ВСТУП.

Операції з нерухомим майном складають сьогодні значну частинугосподарського обороту і мають велике значення в житті та діяльностігромадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті.

У розквіт ринкових відносин у Росії, який багато хто, і не безпідстав, іменують "розгулом», коли сфера обігу нерухомості постійнорозширюється, а елементарні засади, цивілізований ринок ще не устоялися,не набули закінчених форм, тема правового регулювання відносин,що стосуються нерухомості, угод з нерухомим майном дуже актуальна вданий час. Тому в своїй дипломній роботі я хочу розглянутинайбільш важливі аспекти цього питання.

Особливий характер предмета угод з нерухомістю вимагає визнання іпідтвердження державою прав їх учасників. Будучи гарантією законностіукладення угод з нерухомим майном, ці заходи дозволяють зробити ринокнерухомості прозорим і знизити можливості для шахрайства тазлочинів. Тому було законодавчо закріплена обов'язковадержавна реєстрація угод з нерухомістю, що включає проведенняправової експертизи документів, необхідних для державної реєстраціїта перевірки законності угоди.

У главі 1 розглядається інститут державної реєстраціїправ на нерухоме майно та угод з ним, порядок державноїреєстрації та її учасники з точки зору забезпечення стабільності оборотунерухомості, його гласності і публічності.

17 червня 1997 Державною Думою був прийнятий Федеральний закон "Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "і
31 січня 1998 він вступив в силу. Федеральний закон "Про державнуреєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "№ 122-ФЗвизначає:

1. Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно таугод з ним.

2. Перелік прав на нерухоме майно та угод з ним, державнареєстрація яких обов'язкове.

3. Коло учасників відносин, що виникають при державній реєстраціїправ.

4. Органи, що здійснюють державну реєстрацію прав (установиюстиції з реєстрації прав, порядок створення яких та їх розміщеннявизначаються суб'єктами РФ за погодженням з центром).

5. Порядок державної реєстрації прав.

6. Особливості реєстрації окремих видів прав на нерухоме майно таугод з ним, куди включені права на підприємство як майновийкомплекс; кондомініуми; права спільної власності; сервітути; іпотека;права на знову створюваний об'єкт; оренда; права, встановлені судовимрішенням; права, пов'язані з розпорядженням майном на умовахдовірчого управління або піклування.

Очевидною перевагою є введення обов'язкової правовоїекспертизи документів в операціях з нерухомістю. Раніше перевірка законностіповністю залежала від порядності нотаріуса, чию функцію тепер взяло насебе держава. З іншого боку повнота влади чиновника у вирішенні такихпитань створює додаткові можливості для зловживання службовимстановищем.

Крім цього, Закон про державну реєстрацію має ще однуособливість. З моменту його вступу в силу відмінено обов'язковенотаріальне посвідчення що здійснюються громадянами угод з нерухомістю.
Тепер таке посвідчення є правом, а не обов'язком громадян іорганізацій. Таким чином, Закон про державну реєстрацію внісістотні зміни в чинне цивільне законодавство, вплинувна існуючі цивільно-правові відносини в сфері нерухомості і,нарешті, примусив заробити ряд положень нового цивільногозаконодавства.

У главі 2 розглянута іпотека. У розквіт ринкових відносин у Росії,коли сфера обігу нерухомості постійно розширюється, а елементарніоснови, цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінченихформ, застава виступає однією з небагатьох і найбільш ефективною гарантієюстабільності відносин між суб'єктами економіки в повсякденній практиці,по суті своїй, представляючи реальну страховку невиконання зобов'язань.
Сьогодні, незважаючи на наявність негативних оцінок чинногозаконодавства про заставу, він набуває все більшої популярності, чомує маса причин, що випливають із сучасної ринкової ситуації в країні.

У Законі України "Про іпотеку" закріплені гарантії реалізації прав ізаконних інтересів учасників заставних відносин. Закон докладнорегулює багато важливих питань іпотечного правовідносини: сутністьдоговору іпотеки, укладення договору про іпотеку, складання та видачузаставної, передачу прав заставодержателя третім особам, обтяженнязаставленого майна (третіми особами) правами третіх осіб, подальшийзаставу, стягнення на заставлене майно та його реалізацію, особливостііпотеки окремих об'єктів (підприємств, будівель, споруд, земельнихділянок, житлових будинків, квартир та інших об'єктів нерухомості).

У розділі 3 розглянуто правове регулювання операцій з таким видомнерухомості як житло. З огляду на високу вартість житлової площі, сумаугод, що укладаються оцінюється, як правило, у багато мільйонів рублів.
Квартирний бізнес нині є одним з найбільш вигідних: посередницькіорганізації - ріелторські фірми й окремі маклери - готові надати будь-якіпослуги громадянам за розпорядженням належними їм квартирами і будинками,отримуючи при цьому великі дивіденди. У цьому розділі також проаналізованонайпоширеніші способи шахрайства і наведений правовий механізмборотьби з ними.

Розділ 1. Правове регулювання операцій з нерухомим майном.

1. Поняття нерухомого майна.

Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римськомуправо і сприйнято практично всіма сучасними правовими системами. Усучасному праві за нерухомим майном зберігається особливий правовийрежим, який передбачає спеціальний порядок обтяження та відчуження,спеціальну реєстрацію прав на нерухомість, деякого обмеження цихправ та адміністративного (природоохоронного, містобудівного і т.п.)контролю за їх осуществленіем1. Ясно, що питання про включення тих інших речейдо складу нерухомості має важливе значення при оцінки, продажу, заставі,заповіті та інші операції з нерухомим майном.

Законодавче визначення поняття "нерухомість" розкрито у ст. 130
ГК РФ, відповідно до якої до нерухомості відносяться земельні ділянки,ділянки надр, водні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тобтооб'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їхпризначенням, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, атакож підлягають реєстрації повітряні, морські судна, судна внутрішньогоплавання, космічні об'єкти. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомимречей в ст. 130 ГК РФ не є універсальним для всіх національнихзаконодавств і вичерпним.

Поняття, наведене в ст. 130 ГК РФ, не відображає належним чиномтакого складного цивільно-правового об'єкта як нерухомість.
Законодавство не розкриває точного змісту поняття "майно", щоє істотним стосовно нерухомості. Так, у Цивільному
Кодексі РФ використовуються різні (залежно від ситуації) за обсягомпоняття "майна": під ним можуть розумітися окремі речі або їхсукупність (ст.ст. 15,46): речі, гроші та цінні папери (ст.ст. 302,307);речі, гроші, цінні папери, а також майнові права (ст.ст. 18,56).

Аналогічної позиції дотримувалася і російська дореволюційнаюриспруденція: "утримання майна з юридичної точки зору виражається,з одного боку, у сукупності речей, що належать особі на правівласності і в силу інших речових прав і в сукупності прав на чужідії ..., а з іншого - в сукупності речей, що належать іншим особам,але перебувають в його володінні, і в сукупності зобов'язань, що лежать наньому "2.

Наведена цитата найбільш повно розкриває зміст поняття
"Майно", що включає в себе також майнові права та прававимоги. Разом з тим таке поняття, вірне з теоретичної точкизору, викликає певні складнощі в розумінні предмета як такого.
Змішання об'єктивно матеріально реалізованого предмета нерухомості тамайнових прав по відношенню до нього призводить до ускладнення конструкційпрактично всіх цивільно-правових інститутів. Так, щодо іпотеки,використовуючи цей підхід, треба говорити не про заставу об'єкта нерухомості,а про заставу права власності або права господарського відання данимиоб'єктом, що не відповідає дійсності і приводить до змішеннярізних за змістом понять застави права та застави об'єкта нерухомості.

Виходить, що при використанні поняття "майно" вимагаєтьсядодаткове з'ясування того, що саме мається на увазі в даному конкретномувипадку, зокрема, при розгляді іпотечних правовідносин.

Критика законодавчого визначення поняття "нерухомість" пов'язана знепослідовністю віднесення об'єктів до нерухомих. Слідуючи п.1 ст.130
ГК, річ може бути віднесена до розряду нерухомих при наявності міцної зв'язкуїї з землею і неможливості її переміщення в просторі без певногозбитку їй. Також в якості необхідних ознак нерухомості в теоріїцивільного права вказуються міцність і непотребляемость. Наскільки ціознаки реально застосовні до об'єктів, що відносяться сучаснимзаконодавством до розряду нерухомих?

Так, приміром, що далеко не всі перераховані в ст.130 ГК якнерухомості речі беззаперечно володіють усіма даними ознаками,є підприємство, до складу якого входять речі "абсолютно рухомі" --продукція, сировина, інвентар, але по відношенню до них також встановлюєтьсязаконом режим нерухомості. І цілком обгрунтовано.

До розряду нерухомих законом також віднесені багаторічні насадження. Алепри цьому виникають цілком слушні запитання, що стосуються обігу даногооб'єкту: хто буде здійснювати реєстрацію угод з багаторічниминасадженнями, що може служити як правовстановлюючого документана даний момент?

Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання та космічніоб'єкти взагалі не мають зв'язку з земною поверхнею і відносяться до об'єктівнерухомості тільки у зв'язку з необхідністю їх державної реєстраціїі окремою соціальною значимістю даних об'єктів в цивільному обороті.
Аналогічний аргумент можна висунути і проти визнання нерухомістю житловихприміщень у будинках та інших будівлях, а також квартир (вони віднесені донерухомості Цивільним Кодексом і Федеральним законом "Про основифедеральної житлової політики "). Будинки й споруди завдяки досягненнямсучасної техніки також вже не настільки міцно пов'язані з землею, їхмісце розташування може бути суттєво змінено шляхом пересування безособливого збитку для їх цільового призначення.

Мабуть, єдиним класичним об'єктом нерухомості може бутивизнаний ділянку землі, оскільки саме земна поверхня єоб'єктивно нерухомої принаймні стосовно самої себе. Разом з тимвиступ землі в цивільному обороті Росії виступає під знакомзаконодавчої нестійкості через відсутність основоположногонормативного акту з даного питання - Земельного кодексу. Крім того,деякі фахівці сумніваються в можливості віднесення землі домайну, посилаючись на альтернативний характер ст.130 ГК. У цій статтівикористовуються три позначення який ми використовуємо предмети: "нерухоміречі "," нерухоме майно "," нерухомість ". Аналіз цієї статтінаводить на думку про ідентичність цих понять. У зв'язку з цим питання про те
"Будь-яка чи нерухомість є майном, і негативну відповідь на цепредставляються не зовсім доречними, які стосуються землі "1. Земля, безумовно,що володіє ознаками майна і що має економічну цінність, такожповинна брати участь у цивільному обороті.

Таким чином, до нерухомості відносяться матеріально реалізовані,істотні за обсягом і вартості об'єкти, більшість з яких пов'язаніз землею і залежні від неї, чий правовий режим близький до земельного, ацивільний оборот яких, пов'язаний зі складною системою державноїреєстрації прав та їх переходу спеціально уповноваженим на тедержавними органами в силу їх особливої державної ваги.
Дане визначення навряд чи може бути визнано науковим, однак вона вжефактично застосовується на практиці.

На завершення розгляду даного питання зауважу, що виділеннянерухомості з іншого майна пояснюється не тільки важливістю дляекономіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком з нерухомостііз землею, але і з тим, що до нерухомості належать найбільш цінні ізначимі об'єкти. Це вимагає їх спеціальної реєстрації в цивільномуобігу, що знаходить своє відображення в особливостях змісту багатьохправовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметомяких є нерухоме майно. Деякі правовідносини можуть матиоб'єктом тільки нерухоме майно, наприклад, іпотека.

2. Державна реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Успішний та ефективний розвиток майнового обороту впідприємницьких відносинах, як показала практика, багато в чому залежить віднаявності чітких і досить повних правил, що містяться в законодавчих іінших правових актах. Особливо це актуально в тих випадках, коли предметомукладаються учасниками ринкових відносин угод стають об'єктинерухомості. Цінність і значення цих об'єктів для суб'єктів громадянськогообороту повинні обумовлювати необхідність їх суворої правовоїрегламентації.

Керуючись викладеними вище та іншими міркуваннями,законодавець включив до частини першої Цивільного кодексу РФ статтю 131,норми якої зобов'язують здійснювати державну реєстрацію прав нанерухомі речі і угод з ними. Довгий час цю статтю Кодексу можнабуло вважати декларованої, оскільки ухвалення закону про реєстрацію правна нерухоме майно та угод з ним, передбаченого в п.6 згаданоїстатті, постійно відкладалося, що вкрай негативно позначалося назагальної ситуації в країні, пов'язаної з урахуванням прав на нерухомість.

На сьогоднішній день можна констатувати, що в цій сферізаконодавчого регулювання відбулися серйозні зміни. 21 липня 1997року Президент РФ підписав Федеральний закон "Про державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угод з ним "N 122-ФЗ (далі - Закон).
Закон було офіційно опубліковано в "Російській газеті" 30 липня 1997 року.

Закон складається з 6 розділів і 33 статей. Я зупинюся на йогоосновні положення і спробую дати відповіді на три, як мені видається,найактуальніших питання:

1. Що (об'єкти) підлягає державній реєстрації.

2. На кого (які органи) покладено обов'язок здійснюватидержавну реєстрацію.

3. Порядок зазначеної реєстрації.

Але, перш ніж розглянути названі питання, необхіднорозкрити юридичне значення державної реєстрації прав нанерухомість і угод з нею.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод зним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення,обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухомемайно відповідно до Цивільного кодексу РФ (п.1 ст. 2 Закону).

Державна реєстрація є єдинимдоказом існування зареєстрованого права. Вищевказаніположення конкретизовані у Цивільному кодексі України.

Відповідно до п. 2 ст. 8 ГК РФ права на майно, що підлягаютьдержавної реєстрації, виникають з моменту реєстраціївідповідних прав на нього, якщо інше не встановлено законом. У випадках,коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, правовласності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщоінше не встановлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Що стосується угод, предметом яких є нерухомість, тозгідно зі ст. 164 ГК РФ зазначені угоди підлягають державнійреєстрації у випадках і порядку, передбачених ст. 131 Кодексу та закономпро реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Недотримання вимоги державної реєстрації угоди тягнеїї недійснийність. Така угода вважається незначною (п. 1 ст. 165 ГК
РФ).

Нікчемна угода є недійсною незалежно відвизнання її такою судом

(п. 1 ст. 166 ГК РФ). Вона не породжує юридичних наслідків і може бутивизнана недійсною лише з моменту її здійснення. Позов про застосуваннянаслідків недійсності незначної операції може бути пред'явленийпротягом десяти років з дня, коли почалося її виконання (п. 1 ст. 181 ГК
РФ, п. 32 Постанови спільного Пленуму ВС РФ і ВАС РФ від 1 липня 1996р. N 6/8).

Всі об'єкти державної реєстрації, передбачені ст. 131 ГК РФі ст. 4 Закону, можна розділити на три групи.

Одразу слід зазначити, що стосовно до всіх об'єктівдержавної реєстрації мова йде виключно про нерухоме майно
(нерухомості), до складу якого включаються об'єкти, зазначені у п. 1 ст.
130 та ст. 132 ГК РФ (за винятком повітряних і морських судів, судіввнутрішнього плавання, космічних об'єктів).

1. Право власності та інші речові права на нерухоме майно.

Зміст права власності регламентовано у ст. 209 ГК РФ.
До інших речових прав відповідно до ст. 216 ГК РФ, зокрема,відносяться: право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою (ст.
265 ГК РФ), право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою
(ст. 268 ГК РФ), право господарського відання майном (ст. 294 ГК РФ),право оперативного управління майном (ст. 296 ГК РФ).

Право власності теж є речовим правом. Але, запорівняно з ним, інші речові права, зазначені в ст. 216 ЦК, маютьобмежений характер. Обмеженість їх проявляється в більш вузькому обсязіправочинів, що надаються носію обмеженого речового права. Однак, вразі переходу права власності на майно до іншої особи, речовіправа осіб, які не є власниками, не припиняються (п. 3 ст. 216 ГК
РФ).

У той же час є спільність права власності та іншихречових прав. Перш за все, вона виражається в характері розглянутих праві способи їх захисту, передбачених главою 20 ГК РФ. Всі речові права посвоєю правовою природою є абсолютними. Це означає, що суб'єктиданих прав можуть їх реалізувати самостійно, без сприяння третійосіб, які, у свою чергу, зобов'язані не перешкоджати власникам правздійснювати наявні у них правомочності. Іншими словами, особа, що володієяким-небудь майном на речовому праві, у тому числі на праві власності,може абсолютно самостійно робити з цим майном будь-які дії,які складають зміст того чи іншого речового права, а всі іншіособи, у тому числі й власник (якщо йдеться про обмежений речовомуправо), несуть обов'язок не порушувати зазначені права.

Правомочності (дії), які можуть здійснювати суб'єкти речовихправ щодо належного їм майна, визначені у вищевказанихстаттях Цивільного кодексу, присвячених конкретному майнове право.

2. Обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно.

обмежень (обтяжень) прав, згідно зі ст. 4 Закону,є: сервітут (ст.ст. 274, 277 ЦК РФ), іпотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ),довірче управління (п. 2 ст. 1017), оренда

(п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).

Включення в одну групу зазначених обмежень прав слідвважати досить умовним, що переслідують виключно мета оптимального
(системного) викладення норм Закону, оскільки передбачені в цій групіобтяження мають різну правову природу. Так, сервітут єобмеженим речовим правом (ст. 216 ГК РФ), іпотека - способом забезпеченнязобов'язань (ст. 334 ГК РФ), оренда та довірче управління --договірними зобов'язаннями (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ).

Зроблений в попередньому абзаці висновок підтверджується визначеннямобмежень (обтяжень), що міститься в ст. 1 Закону.

Слід зауважити, що, на мою думку, Закон допускаєдеяку неточність стосовно оренди. Справа в тому, що у вищевказанихстаттях ГК РФ, присвячених оренді, мова йде про реєстрацію договоріворенди, тоді як ст. 26 Закону передбачає реєстрацію прав орендинерухомого майна. Згадуючи про право оренди, Закон не розкриваєзміст цього права. Не передбачено таке право і Цивільним кодексом
РФ. Грунтуючись на аналізі глави 34 "Оренда" ГК РФ, було б правильнішеговорити про зобов'язання (права й обов'язки) орендодавця іорендаря, що виникають з договору оренди, які, згідно з Кодексом,реєструватися не повинні.

У зв'язку з цим необхідно все ж керуватися Цивільнимкодексом РФ, оскільки Закон виданий на підставі Кодексу та в разі їхсуперечності застосуванню підлягають норми ГК РФ (ст.ст. 3, 131 ГК РФ).

Виходячи з цього, повинні реєструватися договори орендинерухомого майна, які становлять третю групу об'єктівреєстрації.

Викладені судження в повній мірі відносяться і до підлягаєдержавної реєстрації договору про іпотеку (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Що стосується довірчого управління, то відповідно до п. 2ст. 1017 ЦК України, державної реєстрації підлягає передача нерухомогомайна в довірче управління у тому ж порядку, що і перехід прававласності. Відповідно до ст. 30 Закону будь-які права на нерухомемайно, пов'язані з розпорядженням ним на умовах довірчогоуправління, повинні реєструватися тільки на підставі документів,визначають такі відносини, у тому числі на підставі договорів аборішення суду.

3. Операції з нерухомим майном.

Відповідно до ст. 153 ЦК України угодами визнаються дії громадян іюридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припиненняцивільних прав та обов'язків. Угодами, зокрема, є всіцивільно-правові договори. Але договорами зміст поняття угоди невичерпується, тому що угода - це дії.

У силу цього, будь-які дії, що тягнуть виникнення, змінуабо припинення прав на нерухоме майно повинні підлягатидержавної реєстрації.

Як було відзначено, реєструватися також повинні договори,предметом яких є передача прав на нерухоме майно. При цьомудо таких угод відносяться тільки ті договори, вимога про реєстраціюяких міститься у Цивільному кодексі України. У силу цього не реєструються, наприклад,договори будівельного підряду, предметом яких є будівництвобудинку (або іншої нерухомості), оскільки до здачі його в експлуатацію тафакту реєстрації будівлі як об'єкта нерухомості не можна говорити про те,що нерухоме майно існує. Отже, на нього не може бутивстановлено речове право, яке згодом можна було передати подоговору. У зв'язку з цим, хотілося б звернути увагу на ст. 25 Закону,регламентує державну реєстрацію права на знову створюванийоб'єкт нерухомого майна.

Таким чином, об'єктами реєстрації є права, обмеження,угоди.

Особливо необхідно відзначити, що поряд з державноюреєстрацією прав на нерухомість і угод з нею може здійснюватисяспеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна (п.
2 ст. 131 ГК РФ).

У Законі передбачено кадастровий і технічний облік
(інвентаризація) об'єкта нерухомості, під яким розуміється опис ііндивідуалізація об'єкта нерухомого майна (земельної ділянки, будівлі,споруди, житлового або нежитлового приміщення), в результаті чого він одержуєтакі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з іншихоб'єктів нерухомого майна (ст. 1 Закону).

При виникненні права власності на знову створюваненерухоме майно слід враховувати норми ст.219 ЦК України, у відповідність зякими, право власності на будівлі, споруди та інше зновустворюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації,виникає з моменту реєстрації.

З метою належного здійснення операцій з нерухомим майном, атакож з іншим майном, що підлягає державній реєстрації, слідзвернути увагу на вимогу п.3 ст.433 ГК РФ, де говориться, щодоговір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним змоменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Державна реєстрація - акт державного визнання іпідтвердження прав на нерухомість. Це означає, що державнареєстрація носить публічний характер. Держава в особі установи юстиціїз реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним реєструєправа на нерухоме майно тільки після перевірки їх законності. Разом зтим державна реєстрація є відкритою, тому що всі її учасникидотримуються потрібної законом процедуру і мають можливість отриматиінформацію про відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав.
Ця норма, безумовно, дозволяє істотно знизити ризик неналежногоздійснення угод з об'єктами нерухомості для учасників цивільногообороту.

Слід звернути увагу, що відкритий, публічний характер актадержавної реєстрації нерухомості встановлений ст.131 ГК РФ вімперативній формі. Це означає, що державний орган, що здійснюєдержавну реєстрацію нерухомості, зобов'язаний надати інформацію провиробленої ним реєстрації і зареєстровані права на об'єктинерухомості будь-якій особі.

Державна реєстрація прав є єдинимдоказом існування права на нерухомість. Оскаржитизареєстроване право можна тільки в судовому порядку.

Державна реєстрація проводиться у такому порядку:

- прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав тавідповідають вимогам Закону про державну реєстрацію; реєстраціятаких документів з обов'язковим додатком документа про оплатуреєстрації;

- правова експертиза документів і перевірка законності угоди;

- встановлення відсутності суперечностей між заявляє права наданий об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмовиабо призупинення державної реєстрації прав;

- внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухомемайно при відсутності вказаних протиріч та інших підстав длявідмови або призупинення державної реєстрації прав;

- вчинення написів на правовстановлюючих документах та видачапосвідчень про виробленої державної реєстрації прав (п.1 ст.13
Закону про державну реєстрацію).

Правова експертиза - це вивчення поданих для державноїреєстрації документів з метою встановлення юридичного факту, що єбезперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення абообтяження (обмеження) прав на нерухоме майно [1].

Вимоги до документів, що подаються на державнуреєстрацію, містяться в ст.18 Закону про державну реєстрацію. У нійговориться, що документи, що встановлюють наявність, виникнення,припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав на нерухомемайно і подаються на державну реєстрацію, повиннівідповідати вимогам, встановленим законодавством РФ і відображатиінформацію, необхідну для державної реєстрації прав на нерухомемайно в ЕГРП.

Зазначені документи повинні містити опис нерухомого майна тавид реєструється права і у встановлених законодавством випадкахповинні бути нотаріально засвідчені, скріплені печатками, повинні матиналежні підписи сторін або визначених законодавством посадовихосіб.

На установа юстиції з реєстрації прав покладено обов'язок поперевірці законності угоди. Законна угода повинна відповідатитаким умовам:

- сторони мають цивільну правоздатність і дієздатність;

- волевиявлення учасника угоди відповідає його дійсноїволі;

- представники сторін мають належні повноваження;

- майно перебуває у власності (господарському віданні,оперативному управлінні) правоотчуждателя;

- договір укладено у необхідній законом формі і містить істотніумови (визнані законом в якості необхідних для договорів даноговиду);

- дотримані законні інтереси третіх осіб, які не беруть участь в операції, ірозпорядження майном не має обмежень, встановлених на їх користь. [2]

Відповідно до ст.168 ГК РФ угода, яка не відповідає вимогамзаконодавства, є нікчемною, якщо законом не встановлено, що вонає оспорімой. Отже, існує необхідність складанняпереліку оспорімих за чинним законодавством угод. Це наступніоперації:

- юридичних осіб, що виходять за межі їх правоздатності (ст.173 ГК
РФ);

- вчинені з перевищенням повноважень (ст.74 ГК РФ);

- вчинені неповнолітніми у віці від 14 до 18 років беззгоди батьків, усиновителів, опікунів (ст.175 ГК РФ);

- вчинені громадянами, обмеженими судом у дієздатності, беззгодою піклувальника (ст.176 ГК РФ);

- досконалими громадянами, нездатними розуміти значення своїхдій або керувати ними (ст.177 ГК РФ);

- вчинені під впливом помилки (ст.178 ГК РФ), обману,насильства, погрози (ст.179 ГК РФ);

- потребують нотаріального посвідчення або державноїреєстрації за розпорядженням спільним майном подружжя без згоди іншогодружина (ст.35 Сімейного кодексу РФ);

- укладаються акціонерним товариством, у вчиненні яких єзацікавленість (ст.84 Федерального закону "Про акціонерні товариства ");

- приватизації державного майна, вчинені з порушеннямположень Федерального закону "Про приватизацію державного майна тапро основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації
(ст.29 цього Закону). [3]

Перевірка законності угоди не дозволяє зареєструвати угоду, невідповідну законодавству, навіть якщо законом допускається їїоспорімость. Для перевірки законності посадова особа установи юстиціїмає право вимагати документи, що підтверджують законність операції, наприклад,згода батьків, усиновителів або піклувальників неповнолітніх громадяні т.п.

Слід зазначити, що установа юстиції зобов'язана перевіряти законністьвсіх угод з нерухомим майном, незалежно від того, чи підлягають вониобов'язковій державній реєстрації або вважаються укладеними змоменту підписання сторонами, а також, якщо вони вчинені за бажанням сторінабо встановлення закону, в нотаріальній формі.

Після правової експертизи та перевірки законності угоди установоююстиції перевіряється відсутність суперечностей між тим, що заявляється правом наданий об'єкт і правами, раніше зареєстрованими в ЕГРП. У разівстановлення таких протиріч посадовою особою установи юстиції можебути прийнято рішення про призупинення або відмову в державнійреєстрації.

Ст.19 Закону про державну реєстрацію встановлює трипідстави для припинення державної реєстрації.

Першим з них є призупинення реєстрації реєстратором принапрямку представлених документів на підтвердження їх автентичності. Уданому випадку мова йде, як правило, про направлення документів, що викликаютьсумнів у реєстратора, на відповідну експертизу (почеркознавчу,лінгвістичну та ін.) Таке припинення можливе не більше ніж намісяць. Таким чином, у даному випадку загальний термін державноїреєстрації не може перевищувати двох місяців. У разі призупиненнядержавної реєстрації за цим пунктом реєстратор зобов'язанеписьмово повідомити заявника не тільки про призупинення реєстрації, а йпро підстави прийняття такого рішення, а також у книзі обліку документівповинна бути відповідний запис.

Другий вид підстав припинення державної реєстрації - напідставі письмової заяви правовласника або уповноваженого нимособи. При цьому правовласник або уповноважена ним особа зобов'язані у своємузаяві викласти причини, за якими необхідно призупиненнядержавної реєстрації. Дана заява підлягає задоволеннювипадку, якщо причини будуть визнані поважними, наприклад: триваласлужбове відрядження, серйозне захворювання, смерть громадянина і т.п.
Заява має подаватися до закінчення місячного терміну, а реєстраторзобов'язаний в найкоротші терміни розглянути клопотання та винести рішення про йогозадоволення чи?? тклоненіі. У разі задоволення заявиреєстратор повинен вказати термін призупинення реєстрації, а в книгуобліку документів повинна бути внесена відповідний запис. Термінпризупинення реєстрації за цим пунктом не може перевищувати трьохмісяців. Таким чином, загальний термін реєстрації не може перевищувати чотирьохмісяців.

Нарешті, останнім підставою для зупинення реєстрації є тівипадки, коли про це є визначення або рішення суду, винесене ввідповідно до законодавства. Відповідно до ЦПК РРФСР, існують наступнівиди визначень або рішень, що передбачають призупиненнядержавної реєстрації:

- ухвала суду про забезпечення позову (Ст.134);

- постанова (визначення) посадових осіб, яким наданоправо принесення протесту в порядку нагляду про призупинення виконаннявідповідних рішень (ухвал, постанов) судів (ст.323);

- ухвала суду про зупинення виконавчого провадження
(ст.361, 362). АПК РФ до подібних судових актів відносить: а) визначення арбітражного суду про забезпечення позову (ст.76); б) визначення арбітражного суду касаційної інстанції пропризупинення виконання рішень, постанов, прийнятих в першому таапеляційної інстанціях (ст.170); в) визначення посадових осіб Вищого Арбітражного Суду, що маютьправо приносити протести в порядку нагляду про призупинення виконаннявідповідних судових актів (ст.182); г) визначення арбітражного суду про призупинення виконавчоговиробництва

(п.1 ст.24 Закону "Про виконавче провадження ").

Суд після прийняття одного з вищевказаних актів зобов'язаний направити йогокопію до установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно таугод з ним. Призупинення реєстрації по даній підставі єобов'язковим і оформлюється відповідним письмовим рішеннямреєстратора, про це також робиться відмітка у книзі обліку документів.

Крім того слід згадати, що згідно з п.1 ст.19 Закону продержавної реєстрації у разі виникнення у реєстратора прав сумнівівв наявності підстав для державної реєстрації, протягом місяця вінзобов'язаний вжити необхідних заходів щодо отримання додаткових відомостей,сповістивши про це заявника, який, у свою чергу, має право надатидодаткові докази наявності у нього підстав для державноїреєстрації. Строго кажучи, даний випадок не є призупиненнямдержавної реєстрації, так як обов'язок зажадати від заявникадодаткові відомості передбачається в рамках загального місячного терміну.
Але на практиці часто трапляється так, що заявник не встигає протягоммісяця надати необхідні документи. Тому, як правило, він пишезаяву про припинення державної реєстрації "у зв'язку знеобхідністю надання відсутніх документів ", якезадовольняється реєстратором, - таким чином, у даному випадку є щеодин різновид другому з вищезазначених основа