Міністерство освіти Російської Федерації

Московська державна юридична академія

(Перший Московський юридичний інститут)

Кафедра цивільного та сімейного права

«Порівняльна характеристика умов договорів найму, соціального та комерційного найму»

Москва - 2003

Зміст

Введеннястр 3
Список використовуваних скорочень стр 7

Глава I: Загальні положення про договори стр 8

§ 1. Право громадян на житло стр 8

§ 2. Поняття стр 11

§ 3. Об'єкт договорів найму житлового приміщення стр 20

§ 4. Форма договорів найму житлового приміщення стр 25

§ 5. Суб'єкти договору найму житлового приміщення стр 31

§ 6. Термін договорів стр 40
§ 7. Плата стр 41
Глава II. Права та обов'язки сторін за договором стр 44
Глав III. Зміна договору найму житлового приміщення стр 53

Глава IV. Розірвання договору найму житлового приміщення стр 58

Висновок стр 65
Список використовуваної літератури стр 67

Введення

Інтерес до дослідження теми "Порівняльна характеристика умовдоговорів найму, соціального та комерційного найму »закономірний. Джерела,регламентують питання про договори найму та реалізації прав громадян,що виникли в результаті укладання договорів найму, представлені доситьсуперечливим матеріалом, осягнення суті якого необхідно вповсякденному житті не тільки юристам, практичним працівникам,керівникам підприємств, іншим фахівцям, а й кожному громадянинові. Зарозкривається темі існує значний дефіцит правової інформації.

На сьогоднішній день регулювання житлових відносин носить доситьскладний характер і здійснюється головним чином на базі поєднанняпринципів житлового та цивільного законодавства (слід зазначити, щоокремі житлові відносини регулюються також адміністративним, сімейним,земельним законодавством). Все це підвищує необхідність поглибленоговивчення та освоєння основних житлово-правових та інших правових категорій всфері регулювання житлових відносин, без знання яких неможливоправильне застосування чинного законодавства.

Відповідно до ст. 72 Конституції Російської Федерації житловезаконодавство знаходиться в спільному веденні Російської Федерації та їїсуб'єктів. Як випливає з ч. 2 ст. 76 Конституції, в галузі житловихправовідносин видаються федеральні закони і прийняті відповідно доними закони та інші нормативно-правові акти суб'єктів Російської Федерації.
При цьому згідно з п. 5 ст. 76 Конституції, закони та інші нормативніправові акти суб'єктів Російської Федерації не можуть суперечитифедеральних законів. У разі такої суперечності пріоритет віддаєтьсяфедеральних законів.

На жаль, кодифіковані акти: Основи житлового законодавства
Союзу РСР і союзних республік і Житловий кодекс Української РСР, введені в діюна початку 80-х років, не відповідають реальним соціально-економічнимумовами в країні. В результаті - Основи на сьогоднішній день фактично недіють, а Житловий кодекс застосовується лише в тій мірі, в якій несуперечить законам, прийнятим пізніше.

Прийняття першої частини Цивільного кодексу Російської Федерації тавведення його в дію з 1 січня 1995 року є дуже важливим моментомв галузі регулювання відносин у житловій сфері в зміненихумовах. У ній, по-перше, визначено обсяг прав і обов'язківвласників житлових приміщень, по-друге, дані загальні положення про договір.

Частина друга ГК, введена в дію з 1 березня 1996 року, по-іншому,ніж колишнє законодавство, що регулює договірні відносини,що складаються з приводу оплатній передачі житлових приміщень у володіння ікористування.

При підготовці роботи використовувалися матеріали періодичної преси,представлені в основному статтями юристів, коментарями окремихположень закону.

Значну цінність становлять відомості, отримані з узагальненьправозастосовної практики Верховного Суду Російської Федерації.

Широко використані теоретичні основи цивільного права.

Для більш повного розкриття теми було використано досить об'ємнийматеріал спеціальної літератури, перелік якої наведено в завершальнійчастини.

Актуальність теми полягає і в суперечливості нормативного матеріалуі не відповідності його дійсності. Комплекс протирічзумовлює труднощі правозастосування навіть при спробах сумлінноговиконання правових розпоряджень і створює масу можливостей для здійсненнянеправомірних дій як виконавцями, так і посадовими особами,покликаними забезпечити точне застосування законів на місцях.

Альтернатива цьому - деталізація законодавчого регулювання. Длятого, щоб зрозуміти його механізм, одна з глав роботи присвячена загальнимтеоретичним принципам правового регулювання цивільних правовідносин,без яких неможливе правильне застосування і розуміння нормативногомасиву.

Робота містить 4 розділи, 7 параграфів, введення і висновок.
Перший розділ дає опис загальних положень розглянутих мною договорів.
У цій главі розкривається право громадян на житло, дається поняття договору,докладно розкривається предмет договорів, йдеться про форму та платі задоговорами, про суб'єктів договорів.

Особливе місце відведено другому розділі. У ній розкриваються всі права іобов'язки суб'єктів договорів найму: наймача та наймодавця. Даєтьсяпорівняльну характеристику прав та обов'язків.

У третій та четвертій главах говориться про підстави зміни ірозірвання догори найму, найму житлових приміщень у будинках державного імуніципального житлового фонду, договорів комерційного та соціальногонайму.

У моєї дипломної роботи проводиться аналіз різних точок зоруфахівців з проблеми визначення поняття договорів найму, порівнюютьсяумови розглянутих договорів, робиться спроба власногобачення її вирішення, що в кінцевому результаті є головною метоюдослідження.

Метою цієї випускної кваліфікаційної роботи є вивченнядоговорів найму, найму житлових приміщень у будинках державного імуніципального житлового фонду, комерційного та соціального найму,порівняльну характеристику умов цих договорів, а також проблем,пов'язаних з реалізацією громадянами Росії свого права на житло. В основідослідження лежать методи логіко-правового та системного аналізу,порівняльно-правовий метод наукового пізнання, статистичний метод.
Новизна дослідження обумовлена тим, що дана область єпроблемної і дуже актуальною в зв'язку появою інституту власності.
Актуальність даної теми виправдана її високою соціальною значимістю, якдля професійних юристів, так і в цілому для населення країни, інедостатньою вивченістю. Головна мета визначила її завдання:

1. Розібратися в нормативному матеріалі по темі договору найму житлових приміщень, що є в частині застарілим, а в частині суперечливим, для того щоб надалі застосовувати отримані знання на практиці,

2. Пошук шляхів до врегулювання цивільних і житлових відносин з приводу найму житлових приміщень так, щоб не було неузгодженості права, закону і застосування.

У заключній частині підведені підсумки дослідження, що визначилизначення даної теми у суспільному житті, гідності та деякінедоробки роботи і можлива перспектива.

Основним інститутом житлового законодавства і одночасно одним звидів цивільно-правових договорів є договір найму житлових приміщень.

Договір найму житлових приміщень є однією з форм поліпшеннягромадянами житлових умов, поряд з такими формами як участь громадян ужитлово-будівельних і житлових кооперативах, товариствах власниківжитла і придбанням житла в приватну власність.

Список використовуваних скорочень:

ЦК - Цивільний кодекс Російської Федерації
ЖК - Житловий кодекс Української РСР
П. Пр-ва Москви № 46 - Постанова Уряду Москви від 21 січня
1997 р. N 46 "Про порядок і умови оренди та найму житлових приміщень,перебувають у державній і муніципальній власності м. Москви "
Основи - Закон Російської Федерації від 24.12.92 "Про основи федеральноїжитлової політики "

Глава I: Загальні положення про договори

§ 1. Право громадян на житло

Право громадян на житло закріплювалося в Конституції СРСР 1977 р.,
Конституції РРФСР 1978

Конституція РРФСР 1978 р., встановлюючи право громадян на житло,гарантувала, що «це право забезпечується розвитком і охороноюдержавного та громадського житлового фонду, сприяннямкооперативному та індивідуальному житловому будівництву, справедливимрозподілом під громадським контролем жилої площі, що надається заміру здійснення програми будівництва упорядкованих жител, а такожневисокою платою за квартиру та комунальні послуги ». Звичайно, такий підхіддо забезпечення права громадян на житло був характерний для адміністративно -командногосистеми, коли в основному всі питання вирішувалися в централізованому порядку істрого регламентувалися законодавством СРСР і Української РСР. Це було можливов колишній соціально-економічній обстановці, коли держава булаосновним власником майна, у тому числі житла, в країні івідповідно брала на себе основні витрати по забезпеченню громадянжитлом.
Після прийняття Закону РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральноїжитлової політики "житлова сфера стала орієнтуватися на ринковівідносини.
Проголошене в Основах право громадян на житло передбачаєтьсязабезпечувати кількома способами. Одним з них є наданняжитлових приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондіввсім, хто потребує поліпшення житлових умов громадянам на умовахдоговору найму.
Між тим слід мати на увазі, що через рік після вступу в силу Основбула прийнята нова Конституція РФ (грудень 1993 р.), яка в ст. 40закріпила право громадян на житло з новим змістом.
Ч. 1 ст. 40 проголошує право громадян на житло, тобто це правоє конституційним і відноситься до числа основних прав і свободгромадян.
Також Конституція Російської Федерації в ст. 7 проголошує Російську
Федерацію соціальною державою, «політика якого спрямована настворення умов, що забезпечують гідне життя і вільний розвитоклюдини ». Це означає, що створення умов забезпечують гіднежиття і вільний розвиток людини, не є суто особистою справою самоголюдини та її батьків, а зводиться в ранг загальнодержавної політики.
Соціальна політика Російської держави включає такий вид соціальноїдопомоги як безкоштовне надання малозабезпеченим житлової площі. [1]

Між тим у ст. 40 Конституції РФ обмежене коло осіб, які мають право наотримання житла з державного, муніципального та інших житловихфондів безоплатно або за доступну плату. Це малозабезпечені та інші, зазначені взаконі громадяни, що потребують житла. Хто буде визнаний «малозабезпеченим» і заким, крім них, у майбутньому збережеться право на безкоштовне або за доступнуплату надання житлового приміщення - ці питання потребуютьзаконодавчого врегулювання. Однак необхідно мати на увазі, що в
Законі про приватизацію вони певною мірою знайшли закріплення. По-перше,ст. 10 встановлено, що в період переходу до ринкових відносин нагромадян, які потребують поліпшення житлових умов, зберігається діючийпорядок постановки на облік і забезпечення житловими приміщеннями.
По-друге, ст. 9 передбачено, що для інвалідів Великої Вітчизняноївійни та прирівняних до них у встановленому порядку осіб, інвалідів праці, атакож інвалідів з дитинства, ветеранів війни, сімей загиблих при виконаннідержавних обов'язків, сімей з доходами нижче офіційновстановленого прожиткового мінімуму, які потребують поліпшення житловихумов, зберігається порядок надання житлових приміщень у будинкахдержавного та муніципального житлового фондуна умовах договору найму. Також цією статтею передбачено, щозаконодавством України і законодавством суб'єктів
Російської Федерації це право може бути надано й іншим категоріямгромадян.

§ 2. Поняття

Проаналізувавши норми російського законодавства та міста Москвиможна виділити 4 види договорів найму:

1) договір найму (регламентований нормами Цивільного Кодексу

РФ);

2) договір найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального фонду (з Житлового Кодексу Української РСР);

3) договір комерційного найму (Постанова Уряду м.

Москви № 46);

4) договір соціального найму (Постанова Уряду м.

Москви № 46).

Такий поділ з посиланням на джерело тим більш необхідно, оскільки з

1.02.2003 вступив у дію новий Цивільно-процесуальний кодекс

РФ, в нормах якого міститься умова про те, що при подачі позову обов'язковою умовою є вказівка точної норми закону, на яку посилається позивач.

ГК РФ вніс ряд істотних коректив у регулювання житловихвідносин, пов'язаних з наймом житлових приміщень, в ньому договору наймуприсвячена глава 35.

Ст. 288 першої частини Цивільного кодексу прямо вказує на правовласника здавати жиле приміщення на основі договору.

Найважливіші положення про договір найму житлового приміщення врегульовані вст. 671 - 688 глави 35 ГК України, ст. 50 - 100 ЖК Української РСР.
Необхідно проводити межу між житловим та цивільним законодавством.
Цивільне законодавство регулює питання, пов'язані з володінням,користуванням і розпорядженням житловими приміщеннями лише тоді, коли житлоє предметом економічного обороту. Відносини, пов'язані звикористанням житла, і цілий ряд інших питань (з експлуатації,користування житлом тощо), регулюються житловим законодавством. Крімтого, Конституція України відносить до різної компетенціїцивільне законодавство, з одного боку, і житлове - з іншого.
Цивільне законодавство, згідно зі ст. 71 Конституції, належить довиключного відання Російської Федерації, а, як було сказано підвведенні, згідно зі ст. 72 Конституції, житлове законодавство єспільної компетенції Росії та її суб'єктів.

Даючи загальне визначення договору найму житлового приміщення, ГК (ст.672)одночасно виділяє особливий різновид договору найму - договір наймужитлового приміщення у державному і муніципальному житлових фондахсоціального використання (договір соціального найму житлового приміщення). УВідповідно до Закону «про основи житлової політики» житловий фондсоціального використання виділений для соціально незахищених верствнаселення (малозабезпечені громадяни, військовослужбовці, ветерани,інваліди). [2]

Цивільний кодекс не ставить завдання регулювати соціальний найм:договір соціального найму житлового приміщення укладається на підставах, наумовах і в порядку, передбачених житловим законодавством (п.3ст.672). Тут слід звернути увагу, на те, що передбачених,саме, житловим законодавством, а не Житловим кодексом, як стверджуютьдеякі наукові джерела.

Визначенням договору найму житлового приміщення, даним у ЦК,охоплюється також договір найму житлового приміщення, що укладається накомерційних засадах. Такий договір найму деякі автори називають
«Договором комерційного найму». Відносини комерційного найму регулюютьсяцивільним законодавством, тоді як відносини соціального найму --головним чином житловим законодавством.
Окремим категоріям громадян (випускникам дитячих будинків, пенсіонерам -одиначкам) можуть надаватися житлові приміщення за договором безоплатногокористування (ст.18 Закону про основи житлової політики в місті Москві) [3]

Глава 35 ГК РФ спрямована на регламентацію відносин, пов'язаних знаймом. Разом з тим цілий ряд положень цього розділу відноситься до всіхзазначених видів договору найму житлових приміщень, а спеціальна стаття 672присвячена тільки соціального найму.

Ст. 672 ГК РФ фіксує нове найменування договору найму вдержавному та муніципальному житловому фонді соціального використання --договір соціального найму житлового приміщення.

Щодо договору соціального найму у Цивільному кодексі України дається тільки загальнахарактеристика, яка повинна бути належним чином розгорнена в новихнормативних правових актах в галузі житлового законодавства, Як
Російської Федерації, так і її суб'єктів. Так, у Цивільному кодексі України вказується, щооб'єктом даної угоди можуть бути житлові приміщення, що знаходяться в будинкахдержавного та муніципального житлового фонду та призначені тількидля соціального використання, тобто, це житло, яке було надано
(або надається) черговикам органами місцевого самоврядування, атакож державними і муніципальними організаціями.

Чинне житлове законодавство містить визначення житловогофонду соціального використання. Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону
Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» - цесукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири та іншіжитлові приміщення, заселені на умовах договору найму, та надані вмежах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах,спеціалізовані будинки і житлові приміщення в них.

У ч. 3 статті 672 сказано, що договір соціального найму укладаєтьсяна підставах, на умовах і в порядку, передбачених житловимзаконодавством. До нього застосовуються правила статей 674 (письмова формадоговору), 675 (збереження договору найму житлового приміщення при переходіправа власності на житлове приміщення), 678 (обов'язки наймача житловогоприміщення), 680 (тимчасові мешканці), 681 (ремонт зданого в найм житловогоприміщення), п.п. 1-3 ст. 685 ЦК (піднайом, дотримання норми житлової площі наоднієї людини при укладенні договору найму, оплатне договорунайму). Інші положення Цивільного кодексу застосовуються до договорусоціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловимзаконодавством.

У правовій науці існує така точка зору, що найм житловогоприміщення підрозділяється на договір соціального найму житлового приміщення ідоговір комерційного найму. Цієї точки зору дотримуються, наприклад,
Крашенинников, Садиков. Однак, на думку деяких інших авторів, наякому я приєднуюся, це самостійні договори, а не підвидидоговору найму. Докази цього будуть наведені нижче.

У чому ж полягають поняття договорів найму житлового приміщення?

Відповідно до п.1 ст. 671 Цивільного кодексу за договором наймужитлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення абоуповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншійстороні (наймачу) жиле приміщення за плату у володіння та користування дляпроживання в ньому.

У визначенні правомочностей наймача не названо правомочність розпорядженнязайманим житловим приміщенням, проте справжній ГК, так само як і колишнєжитлове законодавство, наділяє його розпорядчими повноваженнями:вселення інших членів сім'ї, піднаймачів, обмін житлового приміщення іінше.

Поняття договору найму житлового приміщення в будинках державного,муніципального та громадського житлового фонду в ЖК не міститься. Однаквоно дається до ФЗ «про основи федеральної житлової політики».
«Договір найму - угода, за якою наймодавець надає вкористування наймачеві і членам його сім'ї придатне для постійногопроживання житлове приміщення, як правило, у вигляді окремої квартири, вмежах норми житлової площі або зберігає право проживання за договоромнайму наймача у житловому приміщенні незалежно від його площі, а наймачзобов'язується використовувати це житлове приміщення за призначенням, своєчасновносити плату за користування ним і за комунальні послуги »(ст.1).
Поняття договорів комерційного та соціального найму на федеральному рівніне закріплено, і його можна знайти тільки в законодавстві суб'єктів РФ.
Так в Постанові Уряду Москви № 46в п.3 говориться, що «договір комерційного найму - угода, за якоюнаймодавець передає наймачеві житлове приміщення без обмеження розмірів задоговірну плату в тимчасове володіння і користування, а наймачзобов'язується використовувати його у відповідності з призначенням і своєчасновиконувати зобов'язання за договором ».
«Договір соціального найму - угода, в силу якого наймодавецьпередає наймачеві житлове приміщення в межах норми житлової площі вбезстрокове користування, а наймач зобов'язується використовувати його дляпроживання, своєчасно вносити плату за користування нею і комунальніпослуги ».

Всі перераховані вище договори за своєю юридичною природою договірнайму житлового приміщення є двостороннім (взаємним), консенсуальних,оплатним.

Далі у своїй роботі мені б хотілося розглянути таке поняття якжитловий фонд, тому що він є однією з основних рис, за якимирозрізняються наведені вище договору.
У житловому законодавстві одним з базових завжди було поняття «житловийфонд »у сенсі сукупності всіх, хто знаходиться на території країни житловихбудинків і житлових приміщень в інших будівлях (ст. 4 ЖК РРФСР).

Житловий фонд Російської Федерації являє собою єдину структуру,що включає всі житлові будинки і житлові приміщення, що знаходяться на її території іпризначені для постійного проживання, незалежно від того, хтоє їх власником, і незалежно від вартості, розмірів і т.п.

Житловий фонд - найважливіше національне надбання, примноження та збереженняякого зацікавлене все суспільство. У складі житлового фонду в такомуширокому розумінні законодавство виділяє окремі складові частини,які також іменуються фондами.

Поняття «житлові фонди» можна визначити як виділяються з єдиногожитлового фонду країни за тими чи іншими критеріями сукупності житлових будинків іжитлових приміщень, що відрізняються певним порядком формування, цільовимпризначенням, правилами користування та іншими елементами правовогорежиму.

Перераховуючи види житлового фонду, РК РРФСР (ст. 5) називаєдержавний, громадський житлові фонди, фонд житлово-будівельнихкооперативів, індивідуальний житловий фонд. Більш Велика класифікаціяжитлового фонду дається в Основах федеральної житлової політики, девиділяється приватний, державний, муніципальний і поряд з цимгромадський і колективний житлові фонди. Ця класифікація відображаєрівень економічного та правового мислення, що існував до прийняття
Конституції РФ 1993 р. і ЦК і до перетворення житлових відносин. Томуварто погодитися з тим, що класифікація житлових фондів, якадається в ЖК РРФСР 1983 р. і в Основах федеральної житлової політики
1992 р., явно застаріла.

Представляється вдалим пропозицію класифікувати житлові фонди задвома ознаками: за їх належності до однієї з передбачених закономформ власності і в залежності від форм використання житловихприміщень [4]. Ю.К. Толстой надає основне значення другу ознакою,вважаючи, що «слід класифікувати житлові приміщення не стільки за формамивласності, скільки в залежності від підстав надання їх укористування громадян, оскільки саме цим багато в чому визначається правовийрежим зазначених приміщень »[5].

Залежно від форм власності виділяються наступні фонди:приватний, державний, муніципальний.

Приватний житловий фонд включає житлові будинки і житлові приміщення,належать на праві власності, по-перше, громадянам (індивідуальніжитлові будинки, квартири, придбані в порядку приватизації, шляхом купівлі таінших угод, квартири в будинках житлових і житлово-будівельнихкооперативів, якщо член кооперативу повністю сплатив пайовий внесок, іт.д.) і, по-друге, юридичним особам (побудовані або придбані зарахунок їх коштів, у тому числі за рахунок коштів житлових, житлово-будівельнихкооперативів з не повністю виплачених пайовим внеском). До приватногожитловому фонду належать також житлові будинки і житлові приміщення в іншихбудівлях, що належать на праві власності громадських організацій.
Не входять в приватний житловий фонд житлові будинки і житлові приміщення,що належать юридичним особам - державним і муніципальнимпідприємствам та установам, оскільки вони згідно зі ст. 294, 296 ЦК неє власниками.

До складу державного житлового фонду входять житлові будинки і житловіприміщення, що належать на праві власності Російської Федерації абоокремим суб'єктам Російської Федерації і при цьому знаходяться вгосподарському віданні або оперативному управлінні державнихпідприємств або установ.
У законодавстві широко вживається поняття «відомчий житловийфонд ». Цей фонд є частиною державного житлового фонду. Вінскладається з будинків, що належать на праві господарського відання чи правіоперативного управління державним підприємствам чи установам іпризначених для задоволення житлових потреб їхпрацівників.

Муніципальний житловий фонд складається з житлових будинків і житлових приміщень,що належать на праві власності району, міста, селища, іншиммуніципальних утворень, включаючи житлові будинки і житлові приміщення,що знаходяться в господарському віданні або оперативному управліннімуніципальних підприємств або установ (тобто їх «відомчий фонд»).
Муніципальний житловий фонд призначений для задоволення потребнаселення даного адміністративно-територіального утворення іщо належать йому, підприємств та установ.

Залежно від форм використання житлових приміщень (від цільовогопризначення) у складі житлового фонду можна виділити, фонд соціальноговикористання, індивідуальний та комерційний житлові фонди.

Фонд соціального використання вперше був названий в Основахфедеральної житлової політики (ст. 12), а потім ГК (ст. 672). До названогофонду відносяться: житлові приміщення у державному і муніципальному житловихфондах, включаючи житлові будинки, квартири та інші жилі приміщення, заселені наумовах договору соціального найму і надаються в межах нормижитлової площі, а також житлові приміщення у комунальних квартирах,спеціалізовані будинки і житлові приміщення в них. Житловий фонд соціальноговикористання охоплює тільки ті житлові приміщення, які включені до фондусоціального використання місцевою адміністрацією, державними імуніципальними підприємствами та установами.

За громадянами, які проживають за раніше укладеними договорами найму вбудинках державного житлового фонду, повністю зберігаються права,що виникли з цих договорів незалежно від площі займаного житловогоприміщення (див. абз. 2 ст. 14 Основ федеральної житлової політики).

Індивідуальний житловий фонд включає житлові будинки і житлові приміщення,що перебувають у власності громадян і призначені для проживання самоговласника і членів його сім'ї, а також осіб, яким власник здавприміщення на підставі договору (п. 2 ст. 288 ЦК). У даному випадкуіснують права та обов'язки, засновані на нормах цивільного права
(права власника) і на нормах житлового законодавства (права членівсім'ї власника і користувачів за договором з власником).

Комерційний житловий фонд становлять житлові приміщення, яківласник (громадянин або юридична особа) використовує для видобуванняприбутку шляхом укладення договору комерційного найму або договору орендижитлових приміщень. Житлові приміщення в даному випадку можуть належатиприватній особі або ставитися до державного або муніципальногофонду.

Облік приміщення або будівлі в складі житлового фонду має важливеюридичне значення. Якщо будівлю або приміщення не враховано у складіжитлового фонду, до відносин, які виникли з їх приводу, не можуть застосовуватисянорми житлового законодавства (наприклад, правила про права членів сім'їосновного користувача, про виселення і т. д.).

§ 3. Об'єкт договорів найму житлового приміщення

Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольованежиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок,частина квартири або житлового будинку) ст.673 ГК РФ.
З даної статті випливає, що об'єктом договору найму житлового приміщенняможе бути окрема квартира або її частина, якщо квартира комунальна. Уцьому випадку жиле приміщення має бути ізольованим. Не може предметомнайму частина кімнати, суміжна кімната, підсобні приміщення. Крім того,об'єктом найму може служити житловий будинок, що складається як з однієї так зкількох квартир. У випадку, якщо надається частину будинку, то повиннібути дотримані вимоги про ізольованому приміщенні.

Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку,передбаченому житловим законодавством, тобто приміщення має бутивключено до складу житлових приміщень, відповідати вимогам будівельнихнорм, протипожежних нормативів, санітарним і технічним вимогам.

Відповідність житлового приміщення певним санітарним і технічнимвимогам - необхідна умова, що забезпечує нормальне проживання,нормальну життєдіяльність. Житло має забезпечувати підтримкуналежної температури навколишнього середовища, мати чисте повітря, маємати певну звуконепроникність, мати належне природнеосвітлення, бути безпечним у протипожежному відношенні. До елементівблагоустрою відносяться: водопровід, електричне освітлення, ваннакімната, підсобні приміщення.

Питання ізольованості житлових приміщень викликає багато різнихспорів. Для роз'яснення деяких питань, розглянемо огляд судовоїпрактики Верховного суду РФ:

«Моїсеєва З. звернулася до суду з позовом до Масовий Є., префектурі Північно-Західного адміністративного округу м.

Москви, муніципального округу« Хорошево-Мневнікі » про укладення окремого договору найму на кімнату розміром 8,1 кв.м, посилаючись на те, що після смерті в 1991 році її сина, який був чоловіком Масовий

Є., між нею і до невістки склалися неприязні стосунки ; позивачка відповідачка пропонувала зробити обмін займаної квартири, але вона відмовилася.

Рішенням Хорошівського міжмуніципальний суду Північно-

Західного округу м. Москви від 25 червня 1997 р.

(залишеним без зміни судовою колегією з цивільних справ Московського міського суду і президією Московського міського суду) в позові відмовлено.

Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду

РФ задовольнила протест заступника Голови

Верховного Суду України, скасувала судові постанови та винесла нове рішення про задоволення позову Масовий

З., вказавши наступне.

Відмовляючи в позові про зміну договору житлового найму, суд обгрунтував це тим, що квартира має кухню за розміром менше 6 кв.м і суміщений санвузол; розмір ізольованої кімнати, на яку претендує позивачка, менше норми надання жилої площі. Судова колегія і президія міського суду, визнаючи рішення суду правильним, також вказували на це.

Однак названі обставини не можуть служити підставою до відмови в позові про зміну договору житлового найму.

Відповідно до ст. 86 ЖК РРФСР повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею, або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування жилим приміщенням, йому може бути виділено приміщення, яке задовольняє вимогам ст.52 цього

Кодексу.

В силу ст.52 ЖК УРСР, предметом договору найму може бути лише ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат. Не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом

(суміжні кімнати), підсобні приміщення.

Як видно з матеріалів справи, на кожного що проживає в згаданій квартирі мешканця припадає по 9,3 кв. м житлової площі. Кімната розміром 8,1 кв. м., на яку

Моїсеєва З. просила укласти окремий договір найму, ізольована. Тим Мойсеєвим, як встановлено в суді першої інстанції, укладена угода про порядок користування квартирою, згідно з яким Моїсеєва З. тривалий час користувалася ізольованою кімнатою, а

Моісеєва Є. і двоє її дітей - двома суміжними кімнатами.

Статтями 52 і 86 ЖК УРСР передбачено умови, за яких можливе укладення окремого договору найму на житлове приміщення в квартирі. Невеликий розмір кухні і суміщений санвузол в квартирі не є перешкодою за змістом наведених статей ЖК Української РСР для укладення такого договору найму.

Не може служити підставою до відмови в позові про вимір договору ж?? ліщного найму і та обставина, що розмір ізольованої кімнати, на яку претендує позивачка, менше норми надання жилої площі.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду РФ у п. 15 постанови від 26 грудня 1984 «Про деякі питаннях, що виникають у судовій практиці при застосуванні

Житлового кодексу Української РСР »[26], у випадку, коли однією з сторін відповідно до припадає на її частку житловою площею можна виділити з урахуванням санітарних і технічних вимог ізольоване приміщення за розміром менше встановленої ст.38 ЖК РРФСР норми житлової площі, суд не вправі відмовити у задоволенні позову з посиланням тільки на цю обставину, оскільки закон не виключає можливість укладення договору найму житлового приміщення площею менше 12 кв. м. »[6].

Об'єкт договору комерційного найму житлових приміщень такий же, як і вдоговорі найму: ізольоване жиле приміщення, придатне для постійногопроживання, у вигляді окремої квартири (або кімнати). Але тут уточнюється,що приміщення має бути благоустроєним стосовно до умов м.
Москви і відповідати санітарним і технічним нормам. У комерційний наймможе бути переданий житловий будинок або його частину. (П.Пр-ва Москви № 46).

Об'єктом (тут Предметом) наступних розглянутих мною договорів --договору найму житлових приміщень у будинках державного і муніципальногофонду та договору соціального найму згідно із ст.52 ЖК, п.4 П.Пр-ва Москви
№ 46 є також ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири,однієї або декількох кімнат, за виключення суміжних кімнат і підсобнихприміщень, придатне, упорядковане, що відповідає санітарним і технічнимвимогам. Крім того, при наданні житлових приміщень повиннівраховуватися стан здоров'я громадян та інші заслуговують на увагуобставини. Зокрема, не допускається заселення однієї кімнати особамирізної статі старшими за дев'ять років, крім подружжя (ст. 41 ЖК РРФСР).
Вимоги до що надається житловому приміщенню характеризуються також тим,що закон передбачає принцип посімейно заселення, житлове приміщенняповинно, як правило, надаватися у вигляді окремої квартири на сім'ю (ч.
1 ст. 28 ЖК УРСР).

Принциповою відмінністю об'єкта даних договорів є те, що жилеприміщення надається в межах норми житлової площі (ст.40 ЖК, ст.1 ФЗ
«Про Засади ...», п.4 П.Пр-ва Москви № 46).

З огляду на постійний дефіцит житла, радянських, а тепер і російськежитлове законодавство завжди передбачала норму житлової площі, підякої зрозуміло кількість квадратних метрів на одну особу (у будинкахдержавного і муніципального житлових фондів). У Російській Федераціїнорма житлової площі становить 12 кв. м на одну людину (ст. 38 ЖК
РРФСР). Однак норма житлової площі за змістом закону і на практиці неозначає, що надається громадянину жиле приміщення має бути таким,щоб на кожного члена сім'ї припадало не менше 12 кв.м. Стаття 40 ЖК
РРФСР передбачає, що жиле приміщення надається громадянам умежах норми жи