План:
Введення
1. Поняття реєстрації прав на нерухоме майно та світова практика
А. Сутність реєстрації прав на нерухоме майно
Б. Світова практика реєстрації прав на нерухоме майно
2. Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно
Висновок
Література і НПА
Введення
З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним набули особливого значення, а сама реєстрація - часто правообразующее значення. Відповідно до положень Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрацію ставиться виникнення права власності на недвіжімостьііних прав, що підлягають державній реєстрації (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряді випадків - дійсність досконалою з нерухомим майном угоди.
Відповідно до ст. 164 ГК державної реєстрації у випадках і в порядку, предусмотреннихст. 131 Кодексу та Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", підлягають операції з землею та іншим нерухомим майном. Стаття 131 ЦК визначає, що реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухомі речі, а саме: право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою, право постійного (безстрокового) пользованіяземельнимучастком, сервітути, крометого - іпотека, а також обмеження, виникнення, перехід і припинення названих прав.
Зіставлення зазначених норм права при буквальному їх тлумачення дає підставу зробити висновок, що операції з нерухомістю підлягають в усіх випадках реєстрації, оскільки будь-яка операція з нерухомістю так ілііначесвязана свознікновеніем (припиненням, переходом, обмеженням) прав на нерухоме майно, тобто з обставинами, на які вказує ст. 164 ЦК як на випадки, при яких необхідна регістраціясделкі.
1. Поняття реєстрації прав на нерухоме майно та світова практика
А. Сутність реєстрації прав на нерухоме майно
Цивільний кодекс Російської Федерації широко користується терміном "державна реєстрація". Відповідно до ЦК РФ, державній реєстрації підлягають юридичні особи (ст. 51, п.2 ст. 54; п. 2 і 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 і 2 ст . 62; п. 1, 2 і 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 2 ст. 109; п. 4 ст. 114), їх установчі документи (п. 3 ст. 52) і фірмові найменування (п. 4 ст. 54); імена громадян, їх зміна, а також інші акти цивільного стану (п. 3 ст. 19, ст. 47); факти придбання і втрати громадянином статусу індивідуального підприємця (п. 1 і 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) і статусу спадкоємця (п. 2 ст. 1038).
Найчастіше термін "державна реєстрація" вживається, коли йдеться про права на нерухоме майно (п. 2 ст. 8; ст. 131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) і операції з ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 223; ст. 251; п.3 ст .339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п . 2 ст. 609; ст. 633 - 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст. 1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037 ). Зустрічаються в ГК РФ і згадки про державну реєстрацію самого нерухомого майна (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 234), переходу прав на нерухоме майно (ст. 131 і 551, п. 2 ст. 1017), рішення про вилучення земельної ділянки - особливого акту державного органу, який стосується специфічного об'єкта нерухомості (п. 4 ст. 279, ст. 280). Нарешті, є особливий випадок вказівки на державну реєстрацію (п. 1 ст. 234), коли незрозуміло, про реєстрацію чого (права, майна, юридичного факту або ін) йде мова.
Звичайно, таке розмаїття законодавчих категорій саме по собі не стало б проблемою, якби законодавець подбав про їх чітке розмежування.
На жаль, він цього не зробив. У результаті вже в перші місяці дії перерахованих норм ГК РФ стали виникати численні непорозуміння, джерелом яких була відсутність законодавчої визначеності в питаннях про співвідношення процедур реєстрації прав та реєстрації угод з нерухомістю та про юридичне значення кожного з видів реєстрації. Правозастосовна практика продовжувала керуватися підзаконними актами, прийнятими до введення в дію ГК РФ, чекаючи появи спеціального федерального закону.
При недотриманні вимоги про реєстрацію угоди можливі два види наслідків. Так, п. 1 ст. 165 ЦК містить положення, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне за собою її недійсність. Аналіз статей Кодексу (з урахуванням ст. 165) дозволяє зробити висновок, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про її реєстрацію має місце не завжди, а лише в тих випадках, коли закон або містить пряме з цього приводу вказівку (ст. 558 ЦК, до Наприклад, передбачає, що договори продажу житлового будинку або квартири підлягають державній реєстрації і вважаються укладеними з моменту такої реєстрації), або безпосередньо вимагає державної реєстрації угоди, не визначаючи наслідків недотримання цієї вимоги (зокрема, у ст. 574 ГК відносно договору дарування нерухомого майна). В обох випадках не зареєстровану в установленому порядку операцію слід в силу ст. 165, 168 ГК вважати нікчемною як не відповідає вимогам закону.
У той же час ст. 550 Кодексу встановлює необхідність надання договору продажу нерухомості (за винятком підприємства
або житлового приміщення) тільки простої письмової форми без державної його реєстрації, хоча право власності у набувача відчужуваного майна може виникнути лише після реєстрації цього права (ст. 223 ЦК). З урахуванням викладеного стосовно до ст. 131 і 164 ГК видається, що зареєстрований повинен бути і цей договір продажу нерухомості, але реєстрація його повинна буде відбутися тільки при реєстрації права власності покупця на нерухомість, що купується-договір потребують реєстрації як правовстановлюючий документ, на якому засновано виникає право собственності.Дорегістраціі ж прав нового власника договір має полнуююрідіческую силу, а права (вимоги), що відбуваються з нього як з консенсуальної угоди, будуть забезпечені можливістю судебнойзащіти1.
Отже, ст. 131 і 164 ГК говорять про випадки і порядкегосударственной реєстрації щодо нерухомого майна ісоответствующіх угод. Однак ст. 8 Федерального закону "Овведеніі в дію частини першої Цивільного кодексу РоссійскойФедераціі" передбачено, що надалі до введення в дію законао реєстрації прав на нерухоме майно та угод з німпріменяется діючий порядок реєстрації. У зв'язку з тим, чтозаконодательний акт, на який вказує згадана стаття, набув чинності з 31 січня 1998 року, можна стверджувати, що доозначенного моменту Цивільний кодекс лише визначав випадки, вкоторих требоваласьрегістраціянедвіжімості, нонерегламентіровал порядок такої реєстрації (через відсутність вКодексе відповідних правових норм) , залишаючи його до ізвестноговремені в тому вигляді, як він був встановлений діяли правовиміактамі, у тому числі і законодавством суб'єктів РоссійскойФедераціі. При цьому треба мати на увазі, що реєстрація прав нанедвіжімое майно на федеральному рівні регламентувалася далекими від досконалості і частково застарілими норматівниміактамі, а відповідні акти суб'єктів Російської Федерації приймалися не скрізь.
Відповідно до ст. 219 ЦК право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає тільки з моменту такої реєстрації.
Державне або муніципальне підприємство, за яким закріплено нерухоме майно на праві господарського відання, не має права здавати його в оренду, віддавати в заставу, вносити в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств і товариств або іншим способом розпоряджатися таким майном без згоди власника. Іншим майном, що належить йому, підприємство має право розпоряджатися самостійно, крім випадків, передбачених законом.
Спеціальний правовий режим встановлений в ГК при здачі нерухомості в заставу (іпотека) і звернення стягнення на неї на вимогу заставодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ЦК).
Орган, який проводить державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, зобов'язаний: на прохання правовласника засвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі документа про зареєстроване право або угоді або вчиненням напису на самому документі, представленому на реєстрацію (п. 3 ст. 131 ЦК); надавати інформацію про таку реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі (п. 4 ст. 131 ЦК). При відмові в державній реєстрації прав на нерухомість або угоди з нею або ухиленні від реєстрації правовласник має право оскаржити дію реєструючого органу до суду.
На підставі п. 6 ст. 131 ГК порядок державної реєстрації та підстави відмови в ній повинні визначатися законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Такий Закон прийнятий в Російській Федерації 21 липня 1997 року - "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Відповідно до цього Закону значення державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею полягає в тому, що вона: є акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ; є єдиним доказом існування зареєстрованого права; проводиться на всій території Росії за встановленою зазначеним Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним; дату державної реєстрації прав відносить на день внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав; здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округа2.
Відмова в державній реєстрації прав або ухилення від неї можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражного суду.
Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухомість, правовстановлюючі документи на яку оформлені після введення в дію прийнятого Закона3. Права на нерухомість, які виникли до його вступу в силу, визнаються юридично дійсними і за відсутності їх державної
реєстрації, що вводиться зазначеним Законом. Реєстрація таких прав проводиться за бажанням їхніх власників. , Що виникла після введення даного Закону в дію необхідність державної реєстрації обмеження (обтяження) чи іншої операції з нерухомістю вимагає державної реєстрації прав на даний об'єкт, що виникли до введення зазначеного Закону в дію (ст. 6 Закону). Під обмеженнями (обтяженнями) розуміються встановлені Законом умови, заборони, що ускладнюють реалізацію права власності або іншого речового права на конкретний об'єкт нерухомості (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та ін).
Реєстрація має відкритий характер. Орган, який здійснює її, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про який завгодно об'єкт нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі. Виписка з реєстру повинна містити опис об'єкту нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження) прав. Відмова у видачі запитаної інформації може бути оскаржена до суду.
Дані про зміст правовстановлюючих документів, крім відомостей про обмеження (обтяження), узагальнену інформацію про права окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості, виписки з відомостями про перехід прав на об'єкт нерухомості можуть надаватися в установленому Законом порядку тільки особам, зазначеним у Законі: правовласникам ; особам, які одержали доручення від правовласника; керівникам органів місцевого самоврядування та органів державної влади суб'єктів РФ; податковим органам; судам і правоохоронним органам, які мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами
нерухомості та (або) їх правовласниками; спадкоємців за заповітом або законом (п. 3 ст. 7 Закону).
Інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомості надається за плату, якщо інше не передбачено законом.Регістрація прав на нерухомість буде проводитися установами юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території реєстраційного округу за місцем перебування нерухомості. Вони будуть перевіряти дійсність поданих заявником документів та наявність таких прав у особи або органу влади, що підготували документи, а також існування раніше зареєстрованих і заявлених прав. На них покладена видача документів, що підтверджують державну реєстрацію прав, а також інформації про зареєстровані права.
Державна реєстрація прав на нерухомість проводиться після прийому документів, необхідних для цього і відповідають вимогам названого Закону, їх реєстрації, проведення правової експертизи документів та перевірки законності угоди, встановлення відсутності суперечностей між заявляє та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, інших підстав для відмови або призупинення реєстрації прав. Реєстрація обмежень (обтяжень) права, іпотеки, оренди або іншої угоди з нерухомістю допускається за Законом тільки при наявності державної реєстрації раніше виниклих прав на неї в Єдиному державному реєстрі прав. Реєстрація прав повинна проводитися не пізніше ніж у місячний термін з дня подання заяви та всіх необхідних документів (ст. 13 Закону).
Реєстрація виникнення та переходу прав на нерухоме майно засвідчується свідоцтвом про це, а реєстрація договорів та інших угод за допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі, в якому виражено зміст угоди. Вона проводиться за заявою правовласника, сторони договору або уповноваженого ними особи за наявності у нього довіреності.
При виникненні прав на підставі договорів (угод), які не потребують нотаріального посвідчення, заяви про реєстрацію прав повинні подавати всі сторони договору (угоди). У разі ухилення однієї з них від реєстрації прав перехід права власності реєструється на підставі рішення суду, прийнятого за позовом іншого боку. Коли ж права виникли на підставі договорів (угод), хоча і не вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, але за бажанням сторони нотаріально засвідчених, заяву про реєстрацію права подає одна зі сторін договора4.
Підставами для реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухомість і угод з ним служать: акти органів державної влади або місцевого самоврядування в межах їх компетенції; договори та інші угоди з нерухомістю, свідоцтва про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства; свідоцтва про право на спадщину; що вступили в законну силу судові рішення і т.д. Обов'язковим додатком до документів, які потрібні для реєстрації прав, є план земельної ділянки та (або) план об'єкта нерухомості.
Б. Світова практика реєстрації прав на нерухоме майно
З точки зору іспанського вченого Фернандо П.М. Гонсалеса, при класифікації світового досвіду в області реєстрації прав на земельні ділянки та іншу нерухомість можна "встановити критерій для обгрунтованого вибору реєстраційної системи: перевага віддається тій, яка більшою мірою усуває невизначеність при найменшій відносної вартості. Тієї, яка при меншій або рівною відносній вартості надає більше інформації і кращої якості, внаслідок чого сприяє зниженню вартості інформації та в кінцевому рахунку угоди. У результаті - той, що придорівнює вартості виробляє найбільш потужний реєстраційний ефект "5.
Кожна реєстраційна система повинна забезпечити надійність і гласність цивільного обороту нерухомості. В умовах ринкової економіки при відсутності відповідних гарантій надійності та гласності з боку публічної влади це питання вирішується шляхом надання учасниками ринку додаткових приватних правових послуг, що в кінцевому рахунку впливає на вартість операції з нерухомістю, визначає тривалість її здійснення і надійність здійснення.
У німецькій реєстраційній системі права запис у публічному реєстрі прав на нерухомість є єдиним доказом права на дану нерухомість (або єдиним, про який повинен знати суб'єкт, що збирається укладати угоду, пов'язану з даною нерухомістю). Системи реєстрації прав на нерухомість у Німеччині та Іспанії характеризуються тим , що зміст запису про права на нерухомість в публічному реєстрі пріоритетно по відношенню до різних документів, що вказує на перехід прав на цю нерухомість, але не зареєстрованих належним чином. Таким чином, навіть помилковий запис про права на нерухомість в реєстрі вважається єдино вірною до тих пір, поки не буде виправлена у встановленому порядку, а особа, що стало правовласником на підставі цього запису в реєстрі, - єдиним істинним правовласником. Проте принцип, згідно з яким все, що записано в реєстрі прав на нерухомість, мабуть, тягне за собою певні труднощі при вирішенні питання про те, хто відповідає перед справжнім правовласником за наявності помилкових записів.
У Німеччині виникнення зазначеної проблеми попереджається нескладним способом: перед внесенням реєстраційного запису до реєстру прав на нерухомість реєстратор повинен отримати письмову згоду на це всіх зацікавлених сторін в нотаріальній формі. Іншими словами, всі зацікавлені особи (їх права повинні бути зареєстровані в реєстрі прав на нерухомість) повинні надати формальне, але явно виражене схвалення тексту запису до реєстру особі, що здійснює реєстрацію. У свою чергу останній зобов'язаний належним чином сповістити всіх осіб, яких стосуються нові реєстраційні записи. Таким чином, якщо внесена до реєстру запис і є помилковою, все ж вона зроблена за згодою осіб, які можуть понести від цього запису шкоди і вимагати відшкодування збитків, а зацікавлені сторони захищають свої права краще, ніж будь-хто.
Якщо згоду зацікавленими сторонами не досягнуто, питання про запис може бути вирішено в судовому порядку. На реєструючий орган лягає лише обов'язок належного оповіщення всіх зацікавлених осіб. Даний порядок надійний з точки зору захисту прав правовласників, але для нього характерний тривалий період здійснення реєстраційних дій, особливо якщо хтось не згоден з цими діями і справа розглядається в суді.
В Іспанії захист від помилкового запису в реєстрі досягається іншим способом: на реєстратора покладається обов'язок складати і вносити реєстраційні записи, він же несе відповідальність за можливі збитки, якщо цей запис невірна. Таким чином, реєстратор, виконуючи свої службові обов'язки, а саме здійснюючи експертизу представлених йому на реєстрацію документів, виступає при ухваленні рішення про вчинення реєстраційних дій як захисник закону.
У Німеччині "для передачі права власності на нерухомі речі (або встановлення застави щодо нерухомості) потрібен публічний акт - запис в особливій Поземельної книзі", так як, згідно з § 873 Німецького цивільного положення (ГГУ), будь-яка зміна правового стану нерухомості потребує реєстрації в поземельній книзі, а також наявності згоди всіх сторін, чиї права на дане нерухоме майно зачіпаються. Іншими словами, для здійснення волевиявлення суб'єктів цивільно-правового обороту нерухомості з метою досягнення правових наслідків речового характеру необхідно зовні виявляється подія у вигляді формального акту публічної влади - внесення реєстраційного запису, що фіксує дійсність угоди відчуження нерухомості.
Реєстраційна система, яка використовується в поземельних книгах, згідно
ГГУ, побудована на наступних принципах:
а) внесення речових прав, тобто всяка зміна правового положення об'єкта нерухомості підлягає реєстрації в поземельній книзі (§ 873 ГГУ);
б) спеціальністю, тобто на запис даних про кожного земельній ділянці відводиться в поземельній книзі окремий лист (предл.1 абз.1 § 3 Положення про поземельній книзі)
в) гласності, тобто будь-яка зацікавлена особа має право одержати інформацію з поземельної книги щодо конкретної земельної ділянки (абз.1 § 13 Положення про поземельній книзі);
г) достовірності поземельній записи, тобто внесена в поземельну книгу запис має юридичну силу для сумлінних третіх осіб навіть в тих випадках, коли вона не відповідає дійсному правовому положенню (§ 892-894 ГГУ);
д) старшинства речових прав, тобто при наявності двох речових прав на один і той самий об'єкт нерухомості перевага віддається тому праву, запис в поземельну книгу про який була здійснена раніше (§ 879 ГГУ).
Всі питання, пов'язані з реєстрацією зазначених прав, регламентуються в Німеччині Положенням про поземельних книгах, прийнятим 24 березня 1897 Відповідно до нього поземельні книги ведуться спеціальними поземельним установами, що діють при загальних судах першої інстанції за місцем розташування об'єкта нерухомості.
У цих установах реєстрацією прав у поземельній книзі займаються реєстратори, що пройшли курс спеціального навчання. Вони незалежні при прийнятті рішень. В їх функції входить перевірка повноважень осіб, які вважають себе зацікавленими сторонами.
Дія поземельних книг поширюється на округу, на території яких знаходяться земельні ділянки, внесені до книги. Сама книга являє собою державний реєстр з обліку прав на земельні ділянки та іншу нерухомість. У цьому реєстрі реєструються права на всі перебувають у приватній власності земельні ділянки, будівлі і споруди. Будь-який запис в поземельній книзі вважається дійсною до внесення до неї ісправленій6.
Інститут поземельного книги в Німеччині грунтується на принципах:
а) публічної довіри поземельній книзі;
б) обмеженою доступності її змісту;
в) здійснення реєстрації на підставі клопотання;
г) платності.
Реєстрація землі в поземельній книзі проводиться за заявою будь-якої особи, право якого порушується такий реєстрацією або на користь якого вона здійснюється (§ 885 ГГУ). Якщо для реєстрації нерухомості вимагається нотаріальне посвідчення, то реєстрація може здійснюватися нотаріусом від імені особи, право якого порушується такий реєстрацією (§ 313 ГГУ). Крім того, для визнання дійсності угоди відчуження нерухомості в німецькому праві передбачена особлива процедура. Рішення оформляється окремим документом, що вимагає нотаріального посвідчення з обов'язковим одночасним присутністю сторін або їх уповноважених представників (§ 925 ГГУ).
Відповідно до § 883 ГГУ, в поземельну книгу можуть вноситися попередні записи про укладені договори відчуження нерухомості. Даний запис дозволяє покупцеві нерухомості вимагати виконання договору, а також застерігає інших осіб від заяви права вимоги на дану нерухомість. Розпорядження, здійснене після реєстрації в поземельній книзі попереднім записом про відчуження земельної ділянки або права, є недійсною. Система поземельній запису забезпечує в Німеччині високий ступінь прозорості та гласності операцій з землею та іншою нерухомістю.
В Іспанії діє реєстраційна система введена Законом про іпотека (1861 р.), що встановлює нові підходи до реєстрації. Відповідно до вимог Закону було створено Реєстр прав власності на нерухомість (далі - Реєстр власності), в якому реєструються права власності на нерухоме майно, інші речові права та їх обмеження та обтяження. Він ведеться за реєстраційними округах, які не стикаються між собою і збігаються з межами адміністративних територій Іспанії. З урахуванням громадських інтересів великі реєстраційні округи можуть ділитися на кілька невеликих округів (так відбувається, наприклад, у Мадриді, Барселоні).
Реєстр власності ведеться в спеціальних книгах, які нумеруються і візуються суддею. Форма і порядок їх заповнення визначаються міністерством юстиції Іспанії (ст.238 Закону про іпотека). Реєстраційну запис у Реєстрі власності можна визначити як "виписку, проробляє реєстратором власності, після юридичної кваліфікації: із змісту документів, що підлягають реєстрації, всього того, що представляє юридичну значимість для сторін, предмета і майбутніх купують, базуючись на утриманні реєстру". Усі записи про права на нерухомість і операції з нею реєструються в Реєстрі власності. Права окремого об'єкта нерухомості реєструються на окремому аркуші записи в хронологічній послідовності. Таким чином, реєстраційний лист фіксує процес переходу прав на нерухомість. При цьому останній правовласник є єдино законним, і кожне право на нерухомість належить тільки одному законному власнику. Всі незареєстровані права на нерухомість недійсні, нікчемні в силу наявності запису про реєстрацію в Реєстрі власності.
Відповідальність реєстратора за законність запису гарантує дієвість вже згадуваного принципу: все, що записано в Реєстрі власності, є вірним і законним, тому що зареєстрував своє право на нерухомість набуває права на неї в тому вигляді та обсязі, в якому вони були внесені до Реєстру власності. Інформація Реєстру щодо прав на нерухомість, а також обмежень і обтяжень відкрита для зацікавлених осіб.
Іспанська реєстраційна система, згідно із Законом про іпотека, дотримується
наступних основних принципів:
а) гласності, тобто реєстрація права на нерухомість публічна і відкрита для ознайомлення;
б) визначення, тобто кожен об'єкт нерухомості має свій окремий реєстраційний лист (ст.8, 243);
в) послідовності, тобто новий запис про реєстрацію в Реєстрі права на нерухомість погашає всі старі записи в Реєстрі на цю нерухомість (ст.20);
г) закриття, тобто заборонено реєструвати угоди з нерухомістю, що мають більш ранню дату, ніж остання запис у Реєстрі власності (ст.17);
д) першочерговості, тобто право на нерухомість виникає з дати реєстрації в Реєстрі власності - хто перший зареєстрував, той і набуває права (ст.25);
е) непротіводействія, тобто незареєстровані права на нерухомість не можуть вважатися законним правом на неї (ст.23, 24).
Іспанська система реєстрації прав на нерухомість в Реєстрі власності не є обов'язковою, однак вона досить ефективна, так як власник цієї нерухомості не може отримати іпотечний кредит під заставу нерухомості (а нерухомість - це самий надійний засіб забезпечення повернення кредиту) без реєстрації іпотеки в Реєстрі власності. Попереднім умовою реєстрації іпотеки в Реєстрі власності є обов'язкова реєстрація закладається права власності на нерухомість.
З урахуванням перехідного періоду в повному обсязі нова система реєстрації прав на нерухомість в Реєстрі власності була введена в Іспанії в 1944 р.
Іспанська система реєстрації прав на нерухомість в Реєстрі власності грунтується на юридичному аналізі що представляються на реєстрацію угод. Правова експертиза угоди передбачає перевірку правильності форми цих документів; дієздатності фізичних осіб та правоздатності юридичних осіб, які є сторонами в угоді; відповідності операції чинному законодавству.
Після проведення правової експертизи реєстратор приймає рішення або про визнання угоди відповідає закону, або про її невідповідність. У першому випадку проводиться реєстрація права в Реєстрі власності, у другому - відмова в реєстрації. Рішення реєстратора може бути оскаржено.
Додатковою гарантією законності угод є те, що зазвичай всі угоди з нерухомістю засвідчуються нотаріально після отримання довідки з Реєстру власності про правове положення нерухомої речі. Таким чином, нотаріус нотаріально завіряє угоду з нерухомістю, а реєстратор запевняє її дійсність у Реєстрі власності. Світовий досвід показує, що без введення певного елементу обов'язковості в процес реєстрації титулу цей процес майже напевно приречений на провал, і повна реєстрація всіх земельних ділянок, досить імовірно, ніколи не буде завершена. Не у всіх провідних країнах світу загальні принципи реєстрації прав на нерухомість проведені і закріплені з однаковою послідовністю. Ідеальна реєстраційна система прав на нерухомість має повно і достовірно відображати правовий статус власності, гарантувати надійність і точність даних, не надсилати до змісту попередніх угод для ознайомлення з останніми записами в реєстрі. Вона повинна забезпечувати гармонійне поєднання публічних і приватних інтересів і стояти на сторожі майнових інтересів сумлінних учасників цивільного обороту, зводити до мінімуму можливість недобросовісність в угодах з нерухомістю.
На наш погляд, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - це правоудостоверяющій акт публічної влади, що фіксує динаміку правового положення нерухомої речі для забезпечення її законного, відкритого і надійного цивільного обороту. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію) визначає державну реєстрацію як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації "(п.1 ст.2).
На правоудостоверяющій характер державної реєстрації вказують п.3 ст.131 ГК РФ і ст.14 Закону про реєстрацію, згідно з якими вироблена державна реєстрація прав на нерухомість засвідчується або свідоцтвом про державну реєстрацію прав, або шляхом здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі, представленому на реєстрацію .
Про те, що державна реєстрація не має правовстановлюючого характеру, свідчить абз.3 п.8 ст.12 Закону про реєстрацію, який говорить: "У разі невідповідності записів у Єдиному державному реєстрі прав і право установчому документі пріоритет має правовстановлюючий документ". Проте можна погодитися з Н.А. Сиродоевим, який вважає, що згаданий пріоритет правовстановлюючого документа над записом в Єдиному державному реєстрі прав при невідповідності записів свідчить про непостійність законодавця при розбудові чіткої юридичної конструкції і про відмову його від однозначної позиції в даному питанні. Суперечливість є одним з суттєвих недоліків названого Закону про реєстрацію.
Світовий досвід реєстрації прав на нерухомість російський законодавець сприйняв і реалізував у Законі про реєстрацію у вигляді симбіозу двох реєстраційних систем: реєстрації документів (актів) та реєстрації титулів. Така позиція пов'язана з тим, що спочатку в Цивільному кодексі РФ законодавець не висловив своєї однозначної позиції з питання про реєстрацію нерухомості. Наприклад, відповідно до п.1 ст.131 ГК РФ, державної реєстрації підлягає правовий титул на нерухомість у вигляді права власності, інших речових прав, а також інших прав, передбачених законом. Але в п. 3 тієї ж статті встановлюється, що посвідчення реєстрації проводиться або документом про зареєстроване право або угоді, або вчиненням посвідчувального написи на документі, представленому на реєстрацію. У той же час в ст.164 ЦК РФ йдеться про реєстрації угод із землею та іншим нерухомим майном. Загальна вимога до операцій з нерухомістю - дотримання письмовій їхньої форми, в окремих випад?? х і нотаріальне посвідчення.
Світова практика виходить з необходімостііспользованіявобязательномпорядкевозможностейнегосударственних правових інститутів для забезпечення юрідіческойчістоти реєстрованих угод і законності виникають на іхоснове прав. Видається, що дана вимога вполнеобоснованно як відповідає завданням створення стабільного оборотанедвіжімості і служить для виключення можливості реєстрації в масовому порядку оспорімих і нікчемних угод.
2. Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є єдиним законним доказом права володіння, користування і розпорядження ним. Держава надає власникові право вибору між пооб'єктної реєстрацією та реєстрацією в якості єдиного комплексу. І тут важливо не ошібіться7.
Вибір пооб'єктної реєстрації кращий, якщо об'єкти не пов'язані один з одним єдиним технологічним циклом і якщо власник планує використовувати частини нерухомості окремо. Наприклад, при купівлі низки приміщень одні будуть здаватися в оренду, а інші планується виставити на продаж. Продати весь об'єкт по частинах також значно легше. Налічіеотдельних свідоцтв прискорить можливість здійснення угод і позбавить від зайвої тяганини.
Якщо ж ряд об'єктів входить в єдиний технологічний ланцюжок ідополнітельно, з урахуванням планів власника, даний комплекс використовується для отримання кредиту, то доцільна реєстрація в качествесложнойвещі - у власника буде вагомий доказ права володіння саме цим об'єктом у цілому за призначенням. Не вдаючись до послуг фахівців, він сможетраспоряжаться всім комплексом одночасно, що буде большімподспорьем при вирішенні долі всього об'єкту в цілому.
Про те, наскільки важливо подібне рішення, можна судити наочно за прикладом з практики.
Фірма організувала будівництво паливно - раздаточногокомплекса для зберігання та оптово - роздрібного продажу нафтопродуктів в одному з районів Підмосков'я. Уклавши договір з местнойадміністраціей на оренду землі на 49 років, загальною площею 3,2 гектара, приступили до першої черги будівництва, яка билазавершена дуже швидко, і на підставі акта Держприйомка билівведени в дію п'ять об'єктів: адміністративно - побутове будівництво, прохідна, очисні споруди, трансформаторна підстанція і АЗС із під'їзними шляхами і прилеглої обустроеннойтерріторіей. Після здачі постала проблема реєстрації права власності на введені об'єкти.
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 визначає, що власник може одержати свідоцтво про право власності на нерухомість тільки після внесення об'єкта до Єдиного державного реєстру. Відповідно до ст. 2 Закону власник отримує весь ком
