Ю Р И Д И Ч Н І Й Н І С Т І Т У Т М В Д Р О З С И І
ТУЛЬСЬКА Філліал
КАФЕДРА ЦИВІЛЬНО -- ПРАВОВИХ ДИСЦИПЛІН
К У Р С О В А Р О Б О Т А
За курсом Цивільне право
Тема № 21 "Цивільно - правовий режим нерухомого майна "
Виконав:
Курсант 2 го курсу
0-21 навчальної групи рядовий міліції
Гордєєв Ігор Віталійович
Т У Л А - 2 0 0 2
П Л А Н
Введення
1. Поняття і види нерухомого майна
2. Поняття правового режиму нерухомого майна
3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
Висновок
Список використаної літератури
Введення
У сучасному суспільстві дуже часто вживається термін нерухомість,але мало хто знає, що насправді за ним ховається. Частонерухомість асоціюється лише, з якимись спорудами, квартирами,гаражами і на цьому закінчується. До недавнього часу, я теж ставився дотакої категорії осіб, і вибір цієї теми обумовлений, перш за все, бажаннямдізнатися якомога більше про такий вид майна як нерухомість.
Отже, метою своєї роботи я ставлю:
По-перше, дізнатися, що ховається за терміном нерухоме майно [1] іякі його ознаки;
По-друге, з'ясувати, які види майна входять у поняття нерухомогомайна;
По-третє, усвідомити, цивільно-правовий режим нерухомого майна тайого особливості;
По-четверте, встановити, як відбуваються угоди з нерухомістю, і чимвони повинні супроводжуватися.
ж Актуальність теми полягає в тому, що нерухоме майно граєдалеко не останню роль у житті сучасного суспільства (та й не тількисучасного, особливості цього виду майна виділялися ще законом XIIтаблиць в древньому Римі), тому то і необхідно абсолютно чітко знати, щотаке нерухомість і які правові дії щодо неї можливо інеобхідно здійснювати.
1. Поняття і види нерухомого майна
За ГКРФ [2] всі речі поділяються на два види: рухомі і нерухомі.
Відповідно до ст. 130 ГКРФ: "До нерухомих речей (нерухоме майно,нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремленіводні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тобто об'єкти,переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, втому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі споруди.
До нерухомих речей належать також підлягають державнійреєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання,космічні об'єкти [3]. "Також, відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 132 ГКРФ:
"Підприємство в цілому як майновий комплекс визнаєтьсянерухомістю [4 ]."
Таке визначення нерухомого майна дано в кодексі.
Ось, що говорить про нерухомість професор Витрянский: "Виходячи із закону
(ГКРФ), основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцназв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідногооб'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознакипритаманні не всіх об'єктах нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомостіналежать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названів ГКРФ і є самостійними основними об'єктами нерухомості [5 ]."
Отже виходячи з ст. 130 ГКРФ об'єктами нерухомості законодавецьназиває: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти,
Ліси та інші багаторічні насадження, будівлі і споруди, повітряні таморські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Також виходячизі ст. 132 ГКРФ нерухомим майном зізнається "підприємство в цілому якмайновий комплекс [6 ]."
Кодекс дозволяє віднести до нерухомих речей та інші види речей. Закон РФ
"Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 в ст.1перераховує ті речі, які є нерухомістю в житловій сфері:земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки, присадибнігосподарські будівлі, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку,а також житлові будинки, квартири інші житлові приміщення.
Також виходячи з федерального закону "Про товариства власниківжитла "від 15 червня 1996 р. до нерухомих речей відноситься кондомініум, цепоняття визначається в законі як "єдиний комплекс нерухомого майна,що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване наньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини,призначені для житлових або інших цілей (приміщення) [7 ]..."
Приступимо до характеристики кожного виду окремо.
Земельні ділянки. Професор Витрянский зазначає: "Земельні ділянкивідносяться до тих об'єктів нерухомості, щодо якихзаконодавства можуть бути встановлені обмеження на участь умайновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма частини 3статті 129 ГКРФ, згідно з якою земля та інші природні ресурси можутьвідчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими способами в тіймірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природнихресурсах. Протягом усіх останніх років законами та іншими правовимиактами в майновий обіг вводилися окремі категорії земельнихділянок. [8] "
Мабуть, це обумовлено історично, питання про землю завжди був
"Хворим" для Росії. Адже донедавна про відчуження землі взагаліне могло бути й мови (я маю на увазі радянські часи).
"Указом Президента Російської Федерації від 25 березня 1992 No. 301 "Пропродажу земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизаціїдержавних і муніципальних підприємств "[9] громадянам та юридичнимособам надано право при приватизації державних і муніципальнихпідприємств, а також при розширенні та додатковому будівництві об'єктівцих підприємств поряд з орендою земельних ділянок купувати їх увласність. Більш того, Указом було передбачено, що земельніділянки, надані громадянам та їх об'єднанням дляпідприємницької діяльності, за їх бажанням можуть продаватися їм увласність [10 ]."
Відповідно до Закону Російської Федерації від 23 грудня 1992 р. "Проправо громадян України на отримання в приватну власність іна продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачногогосподарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва "[11]передбачалася передача в приватну власність громадян у містах,селищах та сільській місцевості земельних ділянок для ведення особистогопідсобного та дачного господарства, садівництва, індивідуального житловогобудівництва, а також під індивідуальні житлові будинки та господарськіспоруди.
Таким чином можна говорити про те що за чинним законодавствомземля може передаватися у власність, але тільки під певні ціліперераховані в законі, зазначеному вище. У зв'язку з цим необхіднозгадати, що законодальним органами готується до прийняття законопроект проземельну реформу, згідно з якою земля буде передаватися ввласність суб'єктам цивільного права.
Як і земельні ділянки, самостійними об'єктами нерухомостівизнаються ділянки надр та відособлені водні об'єкти. "Вони єнерухомістю в силу природних фізичних властивостей, а не тому, щоскладають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було бнеможливо встановлення права власності на надра незалежно відправа власності на землю [12 ]."
"Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що відносно нихдіє презумпція державної власності: відповідно допунктом 2 статті 214 ГК РФ природні ресурси, що не знаходяться ввласності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень,є державною власністю. Таким чином, зазначені об'єкти впринципі не можуть визнаватися безхазяйне. Що стосується правовогорегулювання обігу зазначених об'єктів нерухомості, то не можна непогодитися з О.М. Козир, яка зазначає: "Оскільки в Росіїзберігається виключне право державної власності на надра, апередача їх у користування здійснюється на підставі адміністративногоакту - ліцензії, говорити всерйоз про цивільному обороті цього виду об'єктівпредставляється передчасним [13 ].""
Таким чином ми бачимо, що по суті надра взагалі не можуть бутиоб'єктом купівлі-продажу, а може лише передаватися у користування, залишаючиправо власності за державою.
Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження,відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею інеможливість переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Однакпрофесор Вєтров відзначає "Від договорів продажу зазначених об'єктів якнерухомого майна (тобто з переходом відповідних прав наземельну ділянку) слід відрізняти угоди, за яким ліс і багаторічнінасадження реалізуються як рухоме майно, коли продаються, наприклад,ліс "на корню" або зрубані дерева. В останньому випадку норми ГК РФ пропродажу нерухомості не підлягають застосуванню, а відповідні договориукладаються за правилами продажу рухомого майна [14 ]."
Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна заознаками нерозривному зв'язку із землею і неможливість через це їхпереміщення без невідповідного збитку їх призначенню.
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюваненерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає змоменту такої реєстрації (ст. 219 ГК РФ). Але з'явилися якісь суперечкисеред юристів про те, чи є об'єкти незавершеного будівництванерухомим майном. На думку деяких авторів, відсутність обов'язковоїдержавної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжуєсумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що додержавної реєстрації знову створюване майно не може вважатисянерухомим [15].
Прийнятий федеральний закон "Про державну реєстрацію прав нанерухоме майно та угод з ним "від 21 липня 1997р. не змінив а лишепідтвердив наведені вище довиди.
"Наприклад, на думку О.М. Козир, завдання подібної інформації - лишезабезпечити юридичну чистоту угоди з таким об'єктом, якщо об'єкт длязавершення його будівництва повинен бути відчужений іншій особі. Про цесвідчить і використання в Законі нетипового для законодавчогоакта терміна "необхідність здійснення угоди", що орієнтує нанестандартну ситуацію. "Загальним же правилом Закону про реєстрацію, - пише
О.М. Козир, - залишається реєстрація права на новостворений об'єктнерухомого майна на підставі документів, що підтверджують факт йогостворення (п. 1 ст. 25). [16] "
Однак Указом Президента Російської Федерації від 16 травня 1997 No. 485
"Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні ввласність земельних ділянок під цими об'єктами [17]. "передбачено,що при приватизації об'єктів незавершеного будівництва можливареєстрація прав власності на такі об'єкти, якщо заявник представитьдокументи, які підтверджують придбання даного об'єкта, правокористування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна,дозвіл на будівельні роботи, а також опис об'єкта незавершеногобудівництва.
Таким чином можна зробити висновок, що набуття права власності наоб'єкти незавершеного будівництва можливе, але тільки при дотриманніпевної прцедури, і наданні належних документів.
Що стосується підприємства то ст. 22 вищезгаданого закону "Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно й угод сним "говорить про те, що під - перша державна реєстрація прав наземельні ділянки та об'єкти нерухомого майна, що входять до складупідприємства як майнового комплексу, і операцій з ними здійснюється вустанові юстиції з реєстрації прав в місці знаходження даних об'єктів;в - других зареєстроване право на підприємство як майновийкомплекс є підставою для внесення записів про право на кожен об'єктнерухомого майна, що входить до складу даного підприємства до Єдиногодержавного реєстру прав у місці знаходження об'єкта. Звідси висновок, щопідприємство виступає в цивільному обороті як єдиний об'єкт нерухомостіу вигляді майнового комплексу, права власності на кожен об'єктнерухомості в нього входить підлягають державній реєстрації.
Необхідно також розкрити таке поняття як рухома нерухомість.
Поняття цих речей розкривається в транспортних статутах і кодексах.
Повітряне судно - це літальний апарат, який підтримується в атмосфері зарахунок взаємодії з повітрям відбитим від земної поверхні. Морськесудно міжнародного або внутрішнього плавання - це самохідна абонесамохідна плавуча споруда, призначена для плавання з морськихабо внутрішніх водних шляхах. Космічний об'єкт - це об'єкт, запущений укосмос або доставлений на небесне тіло, або споруджений на небесномутілі. Порядок реєстрації повітряних суден визначається Повітряного кодексу.ст.32 - цивільні судна підлягають реєстрації у державному реєстрідержавних цивільних судів РФ. Морські судна реєструються в порядкупевному гл.3 Кодексу торгового мореплавання. Суду внутрішнього плаванняреєструються у відповідності зі ст.26 Статуту внутрішнього водноготранспорту від 15 жовтня 1955.
Що ж до кондомініуму як об'єкта нерухомості то відповідно до п.2ст. 23 Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно таугод з ним "Державна реєстрація виникнення, переходу,обмеження (обтяження) чи припинення права на жиле або нежилеприміщення в кондомініумах одночасно є державноюреєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власностіна спільне майно. Зазначений вище закон також посилається на федеральнийзакон "Про товариства власників житла".
2. Особливості цивільно - правового режиму нерухомого майна
Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості у житті і діяльностігромадян і юридичних осіб, а також в цивільному обігу, закон закріпив їїспеціальний правовий режим. Він полягає в тому, що право власності,інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехіді припинення підлягають в обов'язковому порядку державну реєстрацію в
Єдиному державному реєстрі установами юстиції. Повинні бутизареєстровані: право власності, право господарського відання (ст.
295 ГКРФ), право оперативного управління (ст. 296 ГКРФ), право довічногоуспадкованого володіння, право постійного користування, іпотека (п. 2 ст. 334
ГКРФ), сервітути (ст. 274-277 ГКРФ), а також інші права у випадках,закріплених Цивільним кодексом та іншими законами [18]. Необхідно такожзазначити, що "Важливою особливістю правового режиму нерухомості єтакож встановлення в законі особливого порядку оформлення угод з нею, [19] "про це мова піде у третьому питанні моєї роботи.
Виходячи з вищесказаного, а також з аналізу статей Цивільногокодексу Російської Федерації та інших нормативних актів можна виділитинаступні характерні особливості правового режиму нерухомості:
1. Право власності та інші речові права на нерухомість, а такожобмеження цих прав, виникнення, перехід, припинення, змінапідлягають обов'язковій державній реєстрації. (ст.131 ЦК)
2. Зобов `язання, предметом яких є нерухомість, за загальнимправилом виконуються за місцем перебування нерухомості (захист права нанерухоме майно - позов подається за місцем перебування нерухомості).
3. Встановлено особливий порядок набуття права власності набезхазяйне нерухомі речі (ст.225 ЦК).
4. Встановлено більш тривалі строки набувальної давності нанерухоме майно (ст.234 ЦК). У ст.349 ЦК встановлено особливий порядокзвернення на стягнення на заставлене нерухоме майно. Ст.295 ГКвстановлює особливий порядок розпорядження нерухомим майном,що належить державному або муніципальному підприємству.
5. Діють спеціальні правила здійснення операцій з нерухомиммайном (практично всі угоди підлягають державній реєстрації,також необхідно укладення письмового договору). Передбаченазалежність прав на земельну ділянку від прав на нерухомість, напр.,ст.340 ЦК.
Отже в підсумку можна сказати що правовой режим нерухомогохарактеризується ускладненим порядком юридичних дій над ним, щообумовлено особливою важливістю об'єктів нерухомості в громадськихвідносинах, і як наслідок законодавець наділяє його особливим правовимстатусом.
3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним
Як зазначалося раніше: "Важливою особливістю правового режимунерухомості є також встановлення в законі особливого порядкуоформлення угод з нею. [20] "Згідно зі ст. 219 ГКРФ право власності набудівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно,підлягає державній реєстрації, виникає тільки з моменту такоїреєстрації, отже для встановлення права власності необхіднийюридичний факт реєстрації нерухомості. Державне абомуніципальне підприємство, за яким закріплено нерухоме майно направі господарського відання, не має права здавати його в оренду, віддаватив заставу, вносити в якості внеску до статутного капіталу господарських товаристві товариств або іншим способом розпоряджатися таким майном без згодивласника. Іншим майном, що належить йому, підприємство має праворозпоряджатися самостійно, крім випадків, передбачених законом.
Спеціальний правовий режим встановлений в ГКРФ при здачі нерухомості в заставу
(іпотека) і звернення стягнення на неї на вимогу заставодержателя (п. 1ст. 339, ст. 340, 349 ГКРФ).
Крім того: "для правового регулювання прав на нерухомість і оборотунерухомого майна характерно поєднання приватно - правового та публічно --правового методів регулювання. Відносно цілого ряду об'єктівнерухомості (земельні ділянки, надра, водойми, лісонасадження тощо)суспільний інтерес виражається в необхідності збереження їх цільовогопризначення і правового режиму їх використання. Завдання публічного права --визначити: допускаються чи відповідні об'єкти нерухомості вмайновий оборот, чи потрібно встановлювати які-небудь обмеження вщодо використання окремих категорій об'єктів у майновомуобороту, наприклад щодо суб'єктів прав на зазначені об'єкти абозбереження цільового призначення використання об'єктів нерухомостівстановити санкції за порушення вимог законодавства, що зачіпаютьпублічні інтереси. Що стосується безпосередньо майнового оборотуоб'єктів нерухомості, то його правове регулювання забезпечується приватно
- Правовими нормами. [21] "Втім вище сказане випливає із самої сутіцивільного права.
Як було сказанно раніше, стаття 131 ГКРФ визначає, що реєстраціїпідлягають право власності та інші речові права на нерухомі речі, асаме: право господарського відання, право оперативного управління, праводовічного успадкованого володіння земельною ділянкою, право постійного
(безстрокового) користування земельною ділянкою, сервітути, крім того --іпотека, а також обмеження, виникнення, перехід і припиненняназваних прав.
Аналіз зазначеної норми права при її буквальному тлумаченні даєпідставу зробити висновок, що: "операції з нерухомістю підлягають в усіх випадкахреєстрації, оскільки будь-яка операція з нерухомістю так чи інакше пов'язаназ виникненням (припиненням, переходом, обмеженням) прав на нерухомемайно, тобто з обставинами, на які вказує ст. 164 ГКРФяк на випадки, при яких необхідна реєстрація операції. При недотриманнівимоги про реєстрацію угоди можливі два види наслідків:
. Так, п. 1 ст. 165 ГКРФ містить положення, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне за собою її недійсність.
. Аналіз статей Кодексу (з урахуванням ст. 165) дозволяє зробити висновок, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про її реєстрацію має місце не завжди, а лише в тих випадках, коли закон або містить пряме з цього приводу вказівку (ст. 558 ГКРФ, до Наприклад, передбачає, що договори продажу житлового будинку або квартири підлягають державній реєстрації і вважаються укладеними з моменту такої реєстрації), або безпосередньо вимагає державної реєстрації угоди, не визначаючи наслідків недотримання цієї вимоги (зокрема, у ст. 574 ГКРФ відносно договору дарування нерухомого майна). [22] "
В обох випадках не зареєстровану в установленому порядку угодуслід в силу ст. 165, 168 ГК вважати нікчемною як не відповіднувимогам закону. У той же час ст. 550 ГКРФ встановлює необхідністьдодання договору продажу нерухомості (за винятком підприємства абожитлового приміщення) тільки простої письмової форми без державної йогореєстрації, хоча право власності у набувача відчужуваногомайна може виникнути лише після реєстрації цього права (ст. 223 ЦК).
Виходячи з вищевикладеного, з урахуванням статей 131 і 164 ГКРФ, можнаговорити про те, що: "зареєстрований повинен бути і договір продажунерухомості, але реєстрація його повинна буде відбутися лише зареєстрацію права власності покупця на нерухомість, що купується --договір потребують реєстрації як правовстановлюючий документ, на якомузасновано виникає право власності. До реєстрації же прав новоговласника договір має повну юридичну силу, а права (вимоги),що відбуваються з нього як з консенсуальної угоди, будуть забезпеченіможливістю судового захисту [23 ]."
Орган, який проводить державну реєстрацію прав нанерухомість і угод з нею, зобов'язаний: на прохання правовласниказасвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі документа прозареєстрованому право або угоді або вчиненням напису на самомудокументі, представленому на реєстрацію (п. 3 ст. 131 ЦК); надаватиінформацію про таку реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі (п.
4 ст. 131 ЦК). При відмові в державній реєстрації прав нанерухомість або угоди з нею або ухиленні від реєстрації правовласникмає право оскаржити дію реєструючого органу до суду [24].
На підставі п. 6 ст. 131 ГКРФ порядок державної реєстрації тапідстави відмови в ній повинні визначатися законом про реєстрацію прав нанерухоме майно та угод з ним. Такий Закон прийнятий в Російській
Федерації 21 липня 1997 року. [25]
Відповідно до ст. 2 цього Закону значення державноїреєстрації прав на нерухомість і угод з нею полягає в тому, що вона:являє собою Юридичний акт визнання та підтвердження державоювиникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухомемайно відповідно до Цивільного кодексу РФ. Реєстрація єєдиним доказом існування зареєстрованого права.
Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене тількив судовому порядку. Така реєстрація проводиться на всій території Росіїза встановленою зазначеним Законом системі записів про права на коженоб'єкт нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав на нерухомемайно та угод з ним; дату державної реєстрації прав відносить надень внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав;здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межахреєстраційного округа.Отказ в державній реєстрації прав абоухилення від неї можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду,арбітражний суд [26].
Обов'язковій державній реєстрації підлягають права нанерухомість, правовстановлюючі документи на яку оформлені післявведення в дію прийнятого Закону. Права на нерухомість, яківиникли до його вступу в силу, визнаються юридично дійсними іза відсутності їх державної реєстрації, що вводиться зазначеним Законом.
Реєстрація таких прав проводиться за бажанням їхніх власників. Виниклапісля введення даного Закону в дію необхідністьдержавної реєстрації обмеження (обтяження) чи іншої угоди знерухомістю вимагає державної реєстрації прав на даний об'єкт,які виникли до введення зазначеного Закону в дію (ст. 6 Закону).
Під обмеженнями (обтяженнями) розуміються встановлені Законом умови,заборони, що ускладнюють реалізацію права власності або іншого речовогоправа на конкретний об'єкт нерухомості (сервітуту, іпотеки, довірчогоуправління, оренди, арешту майна та ін) [27].
Відповідно до ст. 7 закону - реєстрація має відкритий характер. Орган,здійснює її, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиномудержавному реєстрі прав, про який завгодно об'єкт нерухомості будь-якогоособі, яка пред'явила посвідчення особи і заяву в письмовій формі.
Виписка з реєстру повинна містити опис об'єкта нерухомості,зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження) прав.
Відмова у видачі запитаної інформації може бути оскаржена до суду [28].
Закон прямо встановлює коло осіб, яким можуть бути наданівідомості про зміст правооустанавлівающіх документів. Так відповідно до ст. 7закону - дані про зміст правовстановлюючих документів, крімвідомостей про обмеження (обтяження), узагальнену інформацію про праваокремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості, виписки звідомостями про перехід прав на об'єкт нерухомості можуть надаватися ввстановленому Законом порядку тільки особам, зазначеним у Законі:правовласникам; особам, які одержали доручення від правовласника;керівникам органів місцевого самоврядування та органів державноївлади суб'єктів РФ; податковим органам; судам і правоохоронним органам,що мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомості та (або) їхправовласниками; спадкоємців за заповітом або законом [29]. Таким чиномми бачимо що коло осіб, які мають право на отримання повної інформації,що знаходиться в правовстановлюючих документах, обмежений.
У законі детально розкриваються положення про органи виробляютьреєстрацію нерухомого майна: "Реєстрація прав на нерухомість будепроводиться установами юстиції щодо державної реєстрації прав нанерухоме майно та угод з ним на території реєстраційного округуза місцем перебування нерухомості. Вони будуть перевіряти дійсністьподаних заявником документів та наявність таких прав у особи абооргану влади, що підготували документи, а також існування ранішезареєстрованих та заявлених прав. На них покладена видача документів,що підтверджують державну реєстрацію прав, а також інформації прозареєстровані права. [30] "
Ст. 10 закону визначає, що: "Федеральним органом виконавчоївлади в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно таугод з ним є мін'юст РФ [31] "; це визначено постановоюуряду [32]. Міністерство юстиції здійснює ряд повноваженьзазначених у ст. 10 закону і у відповідних наказах Міністраюстиції [33], і постанови Уряду РФ [34].
Сама ж державна реєстрація прав на нерухомість проводитьсяпісля: "прийому документів, необхідних для цього і що відповідають вимогамназваного Закону, їх реєстрації, проведення правової експертизидокументів і перевірки законності угоди, встановлення відсутностіпротиріч між заявляє та вже зареєстрованими правами на данийоб'єкт нерухомості, інших підстав для відмови або призупиненняреєстрації прав. Реєстрація обмежень (обтяжень) права, іпотеки,оренди або іншої угоди з нерухомістю допускається за Законом тільки принаявності державної реєстрації раніше виниклих прав на неї в Єдиномудержавному реєстрі прав. Реєстрація прав повинна проводитися непізніш як у місячний термін з дня подання заяви та всіх необхіднихдокументів [35 ]."
Так, ст. 13 Закону встановлює порядок реєстрації, послідовновизначаючи її стадії в наступному вигляді:
- прийом документів, необхідних для державної реєстрації тавідповідають вимогам цього закону; реєстрація цих документів;
- правова експертиза представлених документів і перевірка законностіоперації з нерухомістю; зіставлення заявлених прав на об'єктнерухомості з вже зареєстрованими на нього правами з метою встановитивідсутність можливих протиріч;
- при відсутності вказаних протиріч та інших підстав для відмови вреєстрації або її припинення - внесення запису до Єдиногодержавного реєстру прав на нерухоме майно;
- вчинення реєстраційних написів на правовстановлюючихдокументах і видача посвідчень про виробленої реєстрації, якимизгідно зі ст. 14 Закону є особливого виду свідоцтва.
Далі по закону: "Статтею 16 визначено коло осіб, уповноваженихзвертатися з вимогами про реєстрацію прав та угод в установи юстиції,на які покладається функція реєструючого органу (правові норми цієїстатті підлягають застосуванню, якщо у статтях розділу IV Закону не встановленіособливі правила реєстрації).
Виходячи з вказівки, що міститься в п. 1 ст. 2 Закону, згідно зякому термін "державна реєстрація прав" має на увазі іреєстрацію відповідних угод, можна стверджувати, що положення ст. 16рівною мірою застосовні і при проведенні реєстраційної процедури вщодо операцій з нерухомим майном. Зауважимо також, що ст. 16 Законуспіввідноситься з встановленнями п. 3 ст. 165 ЦК, які аналогічно регулюютьпорядок реєстрації угоди у разі ухилення одного з контрагентів відпроходження реєстраційної процедури [36 ]."
Таким чином, реєстрація виникнення та переходу прав на нерухомемайно засвідчується свідоцтвом про це, а реєстрація договорів іінших угод за допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи надокументі, в якому виражено зміст угоди. Вона проводиться зазаявою правовласника, сторони договору або уповноваженого ними особиза наявності у нього довіреності.
"При виникненні прав на підставі договорів (угод), які непотребують нотаріального посвідчення, заяви про реєстрацію прав повинніподавати всі сторони договору (угоди). У разі ухилення однієї з них відреєстрації прав перехід права власності реєструється на підставірішення суду, прийнятого за позовом іншого боку. Коли ж права виникли напідставі договорів (угод), хоча і не вимагають обов'язковогонотаріального посвідчення, але за бажанням сторони нотаріальнозасвідчених, заяву про реєстрацію права подає одна із сторіндоговору. [37] "
З вищесказаного випливає, що право власності завждиреєструється за заявою сторін, або сторони угоди, навіть якщо іншасторона в необхідних випадках ухиляється від подання такої заяви.
Подібний висновок робить і Романов О. У своїй статті він пише: "
Державна реєстрація проводиться на підставі заявиправовласника, сторони (сторін) договору або представника згаданихосіб, що має належним чином оформлену довіреність. Якщо правовиникає на підставі акта державного органу або органу місцевогосамоврядування, заява про державну реєстрацію права подаєтьсяособою, щодо якої прийнято такий акт. У випадку, якщо прававиникають на підставі договорів, які не потребують нотаріального посвідчення,заяву про реєстрацію має виходити від всіх учасників угоди. Приухиленні однієї із сторін від проходження процедури реєстрації права нанерухомість вона реєструється на підставі рішення суду, винесеного завимогу іншої сторони. Реєстрація ж за заявою однієї із сторіноперації можлива тільки в тому випадку, якщо права виникли на підставіугоди, що не вимагає нотаріального посвідчення, але нотаріальнозасвідченої за бажанням учасників [38 ]."
Питання про те, хто має право звернутися за реєстрацією, якщо угода,підлягає реєстраційного оформлення, засвідчений нотаріально в силувимоги закону, законодавчо не врегульовано.
"Слід, однак, зауважити, що законом" Про державнуреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "коло угод,що вимагають дотримання кваліфікованої письмовій (нотаріальної) форми,зведений до мінімуму. Втратили чинність положення ст. 7 Закону про введення вдію частини другої ГК, які зберігали вимога про нотаріальнезасвідченийії договорів, передбачених ст. 550, 560, 574 ЦК (договорипродажу (а в силу ст. 567 - і міни нерухомого майна) взагалі іпідприємства як його різновиду зокрема, а також договір даруваннянерухомості). Вимога про нотаріальне посвідчення і одночасно продержавної реєстрації угоди Цивільним кодексом встановлено лишедля пов'язаного з відчуженням нерухомого майна договору ренти (ст.
584), а також для договору застави нерухомого майна (ст. 339). При цьому
Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод зним стосовно до іпотеки містить вилучення із загального правила про порядокреєстрації, встановлюючи, що процедура реєстрації застави нерухомогомайна починається тільки за заявою заставодавця після державноїреєстрації прав заставодавця на річ, що є предметом застави.
Разом з тим за змістом п. 2 ст. 163 ЦК не виключається можливість того,що в інших законодавчих актах можуть міститися вимоги пронотаріальному оформленні певних видів операцій з нерухомістю,вимагають в той же час державної реєстрації. У даних випадках привідсутності в законі прямих вказівок із цього приводу слід керуватисяаналогією ст. 16 Закону "про державну реєстрацію прав на нерухомемайно та угод з ним ", тобто на вимогу будь-якої із сторін такоїугоди проводити реєстрацію нотаріально оформленої угоди і що виник наїї підставі права на нерухомість [39 ]."
Необхідно згадати про те, що за законом можлива державнареєстрація угод з ще не створеним об'єктом нерухомості, точнішеможлива реєстрація такого об'єкта нерухомості. Ось що про це пишепрофесор Романів: "Безперечно позитивним є включення до Законуправових норм, що передбачають можливість і регулюючих особливостіреєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва. Справа в тому, що довступу нового Закону в силу нотаріуси, як правило, відмовляли впосвідченні угод з об'єктами незавершеного будівництва, посилаючись нате, що предмет угоди (найчастіше квартира) не зданий в експлуатацію, непройшов реєстрацію і встановити з достовірністю приналежність прав нанього конкретній особі складно. При цьому учасникам угоди радилиукладати договір без нотаріального оформлення, розглядаючи об'єктнезавершеного будівництва як "сукупності будівельнихматеріалів ". Реєстраційні ж органи розцінювали об'єкти незавершеногобудівництва як нерухоме майно і не приймали для реєстрації прававласності договори купівлі-продажу або дарування, не оформленінотаріально. Таким чином, укласти договір продажу незавершеноїбудівництвом нерухомості, оминаючи судову процедуру, найчастіше булонеможливо.
Стаття 25 Закону встановлює, що у разі потреби здійснення зоб'єктом незавершеного будівництва угоди право на зазначений об'єктнерухомого майна має бути попередньо зареєстровано.
Вказана стаття з
