Правове регулювання орендних відносин в Україні (ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ )

Держава і право

МІЖРЕГІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ

УПРАВЛІННЯ ПЕРСОНАЛОМ

ДІСТАНЦІЙНА ФОРМА НАВЧАННЯ

ОЛІЙНИК ВОЛОДІМІР Анатольйович

ДИПЛОМНА РОБОТА

Робота на здобуття освітньо-кваліфікаційного рівня бакалавр

м. Дніпропетровськ

2001 рік

- 2 -

ЗМІСТ

| Вступ | | | 4 |
| Розділ | 1 | Розвиток і актуальні проблеми регулювання | |
| | | Орендних відносин | 7 |
| Розділ | 2 | Структура і динаміка ринка об `єктів оренди | 17 |
| | 2.1. | Класифікація об `єктів оренди по видам майна | 17 |
| | 2.2. | Розподіл об `єктів оренди по формам власності | 18 |
| | 2.3. | Ринок цілісних майнових комплексів | 19 |
| | 2.4. | Ринок будинків, споруджень і нежитлових | |
| | | Приміщень | 20 |
| | 2.5. | Ринок іншого окремого індивідуально визначеного | |
| | | Майна | 20 |
| | 2.6. | Ринок державного майна що знаходиться на | |
| | | Балансах господарчих товариств | 21 |
| | 2.7. | Ринок військового майна | 21 |
| | 2.8. | Ринок об `єктів незавершеного будівництва | 22 |
| | 2.9. | Ринки оренди житла | 22 |
| Розділ | 3 | Поняття договору оренди | 24 |
| | 3.1. | Сторони у договорі оренди | 27 |
| | 3.2. | Порядок укладення договору оренди | 28 |
| | 3.3. | Умови договору оренди | 30 |
| | 3.4. | Порядок використання амортизаційних відрахувань | 32 |
| | 3.5. | Відновлення орендованого майна та умови його | 32 |
| | | Повертання | |
| Розділ | 4 | Приватизація об `єкта оренди | 36 |
| | 4.1. | Правовідносини у сфері приватизації | 36 |
| | | | |
| | | - 3 - | |
| | 4.2. | Юридична відповідальність за порушення | |
| | | Законодавства про приватизацію | 39 |
| | 4.3. | Об `єкти і суб` єкти правовідносин у сфері | |
| | | Приватизації державного майна | 41 |
| | 4.4. | Основні функції суб `єктів приватизації | 46 |
| | 4.5. | Порядок підготовки і проведення приватизації | 49 |
| | 4.6. | Способи проведення приватизації | 56 |
| | 4.7. | Особливості приватизації державних підприємств | 57 |
| | 4.8. | Приватизація невеликих державних підприємств | 69 |
| Розділ | 5 | Лізинг як різновид оренди | 73 |
| Висновки | | | 82 |

Список використаних літературних джерел

- 4 -

ВСТУП

В цієї роботі розлянуті питання різноманіття орендних відносин в
Україні. Український ринок об `єктів оренди є досить різнорідним імасштабним. Однак, дотепер цей ринок комплексно не досліджується.

Проаналізовані орендні відношення, як альтернативний методфінансування витрат виробництва та підвищення ефективності використаннямайна. Систематизовано правове становище оренди комунального та державногомайна, та лізингу - видів майнового найму. Також сформована процедураукладення та регулювання договорів, регламентуючих орендні відносини.

В роботі надана практика застосування оренди. Ринок володіння наоснові права користування (оренди), доповнює ринок володіння на основіабсолютного чи обмеженого права власності. З метою дослідження ринкуоб `єктів оренди в цій роботі була проведена їх класифікація.

Розгляніті переваги і труднощі сучасного законодавства в Україні тазаходи державної влади що до урегулювання орендних відносин. Розглянутіпроблеми та запропоновані шляхи до їх реалізації.

Мета даної дипломної роботи - проведення теоритичного дослідження правовогорегулювання орендних відносин в Україні.

Об `єкт даної дипломної роботи - детальний розгляд правового регулюванняорендних відносин в Україні.

Предметом досліджень дипломної роботі є особливості правовідносин в сферіправового регулювання орендних відносин в Україні.

Завдання даної дипломної роботи: дати загальний огляд розвитку актуальнихпроблем, регулювання орендних відносин;

- 5 -
. розкрити поняття структури та динаміки ринка об `єктів оренди;
. проаналізувати поняття договору оренди;
. розкрити поняття приватизації об `єкта оренди;
. дати загальний огляд порядку та способу приватизації;
. проаналізувати поняття лізингу, як різновіда оренди.

Диплом має визначену логіку побудови та зміст. Логічна структурароботи охоплює широке коло питань пов `язаних з процесом регулюванняорендних відносин в Україні.

Розділ І даного диплому "Розвиток і актуальні проблеми регулюванняорендних відносин "знайомить з проблемами регулювання орендних відносин.

Розділ 2 даного диплому" Структура і динаміка ринка об `єктів оренди"знайомить з класифікацією об `єктів оренди по видам майна, розглядаєрозподіл об `єктів оренди по формам власності, знайомить з ринками ціліснихмайнових комплексів, будинків, споруджень та нежитлових приміщень, окремогоіндивідуально визначеного майна, державного майна, що знаходиться набалансах господарчих товариств, військового майна, об `єктів незавершеногобудівництва, оренди житла, а також дає аналіз регіонального розрізу ринкуоб `єктів оренди.

Розділ 3 даного диплому" Поняття договору оренди "охоплює та аналізуєсторони, порядок укладення, умови договору оренди.

Розділ 4 даного диплому "Приватизація об` єктів оренди "знайомить зправовідносинами у сфері приватизації, розкриває поняття об `єкта тасуб `єкта правовідносин у сфері приватизації державного майна, розглядаєрегламент приватизації майна.

Розділ 5 даного диплому "Лізинг, як різновид оренди" в якій лізингрозглядається, як одна з прогресивних форм забезпечення товаровиробниківзасобами виробництва.

Набуття та оновлення знань з проблематики сучасного бізнесунеперервний процес. У необхідність цих знань посилюється під впливомреформування

- 6 --економіки, роздержавлення суб'єктів підприємницької діяльності --корпоративних і приватизованих підприємств, нових форм господарювання, щовиникли останнім часом. Реформування відокремлення первинних ланокекономіки від держави, формування стратегії на максімілізацію прибутку вумовах жорстоких бюджетних обмежень, підвищення особистої та майновоївідповідальності, тільки за цих умов стають можливими створення дієздатногогосподарського сектора, розвиток ринку капіталів та інвестицій, зростанняефективності функціонування підприємств.

- 7 -

РОЗДІЛ 1.

РОЗВИТОК І АКТУАЛЬНІ ПРОБЛЕМИ

регулювання орендних відносин < p> Розвиток орендних відносин в Україні вступило в друге десятиліття. Зацей час регулювання оренди державного і комунального майна пройшло кількаетапів.

В перші роки сучасного розвитку оренди (1989 - 1991 р.) її регулюванняздійснювалося згідно «Основ законодавства Союзу РСР і союзних республікпро оренду », що були прийняті Верховною Радою СРСР 23.11.89. У них буливизначені суть оренди, її об'єкти, орендодавці, орендарі, зміст договоріворенди, можливості суборенди майна, принципи розрахунку орендної плати,можливості повного чи часткового викупу орендованого майна, майновівідносини при оренді, питання створення і функціонування оренднихпідприємств (об'єднань) чи їхніх структурних одиниць. Значна кількістьукраїнських підприємств перейшло тоді на роботу на умовах оренди.

З початком будівництва незалежної української держави виникла потребав створенні національного законодавства з питань оренди. Воно повинно булоне тільки зафіксувати зміну власника державного майна, але і відобразитиякісно новий етап у розвитку оренди, зв'язаний з початком приватизаціїдержавного майна, у тому числі зданого в оренду.

У Законі України «Про приватизацію майна державних підприємств» від
04.03.92 був передбачений викуп орендованих цілісних майнових комплексів
(статті 15 і 17).

Основним законодавчим актом, на три роки призначив умови правовогорегулювання орендних відносин, у тому числі і приватизації об'єктів оренди,став Закон України «Про оренду майна державних підприємств і організацій»від 10.04.92.

- 8 -

Оренда дозволяла орендарям (переважно трудовим колективам) нагромадітігроші для викупу державної частки майна в орендному чи підприємствізбільшити частку орендарів при приватизації шляхом створення акціонерноготовариства. При цьому продаж державного майна проходив на неконкурентнихпочатках, тобто по мінімальній стартовій ціні (експертна оцінка вартостіорендованого майна, що вікуповується, тоді ще не передбачалася). І до тогож при розрахунку орендної плати не враховувався фактор інфляції. Томубільшість підприємств віддало перевагу оренді з викупом безпосередньоїприватизації, що призвело до значного звуження «полючи» приватизації.

Передбачаючи подальший розвиток подій і прагнучи забезпечити виконанняпрограми приватизації. Кабінет Міністрів України здійснив ряд заходів щодоправового регулювання орендних відносин. Він видав декрети «Про додатковерегулювання орендних відносин »від 15.12.92 № 9-92 і« Про перелік майновихкомплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурнихпідрозділів основного виробництва, чи приватизація передача в оренду якихне допускається »від 31.12.92 № 26-92, якими був затверджений перелікмайнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурнихпідрозділів основного виробництва, передача в оренду яких не допускається.

Декрет Кабінету Міністрів України від 15.12.92, відповідно до якогорозмір орендної плати ставився в залежність від вартості орендованого майнаі вводилася вимога одержання згоди органу, уповноваженого керувативідповідним державним майном, на оренду цілісних майнових комплексів інежилих приміщень, а приватизація орендованого державного майна повиннабула здійснюватися на загальних підставах, передбачених законодавством проприватизацію, докорінно змінив умови оренди і поклав початок багаторічнійполітичній боротьбі навколо питань оренди.

Як визначений компроміс можна розглядати прийнятий 20.05.93 Декрет
Кабінету Міністрів України «Про приватизацію цілісних майнових комплексівдержавних підприємств і їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду ». Зод-

- 9 --ного боку, було встановлено, що всі орендні підприємства, крім малих,повинні приватизувати шляхом продажу приналежних державі акцій відкритихакціонерних товариств, створених державними органами приватизації йорендарями. Орендар вносить у статутний фонд акціонерного товариства (АТ)майно, що є його власністю, і одержує відповідна кількість акцій АТ. Зачленами трудового колективу й організації орендарів залишалося право напільгове придбання акцій, що належать державі, у відповідності зі статтею
25 Закону України «Про приватизацію майна державних підприємств». Булипередбачені і додаткові пільги з метою забезпечення орендарям до 25відсотків статутного фонду АТ.

З іншого боку, було визначено, що таке рішення про приватизацію можеприйматися органами приватизації лише за згодою орендаря.

До середини 1994 р.. із загальної кількості приватизованих підприємствдо 85 відсотків було приватизовано шляхом прямого викупу й оренди звикупом. На той час уже проявилися об'єктивні недоліки колективної формивласності: визначена інерціонність організації виробництва і керування,недостатність власних інвестиційних ресурсів, недостатньо ефективнийменеджмент. Поширення оренди на умовах діючого тоді законодавства тимчасовозакрило для приватизації цілі сфери економіки України, перешкодилостаранням нових потенційних інвесторів одержати доступ до приватизаціїорендних підприємств, не відповідало інтересам значних соціальних шарів.

Верховна Рада України 14.03.95 прийняла Закон України «Про внесеннязмін і доповнень у Закон України «Про оренду майна державних підприємств іорганізацій ». Було скасоване право на викуп орендованого майна і внесеноблизько 60 інших змін і доповнень у закон про оренду, що тоді в основному іпридбав сучасний вигляд.

Подальші зміни до законодавства про оренду були обумовлені прийняттям
Верховною Радою України 28 червня 1996 р. нової Конституції України, у якійдержавна і комунальна власність розглядаються як окремі парітетні формивласності. Комунальна власність перестала бути однієї із субформ державноїформи

- 10 --власності. Тому наприкінці 1997 р.. комунальні власники одержали новіповноваження щодо оренди свого майна, а Закон України - нова назва - «Прооренду державного і комунального майна ».

На той час минулого розроблені і впроваджені майже всі необхідніпідзаконні нормативні акти й у цілому сформована сучасна правова базаоренди. Однак залишався невирішеним ряд питань, поставлених автором устатті «Актуальні правові й економічні проблеми регулювання оренднихвідносин »*. З метою удосконалення регулювання оренди у відділі керуваннявідносинами оренди і лізингу ФДМУ були розроблені: пропозиції щодо внесення змін і доповнень у Методику оцінки вартостіоб'єктів оренди, реалізовані постановою Кабінету Міністрів України від
27.06.96 № 683;

Порядок повернення орендованих цілісних майнових комплексів державнихпідприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затвердженийнаказом ФДМУ від 07.08.97 № 847;

Порядок надання дозволу державним підприємствам і організаціям бутиорендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на їхніх балансах,затверджений наказом ФДМУ від 20.02.98 № 309;

Порядок проведення конкурсу на висновок договору оренди цілісногомайнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу,затверджений наказом ФДМУ від 04.03.98 № 396;

Зміни до методики розрахунку орендної плати і до порядку надання пільгпо орендній платі, затверджені постановою Кабінету Міністрів України «Провнесення змін у постанови Кабінету Міністрів України з питань регулюванняорендних відносин »від 18.05.98 № 699.

У чергових змінах Методики оцінки вартості майна при приватизації в
1998 і 1999 р. були враховані пропозиції відділу щодо оцінки майна оренднихпідприємств.

- 11 -

Важливою подією стало прийняття Законом України від 20.05.99запропонованих ФДМУ змін до Закону України «Про оренду державного ікомунального майна ».

Зміни в законодавстві про оренду, установлення державним органамприватизації задач по надходженню в бюджет орендних платежів на тлі кризинеплатежів, структурні зміни на ринку об'єктів оренди убік нерухомості імайна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, факти нелегітимноїоренди, виявлені практикою окремі пробіли в правовому регулюванні орендиставлять нові задачі щодо застосування як правових, так і економічнихрегуляторів оренди.

1. Повинна бути довершене приведення нормативних актів у відповідністьз діючою новою редакцією закону про оренду. Розроблено, погоджені ззацікавленими міністерствами і відомствами і затверджені постановою
Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75 зміни до методики розрахункуі порядку використання плати за оренду державного майна.

розповсюджений також конкурсний добір орендаря на оренду нерухомогомайна - оновлень Порядок проведення конкурсу на право висновку договоруоренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 03.09.99 № 1677 ізареєстрований у Мін'юсту 28.10.99.

На черзі - зміни в типовому договорі оренди, яких доцільно матипринаймні два: окремо для оренди цілісних майнових комплексів (ЦМК) іоренди нерухомого й іншого окремого індивідуально визначеного майна.

2. З метою збереження методичної єдності з неодноразово змінюваласяметодикою оцінки об'єктів приватизації й уточнення сфери застосуванняекспертної оцінки об'єктів оренди і процедури оцінки окремого індивідуальновизначеного майна доцільно внести деякі зміни до Методики оцінки вартостіоб'єктів оренди.

3. Для забезпечення збільшення надходжень у державний бюджет коштів заоренду державного майна здійснити комплекс заходів, які б зацікавлювалібалансоутримувачів державного майна в передачі його в оренду органамиприватизованої

- 12 --зації і робили економічно ризикованої нелегітімну (без дозволу органуприватизації) оренду. Розглядалися, наприклад, що випливають можливості: перелічувати балансоутримувача частина орендної плати, отриманої задоговорах оренди, укладеним органами приватизації; вилучати на користь власника (у державний бюджет) частина орендної плати,отриманої балансоутримувачами державного майна по укладеним ними договорамиоренди; активно ініціювати розгляд у суді справ про визнання недійсними договоріворенди державного нерухомого майна, ув'язнених без дозволу органуприватизації, з вилученням у бюджет отриманої орендної плати як незаконноотриманого прибутку.

Перші дві пропозиції тільки що реалізовані в постанові Кабінету
Міністрів України від 19.01.2000 № 75.

Окремого розгляду вимагає ключовий у відносинах орендодавця зорендарем питання оптимізації рівня орендної плати.

4. Зметою створення сприятливих умов для стягнення боргів по оренднійплаті варто домагатися скасування сплати позивачами (органами приватизації)нотаріальних чи платежів визначення джерела таких сплат. Аналогічнапроблема зі сплатою мита при розгляді справ в арбітражному суді вжевирішена з ініціативи ФДМУ: інформаційним листом Вищого арбітражного суду
України (ВАСУ) від 03.09.99 № 01-8/414 внесені зміни в інформаційний лист
ВАСУ від 05.10.93 № 01-8/1076.

5. Значною перешкодою для виконання завдань по надходженню коштів відоренди в бюджет є позиція міністерств і відомств, що відмовляють у наданнідозволів на висновок договорів оренди державного майна державними органамиприватизації, у той же час надаючи такі дозволи прідпріємствам -балансодержувачам. Тільки протягом 1999 р.. зафіксовано більш 80 випадківтаких відмовлень.

- 13 -

Звернемося до статті 9 Закону України «Про оренду державного ікомунального майна ». У ній є визначене протіворіччя. З одного боку,частиною 4 статті 9 підставою для відмовлення у висновку договору оренди взв'язку з ненадання дозволу органом керування майном визначене лишененадання «згоди на виділення структурного підрозділу підприємства».

З іншого боку, частина 2 статті 9 вимагає направляти копії проектудоговору оренди й інших матеріалів органу, уповноважений керувативідповідним майном, не тільки у випадку оренди ЦМК структурного підрозділупідприємства, але й оренди ЦМК підприємства й оренди нерухомого майна. Надумку автора, змістом розгляду зазначених документів міністерством
(відомством) повинна бути робота над умовами договору оренди. Але частина 3статті 9 знову повертає нас до «надання дозволу щодо висновку чи договорувідмовленні ». Як свідчить практика, органи приватизації враховують цейвисновок, хоча формально закон нічим їх до цього не зобов'язує (крімвипадків оренди ЦМК структурних підрозділів).

Отже, стаття 9 вимагає уточнення.

6. Вимагають уточнення і стаття 13 того ж закону про оренду. Цілкомсправедливо в 1999 р.. було встановлено, що на відміну від орендованих ЦВКпідприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів орендоване нерухомей інше окреме індивідуально визначене майно не передається на балансствореного орендарем підприємства (господарчого товариства). Але у випадкуоренди не приміщення, а будинку в цілому може ставитися питання пропередачу його на баланс орендаря (практика це підтверджує).

7. У практиці суборенди існує проблема одночасного забезпеченнядотримання вимог закону щодо не перевищення суборендних платою плати заоренду того ж майна і діючої методики розрахунку орендної плати, якщовстановлена методикою орендна ставка для суборендаря є більшої, ніж дляорендаря того ж нежитлового приміщення. Зараз нормативно-правова база орендине містить механізму рішення поставленого питання. У розглянутому випадкумимоволі продік-

- 14 --тування законом поширення на суборендаря передбаченої для орендаря меншоїорендної ставки означає надання суборендар нічим не віправданої пільги івідхилення від вимог методики. Щоб не порушити ні методику, ні закон,необхідно доповнити статті 22 чи статті 19 Закону України «Про орендудержавного і комунального майна »приблизно наступним положенням:суборендар частина суборендних платежу, рівну орендній платі, перелічуєорендарю, а залишок - у бюджет. (Поки що можна діяти в такий спосіб:зменшувати об'єкт оренди на майно, що передбачалося здати в суборенду, іукладати договір оренди, а не суборенди цього майна безпосередньо зкористувачем, що прагнув до суборенди).

8. Дотепер законодавчо не урегульовані питання списання і відчуженняорендованого майна. Тут основною проблемою є визначення напрямківвикористання коштів, отриманих від відчуження цього майна. Серед можливихваріантів, що обговорюються, - напрямок коштів на реновацію орендованихосновних коштів, висновок з орендарем кредитного договору і т.п.

9. Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 1, с. 50
- 52. кают і при поверненні орендованих ЦМК після чи припинення розірваннядоговорів оренди. Перша з них стосується компенсації майном орендаря йогоборгів по орендній платі. Це передбачено Порядком повернення орендованихцілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припиненнярозірвання договору оренди, затвердженим наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847 ізареєстрованим Мін'юстом, і правомірність такої майнової компенсації нікимНЕ обскаржуеться. Але мова йде і про зарахування її суми у виконаннязавдання по надходженню коштів від оренди, щодо чого податкові органи начас написання дійсної статті ще не визначилися.

Інша - головна проблема - полягає в тому, що після закінчення оренди
ЦМК галузеві органи керування відмовляються приймати це майно і визначатийого нового балансоутримувача (і правонаступника евентуальніх боргіворендаря). Відповідно до пункту 3 статті 27 закону про оренду «орендар завказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідномудержавному під-

- 15 --пріємству », але орендодавець не може визначити це підприємство без участіоргана галузевого керування. Отже, доцільно доповнити статті 27 наступнимположенням:

«Протягом ... днів після чи припинення розірвання договору орендиорган, уповноважений керувати цим майном до передачі його в оренду, чи йогоправонаступник визначає балансоутримувача (балансоутримувачів) майна, щоповертається після оренди ».

У статті 27 слід також уточнити, що при чи припиненні розірваннідоговору оренди, компенсація витрат орендаря на погоджені орендодавцемневіддільні поліпшення орендованого майна здійснюється лише в межахприросту вартості майна в результаті цих поліпшень.

10. З метою збільшення обсягів оренди випливає особлива увага звернутина оптимізацію використання майна, що знаходиться в сфері керування органівприватизації, а саме на державне майно, що знаходиться на балансахгосподарчих товариств, створених у процесі приватизації. Про загальнийорендний потенціал господарчих товариств повідомлялося автором у статті
«Ринок об'єктів оренди». Конкретні дані по окремих господарчих товариствахмістять матеріали їхньої інвентаризації.

11. У зв'язку з вищевикладеним зростає значення контрольної функціїорганів приватизації. Вона реалізується різними способами, серед якихосновними є наступні: контроль за виконанням умов договорів оренди і дотриманням орендарямивимог діючого законодавства; перевірки Контрольно-ревізійним керуванням ФДМУ роботи орендодавців регіональних відділень Фонду; робота фахівців ФДМУ в комісіях з перевірки окремих договорів оренди.

Висновок до розділу 1: Новою формою роботи є розгляд виявленихнедоліків і проблем оренди робочою групою Кабінету Міністрів України зпитань оренди, створеної за розпорядженням Кабінету Міністрів України від
29.10.99 №

- 16 -
1184-р, при участі керівників і фахівців ФДМУ, фінансових, податковихорганів і силових структур, а також аналогічними міжвідомчімі робочимигрупами в регіонах (створені за наказом ФДМУ від 30.12.99 № 2456) з метоюпідвищення ефективності використання державного майна.

- 17 -

РОЗДІЛ 2

СТРУКТУРА І ДИНАМІКА ринку об `ектів ОРЕНДИ.

У сучасних умовах переходу до ринкової економіки, реформуваннявідносин власності, структурної перебудови економіки зростає роль різнихформ надання майна в тимчасове платне користування: Найбільше поширенняодержала оренда.

Однієї з важливих передумов підвищення ефективності оренди,удосконалення керування нею й обгрунтованого прогнозування надходженняорендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Український ринок об'єктіворенди є досить різнорідним і масштабної. Однак дотепер у літературі цейринок комплексно не досліджувався. Публікації в ріелторських виданняхвисвітлюють переважно стан ринку оренди житла у великих містах.

Ринок володіння на основі права користування (оренди) є, що доповнюєдо ринку володіння на основі абсолютного чи обмеженого права власності. Зметою дослідження ринку об'єктів оренди були здійснені їхня класифікація ісегментування ринку. Результати дослідження приводяться нижче.

2.1. Класифікація об'єктів оренди по видам майна

У відповідності зі статтею 5 Закону України «Про оренду державного ікомунального майна »є наступні групи об'єктів оренди: цілісні майнові комплекси підприємств, організацій, їхніх структурнихпідрозділів (цехів, ділянок, філій); будинку, спорудження, приміщення, об'єднані назвою «нерухоме майно»; інше, крім будинків, споруджень і приміщень, окреме індивідуальновизначене майно; державне і комунальне майно, що виявилося на балансах господарчихтовариств, створених у процесі чи приватизації корпоратізації.

- 18 -

У відповідності зі статтею 1 Закону України «Про оренду державного ікомунального майна »і статтею 7 Закону України« Про господарську діяльністьу Збройних силах України »окремим об'єктом оренди є військове майно.
У відповідності зі статтею 6 Указу Президента України від 28 травня 1999 р..
№ 591/99 «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»останні також віднесені до об'єктів оренди.

З прийняттям Земельного кодексу України у грудні 1990 р.. відновленопідхід до оренди як до можливої форми тимчасового користування землею. У
1998 р. прийнятий Закон України «Про оренду землі". Об'єктами оренди можутьбути земельні ділянки як сільськогосподарського, так інесільськогосподарського призначення.

2.2. Розподіл об'єктів оренди по формам власності.

На ринку оренди представлене майно, що відносяться до усіх формвласності. При цьому: переважна більшість пропозицій цілісних майнових комплексів протягомусього періоду їхньої дозволеної оренди надходило від комунального сектора,інші - від державного. Про це свідчить і той факт, що завдання на 1999 р..щодо надходження коштів від оренди об'єктів права комунальної власності в
3.1 рази перевищує планові надходження від оренди державного майна: пестила нерухомість, пропонована для оренди, відноситься в основному довласності територіальних суспільств (комунальної), у меншому ступені - додержавного, в обмеженій кількості - до колективної недержавної власності.
Такому розподілу сприяє постійна передача нерухомості з державної власностіі комунальну. До приватного (індивідуальної) чи колективної (кооперативної)власності громадян відносяться гаражі; житлова нерухомість (квартири) відноситься переважно до приватноївласності громадян. придбаної внаслідок приватизації житлового фонду.
Здаються в

- 19 --оренду також котеджі, що є власністю чи громадян відносяться до колективноїнедержавної власності; інше, крім нерухомого, окреме індивідуально визначене майно відноситьсядо усіх форм власності, але порівняно великим поки є пропозиція державногосектора; переважно до державної власності відноситься майно, що унаслідок заборонина його приватизацію не ввійшло в статутні фонди утворених при приватизаціїі корпоратизації господарчих товариств, але залишилося на їхніх балансах
(інші відносяться до комунальної власності); військове майно відноситься до державної форми власності.

2.3. Ринок цілісних майнових комплексів

З 1989 1. в Україні почалася оренда цілісніх майнових комплексів.
Пропозиція була надзвичайно широким, оскільки але законодавству про орендуу 1992 - 1994 р.. практично неможливо було відмовити орендарям у праві наоренду (це і сьогодні є непростою справою). Попит стімулювався істотнимиперевагами орендарів у процесі приватизації. Неодінічнімі були випадкипередачі цілісних майнових комплексів в оренду по рішеннях судів. Так.наприклад, був переданий в оренду відомий Миколаївський глиноземний завод.
Оренді не підлягали лише підприємства, визначені Декретом Кабінету
Міністрів України від 31 грудня 1992 р. № 26-92, і ті, у яких забороненанедержавна підприємницька діяльність.

У 1992 - 1993 р.. в оренді було кожне п'яте промислове підприємство.
Однак унаслідок приватизації ринок оренди державних і комунальнихпідприємств істотно скоротився. В останні три роки їхньої пропозиціїзведені до мінімуму. При цьому міністерства і відомства незважаючи навідповідне доручення Уряду не змогли запропонувати жодного підприємства дляпередачі в оренду. Кількість діючих договорів оренди постійно скорочуєтьсяі зараз складає 199 (тільки по оренді майна державних підприємств). Щодоорендних підприємств, створених на комунальній власності, та їхня кількістьперевищує 1,7 тис..

- 20 -

2.4. Ринок будинків, споруджень і нежитлових приміщень

Зараз це найбільший сегмент загального ринку об'єктів оренди. Оскількикількість нежилої нерухомості об'єктивно обмежено (як і площі земельнихділянок під нову забудову) і значна її частина залишається в комунальній ідержавній власності, на її є стабільний попит з боку підприємницькихструктур.

Найбільш розповсюдженої є оренда прибудованих приміщень у житловихбудинках з метою використання їх під заклади торгівлі, суспільногохарчування, офіси. У великих і середніх містах є попит на гаражі в зв'язкузі збільшенням парку автомобілів (у малих містах і селищах автомобілізвичайно паркуються на присадибних ділянках). Є також попит на складськіприміщення (переважно для обслуговування торгівлі). Існує обмежений попит іна приміщення для промислового виробництва.

Для оренди пропонуються, крім нежилих приміщень у житлових будинках,також тимчасово вільні в зв'язку зі скороченням обсягів виробництва інаукових досліджень і вивільнені з метою одержання прибутків від орендиприміщення підприємств, науково-дослідних інститутів, інших організацій іустанов.

Прикладами оренди споруджень є оренда частин наземних і підземнихвестибулів і переходів метрополітену, частин перонів залізничних станцій,частин вуличних підземних переходів і т.п. Дозволена оренда немагістральніхтрубопроводів.

2.5. Ринок іншого окремого індивідуально визначеного майна

До цієї групи майна відносяться машини й устаткування, транспортнізасоби, меблі і т.п. Це ж майно є типовим об'єктом лізингу. В умовахзменшення обсягів промислового виробництва і тривалої інвестиційної кризипропозиція на цьому ринку перевищує попит. До того ж частина пропозиційскладає морально і фізично зношена техніка. Про масштаби цього ринкускладно робити висновки через відсутність необхідної статистичноїінформації.

- 21 -

2.6. Ринок державного майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств

Специфікою цієї групи об'єктів оренди є її різнорідність. До неївідносяться і цілісні майнові комплекси структурних підрозділів, і житловаі пестила нерухомість, і інше майно. Відповідно до затвердженого спільногонаказу Фонду державного майна України і Мінекономіки від 19 травня 1999 р..
№ 908/68 Положенням про керування державним майном, що не ввійшло встатутні фонди господарчих товариств у процесі приватизації орендавідноситься до пріоритетних напрямків використання цього майна.

Проведена недавно Фондом державного майна України інвентаризація в 3,5тис.. господарчих товариств, створених у процесі приватизації, виявилаблизько 12,7 тис.. об'єктів, що відносяться до державної власності. Середних 0,8 тис.. дитячих садів, 0,5 тис.. гуртожитку, 0,3 тис.. баз відпочинку іпрофілакторіїв, 0,8 тис.. клубів, палаців культури, бібліотек, спортивнихспоруджень, більшість з який не використовується по призначенню, закритічерез брак коштів на зміст і можуть бути чи цілком частково здані в оренду.
Додамо до них ще не визначене, але значна кількість об'єктів правадержавної власності на балансах господарчих товариств, створених у процесікорпоратизації.

2.7. Ринок військового майна

Ця група об'єктів оренди також є різнорідної. До неї відноситься якокреме нерухоме і рухоме майно, так і цілісні майнові комплексипідприємств, організацій, установ, установ і їхніх структурних підрозділів.
За даними Міноборони, до його структури відносяться, крім 10 казенних і 19стратегічно важливих підприємств, ще 163 підприємства, майно яких, якправило, може бути об'єктом оренди. Це ремонтні підприємства, проектніінститути, будівельні організації, підприємства будівельних матеріалів,закладу військової торгівлі, сільськогосподарські підприємства, лісгоспі,туристські бази, готелі.

- 22 -

Уже стали об'єктами оренди складські та інші приміщення у військовихмістечках. Здаються в оренду приміщення у військових госпіталях. Доспонукуваного військового майна, що може надаватися в оренду, відносятьсяавтомобілі, трактори, цистерни, будівельна техніка, устаткування і т.п.

До військового майна відноситься не тільки майно Збройних сил України,але й інших зі зданих відповідно до діючого законодавством військовихформувань.

2.8. Ринок об'єктів незавершеного будівництва.

Специфікою цього ринку є те, що він є загальним для оренди іприватизації. При цьому пріорітетній є приватизація, а оренда стаєможливої, якщо об'єкт незавершеного будівництва довго не вдається продати.
Умовою оренди є добудовування об'єкта, а метою - викуп орендованої частиниоб'єкта після добудовування. Про масштаби ринку важко судити черезвідсутність повної статистичної бази по незавершеному будівництву. Відомо,наприклад, що тільки на балансах створених при приватизації господарчихтовариств є 0,2 тис.. об'єктів незавершеного будівництва. У ціломупропозиція значна перевищує попит. Так, у Києві протягом 1993 - 1998 р..щорічно в середньому продавалося лише 8 об'єктів незавершеного будівництва.

2.9. Ринки оренди житла (квартир, мансард, будинків, котеджів) і земельних ділянок

Вимагають у зв'язку з особливими умовами їхнього формування ірегулювання окремого дослідження. Відзначимо тільки, що переважноорендарями житла є фізичні особи і тому стан ринку оренди житла залежитьвід платоспроможності населення.

Висновок до Розділу 2: Однієї з важливих передумов підвищенняефективності оренди, удосконалення керування нею й обгрунтованогопрогнозування

- 23 --надходження орендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Українськийринок об'єктів оренди є досить різнорідним і масштабної. Однак дотепер улітературі цей ринок комплексно не досліджувався. Публікації в ріелтерськихвиданнях висвітлюють переважно стан ринку оренди житла у великих містах.

Недостатній рівень розвитку маркетингових досліджень звужує можливостівсебічного аналізу ринку в регіональному розрізі. Визначеним орієнтиромможе служити територіальна структура сукупності реальних об'єктів орендидержавного майна. При цьому варто мати через, що в одних регіонах кількістьорендованого нежилого нерухомого майна більше відображає об'єктивнообмежену пропозицію, чим попит.

- 24 -

РОЗДІЛ 3. ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Передача майна державних підприємств та організацій в оренду фізичнимта юридичним особам у сучасних мовах є одним із напрямів підвищенняефективності його використання.

Оренда дає можливість реалізувати як інтереси власника щодо отриманнядоходу з належних йому виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, необтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощоу власність, має змогу ефективно використовувати найняти ним майно дляздійснення своєї статутної діяльності. Загальне поняття орендисформульовано в ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунал