ЗМІСТ
I. Вступ ................................................. ... 3.
II. Виникнення і розвиток іпотеки як інституту цивільного права
1. Виникнення інституту ................................ 5.
2. Іпотека в римському праві ................................ 6.
3. Рецепція інституту іпотеки правом західно-європейських країн .......................................... ............. 8.
4. Заставне право дореволюційної Росії ............... 8.
III. Іпотека - спосіб забезпечення зобов'язання.
Концепція іпотеки в російському законодавстві ........... 12.
1. Поняття і предмет іпотеки, підстави виникнення і сфера застосування ........................................ ...... 14.
2. Зміст і форма договору про іпотеку .................. 16.
3. Державна реєстрація іпотеки ..................... 19.
4. Права та обов'язки сторін .............................. 21.
5. Подальша іпотека ..................................... 24.
6. Зміна осіб у зобов'язанні, забезпечений іпотекою ........................................... .......... 25.
7. Звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку ........................................ ......... 29.
8. Реалізація заставленого майна, на яке звернено стягнення .......................................... ........ 32.
9. Особливості іпотеки земельних ділянок .................. 39.
10. Особливості іпотеки підприємств, будівель і споруд ........................................... .......... 44.
11. Особливості іпотеки житлових будинків і квартир .............. 46.
IV. Висновок. Перспективи розвитку іпотеки в Росії .......... 50.
V. Бібліографія .............................................. 52.
VI. Програми ............................................... 57.
I. ВСТУП
Стан економіки будь-якої країни вимагає розвитку виробництва, щоупирається в джерела забезпечення надійного і довгострокового фінансування.
Якщо порівняти вартість рухомого майна (яке можна закластивільно) та нерухомого (з яким поки що складніше), можна зрозуміти, у скількираз теоретично зростають масштаби такого виду кредитування, як іпотека.
Розглядаючи іпотеку як елемент економіки, можна виділити наступніїї характерні риси.
По-перше, застава нерухомості виступає в ролі інструментузалучення необхідних для розвитку виробництва фінансових ресурсів.
По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових правна об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у данихконкретних умовах недоцільні.
І по-третє, створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу на базіцінного паперу (заставної).
Сказане вище є відправною точкою в подальшій розмові продистанції між тим, що є і тим, що хотілося б мати.
У сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед способівзабезпечення виконання зобов'язань. З огляду на стан нашої економіки,якій притаманні падіння рівня виробництва, інфляція, повсюднінеплатежі за поставлені товари, виконані роботи або надані послуги,широке застосування раніше популярних засобів забезпечення виконаннязобов'язань втрачає практичний зміст. Іпотека ж має безсумнівніперевагами.
Будь-які операції з нерухомістю, в тому числі й іпотечні, приносятьвеликий дохід, оскільки ціни на землю і будівлі в деяких районах
Росії значно вище світових. Однак поки що особливого розвитку сфераіпотечного кредитування отримати не може, перш за все через відсутністьреального ринку землі та нерухомості. І це при тому, що інтерес доіпотечного кредитування постійно зростає, оскільки знижується прибутковістьінших фінансових інструментів. Практика показує, що неповерненняіпотечних кредитів мінімально. Проте чомусь наші банки не бентежитьвелика частка неповернених кредитів, виданих юридичним особам, аневелика частка неповернення іпотечних - бентежить. В якійсь мірі, тутє певні психологічні бар'єри.
Незважаючи на підвищений інтерес суб'єктів економічної діяльності докредитування під заставу нерухомості можна сказати, що іпотека в Росіїзаблокована. У пріоритетний пакет законів, прийняття яких дозволитьзабезпечити повноцінні правові умови функціонування ринку нерухомостів Росії входять Земельний кодекс РФ, Закон "Про оціночної діяльності в
РФ ", Закон" Про ріелтерської діяльності ", Закон" Про державні ціннихпапери, цінні папери суб'єктів Федерації і муніципальних утворень "і,звичайно, саме головне - Закон "Про іпотеку", який став одним із законів -старожилів за всю історію постперебудовної Росії за термінами розгляду
(більше трьох років) і одним з найбільш перероблених за кількістю внесенихпоправок (понад дев'ятсот). Більше того, на думку газети "Коммерсант-
Daily "[1] для створення реально працюючого закону про іпотеку необхіднопіддати серйозній переробці понад двадцять статей першій частині
Цивільного кодексу Російської Федерації від 30 листопада 1994 року. [2]
Закордонний досвід показує, що система іпотечного кредитуванняодночасно служить вирішенню як соціальних, так і економічних проблем,тому введення в Росії нормально функціонуючого механізму заставинерухомого майна буде сприяти її соціально-економічноїстабілізації.
II. ВИНИКНЕННЯ І РОЗВИТОК ІПОТЕКИ
ЯК ІНСТИТУТУ ГРОМАДЯНСЬКОГО ПРАВА
1.
ВИНИКНЕННЯ ІНСТИТУТУ
Заставне право є одним з найстарших цивільно-правовихінститутів. Вступаючи в операції, укладаючи договори, люди здавна прагнулизабезпечити їх виконання. Виникнення застави пов'язано з розвиткомцивільного обороту і необхідністю забезпечити належне виконаннязобов'язання, взятого на себе однією із сторін у договорі, а також створитибільше довірчі відносини між сторонами. Як відомо, договіргрунтується на вільній волі кожної з договірних сторін, але одногодовіри часто недостатньо, як часто недостатньо і відповідальності,яка хороша для платоспроможного боржника, а тому важливостимулювати і посилити готовність боржника до вчинення дії, а крімтого дати впевненість кредитору, що навіть у тому випадку, якщо боржник невиконає взяте на себе зобов'язання, він зможе одержати задоволення зарахунок предмета застави.
Сенс відносин, які встановлюються між боржником і кредиторому зобов'язанні, забезпечений заставою, дуже точно виразив М. Брагинский.
Він пише: "На відміну від таких способів забезпечення зобов'язання, якнеустойка і порука, при яких кредитор у кінцевому рахунку "віритьборжнику ", у зобов'язанні, забезпечений заставою, кредитор" вірить речі "[3].
Спочатку, коли заставного права не було, способом забезпеченнязобов'язання була відповідальність (стягнення). Причому відповідальність нетільки майнова, але й особиста.
Якщо простежити історичний розвиток застави, то можна побачититаку закономірність, про яку пише Д. Майер: Законодавстванародів завжди суворі до боржника неплатящему, про право ж застави ледь у нихзгадується ", а потім" законодавства країн послаблюють заходи стягнення ірозвитком права застави намагаються їх вживання зробити зайвим, або заПринаймні більш рідкісним "[4].
2. ИПОТЕКА У римському праві
У Римському праві було вироблено чимало інститутів і правил,гарантують виконання зобов'язань. Крім словесних укріпленьзобов'язань (наприклад, присяга), були й речові забезпечення. До нихвідносилися порука і застава. Перше представляло переважноморальну гарантію, у другому переважав характер матеріальногопоруки. У міру розвитку цивільного обороту, у Римі всі частіше замістьпоручительства стали вдаватися до застави як зручний і найбільшнадійному способу зміцнення зобов'язання.
У Римі існували три види застави: fiducia, pignus, hypotheca.
Історично першою виникла fiducia. Встановлений у цьому виді заставупредставляв для кредитора більш ніж повне забезпечення, тому що переходив увласність кредитора. "Стаючи, одночасно з виникненням застави,власником предмета, його кредитор мав право володіти, користуватися ірозпоряджатися ним на свій розсуд; він мав можливість відчужувати йогобез попередньої згоди боржника і, не чекаючи часу, коливимога буде підлягати виконанню "[5].
Боржник же позбавлявся права власності на предмет застави, аотже, позбавлявся права на плоди, принесені цим майном і крімтого права відшукання його з рук третіх осіб. Нарешті, навіть задовольнившивимоги кредитора, боржник не міг бути в повній впевненості, що йомубуде повернуто майно, що було предметом застави, так як його могло вжене бути у кредитора або воно було обтяжене правами на чиюсь користь. У цьомувипадку боржник міг одержати з кредитор тільки компенсацію за шкоду і збитки.
Поряд з fiducia римське право виробило іншу форму застави-pignus.
У цьому випадку предмет, відданий у заставу, надходив не у власність, а поволодіння кредитора з обов'язком повернення після отримання задоволення.
Однак і цей вид застави мав істотні недоліки, які булипов'язані, по-перше, з тим, що кредитор вважався лише власникомзакладеного майна і не мав для захисту свого права речового позову, азначить не міг відшукати закладеного майна у третіх осіб, а по-друге,кредитор не мав права продати предмет застави з метою отриманнязадоволення. І тільки при імперії це право у випадку прострочення боргустало визнаватися.
Крім того, fiducia і pignus мали ряд загальних недоліків, яківипливали насамперед з того, що встановлення застави пов'язувалося зпередачею майна боржника кредитору. Л.В. Гантовер виділяв наступне: 1.
"Як би незначним не був борг, забезпечений заставою на майноборжника, кредитоспроможність цього майна виявлялася вичерпаною ", 2.
"З передачею застави кредитору, особливо коли предмет цей складавнерухоме майно, боржник нерідко позбавлявся єдиного джерела доутримання себе і своєї родини і можливості задовольнити борг здоходів цього майна ". [6]
Римські юристи зуміли звільнитися від зазначених недоліків в іншому,найбільш пізньому за часом виникнення, виді застави - - hypotheca,що склався під впливом східного греко - єгипетського права ірозвивалося на грунті найму сільськогосподарських ділянок.
Іпотека - така форма застави, при якій закладена річ залишається підволодінні заставодавця. Кредитор, на користь якого встановлено заставнеправо, є вже не власником і не власником речі, а володаремправа вимоги задоволення боргу з закладеного майна, тобто вразі невиконання зобов'язання він мав право зажадати закладенуріч, у кого б вона на той час не знаходилася, продати її і звирученої суми покрити свою вимогу до боржника. Боржник при іпотецізалишається власником і власником закладеного майна і не позбавляєтьсяможливості отримувати з нього вигоду, а також відчужувати його та обтяжуватиновими заставами.
Заставне право припинялося у випадку:
1. загибелі предмета застави;
2. злиття заставного права та права власності на закладену річ;
3. припинення зобов'язання, у забезпеченні якого встановлено заставу.
3. Рецепція ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ
ПРАВОМ ЗАХІДНО-ЄВРОПЕЙСЬКИХ КРАЇН
Іпотека перейшла в західно-європейське законодавство з двомаголовними відмінностями: по-перше, вона застосовується тільки до нерухомих речей,по-друге, продаж закладеного майна провадиться в судовому порядку.
Те, що іпотека застосовується тільки до нерухомих речей пояснюється, подумку Л.В. Гантовер, властивостями рухомих речей, а саме тим, що "вониможуть бути дуже легко знищені або попсовані боржником, сховані чипередані їм у треті руки, тому без вилучення їх з володіння боржникакредитор піддавався б небезпеки втратити своє забезпечення ". [7]
4. Заставне право дореволюційній Росії
Розвиток іпотеки в Росії має свою історію. Спочаткузабезпеченням старанності боржника служила його особистість - існувавінститут закупнічества, при якому свобода особи була порукою кредитору.
Першою формою застави, як вважає Г.Ф. Шершеневич, булонадання кредитору права користування майном боржника заотриману останнім від кредитора суму грошей, причому "кредитор мав правовимагати платежу боргу, а боржник мав право вимагати поверненнямайна за умови платежу боргу ". [8]
Поряд з цією формою існувала, на думку А.С. Звоніцкого, іінша, яка полягала в тому, що річ залишалася в руках боржника, акредитор, замість користування закладеним майном, одержував винагородуза свій капітал у вигляді зростання.
Треба зауважити, що російські вчені 19 століття висловлювали дуже різнідумки про шляхи розвитку застави.
Так, Г.Ф. Шершеневич вважав, що подальшим розвитком заставивиявляється перетворення володіння та користування за прострочення боржника, управо власності кредитора і розвиток застави було направлено на те,щоб замінити це "уявлення про заставу речі, як що містить в собіправо власності, представленням про заставу, як право на чужу річ,отримати задоволення з цінності його ". [9]
Саме на це і було направлено багато законодавчих спроби (1557р., 1737 р.), що призвели до видання у 1800 році Банкрутське статуту, якийостаточно скасував старий порядок застави нерухомості. Була усунутанеобхідність віддавати в утримання кредитора закладений маєток, заставнеправо знову набуває характер права на чужу річ.
На противагу Г.Ф. Шершеневич, іншу схему розвиткузаставного права в Росії дає А.С. Звоніцкій. Хоча відразу вартообмовитися, що дивлячись по різному на хід розвитку заставного права, ціавтори сходяться в одному - кінцевим результатом є затвердження системи,близької за своїм характером до римської іпотеки. А.С. Звоніцкій вважає, що
"У російській заставі абстрактне право власності ніколи не передавалосядо терміну заставодержателю; тому дострокове володіння і користуваннязаставодержателя завжди носило похідний умовний характер ". [10]
Поступово застава з передачею володіння і користування почав зливатися звідчужуваними угодами і "економічне життя кинулася в русло ... форми,яка залишала річ до терміну в руках боржника ". [11]
Отже, у 19 столітті в російському законодавстві остаточновстановлюється нова система заставного права. Закладене нерухомемайно залишається в руках власника і при цьому немає необхідностіпередавати його в тримання кредитора.
Однак, не дивлячись на прогресивність нової системи, дореволюційніцивілісти виділяють і ряд її недоліків, які проявляються перш за все внепослідовності і незавершеності. У першу чергу піддаютьсякритиці заборони, накладені законодавцем на продаж закладеногонерухомого майна і на його перезаставлених. Украинские цивілісти виступалипроти порядку, при якому на стороні боржника не допускалося жодноїзміни, крім спадкового правонаступництва і при якому право заставимогло належати в маєтку боржника лише одному кредитору. Зокрема,
Л.В. Гантовер пише: "Нерозвиненість нашого застави полягає в утискуборжника щодо розпоряджатися маєтком і кредитора - щодопередачі прав за заставною. Між тим очевидно, що горе це невикликається ніякими юридичними міркуваннями: заставу в сенсі правакредитора вимагати задоволення з закладеного маєтку, представляється усуті обтяженням цього маєтку, тобто таким правом, для якогоперехід маєтку в інші руки, чи обтяження останнього ще іншимиправами представляється абсолютно байдужим "[12].
Г.Ф. Шершеневич відзначає: "Існування декількох послідовновстановлюваних заставних прав на одну й ту саму річ створюєпослідовність у здійсненні цих прав і тому не суперечить нілогіці, ні кредиту "[13].
Пропозиції щодо поліпшення і вдосконалення заставного права Росіїзнайшли своє відображення в розроблених у першій половині 19 століття в проектіоновленого Цивільного положення і проект Вотчинного статуту. Найважливішіриси цих проектів зводилися до наступного:
1. Одне і те саме майно могло бути віддано в заставу декільком особам. У це випадку відносини між заставоутримувачами визначалися послідовністю внесення заставних прав у вотчину книгу;
1. Заставне право носило іпотечний характер, тому заставодержатель не ставав власником нерухомого майна;
2. Придбані заставодержателем права на стягнені позички з заставодавця могли бути предметом угод як між залогодержат?? лями, так і між ними і сторонніми особами;
3. Заставодержатель могли поступатися один одному старшинство, а сторонні особи - здобувати права вимоги, забезпечені заставою.
На думку дореволюційних російських юристів, у проектах було досягнуторівновагу інтересів заставоутримувачів і заставників, оскільки першийзабезпечувалася досить велика можливість задовольнити своївимоги, а другим - право розпоряджатися майном, слугуєзабезпеченням.
На практиці іпотечне кредитування до 1917 року проводилося понаступною схемою. Органи місцевого самоврядування формували кредитнісуспільства, що були основою системи. Кредитні ресурси формувалисянасамперед шляхом використання іпотечних облігацій, що випускаються намуніципальному рівні. Кредитне суспільство було одночасно емітентомзобов'язань при їхньому випуску в обіг, Ссудодатель при видачі іпотечногокредиту та заставодержателем при прийомі заставного свідоцтва узабезпечення кредиту. Ці боргові зобов'язання були дуже надійні іліквідні, так як статут товариства передбачав круговий запорука всьогозакладеного в неї майна, що підкріплювалося вступом позичальника в рядисуспільства. Товариство брало облігації для розрахунків з капітального боргу,але не по відсотках, тим самим позичальник міг розплачуватися із суспільством його жоблігаціями. Сума видаваного кредиту була на 40 - 50 відсотків нижчевартості застави, що було не дуже вигідно, але забезпечувало і суспільству іпозичальнику відсутність кризових ситуацій. Важливо те, що за довгостроковимиіпотечних зобов'язаннях сплачувався більш низький відсоток, ніж по комерційнимкредитах, а власне кредит був наймогутнішим стимулом для інвестицій.
Однією з особливостей російського іпотечного кредитування був спосібконтролю державою емісії муніципальних паперів - воно широко застосовувалопрактику прийому цих паперів для оплати по казенних підрядів.
огляду на цей стан в нинішньому цивільномузаконодавстві можливо було б корисно використовувати основні принципиіпотечного кредитування в дореволюційній Росії для формуваннянеобхідного каркасу сучасної іпотеки. Скажімо, видача іпотечної позики негрошима, а цінними паперами забезпечила б міцність всієї системи іпотеки,оскільки не вимагала б вільних коштів.
III. ИПОТЕКА - СПОСІБ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ.
КОНЦЕПЦІЯ ІПОТЕКИ У РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ
Формування законодавчої основи регулювання відносин у Росіїв даний час не завершено. До появи і нині діючого Закону
Російської Федерації від 29 травня 1992 року "Про заставу" [14] іпотека вросійському законодавстві була присутня досить опосередковано: окремізагальні норми президентських указів з питань власності на землю іземлекористування допускали можливість іпотеки. Так, наприклад, указомпрезидента Росії від 27 грудня 1991 року № 323 "Про невідкладні заходи щодоздійснення земельної реформи в Українській РСР "[15] селянським господарствам булонадано право застави землі в банках, а банкам дозволена видачакредитів під заставу. Аналогічна норма передбачена і в Законі Української РСР від 22Листопад 1990 року № 348-1 "Про селянське (фермерське) господарство" [16]. Устаттях 10 і 20 вказано, що громадяни, які мають у власності земельніділянки для ведення селянського господарства, можуть закласти їх до земельногобанк і для забезпечення отриманих кредитів. Проте з цілком зрозумілихпричин ця можливість так досі і не стала реальністю. Останнітри роки іпотека активно розвивалася там, де питання про власність наземлю не мав першорядного значення.
Закон Російської Федерації від 24 грудня 1992 року № 4218-1 "Прооснови федеральної житлової політики "[17] встановив можливість заставинерухомості в житловій сфері та отримання кредиту на будівництво абопридбання житла під заставу нерухомості. Відповідно до цього законубуло розроблено Положення про житлові кредити, затверджене Указом
Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 року № 1180 "Про житловихкредитах "[18], що встановлює порядок надання банками кредитів набудівництво (реконструкцію) житла, облаштування земельних ділянок, атакож на придбання житла за умови застави нерухомого майна.
Основні правила іпотеки були розвинені в першій частині Цивільного кодексу
Російської Федерації (статті 334 - 358), де закріплено, що загальні правилапро заставу, встановлені в Кодексі, застосовуються до іпотеки у випадках, коликодексом або законом про іпотеку не встановлено інші правила.
Стаття 4 Федерального Закону Російської Федерації від 30 листопада 1994року "Про введення в дію частини першої Цивільного Кодексу Російської
Федерації "[19] встановлює, що до приведення законів та інших правовихактів, що діють на території Росії, у відповідність з ЦК, вони діютьостільки, оскільки не суперечать частині першій Кодексу.
Крім того, 22 грудня 1993 Радою міністрів - Урядом
Російської Федерації були схвалені "Основні положення про заставу нерухомогомайна - іпотеку "[20], які, як сказано в преамбулі, ємоделлю законодавчого акта про іпотеку.
28 лютого 1996 був підписаний Указ Президента Російської
Федерації "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування" [21],містить деякі важливі умови, що конкретизують норми Цивільного
Кодексу.
21 липня цього року прийнятий довгоочікуваний Федеральний Закон Російської
Федерації № 122-ФЗ "Про Державну реєстрацію прав на нерухомемайно та угод з ним "[22], де закріплено, що право власності таінші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їхвиникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в
Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з нимустановами юстиції.
І, нарешті, в середині червня 1997 Державною Думою в другомучитанні прийнято проект закону про іпотеку, схвалений Радою Федерації, алевідхилений Президентом.
1. ПОНЯТТЯ І ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ.
ПІДСТАВИ ВИНИКНЕННЯ І СФЕРА ЗАСТОСУВАННЯ
Іпотекою, згідно зі ст. 334 ЦК РФ, зізнається "заставу земельнихділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомогомайна ". Указ № 293 від 28.02.96 доповнює цей список нежитловимиприміщеннями.
Відповідно до ст. 42 закону "Про заставу", іпотекою визнається заставабудівлі, споруди або іншого об'єкту, безпосередньо пов'язаного із землею,разом з відповідною земельною ділянкою правом користування ним.
Проектом закону про іпотеку вона визначається як заставу будь-якогонерухомого майна.
При всіх відмінностях наведених визначень по суті вони ідентичні:іпотека - це вид застави, де предметом виступає нерухоме майно.
До нерухомого майна закон відносить земельних ділянок, в зокрема,ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, ділянки надр,відокремлені водні об'єкти і всі об'єкти, які пов'язані з землею так,що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, втому числі будівлі споруди, житлові та нежитлові приміщення, ліси і багаторічнінасадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси, а такожщо підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, суднавнутрішнього плавання та космічні об'єкти.
У проекті закону про іпотеку до майна, яке може бути предметоміпотеки віднесено й будови споживчого призначення, у тому числі дачі,садові будинки, гаражі. Також предметом іпотеки можуть бути і праваорендаря за договором оренди нерухомого майна, за умови згодийого власника або особи, яка має на нього право господарського відання,якщо законом або договором не передбачено інше.
Відповідно до пункту 2 Указу № 293 від 28.02.96 за договором проіпотеку може бути закладено тільки нерухоме майно, щоналежить заставодавцю на праві власності або на праві господарськоговедення і права на яке зареєстровані в порядку, встановленому длядержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Якщо предметом іпотеки є нерухоме майно, на відчуженняякого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, тотаке ж згода або дозвіл потрібен для іпотеки цього майна (ч.7п.3 Указу № 293 від 28.02 96). Якщо іпотека встановлюється на майно,що перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожногоз власників), у тому числі квартири та нежитлові приміщення в житлових будинках,потрібна наявність письмової нотаріально засвідченої згоди на цевсіх власників.
Якщо інше не передбачено договором, річ, яка є предметоміпотеки, відповідно до статті 135 ГК РФ вважається закладеною разом зприладдям як єдине ціле. Частина нерухомого майна, розділякого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ),крім квартир у багатоквартирних житлових будинках, не може бути самостійнимпредметом іпотеки. При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частиниякого знаходяться у спільній частковій власності заставодавця та іншихосіб, поряд з квартирою закладеної вважається і відповідна частка в правіспільної власності на житловий будинок. На праві спільної часткової власностівласникам квартир у багатоквартирному житловому будинку належать загальніприміщення будинку, її несучі конструкції, механічне, електричне,санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири,обслуговує більше однієї квартири (ст.290 ГК РФ). З часток у правівласності на спільне майно житлового будинку власник квартири не має прававчиняти дії, які можуть спричинити її передачу окремо від прававласності на квартиру.
Не допускається іпотека ділянок надр, особливо охоронюваних природнихтериторій, іншого майна, вилученого з обороту, на яке ввідповідно до федерального закону не може бути звернено стягнення,багатоквартирних і індивідуальних житлових будинків і квартир, що знаходяться вдержавної або комунальної власності, а також майна, вщодо якої у встановленому федеральним законом порядку приватизаціязаборонена (ч.5 п.3 Указу № 293 від 28.02.96).
Підставою виникнення іпотеки є договір. Іпотека можевиникати також і на підставі закону при настанні вказаних у ньомуобставин, якщо в законі передбачено яке майно і длязабезпечення якого зобов'язання визнається що знаходиться в заставі. Так,згідно з пунктом 1 статті 587 ГК РФ при передачі під виплату рентиземельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти взабезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на цемайно. Платник ренти за попередньою згодою її отримувачамає право здавати в заставу нерухоме майно, передане йому в забезпеченнядовічного утримання.
Сфера застосування іпотеки задоволена широка. Це забезпеченнязобов'язань за кредитним договором (договором позики), а також зобов'язань,заснованих на договорі купівлі-продажу, оренди, підряду, перевезення вантажів,іншому договорі.
2. ЗМІСТ І ФОРМА ДОГОВОРУ про іпотеку
Цивільний кодекс РФ не передбачає окремого найменування длядоговору про іпотеку. Проект закону про іпотеку пропонує поняття
"Заставної". [23] У даній роботі будуть вживатися обидва найменування.
У законодавстві передбачені особливі вимоги як до формидоговору, так і до його змісту. Необхідно відзначити великий перелікумов договору про заставу, які визнаються істотними. Відповіднодо ст. 432 ГК РФ договір не може вважатися укладеним, якщо міжсторонами не досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
У договорі про іпотеку повинні бути зазначені предмет застави, його оціннавартість, істота, розмір і строк виконання зобов'язання,що забезпечується іпотекою (п.1 ст. 339 ГК РФ).
Указ № 293 від 28.02.96 кілька конкретизує це питання. Предметіпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місцязнаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Такожв договорі про іпотеку повинні бути вказані право, в силу якого майно,що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органдержавної реєстрації, що зареєстрував це право заставодавця.
Оціночна вартість предмета іпотеки визначається за угодоюзаставодавця з заставоутримувачем і вказується в договорі в грошовомувираженні. Оцінка може бути доручена та комерційної організаціїоцінювачів. [24] На практиці банки, що займаються іпотечним кредитуванням,співпрацюють з великими ріелтерськими компаніями, що мають власнівідділи оцінки нерухомого майна. Варто зауважити, що сьогодні при оцінціоднієї і тієї ж квартири в різних фірмах різниця може досягати 10 - 15тисяч доларів.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване вдоговорі про іпотеку з зазначенням його величини в грошовому виразі,підстави його виникнення і строку виконання. Якщо величина забезпеченогоіпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, повинні бути вказаніпорядок і інші необхідні умови її визначення (ч.7 п.5 Указу № 293 від
28.02.96). У тому випадку, коли зобов'язання підлягає виконанню частинами,в застави повинні бути вказані терміни відповідних платежів та їх розміриабо умови, що дозволяють визначити ці розміри.
У договорі про іпотеку може бути передбачено, що іпотеказабезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають домоменту їх задоволення за рахунок заставленого майна, або вфіксованій сумі. Якщо в заставної вказана загальна фіксована сумавимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, зобов'язання боржникаперед заставодержателем в обсязі, що перевищує цю суму, не вважаютьсязабезпеченими іпотекою.
У проекті закону досить докладно розроблено змістзаставної. Крім перерахованих вище умов заставна повинна містити:
- Слово "заставна", яке включене в назву документа;
- Найменування заставодавця і вказівка місця його проживання або, якщозаставодавець - юридична особа, місце його знаходження;
- Найменування першого заставодержателя і вказівка місця йогопроживання або, якщо заставодержатель - юридична особа, місце йогознаходження;
- Назва кредитного договору чи іншого зобов'язання, виконання якогозабезпечується за даною заставою, із зазначенням всіх річоквізитів договору чи іншого зобов'язання;
- Дані про боржника по забезпеченого іпотекою зобовязання, якщо він неє заставодавцем;
- Дані про інші права на це майно (інші заставні, оренда, арешт,інші обтяження на момент укладання угоди);
- Підписи сторін.
Перераховані вище дані, у концепції проекту закону про іпотеку,є обов'язковими; їх відсутність у заставної веде до визнання угодинедійсною.
На мою думку, доцільно включення настільки докладноюрегламентації змісту заставної в закон, тому що важливість договору інеобхідність детального регулювання його змісту очевидні.
Крім того, до застави можуть бути додані документи, що визначаютьумови іпотеки або необхідних для здійснення заставодержателем своїхправ за договором.
При укладанні договору про іпотеку заставодавець зобов'язаний письмовопопередити заставодержателя про всі відомі йому до моментудержавної реєстрації іпотеки права третіх осіб на предмет іпотеки.
В іншому разі кредитор за основним зобов'язанням має право вимагатидострокового виконання зобов'язання або зміни умов договору проіпотеці.
До істотних умов, включених до договору про іпотеку відносятьсятакож права, обов'язки та відповідальність сторін (докладно про це - у 4параграфі). У договорі не можуть передбачатися передача предмета заставикредитору за основним зобов'язанням, обмеження права заставодавця татретіх осіб за користування майном, закладеним за договором про іпотеку.
Відповідно до п.2 ст.339 ГК РФ договір про іпотеку повинен бутиукладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Однакстаття 55 Основ законодавства Російської Федерації "Про нотаріат" від 11Лютий 1993года [25] встановлює, що договори про заставу майна,що підлягає реєстрації, можуть бути посвідчені за умови поданнядокументів, що підтверджують право власності на закладиваемое майно.
Мова тут не йде про право оренди нерухомого майна, можливість заставиякого передбачена у статті 335 ГК РФ і проект закону про іпотеку.
Заставні надаються нотаріусу не менш ніж у двох примірниках, одинз яких залишається у справах нотаріальної контори. У проекті закону проіпотеку застава складається тільки в двох примірниках - другий примірниквручається заставодержателю після державної реєстрації іпотеки. Забажанням сторін нотаріус може видати їм необхідну кількість копій заставноїз позначкою "копія" на кожній з них. Заставна повинна містити відомості проте ким, коли і де вона нотаріально посвідчена і відомості продержавної реєстрації іпотеки. Недотримання правил про письмовій формідоговору про іпотеку, вимог нотаріального посвідчення тадержавної реєстрації тягне за собою недійсність договору.
3. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ІПОТЕКИ
Договір про іпотеку повинен бути зареєстрований в порядку,встановленому для угод з відповідним майном (п.3 ст. 339 ГК РФ).
Статті 131 і 164 ЦК України встановлюють обов'язкову державнуреєстрацію угод із землею та іншим нерухомим майном у Єдиномудержавний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним (далі
- Єдиний державний реєстр прав) установами юстиції.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод зним - це юридичний акт визнання та підтвердження державоювиникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухомемайно. Вона є єдиним доказом існуваннязареєстрованого права. Реєстрація іпотеки, Ви повинні бутидержавної реєстрації раніше виниклих прав на закладається об'єкт.
Відповідно до п.1 ст.29 Закону "Про державну реєстрацію правна нерухоме майно та угод з ним "реєстрація іпотеки проводиться напідставі заяви заставодавця після державної реєстрації йогоречових прав на нерухоме майно. До заяви додається договір проіпотеку разом із зазначеними в договорі документами.
При державної реєстрації іпотеки зазначаються дані прозаставодержателя, предмет іпотеки, вартість забезпеченого іпотекоюзобов'язання або дані про порядок та умови її визначення. У записах
Єдиного державного реєстру прав про іпотеку вказується також сумавиданого кредиту. Разом із заявою подається документ про оплатуреєстрації. Витрати по сплаті державного мита за реєстраціюіпотеки та внесення змін і доповнень до реєстраційної записпокладаються на заставодавця, якщо угодою між ним і заставодержателемне встановлено інше. Зараз розмір державного мита за реєстраціюіпотеки для фізичних осіб становить 3,5 мільйона рублів.
У проекті закону про іпотеку пропонується встановити термін реєстрації в
15 днів з моменту надходження документів до реєструючого органу. Згідноп.3 ст.13 Закону "Про державну РЕГИСТ
