Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
У результаті приватизації в Росії відбулося виведення значноїчастини державної власності з-під безпосередньогодержавного управління, тому потрібно було створити ефективнімеханізми для збереження певного державного регулюваннящо відбуваються в економіці процесів. Так, наприклад, з'явилася системадержавної реєстрації нерухомого майна, яка стала одним зсильних важелів прямого впливу на відносини що діють на ринкусуб'єктів підприємницької діяльності.
У зв'язку з тим, що система державної реєстрації нерухомостістворена у нас за західним зразком за відсутності якого-небудь власногодосвіду в цій сфері, говорити про її ефективність поки що важко. Але системастворена, працює і розвивається і вже сьогодні в тій чи іншій мірізабезпечує виконання покладеного на неї завдання державногорегулювання.
Ефективність даного механізму у величезній мірі залежить від правовоїрегламентації діяльності установ юстиції, яким дорученадержавна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним, атакож від правильності тлумачення і застосування норм права в цій сфері. Дожаль, виникає чимало питань у зв'язку з відсутністю належногоправового регулювання в даній галузі права. Існує ряд серйознихпрогалин у законодавстві, що ускладнює економічний оборот і часомстворює перешкоди для розвитку підприємництва. Одна з таких проблембуде порушена у даній публікації.
Розглянемо поширену ситуацію. Особа (громадянин або організація)уклало договір, предметом якого є відчуження і перехід до цьогоособі прав на об'єкт нерухомого майна (наприклад, права власностіна нежитловий будинок). На виконання вимог Цивільного кодексу РФ іінших нормативних актів особа збирає пакет необхідних документів і здаєйого до установи юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухомемайно та угод з ним (далі - установа юстиції, реєстратор) длятого, щоб належним чином була проведена державна реєстраціяпереходу до нього права власності на будівлю. Через деякий часзаявник отримує від реєстратора інформаційний лист, в якомуповідомляється, що на ці будинки накладено арешт, у зв'язку з чимдержавна реєстрація його прав призупинена на невизначений терміндо моменту усунення перешкод в реєстрації, тобто до зняття арешту.
Деколи для набувача це виявляється несподіванкою, зокрема, колиоперація з відчуження майна відбувалася сумлінним продавцем і намомент її укладання у покупця була достовірна інформація провідсутності таких перешкод для переходу до нього права власності намайно, як арешт останнього.
Як у такому разі розцінювати дії установи юстиції,заблокувати будь-які операції з об'єктом нерухомого майна, і якзахистити законні права зацікавлених осіб? На це питання не можнавідповісти, не знаючи всіх особливостей законодавства та практики йогозастосування у даній сфері.
Перш за все уточнимо, як чинне законодавство визначаєпоняття арешту майна, підстави та порядок застосування цього заходу, а такожз'ясуємо значення даної заходів для функціонування ринку.
Термін "арешт майна" зустрічається у багатьох нормативних актах.
Назвемо основні: Цивільний процесуальний кодекс Української РСР 1964 р. (ГПК
РРФСР), Арбітражного процесуального кодексу РФ 1995 р. (АПК РФ), Кримінально -процесуального кодексу РРФСР 1960 р. (УПК РРФСР), Федеральний закон від 21липня 1997 р. N 119-ФЗ "Про виконавче провадження" (далі - Закон провиконавче провадження). Розглядаючи завдання, які має вирішитиданий захід, можна простежити зв'язок з безліччю інших законів тапідзаконних нормативних актів у сфері підприємницької діяльності.
ЦПК РРФСР до ст.370 дає наступне визначення: "Арешт майна боржникаполягає у виробництві опису майна й оголошення заборони розпорядженняїм ". Інші статті того ж кодексу говорять про накладення арешту на майно,що належить відповідачу і знаходиться у нього чи в інших осіб, як про мірупо забезпеченню позову (п.1 Ст.134), про звернення стягнення на майноборжника шляхом накладення арешту та продажу майна - як про мірупримусового виконання рішення суду (п.1 ст.358).
АПК РФ не розшифровує даний термін, а лише вказує на застосуваннятакого заходу, як накладення арешту на майно або грошові кошти,що належать відповідачу, як заходи по забезпеченню позову або зазабезпечення виконання рішення суду, а також зворотного заходи --призупинення реалізації майна у випадку пред'явлення позову прозвільнення його від арешту (ч.1, 5 п.1 ст.76, ст.136). Суддя вживає заходівдля забезпечення позову при підготовці справи до судового розгляду, про щовиносить ухвалу (ч.11 ст.112, ст.113), або при винесенні рішення посправі - за заявою беруть участь у справі (ст.136).
У КПК РФ саме поняття арешту майна відсутній (у зв'язку з чим требазвертатися до інших норм, застосовуючи їх за аналогією), але єспеціальна ст.175 "Накладення арешту на майно". Відповідно до встановленогонею порядку, з метою забезпечення цивільного позову або можливої конфіскаціїмайна слідчий зобов'язаний накласти арешт на майно обвинуваченого,підозрюваного або осіб, які несуть за законом матеріальну відповідальність заїх дії, чи інших осіб, у яких знаходиться майно, придбанезлочинним шляхом. Про накладення арешту слідчий складає мотивованупостанову. Майно, на яке накладається арешт, описується задотриманням правил, встановлених для проведення виїмки та обшуку,складається протокол накладення арешту на майно. Накладення арешту намайно скасовується постановою слідчого, якщо у застосуванні цієїзаходи відпадає подальша необхідність.
Найбільш розгорнуте визначення даного поняття дано у п.2ст.51 Закону про виконавче провадження: "Арешт майна боржникаскладається з опису майна, оголошенні заборони розпоряджатися ним, а припотреби - в обмеженні права користування майном, його вилучення абопередачі на зберігання ".
Таким чином, арешт майна звичайно спрямований на забезпечення правкредиторів несумлінного (неспроможного) боржника. Тому включенняоб'єкта нерухомості до опису арештованого майна боржника означаєможливість майбутньої реалізації цього майна шляхом продажу з торгів длязабезпечення прав кредиторів або інших осіб.
Федеральним законом від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державнуреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "(далі - Закон прореєстрації) (п.1 ст.4) передбачена обов'язкова державнареєстрація обмежень (обтяжень) прав на нерухоме майно, дояким абз.4 ст.1 Закону про реєстрацію відносить наявність встановленихзаконом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядкуумов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні прававласності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомогомайна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арештумайна та ін.) Державна реєстрація проводиться шляхом внесеннязапису про право до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майной угод з ним (далі - ЕГРП) на підставі поданих документів здотриманням встановленого Законом про реєстрацію порядку. Зокрема,згідно ч.2 п.2 ст.13 Закону про реєстрацію, "державна реєстраціяобмежень (обтяжень) прав, встановлених відповідно дозаконодавства в публічних інтересах органами державної влади таорганами місцевого самоврядування, здійснюється за ініціативою зазначенихорганів з обов'язковим повідомленням правовласника (правовласників)об'єкта нерухомості ". Статтею 12 того ж закону та Правилами ведення ЕГРПпередбачений порядок внесення до ЕГРП запису про обмеження (обтяжень), дояких стосується арешт майна * (1).
Внесення до ЕГРП запису про арешт майна означає, що прававласника на розпорядження даним майном обмежені. У періоддії арешту власник не може відчужувати це майно або по -інакше розпоряджатися ним.
Найбільш часто зустрічається ситуація, коли договір (наприклад, купівлі -продажу) укладено вже в момент дії арешту. Відразу виникає рядпитань: як ставитися до такого договору з точки зору йогодійсності, чи є арешт майна в даному випадку непереборноюперешкодою для державної реєстрації переходу права власностіна майно до покупця і т. д.
У зв'язку з тим, що накладення арешту на майно передбачає першвсього неможливість розпоряджатися ним, вирішення подібних питань безпосередньопов'язано з тим, що розуміється під здійсненням власником такогосвого правомочності, як розпорядження об'єктом власності. У теоріїцивільного права існує наступна трактування поняття "правомочністьрозпорядження ": це заснована на законі (тобто юридично забезпечена)
"можливість визначення юридичної долі майна шляхом зміни йогоприналежності, стану або призначення "* (2). При цьому в кожному конкретномувипадку необхідно чітко виявити момент, з якого впевнено можна вважати,що юридична доля майна визначена.
Професор Е.А. Суханов та інші фахівці як класичнийприклад здійснення власником правомочності розпорядження приводятьвідчуження майна за договором * (3). Але існує й інший підхід.
Відповідно до ст.223 ЦК України, право власності у набувача речі за договоромвиникає за загальним правилом з моменту її передачі, а у випадках, коливідчуження майна підлягає державній реєстрації, - з моментутакої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Таким чином, правовласності особи, що придбав за договором нерухоме майно,настає в силу п.1 ст.131 та п.1 ст.164 ГК РФ з моменту державноїреєстрації переходу права власності на це майно.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нимпровадиться установами юстиції в заявному порядку, тобто тільки принаявності волевиявлення особи, спрямованого на реєстрацію свого права абоугоди шляхом подання в установленому порядку заяви про реєстрацію вустанова юстиції. При відсутності заяви така реєстрація не можебути здійснена. Відповідно до абз.3 п.1 ст.16 Закону про реєстрацію "ввипадку, якщо права виникають на підставі договорів (угод), що не вимагаютьнотаріального посвідчення (і це посвідчення не є обов'язковимдля даного виду угоди), заяви про державну реєстрацію правподають всі сторони договору (угоди) ". Значить, можлива ситуація, колиодна зі сторін - продавець - ухиляється від подання зазначеної заяви, щоперешкоджає державної реєстрації переходу права власності намайно, що є предметом договору, до покупця. Як у даному випадкурозцінювати дії продавця?
Звернення власника в установу юстиції за державноюреєстрацією переходу права власності можна розглядати як складовучастина здійснення власником свого права розпорядження майном, такяк до моменту державної реєстрації право власності на нього щене перейшло до набувача за договором.
Викладена норма Закону про реєстрацію, що стосується подачі заяв усімасторонами угоди, укладеної в простій письмовій формі, представляєтьсянедосконалою. Дане положення закону дозволяє недобросовісномупродавцю, який виступає стороною в угоді, по суті, незаконнорозірвати договір в односторонньому порядку (ст.450 ГК РФ). Якщо в такійситуації добросовісний набувач з тієї чи іншої причини не вдастьсядо захисту свого права (така можливість передбачена законодавством),власником майна залишиться продавець, а покупець може понестизбитки. Але навіть при використанні покупцем свого права на судовийзахист до моменту винесення судового рішення на його користь зберігається ризикнесення шкоди, якщо продавець доведе в суді можливість розірваннядоговору в односторонньому порядку (наприклад, є угода сторін проможливості такого розірвання).
Закон передбачив подібні випадки (п.3 ст.551 ГК РФ; абз.3 п.1 ст.16
Закону про реєстрацію): при ухиленні однієї із сторін від державноїреєстрації прав перехід права власності реєструється на підставірішення суду, винесеного на вимогу іншої сторони. При цьому сторона,необгрунтовано похилена від державної реєстрації переходу прававласності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкоюреєстрації. У цьому випадку перехід права власності до набувача задоговору вже не потребують волевиявлення власника - продавця у виглядіподання заяви про державну реєстрацію, та укладання договору можнабуде розцінювати як остаточне і безповоротне розпорядженнявласника своїм майном.
Викладене свідчить про те, що вимога Закону про реєстрацію,що складається в подачі заяви про державну реєстрацію усіма сторонамиугоди, є надмірно формалізованим вимогою і не несеістотної смислового навантаження.
Цей висновок підтверджується положенням того ж акта щодо договорів
(угод), що не вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, аленотаріально засвідчених за бажанням сторони. Якщо права виникли напідставі таких угод, заява про державну реєстрацію подає одинзі сторін угоди. Тому, щоб уникнути неприємних ситуацій, які можутьвиникнути при ухиленні власника від реєстрації, можна порекомендуватидобросовісного набувача нотаріально засвідчити угоду.
Таким чином, представляється вірною точка зору, згідно з якоюукладення договору про відчуження нерухомого майна означає, що намомент укладання власник повною мірою розпорядився своїм майном ідодаткового волевиявлення для відчуження не потрібно. Подачазаяви про державну реєстрацію власником, що відчужує річ,свідчить про його волевиявлення здійснити державнуреєстрацію права власності набувача на виконання вимогизаконодавства про обов'язкову державну реєстрацію такого права,але не може означати виявлення бажання розпорядитися цією річчю, тому щосвою правомочність розпорядження він здійснив вже в повній мірі, уклавшидоговір.
Але чи означає це, що за наявності безперечного доказиукладання угоди з відчуження майна до того, як на майно бувнакладено арешт, право власності набувача за угодою повинно бутизареєстровано? З цього питання у суддів немає єдиної думки. Наведемоприклад з судової практики.
У справі N А40-19457/00-17-270 про ухилення Московського міськогокомітету щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно таугод з ним від державної реєстрації суддя Арбітражного суду м.
Москви виніс рішення зобов'язати Комітет провести державну реєстраціюдоговору купівлі-продажу нежитлових приміщень і видати покупцеві свідоцтвопро державну реєстрацію права власності. В обгрунтування рішеннясуддя керувався, зокрема, такими доводами.
Договір купівлі-продажу, представлений в якості підстави дляреєстрації, був укладений покупцем (позивачем) і власником-продавцем упростій письмовій формі до того, як було накладено арешт на майно,що стало предметом договору. За згодою сторін договір підлягавнотаріальному посвідченню. Продавець ухилявся від дотримання даногоугоди, а також від подачі заяви на державну реєстрацію, щопокупцем було оскаржено в суді. Рішеннями Арбітражного суду м. Москвидоговір був визнаний дійсним без нотаріального посвідчення ітаким, що підлягає обов'язковій державній реєстрації. Тільки після цьогопозивачем було подано заяву про державну реєстрацію прававласності, а в якості правовстановлюючих документів представленідоговір купівлі-продажу і судові рішення.
Відповідач (Москомрегістрація) призупинив реєстраційні дії напідставі п.4 ст.19 Закону про реєстрацію у зв'язкуз тим, що в ЕГРП булазапис про обмеження відносно даного об'єкта, внесена запостанови судового пристава-виконавця про накладення арешту намайно. Арешт було накладено після того, як укладено договір.
Суддя по даній справі зробив висновок про те, що відповідач
(Москомрегістрація) був не вправі з яких би то не було підставприпиняти реєстраційні дії, тому що, відповідно до п.2 ст.13 АПК
РФ, що вступив в законну силу судовий акт обов'язковий для всіхдержавних органів, органів місцевого самоврядування та інших органів,організацій, посадових осіб і громадян.
Але що були в справі рішення суду, яке вимагало зареєструвати договіркупівлі-продажу, була винесена у справі, відповідачем по якому бувпродавець, а не Москомрегістрація. Якщо ж звернутися до Закону про реєстрацію
(п.1 ст.28), то права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду,підлягають державній реєстрації на загальних підставах. Тобто в даномувипадку повинен дотримуватися загальний порядок державної реєстрації,встановлений зазначеним законом, який включає в себе і можливістьпризупинення державної реєстрації за ст.19 того ж закону.
Основні докази суду по даній справі полягали також у тому, щосуд, прийнявши дві викладених рішення щодо договору купівлі-продажу, тимсамим фактично визнав право власності позивача як покупця нанерухоме майно.
Але цей висновок не відповідає закону, тому що право власностіпокупця за договором продажу нерухомості настає, відповідно до п.2 ст.223і п.1 ст.551 ГК РФ, з моменту державної реєстрації.
Крім того, треба відзначити один істотний момент, що стосуєтьсярозмежування при державній реєстрації понять "права" і "операції"щодо нерухомого майна. Договір купівлі-продажу нерухомогомайна не підлягає державній реєстрації в силу норми п.1 ст.164
ГК РФ, яка передбачає, що реєстрації підлягають операції знерухомим майном тільки за умов згадування закону. Щодо договорукупівлі-продажу подібних об'єктів нерухомості такої вказівки в законі немає.
У той же час закон встановлює, що державній реєстрації підлягаєперехід до покупця права власності на нерухомість за договоромпродажу нерухомості (п.1 ст.551 ГК РФ).
Таким чином, подібні рішення судів про реєстрацію договорів купівлі -продажу нерухомого майна не відповідають нормам закону.
Однак повернемося до основної проблеми, що розглядається в даній статті.
Як же все-таки вирішити ситуацію з реєстрацією переходу прававласності на нерухомість до покупця за договором, коли після того,як продавець-власник розпорядився своїм майном шляхом підписаннятакого договору, на майно накладається арешт? Як випливає з наведеногоприклад (а це не єдиний приклад в судовій практиці), суди схильнівважати, що при наявності доказів розпорядження майном до моментунакладення на нього арешту такий арешт не є перешкодою длядержавної реєстрації переходу права власності до покупця.
Але є аргументи, що дозволяють засумніватися в правильності даної позиції.
Хоча на момент укладання угоди формальних обмежень на розпорядженнямайном у власника не було, необхідно звернутися до норм
Цивільного кодексу, що передбачає захист третіх осіб при укладаннідоговорів продажу нерухомості.
Як вже говорилося, згідно ст.551 ЦК України, перехід права власностіна нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягаєдержавної реєстрації. Вилучень з даної норми законодавство немістить. У зв'язку з цим в п.2 ст.551 ГК РФ вказується, що виконаннядоговору продажу нерухомості сторонами до державної реєстраціїпереходу права власності не є підставою для зміни їхвідносин з третіми особами.
В.В. Витрянский, розглядаючи проблему можливості звернення стягненняна нерухоме майно, зокрема, з виконанням договору купівлі -продажу, робить акцент на наступному: "До моменту державноїреєстрації переходу права власності до нового власника Арбітражнийсуд бере до уваги інтереси третіх осіб (а саме кредиторівпродавця), які мають право розраховувати на нерухоме майно продавцяаж до моменту припинення права власності останнього на цемайно ... Положення ГК РФ про те, що виконання договору продажунерухомості сторонами до державної реєстрації переходу прававласності не є підставою для зміни відносин з третімиособами (п.2 ст.551 ГК РФ), свідчить про те, що фактичнанеможливість для продавця розпорядитися переданим покупцеві об'єктомнерухомості не може перешкоджати звернення стягнення на зазначененерухоме майно на вимогу кредиторів продавця. І, навпаки, домоменту реєстрації переходу права власності на нерухоме майнокредитори покупця не має права претендувати на задоволення їхніх вимогза рахунок цього майна "* (4).
Таким чином, якщо на нерухоме майно боржника накладено арешт уметою забезпечення прав його кредиторів, але раніше боржник підписав договіркупівлі-продажу цього нерухомого майна з іншою особою, але не встигзареєструвати перехід права власності до покупця, то можливістьзвернути стягнення на це майно за боргами продавця зберігається. УІнакше, якщо в подібній ситуації арешт майна боржника небуде перешкодою для державної реєстрації переходу його прававласності до покупця, може виникнути хибна практика обходу нормзакону. Уклавши договір купівлі-продажу в простій письмовій формі "заднімчислом ", власник таким чином" врятує "своє майно від звернення нанього стягнення за боргами.
Відомі також випадки, коли, передбачаючи накладення арешту на майно,боржник - власник відчужуваного майна укладає договір купівлі -продажу цього майна, реєструє перехід права власності допокупцеві. Потім слід позов до суду про виключення майна з опису взв'язку з тим, що його власником є вже не боржник, а третя особа,яке не може нести відповідальність за угодою, укладеною між іншимиособами. Згодом боржник або сам, або виступаючи від імені іншоїорганізації, засновником якої він є, чи іншого "свого" обличчя,набуває те саме майно у свого колишнього покупця. Таким способомвласник йде від виконання свого зобов'язання, якщо іншого майнаабо грошових коштів у нього немає.
Оскільки законодавство містить таку "лазівку" для недобросовіснихборжників, система державної реєстрації нерухомого майна повиннасприяти виконанню однією з основних функцій держави на ринку --гарантування прав добросовісних учасників ринку. Від цього багато в чомузалежить подальша доля нашої економіки, так як недосконалістьросійського законодавства, що містяться в ньому прогалини нерідко дозволяютьобходити закон.
Включення нерухомості до опису арештованого майна, коли боржникще є його власником (до моменту державної реєстраціїпереходу права власності), є важливою гарантією прав кредиторів.
Державна реєстрація переходу права власності на таке майнодо зняття з нього арешту може серйозно відбитися на забезпеченні законнихправ кредиторів. Тому для всіх подібних випадків необхідно виробитиєдиний підхід, щоб запобігти порушенню прав кредиторів. Можливо, взв'язку з відсутністю чітких правових норм, що регламентують таку ситуацію
(зокрема, у Законі про реєстрацію), тут допомогло б ухвалення пленумами
Верховного та Вищого Арбітражного судів роз'яснень (постанови) поданих питань.
Щоправда, залишається неясним, як забезпечити права сумлінногопокупця, якщо, підписуючи договір, він не знав і не міг знати про те, щона нерухомість, яку він набуває, незабаром буде накладено арешт. Тількизвернувшись до установи юстиції за реєстрацією, покупець виявляєподібне перешкоду.
Виявити у всіх випадках справжні наміри продавця, що міститьтаку угоду, не представляється можливим. Бути може, продаж боржникомсвого майна продиктована бажанням повернути борги. Але все-таки в такийситуації не можна, на наш погляд, виходити з презумпції сумлінностіпродавця. Раз вже справа дійшла до арешту майна, тобто продавець не змігприйти до угоди зі своїми кредиторами і якимось чином забезпечитиповернення боргу, є серйозні підстави вважати, що він недобросовісний.
Оскільки зобов'язання, для стягнення боргу по яких накладено арешт намайно боржника, первинні в порівнянні із зобов'язаннями, якіз'явилися у боржника перед покупцем в результаті підписання договорупродажу цього майна, подальший продаж майна з торгів будецілком законна. Добросовісний ж покупець може заявити вимогу провідшкодування йому збитку, включаючи упущену вигоду.
Щоб уникнути судових розглядів з цього приводу, можнапорадити покупцю при підписанні договору заздалегідь включити в ньогопункт, що стосується відповідальності продавця у разі виникнення такогороду перешкод до переходу права власності, як арешт майна абоінший заборону розпоряджатися ним.
Наслідки, що виникають у подібних ситуаціях, дуже залежить і відтлумачення норм закону, що стосуються моменту укладення договору продажунерухомості, оскільки саме з ним законодавець пов'язує вступдоговору в силу, тобто обов'язковість для сторін умов укладеногодоговору (п.1 ст.425 ГК РФ). Виняток становлять випадки, колиугодою сторін передбачено, що умови укладеного ними договорузастосовуються і до їхніх відносин, що виникли до укладення договору (п.2 ст.425
ГК РФ).
Звернемося до ст.433 ГК РФ "Момент укладання договору". За загальним правиломдоговір визнається укладеним у момент одержання особою, направилиоферту, її акцепту (п.1 ст.433). Але є два винятки з цього правила.
По-перше, відповідно до п.2 ст.433, якщо відповідно до закону дляукладення договору необхідна також передача майна, договір вважаєтьсяукладеним з моменту передачі відповідного майна в порядку ст.224
ГК РФ. На купівлю-продаж нерухомості це положення не поширюється. По -друге, виняток становлять випадки, коли договір підлягаєдержавної реєстрації (п.3 ст.433) - він "вважається укладеним змоменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом ". Сюди можнавіднести, наприклад, договір оренди будівлі або споруди, укладений натермін не менше року (п.2 ст.651 ГК РФ), договір іпотеки (п.3 ст.339 ГК РФ).
Але на договір продажу нерухомості норма п.3 ст.433 ГК РФ також непоширюється.
Раніше згадувалося, що договір купівлі-продажу нерухомого майна непідлягає державній реєстрації, згідно п.1 ст.164 ГК РФ, якавстановлює, що операції з нерухомістю підлягають державнійреєстрації тільки у випадках і в порядку, передбачених ст.131 ГК РФ або
Законом про реєстрацію прав на нерухомість. При цьому п.1 ст.131 ГК РФвказує на обов'язковість реєстрації переходу права власності іінших речових прав на нерухомість. Інші норми законів також не містятьвказівки на державну реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомогомайна. Проте багато хто вважає, що до випадків укладення договорупродажу нерухомості треба застосовувати це положення. У такому випадкудоговір, перехід права власності за яким не зареєстрований, можнавважати неукладеним, і ніяких наслідків для сторін він не тягне.
На наш погляд, законодавець не випадково розділив поняття "перехід права"і "угода (договір)". Враховуючи, що предметом договорів, права за якимипідлягають обов'язковій державній реєстрації, є звичайно об'єкти,представляють неабияку цінність для суб'єктів цивільного обороту, приукладення таких договорів суб'єкти нерідко піддаються серйозному ризикунесення збитків. Тому представляється доцільним до моменту укладеннядоговору продажу нерухомості відносити момент його підписання. У цьому випадкупри відмові в реєстрації переходу права власності за таким договоромзбитків з винної сторони будуть стягуватися за нормами закону,передбаченим для випадків невиконання або неналежного виконаннядоговору однією із сторін.
Даний підхід позначається як в теорії, так і в арбітражній практиці,що стосується спорів про право власності на нерухомість. На думку авторівпідручника "Цивільне право", "договір продажу нерухомості (за виняткомпродажу житлових приміщень і підприємств) для його сторін (продавця іпокупця) набирає чинності з моменту його підписання "* (5).
Наведемо приклад із судової практики. У справі N А40-41895/99-106-638 бувзаявлений позов до юридичної особи (продавця) та установі юстиції
(Москомрегістраціі) про обов'язок провести державну реєстраціюпереходу права власності на нерухомість. Позивач, будучи покупцем,посилався на те, що в грудні 1998 р. ним був укладений договір купівлі-продажубудівлі кафе "Хвилинка". Цього ж місяця покупець здійснив оплату задоговором, і будівля була передана по акту прийому-передачі. Через ухиленняпродавця від збору документів і звернення за реєстрацією покупець тількив березні 1999 р. звернувся в Москомрегістрацію за реєстрацією переходуправа власності. Державна реєстрація була припинена попричини того, що на зазначену будівлю, що належало продавцеві, у січні
1999 судовим приставом-виконавцем було накладено арест.Ісходя з тогощо договір був укладений і виконаний до моменту накладання арешту, позивачпросив задовольнити позов. У справу в якості третьої особи, яка заявляєсамостійні вимоги на предмет спору, вступив кредитор продавця --комерційний банк, в забезпечення виконання зобов'язань до якого бувнакладено арешт. Третя особа просило в позові відмовити.
Рішенням Арбітражного суду м. Москви позов відносно Москомрегістраціібув задоволений. Постановою апеляційної інстанції рішення судупершої інстанції було залишено без зміни. Аргументи наводилисянаступні. По-перше, суд вирішив, що арешт був накладений на майно,яке було продано до виникнення обтяжень на нього, позивач бувдобросовісним набувачем права власності за договором сповненомукупівлі-продажу. Ніяких правовідносин у третьої особи (кредитора продавця)з продавцем з приводу спірного нерухомого майна не існувало,тому стягнення повинне відбуватись за рахунок грошових коштів боржникаабо за рахунок його іншого майна. По-друге, у Москомрегістраціі не булопідстав для призупинення реєстраційних дій, тому що в законіпередбачено вичерпний перелік підстав для такого призупинення, вякий дана підстава не включено.
Постановою касаційної інстанції зазначені рішення і постановабули скасовані, у позові відмовлено на підставі таких доводів.
Судовим приставом-виконавцем було накладено арешт на об'єкт нерухомостіу зв'язку з відсутністю на рахунках продавця грошових коштів. Договір купівлі -продажу нерухомості до накладення арешту не був зареєстрований в
Москомрегістраціі, тому правові наслідки він не тягне. В якостіпідстав суд касаційної інстанції послався на норми п.1 ст.165, п.3ст.433, п.2 ст.551 ГК РФ про те, що договір, перехід прав за якимпідлягає обов'язковій державній реєстрації, визнається укладеним змоменту його реєстрації, і тільки з цього часу породжує права іобов'язки для його учасників незалежно від містяться в ньому умов;для відносин з третіми особами такий договір не може спричинити будь-якізміни; є угода, укладена з порушенням вимог про її обов'язковоюдержавної реєстрації, незначна.
Суперечливою є мотивувальна частина постанови, а саме посилання наобов'язковість державної реєстрації договору купівлі-продажунерухомості та визнання його укладеним з моменту такої реєстрації, атакож на нікчемність такого договору без його реєстрації. Але норма п.2ст.551 ГК РФ у даному випадку, безумовно, придатною.
Як ще один приклад із судової практики можна навестипостанова Президії ВАС РФ від 30 травня 2000 р. N 692/99 за протестом
Пре?? седателя ВАС РФ на рішення Арбітражного суду м. Санкт-Петербурга і
Ленінградської області та постанову апеляційної інстанції за позовом прозвільнення майна від арешту. Позов був задоволений судом першоїінстанції на підставі того, що майно, арештоване судовим приставом -виконавцем, було продано позивачу до накладення арешту. Апеляційнаінстанція залишила рішення без зміни. Президія ВАС РФ задовольнивпротест про скасування відбулися судових актів і направив справу на новийрозгляд з наступних підстав.
Як і в попередньому справі, спірне майно було придбано позивачем удоговором купівлі-продажу та передано по акту здачі-приймання до моментунакладення на нього арешту. Розрахунки за майно були зроблені сторонами впорядку взаємозаліку заборгованості за договором позики. Задовольняючивимоги позивача суд вказав на те, що до накладення арешту на майноборжник мав право розпорядитися ним на власний розсуд.
Відповідач, який був кредитором продавця, заявив про те, що вказанийдоговір купівлі-продажу є уявною угодою, яка в силу ст.170 ГК РФнезначна. Уявність угоди доводилася тим, що договір купівлі-продажу відімені покупця підписав генеральний директор, який одночаснобув комерційним директором продавця. Фактичною передачі майнавироблено не було. Договір позики був складений неналежним чином. Підчас складання опису майна ніяких документів про його продажпред'явлено не було, акт був підписаний уповноваженою посадовою особоюпродавця без будь-яких зауважень. Суд першої та апеляційної інстанції недав оцінки цим доводів відповідача, тому Президія ВАС РФ скасувавсудові акти і направив справу на новий розгляд.
На наш погляд, під час таких судових справ слід перевіряти законністьзроблених угод, щоб виявити, чи не є вони уявними. Так, узгаданому раніше справі (N А40-41895/99-106-638) третя особа - заявниккасаційної скарги - призводило подібні доводи (мало місце навмисневідчуження нерухомого майна з метою уникнення накладення арешту іподальшої реалізації його на користь кредитора, так як було виявленонаявність подружніх відносин між учасником позивача (покупця) іпрезидентом продавця). Щоправда, ці доводи не були покладені судом в основупостанови, хоча в позові судом касаційної інстанції було відмовленоправильно.
Ще з однією проблемою стикається установа юстиції у випадкахнадходження на реєстрацію заяви про перехід прав на нерухомемайно, на яке накладено арешт. Суть питання полягає в тому, єЧи такий арешт, відповідно до Закону про реєстрацію, підставою для відмови удержавної реєстрації права власності набувача за угодоюабо установа юстиції має призупинити державну реєстрацію наневизначений термін до моменту зняття арешту з майна.
Закон про реєстрацію містить низку неоднозначних положень, якітлумачаться наступним чином. Пункт 3 ст.13 закону виводить загальне правило
(міс
