ЗМІСТ
Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ............. стор 4

Глава 1. Цивільно - правова природа угод з нерухомим майном.
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ................. Стор 7
1. Поняття і правова природа угоди. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Стор 7
2. Поняття і правова природа нерухомості. ... ... ... ... ... ... ... ... .... Стор 26

Глава 2. Окремі види операцій з нерухомим майном ... ... ... ... стор 38
2.1 Договір пайової участі в будівництві. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Стор 38
2.2 Договір продажу кімнати. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... Стор 48
2.3 Договір міни житлового приміщення. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Стор 60

Глава 3. Специфічні особливості операцій з нерухомиммайном ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... стор 69
3.1 Реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним. ... ... .. Стор 69
3.2 Оподаткування операцій з нерухомим майном. ... ... ... ... .... Стор 79
3.3 Ризики при здійсненні операцій з нерухомим майном і способи захисту відних. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Стор 86

Висновок. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Стор 92
Список скорочень ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... стор 94
Список використаної літератури і нормативно-правових актів. . стор 96

Московського державного університету економіки, статистики та інформатики

(МЕСІ)

ІНСТИТУТ Права та гуманітарної освіти

СПЕЦІАЛЬНІСТЬ Юриспруденція

ЗАВДАННЯ

ПО ДИПЛОМНОЇ РОБОТІ

СТУДЕНТ Сергєєв Борис Вікторович
1.Тема роботи: Операції з нерухомим майном.

2.Срок здачі студентом закінченої роботи: 04.04.2004 р.

3. Вихідні дані по роботі (проекту): нормативно-правові акти,спеціальна юридична література.

4.Содержаніе розділів дипломної роботи:

Глава 1. Цивільно - правова природа угод з нерухомим майном.

Глава 2. Окремі види операцій з нерухомим майном.

Глава 3. Специфічні особливості угод з нерухомим.

6. Дата видачі завдання 27.12.2003г.,

Керівник дипломного проекту ____________________

Студент ___________________________________________

ВСТУП.

Ринок нерухомості Росії є найбільш динамічним і бурхливощо розвиваються. З розвитком в Росії ринкових відносин оборот такогооб'єкта цивільних прав як нерухоме майно багато разів прискорився ізбільшився кількісно. В основі цього процесу лежить усуненнявиключної власності держави щодо нерухомого майна.

Говорячи про операції з нерухомим майном необхідно провести лініюміж цивільним, житловим та земельним законодавством для правильногозастосування правових норм, що регулюють операції з тим чи іншим об'єктомнерухомого майна. Цивільне законодавство регулює питання,пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням нерухомим майном,лише тоді, коли нерухомість є предметом економічного обороту.
Відносини, пов'язані з використанням житла, його експлуатацією, і цілийряд інших питань регулюються житловим законодавством. Земельнезаконодавство регулює відносини щодо використання й охорони земель в
Російської Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживаютьна відповідній території (земельні відносини).

Ринок нерухомого майна можна розділити на кілька основнихсегментів: ринок житлових приміщень, ринок земельних ділянок, ринок нежитловихприміщень, ринок цінних паперів на нерухомість (останнім часом з'явилисянавіть спеціалізовані пайові інвестиційні фонди нерухомості).

Хворобливо що стоїть в Росії житлова проблема висуває на переднійплан операції з житловими приміщеннями.

Право на житло знаходиться в ряду найважливіших соціально-економічнихправ, які конституційно гарантуються кожному громадянину РФ.
Гарантії права на житло, передбачені ст.40 Конституції, маютьекономічний характер, але виступають в якості тих обов'язків, яківзяло на себе держава для забезпечення, що надається громадянамправа: розвивати і зберігати житловий фонд, сприяти кооперативному таіндивідуальному житловому будівництву, забезпечувати справедливерозподіл житлової площі, зберігати невисоку плату за квартиру ікомунальні послуги. Дефектом йде в минуле системи була закріпленаМинулого Конституцією монополія державного, муніципального тагромадського житлових фондів. Індивідуальному житловому фонду відводилося вмістах і селищах міського типу незначне місце. Монополіядержави в житловій сфері не тільки не вирішувала житлової проблеми, а навітьпосилювала її. Житлова проблема в нашій країні і раніше стояла дужегостро, а з переходом до ринкової економіки загострилася ще більше. Але тепергромадяни мають більше правових можливостей для забезпечення себе житлом.
Тому найбільший інтерес з моєї точки зору являє ринок житловихприміщень а, отже, і операції з житловими приміщеннями, що забезпечуютьоборот даної нерухомості. Так як операції є найважливішим засобомторгового обороту, то без них неможлива економічне життя жодноїкраїни. А коли в державі проводиться політика створення ринковоїекономіки, зміни колишніх умов господарювання, то це безпосередньовідбивається на правовому регулюванні відносин, що стосуються угод. Урозвитку нашого законодавства про угоди намітилася позитивнатенденція - підтримувати стабільність норм, які є спільними для всіхвидів угод, змінюючи лише ті з них, які застаріли, і глибокореформувати законодавство, що стосується окремих видів угод,закріплюючи такі їх сполуки, які не були відомі колишньої нормативноїбазі, а значить і економіці. В одному з недавніх інтерв'ю докторюридичних наук, голова Комітету Державної Думи позаконодавству П.В. Крашенинников заявив наступне: «На одному зостанніх засідань, наприклад, ми розглядали три зміни в ГК РФ і два
- В КК РФ. Думаю, що це природно: названі кодекси внаслідок їхвеликого значення не можуть не стати основними об'єктами законодавчоїініціативи ». [1]

Житлова нерухомість (квартири, кімнати у комунальних квартирах,індивідуальні приватні будинки) для більшості громадян Росії єєдиним значущим майном, і при цьому дорогим. Угоди ж знерухомістю таять у собі чимало небезпек. Попит на нерухомість, азаодно і ціни на неї останнім часом різко зросли. З огляду на високувартість житлової площі, сума укладених угод оцінюється, як правило,у багато мільйонів рублів. На жаль, пропорційно зростає і кількістьсумнівних операцій, пов'язаних з придбанням квартири. Використовуючиюридичну необізнаність громадян, шахраї добиваються укладення згромадянами угод про відчуження житла на вкрай невигідних для нихумовах, нерідко за допомогою махінацій позбавляють їх законного житла. Томупри здійсненні операцій особливо важливо виділити засоби захисту учасників іналежного їм житла. Їх права на ринку житла охороняються у першучергу нормами цивільного законодавства.

До операцій з нерухомим майном законом пред'являються особливіправила, наприклад державна реєстрація угоди, переходу права і т.д.
До деяких операціях застосовується правило про обов'язкове нотаріальнепосвідченні.

У цивільному обороті з'являються все нові об'єкти нерухомості:земельні ділянки сільськогосподарського та іншого призначення, кондомініуми іпідприємства як майнові комплекси, і ін

Цим і деяких інших питань присвячена ця робота, а такожправовим особливостям операцій з нерухомим майном та аналізу нормативно -правової бази, що регулює ці угоди.

Розділ 1.

Цивільно-правова природа угод з нерухомим майном.

1.1 Поняття І ПРАВОВА ПРИРОДА УГОДИ

У спадок від часів соціалізму в свідомості значної частининаселення Росії відклалося негативне ставлення до поняття угоди, яксумнівної операції з точки зору моралі. Звідси ділок, діляга цепідозрілий і хитрий суб'єкт, що займається операціями, хоча більшістьгромадян Росії практично щодня робить операції навіть не помічаючицього. Тут і здійснення покупок в роздрібній торгівлі, і проїзд угромадському транспорті та ін Підписання угод відбувається протягом усієїжиття людини - від народження (мається на увазі, що до певноговіку від імені малолітнього діють його батьки та опікуни) до самоїсмерті (досить вказати на заповіт, справедливо назване
«Останньою волею »).

Ось як визначає поняття операції ст. 153 ЦК: угодами визнаютьсядії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, змінуабо припинення цивільних прав та обов'язків. Угода повністюприсвячена глава 9 ЦК. Таким чином, угоди це вольові дії фізичнихі юридичних осіб спрямовані на досягнення певного юридичногорезультату. Волевиявлення, тобто зовнішнє вираження волі, виражається вформі, доступній для сприйняття: усно, письмово, за допомогою конклюдентнихдій. У деяких випадках воля до укладення угоди може бути вираженаза допомогою мовчання. Наприклад, стосовно операцій з нерухомиммайном, за допомогою мовчання може продовжуватися договір оренди припродовження користування орендованим нерухомим майном орендаремпісля закінчення терміну договору, якщо в договорі не вказано інше, призгодою орендодавця. Будь-яка угода являє собою єдність волі,наміри особи здійснити операцію і волевиявлення, поведінки особи, в якомуця воля отримує зовнішнє вираження. З одного боку це означає свободу вухваленні рішення, «нормальні умови формування волі», з іншого --відповідність дії (волевиявлення) волі (наміру) особи.

Залежно від кількості учасників угоди можуть бути двох-абобагатосторонніми (договори) та односторонніми (ст. 154 ЦК). Круг що беруть участьв угоді осіб робить вирішальний вплив на порядок укладення угоди івиникнення її правових наслідків. Дво-та багатосторонні угоди можутьбути оплатним і безоплатними, консенсуальних і реальними, а дляодносторонніх угод ці ознаки не мають ніякого значення.

односторонньої вважається угода, для здійснення якої відповідноз законом, іншими правовими актами або угодою сторін необхідно ідостатньо вираження волі одного боку. Односторонні угоди можутьвідбуватися у випадках, передбачених законом, іншими правовими актами абоугодою сторін (двох або багатосторонній угодою). Так, складаннязаповіту, складання векселя або видача банківської гарантії відбуваються напідставі закону, а відмова від виконання договору - як на підставі закону, так і договору, укладеного між сторонами (ст. 450 ЦК). До одностороннімоперацій відносять також видачу довіреності (ст. 185 ЦК), утримання (ст. 359
ЦК), згода чоловіка на угоду з загальним нерухомим майном (ст. 53 СК),оголошення торгів у вигляді аукціону чи конкурсу, публічна обіцянка нагороди
(ст. 1055 ЦК) і деякі інші. Одностороння угода створює обов'язкидля особи, яка вчинила угоду. У цивільно-правових відносинах, заснованихна рівності, зобов'язати іншу сторону без її згоди не можна. Вона можестворювати обов'язки для інших осіб лише у випадках, встановлених закономабо угодою з цими особами. До одностороннім операцій відповіднозастосовуються загальні положення про зобов'язання та про договори остільки,оскільки це не суперечить закону, однобічного характеру і сутіугоди (ст. 156 ЦК).

Для укладення договору необхідно вираження узгодженої волі двохсторін (двостороння угода) або трьох або більше сторін (багатосторонняугода). Число осіб, які беруть участь у такій операції, не обов'язково маєзбігатися із числом сторін. На кожній стороні може брати участь кількаосіб таким чином, що всі вони займають положення однієї сторони в угоді.
Що виникають з угоди права і обов'язки сторони розподіляються міжучасниками за правилами про множинність осіб у зобов'язанні (ст.ст. 321,
322 ЦК).

Угоди можуть укладатися під певним умовою (умовні угоди).
Умова є додатковим елементом угоди. Тому не вважаютьсяумовними ті угоди, в яких можливе майбутнє обставина, що впливаєна правові наслідки угоди, висловлює її істота, і без нього угодаданого виду взагалі здійснена бути не може (страхування, конкурс, лотереї,гри). Угода визнається укладеною під відкладальною умовою, якщосторони поставили виникнення прав і обов'язків у залежність відобставини, щодо якої невідомо, станеться вона чи ненастане. Угода визнається укладеною під отменітельним умовою, якщосторони поставили припинення прав і обов'язків у залежність відобставини, щодо якої невідомо, станеться вона чи ненастане. Якщо настанню умови недобросовісно перешкодиласторона, якій настання умови невигідне, то умова визнаєтьсянастала. Якщо настанню умови недобросовісно сприяласторона, якій настання умови вигідне, то умова визнаєтьсянастали (ст.157 ЦК). Що стосується угод з нерухомістю, то закономвстановлюються певні обмеження на включення в договір умов.
Чи є недійсними наступні умови договору купівлі-продажуземельної ділянки: що встановлюють право продавця викупити земельнуділянка назад за власним бажанням; обмежують подальшерозпорядження земельною ділянкою, у тому числі обмежують іпотеку,передачу земельної ділянки в оренду, здійснення інших операцій з землею;обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав наземельні ділянки третіми особами. Зазначені вимоги застосовуються також додоговором міни (ст. 37 ЗК).

Угоди укладаються усно або у письмовій формі (простій абонотаріальній). Операція, яка може бути зроблена усно, вважаєтьсядосконалою і в тому випадку, коли з поведінки особи виявляється його воляздійснити операцію. Мовчання визнається виявом волі здійснити операцію ввипадках, передбачених законом або угодою сторін (ст. 158 ЦК).
Більшість угод у цивільному обороті здійснюється в усній формі,яка припустима у всіх випадках, коли законом або угодою сторін дляяку здійснюють операції не встановлена письмова форма.

Учасники угод з нерухомим майном має право обрати лише проступисьмову та нотаріальну форму. Нотаріальне посвідчення угодиздійснюється шляхом вчинення на документі, що відповідає вимогамстатті 160 ЦК, посвідчувального напису нотаріусом або іншою посадовоюособою, яка має право здійснювати таке нотаріальну дію. Процедуранотаріального посвідчення забезпечує виявлення дійсної волісторін (шляхом перевірки особистості і повноважень осіб, які підписують угоду,роз'яснення їм змісту угоди і наслідків її здійснення), перевіркуправомірності та безперечність угоди, захист інтересів сторін від випадку ізловживань (занесення відомостей про угоду до реєстру та ін.) Виконаннятакою складною і трудомісткою процедури виправдане наявністю серйознихмайнових інтересів, які потребують підвищеного захисту.

«Цивільний Кодекс Російської Федерації вважає за можливе обмежитисячотирма випадками обов'язкового нотаріального посвідчення. З них два втією чи іншою мірою пов'язані з угодами, предметом яких є заставунерухомості - іпотека (п. 2 ст. 339 і 349 ЦК), третє - з поступкою прававимоги (ст. 389 ЦК) і четвертий - з договором ренти. В останньому випадкумається на увазі договір, за яким одна сторона - одержувач рентизобов'язується в обмін на одержане майно періодично виплачуватиодержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або наданнякоштів на його утримання в іншій формі (ст. 583 і 584 ЦК) ». [2] Чомусь
Брагінським не вказаний тут договір довічного утримання з коштом. Замою думку, на нього також поширюється вимога про обов'язковенотаріальне посвідчення, хоча це і не зазначено прямо, але в силу ч.2 ст.
601 ЦК до договору довічного утримання з коштом застосовуються правилапро довічну ренту. До того ж договори ренти і довічного утримання зкоштом мають схожу цивільно-правову природу і об'єднані в загальнуглаву 33 ГК. Потрібно і згода подружжя на відчуження нерухомогомайна, що є спільною власністю (ст. 53 СК).

Обов'язковість нотаріального посвідчення може встановлювати?? ятакож угодою сторін, хоча б за законом дотримання такої форми і небуло потрібно. Нотаріальне посвідчення угоди надає сторонамдеякі переваги під час наступної державної реєстрації угоди.
Так державна реєстрація такої угоди здійснюється за заявоюодного боку (ст. 16 ФЗ «про держреєстрацію»), тоді як в інших випадкахподолати ухилення сторони від державної реєстрації угоди можнатільки за допомогою судового рішення.

Стосовно до здійснення операцій з нерухомістю державнареєстрація набула такого ж самостійне значення, як і формаугод. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод зним (далі також - державна реєстрація прав) - юридичний актвизнання та підтвердження державою виникнення, обмеження
(обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно вВідповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації (ст. 2 ФЗ «продержреєстрації »).

Угоди з землею та іншим нерухомим майном підлягаютьдержавної реєстрації у випадках і в порядку, передбачених статтею
131 ЦК і ФЗ «про держреєстрацію». Законом може бути встановленадержавна реєстрація угод з рухомим майном певнихвидів.

ГК дуже суворо підходить до дотримання форми угоди і до вимоги продержавної реєстрації. Недотримання нотаріальної форми, а у випадках,встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угодитягне за собою її недійсність. Така угода вважається незначною. Якщо одиніз сторін повністю або частково виконала угоду, що вимагає нотаріальногопосвідчення, а інша сторона ухиляється від такого посвідчення угоди,суд вправі на вимогу виконала угоду сторони визнати угодудійсною. У цьому випадку подальше нотаріальне посвідчення угодине потрібно. Аналогічні норми містяться і в ст. 551 ЦК. Якщо угода,що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, алеодна зі сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогоюіншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угодареєструється відповідно до рішення суду. Перехід права власностіна нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає такж державної реєстрації. У випадку, коли одна зі сторін ухиляєтьсявід державної реєстрації переходу права власності нанерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення продержавної реєстрації переходу права власності. Сторона,необгрунтовано похилена від державної реєстрації переходу прававласності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкоюреєстрації. Наприклад: «Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом пропримушення акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажужитлового будинку.

Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілкане звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договорукупівлі-продажу.

Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову прореєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості.

При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з наступнихобставин.

Тим Облспоживспілкою (продавцем) та акціонерним товариством (покупцем)була укладена двостороння угода купівлі-продажу житлового будинку.

Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцемпродавця, а передача здійснена за актом прийому-передачі.

Правомірність укладення цього договору не оспорювалася.

Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду вреєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.

Пунктом 3 статті 165 Цивільного кодексу Російської Федераціїпередбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації,здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від їїреєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення прореєстрації угоди.

Договір продажу житлового будинку згідно зі статтею 558 Кодексу підлягаєобов'язковій державній реєстрації.

Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував,
Облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду.

Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обгрунтованокваліфікувала як ухилення від державної реєстрації угоди.

Дане рішення суду є підставою для виникнення увідповідного органу обов'язки здійснити державну реєстраціюугоди ». [3]

Основоположний ознака угоди - правомірність, під якою, першза все, розуміється відповідність умов, на яких відбувається угода,вимогам закону та інших нормативних актів. Даний ознака, по-перше,відрізняє угоду від дій, прямо порушують встановлені законом і іншиминормативними актами заборони, по-друге, від дій, що суперечать законута інших нормативних актів. Наприклад, не можуть вважатися операціями дії попродажу речей заборонених до обороту або обмежених в обігу міжособами, які не мають відповідного дозволу на їх продаж (наркотиків,зброї, небезпечних отруйних речовин та ін.) Так само, не будеугодою дію, здійснену з метою завдати шкоди іншим особам абообмежити їхні права. Стаття 10 ГК «Межі здійснення цивільних прав»встановлює, що не допускаються дії громадян і юридичних осіб,здійснюються виключно з наміром заподіяти шкоду іншій особі, атакож зловживання правом в інших формах, не допускається використанняцивільних прав з метою обмеження конкуренції, а також зловживаннядомінуючим становищем на ринку. Чи не буде угодою, приміром, імонополістичний змову з недопущення на товарні ринки інших учасниківтому що права і свободи людини і громадянина можуть бути обмеженіфедеральним законом лише в тій мірі, в якій це необхідно з метоюзахисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав ізаконних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпекидержави (ч. 3 ст. 55 Конституції РФ). Отже, подібні діїне будуть спричиняти наслідків, звичайних для таких дій у будь-якому іншомувипадку. Відсутність в конкретній угоді елемента правомірності означає, щощо виникло за формою як угода дію насправді є не угодою, аправопорушенням. Деякі вчені підкреслюють, що саме за критеріємправомірності угода відмежовується від усіх тих юридичних дій,які суперечать закону, хоча в ряді випадків зовні вони і виглядають якугоди, а не як неправомірні дії. Операція, яка не відповідаєвимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон невстановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає іншихнаслідків порушення (ст. 168 ЦК). Слід при цьому враховувати, що вВідповідно до ст. 3 ГК акти суб'єктів Російської Федерації не відносяться доіншим актам, що містить норми цивільного права, а тому їх недотриманняне є підставою для визнання угоди нікчемною за ст. 168 ЦК.

«Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 1вересня 1998 р. N КГ-А40/1966-98 (витяг).

Комітет з управління майном Москви (Москомімущество) звернулося до
Арбітражний суд м. Москви з позовом до акціонерного товариства закритого типу
(АТЗТ) «Корпорація« Союз-Відродження »про виселення з нежитлового приміщення заадресою: Чистий пер., д. 7 стор 1, посилаючись при цьому на те, що відповідачзаймає дане приміщення без відповідних юридичних підстав.

Ухвалою від 18.03.98 р. в якості третьої особи до участі у справізалучено РЕУ-5 ТУ "Хамовники».

Рішенням від 15.05.98 Арбітражного суду м. Москви відмовлено взадоволенні позовних вимог.

Постановою від 2.07.98 р. апеляційної інстанції того ж судурішення залишено без зміни.

На прийняті судові акти Москомімуществом подана касаційна скарга, вякої заявник вказує, що оскаржувані ним рішення і постановає незаконними і необгрунтованими, в зв'язку, з чим просить їх скасувати іприйняти нове рішення про задоволення вимог позивача.

У відгуках на касаційну скаргу "Корпорація" Союз-Відродження "та МП
"РЕУ-5ТУ" Хамовники "заперечують проти доводів заявника.

У засіданні суду касаційної інстанції представники сторін далипояснення, аналогічні викладеним у касаційній скарзі і, відповідно,відгуках на неї.

Вивчивши матеріали справи, вислухавши представників сторін, обговоривши доводикасаційної скарги, суд касаційної інстанції не знаходить підстав дляскасування прийнятих у справі судових актів.

Як випливає з матеріалів справи, Москомімущество, заявляючи позов про виселеннявідповідача із займаного ним нежитлового приміщення за адресою: Чистий пер., д.
7, стор 1, в обгрунтування своїх вимог посилається на те, що договіроренди N 7/5-92 від 12.03.92 р., між АТЗТ "Корпорація" Союз-Відродження "та
РЕУ-5 ТУ "Хамовники" є на підставі ст. 168 Цивільного кодексу
Російської Федерації нікчемною угодою, оскільки укладено з порушенням п.
21 Положення про порядок управління нерухомим майном Москви,затвердженого постановою Уряду Москви від 10.09.91 р. N 73,що діяв на момент укладання договору.

Відповідно до ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації нікчемноює угода, яка не відповідає вимогам закону або інших правовихактів.

Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу Російської Федерації актисуб'єктів Російської Федерації не відносяться до інших актів, що містять нормицивільного права, а тому недотримання Положення про порядок управліннянерухомим майном Москви, затвердженого постановою Уряду
Москви від 10.09.91 р. N 73 не є підставою для визнання угодинікчемною за ст. 168 Цивільного кодексу Російської Федерації.

За таких обставин підстав для задоволення позовнихвимог про витребування майна з чужого незаконного володіння за ст.
301 Цивільного кодексу Російської Федерації не є.

Таким чином, з урахуванням встановлених обставин та вимог законуарбітражний суд першої та апеляційної інстанцій правильно вирішив суперечку,Москомімуществу відмовивши у задоволенні позовних вимог.

Доводи касаційної скарги про незаконність і необгрунтованість судовихактів суд касаційної інстанції знаходить неспроможними, оскількирішення і постанова прийняті судом з правильним застосуванням нормматеріального права, а висновки суду про відсутність підстав длязадоволення позовних вимог відповідають обставинам справи.

За таких обставин прийняті у справі N А40-5152/98-32-75 судовіакти є законними і обгрунтованими і підстав для їх скасування,передбачених ст. 176 Арбітражного процесуального кодексу Російської
Федерації, не є.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 171, 174-177
Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, суд постановив:рішення від 15.05.98 р. і постанову від 02.07.98 Арбітражного суду м.
Москви у справі N А40-5152/98-32-75 - залишити без зміни, касаційнускаргу Комітету з управління майном Москви - без задоволення ». [4]

Поряд із правомірністю важливе значення має відповідність угодиморальним основоположним нормам. Закон зобов'язує суд за певнихумовах керуватися вимогами сумлінності, розумності тасправедливості (п. 2 ст. 6 ЦК), а учасників цивільних правовідносин --здійснювати свої права розумно і сумлінно (п. 3 ст. 10 ЦК), забороняючиукладати угоди з метою, іншою основ моральності (ст. 169 ЦК).

Угоди займають особливе місце в системі цивільного права. Цивільніправа і обов'язки виникають, змінюються і припиняються головним чином урезультаті угод. Не випадково у переліку підстав виникненняцивільних прав та обов'язків ст. 8 ГК на перше місце ставить договори іінші угоди. Таким чином, угоди є основною правовою формою, вякої опосередковується взаємний обмін прав і обов'язків між учасникамицивільного обороту. І в зв'язку з цим особливого значення набувають тівимоги, які пред'являє закон до дійсності угод. ГК врозділі, присвяченому операцій, поряд з їх поняттям, видами і формою,приділяє місце і наслідків визнання їх недійсними.
Недійсності угод цілком виділений параграф 2 Глави 9 ЦК. Тутнаведено вичерпний перелік підстав недійсності угод (ст.ст.
168-179).

Угода недійсна за підставами, встановленими ЦК, в силувизнання її такою судом (оспорімая угода) або незалежно від такоговизнання (нікчемна угода). Вимога про визнання оспорімой угодинедійсною може бути пред'явлено особами, зазначеними в ГК. Вимогапро застосування наслідків недійсності незначної операції може бутипред'явлено будь-якою зацікавленою особою. Суд має право застосувати такінаслідки з власної ініціативи. Як відомо недійсна угодане має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з їїнедійсністю, і недійсна з моменту її вчинення (ст. 167
ЦК). При недійсності угоди кожна із сторін зобов'язана повернутиінший все отримане за угодою, а в разі неможливості поверненняодержане в натурі (у тому числі тоді, коли отримане виражається вкористуванні майном, виконаній роботі чи наданій послузі)відшкодувати його вартість у грошах - якщо інші наслідкинедійсності угоди не передбачені законом. Якщо зі змістуоспорімой угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнєчас, суд, визнаючи угоду недійсною, припиняє її дію намайбутній час. Наприклад: «Мольніков В. - наймач 2-кімнатної квартири за
Новосондецкому бульвару в м. Ульяновську проживав у ній разом з дружиною
Мольніковой Т. і трьома неповнолітніми дітьми: Калмикова, Мольніковой
Ю. і Мольніковой Е. (усі були прописані в цьому житловому приміщенні). 22 травня
1995 Мольнікова Т. разом з дітьми виписалася з цієї квартири. 11Серпень 1995 Мольніков В. подав у комітет з управління майном м.
Ульяновська заяву про термінову приватизацію квартири. 17 серпня 1995 зним був укладений договір приватизації, згідно з яким Мольніков В. ставєдиним власником згаданої квартири.

21 вересня 1995 Мольніков В. зазначену квартиру продав Веселоваза 54 млн. рублів, а 27 жовтня 1995 Мольнікова Т. за рахунок цих грошейпридбала в с. Поповка Майнського району за 10 млн. рублів не придатний дляпроживання будинок.

Переїхавши на проживання в с. Поповка, Мольнікови стали зловживатиспиртними напоями, розтратили гроші, отримані від продажу квартири,розпродали домашнє майно.

Прокурор Заволзький району м. Ульяновська звернувся до суду в інтересахнеповнолітніх Калмикова, Мольніковой Ю., Мольніковой Е. з позовом до
Мольнікову В., Мольніковой Т., Веселова С. і Веселова Т., комітету зуправління майном м. Ульяновська про визнання за Калмикова, Мольніковой
Ю. і Мольніковой Е. права на житлове приміщення по бульвару Новосондецкому, провизнання недійсними договорів приватизації та купівлі-продажу цієї 2 --кімнатної квартири і виселення Веселова С. з неї.

Рішенням Заволзький районного суду м. Ульяновська (залишеним беззміни судовою колегією в цивільних справах і президією
Ульяновського обласного суду) у задоволенні позовних вимог прокуроравідмовлено.

Заступник Генерального прокурора РФ в протесті порушив питання проскасування судових постанов з мотивів їх винесення з порушенням нормматеріального права.

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ 17 серпня
1998 протест задовольнила, вказавши наступне.

Відмовляючи у задоволенні заявлених позовних вимог, суд виходивз того, що неповнолітні Мольнікова Ю., Мольнікова Є. і Калмикова НЕповинні були бути включені в договір приватизації 2-кімнатної квартири за
Новосондецкому бульвару, тому що на момент приватизації вже не мали права надане житлове приміщення, оскільки ще в травні 1995 р. мати дітей - Мольнікова
Т. виписала їх з квартири і виїхала з ними в с. Поповка Майнського району.

Однак даний висновок суду не грунтується на законі.

Відповідно до ч.2 ст.7 Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в
Російської Федерації »прот 4 липня 1991 (зі змінами та доповненнями) вдоговір передачі житлового приміщення у власність включаютьсянеповнолітні, які мають право користування даним житловим приміщенням іпроживають разом з особами, яким це житлове приміщення передається вспільну з неповнолітніми власність, або неповнолітні,проживають окремо від зазначених осіб, але не втратили право користуванняданими житловим приміщенням.

У силу чинного законодавства виписка з займаної житловоїплощі є лише актом реєстрації вибуття громадянина з місцяпроживання і не тягне за собою автоматичного розірвання договору найму житловогоприміщення з цією особою.

Відповідно до ч.2 ст.89 ЖК УРСР договір найму вважається розірваним лишеу разі виїзду наймача та членів його сім'ї на постійне проживання вінше місце.

Як видно з матеріалів справи, квартира по Новосондецкому бульварубула єдиним постійним місцем проживання, як для Калмикова, такі для Мольнікових Ю. і Ю., які проживали в ній з дня народження. Намомент приватизації квартири в серпні 1995 р. ні діти, ні їх мати ненабули права на будь-яке інше жиле приміщення в с. Поповка і, такимчином, не мали жодного іншого постійного житла, крім квартири по
Новосондецкому бульваром. В с. Поповка Мольнікова Т. разом з дітьми булапрописана на приватній квартирі як тимчасовий мешканець.

Відповідно до ст.54 КпШС УРСР (що діяв на моментвиникнення правовідносин) батько і мати мають рівні права і обов'язкищодо своїх дітей і не можуть в силу ст.52 КпШС РРФСР здійснювати їхв суперечності з інтересами дітей.

огляду на те, що після виписки дітей зі згаданої квартири, яка булазроблена матір'ю в порушення їхніх інтересів, вони не набули іншогопостійного житла, слід визнати, що місцем проживання дітей продовжувалозалишатися місце проживання їх батька Мольнікова В. - 2-кімнатна квартира.

Посилання ж судової колегії в цивільних справах та президіїобласного суду на довідку Поповський сільської адміністрації про те, що
Мольнікова Т. на момент приватизації спірної квартири мала в с. Поповка 3 --кімнатну квартиру, необгрунтована, оскільки з матеріалів справи видно, що допридбання в жовтні 1995 р. старого будинку Мольнікова в с. Поповканіякого житла не мала.

За таких обставин висновок суду про те, що Калмикова, Мольнікова
Ю. і Мольнікова Е. на момент приватизації квартири по Новосондецкомубульвару в серпні 1995 р. вже втратили право на дане житлове приміщення і,отже, не повинні були бути включені в договір приватизації вяк власників квартири, не грунтується на законі.

Крім того, при приватизації 2-кімнатної квартири за Новосондецкомубульвару комітетом з управління майном м. Ульяновська не було отриманодозволу органів опіки та піклування, однак суд не дав оцінки цьогообставині.

У той час як відповідно до ч. 6 п. 3 Примірного положення пробезоплатної приватизації житлового фонду в РФ, затвердженого рішеннямколегії Комітет