Московського військового інституту ПВ РФ
КАФЕДРА загально-правових дисциплін
Курсова робота
Тема: Цивільно-правові угоди з квартирами.
Виконав: до - нт Потрибно А.В. Науковий керівник: майор Бараненко
В.В.
Дата здачі:
Дата захисту:
Оцінка:
Підпис керівника:
Москва-1996
. 2 -
П_0 л а н
Введеніе___________________________0______3
1Вопрос: _0 Основні цивільно-правові
угоди з квартірамі_____________________4 < p> 2Вопрос: _0 Угоди з приватизованим
квартірамі____________________________ 8
Заключеніе________________________0____ ___029
Прімечанія__________________________0____30
Список використовуваної літератури_______0___31
_ш
. 3 -
В в е д е н н я
Житло є необхідною умовою нормального життя і діяль-ностікожної людини і в силу цього виступет як осбий обь-ект цивільно -правових відносин. Останнім часом однією з са-екпортувати актуальних проблемстала проблема житлової власності і житлових правоотношеній._51
Актуальність досліджуваної теми визначається:
а). проблемою незабезпеченість житлом населення нашої країни і
військовослужбовців Федеральної Прикордонної Служби РФ зокрема;
б). повсюдно виникають складнощами при укладенні та оформ-
леніі гражанско-правових угод з нерухомістю; в). постоянняннимізмінами та доповненнями законів і нормативних-правової бази в галузі житловихправоотншеній. Виходячи з цього, метою ра-боти є дослідженняправовідносин у сфері житлового права в даний період часу внашій країні.
Розгляд даної теми ставить наступні завдання:
1. _0 Розглянути основні гражанско-правові угоди в сфері житлових правовідносин.
2. _0 Дослідити проблеми виникають при укладанні та оформленні угод з житловою власністю.
3. Розглянути питання здійснення незаконних операцій на ринку житла.
4. Розкрити значення і необхідність знань в галузі житлових правоотношенеій для курсантів та офіцерів-прикордонників.
В ході написання курсової роботи використовувалися такі методи:
. вивчення літератури;
. узагальнення матеріалів періодичної преси;
. робота з нормативно-правовими актами в галузі житлового законодав-ства;
. вивчення та узагальнення нормотворчої діяльності органів держав ного управління при регулюванні житлових правоотноше-ний.
Виходячи з цього, автор більшою мірою спирався на роботи і науч-
ные джерела опубліковані в останні два года._52
. 4 -
Основні цивільно-правові угоди з квартирами
По завершенні процесу приватизації квартира стає власністюосіб, які проживали в ній. Це означає, що її собс-твеннікі можуть вступати в будь-які цивільно-правові відносини, що стосуються цієї квартири, а саме:укладати договори купівлі-про-дажи, міни, дарування, заповідати квартиру,віддавати її в заставу `і т.д.
Однак слід пам'ятати, що у випадках, коли в приватизувати ванної квартиріна момент реєстрації приватизації жив один чоло-вік, а також випадки,коли в квартирі ЖБК пай виплачений, приватизованої зірованная квартира залишаєтьсяспільною власністю сім'ї, тобто ні один з її членів без згодиінших не має права розпір-тулитися квартирою самостійно.
Незалежно від того, яка угода відбувається відносно квартири, для оформлення в нотаріальному порядку договору про її відчуження потрібніпевні документи, причому вони будуть різними залежно відтого, які квартири відчужуються. _ш + _0 Приватизованімуніципальні квартири:
1) договір передачі муніципального житла у власність громадян, зареєстрований Департаментом муніципального житла;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
Кооперативні квартири з виплачених паєм:
1) свідоцтво про власність на житло;
2) довідка ЖБК про суму виплаченого паю, зареєстрована
Департаментом муніципального житла;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири.
Квартири, придбані у власність за договором купівлі-продажу, міни, дарування: < p> 1) оригінал договору, зареєстрованого Департаментом Муниц паль-ного житла;
2) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
. 5 -
Квартири, придбані в порядку спадкування: _0
1) свідоцтво про право на спадщину;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка БТІ про оцінці вартості квартири. При будь-якому відчуження квартир потрібно нотаріально засвідчений
_ш-згода другого чоловіка, незалежно від його прописки в цiйквартирі, за винятком випадків, коли квартира була подарована першомудружину, перейшла до нього в порядку спадкування або була придбана ним дошлюбу.
_ш + _0 відчужуватися можуть не тільки квартири, але й кімнати в кому -нальних квартірах._0 У цьому випадку необхідні наступні документи:
1) свідоцтво про власність на кімнату (із зазначенням її розміру та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі кімнати в власність, зареєструйтеся-ний в
Департаменті муніципального житла;
3) угоду про визначення часток, зареєстроване нота-тивнотериторіального і зареєстроване в Департаменті муніципального житла;
4 ) довідка БТІ про оцінку вартості комунальної квартири (с
вказівкою розміру часток всіх її власників). Для продажу ком-
Нати комунальної квартири необхідно також заяву всіх сусідів -власників, що вони не заперечують проти її продажу, тому що вони маютьправо переважної купівлі про-дається кімнати за зазначену в договоріціну. _ш-_0Кроме того, якщо в договорі передачі житла та свідоцтво провласність на житло в якості власників зазначені і несо -вершеннолетніе, то в цьому випадку потрібна згода органів охра-ни дитинствана будь-яке відчуження.
Для громадян при реєстрації угод з квартирами необхідна присутністьвсіх учасників угоди, які повинні мати при собі паспорт, оригінал та копії нотаріально завірених договорів, довідки з ремонтно -експлуатаційної організації про відсутність заборгованості з оплатикомунальних послуг.
Для юридичних осіб під час реєстрації угод з квартирами не-обхідних статутюридичної особи або його нотаріально завірена копія, свідоцтво прореєстрації юридичної особи, довірено-ність на представництвоюридичної особи та паспорт довіреної-ої особи.
Договори купівлі-продажу житла, укладені між підприємства-ми, такожпідлягають реєстрації Департаментом муніципального житла.
. 6 -
На практиці виникає багато питань, пов'язаних з випискою колишньоговласника з проданої чи подарованої квартири. Неред-ки випадки, колипродавець, отримавши гроші з покупця, відбуває в невідомому напрямку,і покупець позбавляється можливості здій-суспільством своє право власності напридбану квартиру. По-покупці змушений розшукувати несумлінногопродавця, а іног-та і подавати в суд позов про його виселення. Тому ввипадках, коли продавець викликає у покупця певні сумніви, цільових перевірокпо взяти його доручення на виписку з квартири, а такожнотаріально засвідчену заяву про виписку, адресований в відділень-няміліції за місцем прописки продавця, після чого можна за-няться йоговипискою самостійно.
У будь-якому випадку покупець повинен вимагати від продавця ви-писку збудинкової книги або копію фінансового особового рахунку, пос-Кольку крімвласника квартири в ньому можуть бути прописані-ца, що не євласниками, але володіють правами нанімате-ля, які можуть і незнати, що квартира продана. Ці люди сох-ранячи права наймачів, і приперехід права власності ви-писати їх з займаної ними площіпрактично неможливо.
Здійснення права власності на квартиру нерозривно пов'язане з покище збереглася пропіской._0 Відповідно до пос-тановленіем
Уряду Москви "Про збір з громадян, що прибувають на проживання в
Москви ", власники житлового будинку або квартири в Москві мають право напрописку. Для цього вони повинні сплатити го-порті збір за право прописки
(реєстрації) прибувають в столи-цу для проживання у власнихквартирах. Прописку іногородніх громадян будуть здійснювати ГУВС Москвипри наявності квитанції про оплату міського збору. Встановлено наступніставки за прописи-ку: для громадян РФ 500 мінімальних розмірів оплати праці, а для громадян СНД 1000 мінімальних розмірів оплати праці, для іноземних-нихгромадян та осіб без громадянства 2500 мінімальних розмірів опла-ти праці в РФ.
Якщо в придбану квартиру, розташовану на території
Москви, прописуються члени однієї сім'ї, то слід сплатити лише
одну ставку міського збору. Якщо ж придбана у власності
ність квартира розташована в будинках, що підлягають відселенню у зв'язку
із зносом або реконструкцією, або не відповідає встановленій
нормі житла (не менше 9 кв. м на кожного члена сім'ї), то в такі
. 7 -
будинку прописка надаватися не буде. Оплата міського збору за правопрописки в Москві не тягне за собою зобов'язання Де-партаментамуніципального житла та інших житлових органів виділення іногороднімгромадянам житлової площі.
Слід зазначити, що до прийняття зазначеної постанови органивнутрішніх справ порушували права громадян-власників квар-тир, відмовляючи їмв прописку.
Так, громадянин С., отримав квартиру в Москві за договором
дарування, вирішив прописатися в ній і жити. Однак паспортне
управління Москви в прописці йому відмовило. Не знайшов він під-
держки і в Жовтневому районному народному суді Москви, куди
звернувся зі скаргою на дії паспортного управління. Від-
казано йому було на тій підставі, що С. проживає в Твері і
московської прописки не має. Вищі судові інстанції
залишили рішення народного суду без зміни. Лише протест
заступника голови Верховного суду РФ про скасування упомя-
нутих рішень відновив законні права власника. Моті-
вати це було тим, що відмова в прописку виключає мож-
ливість людини правомірно користуватися квартирою і тим
самим порушує його право власності. Посилання нрродного су-
та на правові акти місцевих органів влади і управління неп-
равильно, оскільки суперечить Конституції РФ і Закону про
власність у РСФСР. В даний час чимало випадків,
коли житлові приміщення ис-
користуються не за призначенням, а саме: здаються під офіси, склади і т.д.
Договори оренди або взагалі не укладаються, або сторони їх не реєструють.
Таким чином, власне орендарі не платять ні податків, ні іншихплатежів. Як відомо, відповідно до чинного законодавствавласники житла при здачі його в оренду втрачають право на пільги за йогоутримання, обслуговування та ремонту. У розпорядженні мера Москви "Про заходи щодоприпинення про-тівоправного використання житлових приміщень, що перебувають усобс-твенності громадян та юридичних осіб "від 11 червня 1994р. підкресленням -ється, що договір про здачу в оренду житлових приміщень повинен зак-Лючаноу письмовій формі з обов'язковою реєстрацією в жител-но-експлуатаційнихорганах та податкових інспекціях.
За кожним фактом виявленого порушення комісією, що включає
представників робочої групи префектури, муніципальної житлової
. 8 -
інспекції та РЕУ за участю власників квартири або його пред-ставникаскладається акт і дається припис про усунення нару-ності в 15 --денний термін. У разі невиконання припису справа передається до суду, а
Департамент муніципального житла повинен в су-Дебні порядку розірватидоговір про передачу громадянам у собс-твенность займаних житлових приміщеньабо договір купівлі-продажу житла.
Слід зазначити, що з юридичної точки зору дана рас-започаткували мера далеко не бездоганно, оскільки порушує ч.1 ст.209 ГК РФ, ввідповідно до якої власник володіє, поль-зуется і розпоряджаєтьсясвоєю власністю на свій розсуд за умови, що не зачіпаютьсяправа інших осіб. Тому, якщо офіс, створений у житловому приміщенні, незаподіює занепокоєння з-седям, позбавляти власника права власності нажитлове приміщення навряд чи правомірно.
В даний час з'явилося багато компаній, які прівле-кают коштиприватних осіб, обіцяючи згодом надати їм квартири. Відомо, щодержава не здатна забезпечити своїх громадян відносно недорогимжитлом, тому останні готові повірити навіть в досить ризикованіобіцянки. Розвитку такого роду бізнесу сприяє і те, що до цих пір внашій країні не напів-чіла поширення іпотека (заставу нерухомості для отримання кредиту). Це викликано, по-перше, відсутністювідповідного законодавства, по-друге, високим рівнем інфляції,при якому іпотечні кредити втрачають сенс. Адже зазвичай вони видаються настрок від 10 до 40 років під невисокий відсоток.
Передбачається, що Указ Президента "Про житлових кредитах" від 16 червня 1994р.допоможе вирішенню квартирних проблем. Відповідно до Указу черговикамгарантується здобуття від держави позик на придбання житла. Ціпозики можуть становити від 5 до 70% його вартості.
Договір купівлі-продажі_0
Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє
договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати
майно у власність іншій стороні (покупцеві ), а покупці-
. 9 -
тель зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього визна-леннугрошову суму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договір купівлі-продажу не встановлює права влас-ностіпокупця на продане йому майно. Питання про момент пе-рехода прававласності дозволяється ст. 223 ГК РФ, устанав ли-БЕЗПЕЧУЮТЬ, що правовласності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо іншене передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речіпідлягає реєстрації, право собс-твенності виникає з моменту реєстрації.
_ш + _0 У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільнихправовідносин для них встановлено особливий порядок оформлення дого-злодія купівлі -продажу. За аналогією зі ст. 239 ГК РСФСР (купівля-продаж, се-жа житлового будинку)договір вважається укладеним після того, як оформлення договору пройшлодві стадії:
а) нотаріальне посвідчення;
б) подальшу реєстрацію відповідним органом виконавчої
котельної влади. При нотаріальне посвідчення договору куп-лі-продажуквартири нотаріус перевіряє належність квартири особі, йоговідчужується і дієздатність сторін, справжність їх підписів.
Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягне за собоюпередачі права власності. До реєстрації но-таріально посвідченогодоговору між сторонами існують лише зобов'язальні відносини.
Якщо одна зі сторін відмовляє-ся від договору до його реєстрації, топодальші взаємини сторін визначаються їх новою угодою абосудом. _ш-_0 Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилисяпро його анулювання, то достатньо заяви сторін до нотаріальноїконтору. Нотаріус в цьому випадку робить відповідний напис на першому ідругому примірниках договору та відмітку про це в реєстрі. Після жреєстрації договір не може бути анульований, а сторони повинні укластиновий договір про розірвання цього договору та врегулювання своїхвідносин.
Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з момен-том переходуправа власності, вона може передувати ре-гістраціі абослідувати за нею (негайно або через деякий час). Сторони можутьсвоєю угодою визначити час факти-чеський передачі, але не можутьзмінити юридичного значення самої реєстрації.
правовстановлюючим документом на квартиру, на підставі
яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свідчать про "успіш-
. 10 -
будівництві про власність на житло, видане на приватизованумуніципальну квартиру; свідоцтво про право власності накооперативну квартиру з виплачених паєм; свідоцтво про правоспадщини, до складу якого входить квартира; договір купівлі-про-дажи,нотаріально посвідчений і зареєстрований у Департамент-ментмуніципального житла.
Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати кому-нальнийквартири, що знаходиться в приватній власності, здійснювала-вляєтся приумови, що сторони представлять довідку з ремонт-но-експлуатаційноїорганізації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках,отриманих в цій організації. Бланки ви-даються за встановленою формою тадійсні протягом місяця.
В соотвідповідне до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаря-атепосвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцемзнаходження цієї квартири.
Договір купівлі-продажу квартири може бути засвідчений відповідноїорганом влади в тих населених пунктах, де немає но-таріальних контор.
Недотримання правил щодо обов'язкової нотаріальної форми дого-злодія купівлі -продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками,передбаченими ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тобто кожна з сторін зобов'язанаповернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливостіповернення одержаного в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ЦК України суд вправівизнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену внотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічогопротизаконного і фактично вона була використан-нена обома сторонами абоодній.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу кварти-ри перевіряєтьсянаявність документів, що підтверджують право власності на відчужуванемайно, і довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартира є спільної часткової або спільної собс-твенностью, їївідчуження вимагає згоди інших учасників про-щей власності. Такезгода повинна бути надана у письмовій формі та посвідчений нотаріусом.
Крім того, воно може бути удос-Товер за місцем проживання або місцюроботи.
У тексті договору про відчуження частки вказуються аріфметі-
. 11 -
орієн частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути зазначенийлише порядок користування конкретними частинами за наявності ранішевідбувся нотаріально засвідченого і зареєструють-ного в БТІугоди між власниками про такий порядок користування ввідповідно до часток учасників.
Продавець повинен подати письмові докази того, що вінсповістив учасників спільної часткової власності про наміри нии продати своючастку стороннім із зазначенням ціни та інших усло-вий, на яких продаєтьсячастка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову здійсненняправа переважної купівлі частки квартири, що продається (із зазначенням цінита інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчуєтьсяв тому ж по-рядку, як було зазначено вище.
Частка спільної власності на квартиру може бути відчужена також іншимиспособами, наприклад подарована.
Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається толь-ко внотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є і ре-гістрація угодиу місцевої адміністрації, яку здійснює БТІ. Направовстановлюючих документах повинен бути штамп про ре-гістраціі приміщенняза новим власником.
Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТІ вВідповідно до правовстановлюючими документами вказується пайовуучасть кожного, при цьому ліцоl отчуждающхе частину квартири, вказуєтьсяв ній перше. Якщо є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку зреконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органамизаборона на відчужений-ня, або на квартиру накладено арешт судово-слідчимиоргана-ми, то ці обставини відображаються в довідці БТІ.
У зв'язку з тим, що в ГК відсутні конкретні норми, регулюються-ючий угоди зквартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажужитлового будинку. Так, продавець відповідно до ст. 241 ГК РСФСР зобов'язанийпопередити покупця про права третіх осіб на яку продають квартиру.
До таких осіб можуть відно-сіться, наприклад, заставодержатель або наймач.
Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають своїправа на квартиру і цілком природно, що для покупця важливимє та обставина, що в купується ним квартирі буде житистороння людина.
. 12 -
Якщо продавець цього не зробив, покупець має право вимагати абозменшення продажної ціни, або розірвання договору куп-лі-продажу тавідшкодування збитків. Для того, щоб усунути віз-можна конфлікти,відповідне положення має включатися в договір. Якщо покупецьне заперечує проти купівлі квартири, обтяженої запорукою або договоромнайму, то такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власникзазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може неюрозпоряджатися (продати, подарувати і т.д.), посколь-ку в договорі про заставузвичайно міститься заборона на відчуження квартири.
Приватизація квартир викликала хвилю пов'язаних з нею крим-нальнихявленій._0 Виник, так званий, квартирний рекет, коли під загрозоюзастосування насильства власників приватизованих квартир змушують забезцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвамитаких злочинів стають, як правило, літні безпорадні люди,а також алкоголіки, кото-яких протягом певного часу споюють, апотім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на кімнату вкомунальній квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям,ви-дають їм генеральну довіреність на здійснення всіх юридичнихдій. Після чого квартира продається за дорученням третім особам, авласник квартири стає бомжем.
Подібні види угод не підпадають під дію кримінального кодексу.
Потерпіла сторона сама добровільно йде на операцію.
Непоодинокі випадки, коли квартири продаються з фальшивої дове-ренності або зафальшивим договором купівлі-продажу. Іноді вже після укладення договорукупівлі-продажу з'ясовується, що в пріоб-Ретені квартирі хтось прописаний і, отже, є на-німателем, виселити якого власниковіпрактично неможливо. У цьому випадку фальшивими є копіяфінансового особового рахун-та і виписка з будинкової книги.
В даний час дуже поширена наступна схема мо-
шеннічества. Власник квартири оформляє договір дарування, на
підставі якого квартира пізніше відчужується третій особі. Че-
рез деякий час з'являється перший власник квартири і за-
являє, що договір дарування його змусили підписати. Друга ланка
. 13 -
в цьому ланцюжку (обдаровуваний) зникає, і всі неприємності Претер-співаланинішній власник квартири. У зв'язку з цим слід дуже обережноставитися до пропозиції про продаж дешевих квартир. Уважнимслід бути і при купівлі квартири, що дісталася ни-нинішні власникові не попервинного свідченням про власність, а за договорами купівлі-продажу,дарування і т.д.
До числа найбільш поширених правопорушень по куп-ле-продажуквартир відноситься і так званий збір застави. Дається оголошення про продажквартири за ціною трохи нижчою від ринкової, в результаті чого з'являєтьсядосить велика кількість покупці-телей. Власник квартири може бутияк уявною, так і сьогоденням. У разі зацікавленості береться в заставурозмірі 10-15% від продажної вартості з умовою продажу квартиричерез тиждень. Після отримання застави від кількох покупців квартирапрода-ється самому "везучим" з них, після чого продавець зникає, ановому власникові доводиться пояснюватися з ошуканими претендента-ми напокупку.
Іноді квартира продається за фальшивими документами, причому фальшивимиможуть бути як первинні документи (свідоцтво про власність), такі вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни і т.д.). У ряді випадківзастосовується продаж квартири "за двома договорами". При реєстрації договорукупівлі-продажу складаються два абсолютно однакових примірника договору,один з яких по-проміння покупець, інший - продавець. Отримавши екземплярдоговору продавця (наприклад, шляхом обману), покупець має у своєму розпорядженні двомадокументами, за якими він має право перепродувати квартиру двомособам, оформляючи договір купівлі-продажу одночасно в двох нотаріальнихконторах.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно тща-кові вивчатидокументи, що підтверджують право власності на яку продають квартиру.
Слід також поцікавитися, чи не прожи-ють чи продається в квартиріособи, виписані з неї тимчасово (які перебувають у закордонному відрядженні,на службі в армії, на навчанні або в ув'язненні: відповідно дочинним законодавством ці особи мають право на укладення договорунайму за місцем преж-нього проживання). У разі виникнення сумнівів удостовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційнийпокупці-тель може попросити виписку з будинкової книги.
. 14 -
При укладанні угод з квартирами з рук в руки переходять величезні сумиготівкових грошей, що приваблює всякого роду мошен-ників. В даний часрозслідуються десятки кримінальних справ, свя-занних з вбивствами продавців абопокупців приватизованих квартир.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, краще звернутися до банку.
Деякі банки виступають як посередники при задо-люченіі договорівкупівлі-продажу квартир. Для цього покупець, продавець і банк укладаютьтристоронній договір. Відповідно до цього договору покупець приймаєна себе зобов'язання пере-вести в банк протягом трьох днів з моментупідписання договору передбачену договором суму, що депонуєтьсябанком на ім'я продавця. Зняти цю суму продавець може лише зазакінчення процедури оформлення договору. Переконавшись у серйозності взаємнихнамірів, продавець і покупець починають оформлення договору. Тількипісля закінчення нотаріального оформлення договору і регістра-ції договору в
Департаменті муніципального житла продавець має право отриматидомовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькіпослуги.
Розпорядженням мера Москви "Про додаткові заходи щодо захисту
громадян від протиправних дій злочинних спільнот при при-
ватізаціі і відчуженні житлових приміщень" від 26 травня 1994р. Департамент
мент муніципального житла повинен виробляти реєстрацію угод
з відчуження житла лише після їх прописки на інше місце жи-
тва. При надходженні заяв громадян про те, що приватиз-
ція була здійснена ними під тиском кримінальних елементів, до-
говірка передачі житла у власність буде розірваний без стягуючи- < p> ня плати за послуги. Розпорядженням мера Москви ГУВС Москви сов-
місцево з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати пере-
чень категорій громадян так званої групи ризику, що вимагають за-
щити міських влади під час приватизації та інших операцій з
житлом. Для цих громадян купівля-продаж займаних ними квартир або
кімнат буде оформлятися в особливому порядку, який полягає в
те, що в документах підтверджується право обов'язкового пожіз-
ненного проживання в них або надання інших житлових примі-
ний. Департамент муніципального житла зобов'язаний робити РЕГИСТ-
рацію договорів з відчуження житлових приміщень за дорученням - у
разі неможливості особистої явки - тільки з урахуванням думки гро-
< br>. 15 -
ських комісій, до складу яких повинні бути включені представ-киорганів соціального захисту та окружного медичного управ-ня.
Договір купівлі-продажу квартири з умовою довічного проживання
Даний договір прямо не передбачено діючого законодавства і, вЗокрема ЦК РРФСР, однак останнім часом зна-дит все більшезастосування в нашому житті. У цьому випадку застосовують ся аналогія закону історони при укладанні договору руководс-твуются нормами ст. 253 ЦК РРФСР,присвяченій правовому регулир-ванію купівлі-продажу житлового будинку з умовамидовічного прожи-вання.
Суть такого договору в тому, що продавець, як которо-го виступаєнепрацездатні особа, передає належну йому квартиру у власністьпокупця, а останній зобов'язується пре-доставляти продавцю до кінця йогожиття довічне утримання, яке може включати в себе догляд,матеріальну допомогу. Крім того, за цим договором продавець зазвичайзберігає за собою право користування всієї або частиною цієї квартири. Уданий час до-говори купівлі-продажу квартири з умовою довічногозмісту укладаються з покупцями, в якості яких виступають як фі -зіческіе, так і юридичні особи. Укладення таких договорів ви-щорокуобом сторонам. Проте, на жаль, і тут не обійшлося без впливукримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці,уклали такі договори, або взагалі зникли, або ж їх знаходилимертвими.
Оформлення таких договорів здійснюється за тими ж прави-лам, що іоформлення договорів купівлі-продажу та міни квартири.
У договорі купівлі-продажу квартири з умовою пожізнееного зміступраво власності переходить покупцеві за життя продавця. При цьому вдоговорі звичайно обмовляється право пожіз-ненного проживання продавця вцьому житловому приміщенні.
У разі невиконання договору покупцем своїх обов'язків-
тей продавець має право вимагати розірвання договору. Набувач
також може ставити питання про припинення договору, якщо його мате-
. 16 -
тивнотериторіального положення з не залежних від неї обставини вимірюв-нілосьнастільки, що подальше надання змісту стало неможливим.
Договір припиняється також у разі смерті покупців-ля.
У разі розірвання договору на вимогу продавця або покупці-теля квартиривона повертається його колишньому власникові (продавши-цу). Проте витрати назміст, понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.
Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами пожіз-ненногозмісту, власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті.
Перевагою цього договору в порівнянні з Насл-нанням квартириє те, що при спадкуванні свідоцтво про власність на житловидається нотаріальною конторою не раніше шести місяців з дня відкриттяспадщини і, таким чином, нас-льодовик не може розпоряджатися житлом дозакінчення цього терміну.
Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, якимпокупцеві доведеться виплачувати компенсацію. При спадщину-вання майнастягується спеціальний податок, і, нарешті, Заповідаючи-тель може в будь-який моментскасувати або змінити заповіт.
Договір мени_0
Власники квартир можуть укласти між собою договір ме-ни. Цейдоговір слід відрізняти від договору обміну жилими поме-щеніямі. Уостанньому випадку між сторонами відбувається перехід права користування, ане права власності як в договорі міни. Крім того, на відміну віддоговору міни договір обміну житловими по-ня оформляється спеціальнимиобмінними ордерами.
Відповідно до ст. 255 ГК РСФСР за договором міни кожна із сторінпередає іншій стороні певне майно в собс-твенность, тобтокожна з сторін є одночасно і про-давцем і покупцем.
Єдиною відмінністю договору міни від договору купівлі-прода-
жи є те, що в договорі міни одна зі сторін в якості
зустрічного надання передає іншій стороні не гроші, а
майно. У зв'язку з цим до договору міни застосовуються ті ж пра-
вила, що і до договору купівлі-продажу. Так, сторони зобов'язані пре-
. 17 -
дупредіть один одного про недоліки обмінюваного майна, а також проправа третіх осіб на це майно (наймача, залого-власника і т.д.).
Якщо обмінюване майно (в даному випадку мова йде про квартири) не є за вартістю рівним, то в договір може бути включено умова продоплату того боку, майно якої коштує дорожче. У договір міниможуть включатися й інші умови, що не суперечать його природі (наприклад, про те, що обидві або одна із сторін відремонтують свої квартири).
Так само, як і договір купівлі-продажу, договір міни квартир підлягаєспочатку нотаріальному посвідченню, а потім реєстрації Департаментоммуніципального житла.
Певні труднощі виникають при укладанні договору ме-ни міжвласниками квартир і власниками муніципальних (неп-ріватізірованних)квартир. При укладанні таких договорів собс-твеннікі квартир наполягаютьна тому, щоб їх контрагенти також приватизували своє житло, аостанні, знаючи, що муніципальне житло можна приватизувати тільки одинразів, за різними при-нам не хочуть цього робити.
Як вихід із ситуації, що можна запропонувати наступнийваріант. У випадку, якщо в неприватизованій квартирі проживає кільканаймачів, то ця квартира може бути при-ватізірована на ім'я тількиодного з них, який і укладає до-говір купівлі-про?? ажі, а потімпрописує в нову квартиру членів своєї сім'ї. Таким чином, рештанаймачі зберігають в пос-ледующем право приватизації муніципальноїплощі.
Договір міни може полягати не тільки на квартири, а й наприватизовані кімнати в комунальних квартирах. У цьому випадкунеобхідно мати такі документи:
1) свідоцтво про власність на житло (із зазначенням раз-мера кімнати та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі житла у власність, зареєстрований-ний
Департаментом муніципального житла;
3) угоду про визначення часток, нотаріально завірений і зареєстроване Департаментом муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості квартири (з вказівкою розміру часток всіх власників комунальної квартири). _53
. 18 -
Договір даренія_0
Власник квартири може подарувати свою квартиру будь-якого фі-зіческому абоюридичній особі. Для цього він укладає договір дарування. За договоромдарування одна сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні
(обдаровуваному) майно у власність.
Дарування не вважається таким, що відбувся, якщо справа обмежилася тількиугодою, навіть письмовим, але передачі майна не б-ло. У обдаровуваногона основі одного лише угоди з дарувальником не виникає права вимагатипередачі речі, а у дарувальника - зобов'язаний-ності її передати.
Однак і передача речі сама по собі ще не створює дарування.
Дарування - це договір, що припускає волю дарувальника і СОГ -ласіеобдаровуваного на отримання майна у власність. Якщо останній невиявляє відповідного бажання або прямо Відхи-вується дар, то даруваннянемає.
Для договору дарування характерно те, що дарувальник за життя відчужуєіншій особі майно добровільно і безоплатно. БЕЗОПЛАТНОдоговору означає, що він не передбачає наявності будь-якої компенсаціїз боку обдаровуваного.
Дарувальник, здійснюючи дарування, зобов'язаний забезпечити виникнення прававласності обдаровуваного, вільного від обтяження, і, зокрема, відправ третіх осіб (наймача, заставодержателя і т.д.). Крім того,дарувальник відповідає перед обдаровуваним за збитки, завдані йому внаслідоквідчуження подарованого майна за позовом третьої особи (наприклад, судовівитрати), а також тим, що в подарованої речі є істотнінедоліки. На обдаровуваним ж не лежить ніякої обов'язки перед дарувальником.
Не можна на обдаровуючи-емого покладати обов'язок не відчужувати подарованемайно або не робити з приводу цього майна інші угоди. Такимобра-зом, договір дарування не може містити умови, що обмежуютьправо власності обдаровуваного.
Якщо договір дарування квартири або кімнати відбувається в
користь неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні но-
таріус повинен від законного представника неповнолітнього або
піклувальника взяти дозвіл на отримання дару. Це випливає з
. 19 -
ст. 133 Кодексу про шлюб та сім'ю) КпШС), згідно з якою опікун не має праваукладати договір дарування від імені малолітнього
