребують пріоритетному фінансуванні, субсидій у розмірі від
5 до 60% ринкової вартості майна підприємства, в залежності від фінансового стану;
- Надання банками довгострокових кредитів (на 5-10 років) на інвестиції головним чином у фізичні активи, а також короткострокових (на 3-6 місяців) і середньострокових (на 1-2 роки) на інвестиції в оборотні та нематеріальні активи;
- Реалізацію програм субсидування підприємств через обрані на контрактній основі банки, в залежності від рівня захисту цих коштів від інфляції;
- Можливість процедури укладання договору поручительства уряду конкретного регіону з кредитором з метою зниження ризику неповернення кредиту та підвищення привабливості іпотечного кредитування для кредитора, а також контроль за погашенням кредиту.
- Укладення підприємствами договори страхування відповідальності за невиконання зобов'язань перед кредитором та договору про майнове страхування на весь термін дії кредитного договору в обов'язковому порядку.
Механізм промислового іпотечного кредитування може ефективно функціонувати тільки за створення системи інформаційного забезпечення для одержання, обробки, зберігання та передач оперативної, достовірної та доступною суспільно значимої інформації.
Для підвищення привабливості промислового іпотечного кредитування для банків слід звернути увагу на об'єкти соціальної інфраструктури, що належать підприємству - будинки культури, спортивні установи, санаторії, будинки відпочинку і т. д., які володіють великою ліквідністю і, можливо, зможуть зацікавити кредиторів. [7]
ОСНОВНІ НАПРЯМКИ І ПЕРСПЕКТИВИ СТВОРЕННЯ МЕХАНІЗМУ ЖИТЛОВОГО ІПОТЕЧНОГО
КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЇ.
Радянська система житлового фінансування характеризувалася централізованим розподілом бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовним розподілом громадянам, офіційно визнаним у встановленому порядку потребують поліпшення житлових умов.
У 1987 році державні капітальні вкладення в житлове будівництво склали більше 80%, а кошти населення лише 14,6% (включаючи індивідуальних забудовників і членів житлово-будівельних кооперативів).
Державний бюджет завжди був основним джерелом фінансування житлового будівництва, доповнюються лише незначними вкладеннями з боку підприємств, що виразилося в практичній відсутності в Росії, на початку економічних реформ, механізмів самостійного участі населення у вирішенні житлових проблем. Кредитування здійснювалось тільки у сфері будівництва нового житла індивідуальними забудовниками або житловими кооперативами, але не при покупці готового житла.
У період 1991-1999 рр.. в сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни. Кардинально змінилася структура введення в дію житлових будинків за типами забудовників, значно збільшилася частка приватного сектора, в той час як держава перестала грати роль основного учасника на даному ринку (див. табл. 1).
Таблиця 1
Введення в дію житлових будинків за формами власності в 1998 р.
| | | | |
| | Загальна площа, | Питома вага в | Питома вага в загальному |
| | Млн. кв. м. | загальному введенні | введенні житла,% |
| | | Житла,% | |
| | | | | |
| | | | 1995 | 1997 р. |
| Введено-за все, в | | | | |
| т. ч. за формами | 30,7 | 100 | 100 | 100 |
| власності: | | | | |
| державної | | | | |
| | 3,5 | 11,3 | 22,1 | 14,1 |
| муніципальної | | | | |
| | 2,6 | 8,5 | 9,8 | 8,7 |
| приватної | 17,9 | 58,3 | 36 | 49,3 |
| З неї населенням | | | | |
| за свій рахунок і за | | | | |
| рахунок кредитів | | | | |
| | 12,1 | 39,4 | 22 | 35,2 |
| Змішаної | | | | |
| російської | 6,5 | 21,1 | 31,8 | 27,4 |
| З неї: ЖБК | 0,8 | 2,5 | 4,2 | 4,1 |
Джерело: Російський статистичний щорічник, 1998 р. Дані Держбуду
Росії
Важливі зміни відбулися і в структурі джерел фінансування житлового будівництва. Частка бюджетних коштів, що становила до початку реформ 80%, скоротилася приблизно до 26%, тобто в 3,1 рази, у тому числі частка федерального бюджету - до 15%.
Аналогічні процеси торкнулися будівництва житла, що фінансується за рахунок коштів підприємств і організацій (скорочення в 2 рази), і лише частка житла, що зводиться за рахунок забудовників, збільшилася приблизно в 2 рази за період з 1991 по 1998 рр.. і досягла 39,4% від загального показника річного обсягу введення площ житла.
проводиться політика безоплатної приватизації житла та зняття обмежень на кількість та розмір житлових приміщень у власності змінила структуру житлового фонду (див. табл. 2).
Таблиця 2
Структура житлового фонду Російської Федерації за формами власності (у млн. кв. м загальної площі та відсотках).
| Форм власностіваність | 1990 р. | 1993 | 1997 р. |
| житлового фонду | | | |
| | Млн. кв. | | млн. кв. | | млн. | |
| | М. |% | М. |% | Кв. м. |% |
| Житловий фонд-всього | | | | | | |
| | 2425 | 100 | 2546 | 100 | 2715 | 100 |
| У тому числі: | | | | | | |
| Приватний | 791 | 32,6 | 1189 | 46,7 | 1501 | 55,4 |
| З нього в | | | | | | |
| власності | 641 | 26,4 | 943 | 37,0 | 1312 | 48,30 |
| громадян | | | | | | |
| Державний | 1011 | 41,7 | 496 | 19,5 | 198 | 7,3 |
| Муніципальний | 611 | 25,2 | 664 | 26,1 | 870 | 32,1 |
| Громадський | 12 | 0,5 | 3 | 0,1 | 3 | 0,1 |
| Змішаної форми | | | | | | |
| власності | - | - | 194 | 7,6 | 143 | 5,3 |
Джерело: Російський статистичний щорічник, 1998 р.
В даний час, в результаті переходу в приватну власність 42% підлягає приватизації житла 55% всього житлового фонду в Росії знаходиться у приватній власності. Такий інтенсивний процес приватизації створив базу для розвитку ринку житла. За оцінками фахівців, у великих містах Росії щорічно в угоди купівлі-продажу залучені 1,5-2% квартир, що знаходяться в приватної власності.
Скорочення бюджетних асигнувань призвело до різкого зниження кількості безкоштовного житла, що надається черговикам на поліпшення житлових умов. Розміри наданого безкоштовного соціального житла скоротилося з 1990 по 1997 рр.. в 3,1 рази. Безкоштовне житло є приблизно 400 тисяч сімей на рік, тоді як кількість громадян, що мають зареєстроване право на таке житло, становить 6,3 млн. сімей.
В результаті різкого скорочення фінансування житла з боку держави, низького платоспроможного попиту на житло з боку населення, а також у відсутності кредитних механізмів будівництва та придбання житла різко скоротилися обсяги житлового будівництва. Обсяги введення в експлуатацію нового житла зменшилися з 61,7 млн. кв. метрів у
1990 році до 30,7 млн. кв. метрів у 1998 році. Скорочення обсягів введення житла в експлуатацію призвело до помітного погіршення положення в будівельному секторі, збитковості багатьох будівельних підприємств.
Ринок житла виявився не забезпечений відповідними кредитно - фінансовими механізмами, які підтримали б платоспроможний попит населення і зробили б можливим придбання житла населенням в масовому порядку. Якщо раніше практично єдиною можливістю поліпшити умови було отримання державного житла, то сьогодні ця проблема в основному вирішується населенням через придбання або будівництво житла за рахунок власних заощаджень без кредитів і розстрочок. Обмеженість бюджетних ресурсів зосередила увагу держави на вирішенні житлових проблем окремих груп населення. Основна ж частина населення виявилася не в змозі поліпшити свої житлові умови через відсутність необхідних заощаджень і можливості їх накопичення.
Проблема забезпечення житлом населення в сучасних умовах полягає в переході від будівництва житла за рахунок державних асигнувань з подальшим безкоштовним розподілом до системи поліпшення житлових умов громадян за допомогою придбання або готового житла на вільному ринку за рахунок власних і кредитних коштів. Формулювання даного завдання знайшла своє відображення у Федеральній цільовій програмі «Свій дім », а також у розробляється Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ.
Створення системи довгострокового кредитування громадян на цілі придбання житла дозволить збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбання житла доступним для основної частини населення, активізувати ринок житла, залучити в реальний економічний оборот нерухомість в житловій сфері через механізми іпотеки, створити базу для залучення заощаджень населення та інших позабюджетних фінансових ресурсів, забезпечити розвиток будівельного сектора, що в кінцевому результаті надасть вплив на загальне економічне зростання.
Механізм житлового фінансування, створення якого має на меті системного вирішення житлової проблеми російських громадян, повинен включати довгострокове іпотечне кредитування населення, кредитування житлового будівництва, державну бюджетну підтримку населення на цілі придбання житла (цільові субсидії).
Суть довгострокового іпотечного житлового кредитування зводиться до створення ринкової системи кредитів громадянам на мети придбання готового житла як на первинному (знову побудованому житло, що продається забудовниками), так і на вторинному (вже наявне у приватній власності житло) ринках житла.
Житло, за своєю природою, є дорогим товаром тривалого користування, тому його придбання не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Створення умов для розміщення довгострокових житлових кредитів є привабливою альтернативою, оскільки дозволяє істотно прискорити процес придбання житла населенням, вимушеним в даний час відкладати кошти на придбання житла в повному обсязі.
У більшості країн світу придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми, але й сферою економічної діяльності, ключову роль у якій відіграють банківські та інші кредитні структури. Держава ж виконує допоміжну функцію через встановлення загальних правил, що забезпечують ефективність взаємодії всіх учасників процесу житлового кредитування, а також при необхідності прямим або непрямим чином використовує бюджетні кошти для залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та надання сприяння громадянам у придбанні житла.
У рамках кредитування житлового будівництва пропонується стимулювати пожвавлення інвестицій у будівництво шляхом залучення банківських середньострокових кредитів (на 1-1,5 року) на кредитування забудовників житла. Основна ідея полягає в тому, щоб забудовники - одержувачі кредитів мали можливість погашати отримані позики в найбільш сприятливому для їх діяльності режимі, а, саме - в період будівництва житла тільки погашати заборгованість за відсотками, а повернення основної суми боргу проводити після завершення будівництва.
Будівельний кредит видається забудовнику в момент, коли він вже має в своєму розпорядженні (право власності або довгострокової оренди) відведеною ділянкою під будівництво житла і місцевими органами влади надані необхідні дозволи на здійснення будівництва. Основна проблема для комерційного банку, що видає кредит, у даному випадку - точно оцінити ймовірність реалізації проекту, зокрема, рівень ризику незавершення будівництва в термін і рівень ризику, пов'язаного з ліквідністю побудованого житлового будинку. Така ймовірність визначається особливими чинниками, що включають рівень попиту на даний тип побудованого житла, спроможність забудовника контролювати свої витрати в ході будівництва, щоб при його завершенні вийти на заплановані ціни і, таким чином, витримати запропоновані початкові умови продажу житла. Ризик знижується, якщо до початку будівництва існує попередня домовленість між забудовником і банком про можливість надання іпотечних кредитів потенційним покупцям для придбання побудованих будинків або квартир.
Даний механізм ефективно сполучається з іпотечним кредитуванням фізичних осіб-покупців-житла в побудованих таким чином будинках: одержувані іпотечні кредити та власні кошти громадян використовуються для оплати житла, а власники продаваного житла (забудовники) отримують можливість погасити раніше отриманий будівельний кредит.
Державна підтримка громадян, які не мають в своєму розпорядженні достатні доходами для отримання кредитів на стандартних банківських умовах, може бути організована через систему надання безоплатних субсидій для оплати першого внеску при отриманні іпотечного кредиту і скорочення тим самим необхідного розміру кредиту. Така система співфінансування придбання житла громадянами з-допомогою держави, за якої на долю власних коштів громадян у вартості квартири доводилося б 30:, на частку державної субсидії в середньому - 20-50% підвищить доступність іпотечних кредитів для громадян і буде стимулювати платоспроможний попит на житло.
Для оплати початкового внеску при іпотечному кредитуванні можуть бути використані грошові заощадження позичальника або кошти, отримані від продажу вже наявного у нього у власності житла.
В рамках стратегічної концепції розвитку в Росії кредитних механізмів забезпечення доступності придбання житла у власність для основної частини населення необхідно відзначити, що за державою залишається функцію забезпечення житлом на умовах соціального найму громадян, які за рівнем доходу не в змозі придбати житло навіть з допомогою довгострокового кредиту і безоплатних субсидій.
Ставлячи завдання створення цілісної ринкової системи іпотечного житлового кредитування, орієнтованої, у першу чергу, на використання ефективних стандартних фінансових механізмів, необхідно враховувати можливість застосування інших схем житлового фінансування, спрямованих на використання місцевих ресурсів і враховують специфіку окремих регіонів.
У перехідних умовах формування і створення системи іпотечного житлового кредитування такі схеми можуть допомогти вирішенню житлової проблеми певної частини населення, хоча в силу обмеженості місцевих ресурсів, їх орієнтації на місцеві регіональні особливості масштаби її реалізації лімітовані.
Значення писку нових варіантів вирішення проблем забезпечення житлом російських громадян на базі ринкового, а не адміністративно - розподільного підходу для долі економічної реформи в Росії важко переоцінити. Проблема недостатньої забезпеченості житлом залишається найгострішою соціальною проблемою, здатної генерувати негативне ставлення нових поколінь до проведеним у країні економічних реформ.
Головна мета - створити працюючу систему забезпечення доступним за вартості житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.
Сучасна державна житлова політика має, поряд з колишньої орієнтацією на потреби соціально незахищених груп населення, зробити новий акцент у вирішенні житлових проблем основної частини працюючого населення, що володіє середніми доходами, накопиченнями та мають житло у власності в результаті безоплатної приватизації, на систему іпотечного кредитування. Створення системи іпотечного кредитування не тільки дозволить різко прискорити вирішення найважливішої соціальної проблеми поліпшення житлових умов населення, а й через активізацію житлового будівництва зможе справити позитивний вплив на макроекономічну ситуацію в країні в цілому, забезпечити імпульс до економічного підйому і стати свого роду
«Локомотивом» для інших галузей економіки Росії.
Розвиток іпотечного житлового кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, і як складової частини ринкової економіки, з інший, можливо на базі наступних основних принципів:
1) Система іпотечного житлового кредитування в Росії повинна враховувати наявний міжнародний досвід. Вона повинна бути адаптована до російських макроекономічних умов і законодавчій базі, враховувати психологічні аспекти населення Росії, поки ще з обережністю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.
2). Одним з ключових вимог слід наголосити на необхідності забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не тільки з найбільш високими, але також і середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозора і зрозуміла для розуміння всіма учасниками процесу іпотечного кредитування.
3). Створювана система іпотечного кредитування повинна носити розвивається характер, спиратися на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредитів, інвесторів, а не на фінансування з боку державного бюджету.
4). Система житлового іпотечного кредитування повинна бути відтворена в будь-якому регіоні країни. Темпи і масштаби розвитку іпотеки в тих чи інших регіонах повинні визначатися не стільки суб'єктивними факторами наявності чи відсутність політичної волі у керівництва регіону для розвитку іпотека, а об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, наявністю платоспроможного попиту на житло і його пропозицією.
Для становлення і розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування необхідно передбачити вирішення наступних основних завдань:
- удосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, в першу чергу, в частині створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення неплатника за кредитом з закладеного житла;
- створення і впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів в бюджетну сферу;
- створення інфраструктури, що забезпечує наявність чіткого та надійного механізму реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї, а також процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитування ;
- податкове стимулювання як громадян-одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів та інвесторів, що забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;
- створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
- створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення в разі неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
- уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;
- формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.
Перспективи розвитку житлового іпотечного кредитування в вирішальною мірою залежать від макроекономічних умов. Такі умови стали формуватися в
Росії лише з кінця 1995 р. У період високої інфляції і непередбачуваною, рівень якої склав в 1995 р. 31%, кредитний ризик і ризик процентної ставки при довгостроковому кредитуванні були настільки великі, що банки - кредитори навіть не розглядали можливості початку іпотечних операцій, як виду прибуткового банківського бізнесу. У період з 1991 по 1995 рр.. (за винятком середини 1994 р.) реальні банківські ставки були негативними, а терміни залучення основної маси кредитних ресурсів не перевищували 3-4 місяці.
Зміна загальноекономічної ситуації, падання темпів інфляції, зниження цін на житло, стабілізація курсу рубля сприяли зміні в щодо російських банків до кредитування придбання житла.
До 1998 року в Росії спостерігалася відносна фінансова стабілізація, інфляція знизилася до 12-14% у річному вимірі, збільшилися обсяги залучених довгострокових ресурсів, в Росії став формуватися платоспроможний попит на іпотечні кредити з боку «середнього» класу.
Банки отримали реальну можливість видавати іпотечні кредити не тільки в вільно конвертованій валюті, але і в російських рублях на терміни від 3-х до
5 років.
У результаті проведеної фінансовими владою політики відставання зростання обмінного курсу рубля до долара США від реального співвідношення в період з 1997 по липень 1998 року спостерігалося зростання доходів населення, в тому числі в валютному виразі. Зростання доходів населення на фоні деякого зниження валютних цін на житло сприяв зростанню попиту на іпотечні кредити з боку населення.
Ряд банків, перш за все, у великих містах приступили до практичної реалізації програми іпотечного кредитування, розглядаючи його як стратегічної перспективи свого розвитку.
У той же час збереження макроекономічної незбалансованості перешкоджало широкомасштабного розвитку іпотечного кредитування.
Постійне перевищення витрат над доходами федерального бюджету, зростання державних запозичень обумовили високіе процентні ставки. У цих умовах банки орієнтувалися на отримання надвисоких доходів від операцій з ДКО.
Вжиті заходи економічної політики в післякризовий період, зміна кон'юнктури на світових ринках зумовили позитивні макроекономічні зрушення в першій половині 1999 року.
Виявилася виразна тенденція до зниження темпів зростання споживчих цін. У цілому за перші п'ять місяців споживчі ціни зросли на 22,2%. У червні рівень інфляції опустився до 1,5-1,7%.
Поступово почала виходити з кризи банківська система. Якщо в цілому за підсумками 1998 року російські банки зазнали збитків, то на 1 квітня
1999 сумарний прибуток 200 найбільших банків склав 2,8 млрд. рублів.
У банки стали повертатися вкладники. Обсяг заощаджень громадян в національній валюті склав на 1 липня 1999 178,1 млрд. рублів, збільшившись у порівнянні з січнем на 19,1%. У той же час в умовах відсутність надійних інвестиційних інструментів банки зіткнулися з проблемою надлишкової ліквідності. На 13.08.99 р. сума залишків на кореспондентських рахунках у Банку Росії і АРКО склала 50,5 млрд. рублів.
Іпотечне кредитування представляє реальну альтернативу прибуткового вкладення коштів. Разом з тим, структура залучених банками коштів зберігає виражений короткостроковий характер. І якщо в цілому останнім часом спостерігається зниження рівня процентних ставок за залученими ресурсів, то оцінити вартість довгострокових ресурсів (на 5-10 років), необхідних для фінансування довгострокових іпотечних кредитів, украй складно з огляду на їх практичну відсутність. Саме брак довгострокових коштів при надлишку короткострокових є головною причиною фінансової низької активності банків у галузі житлового кредитування.
Одним їх основних факторів, що характеризують наявність фінансових умов для можливості широкого розвитку довгострокового іпотечного кредитування, є стан банківського сектору в цілому і наявність у ньому достатніх довгострокових пасивів, перш за все у вигляді внеском приватних вкладників. Статус російської банківської системи в даний час продовжує залишатися недостатньо стійким. Серпень 1998 виявив її слабкість і неготовність до обслуговування приватних вкладників.
До серпня 1998 р. близько 30% приватних вкладів знаходилося в комерційних банках, але в результаті краху більшості великих банків і відтоку вкладників до Ощадбанку до кінця року частка Ощадбанку в загальному обсязі приватних внесків перевищила 85%. Оскільки багато приватні банки надавали більш широкий спектр послуг, ніж Ощадбанк, їх відхід зі сцени знову різко звузив навіть і раніше небагатий спектр банківських послуг.
Криза 1998 р. завдав удар і по заощадженнях населення. Згідно з даними банку Росії, приріст заощаджень у 1998 р. склав 260 млрд. руб., по порівняно з 413 млрд. руб. в 1997 р.
Згідно з офіційною інформацією Ощадбанку, на кінець 1998 р. залишки рублевих вкладів населення в Ощадбанку становили 126 млрд. руб., залишки валютних вкладів - 1,3 млрд. дол США. Оскільки на частку Ощадбанку доводилося око
