ПЛАН

1. Введення.
2. Правове регулювання договору про іпотеку в цивільному праві.
3. Предмет іпотеки.
4. Зміст, укладення та нотаріальне посвідчення договору про іпотеку.
5. Державна реєстрація іпотеки.
5. 1.Сопоставленіе порядку державної реєстрації, передбаченого
Федеральними законами РФ «Про іпотеку» та «Про державну реєстрацію».
5. 2. Документи, необхідні для державної реєстрації.
5. 3. Необхідність державної реєстрації.
5. 4. Заява про державну реєстрацію.
5. 5. Вимоги до документів, що подаються на державну реєстрацію.
5. 6. Порядок внесення плати за державну реєстрацію.
5. 7. Виправлення, зміни та доповнення реєстраційного запису про іпотеку.
5. 8. Порядок погашення реєстраційного запису про іпотеку.
5. 9. Відмова в державній реєстрації іпотеки та призупиненняреєстрації.
5. 10. Відповідальність органу, що здійснює реєстрацію іпотеки.
5. 11. Оскарження дій, пов'язаних державною реєстрацієюіпотеки.
6. Висновок.
7. Список використаної літератури.

1. Введення

Застава є одним із найбільш бажаних способів забезпеченнязобов'язань. Задоволення вимог кредитора, забезпечених заставою НЕзалежить від фінансового становища боржника, з яким пов'язана йогоможливість виплатити неустойку, та успішної діяльності поручителя, щозабезпечує виконання ним зобов'язань перед кредитором боржника. ГК 1964р. значно обмежував застосування застави. На практиці зобов'язанняпідприємств, як правило, забезпечувалися тільки заставою товарів в обігу тапереробки. Громадяни вправі були закладати належні їм предметидомашнього вжитку та особистого користування. Роль застави зросла вумовах ринкової економіки, з'явилася можливість закласти підприємства,будівлі, споруди та інше майно і майнові права.

Рішення автора роботи вибрати саме цю тему пов'язано з її новизною,відносної неопрацьованості, а також тим, що працюючи в Костромськомуреєстраційному обласному центрі з моменту його організації, автор вноситьскромний посильний внесок у створення та налагодження механізму державноїреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числііпотеки.

Однак для більш повного розкриття теми державної реєстраціїіпотеки автор визнав за необхідне почати з предмета, змісту, укладання танотаріального посвідчення договору про іпотеку.

2. Правове регулювання договору про іпотеку в цивільному праві

Правовідносини, пов'язані із заставою нерухомого майнарегулюються наступними нормативно-правовими актами:
. Цивільним кодексом Російської Федерації - параграф 3 глави 23;
. Федеральним законом Російської Федерації "Про іпотеку (заставу нерухомості);
. Федеральним законом Російської Федерації "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним";
. Законом України "Про заставу";
. Основними положеннями про заставу нерухомого майна - іпотеки, схваленими Розпорядженням Уряду РФ N 96-рз від 22 грудня 1993 року.
Однак найбільш важливим в регулюванні відносин у цій сфері безумовноє Федеральний Закон від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ "Про іпотеку
(заставі нерухомості) ", прийнятий Державною думою 24 червня 1997 ісхвалений Радою Федерації 9 липня 1998, що діє в Російській
Федерації з 22 липня 1998 року. Тому робота заснована переважно наположеннях цього Закону.
Існування декількох нормативно-правових норм, що регулюють одні й тіж правовідносини і прийнятих в різний, дуже мінливе в економічномуі юридичному сенсі час, породжує чимало проблем. Розглянемо деякіз них.
Закон "Про іпотеку (заставі нерухомості)" не скасовує норм Цивільногокодексу РФ, що регулюють заставу, Закону "Про заставу", окремих Указів
Президента Росії і постанов Уряду РФ, так чи інакшещо стосуються регулювання заставних правовідносин. В абз. 1 п. 2 ст. 79
Закону "Про іпотеку" наголошується, що з дня введення в дію Закону "Проіпотеку "норми Закону РФ" Про заставу "підлягають застосуванню до заставинерухомого майна (іпотеки) лише остільки, оскільки вони несуперечать цьому Федеральним законом. Між тим, в якій частиніпідлягають застосуванню норми Закону "Про заставу", законодавець не вказує.
Отже, сам правопріменітель повинен вирішувати: суперечитьпевна норма Закону "Про заставу" Закону "Про іпотеку", чи ні. На мійпогляд, така позиція законодавця ускладнює положення правопріменітеля,який вже втомився від невичерпного потоку законотворчості.
Ще більш ускладнює правозастосування редакція абз. 2 п. 2 ст. 79 Закону
"Про іпотеку", в якій говориться, що надалі до приведення у відповідністьдо цього Закону федеральних законів та інших правових актів
Російської Федерації * ці закони та інші правові акти
Російської Федерації застосовуються в частині, що не суперечить цьому
Федеральним законом.

Не зовсім ясно, проте, чи діють Основні положення про заставунерухомого майна - іпотеки, схвалені Урядом РФ 22 грудня
1993 року. Крім того, для тимчасового (тобто до прийняття відповідногозакону) регулювання деяких аспектів іпотечних відносин Президент РФще 28 лютого 1996 підписав Указ "Про додаткові заходи щодо розвиткуіпотечного кредитування ". Закон" Про іпотеку "прямо не скасував діївищезазначених правових актів, але слід вважати, що дві з них втратилисвою силу з 22 липня 1998 року.
21 липня 1997 прийнятий і діє ФЗ "Про державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угод з ним "№ 122-ФЗ. Згідно з п. 2даного закону такий вид застави, як іпотека, підлягає державнійреєстрації. Якщо врахувати, що закон № 122-ФЗ набув чинності 31 січня 1998року, то тут, власне, і не криється істотних протиріч. Іпотекапідлягає державній реєстрації установами юстиції в Єдиномудержавний реєстр прав на нерухоме майно в порядку,встановленому Федеральним законом про державну реєстрацію прав нанерухоме майно та угод з ним і здійснюється за місцем знаходженнямайна, що є предметом іпотеки *.
Законодавець допускає і п. 3 ст. 339 ГК РФ підтверджує подальшуіпотеку *, але також з обов'язковою її держреєстрацією *. Дана норма правакореспондується зі ст. 342 ГК РФ, що дозволяє подальший заставу, якщо він незаборонений попередніми договорами про заставу *.

Підстави виникнення іпотеки мало чим відрізняються від основивиникнення застави взагалі *. У п. 1 ст. 1 Закону "Про іпотеку" говориться,що за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) однасторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням,забезпеченого іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошовихвимог до боржника по цьому зобов'язанню з вартості заставленогонерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно передіншими кредиторами заставодавця, за винятками, встановленими федеральнимзаконом,

У ГК, у Законі "Про заставу" та Законі "Про іпотеку" законодавець необмежує коло осіб, які можуть бути заставодавця. У ролі заставодавцяможуть виступати і боржник за зобов'язанням, забезпеченого іпотекою, ібудь-яка інша особа, в тому числі і не бере участь у цьому зобов'язанні
(третя особа). Дане положення загалом відповідає змістом ст. 335
ГК РФ "Заставодавець".

3. Предмет іпотеки

Закон дуже твердо обумовлює одна з головних умов іпотеки як заставивсякого нерухомого майна: майно, на яке встановлена, іпотека,залишається у заставодавця в його володінні та користуванні [1]. Це правило такожкореспондує до абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ. Тим часом у Цивільному кодексі України єзастереження щодо рухомого майна: "закладені товари в обігу непередаються заставодержателю ".
Слід звернути увагу ще на один важливий момент, що випливає знову забз. 3 п. 1 ст. 1 Закону. Мова піде про слова: "володіння" і "користування".
Заставодавець, який віддав нерухомість у заставу, вже не може бути повнимвласником, оскільки з так званої тріади власності: володіння,користування і розпорядження [2] випадає право розпоряджатися майном. Процьому необхідно пам'ятати не тільки юриста, аудитора, фінансиста ібухгалтеру, а й кожному підприємцю. Особа, яка віддала своє майно взаставу (рухоме і нерухоме), має обмежене (усічене) право на цемайно. Однак і заставодержатель, що залишив у себе на час предметзастави, і третя особа також мають обмежені права на заставленемайно. Ці особи володіють (причому тимчасово) предметом застави і можутькористуватися ним, але не має права розпоряджатися закладеним майном.
Як бачимо, норми Закону "Про іпотеку" дублюють правові норми про заставніправовідносинах Цивільного кодексу. Закону "Про заставу". Про співвідношенняположень Закону із загальними правилами про заставу в Законі "Про іпотеку" сказанонаступне: до застави нерухомого майна, що виникає на підставіфедерального закону при настанні вказаних у ньому обставин,відповідно застосовуються правила про заставу, що виникає в силу договору проіпотеці, якщо федеральним законом не встановлено інше.
Загальні правила про заставу, що містяться в Цивільному кодексі Російської
Федерації, застосовуються до відносин за договором про іпотеку у випадках, колизазначеним кодексом або Федеральним законом "Про іпотеку" не встановлено іншіправила.
Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир ііншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їхвикористовується відповідно до федеральних законів [3].
Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитнимдоговору, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числізобов'язання, заснованого на купівлю-продаж, оренду, підряд, іншомудоговорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено законом.
У силу Закону "Про бухгалтерський облік", а також відповідно до абз. 2 ст. 2
Закону "Про іпотеку" зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягаютьбухгалтерського обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичнимиособами, в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації пробухгалтерський облік.
Як і заставу рухомого майна, іпотека забезпечує сплатузаставодержателю основної суми боргу за кредитним договором чи іншогозабезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині,передбаченої договором про іпотеку.
Іпотека, встановлена в забезпечення виконання кредитного договору абодоговору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплатукредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом
(позиковими коштами).
Крім того, якщо інше не встановлено договором, іпотека забезпечуєтакож сплату заставодержателю сум, що належать йому:
1) у відшкодування збитків та (або) в якості неустойки (штрафу, пені)внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежноговиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими грошовимизасобами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням абофедеральним законом;
3) у відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненнямстягнення на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна (данеположення кореспондується зі ст. 337 ГК РФ).
Іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вонимають до моменту їх задоволення за рахунок заставленого майна, якщодоговором не передбачено інше.
Разом з тим в правилах про забезпечення зобов'язань іпотекоюзаконодавцем передбачено виняток. Наприклад, якщо в договорі проіпотеці вказана загальна тверда сума вимог заставодержателя,забезпечених іпотекою, зобов'язання боржника перед заставодержателем вчастини, що перевищує цю суму, не вважаються забезпеченими іпотекою, завинятком вимог, заснованих на:

- відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненнямстягнення на заставлене майно;

- відшкодування витрат з реалізації заставленого майна [4].

Як бачимо, в правилах про заставу нерухомого майна, у Цивільному кодексі України, а також у
Законі "Про заставу" законодавець використовує диспозитивним норму: якщо інше не передбачено в договорі. Це підтверджує прагнення законодавця не тільки спростити взаємини учасників іпотеки, а й повною мірою забезпечити демократичний принцип договірного права Росії - свободу громадян і юридичних осіб при укладанні договору [5].
Закон "Про іпотеку" передбачає, що іпотекою можуть бути забезпеченітакож і інші додаткові витрати заставодержателя. Так, у випадках,коли заставодержатель відповідно до умов договору про іпотеку або вчерез необхідність забезпечити збереження майна, закладеного за цимдоговором, змушений нести витрати на його утримання та (або) охорону або напогашення заборгованості заставодавця по зв'язаних з цим майномподатків, зборів або комунальними платежами, відшкодування заставодержателю такихнеобхідних витрат забезпечується за рахунок заставленого майна.
Інший важливе питання, яке майно може бути предметом іпотеки?
Згідно з п. 1 ст. 130 ГК РФ і ст. 5 Закону "Про іпотеку" предметом іпотекиможуть бути земельні ділянки (за винятком зазначених у ст. 63 Закону),підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується впідприємницької діяльності; житлові будинки, квартири і частини житлових будинківі квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;повітряні та морські судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти. Прице вся нерухомість, безпосередньо пов'язана із землею, може бутипредметом іпотеки при дотриманні правил, передбачених ст. 69 "Іпотекапідприємств, будівель або споруд із земельною ділянкою, на якій вониперебувають "Закону" Про іпотеку ".
Слід мати на увазі, що відповідно до п. 3 ст. 5 Закону" Про іпотеку "річ, що є предметом іпотеки, вважається закладеною разом зприладдям, як єдине ціле, якщо інше не передбаченодоговором [6]. Тим часом частина майна, розділ якого в натурінеможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бутисамостійним предметом іпотеки.
Правила про іпотеку нерухомого майна відповідно застосовуються дозастави прав орендаря за договором про оренду такого майна (правооренди), якщо інше не встановлено Законом та не суперечить сутіорендних відносин. [7]
Законом допускається іпотека майна, що належить, як заставодавцюна праві власності, так і на праві господарського відання.
За загальним правилом іпотека майна, вилученого з обороту, майна, наяка відповідно до Закону не може бути звернено стягнення, недопускається, так само як і іпотека майна, стосовно якого ввстановленому федеральним законом порядку передбачена обов'язковаприватизація або приватизація якого заборонена.

Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якогопотрібна згода, або дозвіл, іншої особи або органу, таке жзгоду, або дозвіл, необхідно для іпотеки цього майна.
Рішення про заставу нерухомого майна, що перебуває у державнійвласності і не закріплене на праві господарського відання,приймається Урядом Російської Федерації або урядом
(адміністрацією) суб'єкта Російської Федерації [8].
Як уже зазначалося, предметом іпотеки може бути право оренди, але тількиза згодою орендодавця, якщо законом або договором оренди не передбаченоінше [9].
Відповідно до п. 5 ст. 6 Закону "Про іпотеку" заставу нерухомогомайна не є підставою для звільнення особи, що виступивзаставодавцем за договором про іпотеку, від виконання ним умов, на якихвона брала участь у інвестиційному (комерційному) конкурсі, аукціоні або іншимчином у процесі приватизації майна, що є предметом даногозастави.
Згідно з правилами Сімейного кодексу РФ, Кодексу про шлюб та сім'ю в РРФСР,а також правилами ГК РФ [10] допускається іпотека майна, що знаходиться вспільній власності або у спільній частковій власності.

4. Зміст, укладення, нотаріальне посвідчення договору про іпотеку

Про порядок укладення договору про іпотеку в ст. 8 Закону "Про іпот?? ке "говориться, що договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил
Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, а такожположень Федерального закону "Про іпотеку".

Настільки коротка інформація про укладення договору означає наступне. По -перше. Іпотека як різновид застави може бути оформлена тільки шляхомдоговору. По-друге. До іпотеки застосовуються правила про дво-і багатосторонніхугодах, передбачених главою 9 ГК РФ [11]. По-третє. До іпотеки,що виникла з договору, застосовуються загальні положення про зобов'язання [12],якщо інше не передбачено правилами глави 27 ГК РФ і правилами проокремих видах договорів, що містяться в першій і другій частині ГК РФ [13].
По-четверте. Якщо договір іпотеки не регулюється положеннями ЦК РФ, до ньогозастосовуються норми Закону "Про іпотеку".

В текст договору про іпотеку включаються розділи про предмет іпотеки, йогооцінкою, істоту, розмір і строки виконання зобов'язання,що забезпечується іпотекою. При цьому предмет іпотеки визначається в договорізазначенням його найменування, місцезнаходження. Тут же наводиться описмайна, що став предметом іпотеки, достатню для ідентифікації цьогомайна.

У договорі про іпотеку повинні бути вказані право, в силу якогомайно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, інайменування органу державної реєстрації прав на нерухомемайно, що зареєстрував це право заставодавця. Якщо предметоміпотеки служить належить заставодавцю право оренди, орендованемайно повинно бути визначено в договорі про іпотеку так само як якбивоно саме було предметом іпотеки, одночасно слід вказати терміноренди [14].

Оцінка предмета іпотеки здійснюється відповідно до законодавства
Російської Федерації за угодою заставодавця з заставоутримувачем ізазначається у договорі в грошовому вираженні. Якщо предметом іпотекивиступає земельна ділянка, то при його оцінці необхідно дотримуватисявимоги ст. 67 Закону "Про іпотеку".

При іпотеці державного та муніципального майна його оцінказдійснюється відповідно до вимог, встановлених Законом "Проіпотеку ", або у визначеному Законом порядку. Сторони договору про іпотекувправі доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійноїорганізації [15].

Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі проіпотеки із зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання.
У тих випадках, коли це зобов'язання засноване на будь-якому договорі,повинні бути вказані сторони цього договору, дата і місце його укладення.
Якщо сума забезпечується іпотекою зобов'язання підлягає визначенню вмайбутньому, в договорі про іпотеку повинні бути вказані порядок та іншінеобхідні умови її визначення. Коли забезпечується іпотекоюзобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку повиннібути позначені, строки (періодичність) відповідних платежів та їх розміриабо умови, що дозволяють визначити ці розміри [16].

Важливо звернути увагу, що згідно з пунктами 1 і 2 ст. 10 Закону "Проіпотеку "договір про іпотеку підлягає нотаріальному посвідченню таобов'язковій державній реєстрації. Причому нотаріально посвідчений ізареєстрований як договору про іпотеку може бути тільки договір,що містить всі обов'язкові для договору про іпотеку дані. Недотриманняправил про нотаріальне посвідчення та державної реєстрації договорупро іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається недійсниму всіх випадках.

На практиці довелося зіткнутися з тим, що договорі про іпотеку повиннібути вказані право, в силу якого майно, що є предметоміпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державноїреєстрації, що зареєстрував це право [17]. У силу цього, укладаннядоговору про іпотеку і подальше його нотаріальне посвідчення можливотільки після державної реєстрації права власності та інших речовихправ на предмет іпотеки.

Договір про іпотеку вважається укладеним і набуває чинності з моменту йогодержавної реєстрації [18].

У п. 3 ст. 10 Закону говориться, що при включенні угоди про іпотеку вкредитний або інший договір, що містить що забезпечується іпотекоюзобов'язання, стосовно форми та державної реєстрації цьогодоговору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору проіпотеці. Що мається на увазі під словосполученням «включення угоди проіпотеці в кредитний або інший договір »? Поясню на прикладі. Припустимо,сторони склали основний Договір позики грошових коштів. Потім позикодавецьі позичальник вирішили, що позика слід "підкріпити" іпотекою, тобто запорукоюпевної нерухомості. На підтвердження безумовного факту поверненняпозики позичальник має намір закласти свою нерухомість, наприклад двоповерховаприміщення (офіс). У цьому випадку сторони, як правило, складають такзване додаткову угоду про заставу нерухомості або додатокдо вже чинного договору позики. Ось це програма, назване напрактиці частіше за все як додаткова угода, також підлягаєнотаріальному посвідченню та державній реєстрації. В іншомувипадку воно мізерно.
Якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя вВідповідно до ст. 13 Закону "Про іпотеку" вона засвідчуються заставної, торазом з договором нотаріусу надається заставна. Нотаріус відповідно дочастини другої п. 3 ст. 14 Закону "Про іпотеку" робить на закладений відмітку прочас і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує іскріплює печаткою листи заставної [19].
Право застави (виникнення права застави за договором про іпотеку) назакладене майно виникне з моменту укладення договору про іпотеку, аякщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, виникло пізніше, - з моментувиникнення цього зобов'язання.
Майно, що закладене за договором про іпотеку, вважається обтяжениміпотекою з моменту виникнення права застави [20].
При укладанні договору про іпотеку заставодавець зобов'язаний у письмовій форміпопередити заставодержателя про всі відомі йому до моментудержавної реєстрації договору права третіх осіб на предмет іпотеки
(права застави, довічного користування, оренди, сервітути та інших).
Невиконання цього обов'язку дає заставодержателю право вимагатидострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміниумов договору про іпотеку [21].

5. Державна реєстрація іпотеки

5. 1. Як вже було сказано, іпотека підлягає державній реєстрації
(далі держреєстрації) установами юстиції (в Костромської області -
Костромським обласним реєстраційним центром) в Єдиному державномуреєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому Федеральнимзаконом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно таугод з ним "(далі ФЗ« Про державну реєстрацію »). Йшлося і про те, що порядокдержреєстрації не відповідає деяким положенням ФЗ "Про державну реєстрацію".
Щоб обгрунтувати цю точку зору з цього приводу, необхідно: а) дати коротку характеристику окремих положень ФЗ "Продержреєстрації "; б) зіставити порядок держреєстрації, передбачений Законом" Проіпотеку "і ФЗ" Про державну реєстрацію ".
Як відомо, відповідно до Закону" Про державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угод з ним "Міністерство юстиції
Російської Федерації є уповноваженим федеральним органомвиконавчої влади в системі державної реєстрації прав нанерухоме майно та угод з ним.
Діяльність з держреєстрації нерухомості набуває винятковоїважливість не тільки в плані захисту прав і законних інтересів громадян, а й впитаннях оподаткування. Після вступу Закону "Про державну реєстрацію" в силубуло створено Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно таугод з ним.
До вступу в силу ФЗ "Про державну реєстрацію" державну реєстраціюнерухомості (і угод з нею) здійснювали різні БТІ, земельнікомітети і фонди управління, майном, які входили до складу
Російського фонду федерального майна. Міністерства державногомайна України, Державного комітету Російської
Федерації з земельних ресурсів та землеустрою, Державногокомітету Російської Федерації з житлової і будівельної політики.
Такий "порядок" приводив до відомчого нормотворчості, встановленнючисленних, часто суперечливих, правил реєстрації. Не булоєдиного органу, який здійснює контроль за державною політикою вобласті реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Все цепороджувало свавілля окремих чиновників-реєстраторів, заплутувало єдинумережа держреєстрації і створювало сприятливий грунт для зростання економічнихзлочинів у сфері нерухомості.

ФЗ "Про державну реєстрацію", Закон "Про іпотеку" повинні сприятистабілізації становища в області купівлі-продажу, застави, оренди та іншихугод з нерухомістю, а також стимулювання учасників цивільногообороту до скоєння цих видів угод.
Структура ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухомемайно та угод з ним "від 21 липня 1997 року досить проста: шість голіввключають 33 статті. У той же час Федеральний Закон "Про іпотеку"налічує 79 статей, об'єднаних у 14 розділів, один з яких (глава IV)присвячена держреєстрації. Десять статей цієї глави містять численніпункти, абзаци і частини.
Якщо норми ФЗ "Про державну реєстрацію" та норми Закону "Про іпотеку",що регулюють питання державної реєстрації (нерухомості та угод з нею - в першувипадку, іпотеки - по-друге) зіставити за обсягом, то обсяг правових нормпро держреєстрацію іпотеки трохи менше обсягу правових норм,передбачають порядок держреєстрації нерухомості та угод з нею. Цесвідчить про те, що норми ФЗ "Про державну реєстрацію" регулюють не всіпитання по операціях, пов'язаних з держреєстрацією іпотеки. Крім того,специфіка і режим держреєстрації іпотеки не завжди вписуються у загальніположення, передбачені ФЗ "Про державну реєстрацію".
Цивільний кодекс Російської Федерації змінив ставлення учасниківцивільного обороту до державної реєстрації угод. З прийняттям ГК
РФ держреєстрація стала носити самостійний, правообразующій характер.
У держреєстрації нерухомості зацікавлені не тільки державніоргани, але й самі учасники угод, оскільки завдяки статусу інститутудержреєстрації стало можливо здійснювати державний контроль зазаконністю здійснення операцій.
Державна реєстрація - особливий юридичний акт, яким держававизнає і підтверджує виникнення, обмеження (обтяження), перехідабо припинення прав на нерухомість. Статтею 131 Цивільного кодексу
Російської Федерації передбачено здійснення реєстрації шляхом введення
Єдиного державного реєстру прав. Функції з проведеннядержавної реєстрації передано створеним для цієї мети установамюстиції. Стосовно до здійснення угод державна реєстраціянабула такого ж самостійне значення, як і форма угод. Колоугод з нерухомістю, що вимагають попереднього нотаріальногопосвідчення, визначений законодавством.
Цивільний кодекс України передбачає порядокнотаріального посвідчення угод, предметом яких є заставунерухомості - іпотека [22], угод, пов'язаних з поступкою прававимоги [23], і операцій за договором ренти. В останньому випадку мається наувазі договір, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає іншійстороні (платнику ренти) у власність майно, а платник рентизобов'язується в обмін на одержане майно періодично виплачуватиодержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або наданнякоштів на його утримання в іншій формі [24].
5. 2. Відповідно до п. 2 ст. 20 Закону "Про іпотеку" длядержавної реєстрації іпотеки мають бути представлені:
- нотаріально посвідчений договір про іпотеку і його копія;
- документи, зазначені в договорі про іпотеку як додаток;
- докази сплати реєстраційного збору;

- документ, що підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання. * Див Додаток.

Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки і на підставі заяви заставодавця [25].
Як бачимо, важливо фактичне місцезнаходження нерухомості, а не юридичну адресу правовласника і навіть не його фактичне місцезнаходження (офіс юридичної особи).

У тому випадку, якщо права заставодержателя засвідчуються заставної, то для держреєстрації договору про іпотеку додатково необхідно надати:
- заставу;
- документи, названі в заставної в Як додатки, та їх копії [26].

5. 3. У костромському обласному реєстраційному центрі державнареєстрація іпотеки здійснюється на підставі Інструкції про порядокреєстрації договорів про іпотеку (заставу нерухомого майна),розробленої автором цієї роботи. * Див Додаток.

Іпотека повинна бути зареєстрована протягом одного місяця з днянадходження необхідних для її реєстрації документів до органу,який здійснює державну реєстрацію іпотеки. У зв'язку з підвищеноювідповідальністю при реєстрації іпотеки автором цієї роботи бувпідготовлений і затверджений Головним державним реєстратором прав нанерухоме майно та угод з ним Костромської області наказ,встановлює мінімальний термін, а також інші особливі умовиреєстрації. * Див Додаток. Державна реєстрація іпотекиздійснюється шляхом здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиномудержавний реєстр прав на нерухоме майно.

День здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно вважається датою державної реєстрації іпотеки. Реєстраційні записи в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно здійснюються в черговості, яка визначається на підставі дат надходження всіх необхідних документів до органу, що здійснює ведення зазначеного реєстру.
Для третіх осіб іпотека вважається що виникла з моменту її держреєстрації.
Питання про державної реєстрації нерухомості, іпотеки, інших угод має надзвичайно важливе значення. І ось чому.

При відчуженні майна (речі), що вимагає державної реєстрації, набувач стає її власником тільки з моменту, коли реєстрація буде зроблена. З вказаного моменту у власника виникає право володіти, користуватися і розпоряджатися річчю; власник набуває можливість здійснювати операції з відчуження відповідного майна; на власника покладається тягар утримання належного йому майна [27]; власник несе ризик випадкової загибелі майна або випадкового пошкодження [28].

Відповідно до ст. 219 ГК РФ право на новостворені будинок,споруда, а також інше нерухоме майно виникає в момент їхдержреєстрації.

Державна реєстрація необхідна також для виникнення прав усилу набувальної давності. Мається на увазі виникнення прававласності на майно у громадянина чи юридичної особи, які, небудучи власником нерухомості, добросовісно, відкрито і безперервноволоділи як своїм власним протягом 15 років [29].

Питання про державну реєстрацію угод з нерухомістю регулюється
ГК РФ особливо докладно. Обов'язковій державній реєстрації підлягаютьрізні договори: продажу житлових будинків, квартир, частин житлового будинку абоквартири (ст. 558 ГК РФ), продажу підприємства (ст. 560 ГК РФ), орендибудівель і споруд громадянами на термін більше одного року, а юридичнимиособами - незалежно від терміну (ст. 609 ГК РФ), оренди підприємства (п. 2 ст.
658 ГК РФ), передачі нерухомості в довірче управління (І. 2 ст. 1017
ГК РФ), комерційної концесії (ст. 1028 ГК РФ). Цивільним кодексомпередбачена також держреєстрація застави нерухомого майна (іпотеки).

Стаття 131 Цивільного кодексу Російської Федерації дає підставизробити висновок, що обов'язковість державної реєстраціїпоширюється і на будь-які інші договори, предметом яких єнерухомість.

Згідно з п. 3 ст. 433 ГК РФ договір, за?? лежить обов'язковоїдержавної реєстрації, визнається укладеним, а отже, породжуєвідповідні права та обов'язки для сторін тільки з моменту йогореєстрації, якщо інше не передбачено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон "Про іпотеку" детально регламентує правила здійсненнядержреєстрації іпотеки, здійснення реєстраційного запису, порядоквиправлення (зміни, доповнення), а також погашення реєстраційноїзапису, питання відмови в держреєстрації, порядок оскарження такої відмовиі відповідальність реєстратора, що реєструє угоду.
Пункт 1 ст. 4 ФЗ "Про державну реєстрацію" говорить, що державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним відповідно до статей 130, 131, 132 та 164 Цивільного кодексу Російської Федерації, за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти. Поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно державної реєстрації підлягають обмеження (обтяження) прав на нього, у тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, а також права на нерухоме майно, правовстановлюючі документи на яке оформлені після введення в дію ФЗ " Про державну реєстрацію ".

Як бачимо, ФЗ" Про державну реєстрацію "містить лише загальне правило про необхідність державної реєстрації іпотеки, тоді як Закон" Про іпотеку "детально регламентує порядок здійснення реєстраційного запису про іпотеку, засвідчення факту державної реєстрації, внесення змін , доповнень до реєстраційної запис і т. д.
Відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "Про державну реєстрацію" державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. При цьому зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене тільки в судовому порядку.

Державна реєстрація прав проводиться на всій території
Російської Федерації за встановленою Федеральним законом "Про державну реєстрацію" системі записів про права на кожний об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - Єдиний державний реєстр прав). Датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в єдиний державний реєстр прав. Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу [30].

Всі ці положення про держреєстрацію ставляться і до держреєстрації іпотеки.
Реєстраційна запис про іпотеку здійснюється в Єдиному державномуреєстрі прав на нерухоме майно і має містити відомості пропервісному заставодержателя, предмет іпотеки та сумі забезпеченого неюзобов'язання .* Див Додаток. Якщо договір про іпотеку передбачає,що права заставодержателя засвідчуються заставної, про це такожвказується в реєстраційного запису про іпотеку. Перераховані данівносяться в реєстраційну запис про іпотеку на