МПС
Сибірський Університет Шляхів Сполучення
Кафедра права
Право власності на квартиру та житловий будинок
Курсова робота
Виконала:
Студентка гр. ЮП-311
Айурманцева А.В.
Проверила:
Биковська Е.А.
2001
Зміст:
Вступ стор.3
Глава 1. Право власності стор.4
1.1.Пріватізація - найважливіша підстава виникнення права власності
стор.5-11
1.1.1Пріватізація комунальних квартирстор.12-13
1.1.2. Припинення безоплатної приватизації житла стор.14
1.2.Право власності на квартири в будинках ЖБК та ЖК стор.15-16
1.3.Право власності на квартири юридичних осібстор.16-18
1.4.Кондомініуми стор.18-22
1.5.Наследованіе квартири стор.22-23
1.6.Права власності на житловий будинок стор.23-27
1.6.1. Припинення права власності на житловий будинок стор.27-
30
Глава 2.Ріелторская діяльність стор.31-33
Висновок стор.34
Список нормативних актів та літературистор.35
Введення
Нерухомість в Росії - безцінний капітал, дарований природою, створенийпрацею, попередніх поколінь людей, які жили і живуть на Російськійземлі. Громадянське Суспільство зацікавлене у скороченні та примноженнінародного надбання. Право власності на нерухоме майнорегулюється різними галузями права. У своїй роботі я спиралася нанорми цивільного, житлового, а також конституційного права. Тема,яку я розглядаю в даній роботі, на сьогоднішній день дужеактуальна. Хотілося б зупинитися на складові частини роботи. Першаглава присвячена основним питаннямприобритения права власності громадян. Тут розглядаються правовіаспекти приватизації квартир, що перебувають у державній тамуніципальної власності, комунальних квартир, а також даєтьсяпрогностична версія, що буде з приватизацією в майбутньому. У цій жечолі досліджуються особливості права власності жк, ЖБК, юридичних осіб,а також придбання і припинення цього права на житловий будинок. Глава другає свого роду спробою автора викласти свою думку на темуріелторської діяльності на підставі отриманого досвіду в процесі роботи водному з агенств нерухомості в місті Новосибірську.
Глава 1. Право власності
Статика відносин власності виражається у володінні, що означає повнегосподарське панування власника над даною річчю, її "закріпленість" за індивідами або їх спільнотами. Користування, в економічному сенсі,визначається як витяг з речі корисних властивостей шляхом їїпродуктивного чи особистого невиробничого споживання.
Розпорядження означає вчинення відносно дій та інших актів,визначають її долю, аж до відчуження або знищення речі. Укористування і розпорядження відбивається динаміка щодо власності.
В суб'єктивному сенсі, зміст права власності складаєщо належать власнику правомочності, тобто юридичні забезпеченіможливості поведінки власника, щодо володіння, користування і розпорядженняріччю. Зміст права власності у суб'єктивному сенсі слідрозкривати через що належать власнику права та повноваження, якнеобхідні і достатні умови здійснення ним зазначеного права.
Право власності, як суб'єктивне право - це юридично забезпечена ізакріплена за власником можливість володіти, користуватися ірозпоряджатися належним йому майном, а також усувати втручанняусіх третіх осіб у сферу його господарського панування над такиммайном, діючи при цьому на свій розсуд, у своєму інтересі, позапротиріччя з діючими узаконеними і не порушуючи права та охоронюванізаконом інтереси третіх осіб.
Як правовий інститут, тобто в об'єктивному значенні, право власностівизначається як сукупність норм права, які регулюють відносини поволодіння, користування і розпорядження власником належної йому річчювиключно в його інтересах і на його розсуд, а також позапобігання й усунення втручання всіх третіх осіб у сферу йогогосподарського панування над такою річчю.
1.1.Пріватізація - найважливіша підстава виникнення права власності
Відповідно до ст. 1 Закону «Про приватизацію - житловогофонду в РСФСР »від 4 липня 1991 року [1], під приватизацією житла
розуміється безкоштовна передача у власність громадян на
добровільній основі займаних ними жилих приміщень у
державному та муніципальному - житлових фондах, а для
громадян, що забронювали житлові приміщення, - за місцем бронювання житловихприміщень.
Приватизація житла здійснюється, на основі наступних
принципів:громадяни приймають рішення про приватизацію займанихними жилих приміщень, у державному та муніципальномужитлових фондах виключно добровільно;
власники приватизованих житлових будинків і квартирмають право володіти, користуватися і розпоряджатися ними засвій розсуд: продавати, - заповідати, здавати в оренду,укладати інші угоди, що не суперечать закону;кожен громадянин має право на придбання в порядкуприватизації житлового приміщення в будинках державного імуніципального житлових фондів один раз;на перехідний до ринкових відносин період для громадян, які потребуютьполіпшення житлових, умов, зберігається діючий порядок постановки наоблік і забезпечення, житловими приміщеннями;обслуговування та ремонт приватизованих житлових приміщень здійснюються забажанні їх власників житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельнимиорганізації, які обслуговують ці будинки до приватизації;оплата витрат, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтомприватизованих житлових будинків і квартир, проводиться їх власниками затими ж ставками, які встановлені для обслуговування державного тамуніципального житлових фондів.
Приватизації підлягає житло, займане громадянами у державному імуніципальної фондах. Весь житловий фонд в даний час відноситься, нанаступними видами власності: державної, муніципальної, приватної тасуспільною. Тому колишнє відомче житло у зв'язку з розмежуваннямвласності може перебувати як у державній, так і муніципальноївласності і, отже, підлягає приватизації відповідно дозаконодавством.
З прийняттям Закону про приватизацію житла при переході державнихпідприємств, що мають на своєму балансі житловий фонд, в іншу формувласності або при їх ліквідації стали виникати складні ситуації.
Найчастіше власники будинків забороняли жителям приватизувати займані нимиквартири або взагалі кидали житло, як і всі об'єкти соціально-культурногопризначення, напризволяще.
Щоб надалі такого не відбувалося, нова редакція ст. 18 закону «Проприватизації житлового фонду в РФ »від 23 грудня 1993 року [2]. встановлює,що при переході державних або муніципальних підприємств, установв іншу форму власності або при їх ліквідації житловий фонд,що знаходиться в господарському віданні підприємств, організацій абооперативному управлінні установ, повинен бути переданий у господарськеведення або оперативне управління правонаступників цих підприємств,установ (якщо вони визначені), інших юридичних осіб або у віданняорганів місцевого самоврядування у встановленому порядку із збереженням всіхжитлових прав, у тому числі права на приватизацію житла.
Відповідно до Указу Президента РФ «Про використання об'єктів соціально -культурного та комунально-побутового призначення приватизованих підприємств,що перебувають у федеральній (державної) власності »від 10 січня
1993 [3], не можуть бути включені до складу приватизованого майнапідприємства житловий фонд та його обслуговують житлово-експлуатаційні таремонтно-будівельні підрозділи підприємств і організацій.
Особливі труднощі викликає приватизація житлового фонду Міністерстваоборони, особливо коли це стосується далеких гарнізонів. За закономвійськовослужбовець може приватизувати своє житло, так як воно відноситься докатегорії державної власності. Проте після приватизації привід'їзді він має право продати свою квартиру, причому необов'язково покупцембуде той військовослужбовець, який прийде йому на зміну. Тому командуваннявсіляко перешкоджає утворенню дефіциту житлоплощі в гарнізоні такимшляхом.
При приватизації квартири в заяві необхідно вказати, яким чиномприватизується квартира: в рівних частках за кількістю прописаних, в спільнувласність без вказівки часток або можна відмовитися на користь одного зчленів сім'ї.
Питання про те, чи громадяни купують житло в сумісну або частковувласність, вирішується тільки самими громадянами. Частки можуть бути нерівнимив залежності від сформованого порядку користування житловими приміщеннями вквартирі - за ст. 54 Житлового Кодексу Української РСР (ЖК РРФСР) допускаєтьсянерівне користування житловими приміщеннями в силу угоди між усімапроживають (наприклад, один займає велику кімнату, інший - меншу).
Якщо згоду на нерівне користування житловими приміщеннями не було заздалегідьдосягнуто, користування житловою площею передбачається рівним, аотже, і частки в спільній власності передбачаються рівними.
Перш при приватизації квартир батьки мали право вписати в договір проприватизації всіх неповнолітніх дітей, одного або декількох абовзагалі нікого з них, що призводило до порушення прав дітей, оскільки буливипадки, коли батьки, продавши квартиру, зникали, залишивши дітей без дахунад головою. Проте в даний час ч. 2 ст. 7 Закону про приватизаціюсформульована таким чином: «У договір передачі житлового приміщення ввласність включаються неповнолітні, які мають право користуванняданими жилим приміщенням і проживають разом з особами, яким це житловеприміщення передається у спільну з неповнолітніми власність, абонеповнолітні, які проживають окремо від зазначених осіб, але не втратилиправа користування даним житловим приміщенням ».
До прийняття цього доповнення та ж думка була висловлена в постанові
Пленуму Верховного Суду Російської Федерації «Про деякі питаннязастосування судами Закону Російської Федерації «Про приватизацію житловогофонду в Російській Федерації »від 24 серпня 1993 р. У постановізазначалося, що неповнолітні особи, що проживають спільно знаймачем і є членами його сім'ї чи колишніми членами сім'їзгідно зі ст. 53 ЖК Української РСР мають рівні права, що випливають з договору найму,і що в разі безоплатної приватизації займаного приміщення вони нарівні зповнолітніми користувачами має право стати учасниками спільноївласності на це приміщення.
Законом України від 11 серпня 1994 р. були внесені зміни та доповнення до
Закон «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації». УВідповідно до цих змін «для здійснення операцій щодоприватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні,незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками абочленами сім'ї власників, у тому числі колишніми, що мають правокористування даними житловим приміщенням, потрібен попередній дозвілорганів опіки та піклування. Це правило поширюється також на житловіприміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на моментприватизації мали на це житлове приміщення рівні права з власниками.
Засоби від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в якихпроживають (проживали) виключно неповнолітні, зараховуютьсябатьками (усиновителями), опікунами (піклувальниками), адміністрацієюдитячих чи інших виховних закладів відповідного призначення нарахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього в місцевому відділенніощадного банку ».
Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітнівіці до п'ятнадцяти років, передаються їм у власність за заявоюбатьків (усиновлювачів), опікунів з попереднього дозволу органівопіки та піклування, або за ініціативою зазначених органів. Житловіприміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віцівід п'ятнадцяти до вісімнадцяти років, передаються їм у власність за їхзаяви за згодою батьків (усиновлювачів), піклувальників та органів опікита піклування.
Відмова від участі в приватизації може бути здійснений батьками
(усиновителями) неповнолітніх, а також їх опікунами (опікунами) ітільки за наявності дозволу органів опіки та піклування.
Право власності на придбане житло виникає з моменту реєстраціїдоговору у місцевій адміністрації.
Кількість примірників договору про передачу житлового будинку або квартири ввласність громадян визначається місцевим положенням про приватизаціюжитлового фонду в області, краї або республіці, розробленим ізатвердженим відповідним органом місцевої адміністрації.
При передачі житла у власність громадян при приватизації нотаріальногопосвідчення не потрібно і державне мито не стягується. Договірполягає в простій письмовій формі.
За оформлення документів при приватизації стягується
плата, яка йде на зарплату працівникам, що займаються
оформленням приватизаційних документів, і на технічне забезпечення.
Документами, що підтверджують право власності на приватизовануквартиру, є договір про передачу квартири у власність ісвідоцтво про власність.
Договір про передачу житла у власність громадянина в порядку приватизаціїпідлягає реєстрації в бюро технічної інвентаризації (БТІ). Саме змоменту реєстрації договору закон визначає виникнення прававласності на приватизоване житлове приміщення і тільки після реєстраціїдоговору громадяни отримують можливість на свій розсуд володіти,користуватися і розпоряджатися житлом.
Можливі варіанти, коли за життя квартиронаймача приватизація квартирине була вчасно здійснена виключно з вини приватизаційноїконтори. Виникає питання про те, чи будуть визнані права на спадщину натаку квартиру. Формально квартиронаймач не став власником квартири.
Проте останнім часом судова практика почала дотримуватисяпротилежної точки зору, і є чимало прикладів, коли суди визнаютьправо власності в таких ситуаціях. Більше того, з огляду на конкретніобставини, суди визнавали право власності на квартири навіть у тихвипадках, коли квартиронаймачі померли протягом терміну, покладеного наоформлення приватизації квартири.
Відповідно до п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду РФ «Проприватизації житлового фонду в Російській Федерації »від 24 серпня 1993якщо громадянин, який подав заяву про приватизацію та необхідні для цьогодокументи, помер до оформлення договору на передачу житла у власністьабо до реєстрації такого договору у відповідному органі місцевоїадміністрації, то в разі виникнення спору з приводу включенняцього житлового приміщення або його частини в спадкову масу необхідномати на увазі, що зазначена обставина сама по собі не можеслужити підставою до "відмови в задоволенні вимоги спадкоємця. Так,
С. пред'явила позов до НВО «Енергомаш» про визнання права власності наоднокімнатну квартиру в м. Химки, посилаючись на те, що наймач житловогоприміщення 3. в серпні 1992 р. подав заяву про приватизаціюзайманої квартири і заповів її їй. 24 вересня 1992 3.помер, не встигнувши оформити договір на передачу житлового приміщення ввласність. Відповідач у приватизації квартири спадкоємиці 3. С. відмовив.
Рішенням народного суду, залишеним без змін ухвалою судовоїколегії Мособлсуда, у задоволенні позову відмовлено. Однак Президія
Мособлсуда, розглянувши справу, скасував зазначені судові постанови тавказав, що ні народний суд, ні касаційна інстанція не врахували прирозгляді справи даного роз'яснення Пленуму Верховного Суду РФ.
Договір про приватизацію жилого приміщення може бути за бажанням йоговласника розірвано в односторонньому порядку. Робиться це в силурізних причин. Наприклад, для пенсіонерів-власників витрати накапітальний ремонт і податки на власність стають занадтообтяжливими.
В інших випадках договори про приватизацію розривають розведені подружжя.
Будучи власниками квартири, вони можуть її розміняти тільки за взаємноюзгодою. Якщо такої згоди немає, то суд не зможе її розміняти впримусовому порядку, поскол?? ку в цьому випадку порушується правовласності одного з них. Якщо ж квартира стає державноюабо муніципальною власністю, суд правомочний це зробити.
Однак змусити власника житла передати громадянину безкоштовнозаймане ним жиле приміщення ніхто не може.
Так, Ч. звернувся до суду з позовом до ТОВ «Дмитрієва гори» про передачу ввласність займаної ним квартири, яка була виділена Ч. колгоспом
«Більшовик» (правопредшественнік ТОО). Районний суд позов задовольнив,посилаючись на Указ Президента РФ «Про заходи щодо посилення соціального захистувійськовослужбовців внутрішніх військ, осіб начальницького складу та рядовогоскладу органів внутрішніх справ та членів їх сімей »від 2 листопада 1992 р., [4] ввідповідно до якого позивач мав право, на думку суду, отримати ввласність займану квартиру. Між тим названий Указ, так само як і
Закон «Про приватизацію житлового фонду в РФ» передбачає безоплатнупередачу житла у власність тільки в будинках державного імуніципального житлових фондів. У зв'язку з цим вищестояща судоваінстанція обгрунтовано скасувала це рішення.
Приватизація житла в сільській місцевості здійснюється на підставі рішеннямісцевого органу влади (мова йде про приватизацію житла, що належитьдержаві або колгоспам). Однак попередньо це питання маєвирішуватися на загальних зборах членів колгоспу або працівників радгоспу. Закон проприватизації не робить ніяких заборонних застережень щодосільській місцевості.
Не слід приватизувати житло, якщо незабаром передбачаєтьсяздійснити обмін цього житлового приміщення. Як вже говорилося, безкоштовноприватизувати державне та муніципальне житло можна тільки одинразів. Перед обміном своєї квартири на муніципальне житло, треба розірватидоговір про приватизацію. Робиться це через суд, і за одну тількиреєстрацію розірвання договору приватизації необхідно сплатитизначну суму.
Законом України «Про внесення змін і доповнень до Закону Української РСР« Про приватизаціюжитлового фонду в РСФСР »від 4 січня 1993 р. [5]. дозволена приватизація вбудинках - пам'ятках історії та культури, а також житлових приміщень, невідповідають санітарно-гігієнічним нормам. Колишній закон дозволявприватизацію квартир у будинках, що підлягають капітальному ремонту, тільки післяйого проведення. Однак у сучасної фінансово-економічної ситуаціїрозраховувати на швидке його здійснення не доводиться. Тому новийзакон зняв обмеження на приватизацію квартир в будинках, що вимагаютькапітального ремонту. Разом з тим, не можна приватизувати аварійні будинки,які включені в план капітального ремонту на найближчі роки.
В даний час відповідно до ст. 4 Закону «Про приватизацію житловогофонду в Українській РСР »не підлягають приватизації житлові приміщення, що знаходяться ваварійному стані, в гуртожитках, комунальних квартирах, в будинках закритихвійськових містечок, а також службові приміщення, за винятком житлового фондурадгоспів та інших сільськогосподарських підприємств до них прирівняних.
Закон не дає точного визначення, які будинки слід вважати аварійними.
Однак за загальним правилом до них відносять будинки, що мають пошкодження несучихконструкцій, що не відповідають встановленим технічним, будівельним,санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам і т.д. Наприклад, бараки,будинки, розташовані в межах санітарно-захисних норм.
Рішення про визнання житлового будинку або житлового приміщення непридатними дляпостійного проживання, незалежно від його належності, виноситьсяадміністрацією регіону, міста, району в місті.
За загальним правилом, при приватизації державних підприємстввідомчі житлові будинки, які перебувають у повному господарському віданні цьогопідприємства, не приватизуються. Однак, якщо мова йде про старих будинках,що підлягають знесенню, то такі будинки приватизують, маючи на увазі надатимешканцям нові квартири. Процес цей, на жаль, затягується на довгіроки, а тим часом житлові права наймачів порушуються, оскількиадміністрація забороняє робити такі дії, як приватизаціяквартири, прописка чоловіка на площу дружини і т.д.
У таких випадках, якщо будинок непридатний для житла, то мешканці вправівимагати розірвання договору та надання нового житла.
1.1.1.Пріватізація комунальних квартир
Питання про приватизацію як комунальних квартир в цілому, так і окремихприміщень, що входять у комунальні квартири, не знайшов у даний часостаточного дозволу.
Згідно із загальним правилом, встановленим законом, комунальніквартири приватизації не підлягають.
Однак, як сказано далі в законі, «власники житлового фонду абоуповноважені ними органи, а також підприємства, за якими закріпленожитловий фонд на праві повного господарського веденія1, і установи, воперативне управління яких передано житловий фонд, мають право прийматирішення про приватизацію житлових приміщень або комунальних квартир ».
Таким чином, вирішення цього питання передано на розсуд конкретноговласника житла або його представника, що розрізняються в залежностівід форми власності на приватизоване житло. Так, якщо мова йде продержавному житловому фонді, що відноситься до федеральної власності, товідповідне рішення приймає Держкоммайна РФ за погодженням звідповідними міністерствами і відомствами, а якщо мова йде продержавній власності суб'єктів Федерації, то їх органи поуправління майном.
Що стосується комунальних квартир, що входять у муніципальний житловий фонд,то рішення про їх приватизації можуть приймати відповідні муніципальніоргани влади.
Приватизувати можна також комунальне житло, що належить підприємствамна праві господарського відання та установам на праві оперативногоуправління.
Право господарського відання і право оперативного управління включають ті жправочину, що і право власності (володіння, користування ірозпорядження), проте якщо право власності - абсолютна інеобмежене, то суб'єкти права господарського відання і оперативногоуправління обмежені у здійсненні зазначених правочинів. Обидва ціправомочності похідні від права власності.
Таким чином, рішення про приватизацію комунальних квартир суб'єкти праваоперативного управління та господарського відання можуть прийматисамостійно, оскільки це не виходить за рамки їх правомочностей.
Приватизація комунальних квартир здійснюється в наступному порядку. Всімешканці комунальної квартири подають спільну заяву з усіманеобхідними документами або в місцеву адміністрацію, або в підприємство,якщо будинок відомчий. Передача оформлюється договором міжадміністрацією та наймачами. У ньому має бути відображено, що житловіприміщення переходять у власність наймачів та їх сімей, а місця загальногокористування в часткову власність. Виходячи з цього, власники житловихприміщень володіють, користуються і розпоряджаються своїми приміщеннями за. своємурозсуд.
Особливим чином вирішується питання в тих випадках, коли в комунальній квартирізвільняється один або кілька кімнат.відповідно до ст. 46 ЖК УРСР [6]:
1) якщо в квартирі звільнилося жиле приміщення, не ізольоване відзайманим іншим наймачем житлового приміщення, це приміщення підлягаєпередачу в його користування;
2) звільнилося ізольоване жиле приміщення в квартирі, де проживаєдекілька наймачів, має надаватися що проживають у цій квартирігромадянам, в першу чергу тим з них, хто за встановленими підставахвизнаються потребують поліпшення житлових умов;
3) за відсутності потребують право на отримання звільненого житлового 'приміщення мають інші проживають у цій квартирі громадяни, якщозаймана ними житлова площа менше встановленої загальної норми на одноголюдини (12 м. кв.) або вони не забезпечені належною їм додатковоїжитловою площею.
Якщо на вільну житлову площу в квартирі претендує кільканаймачів, то з їх спільною згодою вона може бути продана покомнатнокожному претенденту або в спільну, або в часткову власність підспільні цілі. Продаж наймачам кімнат у комунальних квартирах будездійснюватися за цінами, що визначаються щомісячно Департаментоммуніципального житла на основі вивчення кон'юнктури ринку житла. Ці цінибудуть диференційованими в залежності від місцезнаходження кімнати іякості житла.
При відсутності в квартирі претендентів на вільну кімнату серед мешканцівостання буде надана іншим громадянам за договором найму. Післязаселення кімнати за згодою всіх мешканців приватизація може бутиздійснена.
1.1.2.Прекращеніе безоплатної приватизації житла
Безкоштовна приватизація житла в Росії буде припинена 1 січня 2004 року.
Як повідомив заступник голови Держбуду Володимир Пономарьов, цепередбачено проектом нового Житлового кодексу, який готуєуряд РФ. Виступаючи на засіданні тристоронньої комісії зврегулювання соціально-трудових відносин, Пономарьов заявив, що
"практично всі, хто хотів приватизувати своє житло, вже зробив це". Урезультаті, за його словами, 63% громадян в даний час вже проживають абов приватному, або в приватизованій житло. Тим не менше, продовжував
Пономарьов, проект Житлового кодексу передбачає різні формисприяння з боку держави громадянам, які потребують отримання житла,зокрема, видачу їм субсидій. Вводяться норми загальної житлової площі. Засловами заступника голови Держбуду, до кінця 2001 року уряд остаточнодопрацює цей проект Житлового кодексу і направить його для затвердження в
Держдуму. [7]
Держбуд Росії виступає за припинення з 2002 року безкоштовноїприватизації житла. Це положення розглядається як ключовий пунктжитлово-комунальної реформи, яку готує відомство за дорученнямуряду. [8]
У Москві припинення безоплатної приватизації житла може наступити щераніше, питання про обмеження приватизації квартир у столиці Московська
Міська Дума розгляне найближчим часом.
Раніше московські депутати вже піднімали питання про припинення безоплатногоприватизації житла в Москві строком на два роки, проте президент Єльцин "недав ходу "цього законопроекту.
Тепер цей законопроект у масштабах всієї країни має намір реанімувати
Держбуд, який діє за дорученням уряду.
У випадку, якщо уряд наважиться винести цей законопроект в Думу,депутати цілком можуть його підтримати. "Крім проурядових фракцій,автоматично підтримують Путіна в усьому, за обмеження приватизаціїпроголосують півтори сотні комуністів ". [9]
До теперішнього часу в Росії неприватизованим залишається близько 40відсотків житлового фонду.
1.2.Право власності на квартири в будинках ЖБК та ЖК
Свої потреби в житлі громадяни можуть задовольнити, об'єднавшись в ЖБКі РК. Перші утворюються для будівництва будинків та їх подальшоїексплуатації, а також для придбання житлових будинків, що підлягають капітальномуремонту та реконструкції. РК створюються для придбання у підприємств,об'єднань, організацій і органів місцевої адміністрації нових абокапітально відремонтованих (реконструйованих) житлових будинків та їхподальшої експлуатації. > КСК (ЖК) діють на підставі статутів,прийнятих загальними зборами громадян та зареєстрованих відповідниморганом місцевої адміністрації.
До членів ЖБК (ЖК) можуть бути прийняті громадяни, які досягли вісімнадцяти років,які потребують поліпшення житлових уcловій і постійно проживають у даномунаселеному пункті. Особі, прийнятій до членів ЖБК (ЖК) за рішенням членівзагальних зборів, надається окрема квартира, що складається з однієї абодекількох кімнат відповідно до кількості членів сім'ї та сумоюпайового внеску. Рішення загальних зборів набуває юридичну силу післязатвердження відповідним органом місцевої адміністрації і видачі ордера.
Сам вступ в ЖБК (ЖК) пайовика не створює для нього права власностіна отриману ним квартиру до тих пір, поки він не виплатить повністю пай.
Власником майна кооперативу, у тому числі побудованого їм абокупленого житлового будинку та переданих йому грошових коштів, є самкооператив. Пайовики належить лише право володіння, користування та впевною мірою розпорядження наданим йому приміщенням.
Житлові приміщення в ЖБК (ЖК) надаються пайовикам і проживають з нимичленам сімей. Однак на відміну від договору найму житлового приміщення членсім'ї пайовика не володіє самостійним правом на надане пайовикужитлове приміщення. З втратою права члена ЖБК (ЖК) пайовик і його родинавтрачають і право користування кооперативним приміщенням. Винятком зцього правила є смерть пайовика, коли члени його сім'ї, які проживають разом зним у приміщенні ЖБК (ЖК), зберігають право користування даним приміщенням заумови вступу до членів ЖБК (ЖК) одного або кількох з них,залежно від наявності ізольованих кімнат в даній квартирі.
Слід, однак, мати на увазі, що поряд з пайовиком - членом ЖБК (ЖК) часткапаєнагромадження може належати і чоловіку (дружині) пайовика. Цевідбувається у випадках, коли первісний пайовий внесок був внесений із загальнихкоштів подружжя або пізніше, коли паєнагромадження збільшилася при їхспільного життя. Право на частку в паєнагромадження можуть мати й інші членисім'ї, що проживають спільно з пайовиком і отримали це право в порядкууспадкування.
Загальні збори членів ЖБК (ЖК) має право на загальних підставах прийняти в ЖБК
(ЖК) декількох спадкоємців за наявності для кожного з них ізольованогоприміщення. Спадкоємцям, не користувався квартирою за життяспадкодавця, а також таким, що відмовився від подальшого користування квартирою,
ЖБК (ЖК) виплачує вартість успадкованого паю чи частки його.
Продаючи квартиру, член ЖБК отримує її вартість від покупця. Ясно, щовін не має права вимагати від ЖБК ще й повернення суми внесеного пайовоговнеску. Останній існує лише остільки, оскільки квартира залишається ввласності ЖБК. Перехід права власності на неї до члена кооперативутягне за собою припинення зобов'язання ЖБК повертати зазначеній особі пайовийвнесок, що відображає вартість квартири. Цього паю тепер немає.
Зобов'язального правовідносини між ЖБК та його членом, що виникає змайнової участі пайовика у створенні кооперативної власності,також більше не існує. Це матеріалізувалося в речове право (правовласності) члена ЖБК на квартиру. Грошовий еквівалент пайового внеску --це вартість квартири, що стала власністю пайовика. [10]
1.4.Права власності на квартири юридичних осіб
Право власності на квартиру може виникнути не толь-! до уфізичного, а й у юридичної особи. Так, приватні юридичні особи можутькупувати квартири та іншу нерухомість в житловій сфері за всімаможливим підставах передбаченим цивільним законодавством. До нихвідносяться в першу чергу різні цивільно-правові угоди (договорикупівлі-продажу, міни, дарування та інші угоди, що не суперечатьчинному законодавству). Порядок укладення та виконання такихугод не відрізняється від порядку укладання угод, учасниками якихє громадяни. Так, зокрема, потрібно нотаріальне оформленняугод і подальша реєстрація в органах місцевої адміністрації.
Право власності у знову утвореного юридичної особи
на житлові приміщення може виникнути в тих випадках, коли
один або декілька засновників передають належні їм
на праві власності квартири в як частки до статутного,
капітал. У цьому випадку вартість квартир оцінюється самими
засновниками.
Нарешті, право власності на квартиру або навіть на цілий
житловий будинок може виникнути у юридичної особи в результаті
інвестування в будівництво (що включає пайову участь
в інвестуванні). Якщо квартири здобуваються юридично
ми особами через участь у пайовому будівництві, то
зазвичай укладається договір про спільну діяльність. Цей
договір укладається для досягнення спільної господарської
мети, в даному випадку для будівництва житлового будинку. Учасники
договору можуть робити внески грошима або майном
або шляхом трудової участі. Житловий будинок, побудований в
результаті спільної діяльності, є спільною власністю сторіндоговору. Квартири і інша нерухомість цього
будинку розподіляються між учасниками договору пропорційно вкладенимзасобам.
Юридична особа може здійснювати будівництво житлового будинкусамостійно. Однак оскільки житловий будинок нерозривно пов'язаний із земельноюділянкою, необхідно або придбати земельну ділянку у власність,укласти договір довгострокової оренди на цю земельну ділянку абоотримати землю в користування.
Природно, для будь-якого забудовника найкращим варіантомє оформлення права власності на земельну ділянку,призначений для будівлі.
Підставою для оформлення права власності є не договір, ависновок Департаменту муніципального житла, зміст якого неуточнюється. Правовстановлюючим документом у цьому випадку є
Реєстраційне посвідчення на право власності. Суб'єктами права наотримання такого посвідчення є як інвестори, повністюпобудували будинок за рахунок власних коштів, так і інвестори-пайовики.
Право власності інвестора виникає тільки після державноїреєстрації та видачі правовстановлюючого документа.
Правомірність зазначеного розпорядження викликає певні сумніви. Уданому випадку право власності на житловий будинок або квартиру, побудованих зарахунок коштів інвестора, повинно виникати у цього інвестора безпосередньо,трансформуючись з права власності на об'єкт незавершеногобудівництва. Свідоцтва, що засвідчують це право, не повинні носитиправопорождающего характеру, а повинні оформляти вже існуюче право.
Виходячи з цього, заявному-дозвільний порядок видачі свідоцтв,передбачений розпорядженням від 8 лютого 1993 р., не може бути визнанийзаконним.
Під дозвільним порядком розуміють такий порядок, коли компетентнийорган перевіряє не тільки законність, але і доцільність видачідокумента. У даному випадку реєструють органи такого права не мають. Уразі пред'явленняінвестором всіх передбачених законом документів орган, що здійснюєреєстрацію права, зобов'язаний її виробити і видати відповідний документ.
Питання про доцільність визнання прав за інвестором на об'єкт будівництва повиненвирішуватися на стадії виділення земельної ділянки і підписанняінвестиційного проекту. Відмова в реєстрації права власності за мотиваминедоцільність після завершеннянеобгрунтоване позбавлення інвестор коштів, вкладених уоб'єкт.
У зв'язку з цим зміст висновки Департаменту муніципального житла, проякий йшла мова вище, може стосуватися, тільки законності представленихінвесторами документів, н не питань, пов'язаних з доцільністюоформлення прав; власності або розподілом між інвесторамиквартир. Питання розподілу часток або квартир вирішуються виключно заугодою між самими інвесторами.
1.5. кондомініуми
Слово кондомініум має глибокі історичні корені. Сенат міста Риму дваз половиною тисячі років тому испо
