Договір оцінки нерухомості. Звіт про оцінку

Договір на проведення оцінки об'єкта нерухомості.

Звіт про оцінку.

Підставою виникнення відносин між учасниками відносин зоцінці нерухомості є договір. Договір між оцінювачем і замовникомукладається в письмовій формі, хоча і не вимагає нотаріальногопосвідчення.

Відповідно до ст. 10 Закону «Про оціночної діяльності в Російській
Федерації », договір повинен містити:

V підстави укладення договору;

V огляд об'єкту оцінки;

V вид обумовленої вартості (вартостей) об'єкта оцінки;

V грошову винагороду за проведення оцінки об'єкта оцінки;

V відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача.

У договір в обов'язковому порядку включаються відомості про наявність уоцінювача ліцензії на здійснення оціночної діяльності із зазначеннямпорядкового номера і дати видачі цієї ліцензії, органу, що видав її, атакож строку, на який дана ліцензія видана.

Договір про оцінку як одиничного об'єкта оцінки, так і низки об'єктівоцінки повинен містити точна вказівка на цей об'єкт оцінки (об'єктиоцінки), а також його (їх) опис.

Щодо оцінки об'єктів оцінки, що належать Російської Федерації,суб'єктам Російської Федерації або муніципальних утворень, договірполягає оцінювачем з особою, уповноваженою власником на здійсненняоперації з об'єктами оцінки, якщо інше не встановлено законодавством
Російської Федерації.

Відповідно до ст. 14 Закону «Про оціночної діяльності в Російській
Федерації », оцінювач має право:

V застосовувати самостійно методи проведення оцінки об'єкта оцінки відповідно до стандартів оцінки;

V вимагати від замовника при проведенні обов'язкової оцінки об'єкта оцінки забезпечення доступу в повному обсязі до документації, необхідної для здійснення цієї оцінки;

V отримувати роз'яснення та додаткові відомості, необхідні для здійснення даної оцінки;

V запитувати в письмовій або усній формі у третіх осіб інформацію, необхідну для проведення оцінки об'єкта оцінки, за винятком інформації, яка є державною або комерційною таємницею; у випадку, якщо відмова у наданні зазначеної інформації істотно впливає на достовірність оцінки об'єкта оцінки, оцінювач зазначає це у звіті;

V залучати в міру необхідності на договірній основі до участі у проведенні оцінки об'єкта оцінки інших оцінювачів або інших фахівців;

V відмовитися від проведення оцінки об'єкта оцінки у випадках, якщо замовник порушив умови договору, не забезпечив надання необхідної інформації про об'єкт оцінки або не забезпечив відповідні договору умови роботи.

Обов'язки оцінювача регламентуються ст. 15 Закону «Про оціночноїдіяльності в Російській Федерації ». Оцінювач зобов'язаний:

V дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону, а також прийнятих на його основі нормативних правових актів Російської Федерації і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації;

V повідомляти замовнику про неможливість своєї участі у проведенні оцінки об'єкта оцінки внаслідок виникнення обставин, що перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки об'єкта оцінки;

V забезпечувати збереження документів, отриманих від замовника та третіх осіб під час проведення оцінки об'єкта оцінки; < p> V надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства

Російської Федерації про оціночну діяльність, про статут і про кодекс етики відповідної саморегулівної організації

(професійного громадського об'єднання оцінювачів або некомерційної організації оцінювачів), на членство в якій посилається оцінювач у своєму звіті;

V надавати на вимогу замовника документ про освіту, що підтверджує одержання професійних знань в області оціночної діяльності;

V не розголошувати конфіденційну інформацію, отриману від замовника в ході проведення оцінки об'єкта оцінки, за винятком випадків, передбачених законодавством Російської Федерації;

V зберігати копії складених звітів протягом трьох років;

V у випадках, передбачених законодавством Російської Федерації, надавати копії зберігаються звітів або інформацію з них правоохоронним, судовим, іншим уповноваженим державним органам або органам місцевого самоврядування за їх законній вимозі.

Важливою умовою, що забезпечує захист прав споживачів послугоцінювачів, є страхування їх професійної (громадянської)відповідальності. Оцінювач не має право займатися оціночною діяльністю безукладання договору страхування - наявність у нього страхового поліса згіднофедерального закону є обов'язковою умовою для отримання ліцензіїна здійснення оціночної діяльності. Страхова сума у випадкунедобросовісної оцінки майна гарантує замовнику, якщо він зазнавз цієї причини матеріальний збиток, певну грошову компенсацію.

Незалежність оцінки забезпечується також положеннями федеральногозакону про недопущення втручання в оцінку майна зацікавлених осіб,в тому числі замовника, якщо це може негативно вплинути на достовірністьрезультатів оцінки. Оцінювачі не повинні бути засновниками, власниками,акціонерами або посадовими особами даного акціонерного товариства, абозамовниками, або фізичними особами, що мають майновий інтерес уоб'єкт оцінки, або складатися з такими особами близька родичка абовластивості.

Розмір оплати оцінювача за проведення оцінки об'єкта оцінки не можезалежати від кінцевої величини вартості об'єкта оцінки.

Про належне виконання договору оцінки свідчить передаєтьсязамовнику звіт професійного оцінювача про оцінку об'єкта.

Звіт про оцінку - це письмовий документ, який відповідає всім вимогампрофесійної етики, зрозумілим і доступним чином відображає хідпроцесу оцінки і містить в собі використані оцінювачем вихіднідані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток дозвіту про оцінку містить всі фотографії, малюнки і карти, не включенів основні розділи звіту. Іноді в додаток включають словник термінів.

У звіті, крім обмежуючих умов, можуть бути зазначені допущення --твердження, зроблені оцінювачем в процесі оцінки на основі йогопрофесійної думки, але не підкріплені фактичними даними.

Основні вимоги, що пред'являються до звіту про оцінку.

Звіт про оцінку об'єкта оцінки повинен бути складений у письмовій форміі переданий замовнику вчасно. Звіт не повинен допускати неоднозначноготлумачення або вводити в оману. Якщо визначається не ринкова, а іншівиди вартості, повинні бути вказані критерії встановлення результату оцінкиі причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єктаоцінки.

Відповідно до ст. 11 Закону «Про оціночної діяльності в Російській
Федерації », у звіті про оцінку зазначаються:

1) дата складання й порядковий номер звіту;

2) підстава для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;

3 ) юридична адреса оцінювача і відомості про виданої йому ліцензії на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна;

4) точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкту оцінки;

5) стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерела їх отримання, а також прийняті при проведенні оцінки об'єкта оцінки допущення;

6) послідовність визначення вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;

7) дата визначення вартості об'єкта оцінки;

8) перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.

Звіт може також містити інші відомості, які, на думку оцінювача,дуже важливі для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартостіконкретного об'єкта оцінки.

Звіт власноручно підписується оцінювачем і засвідчується печаткою.

У разі наявності спору про достовірність величини ринкової або іншоївартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, зазначений спір підлягаєрозгляду судом. Суд, який прийняв до розгляду справу про достовірністьпідсумкової величини вартості об'єкта оцінки або ж у зв'язку з розглядомсправи з іншим предметом позову, вправі своєю ухвалою призначити оцінювачадля проведення повторної оцінки об'єкта оцінки у порядку, встановленомупроцесуальним законодавством РФ.

ДОГОВІР №. 17 про оцінку майна.

м. Вологда

"02" листопада 2003 г.

Закрите акціонерне товариство «АВИ», іменоване надалі "Замовник", вособі генерального директора Петрова Н.Н., що діє на підставі Статуту,та Закрите акціонерне товариство «Незалежна оцінка», іменованеНадалі "Оцінювач", уклали цей Договір про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Підставою для укладення цього Договору є купівля-продажоб'єкта оцінки.

1.2. Майно, що підлягає оцінці, належить «Замовника».

1.4. Оцінювач діє на підставі ліцензії № ХХХ від "20" серпня 2002р., виданої ____________________________________. Термін дії ліцензії -
Х років. Відповідальність оцінювачів за порушення цього Договорузастрахована ТОВ «Страхова компанія« Ворота півночі »(вказати найменуваннястраховика), страховий поліс № 33546, серія 19-01, дата видачі "30"Серпень 2002

1.5. За результатами проведення оцінки майна, зазначеного в розділі 2цього Договору, підлягає встановленню його ринкова вартість.

2. МАЙНО, що підлягають оцінці

2.1. Оцінці підлягає наступне майно:

Земельна ділянка 625 кв. м. (договір оренди, укладений на підставі постанови мерії м. Вологди № 16/789-01 від 28.09.1999), розташований за адресою м. Вологда, вул. Залінейная, 64. Склад шиферний, місце розташування те саме. Загальна площа - 411,5 кв. м. При довжині 22,1 м та шириною 18,62 м.

Будівля складу має цегляні стіни завтовшки близько 90 см, за рахунок яких корисна площа складає 370 кв. м. Висота приміщень становить 6,0 м.

Будівельний обсяг за даними технічного паспорта складає 2500 куб. м. Дата споруди 1969 рік. (довідка № 104-з від 12.10.1999, видана КУГІ

Адміністрації м. Вологди)

(вказати об'єкт нерухомості: адресу, зовнішня характеристика, площа в кв. м, а також реквізити правовстановлюючого документа: номер, дата видачі, ким виданий)

3. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

3.1. Оцінювач зобов'язаний:

- забезпечувати збереження документів, одержуваних від Замовника в ході проведення оцінки;

- дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог чинного законодавства РФ;

- своєчасно надати Замовнику звіт про виконану роботу з підсумковими результатами оцінки;

- у разі необхідності відстоювати результати оцінки майна в суді при розгляді справи про розділ майна між подружжям;

- своєчасно і належним чином повідомляти Замовника про відмову від цього Договору та інших зобов'язаннях, що впливають на виконання даного Договору;

- виділити свого працівника, а при необхідності кількох працівників для виконання доручення, зазначеного у цьому Договорі;

-- виконувати інші обов'язки, передбачені чинним законодавством.

3.2. Замовник зобов'язаний:

- надати всю необхідну документацію (інформацію), яка необхідна для виконання інструментом оцінки умов цього Договору;

- своєчасно і належним чином повідомляти оцінювача про відмову від цього Договору та інших обставин , що впливають на виконання даного Договору;

- забезпечити співробітникам оцінювача умови для безперешкодного виконання ними своїх зобов'язань за цим Договором (доступ на об'єкти для огляду, експертизи, отримання інформації (документації), необхідної, на думку оцінювача, для проведення оцінки в державних і місцевих органах або у інших осіб, а також надавати інше сприяння).

3.3. Оцінювач має право:

- отримати винагороду за виконану ним роботу у строки та розмірі, зазначені в цьому Договорі;

- залучати в міру необхідності на договірній основі до участі в проведенні оцінки інших оцінювачів або інших фахівців;

- відмовитися від проведення оцінки у випадках, якщо Замовник порушив умови Договору, не забезпечив надання необхідної інформації про об'єкт оцінки або не забезпечив відповідні справжньому

Договору умови роботи;

- здійснювати інші права, передбачені чинним законодавством

РФ.

3.4. Замовник має право:

- вимагати своєчасного виконання замовлення;

- здійснювати контроль за виконанням замовлення, не втручаючись в область суворо професійної компетенції оцінювача;

- вимагати від оцінювача і його співробітників дотримання конфіденційності інформації, що стала їм відомою у зв'язку з проведенням оцінки.

4. ВАРТІСТЬ ПОСЛУГ ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ

4.1. Вартість послуг за цим Договором складає __________< br>(_______________________________________) Рублів, а також ПДВ - ____% врозмірі _______ (_______________________________) рублів.

4.2. Оплата проводиться в два етапи шляхом безготівкового перерахуваннягрошових коштів у рублях на рахунок оцінювача. ______% Суми, зазначеної в п.
4.1 цього Договору, сплачується протягом ___________ днів післяпідписання цього Договору, а інші _____% - протягом ________днів після підписання акту виконаних робіт.

5. СТРОКИ НАДАННЯ ПОСЛУГ

5.1. Оцінювач приступає до роботи протягом ____ днів з дати внесення
Замовником на рахунок оцінювача передоплати в розмірі, зазначеному в п. 4.2цього Договору.

5.2. Закінчення строку надання послуг за цим Договором - "09" листопада
2003 р. Термін надання послуг продовжується на кількість днів затримкинадання інформації від Замовника.

5.3. Протягом 3 днів після закінчення оцінки майна Замовник і Оцінювачпідписують акт виконаних робіт, а Оцінювач передає Замовнику звіт прооцінки майна.

6. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

6.1. За невиконання або неналежне виконання умов цього
Договору Оцінювач та Замовник несуть майнову відповідальність уВідповідно до умов цього Договору та чиннимзаконодавством.

6.2. У випадку прострочення платежу Оцінювач має право вимагати від Замовникасплати пені в розмірі ___% від суми Договору за кожен день прострочення.

6.3. Оцінювач не несе відповідальності за недотримання термінів виконанняробіт у разі ненадання відомостей і документів, а також припорушення Замовником п. 3.2 абзацу 3 цього Договору.

6.4. Оцінювач не несе відповідальності за недостовірність інформації,наданої йому: - Замовником; - уповноваженими на наданнятакої інформації державними та муніципальними (місцевими) органами,організаціями і підприємствами; - юридичними та фізичними особами,що взяли на себе відповідальність за достовірність інформації.

7. УМОВИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

7.1. Дія цього Договору може бути припинена за взаємноюзгодою сторін.

8. Вирішення спорів

8.1. Усі суперечки за цим Договором вирішуються за погодженням сторін, апри неможливості досягнення згоди - відповідно до чинногозаконодавством РФ.

9. Непереборна сила

9.1. Сторони звільняються від відповідальності за невиконання умовцього Договору, якщо причиною цього були:

- стихійні лиха, аварії, пожежі, війна й інші події з не залежних від сторін причин;

- дії третіх осіб, які мають кримінальний характер;

- рішення органів влади, які призводять до повного або часткового невиконання умов цього Договору.

10. Заключні положення

10.1. Цей Договір складений у 2-х примірниках, які мають однаковуюридичну силу.

10.2. Звіт оцінювача, складений відповідно до вимогчинного законодавства РФ, є документом, що встановлюєринкову вартість майна, зазначеного в розділі 2 цього Договору.
Звіт оцінювач може бути використаний в суді в ході розгляду справи пророзділ майна між подружжям.

10.3. У всьому іншому, що не передбачено цим Договором,сторони будуть руководст?? оваться чинним законодавством РФ.

10.4. Усі суперечки і розбіжності, не дозволені мирним шляхом, сторони будутьвирішувати в судовому порядку, передбаченому чинним законодавством
РФ.

10.5. З вимогами законодавства Російської Федерації про оціночнудіяльності, порядком ліцензування оціночної діяльності, обов'язками
Оцінювача, вимогами до Договору про оцінку та звіту про оцінку, а такожстандартами оцінки Замовник ознайомлений.

11. РЕКВІЗИТИ СТОРІН
Замовник: ЗАТ «АВИ», 160035, м. Вологда, вул. Козленская, д.35, оф. 225. ІПН
3525077882 Р/с 40702810800000000756 в ВАТ КБ «СЕВЕРГАЗБАК», к/с
30101810800000000786, БИК 041909786.

Оцінювач: ЗАТ «Незалежна оцінка», 160035, м. Вологда, вул. Козленская, д.33оф. 415, ІНН 3525123599, р/р 407028103120001000268 в Вологодському отд. № 8638
СБ РФ, к/с 30101810900000000644, БИК 041909644.

12. ПІДПИСИ СТОРІН

Замовник: ________________/ Петров М.М./Оцінювач: ________________/< br>Сидоров А.В./

ЗВІТ ПРО оцінка об'єкту нерухомості.

(скорочений, повна версія - Щербакова Н. А. Економіка нерухомості:

Навчальний посібник. Ростов н/Д: Фенікс, 2002. -320 с.)

ЗМІСТ:

Супровідний лист.

1. Загальні відомості.

1.1. Основні факти і висновки.

1.2. Мета оцінки.

1.3. Оцінювані права.

1.4. Сертифікат якості оцінки.

1.5. Кваліфікація оцінювачів.

1.6. Зроблені припущення та обмежуючі умови.

2. Використана термінологія і процес оцінки.

3. Аналіз об'єкта оцінки та його оточення.

3.1. Опис земельної ділянки.

3.2. Опис поліпшень.

3.3. Загальна характеристика регіону.

3.4.Аналіз ринку нерухомості міста.

4. Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання об'єкта оцінки
(ННЕІ).

4.1. Аналіз ННЕІ земельної ділянки як вільного.

4.2. Аналіз ННЕІ земельної ділянки з наявними поліпшеннями.

5. Визначення вартості об'єкта оцінки.

5.1. Визначення вартості землі.

5.2.Определеніе вартості поліпшень:

V витратним методом,

V порівняльним методом,

V дохідним методом.

6. Узгодження результатів у підсумкову оцінку вартості.

1. ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ.

1.1. ОСНОВНІ ФАКТИ ТА ВИСНОВКИ.

Підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки за станом на
02.11.2003 становить 6300000 (шістсот тридцять тисяч) рублів.

1.2. МЕТА ОЦІНКИ.

Мета оцінки - вирішення питання про можливу ціну купівлі-продажу майна.
Для цілей оцінки визначалася ринкова вартість об'єкта оцінки.

1.3. Оцінюваних прав

Оцінка проводилася для права власності на оцінювані приміщення іправа оренди земельної ділянки.

1.4. СЕРТИФІКАТ ЯКОСТІ ОЦІНКИ

Оцінювачі, що виконують дану роботу і що підписали цей звіт,підтверджують на підставі своїх знань і переконань наступне:

- затвердження і факти, викладені у звіті, є правильними, коректними і відповідають дійсності;

- зовнішній та внутрішній огляд оцінюваного майна був зроблений

інструментом оцінки особисто, дата інспектування об'єкту 1 листопада 2003;

- що містяться у звіті аналіз, думки і висновки є незалежними і професійними аналізом та висновками оцінювача і дійсні строго в межах обмежувальних умов і припущень, які є частиною цього звіту;

- Оцінювач не мав ні поточної, ні очікуваної зацікавленості в оцінює об'єкт, відсутні будь-які речові права і додаткові зобов'язання (крім зобов'язань за договором на проведення оцінки) по відношенню до якої -небудь із сторін, пов'язаних з об'єктом оцінки, Оцінювач діяв неупереджено і без упередження;

- оплата послуг оцінювача не залежала від кінцевої величини вартості об'єкта і також не пов'язана з заздалегідь визначеної вартістю або вартістю, визначеною на користь клієнта , ...

- оцінка була проведена і звіт складений відповідно до Стандартів оцінки, обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності, затверджених ...

1.5. Кваліфікації оцінювачів

Робота проведена під керівництвом і за безпосередньою участюфахівця, що має професійну освіту в області оцінкинерухомості. Нижче наведений список оцінювачів, які брали участь у виконанніробіт:

- ...

Копії освітніх та професійних документів учасників робітнаводяться в додатку до цього звіту.

1.6. Зробити допущення І обмежуючі умови

Невід'ємною частиною даного звіту є наступні допущення:

1. Оцінювані права власності розглядалися вільними від будь-яких претензій або обмежень, крім зазначених у звіті.

2. При оцінці висновки робилися на підставі того припущення, що власник управляє нерухомістю виходячи зі своїх найкращих інтересів.

3. і т.д.

Звіт про оцінку був складений відповідно до нижченаведенимиобмежують умовами:

1. Цей звіт достовірний лише в повному обсязі і лише в зазначених нами цілях. Ні Замовник, ні Оцінювач не можуть використовувати звіт

(або будь-яку його частину) інакше, ніж це передбачено договором про оцінку.

2. Оцінювач не виробляв обмір земельної ділянки, будівель та споруд, покладаючись на вірність вихідної інформації, наданої Замовником.

3. Оцінювач не потрібно з'являтися в суді або свідчити іншим способом з приводу зробленої оцінки, інакше як за офіційним викликом суду.

4. і т.д.

2. Використовуваної термінології І ПРОЦЕС ОЦІНКИ

Визначення ринкової вартості. Відповідно до ФЗ «Про оціночної діяльності в
РФ »від 29.07.1998 № 135-ФЗ під ринковою вартістю об'єкта оцінки розумієтьсянайбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бутивідчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угодидіють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величиніціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобтоколи:

- одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;

- сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

- і т.д.

Будучи функцією економічної ситуації на ринку, ринкова вартістьвизначається на базі основних принципів оцінки - попиту і пропозиції,заміщення, балансу, відповідності ...

оцінюваних прав. Оцінка проводилася для права власності нащо оцінюється приміщення та права оренди земельної ділянки.

Право власності, відповідно до ГК РФ, ч. 1 ст. 209, ...

Оренда являє собою ...

Процес оцінки. Процес оцінки - послідовність етапів, виконуванихфахівцем-оцінювачем для визначення вартості об'єкта оцінки.

Проведення оцінки включає в себе наступні етапи:

1. Висновок із замовником договору про оцінку.

2. Встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкта оцінки.

3. Аналіз ринку, до якого належить об'єкт оцінки.

4. Вибір методу (методів) оцінки в рамках кожного з підходів до оцінки і здійснення необхідних розрахунків.

5. Узагальнення результатів, отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки, та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки.

6. Складання та передача замовнику звіту про оцінку.

3. АНАЛІЗ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ і його оточення

Місцезнаходження об'єкта оцінки: м. Вологда.
Склад об'єкта оцінки: земельна ділянка площею 0,62 га та будинок складу.

3.1. ОПИС ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Опис земельної ділянки, на якій розташована будівля складу,наведено в таблиці:

Опис земельної ділянки

3.2. ОПИС ПОЛІПШЕННЯ

Оцінювач використовує найменування поліпшень, що входять до складу об'єктаоцінки згідно з позначенням, погодженим з Замовником.

Покращення - будівлі, споруди і всі зміни, які є результатомдіяльності з перетворення вільного і незасвоєного земельної ділянкидля цілей його використання, постійно закріплені на ньому.

Загальні відомості про поліпшення, які наведені в таблиці.

Загальні відомості про поліпшення.

Фото та докладні описи елементів об'єктів наводяться в
Додатку до звіту про оцінку.

3.3. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГІОНУ

(м. Вологди та Вологодської області)

Площа території області -

Населення -

Адміністративний центр -

Географічне положення.

Клімат.

Природні ресурси.

Промисловість.

Сільське господарство.

Транспорт.

Опис р. Вологди наведено в таблиці.

Опис р. Вологди як адміністративного центру Вологодської області.

Висока транспортна доступність та наявність міської інфраструктуридозволяє говорити про високий потенціал подальшого розвитку ринкунерухомості м. Вологди, однак на сьогоднішній день ефективністьфункціонування цього ринку нижче, ніж у ряді інших регіонів.

3.4. АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ м. Вологда

Ринок нерухомості.

Ринок продажів.

Ринок оренди.

4. АНАЛІЗ НАЙКРАЩОГО І НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ

(ННЕІ).

4.1. АНАЛІЗ ННЕІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ЯК ВІЛЬНОГО.

При проведенні даного аналізу передбачається, що ділянка земліє незабудованим або може бути звільнений шляхом знесення наявнихбудівель і споруд. Оцінка земельної ділянки за цих умов необхіднадля коректного застосування методу оцінки за витратами.

Оцінюваний об'єкт з відповідною йому інфраструктурою перебуває втій частині міста, яка відноситься до промислової зони. Його оточуютьадміністративні, промислові підприємства. За сто метрів від об'єктапроходить велика автомагістраль міста, відкрита для будь-якого видутранспорту. Уздовж території об'єкта проходять залізничні колії загальногокористування. Земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оцінюється,має прямокутну форму, на дану територію є окремий в'їзд дляавтомобільного транспорту. Тому ННЕІ - використання підадміністративну або промислову забудову.

4.2. АНАЛІЗ ННЕІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ з наявними ПОЛІПШЕННЯ

Для визначення найбільш ефективного використання необхідно провестианаліз об'єкта у відповідності з чотирма обмеженнями:

V Максимальна ефективність.

V Фінансова обгрунтованість.

V Фізична здійсненність.

V Відповідність законодавству.

...

Висновок з аналізу ННЕІ. Виходячи з перерахованих критеріїв і беручи доувагу місце розташування об'єкта, конструктивну схему, обсягвиконаних робіт на дату оцінки, можна зробити висновок, що оптимальневикористання оцінюваного будинку досягається при експлуатації його тількияк будівлі складського призначення.

5. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ.

5.1. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЛІ

На дату оцінки ринок продажу земельних ділянок в м. Вологда розвиненийслабо, земельна ділянка належить Замовнику на правах оренди, тому вметою оцінки враховується вартість права оренди земельної ділянки. Дляцього визначимо витрати на відведення земельної ділянки під будівництво ...

... Сума одноразової цільового збору для об'єкту оцінки становить 350тис. руб.

5.2. ВИЗНАЧЕННЯ Вартість поліпшень

У сучасній практиці оцінки використовують три основні підходи до оцінкинерухомості: витратний, порівняльний, прибутковий.

Розрахунок вартості об'єкта витратним підходом.

У загальному випадку формула має такий вигляд:

СЗП = С + ПІ + КІ + ПП - IN, де

СЗ - вартість земельної ділянки (містобудівна збір),

ПІ - прямі витрати (вартість безпосередньо будівництва),

КІ - непрямий витрати (предстроітельние витрати, податки і т.д.),

ПП - прибуток підприємця,

ІН - знос накопичений.

... < p> Певна витратним підходом вартість об'єкта оцінки на 02.11.2003м. округлено складає 1 128 000 руб.

Розрахунок вартості об'єкта порівняльним підходом.

Для оцінки складу порівняльним підходом здійснено збір інформації проостанніх угодах купівлі-продажу складських приміщень і площею близько 400кв. м. Дані наведені в таблиці.

Дані про порівнянних продажах складських приміщень.

| Характеристики об'єктів | Об'єкт | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог |
| | Оцінки | № 1 | № 2 | № 3 | № 4 |
| 1 | 2 | 3 |4 | 5 | 6 |
| Ціна продажу, | - | 755 | 600 | 728 | 551 |
| наведена за часом, | | | | | |
| тис. р. | | | | | |
| Умови фінансування | влас. | Влас. | Влас. | Влас. | Влас. |
| | СР | СР | СР | СР | СР |
| Коригування | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скоригований ціна, | - | 755 | 600 | 728 | 551 |
| т. р. | | | | | |
| Загальна площа, кв. м. | 411,5 | 500 | 400 | 455 | 380 |
| Ціна продажу, р./кв. м. | - | 1550 | 1500 | 1600 | 1450 |
| Скоригований по | - | 621,4 | 617,3 | 658,4 | 596,7 |
| площа-ді ціна, тис. р. | | | | | |
| Умови продажу | Продаж | Продаж | Продаж | Продаж | Продаж |
| (чистота угоди) | на | на | на | на | на |
| | Відкритому | відкритому | відкритому | відкритому | відкритому |
| | Ринку | ринку | ринку | ринку | ринку |
| Коригування | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скоригований ціна, | - | 621,4 | 617,3 | 658,4 | 596,7 |
| т. р. | | | | | |
| Розташування | Район | Район | Район | Район | Район |
| | «А» | «А» | «А» | «А» | «В» |
| Коригування | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,03 |
| Скоригований ціна, | - | 621,4 | 617,3 | 658,4 | 614,6 |
| т. р. | | | | | |
| Стан об'єкта | хороше | добре | гарна якість | відмінний | добрий |
| Коригування | - | 1,00 | 1,00 | 0,90 | 1,00 |
| Скоригований ціна, | - | 621,4 | 617,3 | 592,6 | 614,6 |
| т. р. | | | | | |
| Наявність парковки | немає | є | немає | немає | немає |
| Коригування | - | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скоригований ціна, | - | 590,3 | 617,3 | 592,6 | 614,6 |
| т. р. | | | | | |
| Відхилення від цільового | немає | немає | немає | немає | немає |
| исп. | | | | | |
| Коригування | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скоригований ціна, | - | 590,3 | 617,3 | 592,6 | 614,6 |
| т. р. | | | | | |
| Середнє значення | 603,7 |

Вартість об'єкта, розрахована порівняльним підходом, складе надату оцінки округлено 600 000 руб.

Оцінка об'єкта прибутковим підходом.

Необхідно розрахувати наступні показники:

V Потенційний валовий дохід,

V Дійсний валовий дохід,

V Операційні витрати (податки, оренда земельної ділянки, управлінські витрати тощо),

V Чистий операційний дохід.

СДП = ОДЧ * К, де

ОДЧ - чистий операційний дохід,

К - ставка капіталізації,%.

Вартість об'єкта, розрахована на основі дохідного підходу, складена дату оцінки 561 152 руб.

6. УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ в підсумковій оцінці ВАРТОСТІ.

У даній роботі з оцінки використані три підходи, якідозволяють найбільш коректно оцінити величину ринкової вартості об'єкта.
Так як існує три можливі величини вартості об'єкта, то потрібно кожномуз підходів надати ваговий коефіцієнт і визначити шукану вартість.

У даному випадку найбільший ваговий коефіцієнт (55%) присвоюєтьсядоходному підходу, оскільки об'єктом оцінки є складські приміщення,які здаються в оренду і, відповідно, приносять певний прибуток.

витратного підходу присвоюється найменший коефіцієнт (10%) з тієїпричини, що на будівництво об'єкта потрібно багато часу, а такожможливо невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єктунерухомості витратам на нове будівництво аналога.

порівняльного підходу визначено коефіцієнт 35%.

Таким чином, застосовуючи різні підходи до оцінки вартості об'єкта,ми прийшли до наступних результатів: