Іпотечне кредитування

С О Д Е Р Ж А Н И Е

Іпотечне кредитування 1
Введення 4
Глава 1. Історія становлення іпотеки 4
Глава 2. Поняття іпотеки 7
Глава 3. Нормативно-правова база 8
Глава 4. Опції іпотеки 9
Глава 5. Схема первинного сегменту іпотечного ринку 10
Глава 6. Схема вторинного сегменту іпотечного ринку 11
Глава 7.Регістрація іпотеки і договір про іпотеку 12
Глава 8. Особливості страхування іпотеки 17
Глава 9. Виселення некредитоспроможних заставників 18
Глава 10. Іпотечне кредитування на практиці 20
Глава 11. Соціальний аспект іпотеки 21
Глава 12. Мінуси іпотеки 21
Висновок 22

Список використаних джерел: 23

Введення

У даній роботі коротко викладені правові основи іпотечногокредитування в Росії в даний час, а також відзначені основні моментизміни законодавства про іпотеку в останні роки. Одночаснозвернено увагу до головних «небезпеки» розглянутих правовідносин ізазначені основні напрями їх оптимального подолання.

До роботи додаються витяги з основних актів, що регламентуютьіпотеку, у тому числі додається «оброблений» закон «Про іпотеку».

Нерухомість і, особливо, житлова може купуватися і продаватисярізними способами і з застосуванням різних схем. Однією з найбільшперспективних є іпотека. А все це завдяки тому, що нерухомість
- Найбільш надійне забезпечення кредитування.

Впровадження іпотеки у нас дасть відчутний імпульс подальшому розвиткуринку нерухомості, тому що забезпечить приплив реальних грошових коштів ірозширення будівництва житла од вже забезпечені гроші.

Глава 1. Історія становлення іпотеки

За останні десятиліття всі вже забули, що в Росії поняття "іпотека "існувало протягом кількох століть. Але, починаючи з часужовтневих революційних перетворень, іпотеку як форму застави спочаткувилучили з фінансово-економічної системи країни, а потім і саме поняттяпоступово зникло з ужитку, зі спеціальних словників і довідників.
"Підставка", якій не треба боятися В історичному процесі розвиткуінституту застави іпотека являє собою третього, і найбільш досконалуформу. Вона оптимально відповідає потребам поземельного кредиту іекономічних умов його надання й забезпечення.

Це поняття прийшло у світову фінансово-економічну систему з
Стародавній Греції. Його ввів архонт Солон в YI столітті до н.е.

Попередник Солона - Драконт увів порядок (в 621 р. до н.е.),згідно з яким будь-які посягання на приватну власність і їїрухоме частина суворо карали. Не випадково за ним і його порядками вісторії закріпилося визначення "драконових законів".

У 594 р. до н.е. Солон здійснює свої знамениті реформи, у томучислі скасовує поземельні борги, вводить свободу заповіту, згідно з якоювиморочність майно вже не обов'язково переходить до спадкоємців роду.

Тепер кожен отримав право розлучатися і заповідати "власність" посвій розсуд. Спочатку в Афінах запорукою подібного родузобов'язань була особа боржника, якому в разі неможливостізаплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особистої відповідальності вмайнову Солон і запропонував ставити на маєтку боржника (зазвичай наприкордонної межі) стовп з написом, що ця земля є забезпеченнямпретензій на певну суму. Такий стовп і назвали іпотекою.

По-грецькому "hypotetheca" - підставка, підпора. Мета іпотечноїсистеми - запобігти небезпеки, пов'язані з негласними способамивстановлення прав на нерухомість. Земля - легко звертатися товар, азначить, завжди є ризик як для покупців, так і для кредиторів зазаставних, що ця власність не звільнена від боргів або закладена.
Іпотека перешкоджала переходу майна до іншого власника, так якзабезпечення полягала не в особистості власника, а у вартості йогомайна. З часом слово стало вживатися для позначеннязастави.

У римлян іпотечне право не мало двох необхідних якостей -
"спеціальності" і "гласності", а тому й не гарантувало кредиторунадійного забезпечення. Римляни розширюють юридичне поле іпотеки. Її могливстановлювати на все майно боржника. З одного боку, це позбавлялокредитора міцного забезпечення, тому що для надійності необхідно, щобвоно простягалося на відоме і певне майно. З іншого боку,деяким особам (за особливим відношенню до них кредитора або особливому властивостіборгу) римський закону, незалежно від договору, привласнював іпотечне право.

Це була так звана законна іпотека, таємна або німих.
Кредитор при встановленні договірної іпотеки на майно боржника не мігбути впевнений, що цим самим майном не забезпечується яке-небудьінше німих вимога, яка може конкурувати з його іпотечнимправом і навіть мати перед ним перевагу. Поступово іпотека входить і всередньовічне європейське законодавство.

У Німеччині вона з'являється не раніше XIY століття (до цього пануєпринцип особистої відповідальності за борги), у Франції - з кінця XYI століттядіяла негласна іпотека.

У законодавстві європейських країн іпотека має вже дві характерніриси. По-перше, вона застосовується тільки до нерухомості, по-друге, продажзакладеного маєтку проводиться не самим кредитором, а за допомогою суду.
Для кредитора іпотека стає найбільш вірним засобом отримати
"забезпечення з боргами", не беручи у своє володіння маєток боржника і непобоюючись конкуренції кредиторів.

Іпотека стає надійним речовим правом, але тільки після внесенняспеціального запису про іпотеку в особливу книгу. Середньовічні кодексизберегли визначення, що "внесена іпотека за самою своєю природоюнеподільна, вона заснована на право отримання задоволення "." Hypotheka esttota in toto, et tota in qualibet parte "- право отримання задоволеннязалишається на цілому предметі, обтяжених іпотекою, поки існує якасьабо частину зобов'язання. Окрема продаж частин не позбавляла кредитораправа вимагати задоволення з них боргу в повній сумі. Іпотекапоширювалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно відзміни власника.

Іпотечне право самостійно існувати не може.
Недійсність або припинення вимоги тягне за собоюнедійсність або припинення іпотеки, але не навпаки. Це значенняпатьоки визнано не тільки спочатку римським правом, але й поручзаконодавств європейських країн.

За римським правом іпотека поширювалася на вимогу і на всі йогоскладові, включаючи відсотки з іпотеки та витрати, понесені кредиторомз метою отримання задоволення. За іпотечним законодавством ряду країнв XYIII - XIX століттях капітальна сума вимоги визначалася їїпроголошенням (відповідно до гласністю), її розміром (фіксованому віпотечної книзі), наросшімі на суму відсотками, але за умови, що вонипозначені в книзі записів.

І в Росії іпотека як юридичне право діє лише з моментувнесення запису до вотчину книгу. Кредитор, у разі невиконанняборжником зобов'язання, має право на задоволення позову з закладеногомаєтки, в кого б в руках воно не знаходилося.

Російський проект вотчинного статуту обмежував відповідальність завідсотки останніми двома роками. Дія іпотеки поширювалася і настрахове винагороду власника за згорілі будови і рухомість,що належала маєтку. Власник мав право всім цимкористуватися, але не завдавати шкоди і шкода, якщо це все ж таки відбувалося, токредитор мав право вимагати додаткове забезпечення. В історичнійретроспекції існувало дві підстави передачі іпотечного вимоги --договір і спадкування.

У Європі діяло і примусове відчуження. Його механізм працювавчерез заклад іпотечного вимоги і речовий іпотечний позов. Останнійпередбачав право вимагати задоволення з закладеного маєткуза допомогою публічної його продажу, незалежно від того, в чиїх руках вонознаходилося. Погашення іпотеки в іпотечній книзі не було остаточнимелементом припинення права. Тільки при виконанні матеріального умовиіпотека втрачала свою правову силу.

У Росії існувало суворе відмінність між припиненням іпотечногоправа та його погашенням. Останнє здійснювалося формальним знищеннямзапису в іпотечній книзі.

Закінчена іпотечна система введена: У Пруссії - статутом 1783р. і
1872; В Австрії - цивільне укладення 1811 і статутом 1871; У
Саксонії - статутом 1843р. і кодексом 1863 р. В Російській імперіїзразкова іпотека діяла в губерніях Царства Польського за статутом 1818року. В її основі старе польське законодавство з пруськими таавстрійськими "нашаруваннями". У прибалтійських губерніях іпотека діяла з
XYIII століття і об'єднана із законодавством за судової реформи 1889 року.

На європейській території Росії іпотека була введена законом 19 травня
1881 року. Особлива іпотечна комісія була створена в 1882 році дляопрацювання деталей і практики закону. У 1889 році скасовують стару системуоголошення заповітів і затверджується порядок "гласності" та "спеціальності". Упрактику входить нова форма реєстрів кріпаків справ, де статті приуроченідо назви маєтків, а не до існуючого раніше порядку, пов'язаного зім'ям власника (так впроваджується принцип "спеціальності ").

З історії російської іпотеки Маніфестом Катерини II від 29 жовтня
1768 року в Росії вперше був юридично закріплений випуск паперових грошей --асигнацій і підтверджена потреба, або, оперуючи сучаснимипоняттями, комфортність економічних розрахунків в засобах обігу іплатежу.

Емісія паперових грошей була покладена на асигнаційні банки,створені в Москві та Санкт-Петербурзі в 1769 році. Додатковезапозичення кредитних ресурсів на державні потреби проводилося зкоштів Державного позикового банку, який був утворений у 1786 роціз метою організації іпотечного кредиту землевласникам, головним чиномдворянству.

У тому ж, 1786 році за позиковому банку була утворена Страховаекспедиція - перша страхова установа в Росії. Маніфест передбачавстрахування кам'яних будинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитнихоперацій. Страхова оцінка будівлі встановлювалася в тому ж розмірі, що ізаставна, - у 3/4 вартості майна, а страхова премія - у півторавідсотка від встановленої страхової суми. З метою мінімізації страховогоризику, пов'язаного зі збитком, заподіяні вогнем, на страхування неприймалися дерев'яні будівлі або господарські споруди, а такожбудівлі, що мали солом'яну або очеретяну покрівлі. Процедура оформленнядоговору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємноючастиною якого був архітектурний план об'єкта заставу, що передається підзабезпечення позики до Державного Позиковий банк. З початку 70-х роківминулого століття в країні діяло 11 акціонерних іпотечних
(земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тіснопереплетена з соціально-економічним життям країни на рубежі XIX - XXстоліть. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, злітросійської економіки до 1913 року до цих пір недостатньопропагувалися, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабніоперації з землею та нерухомістю. У роки жовтневого перевороту іпотечнібанки в Росії були повністю ліквідовано. За російськимзаконодавству XIX сторіччя на одній території не могли діятиодночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одномунепотрібної конкуренції.

На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році)було покладено завдання позичати селян грошима для купівлі поміщицькоїземлі. Банк видавав селянам довгострокові позики терміном до 35 років. За 1883
- 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйонів рублів. Прийого участі було продано і куплено 2,4 мільйона десятин землі, в основномупоміщицької.

Глава 2. Поняття іпотеки

що набув чинності 16 липня 1998 Федеральний закон РФ "Про іпотеку
(заставі нерухомості) "істотно вплинув на процес формуваннявітчизняного іпотечного ринку.

Після проведення в нашій країні масової житлової приватизації багатостали власниками житла. У житті виникають проблеми, які породжуютьнеобхідність погашення великих боргів, і єдино доступним виходом з, що склалося, залишається позика під заставу житла. Іпотека відрізняється відпродажу житла не тільки тим, що у позичальника є перспектива повернути кредиті залишитися власником житла, а й тим, що на період дії іпотеки вінзалишається жити на своїй житлоплощі. Це відображено в першому розділі пунктупершого Закону "Про іпотеку".

Термін «Іпотека» в юридичному обороті звичайно охоплює два поняття:
1. «Іпотека» (як правовідносини) є застава нерухомого майна з метоюотримання іпотечного кредиту (як правило, у банку). Для іпотеки характернозалишення майна в руках боржника. Застава у цивільному праві - одна зспособів забезпечення зобов'язання - в даному випадку банківського кредиту.
При цьому у всіх випадках обов'язкова державна реєстрація заставибудь-якої нерухомості. У разі неплатоспроможності боржника вимогикредитора задовольняються з виручки від реалізованого майна впереважно перед іншими кредиторами або шляхом переходу закладеноїнерухомості у власність заставодержателя.

2. «Іпотека» (як цінний папір) має на увазі «заставу» - борговийінструмент що засвідчує права заставодержателя на нерухоме майно.
Заставна зазвичай вільно обертається на ринку.

Багато широко інтерпретують поняття іпотеки і як отримання кредитупід заставу нерухомості, і як отримання кредиту для покупки нерухомості.
Термін "іпотека" ( "чиста іпотека") слід розглядати як спосібзабезпечення зобов'язань, коли предметом застави є нерухомемайно. Якщо кредит надається на придбання житла, використовується термін
"іпотечне (житлове) кредитування". Для деяких випадків вживемо термін
"змішана іпотека", коли позичальник бере кредит у банку під заставу вженаявного житла для придбання нового. Таким чином житловекредитування та змішана іпотека - це форми кредитування з тією лишерізницею, що в першому випадку в якості забезпечення за таким іпотечнимкредиту може виступати як заставу, так і поручительство, а в другому випадку
- Тільки заставу нерухомості.

Глава 3. Нормативно-правова база

Інститут іпотеки зважаючи на різних як економічних, так і правовихперешкод до теперішнього часу не набув у Росії значноїрозповсюдження, тому він регулюється відносно невеликим масивомнормативних актів.

У першу чергу до них відносяться Федеральний закон 1998 р. "Про іпотеку
(заставі нерухомості)". Загальні норми про заставу, що не знайшли місця взазначеному законі, приймаються за відповідними статтями Цивільногокодексу РФ. Реєстрація нерухомості, найважливіша функція держави, безналежного виконання якої стійкий оборот нерухомості взагалінеможливий, регулюється Федеральним законом 1997 р. "Про державнуреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ".

Фактична реалізація прав банку по іпотеці можлива в рамках закону
"Про виконавче провадження". Окремі спеціальні норми, які тимне менше слід враховувати при укладенні іпотечних договорів, розсіяні іза відповідними законами. Таким, наприклад, як закон "Про товариствахвласників житла ". При іпотеці житла доводиться миритися знеобхідністю дотримуватися норм галузевого житлового законодавства, втому числі Житлового кодексу Української РСР, а також законів і правил реєстраціїгромадян за місцем проживання. Члени родини позичальника також мають встановленізаконодавством права, нормовані в Сімейному і Цивільному кодексах
РФ. Спеціальні акти захищають інтереси неповнолітніх, людей похилого віку іінвалідів.

До початку дев'яностих років іпотека практично була відсутня.
Псевдоіпотека здійснювалася шляхом тимчасового переведення прав збственностіна нерухомість, що була її об'єктом, на кредитора. Після закінченнярозрахунків між боржником і кредитором нерухомість переоформляти назад.
Доводилося двічі платити досить високу держмито, що відносяться напозичальника, і миритися з ризиками, пов'язаними з можливою недобросовісністюкредитора, який одержував права на нерухомість за заниженою ціною. Крімтого, терміни реєстрації прав були досить великі. У цих умовах данасхема, погано захищала позичальника, не могла знайти широкого розповсюдження.
Але і після легалізації іпотеки, як цивілізованого правового інституту, в
1992 році, суперечності між застарілими галузевими законами не давалиюристам практичної можливості в достатній мірі захищати права, але вжене позичальника, а банку-кредитора.

Між «соціалістичним» житловим законодавством і новим російськимправом був принципово нездоланний розрив.

На жаль, і останні закони виправили нестерпне становище лишенаполовину. Наприклад, до прийняття закону «Про іпотеку» взагалі не булосерйозних підстав для виселення неплатоспроможного боржника та його сім'їз закладеної квартири. Чи могла йти мова лише про перехід прав власностіз виключенням права користування або його обмеженням (залежно відрозміру житлової площі на одного мешканця). В даний час виселення цілкомможливо, але за умови ... надання іншого жилого приміщення вмежах того ж населеного пункту. У нашому випадку в Москві. І з урахуванням усіхсанітарних норм. Судова практика по реалізації прав банків-кредиторів унових правових умовах поки відсутня. Раніше стягнення на закладенуквартиру можна було звернути лише в судовому порядку. З метою обходуданого правила, широке застосування одержало використання схеми зукладанням з неплатоспроможним позичальником договору «про відступне». Але змоменту новації, тобто заміни первинного договору новим, припинявсядоговір застави і виникала конкуренція з іншими кредиторами. Не всі банкице враховували і операції з придбання і подальшого відчуження отриманоїза договором «про відступне» нерухомості могли визнаватисянедійсними. За новим законом «Про іпотеку» договірна реалізаціянерухомості можлива.

Глава 4. Опції іпотеки

Іпотека в Росії виконує такі функції:

- є економічним інструментом залучення фінансових коштів усферу матеріального виробництва; - забезпечує повернення позикових коштів; --стимулює оборот нерухомого майна, коли інші способи (купівля -продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі; --формує ринок заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін

В іпотеці слід розрізняти два аспекти: юридичний і економічний.
Юридичний зміст іпотеки полягає в обтяжень майнових праввласності на об'єкти нерухомості за їх заставі. В економічномувідношенні іпотека - ринковий інструмент, що дозволяє залучитидодаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів. Урізних країнах іпотека має своє місце і значення, а отже і своєспецифічне законодавство, яке регулює відносини в даній сфері.
Наприклад, у США, де заставу нерухомості використовується дуже широко, в томучислі і в аграрному секторі, під іпотекою розуміється кредитуваннявиключно в житловій сфері. У Франції право на безпосереднєволодіння землею належить тільки потомственим аристократам, всеінші громадяни мають право оренди земельних ділянок, з цимпов'язані увібрали в себе національну своєрідність принципи іпотечногокредитування

Іпотечний ринок можна умовно розділити первинний і вториннийсегменти.

У первинному сегменті відбувається реалізація економічних інтересівучасників іпотечних відносин, де заставники в якості виконаннязабезпечення різного роду зобов'язань надають кредиторам в заставунерухоме майно.

За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно,вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані впорядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухомемайно, у тому числі: 1. Земельні ділянки, за винятком зазначених устатті 63 Федерального закону "Про іпотеку" земель, що знаходяться вдержавної або комунальної власності, сільськогосподарськихугідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських
(фермерських) і особистих підсобних господарств, а також частини земельної ділянки,площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативнимиактами.

2. Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухомемайно, що використовується у підприємницькій діяльності.

3. Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються зоднієї або декількох ізольованих кімнат.

4. Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчогопризначення.

5. Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні
6. Об'е6ки незавершеного будівництва нерухомого майна, що зводитьсяна земельній ділянці, відведеній для будівництва в установленомузаконодавством порядку.

7. Право орендаря за договором про оренду нерухомого майна
(право оренди) за згодою орендодавця, якщо федеральним законом абодоговором оренди не передбачено інше.

У п. 1 ст. 5 Закону "Про іпотеку" встановлено, що предметом іпотекиможе бути нерухоме майно за класифікацією ГК РФ, за наявності на ньогоправ, зареєстрованих у порядку, встановленому для державноїреєстрації прав на нерухоме майно. Цією нормою законодавчозакріплено класичне розуміння іпотеки як застави нерухомості,підданого державної реєстрації в Єдиному державному реєстріправ на нерухоме майно та угод з ним.

По суті, первинний іпотечний ринок - сегмент, який об'єднує всюсукупність діяльності кредиторів та боржників, які вступають між собою ввідповідні відносини, згідно із взятими на себе зобов'язаннями подоговором про іпотеку.

Глава 5. Схема первинного сегменту іпотечного ринку

Важливою стороною діяльності банку є відновлення кредитнихресурсів, які він був би готовий видавати у вигляді нових довгостроковихіпотечних кредитів черговим позичальникам. Цю надзвичайно актуальну задачувиконує вторинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, вякому відбувається мобілізація кредитного портфеля іпотечної системи зарахунок трансформації прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку
(заставних) в знеособлені дохідні папери (облігації) і розміщення їхсеред довгострокових інвесторів.

Головним проривом у новому законі з'явилася поява "заставної" яквільно обертається на ринку цінного паперу. Заставна є іменнимцінним папером, що засвідчує право власника на одержання виконання загрошового зобов'язання, забезпеченого іпотекою майна, зазначеного вдоговорі про іпотеку, без подання інших доказів існуванняцього зобов'язання і саме право застави на зазначене в договорі про іпотекумайно. Заставна видається первісному заставодержателю органом,здійснює державну реєстрацію іпотеки, після реєстрації тапередається передавальної написом. Зобов'язаним по заставній визнається боржникі заставодавець. У застави зазначаються: слово "заставна", ім'язаставодавця та відомості про нього, назва кредитного договору або іншогогрошового зобов'язання, що забезпечується іпотекою, ім'я та відомості проборжника, сума основного зобов'язання, опис переданого в іпотекумайна, за яким воно може бути упізнано, підпис заставодавця (якщоце третя особа, а не боржник), відомості про нотаріальне посвідченнясделкі.Закладная не потрібно, якщо об'єктом іпотеки виступають підприємствояк майновий комплекс, земельні ділянки зі складу земельсільськогосподарського призначення, ліси, а також право оренди майна.

Заставна може бути передана (відступлена) іншій особі. Новийзаставодержатель набуває всіх прав колишнього. Він може вимагативиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і отримує право йогопереуступки. При цьому згоди боржника-заставодавця на це не потрібно,якщо інше не передбачено законом. Ця поступка або цесія також вимагаєнотаріального посвідчення та державної реєстрації. Передача правоформляється передавальним написом на самій заставі, власник якоївважається законним, якщо його права грунтуються на послідовному табезперервному ряді передавальних написів.

У загальному випадку законодавство допускає багаторазовий подальшийзаставу вже обтяженого іпотекою майна, що в принципі знижуєкредитоспроможність позичальника, на яку розраховував банк при укладаннідоговору. Щоб уникнути цього, слід включати відповіднезаборонне умова в кожен іпотечний договор.Сам банк також можепоступатися свої права по іпотеці. Але уступка заставодержателем прав задоговором про іпотеку іншій особі дійсна, якщо тій самій особі відступленіправа вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченогоіпотекою. Інакше кажучи, іпотека завжди слід за кредитом. Заставнаспрощує передачу прав щодо запропонованих правовідносин. Будучиоборотоздатності цінним папером, заставна передається шляхом вчиненнячерговий передавального напису (потрібно лише подальша державнареєстрація передачі). Зручність заставної полягає ще й у тому, що вона самаможе бути предметом застави.

Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій підзаставу закладних відбувається наступним чином: - укладення комерційнимбанком з юридичними та (або) фізичними особами кредитних договорів підзаставу нерухомості з оформленням відповідних заставних; - емісійно -фінансові компанії (іпотечні агентства) проводять викуп заставних убанку, шляхом випуску облігацій, які в подальшому розміщуються нафондовому ринку; - грошові кошти, отримані від розміщення облігацій нафондовому ринку, повертаються до кредитора.

Глава 6. Схема вторинного сегменту іпотечного ринку

Таким чином вторинний ринок стає сполучною ланкою міжінвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючиакумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки
(через випуск облігацій і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечнікредити. Важливе завдання вторинного ринку - додаткова гарантія вкладенихним коштів, оскільки вони забезпечені закладнимі.К жаль, у Законі "Проіпотеку "не прописана процедура пред'явлення застави її власникомзобов'язаному по ній особі. Адже це один з найважливіших моментів у розвиткувідносин сторін іпотечної угоди.

Житлове питання в Росії був і як і раніше залишається важко вирішуються.

Третина росіян проживає в невпорядкованих квартирах. Московськіочередікі отримують лише шосту частину вводиться житлоплощі, рештареалізується за комерційними цінами. Зрозуміло, що безкоштовним житлом будутьзабезпечені далеко не всі навіть мають на це право. Тому якщо біпотека, про яку так довго і багато твердили, була доступна більшостіросіян, вона стала б основним інструментом успішної реалізації житловоїполітики.

Запропонована раніше урядом схема іпотеки була неодноразововипробувана і в Європі, і в Америці. Її реалізація має на увазі, щопокупець бере в банку кредит під заставу наявної або купуєтьсяквартири. При цьому права власності залишаються у нього, але розпорядитисяцим житлом він може лише після того, як розрахується за отриманий кредиті виплатить відсотки. На думку експертів, реалізація такої схеми можливатільки в умовах стабільної економіки. Але незважаючи на те, що в країні немаєпоки розвиненого ринку оцінних і ріелторських послуг, впровадження іпотеки всіж продовжується в багатьох регіонах Росії.

У Москві кампанія по впровадженню іпотеки почалася порівняно давно.
Однак перш ніж виділити кредит покупцеві, банк зобов'язаний перевірити йогоплатоспроможність. Одним з головних умов покликаний стати офіційнозадекларований дохід. А далі все виглядає таким чином. Максимальнийкредит надається на суму не більше 70% вартості квартири. При цьомупередбачається, що виплати за сумою кредиту повинні складати не більше 30%щомісячного доходу покупця. Однокімнатна квартира в московськихновобудовах коштує близько 17000 доларів. При цьому виплачується покупцемсума повинна бути не менше 5100 доларів. Кредит на решту 70%вартості квартири при такому розрахунку складе 11900 доларів.

Щомісячні виплати при ставці 10% річних і максимальному термінікредиту 10 років становитимуть близько 157 доларів. Значить, офіційний дохідпокупця повинен бути не менше 500 доларів. Можна сміливо стверджувати, щонавіть у столиці сьогодні навряд чи знайдеш багатьох, що мають подібну сумуофіційного доходу. Влада пропонують ціни на нерухомість в два-три разивище розрахункової, ігноруючи основний закон ринкового ціноутворення провзаємозв'язку попиту та пропозиції. Типове житло розраховане, в першучергу, на звичайних людей, а більшість з них ніяк не вкладеться впропоновану ціну.

Позиція влади в питанні ціноутворення шкідлива ще й тим, що позбавляєбільшу частину суспільства можливості відчути результати своєї праці,отримати матеріальне задоволення - власна квартира стаєнедосяжною мрією. Очевидно, що в нинішньому вигляді іпотека не вирішитьжитлову проблему в нашій країні. Вона розрахована на людей з достатком, тотобто на тих, хто або вже має житло, або може придбати його, не звертаючись додорогий кредит. Напевно, саме цим пояснюються досить скромніуспіхи іпотечного кредитування в Росії. Щоб програма іпотеки запрацювалаактивно, доходи населення мають бути на порядок вище нинішньої.

Глава 7.Регістрація іпотеки і договір про іпотеку

Правило перше і дуже важливе: іпотека повинна бути зареєстрована впротягом одного місяця з дня надходження всіх необхідних документів.
Правило друге: датою державної реєстрації іпотеки є деньздійснення реєстраційного запису в єдиному державному реєстрі прав нанерухоме майно.

Документи, необхідні для реєстрації

Для державної реєстрації іпотеки мають бути представлені:нотаріально посвідчений договір про іпотеку і його копія; документи,названі в договорі про іпотеку в якості додатків; доказисплати реєстраційного збору; документ, що підтверджує виникненнязабезпеченого іпотекою зобов'язання.

Якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателязасвідчуються заставної, в МКР, одночасно з документами, зазначеними впункті 2 цієї статті, подаються також: застава та документи,названі на закладений в якості додатків, та їх копії.

Відмова в державній реєстрації

Заявником може виступати тільки банк, який видав кредит напокупку закладається квартири. Інші особи, у тому числі покупецьнерухомості, можуть діяти тільки за довіреністю. В іншому випадкув реєстрації іпотеки може бути відмовлено.

Іншою причиною для відмови можуть бути документи, представлені дляреєстрації, якщо вони не відповідають вимогам законодавства.
Наприклад, на договорі відсутнє необхідне нотаріальне завірення.
Неприпустима державна реєстрація іпотеки будівель, споруд та їхокремих частин, які ще не враховані в державних органах
(наприклад, в БТІ). Відповідно, в проханні зареєструвати договіріптекі щодо такої нерухомості вам буде справедливо відмовлено. Якщоприймається рішення про відмову в державній реєстрації іпотеки, тозаявнику протягом п'яти днів після розгляду заяви, направляєтьсяповідомлення про причину відмови та копія такого повідомлення міститься в справу з йогодокументами. Відмова в реєстрації може бути оскаржена зацікавленимособою в суді загальної юрисдикції або арбітражному суді. Виправлення технічнихпомилок, допущених при реєстрації

Технічні помилки у записах, допущені при державнійреєстрації, виправляються у триденний термін за рішенням реєстратора післяїх виявлення або отримання від будь-якого учасника угоди письмовогозаяви про помилку в записах. Учасники угоди в такий же термін вобов'язковому порядку отримують інформацію про виправлення оші-пліч у письмовійформі. Зміни та доповнення в реєстраційну запис про іпотеку вносятьсяна підставі угоди між заставодавцем і заставодержателем про змінуабо доповнення умов договору про іпотеки. Така угода має бутинотаріально засвідчено. Відкладення реєстрації

Реєстрація може бути відкладена не більше ніж на один місяць, якщо:будь-який з документів, необхідний для реєстрації, не надано;договір про іпотеку, застава та додані до них документи невідповідають вимогам закону (відсутня нотаріальне засвідчення);необхідно перевірити достовірність поданих документів (наприклад,підпису викликають сумнів);

Приймаючи рішення про відкладення реєстрації, МКР запитує необхіднідокументи або вимагає усунення виявлених невідповідностей. Якщо ж цівимоги не виконуються, то в реєстрації іпотеки буде відмовлено.
Реєстраційна запис

Реєстраційна запис про іпотеку повинна містити відомості прозаставодержателя (банку), предмет іпотеки (нерухомості, що закладається) ісумі забезпечуваного зобов'язання (суми наданого кредиту). Якщодоговір про іпотеку передбачає, що права заставодержателязасвідчуються заставної, це також вказується в реєстраційній заісі проіпотеці. Всі дані вносяться до реєстраційної запис на підставі договорупро іпотеку.

Державна реєстрація засвідчується шляхом напису на самомудоговорі. Вона містить повне найменування МКР, який зареєструвавіпотеку, дату, місце реєстрації і номер, під яким вона зареєстрована.
Ці дані засвідчуються підписом посадової особи та скріплюються печаткою.
Комітет залишає в своєму архіві копію договору про іпотеку, а якщо договірпередбачає видачу заставної, також і її копію.

Витрати по сплаті державного мита за реєстрацію та внесеннязмін і доповнень до реєстраційної запис про іпотеку покладаються назаставодавця, якщо угодою між ним і заставодержателем не встановленоінше розподіл обов'язків.

Якщо іпотека припиняється, то реєстраційний запис погашається. Цевідбувається на підставі спільної заяви заставодавця тазаставодержателя або на підставі рішення суду загальної юрисдикції,арбітражного або третейського суду про припинення іпотеки. Державнареєстрація є публічною. Будь-яка особа має право отримати відомості про те,чи є реєстраційний запис про іпотеку відповідного майна, ізавірену виписку з неї.

Відмова в реєстрації або ухилення від неї, відмова від внесення дореєстраційний запис виправлень, погашення записи з порушеннямвстановлених правил, реєстрація неіснуючої іпотеки, а також іншідії МКР, які суперечать закону, можуть бути оскарженізацікавлені особою до суду загальної юрисдикції або арбітражний суд. МКРвідшкодовує зацікавленій особі збитки, завдані незаконнимидіями. Такими можуть бути: необгрунтована відмова в реєстрації;необгрунтовану відмову від внесення виправлень в р