Міністерство загальної та професійної освіти

Волзький Гуманітарний Інститут

Волгоградського Державного Університету

кафедра правових дисциплін

ДИПЛОМНА РОБОТА

За цивільного права

На тему: "Об'єкти іпотеки (застави нерухомості )."

виконав: студент V курсу юридичного факультету групи ЮФ -944

Братченко А. В.

науковий керівник:

Апотонов Е. Г.

Волзький 1999р.
Зміст:

Введення. 3

Розділ I. Поняття іпотеки (застави недвіжіміго майна) 8

Розділ II. поняття рухомого та нерухомого майна 17

Розділ III. історія становлення інституту іпотеки 22

Розділ IV. предмети іпотеки за законом "про іпотеку" 25

Розділ V. особливості іпотеки підприємств, будівель, споруд. 31

Розділ VI. особливості іпотеки земельних ділянок 39

Розділ VII. особливості іпотеки житлових будинків і квартир 58

Розділ VIII. деякі питання державної реєстрації танотаріального посвідчення нерухомого майна й угод з ним 68

Розділ IX. особливості іпотеки повітряних і морських судів, судіввнутрішнього плавання та космічних об'єктів 73

Висновок. 75

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... 77

Введення.

Було б, напевно, зайвим у своєму вступі описувати й без тоговідому ситуацію в державі. Становище в економіці, проблеми правовогополя, соціальні бурі - країна переживає це все не перший рік. Нагадаюлише відому істину, суть якої полягає в наступному - сукупністьздорових, послідовних і своєчасних заходів економіки і права - реальнийшлях до становлення російської держави, як гідної сучасностіодиниці світового співтовариства. Сама модель побудови сьогоднішнього суспільстваявляє собою систему нерозривному зв'язку економіки і права. Світськістьпереважної більшості сучасних держави зумовлює єдиноможливий каркас будинку - держави: правове регулювання всіх сторінсуспільного життя. Норми права своєї загальнообов'язкове, похибкою учасу і дійсністю в реальних умовах людського співтовариствамають значення, яке важко переоцінити. Численні дослідження,наукові праці видних правознавців і вчених з інших галузей науки давнодовели, що закон - найважливіший інструмент регулювання відносин усуспільстві. Цим же треба користуватися найактивнішим чином. Наскількиупорядоченнее, рівніше і спокійніше стукало б зараз серце економікиросійської держави, май ми, а вірніше система влади. Росія,налагоджену, виважену, а головне, дієву, правову систему. Що цьомузаважає? Політичні чвари, відсутність кваліфікованих, бажаючихпрацювати кадрів, корупція в усіх ланках влади, нарешті, елементарнанедосвідченість російського людини у чітких законах ринку. ... Не будемовдаватися в причини правового безсилля сучасної Росії. Лише повторю --треба працювати з тим, що є. Використовувати всі можливі правові важелі,які погано-бідно присутні в російському правовому полі. Одним з по -справжньому дієвих і вельми корисних в умовах ринкової практиціюридичних елементів є інститут застави (заставних відносин). Урозквіт ринкових відносин у Росії, який багато хто, і не без підстав,іменують «розгулом», коли сфера обігу нерухомості, грошових мас іцінних паперів постійно розширюється, а елементарні засади, цивілізованийринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, застава виступаєоднією з небагатьох і найбільш ефективною гарантією стабільності відносинміж суб'єктами економіки у повсякденній практиці, по суті своїйпредставляючи реальну страховку невиконання зобов'язань. Але про сутність,особливості застави та народжуваних їм відносин трохи пізніше. Сьогодні, незважаючина наявність негативних оцінок чинного законодавства про заставу, віннабуває все більшої популярності, про що вже згадувалося і чому ємаса причин, що випливають із сучасної ринкової ситуації в країні. Алесьогодні законодавець мало уваги приділяє специфіці, властивої яквикористання застави у різних сферах підприємницької діяльності,так і окремих видів застави, особливостям застави певних об'єктів.
Крім того, варто зауважити, що закони встановлюють сьогодні, на жаль,тільки загальні правила про заставу, чого явно недостатньо на практичному полідії заставних відносин. Цю прогалину зараз активно заповнюєтьсячисленними підзаконними актами, які розширюють сферу застосуваннязастави за рахунок включення в коло забезпечуються ним зобов'язань таких,які виникають на основі норм адміністративного права (наприклад, заставу,що використовується митними органами для забезпечення сплатимита, ПДВ, акцизів і ін.) Однак недостатність регулюваннязаставних відносин саме на законодавчому рівні досить відчутно.
Наявність особливостей у різних видів застави, проблеми, характерні для кожногоз видів окремо, враховуючи, що за умов перетворення розрахунково -кредитної системи основу інфраструктури становлять комерційні банки,що є основними кредиторами-заставоутримувачами, а також беручи доувагу та обставина, що особливу складність викликає регулюваннязаставних відносин, предметом яких є нерухоме майно,причому кожен об'єкт нерухомості володіє власним правових іекономічних особливостей, де особливо важливо на рівні закону закріпитигарантії реалізації прав і законних інтересів учасників цих відносин,змушують законодавця робити спроби виправити існуючестановище. Найбільш яскраво ця тенденція проявилася в Законі РФ "Про іпотеку".
Деякі питання даного Федерального закону і стануть предметом даноїроботи.

Довга і важка історія Федерального закону "Про іпотеку ((заставінерухомості) ", яка розпочалася ще в 1990 році, завершилася, нарешті,подоланням вето Президента Російської Фераціі. Закон підписаний Президентом
16 липня 1998, був опублікований і набув чинності. Про достоїнства інедоліки цього закону буде ще неодноразово сказано в даній роботі,але варто помітити, що він увібрав в себе масу положень необхідних длярегулювання питань іпотеки. Закон докладно регулює багатоістотні питання іпотечного правовідносини: сутність договору іпотеки,укладення договору про іпотеку, складання та видачу заставної, передачуправ заставодержателя третім особам, обтяження заставленого майна
(третіми особами) правами третіх осіб, наступний заставу, стягнення назаставлене майно та його реалізацію, особливості іпотеки окремихоб'єктів (підприємств, будівель, споруд, земельних ділянок, житлових будинків,квартир та інших об'єктів). Дані особливості окремих об'єктів іпотеки тавластиві їм проблеми в сучасній російській правовій та економічнійнасправді будуть детальніше розглянуті далі.

У той же час невирішеною залишилася проблема іпотечноїоборотоздатності об'єктів нерухомості в першу чергу можливостііпотеки сільськогосподарських угідь і земель, що перебувають у державнійі муніципальної власності. Але цей та багато інших питань мирозглянемо трохи пізніше, а поки що для більш цілісного сприйняття теминеобхідно найбільш точно визначити місце іпотечних норм у системі права іспіввідношень Закону про іпотеку з іншими законами.

Цивільний Кодекс чітко визначає в п. 2 ст. 334, що встановлені
Законом про іпотеку правила мають пріоритет перед загальними правилами ЦК прозаставі п. 2.3 ст. 1 Закону про іпотеку. У чому полягає пріоритетіпотечних норм, і які його межі, де і в якій мірі він можевідступати від норм ЦК? Вищевикладена норма ГК говорить про те, щоспеціальні іпотечні норми, відмінні від загальних правил про заставу, можуть бутивстановлені і самим ГК, і Законом про іпотеку - в даному випадку обидванормативних акта поставлені врівень по відношенню до загальних норм ЦК прозаставі. Система правових норм у такому випадку вибудовується досить чітко:на верхньому рівні знаходяться спеціальні норми ЦК та Закону про іпотеку. Притому очевидно, що внутрішніх протиріч між іпотечними нормами,що містяться в ЦК і в спеціальному законі, бути не повинно. Тут на Законпро іпотеку повною мірою повинна поширюватися положення п 2. Ст.3 ЦК проте, що "норми цивільного права, що містяться в інших законах, повиннівідповідати цьому Кодексу ". Все ж таки авторитет Цивільного Кодексунезрівнянно високий. З цього випливає висновок про внутрішню співпідпорядкованостііпотечних норм вищого рівня. На нижньому рівні знаходяться загальні правила ГКпро заставу, які застосовуються до іпотеки у випадках, коли інші правила невстановлені спеціальними іпотечними нормами [1].

Норми про іпотеку, яка є інститутом цивільного права, повиннізайняти чітко визначене місце в системі норм цивільного права,містяться, перш за все в ГК. У той же час іпотека не може нечіпати й інші галузі права - в першу чергу, звичайно, земельнеправо. Тому місце Закону про іпотеку в системі російськогозаконодавства визначається також його зв'язками з Земельним кодексом
Російської Федерації (поки не підписаним Президентом), Федеральнимизаконами "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", "Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно й угод з ним "ііншими нормативними актами російського законодавства.

ГЛАВА I.

Для найкращого та більш повного розуміння теми необхідно яснопредставляти саме поняття такого інституту цивільного права як іпотека,його сутність, характерні особливості та основні положення.

Пункт 1, статті 1 Закону про іпотеку представляє договір про іпотекуяк договір про заставу нерухомості (нерухомого майна). Одна сторонаякого - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням,забезпеченого іпотекою і має право отримати задоволення своїхгрошових вимог до боржника по цьому зобов'язанню з вартостізакладеного нерухомого майна, іншого боку - заставодавця. Подібневизначення застави дає і ГК (ст. 334).

Отже, є дві сторони одного договору - боржник і кредитор. Причомуце може бути зобов'язання, що випливає з договору купівлі-продажу, оренди,підряду, позики, кредитного договору і іншого, не обмеженого федеральнимзаконом (ст.2 Закону "Про іпотеку"). Ті ж сторони за взаємною згодоюукладають на взаємовигідних умовах договір про заставу нерухомогомайна, що належить боржнику або третій особі (ст. 1 Закону "Проіпотеку "). Боржник за основним договором (або третя особа в ньому небере участь, але що представляє нерухомість для застави) стаєзаставодавцем (п.2 ст.335 ЦК), а кредитор - заставодержателем (п.3 ст.335
ЦК). Закладене нерухоме майно являє собою предмет застави (предметіпотеки). Сутність іпотечного правовідносини полягає в тому, щорозпоряджатися предметом застави може лише заставодавець, оскільки самевін є власником заставленого майна. Встановленню даногоправила при цьому виді заставних відносин є й інші об'єктивніпричини, які ми розглянемо трохи пізніше. Заставодержатель ж, купуючизаставне право на майно з договору про іпотеку, не набуває тимсамим права розпорядження цим майном. Специфіка його права полягає вте, що він може обмежити власника в межах розпорядження ним данимимайном. Проявляється це в тому, що заставодавець, за загальним правиломможе розпоряджатися предметом застави тільки за згодою заставодержателя,якщо інше не встановлено федеральним законом, договором про іпотеку або невипливає зі змісту застави 1. Заставодавець зберігає правакористування закладеним майном - це випливає з самої суті іпотеки табудь-яка умова договору про іпотеку, що обмежує це право мізерно (ст.29
Закону "Про іпотеку"), за ним зберігається право отримувати з даногомайна плоди та доходи (п.2 ст.29 Закону "Про іпотеку ").

Пункт 1 статті 37 надає заставодавцю право відчужуватизакладене за договором про іпотеку майно іншій особі шляхом продажу,дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарськоготовариства або товариства або пайового внеску в майно виробничогокооперативу або іншим способом, але, як уже згадувалося, лише за згодоюзаставодержателя. А, ось пункт 3 тієї ж статті Закону "Про іпотеку"закріплює право заповідати заставлене майно та всі умови договору проіпотеці, що обмежують це його право, називає нікчемними. Такожзаставодавець має право без згоди заставодержателя здавати закладенемайно в оренду, передавати його в тимчасове безоплатне користування
(п.1 ст.40 Закону "Про іпотеку"), здійснювати перезалог (подальшу іпотеку)заставленого майна в забезпечення іншого зобов'язання того ж абоіншого боржника того ж чи іншого заставодержателю (ст.143 Закону "Проіпотеку "). До обов'язків заставодавця відносяться: недопущення погіршеннязаставленого майна та зменшення його вартості понад те, що називаєтьсянормальним зносом (п.2 ст.29 Закону "Про іпотеку"); утримання і ремонтзаставленого майна (ст.30); страхування заставленого майна (ст.31);вживання заходів по запобіганню заставленого майна від втрати і пошкодження
(ст.32); захист заставленого майна від домагань третіх осіб (ст. 33) іін

З самого сенсу договору іпотеки заставодавець отримує основнусуму, забезпечену іпотекою повністю або в частині, передбаченоїдоговором про іпотеку (ст.3 Закону "Про іпотеку"). У тій же статтіпередбачаються наступні випадки виплат сум, забезпечених іпотекою: увідшкодування збитків у якості неустойки (штрафу, пені), у слідствіневиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконаннязабезпечене іпотекою зобов'язання; у вигляді відсотків за неправомірнекористування коштами, передбачених забезпеченим іпотекоюзобов'язанням або федеральним законом, у відшкодування можливих судовихвитрат і витрат з реалізації заставленого майна. Законнадає заставодержателю право на задоволення своєї вимоги зазобов'язання, забезпеченого іпотекою зі страхового відшкодування за втратуабо пошкодження заставленого майна (п.3 ст.31 Закону "Про іпотеку");виступати в суді з захисту заставленого майна всіма способамипередбаченими законом без спеціального доручення у випадку, якщо самзаставодавець не вживає необхідних дій щодо захисту власногомайна (п.2 ст.33); має право перевіряти за документами та фактичненарахування, стан і умови утримання заставленого майна, тим самимздійснюючи необхідний контроль (п.2 ст.34 Закону "Про іпотеку"); вимагатидострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання при неналежномузабезпечення заставодавцем збереження заставленого майна. Це просуб'єктах іпотечного правовідносини. І ще трохи про самого заставі, йоговидах.

Закон про заставу (не плутати з законом "Про іпотеку") передбачаєрегулювання трьох видів застави: застава із залишенням майна тазаставодавця, застава з передачею заставленого майна (речей) заставодавця
(заклад) і заставу прав. На відміну від застави із залишенням майна узаставодавця (наприклад, іпотека - застава нерухомого майна), заклад --передбачає передачу майна у володіння заставодержателя. Причомузаставодержатель отримує право користування майном, тільки якщо цепрямо передбачено договором. При цьому доходи та інші майновівигоди, одержувані в результаті користування таким об'єктом, повинніабо направлятися на покриття витрат з утримання предмета закладу, абона покриття боргу або відсотків по боргу.

Повертаючись до застави із залишенням майна у заставодавця, вартовідзначити, що іпотека не єдина його різновид. При заставіцінних паперів вони можуть передаватися в депозит нотаріальної контори.
Така застава, так само як і застава з передачею майна на час уволодіння та користування третьої особи, вважається запорукою із залишенняммайна у заставодавця.

Цивільний кодекс (ст.338) виділяє два основних види застави - безпередачі і з передачею закладеного майна заставодавцю, які взалежно від того, яке майно виступає в якості предмета заставиподіляється на такі підвиди: іпотека (п.2 ст.334 ЦК); заставу товарів вобігу (ст. 357 ЦК); тверду заставу чи заклад (п.2 ст.338 ЦК).
Останній характеризується як індивідуально - певнаріч,залишена у заставодержателя з накладенням знаків, які свідчать прозакладі. Крім того, Цивільним кодексом (ст.336) та законом про заставу (ст. ст. 54 - 58) передбачається самостійний, що володієспецифічні риси вид застави - застава прав (вимог). Вінвідрізняється тим, що в заставі можуть бути як речові, так і зобов'язальніправа (вимоги), причому тимчасового характеру, але з певним строкомдії і до закінчення терміну їх дії. Такі основні види застави іякщо вже зайшла мова про можливу двоякою природі заставних відносин, було бдоречно визначити належність даних відносин до зобов'язального іречове право, що допоможе скласти більш чітке думку про сутність,застави як токового.

Багато фахівців дотримуються думки, що заставне право слідвідносити до числа речових прав. Такої ж думки дотримувалися ідореволюційні російські юристи. І прийнятий в 1922 році Цивільний
Кодекс РРФСР розглядаючи заставу як речове право регулюючи нормами,що містяться в його підрозділах III і III-а розділу "речове право".

Цивільний Кодекс не розкриває поняття "речове право", лишеперераховуючи види цього права (ст. 216 ГК РФ). Тим не менш, цей інститутцивільного права можна віднести до традиційно досліджуваному інститутуросійської юриспруденції. Зупинимося на загальноприйнятому понятті речовогоправа, що розуміється як право, що забезпечує задоволенняінтересів уповноваженої особи шляхом безпосереднього впливу на річ,що знаходиться в сфері його господарського панування 1.

Речові права мають двоїстий характер, оскільки визначають двароду відносин: Суб'єкта до речі і суб'єкта - до інших учасниківгосподарських відносин, у зв'язку з чим володіють наступними ознаками:

- об'єктом речового права є річ, з якою у суб'єкта існує нерозривний зв'язок, зумовленого пануванням над нею;

- панування над річчю здійснюється безпосередньо, без залучення участі інших суб'єктів цивільних відносин для реалізації права;

- речові права відносяться до розряду абсолютних, у зв'язку, з чим припускають їх повний захист від дій третіх осіб (що виражається у формі заборон) і реалізуються в повному дотриманні за суб'єктом аж до моменту волевиявлення самого суб'єкта щодо долі належної йому речі 1.

З усіх перерахованих вище законодавчо закріплених є тількитретя ознака (п.4 ст.216 ЦК), решта досі викликають суперечки. Алеякщо іпотека володіє цими ознаками, то її слід застосувати до речовихправ. Перш за все про нерозривний зв'язок речі і володіє нею суб'єкта.

Предметом іпотеки є нерухоме майно, тобто матеріальна,індивідуально певна річ, міцний зв'язок із землею, переміщенняякої в принципі неможливо без певного збитку їй (загальнавизначення предмета іпотеки). Тобто об'єктом іпотечного права єріч. При встановленні іпотеки шляхом укладення договору в ньому обов'язкововказується його предмет і належна оцінка. Іпотека слід за майном,незалежно від права власності на нього, оскільки, як згадувалося вище,заставодавець має право відчужувати предмет застави, передавати його в оренду ііншим чином ним розпоряджатися. Це право випливає з сенсу іпотеки і можеобмежуватися тільки законом, договором або волею заставодавця.
Отже, нерозривний зв'язок заставодержателя з річчю безумовноприсутній, чого не можна сказати щодо домінування над нею.

Відповідно до ст.338 ЦК, майно, на яке встановлена іпотека, неможе бути передане заставодержателю. Тому повне панування (у сенсі,близькому до поняття "володіння" і "розпорядження") над нерухомим майном уданій ситуації просто неможливо. Крім того, норма вищевказаної статтіє імперативною і, отже, не передбачає волевиявленнясторін. Однак деякі фахівці вважають, що дана ознака речовихправ є скоріше спеціальним, ніж загальним для всіх речових прав,оскільки, наприклад, речі можуть бути об'єктом не тільки речових прав, а йзобов'язальних, а також об'єкти речових прав не завжди зводяться лише доречей.

Заставодержатель, як уже говорилося, не отримує повного пануваннянад річчю, однак маючи певні повноваження, необхідні для забезпеченнязбереження цілісності та вартості предмета іпотеки, визначеної удоговорі. А значить і друга ознака речових прав не може бути в даномувипадку визнаний показовим.

Що ж до третього ознаки, то дійсно, іпотека маєтаким характерним властивістю речових прав, як право слідування. Тобтоправо, як би слідує за річчю. Де б не знаходився предмет іпотеки, в чийб власності він не перебував, він буде залишатися предметом іпотеки доприпинення основного зобов'язання. У цьому сенсі річ або іншемайно, передане в заставу, обтяжене заставою.

Цікавим в даному контексті видається і позиція заставодержателящодо можливості захищати їм свої права на річ. Ст.347 ГКфактично прирівнює заставодержателя до "власникові, що не євласником "(ст. 305 ЦК), надаючи йому захист його права нарівні звласником, а так само і проти власника, але тільки в тому випадку,коли предмет застави знаходиться або повинен знаходиться у нього, неможливо приіпотеці. Виходить, що дане перевага не діє, а положенняст.347 ГК на іпотечні відносини не распространяются1. Єдинимспособом захисту свого права щодо збереження вартості предмета застави,яким може скористатися заставодержатель при іпотеці, євимога, яку висувають у формі позову, яке й покликане виключно напринципах справедливості захистити права заставодержателя. Підставами дляпред'явлення даної вимоги є:

- заперечує дію боржника має знаходитися в прямому зв'язку з його неоплатному;

- право пред'явлення даного позову може належати тільки такому кредитору, чиє вимога підлягає примусовому виконанню, то є визнано судом і грунтується на необхідності оскаржити юридичні дії боржника і усунути перешкоди до задоволення вимог кредитора;

- заперечує дія повинна завдавати шкоди кредитору;

- заперечує дія слідує після виникнення права кредитора;

- злий намір должніка2.

Не вдаючись у детальний аналіз перерахованих вище підстав (деякіфахівці заперечують необхідність останніх двох), зауважимо лише, що,дана вимога по своїй суті не носить речове-правового характеру,незважаючи на те, що націлена на збереження закріпленої в договорівартості заставленого майна.

Таким чином, іпотечне право має лише деякими проявамиознаками речового права, що навряд чи може бути достатньою підставоюдля зарахування даного права до речовим. Про те ж говорить і безумовнаакцесорних застави, залежність від основного зобов'язання, що невластиво речових прав і суперечить їхній природі. Разом з тим, всевищевикладене свідчить про безумовну особливості заставного права
(а іпотеки, зокрема), яке володіючи проявами речових прав, тим неменше до них не відноситься. Крім того, зарахування заставного права до речовихправ позбавило б його ряду переваг і створило б перешкоди дляпобудови природних економічних відносин на практиці.

Ряд сучасних вітчизняних і зарубіжних юристів пропонуютьохарактеризувати заставу, як речовий спосіб забезпечення зобов'язань, щовидається найбільш вдалим визначенням. Тим не менше, виокремленняособливих сторін заставного права, що носять речове-правової абозобов'язальне-правовий характер, є помилковим, оскільки збіднюєодні сторони даного явища і видозмінює інші, спотворюючи його сутність.
Таким чином, розгляд іпотеки було б гармонійним в системі засобівзабезпечення виконання зобов'язань, що відповідає сутності й призначеннюіпотеки за умови збереження "речового" елементу, що служитьбезпосередньо захисту інтересів заставодержателя.

У висновку про поняття і сутності іпотеки варто відзначити наступне.

Договір про іпотеку вимагає дотримання певної форми,нотаріального посвідчення та реєстрації (ст. ст. 334, 339 ЦК, ст. ст. 8 -
10, 19 Закону "Про іпотеку ").

Заставою може бути забезпечена тільки дійсна вимога. Якщовідсутнє зобов'язання, забезпечене заставою - немає підстав длявизнання застави дійсним. Запорукою повинно бути забезпечено конкретнезобов'язання, що випливає з відповідного договору. У тому випадку,якщо забезпечене заставою зобов'язання відсутнє, у кредитора невиникає право задоволення своїх вимог забезпечених заставою. Цеважливо в практичній діяльності.

І, нарешті, варто згадати про те, що застава може виникати не тількиза договором, але і за законом (п.3 ст.334 ЦК) (наприклад, комісіонеру зкомісійного доручення, речі, передані перевізнику - ст.359 ЦК). Умайбутньому, на думку юристів, інститут утримання майна боржника в такихвипадках замінить застосування застави за законом.

Розділ II.

Ключовим поняттям даної роботи є представлення предметівіпотеки як нерухомого майна - їх правової та економічної сутності.
Тому необхідно чітко уявляти собі таку досить складну категоріюцивільно-правових об'єктів, як нерухоме майно.

Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римськомуправо і сприйнято практично всіма сучасними правовими системами. Усучасному праві за нерухомим майном зберігається особливий правовийрежим, який передбачає спеціальний порядок обтяження та відчуження,спеціальну реєстрацію прав на нерухомість, деякого обмеження цихправ та адміністративного (природоохоронного, містобудівного і т.п.)контролю за їх осуществленіем1. Ясно, що питання про включення тих інших речейдо складу нерухомості має важливе значення при оцінки, продажу, заставі,заповіті та інші операції з нерухомим майном.

Законодавче визначення поняття "нерухомість" розкрито у ст. 130
ГК РФ, відповідно до якої до нерухомості відносяться земельні ділянки,ділянки надр, водні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тобтооб'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їхпризначенням, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, атакож підлягають реєстрації повітряні, морські судна, судна внутрішньогоплавання, космічні об'єкти. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомимречей в ст. 130 ГК РФ не є універсальним для всіх національнихзаконодавств і вичерпним.

Наприклад, нерухомістю по Французькому цивільному кодексу єземлеробські знаряддя, насіння на ділянці й інші речі, а також права (ст.
594 Французького ЦК). Взагалі, французька доктрина змішує относімосіречі і нерухомості "за призначенням" - предмети, які власникпомістив на свою нерухомість для її обслуговування та експлуатації (наприклад,тварини, землеробські знаряддя, промислове устаткування і т.д.) і "поприроді "- способу прикріплення нерухомості (наприклад, сама земля,рослини, будівлі, трубопроводи), хоча зв'язок між цими ознаками незавжди прісутствует1.

Поняття, наведене в ст. 130 ГК РФ, не відображає належним чиномтакого складного цивільно-правового об'єкта як нерухомість.
Законодавство не розкриває точного змісту поняття "майно", щоє істотним стосовно нерухомості. Так, у Цивільному
Кодексі РФ використовуються різні (залежно від ситуації) за обсягомпоняття "майна": під ним можуть розумітися окремі речі або їхсукупність (ст.ст. 15,46): речі, гроші та цінні папери (ст.ст. 302,307);речі, гроші, цінні папери, а також майнові права (ст.ст. 18,56).

Аналогічної позиції дотримувалася і російська дореволюційнаюриспруденція: "утримання майна з юридичної точки зору виражаєтьсяз одного боку в: 1) сукупності речей, що належать особі на правівласності і в силу інших речових прав і 2) в сукупності прав на чужідії ..., а з іншого 1) сукупності речей, що належать іншим особам,але перебувають в його володінні, 2) сукупності зобов'язань, що лежать наньому "2.

Наведена цитата найбільш повно розкриває зміст поняття
"Майно", що включає в себе також майнові права та прававимоги. Разом з тим таке поняття, вірне з теоретичної точки зорувикликає певні складнощі в розумінні предмета як такого. Змішанняоб'єктивно матеріально реалізованого предмета нерухомості та майновихправ щодо нього призводить до ускладнення конструкцій практично всіхцивільно-правових інститутів. Так, щодо іпотеки, використовуючи данийпідхід, треба говорити не про заставу об'єкта нерухомості, а про заставу прававласності або права господарського відання даним об'єктом, що невідповідає дійсності та може призвести до змішування різних зазмісту понять застави права та застави об'єкта нерухомості.

Виходить, що при використанні поняття "майно" вимагаєтьсядодаткове з'ясування того, що саме мається на увазі в даному конкретномувипадку, зокрема, при розгляді іпотечних правовідносин.

Критика законодавчого визначення поняття "нерухомість" пов'язана знепослідовністю віднесення об'єктів до нерухомих. Слідуючи п.1 ст.130
ГК, річ може бути віднесена до розряду нерухомих при наявності міцної зв'язкуїї з землею і неможливості її переміщення в просторі без певногозбитку їй. Також в якості необхідних ознак нерухомості в теоріїцивільного права вказуються міцність і непотребляемость. Наскільки ціознаки реально застосовні до об'єктів, що відносяться сучаснимзаконодавством до розряду нерухомих?

Так, приміром, що далеко не всім перераховані в ст.130 ГК якнерухомості речі беззаперечно володіють усіма даними ознаками,є підприємство, до складу якого входять речі "абсолютно рухомі" --продукція, сировина, інвентар, але по відношенню до них також встановлюєтьсязаконом режим нерухомості. І цілком обгрунтовано.

До розряду нерухомих законом також віднесені багаторічні насадження.
Однак, на думку практиків "розгляд будь-яких багаторічних насаджень уяк нерухомості просто абсурдно "1. Адже при цьому виникають цілкомдоречні питання, що стосуються обігу даного об'єкту: хто будездійснювати реєстрацію угод з багаторічними насадженнями, що можеслужити як правовстановлюючого документа на даний момент?

Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання та космічніоб'єкти взагалі не мають зв'язку з земною поверхнею і відносяться до об'єктівнерухомості тільки у зв'язку з необхідністю їх державної реєстраціїі окремою соціальною значимістю даних об'єктів в цивільному обороті.
Аналогічний аргумент можна висунути і проти визнання нерухомістю житловихприміщень у будинках та інших будівлях, а також квартир (вони віднесені донерухомості Цивільним Кодексом і Федеральним законом "Про основифедеральної житлової політики "). Будинки й споруди завдяки досягненнямзавдяки досягненням сучасної техніки також вже не настільки міцнопов'язані з землею, їх місце розташування може бути суттєво змінено шляхомпересування без особливого збитку для їх цільового призначення.

Мабуть, єдиним класичним об'єктом нерухомості може бутивизнаний ділянку землі, оскільки саме земна поверхня єоб'єктивно нерухомої принаймні стосовно самої себе). Разом зтим виступ землі в цивільному обороті Росії виступає під знакомзаконодавчої нестійкості через відсутність основоположногонормативного акту з даного питання - Земельного кодексу. Крім того,деякі фахівці сумніваються в можливості віднесення землі домайну, посилаючись на альтернативний характер ст.130 ГК. У цій статтівикористовуються три позначення який ми використовуємо предмети: "нерухоміречі "," нерухоме майно "," нерухомість ". Аналіз цієї статтінаводить на думку про ідентичність цих понять. У зв'язку з цим питання про те
"Будь-яка чи нерухомість є майном, і негативну відповідь на цепредставляються не зовсім доречними, які стосуються землі "1. Земля, безумовнощо володіє ознаками майна і має?? кономіческую цінність, такожповинна брати участь у цивільному обороті.

Таким чином, до нерухомості відносяться матеріально реалізовані,істотні за обсягом і вартості об'єкти більшість з яких пов'язані зземлею і залежні від неї, чий правовий режим близький до земельного, ацивільний оборот яких пов'язаний зі складною системою державноїреєстрації прав та їх переходу спеціально уповноваженим на тедержавними органами в силу їх особливої державної ваги.
Дане визначення навряд чи може бути визнано науковим, однак вона вжефактично застосовується на практиці.

На завершення розгляду даного питання зауважу, що виділеннянерухомості з іншого майна пояснюється не тільки важливістю дляекономіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком з нерухомостііз землею, але і з тим, що до нерухомості належать найбільш цінні ізначимі об'єкти. Це вимагає їх спеціальної реєстрації в цивільномуобігу, що знаходить своє відображення в особливостях змісту багатьохправовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметомяких є нерухоме майно. Деякі правовідносини можуть матиоб'єктом тільки нерухоме майно, наприклад, іпотека.

Розділ III.

Повноцінне уявлення про предмет іпотеки не представляєтьсяможливим отримати без знання історії становлення такого правовогоінституту як іпотека. Кілька слів про це.

Застава, як цивільно-правовий інститут має довгу історіюрозвитку. Не змінюючи своєї сутності, як засоби забезпечення зобов'язання,він значно змінив свої основні елементи. Аналіз заставногозаконодавства показує, що цей інститут виник одночасно зкористуванням приватної власності. Можливості передачі в заставу общинної,сімейної та інших видів колективної власності було виключено абосуттєво обмежена.

Історія застави обчислюється, таким чином, багатьма століттями. Ще в
Вавилоні в VI столітті до н.е. існували банкіри, видавали позики під заставуцінностей. У відомому давньоіндійському джерелі права Законах Ману (II ст.до н.е.) застави були вже відведені окремі норми (здача майна підзаставу - одне з вісімнадцяти підстав судового розгляду).

Однак, найбільш розвинену форму заставне право одержало в Древньому
Римі. Це обумовлено високим рівнем розвитку економічних, а разом зними і правових відносин, і саме регулювання економіки правомзменшувало можливість вмешіванія адміністративних заходів. Як тільки одна особапообіцяло іншому видати позичку, він став замислюватися про гарантії їїповернення. А коли кредит отримав широке розповсюдження, пошуки способівзабезпечення повернення позики стало предметом діяльності юристів. І такіспособи були знайдені - неустойка, порука, застава 1.

Неустойка - загроза сплати відсотків за несвоєчасне повернення позикибезумовно дисциплінував боржника, а якщо до моменту повернення кредиту уборжника не залишалося майна навіть для погашення