План:

Введення

1. Поняття реєстрації прав на нерухоме майно та світовапрактика

А. Сутність реєстрації прав на нерухоме майно

Б. Світова практика реєстрації прав на нерухоме майно

2. Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно

Висновок

Література і НПА

Введення

З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федераціїпитання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нимнабули особливого значення, а сама реєстрація - частоправообразующее значення. Відповідно до положень Кодексу узалежність від дотримання вимог про реєстрацію ставитьсявиникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації (п. 2 ст. 8 ГК),а в ряді випадків - дійсність досконалою з нерухомиммайном угоди.

Відповідно до ст. 164 ГК державної реєстрації у випадках і впорядку, передбачених ст. 131 Кодексу та Закону "Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угодз ним ", підлягають операції з землею та іншим нерухомим майном.
Стаття 131 ЦК визначає, що реєстрації підлягають правовласності та інші речові права на нерухомі речі, а саме:право господарського відання, право оперативного управління, праводовічного успадкованого володіння земельною ділянкою, право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою,сервітути, крім того - іпотека, а також обмеження,виникнення, перехід і припинення названих прав.

Зіставлення зазначених норм права при буквальному їхтлумачення дає підставу зробити висновок, що операції з нерухомістюпідлягають в усіх випадках реєстрації, оскільки будь-яка операція знерухомістю так чи інакше пов'язана з виникненням
(припиненням, переходом, обмеженням) прав на нерухомемайно, тобто з обставинами, на які вказуєст. 164 ЦК як на випадки, при яких необхідна реєстрація угоди.

1. Поняття реєстрації прав на нерухоме майно та світовапрактика

А. Сутність реєстрації прав на нерухоме майно

Цивільний кодекс Російської Федерації широко користуєтьсятерміном "державна реєстрація". Відповідно до ЦК РФ,державної реєстрації підлягають юридичні особи (ст. 51, п.2ст. 54; п. 2 і 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61, п. 1 і 2 ст.
62, п. 1, 2 і 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п.
2 ст. 109; п. 4 ст. 114), їхні установчі документи (п. 3 ст. 52)та фірмові найменування (п. 4 ст. 54); імена громадян, їх зміна,а також інші акти цивільного стану (п. 3 ст. 19, ст. 47);факти придбання і втрати громадянином статусу індивідуальногопідприємця (п. 1 і 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) і статусу спадкоємця
(п. 2 ст. 1038).

Найчастіше термін "державна реєстрація" вживається,коли йдеться про права на нерухоме майно (п. 2 ст. 8; ст.
131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) іугодах з ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст.
223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558;п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609;ст. 633 - 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст.
1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Зустрічаються в ГК РФ і згадки продержавної реєстрації самого нерухомого майна (п. 1 ст.
130, п. 1 ст. 234), переходу прав на нерухоме майно (ст. 131і 551, п. 2 ст. 1017), рішення про вилучення земельної ділянки --особливого акту державного органу, який стосується специфічногооб'єкта нерухомості (п. 4 ст. 279, ст. 280). Нарешті, єособливий випадок вказівки на державну реєстрацію (п. 1 ст.
234), коли незрозуміло, про реєстрацію чого (права, майна,юридичного факту або ін) йде мова.

Звичайно, таке розмаїття законодавчих категорій саме пособі не стало б проблемою, якби законодавець подбав про їхчіткому розмежуванні.
На жаль, він цього не зробив. У результаті вже в перші місяцідії перерахованих норм ГК РФ стали виникати численнінепорозуміння, джерелом яких була відсутність законодавчоївизначеності в питаннях про співвідношення процедур реєстрації прав тареєстрації угод з нерухомістю та про юридичне значення кожногоз видів реєстрації. Правозастосовна практика продовжувалакеруватися підзаконними актами, прийнятими до введення вдію ГК РФ, чекаючи появи спеціального федерального закону.
При недотриманні вимоги про реєстрацію угоди можливі двавиду наслідків. Так, п. 1 ст. 165 ЦК містить положення,згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках,встановлених законом, - вимоги про державну реєстраціюугоди тягне за собою її недійсність. Аналіз статей Кодексу (зурахуванням ст. 165) дозволяє зробити висновок, що недійсністьугоди при недотриманні вимоги про її реєстрацію має місце незавжди, а лише в тих випадках, коли закон або містить пряме нацього приводу вказівку (ст. 558 ГК, наприклад, передбачає, щодоговори продажу житлового будинку або квартири підлягають державнійреєстрації і вважаються укладеними з моменту такої реєстрації),або безпосередньо вимагає державної реєстрації угоди,не визначаючи наслідків недотримання цієї вимоги (вЗокрема, у ст. 574 ГК відносно договору дарування нерухомогомайна). В обох випадках не зареєстровану в установленомупорядку операцію слід в силу ст. 165, 168 ГК вважати незначноюяк що не відповідає вимогам закону.

У той же час ст. 550 Кодексу встановлюєнеобхідність надання договору продажу нерухомості (завинятком підприємства або житлового приміщення) тільки простої письмової формибез державної його реєстрації, хоча право власності у набувача відчужуваного майна може виникнути лише після реєстрації цього права (ст. 223 ЦК). З урахуванням викладеного стосовно до ст. 131 і 164 ГК видається, що зареєстрований повинен бути і цей договір продажу нерухомості, але реєстрація його повинна буде відбутися тільки при реєстрації права власності покупця на нерухомість, що купується - договір потребують реєстрації як правовстановлюючийдокумент, на якому засновано виникає правовласності. До реєстрації же прав нового власникадоговір має повну юридичну силу, а права (вимоги),що відбуваються з нього як з консенсуальної угоди, будутьзабезпечені можливістю судового захисту [1].

Отже, ст. 131 і 164 ГК говорять про випадки іпорядок державної реєстрації щодо нерухомогомайна та відповідних угод. Однак ст. 8
Федерального закону "Про введення в дію частини першої
Цивільного кодексу Російської Федерації "передбачено, щонадалі до введення в дію закону про реєстрацію прав нанерухоме майно та угод з ним застосовуєтьсядіючий порядок реєстрації. У зв'язку з тим, щозаконодавчий акт, на який вказує згадана стаття, набув чинності з 31 січня 1998 року, можна стверджувати, щодо зазначеного моменту Цивільний кодекс лише визначаввипадки, в яких була потрібна реєстрація нерухомості, але не регламентував порядок такої реєстрації (через відсутність в Кодексі відповідних правових норм), залишаючийого до певного часу в тому вигляді, як він був установленийдіючими правовими актами, у тому числі ізаконодавством суб'єктів Російської Федерації. При цьомутреба мати на увазі, що реєстрація прав на нерухомемайно на федеральному рівні регламентувалася далекими від досконалості і частково застарілими нормативними актами, а відповідні акти суб'єктів Російської Федераціїприймалися не скрізь.
Відповідно до ст. 219 ЦК право власності на будівлі, споруди таінше знову створюване нерухоме майно, що підлягаєдержавної реєстрації, виникає тільки з моменту такоїреєстрації.

Державне або муніципальне підприємство, за якимзакріплено нерухоме майно на праві господарського відання,не має права здавати його в оренду, віддавати в заставу, вносити дояк внесок у статутний капітал господарських товариств ітовариств або іншим способом розпоряджатися таким майном беззгодою власника. Іншим майном, що належить йому,підприємство має право розпоряджатися самостійно, крім випадків,передбачених законом.

Спеціальний правовий режим встановлений в ГК при здачінерухомості у заставу (іпотека) і звернення стягнення на неї завимогу заставодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ЦК).

Орган, який проводить державну реєстрацію прав нанерухомість і угод з нею, зобов'язаний: на прохання правовласниказасвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі документа прозареєстрованому право або угоді або вчиненням напису насамому документі, представленому на реєстрацію (п. 3 ст. 131 ЦК);надавати інформацію про таку реєстрацію та зареєстрованихправа будь-якій особі (п. 4 ст. 131 ЦК). При відмові в державнійреєстрації прав на нерухомість або угоди з нею або ухиленні відреєстрації правовласник має право оскаржити діюреєструючого органу до суду.

На підставі п. 6 ст. 131 ГК порядок державноїреєстрації та підстави відмови в ній повинні визначатися законом прореєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Такий
Закон прийнятий в Російській Федерації 21 липня 1997 року - "Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод зним ".

Відповідно до цього Закону значення державноїреєстрації прав на нерухомість і угод з нею полягає в тому, щовона: являє собою акт визнання та підтвердження державоювиникнення, обмеження, переходу або припинення прав нанерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ;є єдиним доказом існуваннязареєстрованого права; проводиться на всій території Росії завстановленої зазначеним Законом системі записів про права на коженоб'єкт нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав нанерухоме майно та угод з ним; дату державноїреєстрації прав відносить на день внесення відповідних записів у
Єдиний державний реєстр прав; здійснюється за місцемзнаходження нерухомого майна в межах реєстраційногоокругу [2].

Відмова в державній реєстрації прав або ухилення від неїможуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражнийсуд.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають права нанерухомість, правовстановлюючі документи на яку оформленіпісля введення в дію прийнятого Закону [3]. Права нанерухомість, які виникли до його вступу в силу, визнаютьсяюридично дійсними і за відсутності їх державноїреєстрації, що вводиться зазначеним Законом. Реєстрація таких правпроводиться за бажанням їхніх власників. , Що виникла після введенняданого Закону в дію необхідність державноїреєстрації обмеження (обтяження) чи іншої угоди знерухомістю вимагає державної реєстрації прав на дануоб'єкт, що виникли до введення зазначеного Закону в дію
(ст. 6 Закону). Під обмеженнями (обтяженнями) розуміютьсявстановлені Законом умови, заборони, що ускладнюють реалізаціюправа власності або іншого речового права на конкретний об'єктнерухомості (сервітуту, іпотеки, довірчого управління,оренди, арешту майна та ін.)

Реєстрація має відкритий характер. Орган, який здійснює її,зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиномудержавному реєстрі прав, про який завгодно об'єкт нерухомостібудь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву вписьмовій формі. Виписка з реєстру повинна містити описоб'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а такожобмеження (обтяження) прав. Відмова у видачі запитаноїінформації може бути оскаржена до суду.

Дані про зміст правовстановлюючих документів, крімвідомостей про обмеження (обтяження), узагальнену інформацію проправа окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості,виписки з відомостями про перехід прав на об'єкт нерухомості можутьнадаватися у встановленому Законом порядку тільки особам,зазначеним у Законі: правовласникам; особам, які одержалидовіреність від правовласника; керівникам органів місцевогосамоврядування та органів державної влади суб'єктів РФ;податковим органам; судам і правоохоронним органам, які мають ввиробництві справи, пов'язані з об'єктаминерухомості та (або) їх правовласниками; спадкоємців за заповітомабо законом (п. 3 ст. 7 Закону).

Інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомостінадається за плату, якщо інше не передбачено законом.
Реєстрація прав на нерухомість буде проводитися установамиюстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майной угод з ним на території реєстраційного округу за місцемперебування нерухомості. Вони будуть перевіряти дійсністьподаних заявником документів та наявність відповідних прав уособи або органу влади, що підготували документи, а такожіснування раніше зареєстрованих і заявлених прав. На нихпокладена видача документів, що підтверджують державнуреєстрацію прав, а також інформації про зареєстровані права.

Державна реєстрація прав на нерухомість проводитьсяпісля прийому документів, необхідних для цього і відповідаютьвимогам названого Закону, їх реєстрації, проведення правовоїекспертизи документів та перевірки законності угоди, встановленнявідсутність суперечностей між заявляє та вже зареєстрованимиправами на даний об'єкт нерухомості, інших підстав для відмовиабо призупинення реєстрації прав. Реєстрація обмежень
(обтяжень) права, іпотеки, оренди або іншої угоди знерухомістю допускається за Законом тільки при наявностідержавної реєстрації раніше виниклих прав на неї в Єдиномудержавному реєстрі прав. Реєстрація прав повинна проводитисяне пізніше ніж у місячний термін з дня подання заяви та всіхнеобхідних документів (ст. 13 Закону).

Реєстрація виникнення та переходу прав на нерухомемайно засвідчується свідоцтвом про це, а реєстраціядоговорів та інших угод за допомогою здійснення спеціальноїреєстраційної написи на документі, в якому виражено змістугоди. Вона проводиться за заявою правовласника, сторонидоговору або уповноваженого ними особи за наявності у ньогодовіреності.

При виникненні прав на підставі договорів (угод),які не потребують нотаріального посвідчення, заяви прореєстрації прав повинні подавати всі сторони договору (угоди). Уразі ухилення однієї з них від реєстрації прав перехід прававласності реєструється на підставі рішення суду, прийнятогоза позовом іншого боку. Коли ж права виникли на підставідоговорів (угод), хоча і не вимагають обов'язкового нотаріальногопосвідчення, але за бажанням сторони нотаріально засвідчених,заяву про реєстрацію права подає одна зі сторін договору [4].

Підставами для реєстрації наявності, виникнення,припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав нанерухомість і угод з ним служать: акти органів державноївлади або місцевого самоврядування в межах їх компетенції;договори та інші угоди з нерухомістю, свідоцтва проприватизації житлових приміщень, здійснені відповідно дозаконодавством; свідоцтва про право на спадщину; вступилив законну силу судові рішення і т.д. Обов'язковим додатком додокументів, які потрібні для реєстрації прав, є планземельної ділянки та (або) план об'єкта нерухомості.

Б. Світова практика реєстрації прав на нерухоме майно

З точки зору іспанського вченого Фернандо П.М. Гонсалеса, прикласифікації світового досвіду в області реєстрації прав наземельні ділянки та іншу нерухомість можна "встановити критерійдля обгрунтованого вибору реєстраційної системи: перевагувіддається тій, яка більшою мірою усуває невизначеністьпри найменшій відносної вартості. Тієї, яка при меншійабо рівною відносній вартості надає більше інформаціїі кращої якості, внаслідок чого сприяє зниженню вартостіінформації і в кінцевому рахунку угоди. У результаті - той, що придорівнює вартості виробляє найбільш потужний реєстраційнийефект "[5].

Кожна реєстраційна система повинна забезпечити надійність ігласність цивільного обороту нерухомості. В умовах ринковоїекономіки при відсутності відповідними дох гарантій надійності тагласності з боку публічної влади це питання вирішується шляхомнадання учасниками ринку додаткових приватних правовихпослуг, що в кінцевому рахунку впливає на вартість операції знерухомістю, визначає тривалість її здійснення інадійність здійснення.

У німецькій реєстраційній системі права запис у публічномуреєстрі прав на нерухомість є єдиним доказомправа на дану нерухомість (або єдиним, про який повинензнати суб'єкт, що збирається укладати угоду, пов'язану з даноюнерухомістю). Системи реєстрації прав на нерухомість в
Німеччини та Іспанії характеризуються тим, що зміст запису проправа на нерухомість в публічному реєстрі пріоритетно стосовнодо різних документів, що вказує на перехід прав на данунерухомість, але не зареєстрованих належним чином. Такимчином, навіть помилковий запис про права на нерухомість в реєстрівважається єдино вірною до тих пір, поки не буде виправлена ввстановленому порядку, а особа, що стало правовласником напідставі цього запису в реєстрі, - єдиним істиннимправовласником. Проте принцип, згідно з яким все, щозаписано в реєстрі прав на нерухомість, мабуть, тягне за собою певніскладності при вирішенні питання про те, хто відповідає перед справжнімправовласником за наявності помилкових записів.

У Німеччині виникнення зазначеної проблеми попереджаєтьсянескладним способом: перед внесенням реєстраційного запису до реєструправ на нерухомість реєстратор повинен отримати письмовийзгода на це всіх зацікавлених сторін в нотаріальній формі.
Іншими словами, всі зацікавлені особи (їх права повинні бутизареєстровані в реєстрі прав на нерухомість) повиннінадати формальне, але явно виражене схвалення тексту записудо реєстру особі, що здійснює реєстрацію. У свою чергуОстаннім зобов'язаний належним чином сповістити всіх осіб, якихстосуються нові реєстраційні записи. Таким чином, якщовнесена до реєстру запис і є помилковою, все ж вона зроблена за згодоюосіб, які можуть понести від цього запису збиток і зажадативідшкодування збитків, а зацікавлені сторони захищають свої правакраще, ніж будь-хто.

Якщо згоду зацікавленими сторонами не досягнуто,питання про запис може бути вирішено в судовому порядку. Нареєструючий орган лягає лише обов'язок належногооповіщення всіх зацікавлених осіб. Даний порядок надійний зточки зору захисту прав правовласників, але для нього характернийтривалий період здійснення реєстраційних дій, особливоякщо хтось не згоден з цими діями і справа розглядається всуді.

В Іспанії захист від помилкового запису в реєстрі досягаєтьсяіншим способом: на реєстратора покладається обов'язок складати івносити реєстраційні записи, він же несе відповідальність заможливі збитки, якщо цей запис невірна. Таким чином,реєстратор, виконуючи свої службові обов'язки, а самездійснюючи експертизу представлених йому на реєстраціюдокументів, виступає при ухваленні рішення про вчиненняреєстраційних дій як захисник закону.

У Німеччині "для передачі права власності на нерухоміречі (або встановлення застави щодо нерухомості) потрібенпублічний акт - запис в особливій Поземельної книзі ", тому що,згідно з § 873 Німецького цивільного положення (ГГУ), будь-якезміна правового стану нерухомості потребує реєстрації впоземельній книзі, а також наявності згоди всіх сторін, чиї правана дане нерухоме майно зачіпаються. Іншими словами, дляздійснення волевиявлення суб'єктів цивільно-правового оборотунерухомості з метою досягнення правових наслідків речовогохарактеру необхідно зовні виявляється подія у виглядіформального акту публічної влади - внесення реєстраційноїзапису, що фіксує дійсність угоди відчуженнянерухомості.

Реєстраційна система, яка використовується в поземельних книгах,згідно
ГГУ, побудована на наступних принципах: а) внесення речових прав, тобто всяка зміна правовогоположення об'єкта нерухомості підлягає реєстрації в поземельнійкнизі (§ 873 ГГУ); б) спеціальності, тобто на запис даних про кожного земельнийділянці відводиться в поземельній книзі окремий лист (предл.1 абз.1
§ 3 Положення про поземельній книзі) в) гласності, тобто будь-яка зацікавлена особа має право отриматиінформацію з поземельної книги щодо конкретної земельноїділянки (абз.1 § 13 Положення про поземельній книзі); г) достовірності поземельній записи, тобто внесенапоземельну книгу запис має юридичну силу для сумліннихтретіх осіб навіть в тих випадках, коли вона не відповідаєдійсному правовому положенню (§ 892-894 ГГУ); д) старшинства речових прав, тобто при наявності двох речових правна один і той самий об'єкт нерухомості перевага віддається томуправу, запис в поземельну книгу про який була здійснена раніше
(§ 879 ГГУ).

Всі питання, пов'язані з реєстрацією зазначених прав,регламентуються в Німеччині Положенням про поземельних книгах,прийнятим 24 березня 1897 Відповідно до нього поземельні книгиведуться спеціальними поземельним установами, що діють призагальних судах першої інстанції за місцем розташування об'єктанерухомості.
У цих установах реєстрацією прав у поземельній книзі займаютьсяреєстратори, що пройшли курс спеціального навчання. Вони незалежніпри прийнятті рішень. В їх функції входить перевірка повноважень осіб,які вважають себе зацікавленими сторонами.

Дія поземельних книг поширюється на округи, натериторії яких знаходяться земельні ділянки, внесені до книги.
Сама книга являє собою державний реєстр з обліку правна земельні ділянки та іншу нерухомість. У цьому реєстріреєструються права на всі перебувають у приватній власностіземельні ділянки, будівлі і споруди. Будь-який запис в поземельнійкнизі вважається дійсною до внесення до неї виправлень [6].

Інститут поземельного книги в Німеччині грунтується напринципах: а) публічної довіри поземельній книзі; б) обмеженою доступності її змісту; в) здійснення реєстрації на підставі клопотання; г) платності.

Реєстрація землі в поземельній книзі проводиться зазаявою будь-якої особи, право якого порушується такийреєстрацією або на користь якого вона здійснюється (§ 885 ГГУ).
Якщо для реєстрації нерухомості потрібне нотаріальнепосвідчення, то реєстрація може здійснюватися нотаріусом відімені особи, право якого порушується такий реєстрацією (§ 313
ГГУ). Крім того, для визнання дійсності угоди відчуженнянерухомості в німецькому праві передбачена особлива процедура.
Рішення оформляється окремим документом, що вимагають нотаріальногопосвідчення з обов'язковим одночасним присутністю сторін абоїх уповноважених представників (§ 925 ГГУ).

Відповідно до § 883 ГГУ, в поземельну книгу можуть вноситисяпопередні записи про укладені договори відчуженнянерухомості. Даний запис дозволяє покупцеві нерухомостівимагати виконання договору, а також застерігає інших осіб відзаяви права вимоги на дану нерухомість. Розпорядження,здійснене після реєстрації в поземельній книзіпопереднім записом про відчуження земельної ділянки або права,недійсна. Система поземельній запису забезпечує в Німеччинівисокий ступінь прозорості та гласності угод із землею та іншоїнерухомістю.

В Іспанії діє реєстраційна система введена Закономпро іпотека (1861 р.), що встановлює нові підходи до реєстрації.
Відповідно до вимог Закону було створено Реєстр власностіправ на нерухомість (далі - Реєстр власності), в якомуреєструються права власності на нерухоме майно, іншіречові права та їх обмеження та обтяження. Він ведеться зареєстраційних округах, які не стикаються між собою ізбігаються з межами адміністративних територій Іспанії. З урахуваннямсуспільних інтересів великі реєстраційні округи можутьділитися на кілька невеликих округів (так відбувається, наприклад,в Мадриді, Барселоні).

Реєстр власності ведеться в спеціальних книгах, якінумеруються і візуються суддею. Форма і порядок їх заповненнявизначаються міністерством юстиції Іспанії (ст.238 Закону проіпотека). Реєстраційну запис у Реєстрі власності можнавизначити як "виписку, проробляє реєстратором власності,після юридичної кваліфікації: із змісту документів,що підлягають реєстрації, всього того, що представляє юридичнузначимість для сторін, предмета і майбутніх купують, базуючисьна утриманні реєстру ". Усі записи про права на нерухомість іоперації з нею реєструються в Реєстрі власності. Праваокремого об'єкта нерухомості реєструються на окремому аркушізаписи в хронологічній послідовності. Таким чином,реєстраційний лист фіксує процес переходу прав нанерухомість. При цьому останній правовласник єєдино законним, і кожне право на нерухомість належитьтільки одному законному власнику. Всі незареєстровані правана нерухомість недійсні, нікчемні в силу наявності запису прореєстрації в Реєстрі власності.
Відповідальність реєстратора за законність запису гарантуєдієвість вже згадуваного принципу: все, що записано в
Реєстрі власності, є вірним і законним, тому щозареєстрував своє право на нерухомість набуває права нанеї в тому вигляді та обсязі, в якому вони були внесені до Реєструвласності. Інформація Реєстру щодо прав нанерухомість, а також обмежень і обтяжень відкрита длязацікавлених осіб.

Іспанська реєстраційна система, згідно із Законом проіпотека, дотримуєтьсянаступних основних принципів: а) гласності, тобто реєстрація права на нерухомість публічнаі відкрита для ознайомлення; б) визначення, тобто кожен об'єкт нерухомості має свійокремий реєстраційний лист (ст.8, 243); в) послідовності, тобто новий запис про реєстрацію в
Реєстрі права на нерухомість погашає всі старі записи в Реєстріна цю нерухомість (ст.20); г) закриття, тобто заборонено реєструвати угоди знерухомістю, що мають більш ранню дату, ніж остання запис у
Реєстрі власності (ст.17); д) першочерговості, тобто право на нерухомість виникає здати реєстрації в Реєстрі власності - хто першийзареєстрував, той і набуває права (ст.25); е) непротіводействія, тобто незареєстровані права нанерухомість не можуть вважатися законним правом на неї (ст.23, 24).

Іспанська система реєстрації прав на нерухомість в Реєстрівласності не є обов'язковою, однак вона доситьефективна, так як власник цієї нерухомості не може отриматиіпотечний кредит під заставу нерухомості (а нерухомість - це саменадійний засіб забезпечення повернення кредиту) без реєстраціїіпотеки в Реєстрі власності. Попереднім умовоюреєстрації іпотеки в Реєстрі власності є обов'язковареєстрація закладається права власності на нерухомість.

З урахуванням перехідного періоду в повному обсязі нова системареєстрації прав на нерухомість в Реєстрі власності булавведена в Іспанії в 1944 р.

Іспанська система реєстрації прав на нерухомість в Реєстрівласності грунтується на юридичному аналізі що представляються нареєстрацію угод. Правова експертиза угоди має на увазіперевірку правильності форми цих документів;дієздатності фізичних осіб та правоздатності юридичних осіб,що є сторонами в угоді; відповідності операції чинномузаконодавству.

Після проведення правової експертизи реєстратор приймаєрішення або про визнання угоди відповідає закону, або про їїневідповідності. У першому випадку проводиться реєстрація права в
Реєстрі власності, у другому - відмова в реєстрації. Рішенняреєстратора може бути оскаржено.

Додатковою гарантією законності угод є те, щозвичайно всі угоди з нерухомістю засвідчуються нотаріально післяотримання довідки з Реєстру власності про правове становищенерухомої речі. Таким чином, нотаріус нотаріально завіряєоперацію з нерухомістю, а реєстратор запевняє її дійсністьв Реєстрі власності. Світовий досвід показує, що без запровадженняпевного елементу обов'язковості в процес реєстрації титулуцей процес майже напевно приречений на провал, і повнареєстрація всіх земельних ділянок, досить імовірно, ніколи небуде завершена. Не у всіх провідних країнах світу загальні принципиреєстрації прав на нерухомість проведені і закріплені заоднаковою послідовністю. Ідеальна реєстраційна системаправ на нерухомість має повно і достовірно відображати правовоїстатус власності, гарантувати надійність і точність даних,не надсилає до змісту попередніх угод для ознайомлення зостанніми записами в реєстрі. Вона повинна забезпечувати гармонійнепоєднання публічних і приватних інтересів і стояти на сторожімайнових інтересів сумлінних учасників цивільногообороту, зводити до мінімуму можливість несумлінності вопераціях з нерухомістю.

На наш погляд, державна реєстрація прав на нерухомемайно та угод з ним - це правоудостоверяющій акт публічноївлади, що фіксує динаміку правового положення нерухомої речідля забезпечення її законного, відкритого і надійного цивільногообороту. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод зним "(далі - Закон про реєстрацію) визначає державнуреєстрацію як "юридичний акт визнання та підтвердженнядержавою виникнення, обмеження (обтяження), переходу абоприпинення прав на нерухоме майно відповідно до
Цивільним кодексом Російської Федерації "(п.1 ст.2).

На правоудостоверяющій характер державної реєстраціївказують п.3 ст.131 ГК РФ і ст.14 Закону про реєстрацію, згідно зяким вироблена державна реєстрація прав нанерухомість засвідчується або свідоцтвом про державнуреєстрації прав, або шляхом здійснення спеціальної реєстраційноїнаписи на документі, представленому на реєстрацію.

Про те, що державна реєстрація не носитьправовстановлюючого характеру, свідчить абз.3 п.8 ст.12
Закону про реєстрацію, який говорить: "У разі невідповідності записів у
Єдиному державному реєстрі прав і правовстановлюючомудокументі пріоритет має правовстановлюючий документ ". Однакможна погодитися з Н.А. Сиродоевим, який вважає, щозгаданий пріоритет правовстановлюючого документа над записом у
Єдиному державному реєстрі прав при невідповідності записівсвідчить про непостійність законодавця при розбудовічіткої юридичної конструкції і про відмову його від однозначноїпозиції в даному питанні. Суперечливість є одним зістотних недоліків названого Закону про реєстрацію.

Світовий досвід реєстрації прав на нерухомість російськийзаконодавець сприйняв і реалізував у Законі про реєстрацію у виглядісимбіозу двох реєстраційних систем: реєстрації документів
(актів) та реєстрації титулів. Така позиція пов'язана з тим, щоспочатку в Цивільному кодексі РФ законодавець не висловив своєїоднозначної позиції з питання про реєстрацію нерухомості.
Наприклад, відповідно до п.1 ст.131 ГК РФ, державної реєстраціїпідлягає правовий титул на нерухомість у вигляді прававласності, інших речових прав, а також інших прав,передбачених законом. Але в п. 3 тієї ж статті встановлюється,що посвідчення реєстрації проводиться або документом прозареєстрованому право або угоді, або вчиненнямпосвідчувального написи на документі, представленому нареєстрацію. У той же час в ст.164 ЦК РФ йдеться про реєстраціюугод із землею та іншим нерухомим майном. Загальна вимога доопераціях з нерухомістю - дотримання письмовій їх форми, уокремих випадках і нотаріальне посвідчення.
Світова практика виходить з необхідності використанняв обов'язковому порядку можливостейнедержавних правових інститутів для забезпечення юридичної чистоти угод реєструються і законності що виникають наїх основі прав.Видається, що дана вимогацілком обгрунтовано як відповідає завданням створеннястабільного обороту нерухомості і служить для виключенняможливості реєстрації в масовому порядку оспорімих інікчемних угод.

2. Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно

Державна реєстрація права власності нанерухоме майно є єдиним законнимдоказом права володіння, користування та розпорядження ним.
Держава надає власникові право вибору міжпооб'єктної реєстрацією та реєстрацією в якості єдиногокомплексу. І тут важливо не помилитися [7].

Вибір пооб'єктної реєстрації кращий, якщооб'єкти не пов'язані один з одним єдиним технологічнимциклом і якщо власник планує використовувати частининерухомості окремо. Наприклад, при купівлі низкиприміщень одні будуть здаватися в оренду, а іншіпланується виставити на продаж. Продати весь об'єкт почастинам також значно легше. Наявність окремихсвідоцтв прискорить можливість здійснення угод і позбавить відзайвої тяганини.

Якщо ж ряд об'єктів входить в єдину технологічнуланцюжок і додатково, з урахуванням планів власника,даний комплекс використовується для отримання кредиту, тодоцільна реєстрація як складної речі - увласника буде вагомий доказ права володіннясаме цим об'єктом у цілому за призначенням. Не вдаючись допослуг фахівців, він зможе розпоряджатися всімкомплексом одночасно, що буде у нагоді привирішенні долі всього об'єкту в цілому.

Про те, наскільки важливо подібне рішення, можна судитинаочно за прикладом з практики.

Фірма організувала будівництво паливно --роздаткового комплексу для зберігання та оптово - роздрібного продажунафтопродуктів в одному з районів Підмосков'я. Уклавшидоговір з місцевою адміністрацією на оренду землі на 49років, загальною площею 3,2 гектара, приступили до першої чергибудівництва, яка була завершена дуже швидко, і напідставі акта Держприйомка були введені в дію п'ятьоб'єктів: адміністративно - побутове будівництво, прохідна,очисні споруди, трансформаторна підстанція і АЗС ізпід'їзними шляхами і прилеглої облаштованій територією.
Після здачі постала проблема реєстрації права власностіна введені об'єкти.

Федеральний закон "Про державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угод з ним "від 21 липня 1997визначає, що власник може одержати свідоцтво про право власності на нерухомість тільки після внесення об'єкта в
Єдиний державний реєстр. Відповідно до ст. 2 Закону власник отримує весь комплекс прав (володіння, користування, розпорядження) на нерухомість лише з моменту державної реєстрації. На підставі цього Закону були отримані 5 свідоцтв тількина споруди.

Для організації діяльності необхідні були великівкладення, яких, у зв'язку з витратами на будівництво,товариство не мало. Керівництвом було прийнято рішення взяти кредиті використовувати ве