Далекосхідна АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОЇ СЛУЖБИ
ФАКУЛЬТЕТ ЕКОНОМІКИ, УПРАВЛІННЯ ТА ПРАВА
КАФЕДРА СПЕЦІАЛЬНИХ ЮРИДИЧНИХ ДИСЦИПЛІН
Випускна кваліфікаційна робота
Тема: «Розвиток договірних форм найму житлового приміщення"
Науковий керівник:
Бартошук Лариса Артуровна, доцент
ХАБАРОВСЬК
2001 РІК
Зміст
ВСТУП 3
Глава I. ДОГОВІР СОЦІАЛЬНОГО найму жилого приміщення 12
1.1. Право на отримання житлового приміщення як реалізація права на житло 12
1.2. Поняття договору найму житлового приміщення. 20
1.3. Підстава для укладення договору соціального найму 24
1.4. Предмет житлового найму 28
1.5. Суб'єкти договору найму житлового приміщення: наймодавець і наймач 30
1.6. Договір оренди житлового приміщення 34
1.7. Відмінність договору соціального найму від комерційного найму 36
1.8. Загальні вимоги до договорів найму житлового приміщення 39
1.9. Піднайом жилого приміщення 40
Глава II. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН, ВИПЛИВАЮТЬ З ДОГОВОРУ СОЦІАЛЬНОГО
найму жилого приміщення 43
2.1. Права наймача та членів його сім'ї 43
2.2. Тимчасові мешканці 47
2.3. Інші права наймача, що випливають їх договору найму житлового приміщення 48
2.4. Обов'язки наймодавця жилого приміщення 51
2.5. Надання житлово-комунальних послуг за договором найму житлового приміщення. 53
2.6. Обов'язки наймача жилого приміщення 56
2.7. Плата за житлове приміщення і комунальні послуги за договором найму
57
Глава III. Розірвання договору найму житлового приміщення 69
ВИСНОВОК 76
СПИСОК ДЖЕРЕЛ І використаної літератури 79
ВСТУП
Однією з основних соціальних проблем, яка була і залишається в центріособливої уваги, є житлова проблема.
Житло є одним з найголовніших матеріальних умов життялюдини разом з їжею, одягом, водою, повітрям і т.п. Потребалюдини в житлі виникає з моменту її народження і зберігається на всьомуПротягом його життя, тобто носить постійний характер, видозмінюючись звіком, появою сім'ї і т.д.
Конституція Російської Федерації (ст. 2) проголошує людини, їїправа і свободи найвищою цінністю. Визнання, дотримання і захист прав ісвобод людини і громадянина є обов'язком держави. Цевідноситься і до права громадян мати і користуватися житлом. Належне житловходить складовою частиною в поняття гідного життєвого рівня людини.
Житлова реформа, розвиток ринку житла є найважливішими умовамипереходу до нових соціально-економічних умов життя, від їхздійснення багато в чому залежать успіхи Російської держави, йогорозвиток, підвищення життєвого рівня населення.
Сьогодні вже можна зробити висновок, що минулий період 1991-2000 роківпідтвердив ефективність напрямів житлової реформи, намічених більш ніжв 70 законах та інших нормативно-правових актах. Серед них необхідновідзначити як заклали фундаментальні основи перетворень:
Закон Української РСР від 24.12.90. № 443 "Про власність в Українській РСР", який знявкількісні та вартісні обмеження у праві власності громадянинана будь-яке майно, у тому числі на житлові приміщення, і надівправом власності членів житлових та житлово-будівельних кооперативів,повністю виплатили пайові внески (втратив силу після прийняття
Федерального закону від 30.11.94. № 52-ФЗ);
Закон Української РСР від 04.07.91 № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в
Російської Федерації ", що встановив основні принципи здійсненняприватизації державного і муніципального житлових фондів іякий визначив правові, соціальні та економічні засади перетвореннявідносин власності на житло;
Закон Російської Федерації від 24.12.92 № 4218-1 "Про основифедеральної житлової політики ", який визначив основні принципи реалізаціїконституційного права громадян Росії на житло, загальні початку правовогорегулювання житлових відносин при становленні різних формвласності у житловій сфері, а також принципи нової системи оплати житлаі комунальних послуг. В розвиток цього Закону Уряд Росіїреалізує Державну цільову програму "Житло".
У цих документах був також закріплений основний принцип нової житловоїполітики - здійснення виваженого переходу житлової сфери на ринковіпринципи при значному посиленні заходів соціальної підтримки низькодохіднихсімей з гарантованого забезпечення умов проживання на рівнісоціальних стандартів. Було передбачено виконання наступнихпершорядних завдань: здійснення швидкого переходу від домінуючого становища державив якості основного власника житла до приватної та муніципальноївласності як необхідної умови функціонування ринку житла іпередачі прав з управління нерухомістю реальним власникам; формування однозначної правової основи, що встановлює прававласності на нерухомість в житловій сфері, включаючи земельні ділянки; реформа оплати житла з метою застосування цінового механізму,що забезпечує більш ефективний розподіл і використання житловогофонду, створення нових механізмів фінансування та кредитування житловогосектору, спрямованих, в першу чергу, на залучення позабюджетнихкоштів; демонополізація і приватизація будівельної, ремонтної та житлово -експлуатаційної діяльності; реалізація програм соціальної підтримки громадян у вирішенні житловоїпроблеми, виходячи з принципу забезпечення малозабезпеченим верствам населеннясоціально прийнятних житлових умов [1].
Необхідно відзначити явні позитивні тенденції у вирішенніпоставлених завдань. Житловий фонд Російської Федерації нараховує більше
2,7 млрд. кв. м загальної площі. Частка державного житлового фондускоротилася з 67 відсотків у 1991 році до 5,6 відсотків у 1999 році іпродовжує скорочуватися в процесі звільнення підприємств у ходіприватизації від невластивих їм функцій та передачі житлового фондуорганам місцевого самоврядування. Муніципальний житловий фонд - 29,2відсотків, частка приватного житлового фонду з 30 відсотків у 1991 роцізбільшилася до 63,1 відсотків на 01.01.2000 р. У власність громадянпередано 52,2 відсотка від усього державного та муніципального житловогофонду Росії, що підлягає приватизації.
У м. Владивостоці за роки реформ так змінилося кількіснеспіввідношення за формами власності житлового фонду:
Таблиця 1
Житловий фонд м. Владивостока за формами власності
| Види власності | на 01.01.91, у% | на 01.01.98, у% |
| Державний (відомчий) | 31,5 | 6,3 |
| Муніципальний | 63,6 | 35,6 |
| Приватний | 3.4 | 55,4 |
| Інші | 1,5 | 2,7 |
Відбулося різке збільшення (з 3,4% до 55,4%) житлового фонду,що перебуває у власності громадян і юридичних осіб (приватний житловийфонд) внаслідок приватизації державного і муніципального житловихфондів, а також будівництва будинків, квартир за рахунок особистих коштівгромадян. З таблиці не видно, але насправді в результаті прийманнявідомчого житла в даний час в муніципальній власності м.
Владивостока перебуває понад 9 млн. кв. м загальної площі житла. У той жечас значна кількість житлових приміщень (більше 50%) в муніципальнихбудинках знаходиться в особистій власності громадян і враховано в таблиці в рядку
«Приватний житловий фонд".
Досить успішно вирішуються і інші поставлені завдання.
Почав функціонувати ринок житла. В даний час у великих містах
Росії в різного виду операції щорічно залучено близько 10 відсотківприватного житла. Підсумок - майже на 2 мільйони зменшилася кількістьчерговиків на поліпшення житлових умов. У Приморському краї на ринку житлаконкурують 144 ріелторські фірми різної організаційно-правової форми,що здійснюють операції з нерухомістю в житловій сфері.
У 1995 році подолано спад житлового будівництва, і введення житлащорічно збільшується на 9-11 відсотків, причому постійно збільшуєтьсявведення житла індивідуальними забудовниками і організаціями різної, восновному, приватної, форми власності, за рахунок яких будується близько 33відсотків житла, у тому числі 22,4 відсотка - індивідуальними. На жаль,це не відноситься до Приморському краю, тому що в ньому йде спад житловогобудівництва: у 1994 році було введено 461,3 тис. кв. м. житла, в 1995 р.
- 353.5 тис. кв. м., в 1996 р. - 233,5 тис. кв. м., в 1997 р. - 234,1 тис.кв. м., в 1998 р. - 189,7 тис. кв. м., в 1999 р. - невелике зростання попричини масової реєстрації так званих «об'єктів незавершеногобудівництва »- 237,1 тис. кв. м.; за 2000 рік введено всього 187,2 тис.кв. м.
З наведених даних видно, що взаємини в житловій сферізазнали значних змін. Відповідно до ст. 40 Конституції Російської
Федерації держава бере на себе зобов'язання надати житлобезоплатно або за доступну плату з державних, муніципальних таінших житлових фондів відповідно до встановлених законом нормамитільки малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло.
Для всіх інших категорій громадян держава бере участь у реалізації їхніхконституційного права на житло тим, що органи державної влади таоргани місцевого самоврядування заохочують житлової будівництво, створюютьумови для здійснення права на житло [2].
Регулювання житлових відносин носить досить складний характер іздійснюється головним чином на базі поєднання принципів житлового тацивільного законодавства (слід зазначити, що окремі житловівідносини регулюються також адміністративним, сімейним, земельнимзаконодавством). Все це підвищує необхідність поглибленого вивчення іосвоєння основних житлово-правових та інших правових категорій у сферірегулювання житлових відносин, без знання яких неможливо правильнезастосування чинного законодавства.
Сучасне житлове законодавство Росії представляє собоюсукупність законодавчих та інших нормативних актів, що регулюютьвідносини з участю громадян, юридичних осіб, органів державноївлади та місцевого самоврядування з приводу: підстави виникнення та припинення права користування житловимиприміщеннями: здійснення права користування житловими приміщеннями; вимог до жилих приміщень, їх обліку та реєстрації; контролю органів державної влади та місцевого самоврядування задотриманням житлових прав громадян і використанням житлового фонду.
Відповідно до ст. 72 Конституції Російської Федерації житловезаконодавство знаходиться в спільному веденні Російської Федерації та їїсуб'єктів. Як випливає з ч. 2 ст. 76 Конституції, в галузі житловихправовідносин видаються федеральні закони і прийняті відповідно доними закони та інші нормативно-правові акти суб'єктів Російської Федерації.
При цьому згідно з п. 5 ст. 76 Конституції, закони та інші нормативніправові акти суб'єктів Російської Федерації не можуть суперечитифедеральних законів. У разі такої суперечності пріоритет віддаєтьсяфедеральних законів.
На жаль, кодифіковані акти: Основи житлового законодавства
Союзу РСР і союзних республік і Житловий кодекс Української РСР, введені в діюна початку 80-х років, не відповідають реальним соціально-економічнимумовами в країні. В результаті - Основи на сьогоднішній день фактично недіють, а Житловий кодекс застосовується лише в тій мірі, в якій несуперечить законам, прийнятим пізніше.
Прийняття першої частини Цивільного кодексу Російської Федерації,званого фахівцями "Економічної Конституцією", і введення його вдію з 1 січня 1995 року є дуже важливим моментом в областірегулювання відносин у житловій сфері в умовах, що змінилися. Уній, по-перше, визначено обсяг прав і обов'язків власників житловихприміщень, по-друге, дані загальні положення про договір.
Частина друга ГК, введена в дію з 1 березня 1996 року, по-іншому,ніж колишнє законодавство, що регулює договірні відносини,що складаються з приводу оплатній передачі житлових приміщень у володіння ікористування.
Метою цієї випускної кваліфікаційної роботи є вивченнястановлення та розвитку договірних форм найму житлового приміщення, відмінностей устарому та новому цивільному та житловому законодавстві стосовно даногодоговору, а також проблем, пов'язаних з реалізацією громадянами Росії свогоправа на житло. Актуальність даної теми виправдана її високої соціальноїзначущістю, як для професійних юристів, так і в цілому для населеннякраїни, і недостатньою вивченістю. В основному дослідження в ційобласті проведені кандидатом юридичних наук Крашенинникова П.В., якийє одним з авторів однієї з кількох нових редакцій Житловогокодексу (перебувають на розгляді в Державній Думі Російської
Федерації ще з 1994 року), а також автором і дослідником більшостінормативних актів, прийнятих у житловій сфері за останній період. Великийвнесок у розвиток та вивчення житлового законодавства вніс П.І. Седугін -
Заслужений юрист Російської Федерації, Державний радник юстиції 3класу, кандидат юридичних наук, радник Управління конституційнихоснов приватного права Конституційного суду Російської Федерації, якийпрактичну і наукову діяльність поєднує з читанням лекцій за курсом
«Житлове право» у різних юридичних вузах. Ним підготовлено та видано в
1997 перший підручник з названого курсу (Москва, Видавнича група
ИНФРА. · М · НОРМА, 1997. - 320 с.). Коментар до глави 35 Цивільногокодексу Російської Федерації, частини другої, проведено завідувачем відділомцивільного законодавства Інституту законодавства і порівняльногоправознавства, кандидатом юридичних наук В.Н. Літовкин, причому йогокоментарі, дані у виданні ГК РФ, ч. II 1996 року (під загальною редакцією
О.Н. Садикова), відрізняються від коментарів, даних у виданні її ж в 1998і наступних роках. Це пов'язано, в першу чергу, з уже накопичилася затермін трохи більше чотирьох років судово-арбітражної практикою. У роботівикористані:
• Конституція Російської Федерації;
• Цивільний кодекс Російської Федерації, частини I і II (далі затекстом - ГК РФ);
• Житловий кодекс Української РСР (офіційний текст на 1 березня 1998
(далі по тексту - ЖК УРСР);
• закони РФ, РРФСР, федеральні закони «Про основи федеральноїжитлової політики »,« Про приватизацію житлового фонду в Російській
Федерації »,« Про товариства власників житла »(далі по тексту Законабо ФЗ);
• укази Президента Російської Федерації: від 29 березня 1996 р. № 432 «Пророзвиток конкуренції при наданні послуг з експлуатації і ремонтудержавного і муніципального житлових фондів », від 28 квітня 1997
№ 425 «Про реформу житлово-комунального господарства в Російській Федерації»;
• постанови Уряду Російської Федерації: від 22 вересня
1993 року № 935 «Про перехід на нову систему оплати житла і комунальнихпослуг і надання громадянам компенсацій (субсидій) на оплату житла такомунальних послуг », від 18 липня 1996 року № 707« Про подальший перехід нанову систему оплати житла і комунальних послуг »; від 26 травня 1997 р. № 621
«Про федеральних стандартах переходу на нову систему оплати житла ікомунальних послуг », від 13 жовтня 1997р. № 1301 «Про державний облікжитлового фонду в Російській Федерації », від 20 грудня 1997 р. № 1613« Про
Програмі демонополізації та розвитку конкуренції на ринку житлово -комунальних послуг на 1998 - 2000 роки », від 2 серпня 1999 № 887« Провдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг та заходи щодосоціальний захист населення »та інші;
• накази Міністерства з житлової і будівельної політики Російської
Федерації (пізніше - Державного комітету Російської Федерації зжитлової і будівельної політики, Міністерства у земельній, будівельної тажитлової політики Російської Федерації, в даний час -
Державного комітету Російської Федерації по будівництву і житлово -комунальному комплексу) скорочено - Держбуду Росії;
• постанови адміністрації Приморського краю, Губернатора
Приморського краю;
• постанови голови адміністрації (мера) м. Владивостока.
Більшість нормативних актів останнього періоду (кінець 1997 -2001роки), - накази Держбуду Росії, постанови Губернатора Приморськогокраю, - були вивчені в Департаменті по житлово-комунальному господарству іпаливними ресурсів адміністрації Приморського краю, тому що вони поки що неувійшли до видані раніше збірники нормативних актів, а постанови
Губернатора краю, голови адміністрації (мера) м. Владивостока в основномупублікуються в місцевих газетах або носять гриф «для службового користування».
1 ДОГОВІР СОЦІАЛЬНОГО найму житлового приміщення
1 Право на отримання житлового приміщення як реалізація права на житло
Стаття 40 Конституції Російської Федерації такий: кожен має право на житло: ніхто не може бути безпідставно позбавленийжитла; органи державної влади та органи місцевого самоврядуваннязаохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права нажитло; малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло,воно надається безоплатно або за доступну плату з державних,муніципальних або інших житлових фондів відповідно до встановленихзаконом нормами. [5, с. 26]
Згідно з конституційним нормам безкоштовне надання житладержава гарантує далеко не всім громадянам, а тільки тим, які, зодного боку, прямо названі в Законі, а з іншого - є потребуютьжитло. Безумовна наявність двох обставин, без яких неможливобезкоштовне отримання житла, має знайти свій розвиток в новому (прийнятомупісля Конституції 1993 року) житловому законодавстві. Поки жконституційна відсилання на закон фактично (і юридично) переводить данівідносини в русло старого (прийнятого відповідно до колишньої Конституції)житлового законодавства: Житлового кодексу Української РСР і заснованим на ньомуправилами.
Розглядаючи зазначену проблему не можна не відзначити спробузаконодавця врегулювати це питання в Законі Російської Федерації «Проприватизації житлового фонду в Російській Федерації », де в ст. 9вказується, що для інвалідів Великої Вітчизняної війни і прирівняним доних у встановленому порядку осіб, інвалідів праці, а також інвалідівдитинства, ветеранів війни, сімей осіб, які загинули при виконаннідержавних обов'язків, сімей з доходами нижче офіційновстановленого прожиткового мінімуму, які потребують поліпшення житловихумов, зберігається порядок надання житлових приміщень у будинкахдержавного та муніципального житлового фонду на умовах договорунайму. Однак наступна стаття названого Закону пов'язує набраннядію ст. 9 з моменту повного переходу до ринкових відносин: «в періодпереходу до ринкових відносин на громадян, які потребують поліпшенняжитлових умов, зберігається діючий порядок постановки на облік ізабезпечення житловими приміщеннями », тобто в даний час поки вартокеруватися старим РК РРФСР.
Як випливає зі ст. 28 ЖК УРСР, громадяни, які потребують поліпшенняжитлових умов, мають право на отримання в користування жилого приміщення вбудинках державного або громадського житлового фонду в порядку,передбаченому житловим законодавством. Житлові приміщення надаютьсязазначеним громадянам, як правило, постійно проживають у даному населеномупункті, у вигляді окремої квартири на сім'ю.
, котрі потребують поліпшення житлових умов членів житлово-будівельнихкооперативів, громадяни, що мають житловий будинок, квартиру у власності, таінші громадяни, що проживають у цих будинках, забезпечуються житловимиприміщеннями на загальних умовах.
Як було зазначено, категорії громадян, які визнаються потребуютьполіпшення житлових умов, визначені в ЖК РРФСР (ст. 29), Правилах облікугромадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання житловихприміщень, що діють в областях, краях, республіках, містах Москві і
Санкт-Петербурзі.
Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни, які маютьзабезпеченість житловою площею на одного члена сім'ї нижче рівня,що встановлюється суб'єктом Російської Федерації.
До таких осіб належать проживають у житловому приміщенні (будинку), невідповідає встановленим санітарним і технічним вимогам (наприклад,неусувні промерзання стін, підвищена вологість, несправністьсанітарно-технічного устаткування і т.п.). Це основа не залежить відрозміру житлової площі, що припадає на кожного проживаючого. Висновок пропридатності приміщень для житла та відповідність їх санітарним і технічнимнормам дає спеціальна комісія відповідно до параметрів, викладенимив «Положенні за оцінкою непридатності житлових будинків і житлових приміщеньдержавного та громадського житлового фонду для постійногопроживання », затвердженому наказом міністра житлово-комунального господарства
РРФСР від 05.11.85. № 529.
Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються особи, що проживаютьу квартирах, зайнятих кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї єхворі, які страждають на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, прияких спільне проживання з ними (за висновком установохорони здоров'я) в одній квартирі неможливо. У цьому випадку маються навиду захворювання, включені в список захворювань, що дають право напершочергове отримання житлової площі, затверджений наказом МОЗ
СРСР від 28.03.83. № 330 (наприклад, шизофренія, епілептична хвороба,маніакально-депресивний психоз). Цей список змінювався і доповнювавсянаказами Міністерства охорони здоров'я СРСР від 23.12.86., 05.03.88.,
06.06.91.
Такими є також громадяни, що проживають у суміжнихнеізольованих кімнатах по дві і більше сім'ї при відсутності родиннихвідносин.
Потребуючими поліпшення житлових умов визнаються громадяни,проживають у гуртожитках, за винятком сезонних і тимчасових працівників,осіб, які працюють за строковим трудовим договором, а також громадян,оселилися у зв'язку з навчанням.
Потребуючими визнаються громадяни, що проживають тривалий час паумовах піднайму в будинках державного, муніципального та громадськогожитлового фонду, або найму в будинках житлових і житлово-будівельнихкооперативів, або в будинках, що належать громадянам на праві приватноївласності, що не мають іншої житлової площі.
Громадяни визнаються потребують поліпшення житлових умов і заінших підстав, передбачених законодавством Російської Федерації тасуб'єктів Російської Федерації.
На підставі ст. 30 ЖК РРФСР облік громадян, які потребують поліпшенняжитлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання органамимісцевого самоврядування (в деяких випадках громадяни можуть бути прийняті наоблік і не за місцем їх проживання).
Облік потребуючих поліпшення житлових умов громадян, що працюють вдержавних або муніципальних організаціях, що мають житловий фонд іпровідних житлове будівництво або беруть пайову участь у житловомубудівництві, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням також і помісцем проживання. При цьому нарівні з ними повинні прийматися на облікгромадяни, які залишили роботу в цих організаціях у зв'язку з відходом на пенсію.
Як було сказано під Введенні, за роки житлової реформи чергу наполіпшення житлових умов зменшилася. Але сталося це не тільки попричини розвитку ринку житла, а також зважаючи масової ліквідації колишніхдержавних підприємств, різкого спаду житлового будівництва, і якнаслідок, не подання житла органами влади. Багато які потребуютькращому житло сім'ї просто не стають на облік, тому що не вірять у реальністьотримання безкоштовного житла.
Оскільки безкоштовне надання житла можливо не у всіх видахжитлового фонду, розглянемо, які в даний час існують видижитлових фондів.
Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української РСР що знаходяться на території
Російської Федерації житлові будинки, а також житла приміщення в інших будівляхутворюють житловий фонд Російської Федерації.
Склад житлового фонду визначений ст. 7 Закону Російської Федерації "Прооснови федеральної житлової політики ", де вказується три (спочаткубуло п'ять) види фондів: приватний, державний, муніципальний. Цекласифікація житлового фонду за належністю до тієї або іншій формівласності. Залежно від цільового призначення житловий фонд такожможна розділити на три групи: житлові приміщення, що надаються органами місцевого самоврядування,державними або муніципальними організаціями або уповноваженими нате органами для проживання в умовах соціального користування - соціальнийжитловий фонд; житлові приміщення, що належать громадянам і використовуються ними дляособистого проживання і проживання членів їх сімей - індивідуальний житловийфонд; житлові приміщення, які використовуються власниками з метою отриманняприбутку за договором найму житлового приміщення - комерційний житловий фонд [3].
Житловий кодекс Української РСР регламентує порядок надання житловихприміщень у соціальному житловому фонді на умовах договору соціальногонайму житлового приміщення.
Відповідно до ст. 33 ЖК Української РСР жилі приміщення надаються громадянам,які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, в порядкучерговості, виходячи з часу прийняття їх на облік і включення до списків наотримання житлових приміщень. Разом з тим для деяких категорій громадян законодавство передбачає першочергове і позачерговенадання житлових приміщень за договором житлового найму. Такі особивключаються до окремих списків.
Існує кілька (більше 10 в даний час) підставпершочергового надання житла, вони зазначені у ст. 36 ЖК РРФСР, цеслід враховувати, що цей перелік є далеко не вичерпним.
Нормативні акти різного рівня значно розширюють коло осіб, які маютьправо на першочергове надання.
Досить широке коло осіб має право на позачергове отриманняжитлових приміщень. Це право регламентується ст. 37 ЖК УРСР та іншимифедеральними і регіональними актами (наприклад, що втратили житлові приміщенняпід час землетрусу в м. Нєфтєгорський Сахалінської області, які незаконнозасуджені, судді).
Вище було зазначено, що житлові приміщення за договором житлового наймунадаються, як правило, у вигляді окремої квартири. При цьому з одногосторони. Житловий кодекс Української РСР встановлює норму житлової площі на одноголюдини в розмірі дванадцяти кв. м (ст. 38), з іншого боку. Закон РФ
«Про основи федеральної житлової політики» у ст. 11 відносить це питання докомпетенції суб'єктів Російської Федерації «залежно від досягнутогорівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, застосовуваних типів житловихприміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інчинників »[4].
Суб'єкти Російської Федерації, що прийняли нормативні акти,регулюють надання житлових приміщень після введення в дію
Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики», якправило, на відміну від РК РРФСР встановлюють розмір не житлової, а загальноюплощі житлового приміщення, куди включається площа не тільки кімнат, а йтак званих підсобних приміщень (кухонь, ванних кімнат, коридорів ітощо).
У Приморському краї в даний час діють норми житлової площі,встановлені постановою Губернатора краю від 20 вересня 1995 р. № 481
«Про розміри соціальної норми площі житла для надання пільг наоплату житла і комунальних послуг »(« постановочна »норма - менше 7,5 кв.м. житлової площі на члена сім'ї).
Надаване громадянам жиле приміщення має бути впорядкованимстосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленимсанітарним і технічним вимогам. При цьому не допускається заселенняоднієї кімнати особами різної поля старше за дев'ять років, крім подружжя. Житловийприміщення надається з урахуванням здоров'я громадян та інших заслуговують науваги обставин (ст. 40-41 РК РРФСР).
Понад норму жилої площі окремим категоріям громадян надаєтьсядодаткова житлова площа у вигляді кімнати або в розмірі 10 кв. м.
Громадянам, які страждають на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, атакож громадянам, яким ця площа необхідна за умовами і характеромвиконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі може бути збільшений
(ст. 39 ЖК РРФСР). У категорію таких громадян входять інваліди, які страждаютьпевними захворюваннями (у розвиток Федерального закону «Про соціальнийзахисту інвалідів в Російській Федерації »було прийнято постанову
Уряду РФ від 28.02.96. № 214, яким затверджено Перелікзахворювань, що дають інвалідам, які страждають ними, право на додатковуплоща у вигляді окремої кімнати); наукові працівники, які мають вченийступінь; письменники, композитори, художники, кінодраматург; медичні тазубні лікарі, що займаються персональної практикою на дому і деякіінші категорії громадян.
Аналіз судової практики по спорам, що виникають у зв'язку з поліпшеннямжитлових умов, з наданням житлових приміщенні показав, що черезтого, що істотно змінилися умови життя суспільства, а новий Житловийкодекс не прийнятий, перед правозастосувальними органами постають такі складніпитання, що далеко не кожен суд може вирішити, що веде до появисудових помилок.
В.Н. Літовкин у своїй статті «Спори, що виникають у зв'язку з поліпшеннямжитлових умов »[18, с. 19-32] проводить розбір двох цивільних справ,розглянутих судами Московської області (справа № 2-1030/96 Сергієво-
Посадского міського суду і Справа № 2-369/96 Домодєдовського міськогосуду). При розгляді справ про порушення черговості при наданніжитлових приміщень суди першої інстанції брали за основу положення РК РРФСР,не виявивши інтересу і не встановивши приналежності спірних житлових приміщень дотій чи іншій формі власності. В результаті чого вони прийнялиневірне рішення, тому що вони застосовували положення, що ставляться до житловихприміщень, розташованих в будинках державного і муніципальногожитлових фондів до будинків, збудованих за рахунок коштів ВАТ «Асфор» і за рахунокособистих коштів громадян, що є неправомірним. Ці рішення булискасовані Московським обласним судом, який направив справи на новийрозгляд.
Таким чином, ми встановили, як громадянин може реалізувати своєправо на житло у житловому фонді соціального використання.
Розглянемо тепер історичний розвиток договору найму житловогоприміщення і його справжнє юридичний стан.
2 Поняття договору найму житлового приміщення.
Основним інститутом житлового законодавства і одночасно одним звидів цивільно-правових договорів є договір найму житлових приміщень.
Договір найму житлового приміщення є основним договором житловогоправа.
Житлові відносини користування жилими приміщеннями - серцевинажитлових відносин.
Правове врегулювання житлових відносин з найму житлових приміщеньздійснювалося в різний час по-різному. До прийняття Житлового кодексу цівідносини регулювалися цивільним законодавством. Причому, у ЦК РРФСР
1922 взагалі не було спеціальних норм про договір житлового найму, аостанній підпадав під дію норм Цивільного кодексу про майновийнайм. Статті про договір найму жилих приміщень були виключені з ЦК РРФСР
(1964 р.), крім однієї статті, містила визначення договору наймужитлового приміщення.
Потім з прийняттям загальносоюзних Основ житлового законодавства і в
1983 р. - РК РРФСР житлові відносини стали регулюватися нормамижитлового законодавства.
На початку 90-х років з приходом до керівництва країною політиків новоїформації, які взяли курс на розвиток ринкової економіки, почалися реформив багатьох галузях народного господарства, у тому числі і в житловій сфері.
Почався процес зміни форм власності на житловий фонд у цілому і нажитлові приміщення зокрема. Наприкінці 1992 року був прийнятий Закон Російської
Федерації «Про основи федеральної житлової політики», який насьогоднішній день (після внесення змін і доповнень 12 січня 1996 і
24 квітня 1997, 10 лютого, 17 червня, 8 липня 1999 р.), є основнимактом, що регулює житлові відносини.
П.І. Седугін в своєму підручнику «Житлове право» дав таке визначенняжитловим відносинам: «житлові відносини» - це загальне, родове поняття,яким охоплюються різні види відносин, що виникають з приводужитла: за користування житловими приміщеннями, надання житлових приміщеньмають потребу в них, з управління та експлуатації житлового фонду та ін ». Вінж розділив житлові відносини на кілька основних груп, перша зяких він назвав: «Відносини з найму житлових приміщень на підставідоговору найму або користування житловими приміщеннями з інших підстав ».
Новий ЦК РФ вніс ряд суттєвих коректив у регулювання житловихвідносин, пов'язаних з наймом житлових приміщень, в ньому договору наймуприсвячена глава 35.
Ст. 288 першої частини Цивільного кодексу прямо вказує на правовласника здавати жиле приміщення на основі договору.
Найважливіші положення про договір найму житлового приміщення врегульовані вст. 671 - 688 глави 35 ГК України, ст. 50 - 100 ЖК Української РСР.
Необхідно проводити межу між житловим та цивільнимзаконодавством. Цивільне законодавство регулює питання,пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням житловими приміщеннями лишетоді, коли житло є предметом економічного обороту. Відносини,пов'язані з використанням житла, і цілий ряд інших питань (поексплуатації, користування житлом тощо), регулюються житловимзаконодавством. Крім того, Конституція України відносить дорізної компетенції цивільне законодавство, з одного боку, іжитлове - з іншого. Цивільне законодавство, згідно зі ст. 71
Конституції, належить до виключного відання Російської Федерації, а,як було сказано у вступі, відповідно до ст. 72 Конституції, житловезаконодавство є спільною компетенцією Росії та її суб'єктів.
За своєю юридичною природою договір найму житлового приміщення єдвостороннім (взаємним), консенсуальних, оплатним.
Наймання житлового приміщення підрозділяється на договір соціального наймужитлового приміщення (далі - договір соціального найму) та договір найму житловогоприміщення (далі - договір комерційного найму).
Глава 35 ГК РФ в першу чергу спрямована на регламентацію відносин,пов'язаних з комерційним наймом. Разом з тим цілий ряд положень даноїглави ставиться до всіх зазначених видів договору найму житлових приміщень, аспеціальна стаття 672 присвячена тільки соціального найму.
Ст. 672 ГК РФ фіксує нове найменування договору найму вдержавному та муніципальному житловому фонді соціального використання --договір соціального найму житлового приміщення.
Щодо договору соціального найму у Цивільному кодексі України дається тільки загальнахарактеристика, яка повинна бути належним чином розгорнена в новому
Житловому кодексі Російської Федерації та інших нормативних правових актах вобласті житлового законодавства, як Російської Федерації, так і їїсуб'єктів. Так, у Цивільному кодексі України вказується, що об'єктом даної угоди можутьбути житлові приміщення, що знаходяться в будинках державного і муніципальногожитлового фонду і призначені тільки для соціального використання,тобто, це житло, яке було надано (або надається)черговикам органами місцевого самоврядування, а також державними імуніципальними організаціями.
Чинне житлове законодавство містить визначення житловогофонду соціального використання. Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону
Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики" - цесукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири та іншіжитлові приміщення, заселені на умовах договору найму, та надані вмежах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах,спеціалізовані
