До питання про
оренду комерційної нерухомості.
Макаров В.А.,
юрисконсульт відділу комерційної нерухомості
У практиці
роботи відділу комерційної нерухомості нерідко зустрічаються питання, що стосуються
оренди нерухомого майна. Втім, це й зрозуміло, тому що нерухомість --
це одна з основ, на якій тримається вся підприємницька діяльність тієї
або іншої компанії або індивідуального підприємця. У рамках однієї статті,
звичайно, неможливо висвітлити всі юридичні тонкощі договору оренди, тим
більше, що в кожному окремому випадку умови укладення договорів неоднакові,
але дати загальні поняття, знання яких допоможе кваліфіковано підійти до
укладенню договору оренди можливо.
Необхідно
відзначити, що договору оренди присвячена глава 34 Цивільного кодексу РФ.
Основними ознаками оренди є передача однією особою (орендодавцем)
іншій особі (орендарю) майна в тимчасове володіння та користування (або
тільки користування) за плату, відповідно за договором оренди нерухомості
об'єктом передачі є речі, нерозривно пов'язані із земельною ділянкою,
переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе - саме
так цивільний кодекс трактує поняття нерухомості.
Отже, на що
необхідно звернути увагу при укладанні договору оренди. Під час правової
експертизи договорів оренди, які подаються клієнтами, фахівці нашого
відділу стикаються з тим, що об'єкт оренди описаний недбало, тобто за описом
неможливо однозначно ідентифікувати нежитлове приміщення, що передається в
оренду. Між тим п. 3. ст. 607 ЦК України вказує, що в договорі оренди повинні
бути вказані дані, що дозволяють безумовно встановити майно, що підлягає
передачу орендарю як об'єкт оренди. При відсутності цих даних в
договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не
погодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним, т.
тобто визнається недійсним. Таким чином, у разі недійсності
договору кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за ним, т.
тобто орендодавець зобов'язаний повернути гроші за приміщення, а орендар само
приміщення і добре, якщо справа закінчиться тільки взаємним поверненням всього
отриманого за договором, тому що закон передбачає також відшкодування
збитків, що виникли внаслідок недійсності угоди. Це дозволяє сторонам
недійсною угоди, крім повернення отриманого за угодою в натурі чи його
вартості, вимагати також доходів, які були вилучені або могли бути
витягнуті з цього майна, а з грошового відшкодування - відсотків. Тому
щоб уникнути сумних наслідків недійсності договору оренди і не
залишитися на вулиці, та ще й з порожніми кишенями після сплати збитків, у
договорі оренди необхідно чітко прописувати найменування майна,
характеристику його якості, для нерухомості - місце знаходження та інші
ознаки, що дозволяють точно встановити відповідний об'єкт і його стан,
а також у вигляді додатку до договору виготовити план орендованих приміщень і
чітко на плані ідентифікувати об'єкт оренди, причому план приміщення
підписується обома сторонами договору оренди.
При укладанні
договору оренди нежитлових приміщень, будівель і споруд необхідно також
звернути увагу на наявність у тексті договору, що укладається умови про розмір
орендної плати, оскільки за відсутності погодженого сторонами в письмовій
формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі чи споруди
вважається також неукладеним, тобто недійсним, і наступають наслідки,
описані вище.
На що хотілося
б ще звернути увагу. Пам'ятайте, що договір повинен бути підписаний
власноручно сторонами без використання факсиміле або іншого аналога
власноручного підпису. Угода сторін не може змінити це правило,
встановлене законом.
На закінчення,
хочу зазначити, що незважаючи на досить докладне регулювання цивільних
законодавством договору оренди, кожний випадок укладення подібних договорів вимагає
присутності фахівця, так як цивільний кодекс рясніє такими
формулюваннями як «... якщо інше не передбачено законом або договором», тобто
вимагаючи виконання закону, цивільний кодекс багато положень залишає на
вибір сторін, але цей вибір умов договору теж повинен бути здійснений у
рамках закону.
Багато питань
виникає щодо державної реєстрації договорів оренди, але в рамках цієї
статті неможливо освітити всі питання, єдине що можна відзначити --
договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року,
підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої
реєстрації, так що якщо ви плануєте довгострокову оренду, то враховуйте це
положення, якщо хочете створити надійну основу для процвітання вашого бізнесу.
Ще раз
нагадаю, що кожна операція з передачі в оренду нерухомого майна
індивідуальна і в момент ведення переговорів потенційних орендарів і
орендодавців виникає багато питань. Якщо ці питання ви не можете вирішити
самостійно - чекаємо вас у відділі комерційної нерухомості ТОВ
«Форс-Нерухомість», ми знайдемо необхідну вам приміщення або орендаря,
кваліфіковано проведемо переговори сторін майбутнього договору оренди, складемо
сам договір оренди або відредагуємо його існуючий варіант з урахуванням
положень законодавства, допоможемо зареєструвати його в Державній
реєстраційної плати при МЮ РБ. Крім цього у відділі комерційної оренди
виявляються інші послуги, пов'язані з нерухомістю та підприємницької
діяльністю. Довірте свої проблеми професіоналам!
Список
літератури
Для підготовки
даної роботи були використані матеріали з сайту http://www.yurclub.ru/
