Зміст:
| ВСТУП | ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. | 2 |
| Розділ I. | Загальні положення про оренду ... ... ... ... ... ... ... .... | 3 |
| 1.1 | Поняття нерухомості як об'єкта цивільних | |
| | Правовідносин | 3 |
| 1.2 | Поняття та класифікація об'єктів нерухомості | 5 |
| | | |
| Розділ II. | Оренда об'єктів нерухомості ... ... ... ... ... ... .. | 8 |
| 2.1 | Загальні положення про оренду | 8 |
| 2.2 | Об'єкти оренди | 9 |
| 2.3 | Особливості оренди нерухомого майна | 10 |
| 2.4 | Джерела правового регулювання оренди | |
| | Об'єктів нерухомості | 13 |
| | | |
| Розділ III. | Договори оренди нерухомого майна ... .. | 15 |
| 3.1 | Поняття і зміст оренди нерухомості | 15 |
| 3.2 | Характеристика деяких договорів оренди | |
| | Нерухомості | 27 |
| - | Договір оренди транспортних засобів | |
| - | Договір оренди будівель і споруд | |
| - | Договір оренди підприємств | |
| | |
| ВИСНОВОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... | 45 |
| | |
| НОРМАТИВНІ АКТИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... | 47 |
| | |
| Використана література ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. | 48 |
Введення
Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів
Петра I. Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 Цивільного
Кодексом України (далі - ЦК РФ). До нерухомих речей
(нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянкинадр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тоє об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначеннюнеможливо, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Донерухомим речей належать також підлягають державній реєстраціїповітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Законом до нерухомих речей може бути віднесено і інше майно. Так,наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнаєтьсянерухомістю.
З переходом до ринкової економіки встановилося безліч формвласності на нерухоме майно: приватна, державна,муніципальна. Нерухомість включена в систему ринкового обороту шляхомздійснення з нею таких угод, як купівля-продаж, застава, успадкування,довірче управління, оренда та інші.
Останнім часом робляться спроби розробки концептуальнихдокументів у цій галузі. Як приклад тут можна навести такізаконодавчі акти, як Федеральний Закон Російської Федерації від
21.07.97 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно таугод з ним », Містобудівна кодекс Російської Федерації від 07.05.98р., Лісовий кодекс Російської Федерації від 29.01.97 р., Повітряний кодекс
Російської Федерації від 19.03.97 р., Федеральний Закон Російської Федераціївід 16.07.98 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості )».
Ці та інші законодавчі акти супроводжуються, як правило,багатьма коментарями. Наслідком цього є введення великого об'ємуновацій в законодавство про нерухомість.
Багато діючі закони мають численні доповнення і поправки,виражені в формі знову прийнятих правових актів (укази Президента РФ,постанови Уряду РФ, відомчі нормативні документи). Всіце обумовлює твердість і послідовність у вивченні теорії тапрактики використання правових норм у сфері відносин, пов'язаних зринком нерухомості.
Розглянута тема - правове регулювання оренди об'єктівнерухомості. Актуальність поставленого питання характеризуєтьсявимогами сьогодення, розширюється судова практика розглядуспорів, пов'язана із застосуванням громадянами і юридичними особами правовихнорм у сфері володіння, користування і розпорядження нерухомим майном.
Метою цієї роботи є постановка і спроба розглядунайбільш значущих питань у цій галузі. Послідовно реалізованийпринцип співвідношення теоретичних знань і правової практики,дозволяє отримати об'єктивне уявлення про характер оренднихвідносин, виділити головні фактори, що впливають на формування та реалізаціютаких правовідносин.
Глава I. Загальні положення про оренду
1.1 Поняття нерухомості як об'єкта цивільних правовідносин
Об'єктами цивільних прав є матеріальні і духовні блага, заприводу яких суб'єкти цивільного права вступають між собою в правовівідносини. Коло цих благ (об'єктів) надзвичайно широкий і різноманітний.
Серед об'єктів цивільного права особливе місце належить речам, щовизначається, по-перше, їх найбільшою поширеністю і, по-друге,виникненням з приводу речей правовідносин власності.
Речі - суть матеріальні предмети зовнішнього по відношенню до людининавколишнього світу. Ними є як предмети матеріальної духовноїкультури, тобто продукти людської праці, так і предмети, створенісамою природою і використовуються людьми у своїй життєдіяльності, - земля,корисні копалини, рослини і т.д. Найважливіша ознака речей, завдякиякого вони і стають об'єктами цивільних прав, полягає в їхздатності задовольняти ті чи інші потреби людей. Предмети, нещо володіють корисними якостями або корисні властивості яких ще невідкриті людьми, а також предмети, не доступні людям на даному етапірозвитку людської цивілізації (наприклад, космічні тіла), об'єктамицивільно-правових відносин не виступають. Іншими словами, статус речейнабувають лише матеріальні цінності, тобто матеріальні блага,корисні властивості яких усвідомлені й освоєні людьми.
Слід підкреслити, що юридичне розуміння речей не збігається зповсякденним уявленням про них. З точки зору чинногозаконодавства речами визнаються не тільки традиційні предмети побуту,засоби виробництва і т.п., але й живі істоти, наприклад, дикі ідомашні тварини, складні матеріальні об'єкти (промислові будівлі іспоруди, залізниці). Різні види керованої енергії (теплової,електричної, атомної і т.п.), рідкі та газоподібні речовини (вода і газв резервуарах, трубопроводах і т.п.).
Таким чином, під речами наука цивільного права розуміє даніприродою і створені людиною цінності матеріального світу, що виступають вЯк об'єкти цивільних прав. [1]
Стаття 129 ГК ділить об'єкти цивільних прав на три групи, взявши заоснову поділу оборотоздатності відповідних об'єктів. Підоборотоздатності мається на увазі можливість відчуження об'єкта задоговором купівлі-продажу, міни або дарування або його переходу від однієї особи доіншій у порядку спадкування (у формі успадкування абореорганізації юридичної особи). До першої групи відносяться вільнообертаються об'єкти права, до другої - об'єкти, обмежені в обігу,і до третьої - об'єкти, повністю вилучені з обігу.
Цивільним кодексом передбачено таке поняття, як головна річ таприналежність. Річ, призначена для обслуговування іншої, головною,речі і пов'язана з нею спільним призначенням (приналежність), слід долюголовної речі, якщо інше не встановлено договором (ст.135 ЦК).
Приналежністю завжди є окремий предмет, наприклад, ключ відзамку, рама картини, футляр для скрипки і т.п. Питання про те, чи єцей предмет приналежністю, часто вирішується в законі, стандарті, договорі.
При відсутності такого рішення потрібно керуватися звичаями діловогообороту. [2]
Економічні і фізичні властивості речей неоднакові, щозумовлює відмінності в характері що виникають з їх приводуправовідносин. Такі розходження прийнято називати правовим режимом речі, підяким розуміються встановлений законодавством порядок їївикористання, припустимі способи і межі розпорядження нею.
Традиційно в цивільному праві речі поділяються на рухомі йнерухомі. Розподіл речей на рухомі і нерухомі введено Основами
Цивільного Законодавства Союзу РСР і республік [3] (ст.4) у зв'язку звведенням в РФ приватної власності на землю. До нерухомості відносятьсяземельні ділянки, ділянки надр, відокремлені вступні об'єкти і все, щоміцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких безневідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси,багаторічні насадження, будівлі, споруди.
Стаття 130 Цивільного кодексу до нерухомих речей відносить підлягаютьдержавної реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішньогоплавання, космічні об'єкти, що пояснюється доцільністюпоширення на ці об'єкти спеціального правового режиму,встановленого для нерухомого майна.
До нерухомих речей належать повітряні та морські судна, суднавнутрішнього плавання, космічні об'єкти, а лише ті з них, якіпідлягають державній реєстрації. [4]
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належатьземельні ділянки, ділянки надр, відокремлені вступні об'єкти і все, щоміцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких безневідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси,багаторічні насадження, будівлі, споруди.
Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей, розкритий у статті
130 ЦК, не є вичерпним. Законодавець може визнати нерухомимиречами та ін предмети.
Речі, які не відносяться до нерухомих речей, включаючи гроші та цінніпапери, визнаються рухомим майном. [5]
Конституція Російської Федерації (ст.35) встановлює, що «коженгромадянин має право на вільне використання свого майна дляпідприємницької та іншої, не забороненої законом економічноїдіяльності ».
Відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу Російської Федерації,власник має право на свій розсуд вчиняти щодоналежного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону ііншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтересиінших осіб, у тому числі відчужувати своє майно у власність іншимособам, передавати їм, залишаючись власником права володіння, користуванняі розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати йогоіншими способами, розпоряджатися іншим чином.
Власник має право навіть знищити майно, якщо цим не будутьпорушено норми закону та інших правових актів, а також права та інтересиінших осіб. Одним з нових для російського законодавства правочиніввласника є його право передавати майно в довірчеуправління іншій особі - довірчому керуючому. Таким чином,встановлено, що власник майна має право визначити юридичнудолю речі. [6]
Нерухоме майно все частіше є об'єктом тієї чи іншоїцивільно-правової угоди. З включенням нерухомості в систему ринковогообігу широке застосування стали отримувати угоди купівлі-продажу, міни,дарування, успадкування, застави та інші.
1.2 Поняття та класифікація об'єктів нерухомості
До нерухомості, по-перше, належать об'єкти природногопоходження - ділянки землі, ділянки надр та відособлені водні об'єкти.
Земельна ділянка являє собою землі, відділені на місцевості (внатурі) від інших земель за допомогою кордонів. Земельний кодекс, від 25 квітня
1991 року, у своїй великій частині що втратив силу, не може регулюватиземельні відносини відповідно до норм ЦК, оскільки не відповідає йогопринципам.
Право власності на земельну ділянку; купівлі-продажу; застави;оренди в даний час регулюється рядом нормативних актів, наприклад,
Указом Президента РФ від 14 лютого 1996 року № 198 «Про право власностігромадян і юридичних осіб на земельні ділянки під об'єктами нерухомості всільській місцевості »[7], Указом Президента РФ від 7 березня 1996 року № 337« Прореалізації конституційних прав на землю »[8], Указом Президента РФ від 27жовтня 1993 року, «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрноїреформи в Росії »[9], і низкою інших.
Ділянки надр - умовно кажучи, частина земної кори, розташована нижчегрунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і днаводойм, і простягається до глибин, доступна для геологічного вивченняі освоєння, в межах України, її континентального шельфу тавиключної морської зони.
Надра є одним із природних об'єктів. Потребляемая, яка використовуєтьсячастина надр є природним ресурсом, який, згідно з Конституцією
Російської Федерації (ст.9), разом з іншими природними ресурсамивикористовується і охороняється в Російській Федерації як основа життя ідіяльності народів, що проживають на відповідній території.
До об'єктів прав на надра належать державний фонд надр
Російської Федерації і ділянки надр. Державний фонд надр становитьвикористовувані ділянки і невживані частини надр в межах державнихкордонів Російської Федерації. [10] Ділянки ж надр у вигляді гірничого відводу чигеологічного відведення Законом розглядаються, як об'єкти, які можутьнадаватися у користування.
Відокремлені водний об'єкт (замкнуте водоймище) - невеликий за площею інепротічних штучна водойма, що не має гідравлічного зв'язку з іншимиповерхневими водними об'єктами. [11] Відповідно до ст.9 Конституції
Російської Федерації, водні об'єкти можуть перебувати у приватній,державної, муніципальної та інших формах власності.
Відокремлені водні об'єкти, що не знаходяться в муніципальнійвласності, власності громадян і юридичних осіб, єдержавною власністю [12]. Водні об'єкти, що перебувають вдержавної власності, що не підлягають передачі у власністьмуніципальних утворень, громадянам та юридичним особам. [13]
Ліси як об'єкт нерухомості займають центральне місце в складіелементів лісового фонду. Основи лісового законодавства РФ визначають лісуяк сукупність землі, деревної, чагарникової і трав'янистоїрослинності, тварин, мікроорганізмів та інших компонентів навколишньогоприродного середовища, біологічно взаємопов'язаних і впливають один на одного всвоєму розвитку. [14]
Згідно з Конституцією РФ, лісу можуть бути у власностідержавної, муніципальної та приватної.
Будинки й споруди - те, що міцно пов'язано із землею. Ці об'єктивизнаються нерухомістю до тих пір, поки вони пов'язані з землею. Будучивідокремленими, від неї, вони стають рухомими речами.
Будинки і споруди можуть бути у державній, муніципальнійприватної власності.
Зізнається нерухомістю підприємство в цілому як майновийкомплекс, який використовується для здійснення підприємницькоїдіяльності. Він може бути державної або муніципальноївласністю або належати комерційної організації, створеної вформі господарського товариства або товариства, виробничогокооперативу або некомерційної організації, що здійснює відповідно дозаконом та її статутом підприємницьку діяльність.
Як підприємство може виступати майновий комплекс,що належить індивідуальному підприємцю або членам селянського
(фермерського) господарства.
При здійсненні операцій з майновим комплексом юридичної особи вононе припиняє свою діяльність в якості суб'єкта цивільного права.
Якщо юридична особа ліквідується як суб'єкт цивільного права,підприємство є вже не єдиним майновим комплексом, а лишеокремими видами майна. Крім цього в нього не входять боргиюридичної особи.
Цивільне законодавство відносить до нерухомості - повітряні таморські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти.
Відповідно до ст.32 Повітряного кодексу РФ від 19.03.97 р. повітрянийсудно - літальний апарат, який підтримується в атмосфері за рахуноквзаємодії з повітрям, відбитим від поверхні землі або води.
Повітряні судна як майно цивільної та експериментальної авіаціїможуть перебувати у державній та муніципальній власності,власності юридичних осіб; повітряні судна як майно державноїавіації - тільки у федеральній власності, за винятком майнаавіації ОВС, що може перебувати у власності суб'єктів Російської
Федерації. У власності громадян Російської Федерації можуть перебуватицивільні повітряні судна [15].
Судно, морське або внутрішнього водного плавання, - це самохідна абонесамохідна плавуча з морських або внутрішніх водних шляхах. [16]
Суду в Російській Федерації можуть перебувати у власності:
- громадян та юридичних осіб;
- Россійской Федерації і суб'єктів Російської Федерації;
- муніципальних утворень.
Суду з ядерними енергетичними установками можуть перебувати лише увласності Російської Федерації. [17]
Судно підлягає обов'язковій реєстрації в одному з реєстрів судів
Російської Федерації: а) Державному судновому реєстрі; б) судновий книзі; в) бербоут-чартерному реєстрі. [18]
Судно набуває права плавання під Державним прапором Російської
Федерації з моменту реєстрації його в одному з реєстрів судів Російської
Федерації. [19]
Визначення космічного об'єкта як нерухомості не дано в російськомузаконодавстві (Закон РФ від 20 серпня 1993 р. «Про космічнудіяльності »). Міжнародні документи відносять до них створені людиноюкосмічні апарати різного призначення та їх складові частини
(штучні супутники Землі, автоматичні і пілотовані кораблі істанції, ракети - носії і т.д.), запущені в космос або доставлені нанебесні тіла або споруджені на них.
Відповідно до ст. VIII Договору про космос 1967 року, космічний об'єкт ійого екіпаж (включаючи міжнародний) під час їх перебування в космосіконцентруються і підпорядковуються влади держави, яка зареєструвалацей космічний об'єкт. Держава зберігає свої суверенні права вщодо своїх космічних об'єктів і їх екіпажів під час їх перебування вкосмічному просторі та на небесних тілах. Договір про космосвстановлює також, що права власності на космічні об'єкти
«Залишаються незачепленими» як під час перебування в космічномупросторі, так і після їх повернення на Землю. Іншими словами,космічні об'єкти та їх складові частини під час перебування в космосі іпісля їх повернення на Землю належать тим же державам, юридичнимабо фізичним особам, яким вони належали до польоту. [20]
Справжнє законодавство не виключає можливості розповсюдженнярежиму нерухомості і на інше майно, крім зазначеного, але тільки напідставі прямої вказівки закону.
Глава II. Оренда об'єктів нерухомості.
2.1 Загальні положення про оренду
Традиційне визначення оренди, це передача однією особою
(орендодавцем) іншій особі (орендарю) - майна в тимчасове володінняабо користування (чи тільки користування) - за плату.
Основна форма вираження таких взаємин - Договір. Почему.
Тому що мова в даному випадку, йде про гнучку правову форму, в якуможуть перетворюватись різні за характером суспільні взаємини.
У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна,існує група зобов'язань з передачі майна в тимчасовекористування. Вони юридично оформлюють особливу, самостійну групуекономічних відносин товарообміну, в рамках яких господарські абоінші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасовогопереходу до них відповідних матеріальних благ. Предметом такихвідносин, насамперед, стає майно, яке в даний момент непотрібно самому власнику, але може знадобитися йому в майбутньому. Віддаючитаке майно у тимчасове користування іншій особі, власникзберігає його в господарському (економічному) обігу, одержуючивідповідну вигоду дохід. Зобов `язання з передачі майна вкористування виникають за згодою сторін, тобто носять договірноїхарактер. Зміст зобов'язань по передачі майна в тимчасовекористування складається із взаємних прав і обов'язків сторін: запередачу майна власником користувачеві, з повернення користувачеммайна власнику, з підтримки цього майна в належному стані,а також з оплати його використання.
Сторонами договору оренди виступають орендодавець (наймодавець) іорендар (наймач). Орендодавцем майна за договором оренди можебути власник або інша особа, уповноважених законом або власникомздавати майно в оренду (ст. 608 ЦК).
Орендарем може виступати будь-який дієздатний громадянин абоорганізація, що є юридичною особою.
Метою оренди, є забезпечення передачі майна в тимчасовекористування, при цьому користування на увазі вилучення з речі їїкорисних властивостей, і найголовніше придбання плодів і доходів.
У цьому сенс діяльності орендаря. Плоди, продукція або доходи,отримані в результаті використання орендованого майна, надходять ввласність орендарю (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хоча деяких випадках
(ст.136 ГК РФ) плоди, продукція та доходи переходять у власністьорендодавця або третьої особи.
Всі три зазначених об'єкта являють собою різні види збільшенняосновної речі. Власне йдеться про небудь органічному (урожай, приплідхудоби або птиці і т.д.), або технічному (вироблена підприємствомпродукція), яке економічне (доходи, отримані від відповідноїдіяльності, наприклад відсотки від користування чужими коштами)збільшенні.
Умова про орендну плату ГК РФ не відносить до числа істотних чинностізакону, тим не менше, ст. 614, передбачає, що орендар зобов'язанийсвоєчасно вносити плату за користування майном. Виняток зробленолише по відношенню до договорів оренди будівель і споруд, для якихвимога про погодження орендної плати є обов'язковим; приневиконанні цього договір визнається неукладеним (ст. 657 ЦК).
У зв'язку з цим, сторони в договорі оренди будівель і споруд можутьвикористовувати фіксовані ставки орендної плати, але тільки у випадках,обумовлені в законі. Ці ставки встановлюються або регулюються (якмінімальні, так і граничні) уповноваженими державнимиорганами [21]. Внаслідок цього передбачена заборона застосування норми п. 3ст. 424, що встановлює можливість на випадок неврегульованості цінивиконання договору використовувати ціну за аналогічні товари, роботи абопослуги (див. цей пункт ст. 424).
Традиційно ставки орендної плати встановлюються на одиницю площіорендованої будівлі, приміщення або споруди - 1 кв.м, хоча може бути іна 1 куб.м. (майстерні художників).
Розмір орендної плати визначається виходячи з фактичної площіданого об'єкта. При тривалих термінах використовується річна ставка. Розмірорендної плати визначається як сума платежів за оренду окремихприміщень будинку.
2.2 Об'єкти оренди
В оренду можуть бути передані ділянки земельні ділянки та іншівідособлені природні об'єкти, підприємства й інші майновікомплекси будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та іншіречі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання
(неспоживна речі). [22]
У цьому абзаці визначені види майна, які можуть здаватися воренду. Перераховані об'єкти нерухомості та рухоме майно. Наведенийперелік об'єктів майна, що може здаватися в оренду, не євичерпним.
Слід зазначити, що в ГК вперше нормативно закріпленийкваліфікуючу ознаку, що характеризує можливі об'єкти оренди: речі, невтрачають своїх властивостей у процесі використання, тобто неспоживна.
Об'єкт оренди повинен бути точно визначений.
У п. 3 ст. 607 ГК підкреслюється необхідність чіткого визначенняоб'єкта оренди, а саме: у договорі повинні бути зазначені дані,що дозволяють безумовно встановити майно, яка виступає в якостіоб'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єктщо підлягає передачі в оренду вважається не узгодженим сторонами, а самдоговір не вважається укладеним.
Жорсткість такої вимоги обумовлена наявністю можливостірозширеного тлумачення поняття - речі.
Наприклад, складні речі. Зазначений вид речей вперше виділений в ГК.
Стаття 134, охоплює випадки, коли різнорідні речі утворюють єдине цілетаким чином, що їх передбачається використати як одну річ. Прикладомскладної речі може вважатися підприємство (яке включає будівництво, обладнання татощо) або селянське (фермерське) господарство. Сенс виділення даного видуречей полягає в тому, що дія угоди, предметом якої служить такаріч, поширюється на всі складові її різнорідні речі.
Коментовані норма є диспозитивною, а тому договором сторінможе бути передбачено інше: виключення деяких речей, зазвичай входятьдо складу «складною».
Поділ на головну річ і приналежність (ст. 135 ЦК) єтрадиційним для цивільного права. Суть цього поділу полягає в тому, щоприналежність покликана служити головній речі, і пов'язана з нею загальнимпризначенням. Прикладами цього можуть служити човен і весла, велосипед інасос. При цьому відносна вартість речі і головної речізначення не має.
Юридичне значення такого поділу полягає в тому, що приналежністьу всіх випадках слід долю головної речі.
Тим не менше, так само як і попередня, ця норма належить до числадиспозитивних, а значить, сторони можуть вказати в договорі, яка з речей,
«Головна річ» або «приналежність», будуть об'єктом оренди.
Можливість введення обмежень або заборони на оренду окремих видівмайна існує лише після прийняття відповідного закону [23], ввідміну, наприклад від Основ законодавства про оренду, [24], якідопускали регулювання орендних відносин не тільки законами, а йурядовими актами.
У першу чергу, це відноситься до тих видів майна, що вилученіз обігу або оборотоздатності яких обмежена. [25] Наприклад, атомніелектростанції, озброєння, залізні дороги загальнодержавного іспеціального призначення, інші стратегічні об'єкти.
Об'єктом договору оренди не може виступати майнове право,яка за визначенням не може бути передано будь-кому у володіння.
Виключена можливість передачі в оренду грошових коштів, оскільки весьсенс використання їх полягає у використанні.
2.3 Особливості оренди нерухомого майна.
Цивільний Кодекс РФ проводить розмежування між видами договоруоренди й орендою окремих видів майна. [26] Види договорів оренди - цеті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди, які спеціальноврегульовані в параграфі 2 - 6 глави 34 ЦК.
Прикладами, що підтверджують існування розходжень між видами орендиі орендою певних видів майна, можуть служити п.2 cт. 609 та п.2ст.615 ЦК. У п.2 ст.609 йдеться про оренду нерухомого майна - орендапевного виду майна, а в п.2 ст.651 - про оренду будівель таспоруд як окремого різновиду нерухомого майна.
Оренда транспортних засобів, будівель (споруд) і підприємстввиділяється в залежності від виду об'єкта (предмета) оренди. У той же часварто відзначити, що ряд широко розповсюджених на практиці договоріворенди взагалі не врегульовано в ГК. Наприклад, практично нічого не сказанопро оренду землі. Правда, законодавець міг виходити з того, що цей видоренди буде докладно врегульовано в новому Земельному кодексі. Однак не можназабувати, що оренда завжди тяжіла до цивільного законодавства.
Нелогічно відсутність у ЦК і такого виду договору, як оренда нерухомості.
У практиці застосовуються різні види договорів оренди транспортнихзасобів - з наданням послуг з управління та технічної експлуатаціїтранспортного засобу і без надання таких послуг.
У першому випадку об'єднані два види зобов'язань: а) безпосередньо пов'язаних з наданням транспортного засобу в оренду - в тимчасове володіння та користування за плату; б) пов'язаних з наданням послуг з орендарю управління та технічної експлуатації транспортного засобу.
Договір оренди транспортних засобів (з екіпажем) полягає тільки вписьмовій формі незалежно від терміну його дії. Це правило стосується якюридичних, так і фізичних осіб, тобто встановлює вилучення з норми,передбаченої п.1 ст. 609 ЦК (допускає для договорів, що укладаютьсяфізичними особами на термін не більше року, усну форму). [27]
Договір оренди транспортного засобу без надання послуг зуправління та технічної експлуатації регулює лише орендні відносини.
Специфіка його пов'язана лише з особливостями предмета оренди і умовамивикористання. До такого договору не застосовні правила, передбачені ст.
621 ГК про відновлення оренди на невизначений термін і про переважнеправо орендаря на укладення договору на новий термін після закінчення термінущо діяв раніше договору.
Об'єктами оренди нерухомості можуть бути земельні ділянки таінші відокремлені природні об'єкти, підприємства й інші майновікомплекси, будівлі, споруди, транспортні засоби та інші речі (виходячизі змісту ст.130 ГК РФ) - які не втрачають своїх натуральних властивостей упроцесі їх використання.
Окремі норми, що стосуються здачі в оренду земельних ділянок,містяться у гл. 17 Цивільного кодексу РФ (ст. 260/264/270 ЦК),яка вступає в дію з дня введення нового Земельного кодексу РФ.
До цього часу зберігає силу Земельний кодекс РРФСР 1991 року (в частиніщо не суперечить більш пізнього законодавству).
В даний час обіг земельних ділянок регулюється указами
Президента РФ і Постановами Уряду РФ, прийнятими в їхвиконання.
Право громадян і юридичних осіб - власників земельних ділянокздавати в оренду земельну ділянку, передбачає Указ Президента РФ від
27 жовтня 1993, «Про регулювання земельних відносин та розвиткуаграрної реформи в Росії »[28].
Передача у користування (у тому числі й на умовах оренди) дільницьнадр, водних об'єктів, лісів регулюється відповідними законодавчимиактами: Законом про надра, Водним кодексом, Основ лісовогозаконодавства.
Надання названих об'єктів у користування має рядособливостей:
- ділянки надр і водні об'єкти надаються в користування за ліцензіями, які видаються уповноваженими державними органами і служать підставою для укладання договорів (ст. 11 Закону про надра, ст. 46 - 53 Водного кодексу). Ділянки лісового фонду - на основі ліцензій, а також лесорубочних і лісових квитків (ст. 28 Основ лісового законодавства);
- водні об'єкти можуть використовуватися тільки на основі договору, що укладається відповідно до ліцензії (ст. 46/54 Водного кодексу); ділянки надр - на основі ліцензій як без оформлення договору, так і з укладанням договорів (ч. 3 ст. 11 Закону про надра); договори оренди ділянок лісового фонду полягають при наданні їх в довгострокове користування (на строк до 50 років);
- спеціальне законодавство містить особливі вимоги до умов договорів на користування природними об'єктами, у тому числі граничні строки такого користування. Умови договору повинні відповідати ліцензії, на основі якої він полягає, інакше договір буде визнаний недійсним.
- дані, що містять необхідні відомості про об'єкт оренди, віднесені до істотних умов договору, за відсутності яких він вважається неукладеним. [29 ]
Наймання будівель і споруд - підвид оренди, диференційований за видамимайна. Оренда земельної ділянки регулюється в ГК лише остільки,оскільки земельна ділянка нерозривно пов'язаний з розташованими на ньомубудівлями і спорудами (ст. 652/п.1 ст. 654).
При оренді будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати утимчасове володіння та користування або в тимчасове користування орендарюбудівля або споруда (п.1 ст.650 ЦК),
Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, нещо належить орендодавцю на праві власності, допускається без згодивласника ділянки, якщо це суперечить умовам користування такимділянкою, встановленими законом або договором із власником земельноїділянки (п.3 ст.652 ЦК). Таким чином, згода власника земельноїділянки на здачу в оренду розташованого на ньому будівлі чи спорудипотрібно у випадках, коли це прямо передбачено законом або договоромабо коли умови користування ділянкою змінюються. Під зміною умовкористування слід розуміти таке їх погіршення, яке відповідно дочинного законодавства може бути підставою для достроковогоприпинення права орендодавця будівлі або будови на земельну ділянку,наприклад використання його, не за призначенням.
Будинки на земельній ділянці поділяються на основні і службові,що відповідає традиційному, для цивільного права поділу речей наголовну вещь і її приналежність. [30] Основним вважається будівля
«Чільне по капітальності» будівлі, за архітектурними ознаками іза своїм призначенням. Такий розподіл значимо для чіткого визначення,об'єкта договору оренди будівлі і споруди, який повинен співпадати зоб'єктом державної реєстрації нерухомого майна. Якщо будівлікласифікувати по такій важливій критерієм як їх призначення, вонидиференціюються на дві взаємовиключні групи: житлові та нежитлові з двомарізними правовими режимами використання. Юридичні особи обмежені воренду житлових приміщень (житлових будинків): вони мають право використовувати їхвинятково для проживання громадян. [31]
Будівлі можуть бути використані як об'єкт орендних відносинтільки після прийняття їх в експлуатацію як результат завершеннябудівництва, державної реєстрації (ст. 131 ЦК) і технічноїінвентаризації в установленому порядку.
Оренда підприємств одержала широке поширення в кінцівісімдесятих - початку дев'яностих років. Підприємство як об'єкт права впроцесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахуноквибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціальноговрегулювання його оренди. Більш того, суть користування підприємством якякраз і полягає в постійній заміні його компонентів. Тому орендарюпідприємства надано право без згоди орендодавця продавати,обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальніцінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їхв суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди нщодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягнезміни вартості підприємства і не порушує інших положень договоруоренди підприємства (ст.660 ЦК).
У той же час підприємство як об'єкт оренди не підпадає цілком підзагальне поняття підприємства, що міститься в ст.132 ЦК. Відмітнихознак підприємства як об'єкта оренди, як мінімум три - і всі вонипов'язані з тим, що при оренді підприємство переходить з рук в руки, в тойчас як при формулюванні загального поняття підприємства цей аспект невраховується.
1. Якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби беззастережно входять до складу підприємства, що передається в оренду, то інші компоненти, тільки в порядку, на умовах і в межах, обумовлених договором. У той же час поняття підприємства, закріплене в ст.132 ЦК, подібних відмінностей не проводить.
Такий підхід ГК дозволяє орендодавцеві підприємства самостійно визначити обсяг оборотних коштів, прав на природні ресурси, виключних прав, а також прав вимоги і боргів, що передаються у складі підприємства в оренду.
2. При передачі підприємства в оренду спеціально зроблено застереження про те, що передача прав володіння та користування що знаходяться у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, провадиться в порядку, передбаченому законом і іни
