ЗМІСТ

Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3

I. Основні цивільно-правові договори у житловій сфері ... ... ... ... ... ... ... 4

1. Договір купівлі-продажу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4

2. Договір міни ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... .6

3. Договір дарування ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... 8

4. Договір ренти ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10

5. Договір оренди ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... ... ... ... ... 12

II. Договір соціального найму житлового приміщення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15

III. Договір комерційного найму житлового приміщення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 22

Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .27

Список літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28

ВСТУП

Житло має строго цільове призначення. Воно призначене строго дляпроживання громадян. Отже, правовідносини з приводу житлових приміщеньмають визначені законом межі. Основна регламентація угод з житловимиприміщеннями містяться в актах цивільного законодавства. Разом з тимв актах житлового законодавства також є велика кількість норм,регулюють ті чи інші договори (наприклад, договір соціального наймужитлового приміщення, договір обміну і т.п.).

Для правильного застосування правових норм, що регулюють договори, вяких в якості об'єкта виступає житлове приміщення, необхідно проводитимежу між цивільним і житловим законодавством. Громадськийзаконодавство регулює питання, пов'язані з володінням, користуванням тарозпорядженням житловими приміщеннями, лише тоді, коли житло єпредметом економічного обороту. Відносини, пов'язані з використаннямжитла, його експлуатацією, і цілий ряд інших питань регулюютьсяжитловим законодавством. Не можна не відзначити ту обставину, що
Конституція Російської Федерації відносить до різної компетенції громадянськезаконодавство, з одного боку, і житлове - з іншого.

Цивільне законодавство згідно зі ст. 71 Конституції Російської
України належить до виключного відання Російської Федерації.
Відповідно до ст. 72 Федеральної Конституції житлове законодавство єспільної компетенції Росії та її суб'єктів. І тому відносини, проякі йшлося вище, з експлуатації, користування та інші, можутьрегулюватися як Російською Федерацією, так і її суб'єктам.

Дана робота складається з трьох взаємопов'язаних частин.

Перша частина розглядає основні договори в житловій сфері,сторони в договорах, їх права та обов'язки.

У другій частині розкривається сутність договору соціального найму,порядок укладання, предмет договору.

Третя частина містить у собі поняття договору комерційного найму,його відмінність від договору соціального найму.

Метою даної роботи є висвітлення питань, пов'язаних зукладенням та реалізацією договорів з житловими приміщеннями.

I. ОСНОВНІ ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВІ ДОГОВОРИ

У ЖИТЛОВОЇ СФЕРІ

Договори купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, найму житлового приміщенняоб'єднує одна обставина: їх основна спрямованість на передачумайна. Саме передача майна (нехай і на самих різних умовах)становить основний елемент предмета зобов'язань, що виникають з цихдоговорів.

Передача майна представляє собою одну з форм розпорядженнямайном. Тому друга спільна риса названих договорів полягає в тому,що особа, яка передає майно, має володіти необхідним правомочностей щодойого розпорядженням, тобто є, як правило, власником цьогомайна, або суб'єктом іншого обмеженого речового права.

Особа, що приймає майно, стає або його власником
(купівля-продаж, міна, дарування, рента), або законним власником вказаногомайна (оренда, житловий найм). В останньому випадку особа, хоча і неє власником, але володіє майном на підставі, щопередбаченому відповідним договором, і отримує, як і власник,речове-правовий захист. Дана обставина також може бути визнанеспільною рисою договорів на передачу майна.

Ще одна об'єднуюча ознака зазначених договорів полягає в тому,що всі вони мають складний предмет, що включає в себе як дії зобов'язанихсторін, у тому числі з передачі та прийняття майна (об'єкт першого роду),так і саме майно (об'єкт другого роду). [1]

Зазначені загальні риси названих договорів роблять можливимвикористання правил про одних типах договорів для регулювання відносин,що виникають з інших типів договорів, що входять до групи договорів про передачумайна. Наприклад, що містяться в Цивільному кодексі Російської
Федерації правила про договір купівлі-продажу підлягають застосуванню доправовідносин, що випливають відповідно: з договору міни (п. 2 ст.
567), з договору ренти (п. 2 ст. 585), з договору оренди (п. 3 ст. 609),правила про договір оренди (до відносин, що виникають з договорубезоплатного користування (п. 2 ст. 689); правила про договір дарування (довідносин з договору ренти (п. 2 ст. 585).

1. Договір купівлі-продажу

Найпоширенішою угодою, спрямованої на відчуження житла,безумовно, є договір купівлі-продажу житлового приміщення.

Житлове законодавство під житловими приміщеннями розуміє не тількижитлові будинки і котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання,але й окремі квартири, і інші житлові приміщення (наприклад, ізольованікімнати в квартирах), зареєстрованими в цій якості в державнихорганах, що здійснюють облік нежилих приміщень, включаючи службові,відомчі приміщення, гуртожитки, готелі-притулки тощо [2] Житловіприміщення призначені для проживання громадян. Власник, здійснюючиправа володіння, користування та розпорядження належним йому житловимприміщенням, повинен забезпечувати збереження його призначення.

На відміну від колишнього законодавства Цивільний кодекс Російської
Федерації (далі ЦК) обмежується простою письмовою формою укладаннядоговору продажу шляхом складання одного документа, підписаного сторонами
(ст. 550).

При укладенні даного договору важливе значення для йогонасправді має «фігура» продавця. У тих випадках, коли якпродавця за договором виступає не власник нерухомого майна, аволодар іншого, обмеженого речового права на нерухомість
(державне або муніципальне унітарне підприємство, установа),значно підвищується ризик можливого визнання такого договорунедійсною угодою. Тут необхідно враховувати обмежений характерправочинів зазначених суб'єктів на розпорядження нерухомим майном. УЗокрема, державне або муніципальне підприємство (як суб'єктправа господарського відання (п. 2 ст. 295 ЦК), так і суб'єкт праваоперативного управління (казенне підприємство (п. 1 ст. 297 ЦК)) (немає право продавати належне йому майно без згоди власникацього майна. Порушення цієї вимоги тягне недійсністьдоговору продажу нерухомості.

Прикладом до сказаного може послужити роз'яснення, що міститься впостанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 №
8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистомправа власності та інших речових прав »(п. 7). Відповідно до даногороз'яснення, при вирішенні спорів, пов'язаних із здійсненнямдержавними і муніципальними підприємствами права господарськоговідання або оперативного управління, слід враховувати встановлені ст.
295 і 296 ГК обмеження прав підприємств за розпорядженням закріпленим заними майном. Угоди, що здійснюються підприємствами з відчуження майнаусупереч названим обмеженням, є недійсними якнікчемні. [3]

Предмет договору купівлі-продажу включає в себе два роду об'єктів: по -перше, що передається нерухоме майно, по-друге, дії продавця іпокупця відповідно з передачі нерухомості, її прийняття і оплати.

У порівнянні із загальними положеннями про купівлю-продаж товарівзаконодавець посилює вимоги щодо умови договору прооб'єкта нерухомості. У договорі продажу нерухомого майнаповинні бути зазначені дані, що дозволяють безумовно встановити об'єктнерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числівідомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості навідповідній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Привідсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно,що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір купівлі -продажу вважається неукладеним.

Для визначення ціни продаваного об'єкта сторони можуть вдатися допослуг професійних оцінювачів, що діють на основі Федеральногозакону від 29 липня 1998 р. «Про оціночної діяльності в Російській
Федерації ». [4]

Ціна нерухомості може бути встановлена в договорі продажу наодиницю її площі чи іншого показника її розміру. У цьому випадку загальнавартість товару нерухомого майна, що підлягає сплаті покупцем,визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцюнерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК).

Цивільний кодекс передбачає обов'язкову державнуреєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст. 558). Реєстраціяпереходу права власності (ст. 551 ЦК) не означає реєстрації самогодоговору купівлі-продажу.

Що стосується можливості для однієї з сторін домагатися по судудержавної реєстрації договору продажу нерухомості (житловогоприміщення) при ухиленні від цього контрагента, то ілюстрацією даногоположення може служити один із прикладів арбітражно-судової практики.

Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонуканняакціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажу житлового будинку.

Судом першої інстанції в позові відмовлено з мотивів, що облспоживспілкане звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договорукупівлі-продажу.

Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийнялапостанову про реєстрацію угоди купівлі-продажу нерухомості. При цьомуапеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин.

Тим Облспоживспілкою (продавцем) та акціонерним товариством
(покупцем) була укладена двостороння угода купівлі-продажу житлового будинку.
Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцеві, апередача здійснена за актом прийому-передачі. Правомірність укладенняцього договору не оспорювалася. Покупець не звертався з вимогоюзареєструвати угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неїінтерес з-за її надмірності.

Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товаристваобгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстраціїугоди.

Таке рішення суду є підставою для виникнення увідповідного органу обов'язки здійснити державну реєстраціюугоди. [5]

Цивільний кодекс Російської Федерації вводить спеціальну норму,встановлює особливості продажу житлових приміщень, якщо в них проживаютьгромадяни, які мають на це житло самостійне право користування. У ст.
558 ЦК встановлюється, що істотним умова договору продажу житловогоприміщення, в якому проживають особи, що зберігають право користування ним післяпридбання його покупцем (наприклад, члени сім'ї власника), єперелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловимприміщенням.

Законодавець містить пряму заборону на продаж заселених будинківдержавного, муніципального та громадського житлових фондів беззгоди проживаючих у них громадян. Причому даній нормі додана зворотнасила, тобто вона поширюється і на угоди, укладені до вступу вчинності цим Законом. [6]

2. Договір міни

У радянський період розвитку цивільного права договір міни бувзбережений в якості самостійного типу цивільно-правових угод,мають досить вузьку сферу застосування і тому не потребуютьспеціальному детальному правовому регулюванні.

У ЦК РРФСР 1922 р. мав окремий підрозділ V «Мена» у розділі
«Зобов'язальне право» (слідом за розділом IV «Купівля-продаж»), щосвідчило про ставлення до договору міни як до самостійногодоговору. Разом з тим весь цей підрозділ складався з двох норм. Згідноперший з них, «за договором міни між сторонами проводиться обмін одногомайна на інше. Кожен з беруть участь у мене вважається продавцем того,що дає в обмін, і покупцем того, що вимінювали »(ст. 206). Друганорма встановлювала, що «до договору міни застосовуються відповідніправила про купівлю-продаж »(ст. 207).

Трохи інакше законодавець підійшов до регулювання договору міни в
ГК РСФСР 1964 Зазначений кодекс містив у собі окрему главу (гл. 22
«Мена»), що складається тільки з однієї статті (ст. 255 «Договір міни»).
Зберігши відношення до договору міни як до самостійного типу цивільно -правових договорів, законодавець передбачив і два спеціальні правила,регламентують договір міни з урахуванням його особливостей.

У порівнянні з попереднім законодавством чинний нині ГК РФмістить ряд нових правил, викладених у вигляді диспозитивних норм, якіпокликані регламентувати деякі правовідносини сторін, які тривалий часзалишалися поза увагою законодавця.

Самостійний характер договору Імена в сім'ї цивільно-правовихдоговорів передбачає виділення певних, притаманних цим договоромознак, що відрізняють його від всіх інших типів договірних зобов'язань, у томучислі і від найбільш близького до договору міни договору купівлі-продажу. У цьомусенсі можуть бути названі наступні основні ознаки договору міни.

По-перше, договір міни відноситься до числа договорів, спрямованих напередачу майна (до цієї ж категорії належать договори купівлі-продажу,дарування, оренди, ренти і деякі інші).

По-друге, за договором міни обмінюване майно передається ввласність.

По-третє, від інших відплатних договорів, за якими, як і подоговором міни, майно також передається у власність контрагента
(купівля-продаж), договір міни відрізняється характером зустрічногонадання.

По-четверте, ще одним кваліфікуючою ознакою даного договору,відрізняє його від договору купівлі-продажу і від будь-якого іншого договору,що передбачає передачу майна у власність контрагента, ємомент переходу права власності на обмінювані товари.

Стосовно до даного договору діє спеціальне правило,згідно з яким, за договором міни право власності на отримані впорядку обміну товари переходить до кожної зі сторін одночасно після того,як зобов'язання з передачі товарів виконані обома сторонами (ст. 570
ЦК).

Договір міни носить універсальний характер і може застосовуватися длярегулювання правовідносин за участю будь-яких осіб, визнаних суб'єктамицивільних прав (перш за все, права власності та інших обмеженихречових прав, а також зобов'язальних прав): громадян, юридичних осіб, атакож публічно-правових утворень (Росія, суб'єкти
Російської Федерації, муніципальні утворення).

Щоправда, в юридичній літературі висловлювалася думка пронеприпустимість участі в договорі міни держави та інших публічно-правовихутворень. У приклад вищесказаного можна навести аргумент, висунутий І.В.
Єлісєєвим: «виступ держави в цивільно-правовий договір мінинеможливо, оскільки натуральний обмін суперечить основним принципамбюджетного устрою країни ». [7]

ЦК (гл. 31) не висуває ніяких спеціальних вимог досуб'єктам договору міни.

Зміст зобов'язання, що випливає з договору міни, визначаєтьсяпредметом цього договору, а саме тим, що кожна зі сторін зобов'язуєтьсяпередати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший.
Розподіл прав і обов'язків між учасниками договору мінивизначається відповідно до норм про договір купівлі-продажу (нетакими, що суперечать спеціальним правилам про договір міни і суті міни, атому що застосовуються до цього договору) з урахуванням того, що кожна зі сторінтакого договору визнається продавцем товару, який вона зобов'язуєтьсяпередати, і одночасно покупцем товару, який вона зобов'язується прийнятив обмін від контрагента (п. 2 ст. 567 ЦК).

Визначаючи спеціальні правила, регламентірующіе договір міни,законодавець не передбачив будь-яких особливих вимог, що пред'являються доформі цього договору. Право власності на обмінювані житлові приміщеннявиникає у кожної сторони з моменту державної реєстрації за місцемзнаходження житла.

При підготовці проекту нового Цивільного кодексу Російської
Федерації було вирішено в основному зберегти вже традиційний длявітчизняного законодавства (включаючи дореволюційний) підхід, сутьякого полягала в тому, щоб дати визначення договору міни тапоширити на відносини, що випливають з цього договору, діювідповідних правил про договір купівлі-продажу, що й було реалізовано вст. 567 ЦК. [8]

Разом з тим, як відзначав С.А. Хохлов, що вніс величезний внесок упідготовку нового ЦК, «на відміну від раніше діючого законодавстварегулювання міни зазначеними нормами (що містяться у ст. 567 ЦК (В.В.) невичерпується. Вперше Кодекс встановлює ряд спеціальних правил про мене,що відображають особливості змісту і виконання цього договору ». [9]

3. Договір дарування

До революції 1917 р. правовідносини, пов'язані з даруванням, булипредметом жвавих теоретичних дискусій. Цивільне законодавствоі цивільно-правова доктрина того часу не давали чітких однозначнихвідповідей на питання про поняття дарування, його правовою природою, місці цьогоінституту в системі цивільного права. Досить сказати, що вцивільному законодавстві того часу норми про дарування були розміщені несеред положень про договірні зобов'язання, а в розділі про порядокпридбання і зміцнення прав на майно. Хоча, як підкреслював, Г.Ф.
Шершеневич, "законодавство визнає, що дар шануєтьсянедійсним, коли від нього зречеться той, кому він призначений ... ». [10]

На тлі всебічного та детального регулювання договору дарування вдореволюційному цивільному законодавстві та проекті Цивільногоуложення особливо убогим представляється регулювання договору дарування врадянському цивільному законодавстві.

У Цивільному кодексі Української РСР 1922 договором дарування була присвяченалише одна норма.

Всі відносини, пов'язані з договором дарування, регламентувалися в
Цивільному кодексі Української РСР 1964 двома статтями. У першій давалося поняттядоговору дарування. Друга стаття передбачала вимоги, що пред'являються доформі договору.

Що стосується сучасного російського цивільного законодавства,то в системі цивільно-правових договорів договір дарування виділяється вокремий тип договірних зобов'язань завдяки наявності деякиххарактерних ознак, що дозволяють кваліфікувати його в даній якості. УСеред таких ознак можна назвати наступні особливі риси договорударування.

По-перше, основний кваліфікуючу ознаку договору дарування,що відрізняє його від переважної більшості цивільно-правових договорів,полягає в його безоплатність. Ознака безоплатність договору даруванняозначає, що дарувальник не отримує ніякого зустрічного надання збоку обдаровуваного.

Якщо житло передається при наявності зустрічної передачі речі або права,то такий договір не зізнається даруванням. На практиці такі випадки інодізустрічаються. Найчастіше органи місцевого самоврядування або організаціїобумовлюють надання муніципального житла нужденним громадянамобов'язком подарувати наявну у них квартиру муніципалітету. Приоформленні договорів обмінів житловими приміщеннями різних формвласності на практиці можна зустріти випадки «обміну квартири в порядкударування ». На підставі п. 2 ст. 170 ГК подібні угоди визнаютьсяудаваними. Разом з тим, не перетворює дарування в возмездный договірдарувальнику відшкодування витрат, понесених ним у зв'язку з даруванням, якщо вони поумовами договору не входять у цінність дарування. [11]

По-друге, ознакою дарування є збільшення майнаобдаровуваного.

По-третє, при даруванні збільшення майна обдаровуваного маєвідбуватися за рахунок зменшення майна дарувальника.

По-четверте, неодмінною ознакою договору дарування єзгода обдаровуваного на отримання подарунка. Відповідно до ст. 573 ЦК, обдаровуванийвправі в будь-який час відмовитися від дару до його передачі йому. У цьому випадкудоговір дарування вважається розірваним. При цьому відмова від подарованого житлаповинен бути здійснений у письмовій формі. Крім того, така відмова підлягаєдержавної реєстрації. У таких випадках дарувальник має право вимагати відобдаровуваного реального відшкодування шкоди, заподіяної відмовою прийняти житлов дар.

Як правило, дарування житлових приміщень відбувається між близькимиособами (родичами, друзями). Разом з тим, сторонами в договорідарування можуть виступати як громадяни, так і юридичні особи. В якостіобдаровуваного може виступати Росія, її суб'єкти, а такожміста та інші муніципальні освіти в особі їх органів.

На відміну від колишнього законодавства обіцянку дарування такожвизнається договором дарування і пов'язує що обіцяв, якщо таке булозроблено в належній формі і містить ясно виражене намір вдатися доугоду в майбутньому безоплатну передачу житлового приміщення або іншогомайна.

У силу ст. 575 ЦК не допускається дарування житлових приміщень:

. від імені малолітніх громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками;

. працівникам лікувальних, виховних установ, установ соціального захисту та інших аналогічних установ громадянами, які перебувають у них на лікуванні, зміст або вихованні, чоловіками й родичами цих громадян;

. державним службовцям і службовцям органів місцевого самоврядування у зв'язку з їх посадовими повноваженнями або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків;

. у відносинах між комерційними організаціями.

Організації, яким належить житло на праві господарськоговедення або оперативного управління, можуть подарувати жиле приміщення тількиза згодою власника.

У виняткових випадках закон дає можливість дарувальнику відмовитисявід виконання договору дарування або взагалі скасувати дарування. У першуразі відмовитися від договору дарування можна, коли майнове абосімейний стан або стан здоров'я дарувальника змінилася настільки,що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниженнярівня життя. Другий випадок відміни дарування регулюється ст. 578 ЦК, десказано, що дарувальник має право скасувати дарування, якщо обдаровуваний здійснивзамах на його життя, життя кого-небудь з членів його сім'ї чи близькихродичів або навмисне заподіяв шкоду дарувальнику.

Договором може бути встановлено право дарувальника скасувати дарування ввипадку, якщо він переживе обдаровуваного.

Новий Цивільний кодекс Росії передбачив новий вид дарування (пожертвування.

Суб'єктами пожертви можуть бути громадяни, лікувальнівиховні заклади, установи соціального захисту та іншіаналогічні установи, а також Росія, її суб'єкти імуніципальні освіти. При цьому на прийняття пожертви не потрібночийогось дозволу або згоди.

Організація, що приймає жиле приміщення як пожертвування,повинна вести відокремлений облік усіх операцій щодо його використання.

У тих випадках, коли використання пожертвуваного житлового приміщеннявідповідно до зазначеного жертводавців призначенням стає неможливимвнаслідок обставин, що змінилися, то воно може бути використане заіншим призначенням лише за згодою жертвователя. Використанняпожертвуваного майна не у відповідності з зазначеним призначенням абозміна цього призначення дає право жертводавці, його спадкоємцям абоіншому правонаступнику вимагати скасування пожертвування.

4. Договір ренти

Цивільний кодекс РФ містить гол. 33 «Рента і довічнеутримання з коштом ». Її найменування, здавалося б, дозволяє зробитивисновок про визнання законодавцем кожного із зазначених у назві главидоговорів самостійним. Тим часом у даному випадку проводиться найбільшпоширений для ГК принцип: незалежно від свого найменуваннявідповідна глава розділу IV Кодексу у вигляді загального правила присвячуєтьсяпевного договірного типу. Стосовно до глави 33 таким єдоговір ренти, а значить, договір довічного утримання з коштом (цетільки його різновид.

Підтвердженням може служити наявність у розглянутій чолі крімтрьох спеціальних параграфів одного загального для виділених в ній договорів. Іхоча зазначений параграф носить назву «Загальні положення про ренту ідовічне утримання з коштом », кожна зі статей включає вказівку нате, що вона регулює саме договір ренти. І при тому ні в одній зі статейзазначеного параграфа договір довічного утримання з коштом особливо незгадується.

Поряд з договором довічного утримання з коштом в главі 33
ГК виділені договори постійної і довічної ренти. З приводу співвідношенняміж цими двома договорами, з одного боку, та договором довічногоутримання з коштом, з іншого боку, в літературі висловлені прямопротилежні погляди. Ряд авторів визнають усі три договорисамостійними видами договору ренти. [12] В той же час іншірозглядають оплатне утримання з коштом лише як підвиддовічної ренти. [13]

Інша ситуація склалася з віднесенням договору ренти до числа реальнихабо консенсуальних. Хоча з моменту прийняття нині чинного ЦК пройшловсього лише кілька років, в літературі, заснованої на цьому Кодексі, вжепозначилися три точки зору. Дотримуватися однієї з них вважаютьдоговір ренти реальним [14], у той час як на думку інших це договірконсенсуальної [15], а треті (в залежності від об'єкта або реальний (привідчуження рухомого майна), або консенсуальної (при відчуженнінерухомого майна). [16] У період дії ГК 1964р. природно, колоприхильників всіх цих точок зору стосовно договором довічногоутримання з коштом був значно ширше, так само як і тих аргументів,які ними проводилися.

Вже сама різниця в назві обох видів рантьє - «постійна» і
«Довічна» дає можливість визначити специфіку встановленого длякожного з них правового режиму.

Перш за все, це відноситься до суб'єктивного складу договору.
Вказівка на «постійний» характер ренти дозволяє припустити участь вдоговорі на стороні отримувачів ренти не тільки громадян. Постійне рента --єдиний вид ренти, в якій одержувачем може бути юридична особа,а сама рента - використана для покриття особливих потреб одержувача, неякі є особистими, побутовими.

При всьому цьому постійна рента як різновид ренти зберігаєосновні риси останньої - її некомерційний характер.

Постійне рента завжди виражається в грошах. При цьому існуєпрезумпція на користь того, що і виплачуватися така рента повинна подібнимчином. І лише у випадках, передбачених договором, допускається виплатаренти натурою, до того ж у будь-якій формі: надання речей, виконанняробіт або надання послуг. Однак при цьому діє правило, за якимвартість натуральної виплати повинна бути еквівалентна зазначеної в договорігрошовій сумі ренти (ст. 590 ЦК).

Особливості постійної ренти проявляються і у вирішенні питання протерміни її виплати. Оскільки така рента не призначена безпосередньодля задоволення особистих (побутових) потреб громадян встановленодосить тривалий термін її виплати - щоквартально (ст. 591 ЦК).

Принципова особливість довічної ренти полягає, перш за все,у визначенні періоду його дії. Таким є час життя одержувачаренти.

Довічна рента спрямована на задоволення потреб громадян,нужденних з цієї причини особливого захисту. Відповідно, зокрема,імперативної нормою встановлено, що визначена в договорі, у розрахунку намісяць рента повинна бути не менше передбаченого законом мінімальногорозміру оплати праці (п. 2 ст. 597 ЦК).

Встановлено істотно відмінні від передбачених стосовнопостійної ренті наслідки випадкової загибелі або випадкового пошкодженнямайна, переданого під виплату довічної ренти. Якщо при постійнійренті платник має право в подібних випадках вимагати припинення договору,або зміни його умов (при передачі майна за плату), то придовічної ренти ті ж обставини не звільняють платника відвиплати ренти, при цьому важливо підкреслити - виплати у розмірі та наумовах, передбачених договором. Таким чином, ризик у відповіднихвипадках падає цілком на платника довічної ренти.

складаються відносини за договором довічного утримання зкоштом володіють родовими ознаками договору ренти, а також видовими --договору довічної ренти. [17] Індивідуальні особливості розглянутихвідносин виражаються в обмеженні кола переданого під виплату рентимайна (тільки нерухомість), спеціальне призначення ренти (забезпеченняодержувачу відповідного змісту), а також в більш широкому складіоб'єктів ренти (маються на увазі гроші, інше майно, а так само різнінематеріальні блага).

Відмінні особливості розглянутого договору дали М.І. Барупідставу використовувати по відношенню до нього термін «аліментірованіе». [18]
Зрозуміло, між аліментні зобов'язання в сімейному праві ідовічне утримання в ЦК є й чимало принципових відмінностей, починаючиз підстав виникнення відповідних зобов'язань. Такою підставоюслужать в першому випадку - закон, а в другому - договір, до того ж щепобудований на відплатних засадах. І все ж ідея аліментірованія яктака не чужа даного договору.

5. Договір оренди

До вступу в силу другої частини Цивільного кодексу Російської
Федерації договір оренди житлових приміщень поширювався на відносини,пов'язані з оплатним володінням і користуванням житлом як громадянами, такі юридичними особами. Регулювання таких відносин були присвячені норми
Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» (ст.
17, 18), Житлового кодексу Української РСР (ст. 131-136), Закону Російської Федерації
«Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» (ст. 2).

В даний час законодавець змінив підстави класифікаціїдоговірних відносин, пов'язаних з оплатним володінням і користуваннямжитловими приміщеннями. Критерієм розмежування таких угод сьогодніє не термін та умови оплати жилого приміщення. Головним розмежуваннямдоговору найму та оренди у житловій сфері виступає суб'єкт (користувачжитлового приміщення. Законодавець, не розглядаючи в даному контексті іншівідмінності угод, встановлює чіткий принцип поділу договорів: «якщокористувачем виступає громадянин, то це договір найму житлового приміщення,якщо юридична особа, то договір оренди ». Відповідно в першому випадкузастосовується 35, а в другому 34 глава Цивільного кодексу Російської
Федерації. У першому випадку регламентація здійснюється стосовнодоговору комерційного найму цивільним законодавством, по відношенню додоговором соціального (в основному актами житлового законодавства (як
Росією, так і її суб'єктами). У другому тільки актами цивільногозаконодавства (виключно Росією).

Отже, головною відмінністю договору оренди житлових приміщень від договорунайму житлових приміщень є суб'єкт возмездного володіння та користуванняжитлом.

Правова регламентація орендних відносин у житловій сферіміститься як у згадуваній 34 чолі ЦК, так і в ст. 17 Закону
Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» в частині,що стосується юридичних осіб. Як випливає зі ст. 17 зазначеного Закону,власники житлового фонду мають право надавати юридичним особамквартири або будинку будь-якої площі за договором оренди.

Термін володіння та користування орендарем зданим під найм майномзавжди визнавався істотною умовою договору оренди.

Цивільний кодекс передбачає, що договір оренди укладаєтьсяна термін, визначений договором, однак допускається укладення договору ібез зазначення в ньому строку оренди майна. У цьому випадку договір орендивважатиметься укладеним на невизначений термін. Правові наслідкиоформлення договору без зазначення строку оренди полягають в тому, що кожнасторона такого договоруотримує право відмовитися від нього в будь-який часодносторонньому порядку за умови попередження про це іншої сторони заодин місяць, а при оренді нерухомості (за три місяці (п.п. 1, 2 ст. 610).

Цивільний кодекс зберіг за орендарем, належним чиномвиконував свої обов'язки, переважне право на укладення договоруоренди на новий термін (ст. 621). Втім, орендар може скористатисясвоїм правом лише за умови письмового повідомлення їм орендодавця пробажання укласти новий договір оренди до закінчення терміну колишньогодоговору. Таке письмове повідомлення набуває вирішальне значення ввипадках, коли орендодавець відмовляє орендарю в укладенні договору нановий термін і разом з тим укладає договір оренди з іншою особою. У подібнійситуації орендар отримує право вимагати в суді переведення на себе прав іобов'язків за укладеним договором оренди і плюс до цього відшкодуваннязбитків, завданих йому у зв'язку з відмовою орендодавця в ув'язненнідоговору на новий термін. Якщо ж до цього моменту орендар втратив інтерес довідновлення орендних відносин, він може зажадати від орендодавцятільки відшкодування збитків.

У випадках, коли після закінчення терміну договору оренди орендарпродовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього незаперечує, договір буде вважатися відновленим на тих же умовах наневизначений термін. Отже, кожна зі сторін може зажадатирозірвання такого договору, попередивши контрагента не менш ніж за тримісяця (ст. 610 ЦК).

Договір оренди житлового приміщення укладається в простій письмовійформі і, на відміну від договору найму, підлягає обов'язковій державнійреєстрації. Виключення складають тільки договори, які укладаються на строкменше року.

За договором оренди житлового приміщення орендодавець зобов'язуєтьсянадати орендарю, що є юридичною особою, житлове приміщення заплату у тимчасове володіння та користування. При цьому орендар не має прававикористовувати жиле приміщення для промислових, складських і тому подібнихцілей.

Єдина можливість використання житла орендарем (здатиорендоване житлове приміщення в суборенду (піднайом) своїм співробітникам абоіншим громадянам. Оскільки Цивільний кодекс Російської Федерації в ст. 615вказує на необхідність отримання згоди орендодавця на укладаннядоговору піднайму, то таку можливість слід відразу вказувати в договоріоренди житлового приміщення.

Оскільки будь-яке житло безпосередньо пов'язане із землею, Законпередбачає збереження права користування земельною ділянкою, на якійрозплоджу жиле приміщення (багатоквартирний будинок, у якому розташованожитлове приміщення), навіть при переході права власності на ділянку.

Договір оренди житлового приміщення обов'язково повинен передбачатирозмір орендної плати. При відсутності такої договір вважаєтьсянеукладеним (ст. 654 ЦК). Закон Російської Федерації «Про основифедеральної житлової політики »вказує також на необхідністьвстановлення