З введенням новітнього законодавства, що регулює право власності, відносини спільної власності в одноквартирних житлових будинках не зазнали значних змін.
Багато в чому така ситуація складається і з житлом у багатоквартирних будинках. Разом з тим відносини спільної власності в них більш різноманітні, оскільки предметом права власності тут виступають не тільки житлові приміщення, а й інша нерухомість, що знаходиться в житловій сфері.
Відносини спільної власності в багатоквартирних будинках можна розглядати з різним ступенем деталізації, розташовуючи їх на різних рівнях. Одна і та ж квартира може належати двом або більше особам на праві спільної власності. При цьому можлива як часткова, так і спільна власність на житло. Ці відносини спільної власності умовно можна назвати внутрішніми, оскільки вони складаються між власниками одного об'єкта (квартири, кімнати). Відносини спільної власності на сходи, ліфти, підвали, коридори та інші місця загального користування, що складаються між власниками одного житлового приміщення, з одного боку, та іншими власниками нерухомості в житловій сфері - з іншого боку, умовно можна назвати зовнішніми відносинами спільної власності в багатоквартирному будинку , тобто відносинами між власниками квартир в одному житловому будинку з приводу об'єктів загального користування.
У статті 244 Цивільного кодексу РФ передбачається можливість об'єднання майна, що перебувають у власності різних осіб. Стосовно до майна, не відноситься до житла в багатоквартирних будинках, таке об'єднання відбувається не з волі суб'єкта, а як би автоматично. Точніше кажучи, загальна власність на сходові майданчики, дах, фундаменти і так далі виникає як наслідок того, що фізична або юридична особа набуває у власність житлове приміщення в багатоквартирному будинку.
Іншими словами, особа направляє свою волю на виникнення права на конкретне жиле приміщення, але, оскільки існування його в багатоквартирному будинку неможливо без допоміжних елементів (сходи, ліфти та інше), одночасно, з набуттям права власності на житлове приміщення, виникає право спільної власності на коридори, дахи, підвали і так далі. Отримується таке право незалежно від суб'єктивних прагнень набувача жилого приміщення, тобто не має значення, чи знав він, що, купуючи квартиру, одночасно вступає у відносини спільної власності, хотів того чи ні.
Володіння і користування майном, що не відносяться до житла, але розташованим в багатоквартирному будинку і перебувають у спільній власності, здійснюються за згодою всіх власників житлового будинку та іншої нерухомості в житловій сфері, а при його відсутності - в порядку, що встановлюється судом (п. 1 ст . 247 ГК РФ). У разі створення об'єднання власників частину правомочностей по відношенню до частки у спільній власності кожного його члена делегується об'єднання. При цьому слід мати на увазі, що таке делегування не впливає на положення власника - сам власник нерухомості в житловій сфері не позбавляється права володіння, користування та розпорядження належним йому приміщенням.
Відповідно до п. 2 ст. 252 ГК РФ учасник спільної часткової власності має право на виділ своєї частки. Дане правило до багатоквартирному будинку застосоване бути не може, оскільки та частина багатоквартирного будинку, яка не відноситься до житлової, призначена для обслуговування житлових приміщень і в силу ст. 135 ГК РФ є приналежністю, а тому слід долю головної речі - житла. Право на виділ своєї частки із спільної власності в багатоквартирному будинку кожному з власників належить лише частково. Обумовлено це істотою самої освіти, що назване кондомініумів.
Новий для російського законодавства термін "кондомініум" широко використовується в економіці і праві різних держав і визначає, як правило, спільне володіння і користування будь-яким майном декількома власниками.
Якщо виходити з такого визначення, то будь-які багатоквартирні житлові будинки, де є кілька власників у широкому сенсі, можна назвати кондомініумів (наприклад, в муніципальному будинку, де приватизовано хоча б кілька квартир). Про такі кондомініумах говориться в Тимчасовому положенні про кондомініумі, затвердженому Указом Президента Російської Федерації від 23 грудня 1993 року N 2275.
Згідно з п. 1. ст. 290 ГК РФ власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.
Відповідно до ч. 2 ст. 8 Закону "Про основи федеральної житлової політики" в кондомініумах у колективній або спільної сумісної, або спільної часткової власності його членів знаходяться сходові клітини, ліфти, коридори, дахи, технічні підвали та інші місця загального користування, позаквартирні інженерне обладнання та прибудинкові території.
Тимчасове положення більш докладно перераховує об'єкти, які перебувають у спільній частковій власності власників житла. У п. 3 даного акту говориться, що спільною частковою власністю домовласників є міжквартирні сходові клітини, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи та підвали, інші місця загального користування, несучі, огороджувальні не несучі конструкції, механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині квартир і обслуговує більше одного домовласника, земельні ділянки у встановлених кордонах з елементами інженерної інфраструктури та благоустрою, а також окремо розташовані об'єкти, безпосередньо і нерозривно пов'язані в єдиному комплексі нерухомого майна в житловій сфері та службовці його цільового використання.
Як і в Цивільному кодексі, в Тимчасовому положенні вказується на виникнення спільної часткової власності, між тим Закон "Про основи федеральної житлової політики" говорить про використання всіх видів спільної власності (часткової і сумісної). Проте, думається, що запропонована в Тимчасовому положенні, а потім і в ГК РФ конструкція спільної часткової власності стосовно нерухомості, що перебуває в багатоквартирних будинках, більш прийнятна.
З одного боку, спільна власність, крім усього іншого, характеризується незамінністю її учасників, тобто при цьому виді спільної власності будь-яке відчуження житлового або нежитлового приміщення з юридичної точки зору, було б досить важко. Необхідно було б спочатку визначити частку на об'єкти загального користування в будинку, потім провести відчуження (наприклад, продати) житлового або нежитлового приміщення разом з частиною місця загального користування, а потім новому власникові довелося б знову ставати учасником спільної власності шляхом об'єднання своєї частини об'єктів загального користування з іншими частинами.
З іншого боку, за ст. 253 ГК РФ розпорядження майном, що перебуває у спільній власності, здійснюється за згодою всіх учасників, яке передбачається незалежно від того, ким з учасників відбувається угода за розпорядженням майном.
Критерієм визначення частки у спільній частковій власності є площа знаходиться у власності нерухомості. Частка кожного учасника спільної власності у власності на допоміжні об'єкти пропорційна частці загальної площі належить йому в загальної житлової площі будинку.
Ніяким іншим, крім загального, володіння та користування зазначеними об'єктами бути не може. Тільки окремі об'єкти загального користування можна виділити будь-кому з власників житла в багатоквартирному будинку без утиску прав і законних інтересів інших власників у цьому ж будинку. Наприклад, іноді можна виділити будь-кому з власників частину підвалу. Але ніколи неможливо виділення даху або позаквартирні інженерного обладнання.
Викладені міркування послужили підставою для введення до Тимчасового положення правила, згідно з яким до об'єктів спільної власності, що не підлягає відчуженню та передачі в користування, відносяться міжквартирні сходові клітини, сходи, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні підвали, несучі та огороджувальні не несучі конструкції, механічне, електричне та інше обладнання, яке перебуває за межами або всередині квартир і обслуговує більше одного домовласника, а також всі ділянки під'їзних шляхів, пішохідних доріжок, інші місця загального користування, відчуження яких унеможливлює реалізацію прав домовласників (абз. 2 п. 3).
Відповідно до Тимчасового положення товариство володіє, розпоряджається вступними та іншими внесками членів кондомініуму, доходами від господарської діяльності та іншими надходженнями (п. 10). При цьому названий акт прямо забороняє товариству мати на праві власності нерухомість. Все нерухоме майно, придбане товариством, є спільною частковою власністю його членів.
За загальним правилом, передбаченому ст. 250 ГК РФ, при продажу частки в спільній власності сторонній особі решта учасників спільної часткової власності мають переважне право купівлі частки, що продається за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Відносно кондомініумів це правило не діє. На підставі п. 2 ст. 290 ЦК України власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру. Таким чином, частка кожного власника житлового приміщення у праві спільної власності на об'єкти загального користування завжди слід долю права власності на житлове приміщення. У разі переходу права власності на житлове приміщення частка кожного нового власника в праві спільної власності на зазначені предмети дорівнює відповідній частці попереднього власника.
З вищесказаного випливає, що право спільної власності на об'єкти загального користування в багатоквартирних будинках і правове становище товариств власників нерухомості в них на сьогоднішній день у вітчизняному законодавстві отримало деяку впорядкованість. Разом з тим цілий ряд проблем досі вимагає подальшого опрацювання та певного коригування.
У зарубіжному законодавстві приділено значне місце діяльності кондомініуму. Як правило, вона регулюється окремим законодавчим актом або, як, наприклад, в канадському штаті Квебек, головою в цивільному кодексі. Пов'язано це з двома причинами.
Перша - наявність ринкових відносин у житловій сфері зумовлює необхідність чіткої регламентації відносин, пов'язаних з майном, що не є житлом, але безпосередньо з ним пов'язаних.
Друга - у зв'язку з відсутністю кількісних і вартісних обмежень здійснення права власності на житло, єдине (не фрагментарне, різне в кожному регіоні країни) законодавче регулювання в значній мірі захищає права як існуючих, так і майбутніх власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках. < br /> Видається, що в Російській Федерації Тимчасове положення, затверджене Указом Президента, має поступитися місцем федерального закону, оскільки за змістом Конституції Російської Федерації (ст. 71) майнові відносини повинні регулюватися тільки федеральними законами. Крім того, у Законі повинні бути більш детально врегульовані відносини власності на спільне майно власників житла в багатоквартирному будинку, принципи організації та діяльності об'єднань власників житла і деякі інші питання.
У даному випадку мова йде тільки про рівень нормативного акту, не важливо, як цей документ буде називатися: Закон "Про кондомініумі" або Закон "Про товариства власників житла" (або це буде розгорнута голова в Житловому кодексі) - важливо те, щоб питання, пов'язані з товариствами власників житлових приміщень, були чітко і одноманітно врегульовані на федеральному рівні.