З розвитком ринкових відносин у нашій країні цілком природно пов'язаноі виникнення різного роду проблем, у тому числі і правового характеру,роздільною здатністю яких, в разі можливості та необхідності, займалися ізаймаються законодавці.
Так, в процесі формування ринку нерухомості, виникла потреба увведення норм права, що встановлюють державну реєстрацію речовихправ на неї. Можна виділити кілька причин її виникнення.
По-перше, у силу сформованої психології учасники цивільно-правовихвідносин вважали, що правовстановлюючі документи на нерухомемайно може видати тільки державний орган.
По-друге, юридичні особи, які купували в процесі приватизаціїнерухомість у приватну власність, хотіли отримати доказданого факту від її колишнього власника - держави.
По-третє, брак обігових фінансових коштів у приватизованихпідприємств або їх власників викликала потребу в банківськомукредитуванні. У свою чергу, банківським або іншим кредитним установам взабезпечення наданих кредитів були потрібні серйозні гарантії. Якправило, вони вимагали в заставу нерухоме майно і, як наслідок,правовстановлюючі документи на нього.
Звичайно, різними державними органами робилися спробивидавати правовстановлюючі документи на нерухомість. Зокрема, бюротехнічної інвентаризації міст (районів) видавали реєстраційніпосвідчення на окремі об'єкти нерухомості. Але в той же час такідокументи не могли вважатися правовстановлюючими, оскільки на моментздійснення таких дій законодавство РРФСР як підстава
(титулу) власності визнавало договори купівлі-продажу та інші угоди,встановлені законом. У цій же якості розглядалися планиприватизації підприємств з додатками - актами оцінки майна придотриманні обов'язковій державній реєстрації даного підприємства.
Крім того, в той період, внаслідок суперечливості окремихнормативних актів судами по-різному визначався момент виникнення прававласності. Подібна неясність законодавства часто гальмувалацивільний оборот нерухомості.
З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питанняреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним набули особливоїзначимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення.
З огляду на велике значення об'єктів нерухомості у житті і діяльностігромадян і юридичних осіб, а також в цивільному обігу, закон закріпив їїспеціальний правовий режим. Він полягає в тому, що право власності,інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехіді припинення підлягають в обов'язковому порядку державну реєстрацію в
Єдиному державному реєстрі установами юстиції.
Поняття нерухомого майна дається в ст. 130 ГК РФ, а аналізуючисучасне законодавство, можна скласти перелік об'єктівнерухомості, права на які, відповідно до вищезазначеного закону,підлягають реєстрації:
1) земельні ділянки,
2) будівлі, частини будівель,
3) нежилі приміщення, частини приміщень,
4) підприємства як майновий комплекс,
5) житлові будинки,
6) квартири,
7) кімнати,
8 ) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення,
9) кондомініуми як комплекси нерухомого майна,
10) об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом діючого договору підряду і т.д.
Також ЦК і ФЗ «Про державну реєстрацію ...» визначив перелікпідлягають реєстрації прав на нерухомість. Це право власності, правогосподарського відання, право оперативного управління, право довічноуспадкованого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути,право оренди, право довірчого управління та ін
Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано вст.2 ФЗ «Про державну реєстрацію ...»: «юридичний акт визнання тапідтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження),переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до ГК
РФ ». Слід зазначити, що, хоча державна реєстрація і єнайчастіше підставою для виникнення прав на нерухомість, законодавець невизнає тотожними формулювання «акт державного органу,породжує права »і« юридичний акт визнання державою прав »,оскільки створення підстави для виникнення прав та обов'язків неє єдиним завданням державної реєстрації. Крім того,однією з головних завдань державної реєстрації є створенняособливою, єдиної інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам праваотримувати виключно і єдино достовірні дані про правовий статустого чи іншого об'єкту.
Як уже згадувалося, в більшості випадків права на нерухоме майновиникають з моменту державної реєстрації, але з цього правилаіснує ряд виключень:
1. Право власності у члена споживчого кооперативу, на квартиру, дачу, гараж, іншу нерухомість, надану цим особам кооперативом, виникає з моменту повної виплати їм паю.
2. У разі смерті спадкодавця спадкоємці набувають права власності на спадкове майно з дня відкриття спадщини
(з дня смерті спадкодавця).
3. Відповідно до Цивільного кодексу РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продажу нерухомого майна в кредит або в розстрочку, якщо інше не передбачено законом, це майно з моменту передачі його покупцеві і до моменту повної оплати зізнається що знаходиться в заставі в продавця. У цьому випадку виникає право застави в силу закону і в той момент, який вказаний у законі. Аналогічним випадком є виникнення права застави в силу закону за договором ренти.
У перерахованих вище випадках державна реєстрація прав буденосити не правовстановлюючий, а правоподтверждающій характер.
Законодавством передбачено дві форми державної реєстрації:прав на нерухоме майно та угод з ним. Реєстрація угоди має місцелише в тих випадках, коли закон безпосередньо вимагає державноїреєстрації, не визначаючи при цьому наслідків недотримання цієївимоги, або вказує на нікчемність угоди в цьому випадку. Якправило, законодавець вважає достатнім використання тільки однієї зформ державної реєстрації, але в особливо складних випадках, колипотрібно здійснити державний контроль не тільки за угодою, а йза переходом прав по ній, законом передбачається використання обохформ (наприклад, договір купівлі-продажу житлового приміщення). Це служитьдодатковою гарантією юридичної чистоти реєстрованих договорів.
В даний час, відповідно до ФЗ "Про державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угод з ним ", спеціальним державниморганом, що здійснює реєстрацію, є установа юстиціїдержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Порядок його створення та структура визначається суб'єктами РФ. Вони жвизначають принципи розміщення установ юстиції. Але суб'єкти федераціїзобов'язані погоджувати дані дії з Міністерством Юстиції РФ, наяку покладено розробка та контроль за розвитком системи реєстраціїнерухомості в Росії.
Відповідно до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухомемайно та угод з ним »Урядом УР було видано Постанова від 02листопад 1998р. № 1017 «Про Реєстраційної палаті Удмуртської Республіки здержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним », вякому йдеться про створення єдиного реєстраційного округу на території
УР, а також філій у всіх містах і районах УР. Діяльність
Реєстраційної палати на території Удмуртської Республіки здійснюється з
08 февраля 1999. З метою реалізації покладених на неї завдань воназдійснює:
- прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав;
- перевірку дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади;
- перевірку наявності раніше зареєстрованих і заявлених прав на нерухоме майно та угод з ним;
- правову експертизу документів, поданих на державну реєстрацію прав, з метою встановлення їх відповідності законодавству, а також перевірку законності угоди;
- встановлення відсутності суперечностей між заявленим правом і вже зареєстрованим правом на даний об'єкт нерухомого майна;
- напрямок юридичним особам, громадянам, державним органам і організаціям запитів з метою отримання відомостей і документів, необхідних для державної реєстрації прав;
- внесення записів до Єдиного державного реєстру прав;
- видачу свідоцтв про державну реєстрацію прав;
- здійснення спеціальної реєстраційної написи на документах, виражають зміст угоди - зміст вищевказаних дій і складає, власне, порядокдержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Алекрім того, Реєстраційна палата має право здійснювати:
- видачу в установленому порядку інформації про зареєстровані права;
- прийняття на облік безхазяйне нерухомих речей в порядку, передбаченому п.3 ст.225 ГК РФ;
- ведення діловодства при здійсненні державної реєстрації прав;
- забезпечення безстрокового зберігання Єдиного державного реєстру прав, у тому числі справ правовстановлюючих документів на нерухоме майно, а також книг обліку документів .
На закінчення можна позначити ряд безперечних плюсів системидержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
. зміна самого підходу до реєстрації нерухомості - це вже не суто технічна операція врахування певних відомостей: документи, що подаються на державну реєстрацію, підлягають правовій експертизі;
- введення єдиної процедури державної реєстрації незалежно від об'єкта реєстрації та регіону його знаходження;
- зміна множинності реєстраторів (БТІ, комітети з управління майном, комітети з земельних ресурсів та землеустрою) єдиним реєструючим органом - установою юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
- ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, що вже через кілька років, забезпечить можливість, з одного боку, отримання кожним бажаючим інформації про юридичну стані відповідного об'єкта нерухомості, а з іншого - контролю державою сфери обігу нерухомості та здійснення більш повного врахування бази оподаткування .
Об'єкти нерухомості.
1) земельні ділянки;
2) ділянки надр;
3) відокремлені водні об'єкти;
4) ліси, багаторічні насадження;
5) будівлі, частини будівель;
6) споруди; споруди над і під землями, об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури та благоустрою ; споруди й елементи інженерної інфраструктури житлової сфери;
7) нежитлові приміщення; частини приміщень;
8) підприємства як майновий комплекс;
9) житлові будинки і їх частини, житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями; житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації проживання на ньому;
10) квартири, її частини, службові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного і тимчасового проживання;
11) кімнати;
12) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення;
13) житлові будівлі без права реєстрації проживання в них і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будинки та господарські будівлі та споруди на садових ділянках;
14) кондомініуми як комплекси нерухомого майна;
15) об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом діючого договору будівельного підряду [1].
Повноваження мін'юсту.
- координацію робіт зі створення установ юстиції з реєстрації прав;
- правовий контроль за діяльністю установ юстиції з реєстрації прав;
- розробку методичних матеріалів з питань практики ведення державної реєстрації прав;
- призначення та звільнення з посади реєстратора прав на нерухоме майно та угод з ним за погодженням з органами виконавчої влади суб'єкта РФ;
- забезпечення дотримання Правил ведення Єдиного державного реєстру прав;
- навчання та підвищення кваліфікації працівників у системі державної реєстрації прав;
- контроль за реалізації федеральної програми створення системи державної реєстрації прав у суб'єктах РФ.
Підстави для держ.реєстрацію
- акти, видані органами державної влади або органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видання таких актів на момент їх видання;
- договори та інші угоди щодо нерухомого майна, здійснені у відповідності з законодавством, що діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент здійснення операції;
- акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, що діяло у місці здійснення приватизації на момент її здійснення;
- свідоцтва про право на спадщину;
- вступили в законну силу судові рішення; < p> - акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, що діяло в місці видання таких актів на момент їх видання;
- інші акти передачі прав на нерухоме майно й угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, що діяло в місці передачі на момент її здійснення.
Документи, що засвідчують особу.
1) паспорт; < p> 2) свідоцтво про народження - для осіб, які не досягли 16 років (слід зауважити, що в даний момент паспорт видається особам, які досягли 14 років);
3) закордонний паспорт - для постійно проживають за кордоном громадян , які тимчасово перебувають на території РФ;
4) посвідчення особи - для військовослужбовців (офіцерів, прапорщиків, мічманів);
5) військовий квиток - для солдатів, матросів, сержантів і старшин , що проходять військову службу за призовом або за контрактом;
6) довідка про звільнення з місць позбавлення волі - для осіб, що звільнилися з місць позбавлення волі.
Записи в книзі вхід. док-тов.
- заяв про державну реєстрацію прав з доданими документами;
- заявами про реєстрацію обмежень (обтяжень) права з доданими документами;
- заяв про виправлення технічних помилок в записах, допущених при державній реєстрації прав;
- заявами про припинення державної реєстрації прав;
- документах, необхідних для проведення державної реєстрації, наприклад: відповіддю відповідних органів і організацій на звернення установ юстиції з реєстрації прав (їх філій) або правовласників про надання відомостей, необхідних для державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна (п.3 ст.8 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");
- додаткових документів, що подаються заявником з метою усунення причин, що призвели до призупинення реєстратором прав державної реєстрації прав;
- інших документів, що стосуються здійснюваної установами юстиції з реєстрації прав (їх філіями) державної реєстрації прав, наприклад, визначень або рішеннями судів про припинення державної реєстрації прав.
Незаконні угоди.
1) юридичних осіб, що виходять за межі їх правоздатності (ст.173 ГК
РФ);
2) вчинені з перевищенням повноважень (ст.74 ГК РФ);
3) вчинені неповнолітніми у віці від 14 до 18 років без згоди батьків, усиновителів, опікунів (ст.175 ГК РФ);
4) вчинені громадянами, обмеженими судом у дієздатності, без згоди піклувальника (ст.176 ГК РФ);
5) досконалими громадянами , не здатні розуміти значення своїх дій або керувати ними (ст.177 ГК РФ);
6) під впливом помилки (ст.178 ГК РФ), обману, насильства, погрози
(ст.179 ГК РФ);
7) вимагають нота?? іального посвідчення або державної реєстрації за розпорядженням спільним майном подружжя без згоди другого з подружжя (ст.35 Сімейного кодексу РФ);
8) укладаються акціонерним товариством, у вчиненні яких є зацікавленість (ст.84 Федерального закону «Про акціонерні товариства »);
9) приватизації державного майна, вчинені з порушенням положень Федерального закону «Про приватизацію державного майна і про основи приватизації муніципального майна в
Російської Федерації (ст.29 цього Закону).
Відмова в реєстрації.
1. Якщо право на об'єкт, про державну реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягає державній реєстрації
- наприклад, договір оренди не підлягає державній реєстрації тільки у випадку, якщо він укладений на строк менше року і ін
2. Якщо із заявою про державну реєстрацію звернулася неналежне особа, тобто особа, якій реєстроване право не належить або яка не є стороною реєструється угоди - наприклад, не підлягає державній реєстрації договір дарування нерухомості, підписаний неповнолітнім у віці до 14 років, оскільки дії з укладення даного договору та його державної реєстрації можуть здійснювати тільки його батьки, усиновителі або опікуни.
3. Якщо документи, подані на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства - наприклад, якщо в договорі купівлі-продажу нерухомості не міститься умова про ціну, що є для даного виду договору істотними.
4. Якщо акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно, визнано недійсним з моменту його видання у відповідності з законодавством, що діяло в місці його видання на момент видання.
5. Якщо особа, яка видала правовстановлюючий документ, не уповноважена розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомості - наприклад, якщо державне унітарне підприємство укладає договір продажу якого-небудь об'єкта нерухомості без згоди власника.
6. Якщо особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без зазначення цих умов - наприклад, якщо особа, що уклала договір купівлі-продажу житла, не вказало список осіб, що зберігають права на користування даним житловим приміщенням.
7. Якщо правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна - наприклад, якщо особа, що уклала договір купівлі-продажу всього об'єкта нерухомості, надає правовстановлюючий документ (свідоцтво про право на спадщину), в якому зазначено, що воно має право лише на частину цього об'єкту.
-----------------------
[1] Угоди з нерухомістю - оформлення без нотаріуса: державнареєстрація, зразки документів. - Москва, 2000. С.15-16.
