Право власності та інші речові права на житлове приміщення

ЗМІСТ

Введення

Тема «Право власності та інші речові права на житлове приміщення» зацікавила мене не випадково. Питання прав людини на житлове приміщення - це завжди важливе запитання. На важливість і актуальність цього питання свідчить той факт, що сама держава -
Росія виділив його в розряд важливих і пріоритетних. Це виражається в закріпленості права в основному законі Російської Федерації
- Конституції, яка гарантує людині право на житло
(ст.40 Конституції Російської Федерації). Гарантії права на житло, передбачені Конституцією РФ - це ті обов'язки, які прийняли держава для забезпечення наданого громадянам права: розвивати і зберігати житловий фонд, сприяти кооперативному та індивідуальному будівництву, забезпечувати справедливий розподіл житлової площі, зберігати невисоку плату за квартиру та комунальні послуги.

Наявність житла є показником певного життєвого рівня людей в будь-якій державі, показник їхнього добробуту. Як відомо, чим вище рівень добробуту людей в державі, тим вище рівень добробуту самої держави. Ось чому в
Російської Федерації житлового питання і його рішенням приділяється так багато уваги. Це виражається в усі зростаючих обсягах будівництва житла, яке надається громадянам на умовах соціального найму, цільові програми для мешканців півночі, військовослужбовців, що підлягають переселенню із закритих військових містечок, будівництві житла на продаж, і т.д. Рішення зазначених питань закріплюється у великій кількості нормативних актів, що регулюють житлові правовідносини. Проте, багато нормативні акти, на основі яких здійснюється регулювання, це акти колишнього СРСР і РРФСР, що продовжують діяти до цих пір в ізменненном і доповненому вигляді.
Ці акти, з одного боку, охоплюють собою не всі моменти, які підлягають регулюванню, а з іншого боку, вони дуже численні і підключення установлений даних нормативних актів в практиці їх застосування нерідко являє собою надзвичайну складність, у тому числі і для досвідчених юристів.

Не все гаразд і з питанням права власності на житлове приміщення. Зараз, коли з введенням інституту права власності на житлове приміщення, громадяни та юридичні особи отримали можливість здійснювати операції з житловими приміщеннями, значно активізувався ринок нерухомості. Кожен день люди купують, продають, міняють, віддають в заставу, дарують житло, і з огляду на те, що питання права власності на житлове приміщення, з моєї точки зору, не врегульовано належним чином, люди дуже часто потрапляють в досить складні і нерозв'язні ситуації.

Частина I Цивільного Кодексу, введена в дію з 1 січня 1995 року, передбачила спеціальну главу, присвячену питань права власності та інших речових прав на житлове приміщення. У главі відображені лише частину питань, що стосуються житлових приміщень.

З причини того, що досліджувана тема дуже обширна, в роботі акцентовано увагу на найбільш важливих, на наш погляд, моменти, і зроблена спроба пов'язати їх з практикою. Більша частина роботи присвячена праву власності на житлове приміщення.

Мета роботи - розглянути норми, присвячені праву власності на житлове приміщення і на основі зроблених висновків спробувати сформулювати свої пропозиції щодо вдосконалення законодавства.

В роботі приділено увагу питанням державної реєстрації прав на житлові приміщення й угод з ними. Це пов'язано з тим, що згідно з Законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» право власності на житлове приміщення виникає тільки після здійснення обов'язкової процедури в спеціалізованій установі юстиції з реєстрації прав - державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Глава 1. Право власності на житлове приміщення

1.1.Понятіе права власності на житлове приміщення.

У Цивільному кодексі РФ1 праву власності, в тому числі і на будівлі, житлові приміщення, присвячений розділ II, що включає в себе такі підрозділи, як загальні положення про право власності, зміст права власності, суб'єкти права власності, набуття права власності, момент виникнення права власності та багато інших. Праву власності на житлові приміщення присвячений окремий розділ (розділ 18), норми якої закріплюють положення про квартири, як об'єкти права власності (ст. 289 ЦК), спільному майні власників квартир у багатоквартирному будинку (ст. 290 ЦК), передбачають можливість створення товариств власників житла
(ст. 291 ЦК).

Чинне законодавство до самостійних об'єктів житла відносить квартиру, її частина, житлові будинки, спеціалізовані будинки
(гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинку для самотніх літніх людей, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та ін), службові приміщення в інших будівлях, придатних для проживання, а також частка в житловому приміщенні.

Суб'єкти житлових правовідносин (власники) - фізичні та юридичні особи, а також Росія, суб'єкти Російської
Федерації, муніципальні утворення (п. 2 ст. 212 ГК РФ).

Відповідно до положення Цивільного кодексу РФ власнику належить право володіння, користування і розпорядження житлом (ст.
209 ГК РФ).

Володіння означає реальне володіння житлом, господарське панування власника над житлом. У володінні виражається закріпленість житла за суб'єктом. Стосовно до житлового приміщення володіння означає можливість постійно і безперешкодно перебувати в ньому, контролювати його і мати постійну реальну можливість використовувати дане приміщення у власних потребах.

У результаті користування житлом власник отримує для себе користь, вигоду, доходи. Проте використання житлових приміщень обмежений законодавством: житло використовується тільки для проживання громадян. Розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв не допускається (ст. 288 ГК РФ).

Під розпорядженням розуміється право власника визначити юридичну долю житла - продати, обміняти, подарувати і т.п. При цьому передача власником будь-якого з трьох або всіх названих правочинів іншій особі не позбавляє його права власності до моменту державної реєстрації переходу права власності до іншої особи.

Власник вільно і самостійно здійснює свої правомочності, але не може при цьому обмежувати права та інтереси інших осіб. У разі порушення ним прав і свобод інших громадян на її право розпорядження житлом можуть бути тільки судом накладені тимчасові обмеження. Разом з тим і в період обмежень за власником зберігаються права володіння та користування житлом. Наприклад, в разі накладення арешту на житло власник у цей час не тільки може розпорядитися своєю власністю. Проте це обмеження носить тимчасовий характер - повноважними органами (судом) його право може бути відновлено або він буде позбавлений власності.

Цивільний кодекс визначає, що власниками можуть бути всі без винятку громадяни Російської Федерації, особи без громадянства та іноземці , а також російські та іноземні юридичні особи.
Суб'єктами права володіння, користування і розпорядження житлом за ЦК РФ у даний час є також і сама Росія, суб'єкти РФ, міські, сільські поселення та інші муніципальні освіти в особі їхніх органів виконавчої влади .

Кількість і вартість житла, що перебуває у власності громадян і юридичних осіб в даний час не обмежені (п. 2 ст. 213 ГК
РФ). Раніше діяло цивільне і житлове законодавство допускало перебування у власності громадян тільки одного будинку або однієї квартири.

1.2. Види приватної власності на житлове приміщення.

Приватна власність поділяється на так звану індивідуальну і загальну. Остання виникає при вступі у власність на одне нерозділеного житло двох і більше осіб. При цьому загальна власність виникає особливо часто при приватизації квартир у спільну сумісну або часткову власність, а також у тих випадках, коли майно не може бути розділене на реальні, виділені в натурі частки без зміни його призначення. Чи не виникає спільної власності на житлове приміщення, якщо воно складається з кількох складових частин (кімнат), кожна з яких має свого власника.

Загальна власність може бути спільної (без визначення часток) і частковою (ст. 244 ГК РФ). Необхідно особливо відзначити, що спільна власність виникає лише у випадках, спеціально обумовлених у законі (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В даний час спільна власність може виникати тільки при приватизації житла (ст. 2
Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»), при придбанні житла подружжям (ст. 256 ГК РФ) і у членів селянського (фермерського) господарства (ст. 257 ГК РФ). У всіх інших випадках спільна власність виникає лише як часткова.

При спільній сумісній власності її учасники мають частки, але розмір їх в спільному майні заздалегідь не визначений і вважається рівним.
Такий режим застосовується до житла подружжя, нажите в шлюбі
(придбаному на загальні кошти), якщо інше не обумовлене в шлюбному договорі (ст. 256 ГК РФ). Існування спільної власності зумовлене тісними особистими зв'язками її учасників. Розпорядження майном здійснюється за згодою всіх учасників спільної власності (ст. 253 ГК РФ). За угодою учасників спільної власності (у формі договору розподілу часток) або при не досягненні згоди (за рішенням суду) на спільне майно може бути встановлена часткова власність цих осіб. Якщо виділ частки в натурі неможливий
(наприклад, виділення частки в однокімнатній квартирі) без невідповідного збитку нерухомості, що виділяється власник має право на виплату йому (за його згодою або за рішенням суду) вартості його частки іншими учасниками часткової власності у вигляді грошової суми чи іншої компенсації (ст. 252 ГК РФ).

При спільній частковій власності кожному з власників належить заздалегідь визначена частка (частина) у праві власності.
Стаття 245 ГК РФ передбачає, що угодою всіх учасників часткової власності може бути встановлено порядок визначення та зміни їх часток в залежності від вкладу кожного з них в освіту та збільшення загального майна.

Володіння і користування житлом, що перебуває в частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, а при не досягненні згоди - в порядку, встановленому судом (ст. 247 ГК РФ).

При безкоштовне відчуження (не включає в себе дарування) своєї частки одним з учасників часткової власності інші учасники мають право переважної купівлі частки, що продається по ціною і на умовах, за якими вона продається, за винятком продажу з публічних торгів. Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір і умови продажу своєї частки. Відмова від покупки (у письмовому вигляді або за замовчуванням) або придбання частки має бути здійснено протягом місяця. При порушенні переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця (ст. 250 ГК РФ).

При розгляді спору про визнання недійсним договору купівлі - продажу частки будинку одним з учасників спільної часткової власності суд повинен з'ясувати, чи дотримано переважне право покупки як продавцем, так і іншими учасниками цієї собственності1.

Власність подружжя має особливий юридичний статус. Спільної власністю подружжя є житло, нажите ними під час шлюбу - придбане на загальні кошти. Виходячи з цього формулювання, приватизоване одним з подружжя житло, в якому не зареєстрований за місцем проживання другий чоловік, не може визнаватися спільно нажитим через його безоплатного придбання. Якщо ж один з подружжя набуває жиле приміщення у третьої особи, чоловік чи жінка теж набуває право власності на це житлове приміщення. Підставою виникнення права власності у першому дружина є укладений ним з третьою особою договір купівлі-продажу, міни тощо, а у другого чоловіка право власності на це житлове приміщення виникає з безпосереднього зазначення
Закону (п.1 ст. 34 Сімейного кодексу) щодо спільної власності подружжя на майно, придбане в період шлюбу. Керуючись даними положенням Закону, установи юстиції
суб'єктів Російської Федерації з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним реєструють право (придбаної) спільної власності подружжя на житлове приміщення за спільною заявою обох подружжя, хоча набувачем в договорі купівлі-продажу або міни може виступати лише один з подружжя.

У разі набуття права власності на кооперативну квартиру, подружжя набувають права спільної сумісної власності у разі, якщо пайовий внесок за кооперативну квартиру виплачений повністю за рахунок загального спільного майна подружжя. У даному випадку право спільної власності виникає у подружжя незалежно від того, хто з них є членом ЖБК, ЖК, а також акта подальшого розірвання шлюбу між ними.

Майно кожного з подружжя, придбане ними до вступу в шлюб, а також одержане кожним під час шлюбу в дар або в порядку спадкування, є його особистою власністю. За зобов'язаннями одного з подружжя стягнення може бути звернено лише на його власне майно, а також на його частку в спільному майні (ст. 256
ГК РФ).

1.3.Правоспособность і дієздатність суб'єктів житлових правовідносин.

Відповідно до ст. 19 Цивільного кодексу громадянин (фізична особа) набуває цивільних прав, у тому числі і право власності на житло, під власним ім'ям, що включає прізвище, ім'я та по батькові.
Враховуючи, що наступ багатьох цивільно-правових наслідків і юридично значимих дій зв'язується Цивільним кодексом з місцем постійного або переважного проживання громадянина, то зазначення місця проживання громадянина також є обов'язковим компонентом будь-яких документів (ст. 20 ГК РФ). При цьому місце проживання підтверджується відміткою про реєстраційний облік громадянина. Місцем проживання неповнолітніх, які не досягли чотирнадцяти років, або громадян, які перебувають під опікою, визнається місце проживання їх законних представників - батьків, усиновителів чи опікунів (ст. 20 ГК РФ).

Для юридичних осіб, у тому числе і для органів державної влади та місцевого самоврядування, обов'язковими відомостями в документах є їх найменування, що містить вказівку на організаційно-правову форму, і місце знаходження юридичної особи, що визначається місцем його державної реєстрації (ст. 54
ГК РФ). Необхідно звернути увагу на те, що фактичний поштову адресу розташування фірми не вимагає обов'язкового відображення в юридичних документах і може не збігатися з адресою державної реєстрації (так званий юридична адреса).

Як у громадян, так і у юридичних осіб може бути тільки одне ім'я
(найменування) і одне місце проживання (місце знаходження).

Законодавство не містить «вікових» або будь-яких інших обмежень щодо прав власності ні для громадян, ні для юридичних осіб. Так, іноземні громадяни та особи без громадянства мають на території Російської Федерації щодо житла правоздатністю нарівні з російськими громадянами юридичними особами.

Правоздатність, тобто здатність громадянина мати цивільні права і нести обов'язки, в тому числі бути власником житла, виникає в момент його народження і припиняється смертю (ст. 17 ГК
РФ). При цьому смертю визнається не тільки припинення фізіологічного існування людини, але і оголошення її померлою
(ст. 45 ГК РФ).

Дієздатність громадянина, тобто здатність безпосередньо своїми самостійними діями набувати і здійснювати цивільні права, у тому числі придбавати та відчужувати житло, виникає у повному обсязі після досягнення повноліття - тобто віку вісімнадцяти років
(ст. 21 ГК РФ).

У віці до чотирнадцяти років за неповнолітнього діють його батьки, усиновителі або опікуни (ст. 28 ГК РФ). При цьому вони не мають права без попереднього дозволу органу опіки і піклування укладати угоди з відчуження майна неповнолітнього (ст. 37
ГК РФ). У віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років неповнолітній діє сам за згодою батьків, усиновителів або піклувальників. У цьому випадку згодою піклувальника має передувати згода органу опіки та піклування. І в першому, і в другому випадках орган опіки та піклування видає письмовий дозвіл.

Не потрібен дозвіл органів опіки та піклування тільки при отриманні неповнолітніми у свою власність житла шляхом участі в його приватизації або отримання житла в якості дарунка або у безоплатне користування (ст. 37 ГК РФ). Необхідно відзначити, що
Закон РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» передбачає віковий поріг п'ятнадцять років. У силу того, що
Цивільний кодекс має більш пізній термін введення і вищий юридичний статус, віковий поріг в Законі про приватизацію повинен застосовуватися з цивільного кодексу РФ, тобто з чотирнадцяти років.

Дієздатність громадян може бути обмежено чи вони можуть бути позбавлені дієздатності.

Позбавлення громадянина дієздатності внаслідок психічного розладу здійснюється судом з встановленням над нею опіки. При цьому опікун від імені опікуваного здійснює всі угоди і несе відповідальність за шкоду, заподіяну підопічному (ст. 29 ЦК).

Внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами, через що громадянин ставить свою сім'ю в тяжке матеріальне положення, він може бути обмежений судом у дієздатності і над ним встановлюється піклування (ст. 30 ГК
РФ). Обмежено дієздатний громадянин вправі самодіяльно здійснювати тільки дрібні побутові угоди. Відчуження житла, в тому числі його обмін і дарування, здавання під найм (в оренду) і в безоплатне користування, розділ або виділ частки у власному житлі підопічний може здійснювати лише за згодою піклувальника. При цьому попечитель також має отримати попередній дозвіл органу опіки та піклування (ст. 37 ГК РФ).

На прохання повнолітнього дієздатного громадянина, який за станом здоров'я не може самостійно здійснювати і захищати свої права і виконувати обов'язки, органом опіки та піклування встановлюється над ним опікування у формі патронажу. Попечитель
(помічник) розпоряджається майном підопічного на підставі укладеного з ним договору доручення або договору довірчого управління (ст. 41 ГК РФ).

Правоздатність і дієздатність юридичної особи, тобто можливість мати і здійснювати цивільні права, нести і виконувати обов'язки, що відповідають цілям діяльності, виникає з моменту його державної реєстрації (ст. 49, 50 ГК РФ) і існує до внесення до єдиного державного реєстру запису про припинення юридичної особи (ст. 63 ГК РФ ).

Глава 2. Набуття права власності на житлове приміщення.

2.1.Безвозмездное:

Право власності на житло може виникати як на безкоштовне, так і на безоплатній основі.
Житлове приміщення може бути безоплатно придбане в результаті:
1) приватизація державного, муніципального (включаючи відомче) житла;
2) прийняття спадщини;
3) отримання житла в дар;
4) закінчення строку набувальної давності.

2.1.1. Придбання житла в результаті приватизації.

Приватизація житла здійснюється тільки фізичними особами
(громадянами) на підставі Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в
Російської Федерації» 1 шляхом безкоштовної передачі у власність громадянам на добровільній основі займаних (заброньованих) ними жилих приміщень у державному та муніципальному житлових фондах.
Брати участь у приватизації можуть тільки громадяни, що займають це житло за договором найму чи оренди (ст. 2 Закону).

При оформленні приватизації необхідно добровільну згоду (суд зобов'язати не може) всіх спільно проживають повнолітніх осіб, а також неповнолітніх у віці від 15 до 18 років отримати займане приміщення у власність (ст. 2 Закону). Здається, що 15 - річний вік після вступу в дію нового Цивільного кодексу повинен бути знижений до 14 років (тому що саме в цьому віці настає часткова дієздатність громадянина і він, з дозволу батьків, має право здійснювати будь-які угоди), що вимагає внесення змін до Закону про приватизацію житла.

За ст. 2 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації
» можлива передача займаного сім'єю житлового приміщення у власність не всіх членів сім'ї, а деяких з них або навіть у власність одного з проживають у житловому приміщенні, якщо на це висловили згоду всі інші користувачі житла. При цьому громадяни, які відмовилися від отримання житлового приміщення у власність шляхом приватизації, зберігають право постійного користування цим приміщенням.

Важливо особливо відзначити, що як під час сумісного проживання подружжя, так і у випадку, коли проживає з наймачем чоловік відмовився від участі в приватизації, спільна (подружня) власність не виникає, так як придбання житлового приміщення шляхом приватизації носить безоплатний характер.

За громадянами, які висловили згоду на набуття у власність іншими проживають з ними особами займаного приміщення, зберігається право на безкоштовне придбання у власність у порядку приватизації іншого згодом отриманого жилого приміщення, оскільки в зазначеному випадку надана цим особам ст. 11 Закону
РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» можливість безкоштовно приватизувати займане жиле приміщення тільки один раз не була реалізована за дачу згоди на приватизацію житла іншими особами. У разі виникнення спору з приводу правомірності договору передачі житлового приміщення у власність одного з його користувачів, цей договір, а також свідоцтво про право власності на вимогу зацікавлених осіб можуть бути визнані судом недійсними за підставами, встановленими цивільним законодавством для визнання угоди недійсною.

У число майбутніх власників включаються неповнолітні, які мають право користування даним житловим приміщенням і що проживають спільно з наймають це приміщення особами. У приватизації також повинні брати участь неповнолітні, які проживають окремо від наймають приміщення осіб, але не втратили права користування даним житловим приміщенням (ст. 7 Закону).

Неповнолітня дитина, у разі роздільного проживання її батьків, набуває право на житлову площа в квартирі (будинку) того з батьків, з ким він постійно живе.

Враховуючи, що відповідно до ст. 133 КпШС РСФСР1 опікун не має права без попереднього дозволу органів опіки і піклування укладати угоди, що виходять за межі побутових, зокрема відмова від належних підопічному прав, а піклувальник давати згоду на вчинення таких угод, Пленум Верховного Суду роз'яснив, що виключення участі неповнолітніх у приватизації їх батьками та усиновителями, а також їх опікунами та піклувальниками може бути здійснено не інакше як з дозволу зазначених вище органов1.

Кожен громадянин має право брати участь у приватизації житла тільки один раз. При цьому неповнолітні, які стали власниками займаного житлового приміщення в порядку його приватизації, зберігають право одноразової приватизації іншого житла, яке вони будуть займати після досягнення повноліття (ст. 11 Закону).

Право власності на житло при його приватизації виникає з моменту державної реєстрації договору передачі (ст. 7 Закону).
При цьому, якщо громадянин висловив волю на укладання договору передачі, однак помер до реєстрації прав власності, він все ж таки визнається власником житла. У разі спору суду необхідно перевірити, чи не було подана заява за життя відкликана громадянином. Пленум Верховного Суду РФ роз'яснив, що таких громадян, які висловили волю на приватизацію, слід визнавати придбали право власності на житлове приміщення та в задоволенні вимог спадкоємців, які претендують на отримання цього приміщення, не може бути відмовлено лише з мотивів недотримання спадкодавцем порядку оформлення пріватізаціі2.

Закон Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду в
Російської Федерації» від 4 червня 1991 р. (із змінами, внесеними
Законом Російської Федерації від 23 грудня 1992 р.) вказівка на обов'язки посадових осіб вирішити питання про приватизацію житла в двомісячний термін з дня подання заяви громадянином відносить до порядку оформлення приватизації, а не до підстави виникнення права власності, тому недотримання терміну не може бути перешкодою для визнання громадянина, який виявив бажання приватизувати займане ним жиле приміщення, власником даного житлового приміщення.

Не може бути приватизоване житло, яке перебуває в аварійному стані, в гуртожитках, у будинках закритих військових містечок.
Комунальні квартири, а також службові житлові приміщення можуть приватизовуватися на підставі рішення, що приймається органами влади суб'єктів Федерації. Віднесення житла до даної категорії здійснюється за спеціальним рішенням органів виконавчої влади, що діє з дня його видання.

Договір передачі житла з боку власника в будинках державного або муніципального житлового фонду доручено укладати місцевої адміністрації, при цьому нотаріального посвідчення договору або сплати державного мита не потрібно (ст. 7
Закону).

Розірвання договору передачі (распріватізація) Законом РФ «0 приватизації житлового фонду в Російській Федерації» не передбачається.

Разом з тим за загальними правилами розірвання договорів (ст. 450-453
ГК РФ) вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити або розірвати договір або неотримання відповіді в строк .

Однак, як показує практика, «распріватізація» - досить рідкісне явище. Причому основна маса «распріватізацій» пов'язана з тим, що при переїзді громадян в отримане у зв'язку з поліпшенням житлових умов житло, нова квартира приватизується за умови розірвання договору передачі у власність раніше займаного житла.

До недавнього часу об'єктом приватизації були об'єкти житла, за винятком житлових приміщень у комунальних квартирах державного та муніципального житлового фонду. Конституційний суд Російської Федерації постановою від 3 листопада 1998 року № 25-П1 визнав ст.4 закону Російської Федерації "Про приватизацію житлового фонду Російської Федерації" в частині, що обмежує пріаватізацію житлових приміщень у комунальних квартирах державного та муніципального житлового фонду соціального використання, що не відповідає Конституції Російської Федерації, її статтями 19 - й
(частина 1 - я і 2 - я), 46 - й (частина 1 - я і 2 - а) і 55 - й (частина 3
- я).

На підставі цієї постанови Конституційного суду Російської Федерації
громадяни, що займають житлові приміщення у комунальних квартирах, мають право на приватизацію даних приміщень без обмеження.

Згідно вищевказаної постанови Конституційного суду, відповідно з Конституцією України, законом РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» від 4 червня 1991 р. (в редакції закону РФ від 23.12.92 № 4199-1; федеральних законів від
11.08.94 р. № 26 -- ФЗ, від 28.03.98 р. № 50-Ф), Житловим кодексом Української РСР,
Цивільним кодексом РФ, а також іншими чинними нормативними правовими документами, що регулюють житлові відносини в Російській Федерації
адміністрація міста Костроми розробила порядок приватизації і видачі рішень на продаж (обмін) житлових приміщень комунальних квартир державного та муніципального житлового фонду в місті Костромі 1.

Цей порядок включає в себе:

1. Подання в управління житлового фонду адміністрації міста, підприємство, установа необхідних для оформлення договору приватизації документів

2. Заповнення заяви на приватизацію житлових приміщень в комунальній квартирі при явці і за згодою всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї, а також неповнолітніх у віці від 14 до 18 років, здає необхідні для проведення приватизації документи (п. 2.3.1 постанови р. Костроми від 28 січня 1999 р. № 331, що визначає порядок приватизації та видачі рішень на рподажу (обмін) житлових приміщень комунальних квартир державного та муніципального житлового фонду в м. Костромі), а також проводить оплату за оформлення документів.

3. Подача документів (заяви, договори приватизації та довідки
БТІ на об'єкт) на реєстрацію до установи юстиції (Костромської обласної реєстраційний центр) з метою реєстрації свого права власності, а також внесення даних про це житловому приміщенні в
Єдиний госудаственний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним. Згідно з п. 2.1.7. згаданої вище постанови, право власності на придбане житлове приміщення виникає з моменту державної реєстрації прав на дане житлове приміщення.

2.1.2. Отримання житла за правом спадкування.

Отримання житла за правом спадкування здійснюється відповідно до правил вступу у спадок.

Після закінчення шести місяців з дня смерті спадкодавця, якщо між спадкоємцями немає розбіжностей з приводу їх прав, нотаріус, якому подано у цей термін заяву про прийняття спадщини або доведено фактичний вступ у володіння спадковим майном, видає спадкоємцю документ - свідоцтво про право на спадщину за заповітом або за законом (вказаний термін з поважних причин може бути продовжений на три місяці) .

Підставою покликання на спадщину за заповітом є зазначення в заповіті конкретних осіб, у власність яких переходить житло.
Головним критерієм тут є висловлена в заповіті воля померлого передати майно одному або декільком особам, що входять, так і не входять до кола спадкоємців за законом, а також держави, конкретної державної організації, кооперативу, громадської організації або церкви (ст. 534 ГК РСФСР) 1. Не слід забувати, що при спадкуванні за заповітом закон передбачає обов'язкову частку у спадщині, яку, незважаючи на заповіт, має право отримати неповнолітні або непрацездатні діти спадкодавця (у тому числі усиновлені), а також непрацездатні дружина, батьки (усиновителі) і утриманці померлого. Обов'язкова частка соствляєтся не менше двох третин спадкового майна, що вказаним особам належало б за законом (відповідно до ст. 535 ГК РФ у цю частку включається вартість предметів звичайної домашньої обстановки та вжитку). При спадкуванні за законом вказані предмети залишаються за спільно проживали з померлим (не менше одного року до його смерті) особами і не включаються до успадковане іншими особами майно покійного.

Підставою покликання на спадщину за законом (ст. 532 ГК РРФСР) є спорідненість спадкоємців, шлюб, усиновлення, а також непрацездатність особи, яка знаходилася на утриманні спадкодавця не менше року до його смерті.

Спадкоємцями першої черги є діти (у тому числі усиновлені), дружина і батьки (усиновителі ) померлого, а також дитина померлого, яка народилася після його смерті. При відсутності спадкоємців першої черги або відмови їх усіх від прийняття спадщини спадкоємцями за законом стають рідні брати і сестри померлого, його дід і бабуся як з боку батька, так і з боку матері, тобто спадкоємці другої черги. Непрацездатні особи, які перебували на утриманні померлого не менше року до його смерті, включаються до числа спадкоємців тієї черги, яка закликається до спадкоємства. Онуки і правнуки спадкодавця закликаються до спадкування за законом тільки в тому випадку, якщо на день смерті спадкодавця вже немає в живих того з батьків, який був би спадкоємцем (право подання). Вони успадковують частку померлого батька.

Необхідно зазначити, що заповідач вправі покласти на спадкоємця за заповітом виконання будь-якого зобов'язання (наприклад, надання права користування житлом) на користь однієї або декількох осіб, які вправі вимагати його виконання < br> (заповідальний відказ) (ст. 538 ЦК РРФСР). Крім того, якщо спадкоємець, покликаний на спадщину за законом чи за заповітом, помер після відкриття спадщини, не встигнувши її прийняти в установлений строк, то право на прийняття належної йому частки спадщини переходить до його спадкоємців (спадкова трансмісія) (ст. 548 ГК РСФСР ).

Спадкування житла, що перебуває у спільній власності громадян.

огляду на те, що багато громадян приватизували свої квартири у спільну сумісну, без виділення часток, власність, то при смерті одного із співвласників виникають певні труднощі з визначенням розміру і вартості успадковане частки квартири.

При спільної сумісної власності частки власників не встановлені, але можуть бути визначені в будь-який час. Передбачається, що частки рівні, якщо інше не обумовлено законом або договором. У разі смерті одного із співвласників квартири, приватизованої у спільну сумісну власність, відбувається спадкування не конкретної частини майна, а права спільної сумісної власності на квартиру. Однак оскільки в цьому випадку спадкоємець може стати співвласником лише невизначеною частини, необхідно встановити частку померлого у спільному майні. В даний час, враховуючи, що ще не сформувалася нормативна і судова практик