Санкт-Петербурзький державний університет економіки і фінансів

Кафедра Господарське право

Реферат на тему:

«Поняття та види договору оренди»

Виконала:

Лапшина О.В.

371 гр.

Проверила:

Кремлева О.

Санкт-Петербург

2003р.

ПЛАН

Введення

1.Понятіе і елементи договору оренди.
1.1 Поняття договору оренди.
1.2 Елементи договору оренди.
2. Форма і зміст договору оренди.
2.1 Форми та державна реєстрація договору оренди.

2. Термін договору оренди. Поновлення орендних відносин.

3. Права та обов'язки сторін за договором оренди.
3. Окремі види договорів оренди.

Висновок.
Список використаної літератури.

Введення.

Процеси демократизації в області економіки торкнулися оренднівідносини одними з перших. Перш за все постало питання про розширення колаоб'єктів оренди. Багато об'єктів, які раніше були виключені зцивільного обороту і не могли бути предметом оренди, необхідно буловключити в цю сферу. До них відносяться підприємства, та інші виробничо --господарські комплекси, земельні ділянки та ін Крім того, було потрібнорозширення прав учасників відносин, надання їм більшої свободи яку виборі партнерів, так і погоджень умов оренди, зняття непотрібнихобмежень. Норми ЦК РРФСР 1964 р. в значній мірі не відповідали новійобстановці і потребували перегляду.

У 1989 році були прийняті Основи законодавства СРСР і союзнихреспублік про оренду. [1] Вони були одними з перших прийнятихзаконодавчих актів, які виводять цивільно - правові відносини з-піджорсткого державного контролю і адміністративного впливу.

Загальні підходи та принципи в регулюванні договору оренди вумовах ринкової економіки були сформульовані і закріплені в Основахцивільного законодавства СРСР і республік, прийнятих в 1991 р. іщо діяли в РФ з 3 серпня 1982р.

Завершальним етапом розробки розгорнутого законодавства прооренді є прийняття частини другої Цивільного кодексу РФ, введений вдію з 1 березня 1996 р. У главі 34 Цивільного кодексу, який регулюєоренду, безліч новел: 65 статей, для яких характерне істотнезміна підходів та регламентації цих відносин, у главі 34 виділенийкомплекс загальних норм, дія яких поширюється на всі види оренди.
Поряд з цим введено норми спеціального регулювання окремих видіворендних відносин. Диференціація здійснюється головним чином запредмету (об'єкту) оренди, але враховуються інші моменти: сферазастосування договору і спеціалізація орендодавців - за договором прокату,особливий характер відносин - при лізингу та ін

Загальні правила параграфа 1 гл. 34 Цивільного кодексу носятьуніверсальний характер і повністю регулюють ті види орендних відносин,для яких не передбачено спеціальне регулювання - їх чимало, - атакож поширюються на договори, виділені в окремі види оренди, алелише в тій частині, що не врегульована спеціальними нормами,відносяться до відповідного виду відносин.

Нове законодавство про оренду відображає нові економічнівідносини склалися в державі.

1. Поняття і елементи договору оренди.

3 Поняття договору оренди.

Стаття 606 ГК РФ говорить: «За договором оренди (майнового найму)орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендареві (нанемателю)майна за плату в тимчасове володіння та користування або в тимчасовекористування.

Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результатівикористання орендованого майна відповідно до договору, єйого власністю »коментарів до статей виходить з того, що за договороморенди майно надається не тільки в користування, але й може бутинадано у володіння та користування. Останнє найчастіше цікавитьпідприємців, які у своїй діяльності часто звертаються до орендирізних видів майна (транспортних засобів, приміщення для офісів,складських приміщень, обладнання).

За договором оренди передається тільки майно. Договір оренди --возмездный договір. Майно по ньому передається тільки за плату. Формаплати може бути будь-який (грошової, натуральної). Якщо майно переданобез оплати, то на обличчя інший договір - про безоплатне користуваннямайном (гл. 36 ГК РФ).

Аналіз статті 606 ГК РФ показує, що сторонам в договорі оренди,можуть бути як громадяни, так і юридичні особи, до них застосовуютьсярізні правила щодо дієздатності та правоздатності (ст. 21-35, 49 ГК
РФ).

Право користування орендованим майном може включати в якостісвого компонента і право викупу цього майна (ст. 624 ЦК). У законіабо договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майнопереходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до йогозакінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договоромвикупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі --продажу, однак не належить до змішаних. На відміну від купівлі --продажу при оренді з викупом право власності на орендоване майноне може перейти до орендаря в момент укладання договору.

«Право користування орендаря користується речове - правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та інших речових прав (ст. 305 ГК РФ). Однак такий захист воно отримує тільки тоді, колиорендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (ч.1ст. 606 ЦК). Якщо ж мова йде про право користування (без володіння), торечове - правовим захистом воно не користується ».2

12 Елементи договору оренди.

Елементи договору оренди - це сторони, предмет, форма і зміст.

Сторони договору - орендодавець і орендар. За загальним правилом, і вролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єктицивільного права, як фізичні, так і юридичні, а серед останніх --як комерційні, так і не та некомерційні організації, а такождержава, національно - державні, адміністративно --територіальні і муніципальні утворення.

Стаття 608 ГК РФ присвячена одній зі сторін договору оренди --орендодавцю. Вона говорить: «Право здачі майна в оренду належить йоговласнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважених закономабо власником здавати майна в оренду. "

Я думаючи, слід підкреслити, що здача в оренду майна єактом розпорядження ним. Таким правомочність має в своєму розпорядженні перш за всевласник, він і названий у законі як можливий орендодавця. Яквже відзначили, власником може бути будь-яка фізична або юридичнаособа.

Відповідно до п.2 ст. 295 ГК РФ підприємство, за якимзакріплено майно на праві господарського відання можуть здавати його воренду і, отже, бути орендодавцями; по об'єктах нерухомості --тільки з згода власника; по об'єктах, що належать до рухомогомайну, - самостійно, за винятком випадків, встановлених закономабо іншими нормативними актами.

На відміну від п.1 ст. 607 ГК РФ, що передбачає можливістьвведення обмежень на об'єкти оренди тільки законом, тут вони можутьвстановлюватися і іншими правовими актами.

Іноді й сам закон передбачає можливість здачі майна воренду особою, яка не є його власником. Освітні установи «право здавати в оренду основні фонди та майно »(ст. 47 Закону РФ« Проосвіту).

Орендодавцем може бути Росія, її суб'єкти, органимісцевого самоврядування (ст. 124 - 127 ГК РФ). Всі ці функції здійснюютьоргани по управлінню майном.

Отже, орендодавцем майна може бути будь-яка юридична абофізична особа. Якщо орендодавець - некомерційна організація, то здачамайна в оренду допускається в тій мірі, в якій це не суперечить йогоправо власності (ст. 48, 49, 606 ЦК). Якщо особа, громадянинсистематично отримує доходи за рахунок здачі свого майна в оренду, тотака діяльність вважається підприємницької (ст. 2 КГ) і підлягаєдержавної реєстрації (ст. 23, 51 ЦК). Безумовно, громадянин повиненбути дієздатними (ст. 21 - 35 ЦК).

Орендарем може бути будь-яка юридична або фізична особа. Цеможе бути як особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, так іінша особа (громадяни і юридичні особи) використовує орендоване майнодля інших цілей (проживання, для задоволення споживчих потреб ітощо).

Зазначимо, що орендар це особа, зацікавлена в отриманнімайна в користування. Ніяких спеціальних вимог закону до нього непред'являє.

Предмет договору - це об'єкти оренди. Стаття 607 ЦК говорить:

В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти, підприємство і інші майнові комплекси, будівлі, споруди, устаткування, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (не споживаються речі).

Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується.

Законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок і інших відокремлених природних об'єктів.

1. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, що дозволяють безумовно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не погодженими сторонами, а відповідно договір не вважається укладеним.

Пункт 1 ст. 607 узагальнено перераховує види майна, які можутьбути передані в оренду. Застосовуючи що містяться в ньому правила слідзвернути увагу на ряд обставин: а) земельні ділянки можуть бути передані в оренду лише з урахуванням норм ст.22 Земельного кодексу РФ (від. 25.10. 2001р.), Цивільним кодексом

РФ, нормативно - правовими актами Президента та Уряду РФ в частині, що не суперечить Земельному кодексу РФ. Слід підкреслити, що норми земельного законодавства не мають пріоритету перед нормами цивільного кодексу в регулюванні земельних відносин, якщо інше не обумовлено в нормах самого ЦК. б) інші відокремлені природні об'єкти - це ділянки надр, торф'яні відводи, ліси, озера - все природного походження, а також штучні об'єкти (парки, рибні ставки, квітники тощо), але з однією особливістю: в п.1 ст . 607 ГК дано визначення не споживаних речей, також є самостійними об'єктом договору оренди. Їх основна ознака - ці речі не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання, реально зберігаються (комп'ютер, земля, літак).

Не споживані речі зношуються тривалий час, але при кожномуконкретному акті використання зберігаються в натурі. Знос (амортизація)згаданого обладнання підлягає обліку відповідно до нормзаконодавства про бухгалтерський облік та податки. В абзаці 2 п.1 ст. 607 ГК
РФ принципово важливе правило про те, що саме законом можуть бутивстановлені види майна, здача в оренду яких не допускається абообмежується.

Обмеження і заборони на здачу в оренду застосовуються домайна, вилученого з обігу або оборотоздатності якої обмежена
(п.2 ст.129 ЦК). Певні обмеження встановлені для здачі в орендуприродних об'єктів. Так, ділянки надр і водні об'єкти можутьнадаватися у користування на підставі ліцензій, які видаютьсяуповноваженими державними органамі.3-4

Ділянки лісового фонду передаються в оренду (користування) також напідставі ліцензій.5

У законі підкреслюється необхідність чіткого визначення об'єктаоренди. При невиконанні цієї вимоги вважається, що умови прооб'єкті підлягає здачі в оренду, сторонами не погоджено, а томудоговір не визнається укладеним. Ця угода незначна, і підлягаєзастосування правила ст. 168 ГК «недійсність угоди, невідповідає закону або іншим правовим актам ».

2.1 Форми та державна реєстрація договору оренди.

Ст. 609 ГК говорить:

«1. Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі.

2. Договір оренди нерухомого майна підлягаєдержавної реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

3. Договір оренди майна передбачає перехід вподальшому права власності на це майна до орендаря (ст. 624),полягає у формі, передбаченої для договору купівлі - продажу такогомайна »

Стаття 609 ЦК встановлює ряд важливих спеціальних правил проформі договору оренди. По мимо загальних вимог до форми будь-якого договору,законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимогу. Договіроренди на термін більше року, а також якщо хоча б однією із сторін єюридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений в простійписьмовій формі (п. 1 ст. 609). Договір на термін більше року незалежно відйого суми здатний досить серйозно обмежити майнові інтереси сторін,тому його зміст має бути формалізовано. Що ж стосуєтьсяписьмової форми договорів оренди, що укладаються за участю юридичних осіб,то правило п.1 ст. 609 ЦК є лише конкретизація загального правила,закріпленого п.1 ч.1 ст.161 «Угоди, що здійснюються в простій письмовійформі ».

Договір оренди нерухомого майна підлягаєдержавної реєстрації, якщо інше не встановлено законом, як увідносно будівель і споруд (п.2 ст. 651). При цьому реєстраціїпідлягає право встановлює документ, що містить обмеження
(обтяження) права власності орендодавця. Реєстрація договоруоренди похідна від реєстрації права власності орендодавця нанерухоме майно. Так цікаво деякий думку юристів:

«Якщо формально юридично - підходити до тлумачення тексту Законупро реєстрацію прав, то він однозначно передбачає, з одного боку,договір оренди нерухомого майна, з іншого боку, права оренди. Так вст.4 Закону про реєстрацію прав говориться, що «... поряд здержавною реєстрацією речових прав на нерухоме майнодержавної реєстрації підлягає обмеження (обтяження) прав нанього, в т.ч. сервітути, іпотека, довірче управління, оренда. »Тобтоправо оренди, що підлягає реєстрації відповідно до Закону про реєстраціюправ, розглядається як обмеження (обтяження), «обмежувальних яксказано в ст.1 Закону про реєстрацію - правовласника при здійсненніправа власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомогомайна »У п.1 ст. 26 Закону про реєстрацію прав також говориться прореєстрації саме прав оренди. Проведена реєстрація договорів та іншихугод засвідчується за допомогою здійснення спеціальної реєстраційноїпідпису на документі, що виражає зміст угоди (тобто, як правило надоговорі оренди нерухомого майна). У даному випадку мова йде саме продоговорі оренди як угоди.

Яким же чином співвіднести реєстрацію договору та права і чи можнав даному випадку ототожнити реєстрацію договору оренди та права оренди? Нанаш погляд не можна.

У проведенні відмінності між цими поняттями зовсім немаєігнорування зв'язку такого права і договору, як вважають деякі юристи,просто не варто плутати дві «іпостасі» договору: договір угоду і договірправовідносини.

Договір як угода - юридичний факт, що спричиняє виникнення,зміну або припинення прав і обов'язків. Він підлягає реєстрації всилу загального вимоги до форми угоди з нерухомим майном,встановленого ст.164 ГК РФ.

У даному випадку підлягає реєстрації саме договір оренди,що виникло з договору - угоди, причому реєструється воно саме якобмеження (обтяження) права власності та інших речових прав нанерухоме майно.

«важкий» характер права угоди, перш за все, зтакими його особливостями (характерним перш за все, для речових прав), якправо слідування, що складається в тому, що при зміні власника зданого воренду майна права орендаря на це майна зберігається і повідношенню до нового власника, і, по суті справи, речове - правовий характерзахисту володіння орендаря (оскільки він є титульним власником)проти всіх порушень такого володіння третіми особами, в т.ч. і противласника (ст. 305 ГК РФ). Саме в цьому автор цієї статті бачитьсярізниця між підметом державної реєстрації договором аРенді іправом оренди. »6

Договір оренди нерухомого майна, що передбачає перехідв подальшому права власності на це майна до орендаря (ст. 624
ЦК), полягає у формі, встановленої для договору купівлі - продажу такогомайна. Аналогічна форма необхідна і для додаткової угоди додоговору оренди, яким орендарю надається право викупуорендованого майна.

Для багатьох видів оренди існують особливі правила про формудоговору та його державної реєстрації.

2.2 Строк договору оренди. Відновлення орендних відносин.

Строк договору оренди визначається нормами ст. 610 ЦК:

«1. Договір оренди укладається на термін, визначений договором.

2. Якщо термін оренди договором не встановлений, договір наймувважається укладеним на невизначений термін. У цьому випадку кожна зісторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про цеіншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна за тримісяці. Законом або договором може бути встановлений інший термін дляпопередження про припинення договору оренди, укладеного НЕневизначений термін.

3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строкидоговору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видівмайна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і ніодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного терміну,встановленого законом, договір після закінчення граничного термінуприпиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищуєвстановлений законом граничний строк, вважається укладеним на строк рівнийграничному. »

Як бачимо, сторонами за договором оренди надано право самимвизначати термін оренди. Проте сторони визначають ці терміни з урахуваннямобмежень, передбачених у законі, інших правових актах, що діють вВідповідно до Цивільного кодексу РФ.

Визначений термін повинен бути встановлений у договорі способами,передбаченими ст. 190 ЦК. Якщо строк оренди в договорі не зазначено, договіроренди вважається укладеним на невизначений термін. У цьому випадку кожнаіз сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про цеіншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за тримісяці.

Законом або договором може бути встановлений і інший термінпопередження про припинення договору оренди, укладеного наневизначений термін (абз.2 п.2Ст. 610 ЦК). Відмова від договору оренди,укладеного на невизначений термін, є правом, а не обов'язкомсторін.

Якщо жодна із сторін не заявляє про відмову від договору, останнійможе тривати скільки завгодно довго. У даному випадку мова йде про договіроренди, укладений не на невизначений термін, а без зазначення строку, тобтопід отменітельним умовою розірвання договору за ініціативою будь-якої зсторін.

Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строкидоговору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видівмайна. У цих випадках, якщо строк договору не визначено і жодна зсторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку,встановленого законом, договір після закінчення граничного термінуприпиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищуєвстановлений законом граничний строк, вважається укладеним на строк,дорівнює граничному (п.3 ст. 610).

Відносини з оренди майна, особливо нерухомості, носять убагатьох випадках стабільний характер після закінчення терміну договору нерідкопоновлюється. У п.1 ст. 621 ГК РФ закріплено переважне правоорендаря на відновлення орендних відносин на новий термін і визначеніумови, за яких воно може бути реалізовано. Їх три:

1.Соответствующім правом наділяється орендар, якийналежним чином виконував свої обов'язки за раніше закріпленогодоговором, - використовував майно за призначенням, не допускавмайнового погіршення його стану, регулярно і вчасно вносиворендну плату і т.д. До порушень, що дає визнати орендаря неналежновиконував свої зобов'язання, можна віднести ті, які розглядаються вякості підстав для дострокового розірвання договору на вимогуорендаря (ст. 619 ЦК). Даний перелік не є вичерпним.

2. Готовність орендаря укласти договір на умовах,рівних пропонованих іншими претендентами на оренду (в усякому разі не гірших), що виражено в словах «за інших рівнихумовах ». Це може стосуватися розміру орендної плати, готовність орендарявзяти на себе обов'язки з проведення капітального ремонту та ін

3. Третя умова є новим: орендар, який бажає продовжити орендні відносини, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця в термін, зазначений у договорі, а якщо він там не визначений, то в розумний строк до закінчення дії договору. Поняття «розумний строк» слід тлумачити як час, необхідний для укладення договору на наступний період.

У Цивільному кодексі збережено раніше діяло вказівку проте, що при укладенні договору на новий термін його умови можуть бутизмінені за згодою сторін. Це відноситься до будь-яких умов, у тому числіі до розміру орендної плати. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ про можливість зміниорендної плати не частіше одного разу на рік в даному випадку застосовується,оскільки вона стосується перегляду розміру орендних платежів у періоддії договору, а тут сторони оформляють новий договір і не пов'язаніумовами колишнього.

Право орендаря на поновлення орендних відносин може бутизахищено в судовому порядку. Вищій Арбітражний Суд РФ роз'яснив: «Якщовідомо, що орендодавець має намір здавати майно в оренду надалі,але від поновлення договірних відносин з колишнім орендарем ухиляється,останній може пред'явити позов про спонукання орендаря укласти договір нановий строк, у тому числі зробити це в судовому порядку. Вимогаорендаря поновити договір не підлягає задоволенню лише у томувипадку, якщо орендар не має наміру здавати майно в оренду. »7

Новелою є ч.1 п.1 ст. 621 ЦК, що передбачаєдодаткові способи захисту прав та інтересів добросовісного орендаря:
«Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін,але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договіроренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати всуді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором івідшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди,або тільки відшкодування таких збитків. "

« Якщо орендодавець продовжує користуватися майном після закінченнястроку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договірвважається відновленим на тих же умовах на невизначений термін (ст.
610) », - так свідчить п.2 ст.621. Але кожна з сторін має право у будь-який часвідмовитися від нього, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а приоренду нерухомого майна - за три місяці. Орендодавець у будь-якій форміякий заявив про те, що він не має наміру відновлювати орендні відносини, будепозбавлений необхідності слідувати п.2 ст. 621 ЦК.

4. Права та обов'язки сторін за договором оренди.

Стаття 611 ГК РФ регламентує надання майна орендарю:

«1. Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди та призначеннямайна.

2. Майно здається в оренду разом з усіма йогоприладдям і відносяться до нього документами (технічним паспортом,сертифікатом якості і т.п.), якщо інше не передбачено договором. Якщотакі речі і документи передані не були, проте без нихорендар не може користуватися майном відповідно до його призначенняабо в значній мірі позбавляється того, на що мав право розраховуватипри укладенні договору, він може вимагати надання йомуорендодавцем таких принадлежностей і документів або розірвати договіроренди, а також відшкодування збитків.

2. Якщо орендодавець не надав здане в найммайно в зазначений у договорі оренди термін, а у випадку, коли в договорітакий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право вимагати від ньогоце майно відповідно до ст. 398 ГК РФ і вимагати відшкодуваннязбитків, завданих затримкою виконання, або вимагати розірваннядоговору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням. »

Отже, документи та речі повинні бути переданіорендарю у будь-якому випадку, якщо в договорі немає застереження про те, щомайно повинно бути передано без них. У свою чергу, орендарі теж посвоїм вибором має право вимагати надання потрібних документів у будь-якийформі, в плоть до розірвання договору, але він має право вимагати відшкодуванняпонесених збитків, аж до упущеної вигоди (ст. 15, 393 ГК РФ).

Згадане вище вимогу можуть бути задоволені тільки за умови,що орендар не міг користуватися майном відповідно до йогопризначенням.

Зі свого боку, згідно зі ст. 612 ЦК, «1. Орендодавець відповідає занедоліки зданого в оренду майна, повністю або частковощо перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору він незнав про ці недоліки.

При виявленні таких недоліків орендар має право на свій вибір:
- зажадати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
- безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
- зажадати дострокового розірвання договору.

Орендодавець, повідомлений про вимоги орендаря або його намірусунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може зволіканнязробити заміну наданого орендарю майна іншим аналогічниммайном, що перебуває в нормальному стані, або безоплатно усунутинедоліки майна.

Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат наусунення недоліків з орендної плати не покриває завданихорендарю збитків, він має право вимагати відшкодування непокритою частинизбитків.

2. Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна,які були ним обумовлені або були заздалегідь відомі орендарю або повиннібули бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевіркийого справності при укладенні договору або передачі в оренду майна воренду. »

Наділення орендаря правом вимагати від орендодавця не передане ввстановлений договором термін здане в найм майна свідчить пропевної позиції законодавця, що допускає вплетені в тканинузобов'язальне - правових відносин елементів речових прав.

«Наділення орендаря правом вимоги відібрання за судом в орендодавцязданого в оренду майна, хоч і дещо погіршує теоретичну концепціюзобов'язальне - правового правовідносини і має на меті сприяння оптимальноїзахисту прав орендаря. »8

Що ж до орендодавця, то йому надається єдинаможливість уникати зазначених негативних наслідків, одержавшивідповідне повідомлення орендаря про наявні недоліки, замінитинадане орендареві майно іншим аналогічним майном уналежному стані або безоплатно усунути недоліки зданого їм уоренду майна.

Обов'язки орендаря випливають із договору оренди. По - перше,орендар повинен користуватися орендованим майном відповідно додоговору або призначення його, щоб в результаті негативнихнаслідків невиконання цих умов не спричинило за собою розірваннядоговору та відшкодування збитків (п.3 ст. 615 ЦК). Орендар зобов'язаний впроцесі використання майна підтримувати його в справному стані,проводити поточний ремонт і нести витрати на утримання орендованогомайна (п.2 ст.616 ЦК).

Орендар може користуватися орендованим майном чи ні. Але єособливі правомочності, що випливають з права користування орендованим майном,які орендар може реалізувати лише з згоду орендодавця. Йдетьсяпро особливі законодавства тих, використання яких може мати результатомрозпорядження орендованим майном, до їх числа відносяться наступне право:здавати орендоване майно в суборенду (піднайом), передавати свої правата обов'язки за договором оренди іншій особі (перенаем), надаватиорендоване майно у безоплатне користування, віддавати орендне правов заставу, вносити орендні права в якості внеску до статутного капіталугосподарських об'єктів, складеному капітал, пайовий внесок. Очевидно, щозгода орендодавця в даному випадку потрібно, тому що реалізаціяорендарем названих прав може призвести до втрати орендодавцем прававласності на майно, здане в оренду.

Друга основний обов'язок орендаря - своєчасне внесення орендноїплати за користування орендованим майном (ст. 614 ЦК). Цивільнийкодекс передбачає цілий ряд варіантів встановлення в договорі орендноїплати, що вигідно відрізняє його від Основ законодавства про оренду.
Цивільний кодекс дозволяє встановлювати форму оплати за оренду навітьтаку, яка не передбачена ГК РФ. Набагато мене жорстким в порівнянні з
Основами законодавства про оренду є регулювання в Кодексіпитань, пов'язаних зі зміною розміру орендної плати. Такі змінавідбуваються на основі договору, але не частіше разу на рік.

При виникненні спорів Арбітражний суд приймає до уваги те, яксторони врегулювали порядок зміни орендної плати при укладаннідоговору орендної плати.9

Ще однією з основних обов'язків орендаря є поверненняорендованого майна після закінчення терміну оренди або припинення договоруоренди з інших підстав (ст. 622 ЦК). При не використання вказаноїобов'язки орендодавець має право вимагати повернути своє майно впримусовому порядке.10

Доля проведених орендарем поліпшень орендованого майнавизначається Цивільним кодексом залежно від їх характеру (ст. 623
ЦК). Всі віддільна від орендованого майна - власність орендаря,невіддільне поліпшення - орендодавцю. Вартість таких поліпшень,здійснених орендарем за рахунок власних коштів за згодоюорендодавця, підлягають відшкодуванню орендодавцем, а також якщо поліпшенняпроведені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна.

Відповідно до ст. 624 ЦК, можливий викуп орендованого майна, але дляцього: «1. У законі або договорі оренди може бути передбачено, щоорендоване майно переходить у власність орендаря після закінченнятерміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем викупноїціни.
1. Якщо умови про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, при цьому має право домовитися про розрахунок раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну.
2. Законом можуть бути встановлені випадки заборону викупу орендованого майна. »

Найбільш широке поширення викуп придбав за оренду об'єктівдержавної власності. У ст. 15 Закону про приватизацію викупмайна підприємства, зданого в оренду, розглядається як один зспособів приватизації.

Право викупу орендованого майна нерідко передбачається прилізингових відносини.

У п.3 ст.3 Закону про приватизацію наведено перелік об'єктівдержавної і муніципальної власності, що не підлягають приватизації,викупу. Закон гарантує право третіх осіб на майно, що здається воренду, а також стабільність договору оренди в разі переходу, в періодйого дії, право власності на майно до нового обличчя.

Відповідно до ст. 613 ЦК передача майна в оренду не є підставоюдля припинення або зміна прав третіх осіб на що здається в найммайном (сервітут, право застави тощо). У даному випадку мова йде проправа третіх осіб, якими вони володіють як в силу закону, так ідоговору. З цього випливає, що заставодержатель, наприклад, можескористатися своїм правом - звернути стягнення на закладене майно,
- Незалежно від того, що після укладення договору застави власникздає його в оренду. Аналогічно вирішується питання при встановленні сервітуту --наданняі третьої особи обмеженого права користування даноюмайном. Перехід права власності (господарського відання,оперативного управління, довічно успадкованого володіння) на зданемайно до іншої особи не є підставою для розірвання договоруоренди. У всіх цих випадках первісний орендодавець має бутизамінений новим придбала речового права на це майно. Пункт 2 ст.
617 ЦК України містить нову форму: у разі смерті орендаря нерухомогомайна його права та обов'язки за договором оренди переходять доспадкоємцю, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендарможе відмовити спадкоємцю лише тільки в тому випадку, якщо оренда майнабула обумовлена особистими якостями померлого орендаря.

3. Окремі види договорів оренди.

Договір оренди майна є родовим поняттям по відношенню додеякими іншими договорами (окремі види оренди і оренда окремих видівмайна), суть яких полягає в тому, що одна особа (орендодавець)зобов'язується надавати іншій особі (орендарю) майно за плату втимчасове володіння та користування або у тимчасове володіння та користування. Дочисла таких договорів, визнаних окремими видами оренди або орендоюокремих видів майна, відносяться договори: прокату, оренди транспортнихкоштів, оренди будівель і споруд, оренда підприємств, фінансової оренди
(лізингу).

Виділення названих видів договору оренди служать перш за все цілямнайбільш простого і оптимального правового регулювання подібнихправовідносин. Подібність відповідних правовідносин дозволилозаконодавцю встановить правило, згідно з яким до зазначених договоромпідлягають субсидіарної застосування загальних правил ЦК, що регулюють договіроренди (ст. 625). Такий підхід позбавив законодавця від необхідності кожногораз відтворювати в ГК одні й ті ж норми, що регулюють велику частинуумов цих договорів, що було б неминуче у випадку передання їм разом здоговором оренди самостійного характеру. Розглядаючи названідоговори як окремих видів договору оренди, ГК міг обмежитилише вказівкою на їх кваліфікуючі ознаки і встановленнямщодо цих договором деяких підлягають пріоритетномузастосуванню спеціальних правил, що враховують специфіку регульованихправовідносин. Головне - чітко виділити особливості відповіднихдоговорів і забезпечити їх адекватне регулювання за допомогою спеціальнихправил, що виключають застосування кореспондуючих їм загальних положень продоговорі оренди.

Так договір прокату виділяють в окремий вид договору оренди занаступним кваліфікуючою ознаками: 1) в якості орендодавця задоговору прокату виступає комерційна організація або індивідуальнийпідприємець, 2) здача майна - постійна підприємницькадіяльність, 3) об'єкт договору - рухоме майно, 4) прокат --публічний договір, отже, майно надається в орендукожному, хто до них звернеться. З іншого боку, орендарям