ЗМІСТ.
ВСТУП.
Розділ 1. Правове регулювання операцій з нерухомим майном.
1.1. Поняття нерухомого майна.
1.2. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод
з ним.
1.3. Правила державної реєстрації прав та угод з нерухомістю.
1.4. Вимоги до документів, що подаються для державної
реєстрації прав на нерухоме майно.
1.5. Державна реєстрація прав на деякі об'єкти нерухомого
майна.
1.6. Правове значення державної реєстрації правочинів з нерухомим
майном.
1.7. Деякі питання розгляду в судах справ щодо державної
реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Розділ 2. Іпотека як спосіб забезпечення зобов'язань за договором про заставу
нерухомого майна.
2.1. Поняття іпотеки.
2.2. Предмети іпотеки за законом «Про іпотеку».
2.3. Особливості іпотеки підприємств, будівель, споруд.
2.4. Особливості іпотеки земельних ділянок.
2.5. Особливості іпотеки житлових будинків і квартир.
Розділ 3. Цивільно-правові угоди з житлом ..
3.1. Договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири).
3.2. Договір найму житлового приміщення.
3.3. Договір довічного утримання з коштом.
3.4. Види шахрайських операцій з житлом.
3.5. Види угод з житлом, визнані недійсними.
3.6. Відповідальність за незаконні операції з житлом.
ВИСНОВОК.
СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ.
ДОДАТОК.
ВСТУП.
Операції з нерухомим майном складають сьогодні значну частину господарсько-го обігу і мають велике значення в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а так-же в цивільному обороті.
У розквіт ринкових відносин у Росії, який багато хто, і не без підстав, іменують "розгулом», коли сфера обігу нерухомості постійно розширюється, а елементарні осно-ви, цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, тема правового регулювання відносин, що стосуються нерухомості, угод з нерухомим майном дуже актуальна в даний час. Тому в своїй дипломній роботі я хочу розглянути найбільш важливі аспекти цього питання.
Особливий характер предмета угод з нерухомістю вимагає визнання і підтвердження державою прав їх учасників. Будучи гарантією законності укладання угод з нерухомість-мим майном, ці заходи дозволяють зробити ринок нерухомості прозорим і знизити можливостей для шахрайства і злочинів. Тому законодавчо було закріплено орга-тельно державна реєстрація угод з нерухомістю, що включає проведення право-вої експертизи документів, необхідних для державної реєстрації та перевірки законно-сті угоди.
У главі 1 розглядається інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, порядок державної реєстрації та її учасники з точки зору забезпечення стабільності обороту нерухомості, його гласності і публічності.
17 червня 1997 Державною Думою був прийнятий Федеральний закон "Про державно-ної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним" і 31 січня 1998 р. він набув чинності. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та сде-лок з ним" № 122-ФЗ визначає:
1. Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
2. Перелік прав на нерухоме майно та угод з ним, державна реєстрація яких обов'язкове.
3. Коло учасників відносин, що виникають при державній реєстрації прав.
4. Органи, що здійснюють державну реєстрацію прав (установи юстиції за РЕГИСТ-рації прав, порядок створення яких і їх розміщення визначаються суб'єктами РФ за згодою-ванію з центром).
5. Порядок державної реєстрації прав.
6. Особливості реєстрації окремих видів прав на нерухоме майно та угод з ним, ку-да включені права на підприємство як майновий комплекс; кондомініуми; права спільної власності; сервітути; іпотека; права на знову створюваний об'єкт; оренда; права, установ-лені судовим рішенням; права, пов'язані з розпорядженням майном на умовах довіри-ного управління або піклування.
Очевидною перевагою є введення обов'язкової правової експертизи доку-ментів в операціях з нерухомістю. Раніше перевірка законності повністю залежала від порядний-ності нотаріуса, чию функцію тепер взяла на себе держава. З іншого боку повнота вла-сті чиновника у вирішенні таких питань створює додаткові можливості для зловживання-вання службовим становищем.
Крім цього, Закон про державну реєстрацію має ще одну особливість. З момен-ту його вступу в силу відмінено обов'язкове нотаріальне посвідчення здійснюються грома-данамі угод з нерухомістю. Тепер таке посвідчення є правом, а не обов'язком громадян та організацій. Таким чином, Закон про державну реєстрацію вніс істотні зміни в чинне цивільне законодавство, вплинув на існуючі цивільно-правові відносини в сфері нерухомості і, нарешті, примусив заробити ряд положень ново-го цивільного законодавства.
У главі 2 розглянута іпотека. У розквіт ринкових відносин у Росії, коли сфера об-рощення нерухомості постійно розширюється, а елементарні засади, цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, застава виступає однією з небагатьох і наиб-леї ефективною гарантією стабільності відносин між суб'єктами економіки в повседнев - ної практиці, по суті своїй, представляючи реальну страховку невиконання зобов'язань. Ось Того дня, незважаючи на наявність негативних оцінок чинного законодавства про заставу, він пріоб-РЕТА все більшу популярність, чому є маса причин, що випливають із сучасної ринкові-ної ситуації в країні.
У Законі України "Про іпотеку" закріплені гарантії реалізації прав і законних інтересів учасників заставних відносин. Закон докладно регулює багато важливих питань іпотечне-го правовідносини: сутність договору іпотеки, укладення договору про іпотеку, складання та видачу заставної, передачу прав заставодержателя третім особам, обтяження заставленого майна (третіми особами) правами третіх осіб, наступний заставу, стягнення на закладений-ве майно та його реалізацію, особливості іпотеки окремих об'єктів (підприємств, будівель, споруд, земельних ділянок, житлових будинків, квартир та інших об'єктів нерухомості).
У розділі 3 розглянуто правове регулювання операцій з таким видом нерухомості як житло. З огляду на високу вартість житлової площі, сума укладених угод оцінюється, як правило, у багато мільйонів рублів. Квартирний бізнес нині є одним із самих ви-хто здатний: посередницькі організації - ріелторські фірми й окремі маклери - готові надати будь-які послуги громадянам за розпорядженням належними їм квартирами і будинками, отримуючи при цьому великі дивіденди. У цьому розділі також проаналізовано найпоширеніші способи шахрайства і наведений правовий механізм боротьби з ними.
Розділ 1. Правове регулювання операцій з нерухомим майном.
1.1. Поняття нерухомого майна.
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві та від-прийнято практично всіма сучасними правовими системами. У сучасному праві за нерухо-жімим майном зберігається особливий правовий режим, який передбачає спеціальний порядок обтяження та відчуження, спеціальну реєстрацію прав на нерухомість, деякого ограни-чення цих прав та адміністративного (природоохоронного, містобудівного і т.п.) кон-лю за їх осуществленіем1 . Ясно, що питання про включення тих інших речей до складу нерухомо-сті має важливе значення при оцінки, продажу, застава, заповіт та інші операції з нерухо-жімим майном.
Законодавче визначення поняття "нерухомість" розкрито у ст. 130 ГК РФ, відповідно до якої до нерухомості відносяться земельні ділянки, ділянки надр, водні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди , а також підлягають реєстрації повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єк-екти. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей в ст. 130 ГК РФ не є уні-версальним для всіх національних законодавств і вичерпним.
Поняття, наведене в ст. 130 ГК РФ, не відображає належним чином такого складного цивільно-правового об'єкта як нерухомість. Законодавство не розкриває точного з-тримання поняття "майно", що є істотним стосовно нерухомості. Так, в Цивільному Кодексі РФ використовуються різні (залежно від ситуації) за обсягом поняття "майна": під ним можуть розумітися окремі речі або їх сукупність (ст.ст. 15,46): речі, гроші та цінні папери (ст.ст . 302,307): речі, гроші, цінні папери, а також іму-суспільних права (ст.ст. 18,56).
Аналогічної позиції дотримувалася і російська дореволюційна юриспруденція: "з-тримання майна з юридичної точки зору виражається, з одного боку, у сукупності речей, що належать особі на праві власності і в силу інших речових прав і в сукупності прав на чужі дії ..., а з іншого - в сукупності речей, що належать іншим особам, але перебувають в його володінні, і в сукупності зобов'язань, що лежать на ньому "2.
Наведена цитата найбільш повно розкриває зміст поняття "майно", вклю-чающее в собі також майнові права та права вимоги. Разом з тим таке поняття, вер-не з теоретичної точки зору, викликає певні складнощі в розумінні предмета як такого. Змішання об'єктивно матеріально реалізованого предмета нерухомості та імущі-дарських прав відносно нього призводить до ускладнення конструкцій практично всіх громадян-сько-правових інститутів. Так, щодо іпотеки, використовуючи цей підхід, треба говорити не про заставу об'єкта нерухомості, а про заставу права власності або права господарського ве-дення даним об'єктом, що не відповідає дійсності і приводить до змішення различ-них за змістом понять застави права та застави об'єкта нерухомості.
Виходить, що при використанні поняття "майно" потрібне додаткове уяс-ня того, що саме мається на увазі в даному конкретному випадку, зокрема, при розглянуто-ванні іпотечних правовідносин.
Критика законодавчого визначення поняття "нерухомість" пов'язана з непоследова-ності віднесення об'єктів до нерухомих. Слідуючи п.1 ст.130 ЦК, річ може бути віднесена до розряду нерухомих при наявності міцної зв'язки її з землею і неможливості її переміщення в просторі без певного збитку їй. Також в якості необхідних ознак нерухомість-мости в теорії цивільного права вказуються міцність і непотребляемость. Наскільки ці ознаки реально застосовні до об'єктів, що відносяться сучасним законодавством до розряду нерухомих?
Так, приміром, що далеко не всі перераховані в ст.130 ГК як нерухомість ве-щі беззаперечно володіють усіма даними ознаками, є підприємство, до складу якої-го входять речі "абсолютно рухомі" - продукція, сировина, інвентар, але відносно них також встановлюється законом режим нерухомості. І цілком обгрунтовано.
До розряду нерухомих законом також віднесені багаторічні насадження. Але при цьому виникають цілком слушні запитання, що стосуються обігу даного об'єкту: хто буде здійснюва-лять реєстрацію угод з багаторічними насадженнями, що може служити як правоус-встановлюється документа на даний момент?
Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти взагалі не мають зв'язку з земною поверхнею і належать до об'єктів нерухомості тільки у зв'язку з необ-хідно їх державної реєстрації та окремою соціальною значимістю даних об'єктів в цивільному обороті. Аналогічний аргумент можна висунути і проти визнання нерухомість-тість житлових приміщень у будинках та інших будівлях, а також квартир (вони віднесені до нерухомість-мости Цивільним Кодексом і Федеральним законом "Про основи федеральної житлової по-літікі"). Будинки й споруди завдяки досягненням сучасної техніки також вже не на-стільки міцно пов'язані з землею, їх місце розташування може бути суттєво змінено шляхом пересування без особливого збитку для їх цільового призначення.
Мабуть, єдиним класичним об'єктом нерухомості може бути визнаний уча-сток землі, оскільки саме земна поверхня є об'єктивно нерухомої принаймні стосовно самої себе. Разом з тим виступ землі в цивільному обороті Росії виступає під знаком законодавчої нестійкості через відсутність основного нормативного акта з цього питання - Земельного кодексу. Крім того, деякі спеціалі-сти сумніваються в можливості віднесення землі до майна, посилаючись на альтернативний ха-рактер ст.130 ГК. У цій статті використовуються три позначення який ми використовуємо предмети: "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість". Аналіз даної статті наводить на думку про ідентичність цих понять. У зв'язку з цим питання про те "будь-яка чи нерухомість яв-ся майном, і негативну відповідь на це представляються не зовсім доречними в відно-шеніі землі" 1. Земля, безумовно, що володіє ознаками майна і має економіч-ську цінність, також повинна брати участь у цивільному обороті.
Таким чином, до нерухомості відносяться матеріально реалізовані, суттєві за обсягом і вартості об'єкти, більшість з яких пов'язані з землею і залежні від неї, чий правовий режим близький до земельного, а цивільний оборот яких, пов'язаний зі складною систе-мій державної реєстрації прав та їх переходу спеціально уповноваженим на те державних органів в силу їх особливої державної ваги. Дане визначення навряд чи може бути визнано науковим, однак вона вже фактично застосовується на практиці.
На завершення розгляду даного питання зауважу, що виділення нерухомості з ос-тальний майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних при-рідних ресурсів, тісним зв'язком з нерухомості із землею, але і з тим, що до нерухомості відно-сятся найбільш цінні і значущі об'єкти. Це вимагає їх спеціальної реєстрації в громадян-ському обороті, що знаходить своє відображення в особливостях змісту багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметом яких є нерухоме імущі-ство. Деякі правовідносини можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно, напри-мер, іпотека.
1.2. Державна реєстрації прав на нерухоме майно та сде-лок з ним.
Успішний та ефективний розвиток майнового обороту в підприємницьких відно-шеніях, як показала практика, багато в чому залежить від наявності чітких і досить повних пра-вил, що містяться в законодавчих та інших правових актах. Особливо це актуально в тих випадках, коли предметом укладаються учасниками ринкових відносин угод стають об'єктами-ти нерухомості. Цінність і значення цих об'єктів для суб'єктів цивільного обороту поса-ни обумовлювати необхідність їх суворої правової регламентації.
Керуючись викладеними вище та іншими міркуваннями, законодавець включив до частини першої Цивільного кодексу РФ статтю 131, норми якої зобов'язують здійснювати го-сударственную реєстрацію прав на нерухомі речі і угод з ними. Довгий час цю статтю Кодексу можна було вважати декларованої, оскільки ухвалення закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, передбаченого в п.6 згаданої статті, по-стояла відкладалося, що вкрай негативно позначалося на загальній ситуації в країні, свя-занной з урахуванням прав на нерухомість.
На сьогоднішній день можна констатувати, що в цій сфері законодавчо врегульовують-вання відбулися серйозні зміни. 21 липня 1997 Президент РФ підписав Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" N 122-ФЗ (далі - Закон). Закон було офіційно опубліковано в "Російській газеті" 30 липня 1997 року.
Закон складається з 6 розділів і 33 статей. Я зупинюся на його основні положення і попита-юсь дати відповіді на три, як мені видається, найбільш актуальних питання:
1. Що(об'єкти) підлягає державній реєстрації.
2. На кого (які органи) покладено обов'язок здійснювати державну реєстрацію.
3. Порядок зазначеної реєстрації.
Але, перш ніж розглянути названі питання, необхідно розкрити юридичне значен-ня державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридич-ський акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодек-сом РФ (п.1 ст. 2 Закону) .
Державна реєстрація є єдиним доказом існування зорі-гістрірованного права. Наведені вище положення конкретизовані у Цивільному кодексі України.
Відповідно до п. 2 ст. 8 ГК РФ права на майно, що підлягають державної реєстрації, виникають з моменту реєстрації відповідних прав на нього, якщо інше не установ-лено законом. У випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не вста-новлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Що стосується угод, предметом яких є нерухомість, то згідно зі ст. 164 ГК РФ зазначені операції підлягають державній реєстрації у випадках і порядку, передбачених ст. 131 Кодексу та законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Недотримання вимоги державної реєстрації угоди тягне її недійсний-ність. Така угода вважається незначною (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Нікчемна угода є недійсною незалежно від визнання її такою судом
(п. 1 ст. 166 ГК РФ). Вона не породжує юридичних наслідків і може бути визнана недей-ствітельной лише з моменту її здійснення. Позов про застосування наслідків недійсності незначної операції може бути пред'явлений протягом десяти років з дня, коли почалося її використан-ня (п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 32 Постанови спільного Пленуму ВС РФ і ВАС РФ від 1 липня 1996 N 6/8).
Всі об'єкти державної реєстрації, передбачені ст. 131 ГК РФ і ст. 4 Закону, можна розділити на три групи.
Одразу слід зазначити, що стосовно до всіх об'єктів державної реєстрації мова йде виключно про нерухоме майно (нерухомості), до складу якого включаються-ются об'єкти, зазначені у п. 1 ст. 130 та ст. 132 ГК РФ (за винятком повітряних і морських су-дів, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів).
1. Право власності та інші речові права на нерухоме майно.
Зміст права власності регламентовано у ст. 209 ГК РФ. До інших речових прав відповідно до ст. 216 ГК РФ, зокрема, відносяться: право довічного успадковане-го володіння земельною ділянкою (ст. 265 ГК РФ), право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою (ст. 268 ГК РФ), право господарського відання майном (ст. 294 ГК РФ), право оперативного управління майном (ст. 296 ГК РФ).
Право власності теж є речовим правом. Але, в порівнянні з ним, інші вещ-ні права, зазначені в ст. 216 ЦК, мають обмежений характер. Обмеженість їх проявляє-ся в більш вузькому обсязі правочинів, що надаються носію обмеженого речового права. Проте, у разі переходу права власності на майно до іншої особи, речові права осіб, які не є власниками, не припиняються (п. 3 ст. 216 ГК РФ).
У той же час є спільність права власності та інших речових прав. Перш за все-го, вона виражається в характері розглянутих прав і способи їх захисту, передбачених главою 20 ГК РФ. Всі речові права за своєю правовою природою є абсолютними. Це оз-початку, що суб'єкти цих прав можуть їх реалізувати самостійно, без сприяння третіх осіб, які, у свою чергу, зобов'язані не перешкоджати власникам прав здійснювати маю-щіеся у них правомочності. Іншими словами, особа, що володіє яким-небудь майном на речовому праві, у тому числі на праві власності, може абсолютно самостійно робити з цим майном будь-які дії, які складають зміст того чи іншого речового права, а всі інші особи, у тому числі й власник (якщо мова йде про обмеженому речовому праві), несуть обов'язок не порушувати зазначені права.
Правомочності (дії), які можуть здійснювати суб'єкти речових прав по відношенню до при-належного їм майна, визначені у вищевказаних статтях Цивільного кодексу, посв-щенних конкретному майнове право.
2. Обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно.
Обмежень (обтяжень) прав, згідно зі ст. 4 Закону, є: сервітут (ст.ст. 274, 277 ЦК РФ), іпотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), довірче управління (п. 2 ст. 1017), оренда
(п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).
Включення в одну групу зазначених обмежень прав слід вважати досить умовах а-ним, що переслідують виключно мета оптимального (системного) викладення норм Закону, по-кільки передбачені в цій групі обтяження мають різну правову природу. Так, сервітут є обмеженим речовим правом (ст. 216 ГК РФ), іпотека - способом забезпе-чення зобов'язань (ст. 334 ГК РФ), оренда та довірче управління - договірними обязательст-вами (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ) .
Зроблений в попередньому абзаці висновок підтверджується визначенням обмежень (Обре-трансформаційних змін), що міститься в ст. 1 Закону.
Слід зауважити, що, на мою думку, Закон допускає деяку неточність у відно-шеніі оренди. Справа в тому, що у вищевказаних статтях ГК РФ, присвячених оренді, мова йде про реєстрацію договорів оренди, тоді як ст. 26 Закону передбачає реєстрацію прав оренди нерухомого майна. Згадуючи про право оренди, Закон не розкриває зміст цього права. Не передбачено таке право і Цивільним кодексом РФ. Грунтуючись на аналізі глави 34 "Оренда" ГК РФ, було б правильніше говорити про зобов'язання (права й обов'язки) оренда-дателя і орендаря, що виникають з договору оренди, які, згідно з Кодексом, реєструю-тися не повинні.
У зв'язку з цим необхідно все ж керуватися Цивільним кодексом РФ, оскільки Закон виданий на підставі Кодексу та в разі їх суперечності застосуванню підлягають норми ГК РФ (ст.ст. 3, 131 ГК РФ).
Виходячи з цього, повинні реєструватися договори оренди нерухомого майна, ко-торые складають третю групу об'єктів реєстрації.
Викладені судження повною мірою стосуються і підлягає державній РЕГИСТ-рації договору про іпотеку (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Що стосується довірчого управління, то відповідно до п. 2 ст. 1017 ГК РФ, дер-жавної реєстрації підлягає передача нерухомого майна в довірче управління у тому ж порядку, що і перехід права власності. Відповідно до ст. 30 Закону будь-які права на нерухоме майно, пов'язані з розпорядженням ним на умовах довірчого управ-ня, повинні реєструватися тільки на підставі документів, що визначають такі відносини, у тому числі на підставі договорів або рішення суду.
3. Операції з нерухомим майном.
Відповідно до ст. 153 ЦК України угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, на-правління на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Угодами, зокрема, є всі цивільно-правові договори. Але договорами зміст поняття угоди не вичерпується, тому що угода - це дії.
У силу цього, будь-які дії, що тягнуть виникнення, зміну або припинення прав на нерухоме майно повинні підлягати державній реєстрації.
Як було відзначено, реєструватися також повинні договори, предметом яких є по-ся передача прав на нерухоме майно. При цьому до таких угод відносяться тільки ті договори, вимога про реєстрацію яких міститься у Цивільному кодексі України. У силу цього не реєструють-ся, наприклад, договори будівельного підряду, предметом яких є будівництво зда-вання (або іншої нерухомості), оскільки до здачі його в експлуатацію та факту реєстрації зда-вання як об'єкта нерухомості не можна говорити про те, що нерухоме майно існує. Отже, на нього не може бути встановлено речове право, яке згодом можна було передати за договором. У зв'язку з цим, хотілося б звернути увагу на ст. 25 Закону, Реглями-ментірующую державну реєстрацію права на знову створюваний об'єкт нерухомого майна.
Таким чином, об'єктами реєстрації є права, обмеження, угоди.
Особливо необхідно відзначити, що поряд з державною реєстрацією прав на нерухомість-тість і угод з нею може здійснюватися спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна (п. 2 ст. 131 ГК РФ).
У Законі передбачено кадастровий і технічний облік (інвентаризація) об'єкта нерухо-жімості, під яким розуміється опис та індивідуалізація об'єкта нерухомого імущест-ва (земельної ділянки, будівлі, споруди, житлового або нежитлового приміщення), в результаті чого він отримує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктах-тов нерухомого майна (ст. 1 Закону).
При виникненні права власності на знову створюване нерухоме майно сле-дует враховувати норми ст.219 ЦК України, у відповідність з якими, право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту реєстрації.
З метою належного здійснення операцій з нерухомим майном, а також з іншим майном, що підлягає державній реєстрації, слід звернути увагу на требова-ние п.3 ст.433 ГК РФ, де говориться, що договір, який підлягає державній реєстрації, вва-шається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
Державна реєстрація - акт державного визнання і підтвердження прав на нерухомість. Це означає, що державна реєстрація носить публічний характер. Держав в особі установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним реєструє права на нерухоме майно тільки після перевірки їх законності. Разом з тим державна реєстрація є відкритою, тому що всі її учасники дотримуються тре-буєм законом процедуру і мають можливість отримати інформацію про відомості, утримуючи-трудящих в Єдиному державному реєстрі прав. Ця норма, безумовно, дозволяє істотно знизити ризик неналежного здійснення угод з об'єктами нерухомості для учасників гра-жданского обороту.
Слід звернути увагу, що відкритий, публічний характер акту державної ре-гістраціі нерухомості встановлений ст.131 ГК РФ в імперативній формі. Це означає, що го-сударственний орган, що здійснює державну реєстрацію нерухомості, зобов'язаний надати інформацію про виробленої ним реєстрації і зареєстровані права на об'єк-екти нерухомості будь-якій особі.
Державна реєстрація прав є єдиним доказом существова-ня права на нерухомість. Оскаржити зареєстроване право можна тільки в судовому порядку.
Державна реєстрація проводиться у такому порядку:
- Прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав та відповідають вимогам Закону про державну реєстрацію; реєстрація таких документів з обов'язковий-вим додатком документа про оплату реєстрації;
- Правова експертиза документів і перевірка законності угоди;
- Встановлення відсутності суперечностей між заявляє права на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державних валют-ної реєстрації прав;
- Внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності вказаних протиріч та інших підстав для відмови або призупинення дер-жавної реєстрації прав;
- Вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав (п.1 ст.13 Закону про державну реєстрацію ції).
Правова експертиза - це вивчення поданих для державної реєстрації до-кументи з метою встановлення юридичного факту, що є безперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухо-жімое майно.
Вимоги до документів, що подаються на державну реєстрацію, містяться в ст.18 Закону про державну реєстрацію. У ній говориться, що документи, що встановлюють наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно і подаються на державну реєстрацію, повинні відповідати вимогам-ваніям, встановленим законодавством РФ і відображати інформацію, необхідну для дер-жавної реєстрації прав на нерухоме майно в ЕГРП.
Зазначені документи повинні містити опис нерухомого майна і вид РЕГИСТ-ріруемого права і у встановлених законодавством випадках мають бути нотаріально удо-Стовер, скріплені печатками, повинні мати належні підписи сторін або визначених законодавством посадових осіб.
На установа юстиції з реєстрації прав покладено обов'язок з перевірки законно-сті угоди. Законна угода повинна відповідати таким умовам:
- Сторони мають цивільну правоздатність і дієздатність;
- Волевиявлення учасника угоди відповідає його дійсної волі;
- Представники сторін мають належні повноваження;
- Майно перебуває у власності (господарському віданні, оперативному управлінні) правоотчуждателя;
- Договір укладено у необхідній законом формі і містить істотні умови (при-знання законів в якості необхідних для договорів даного виду);
- Дотримані законні інтереси третіх осіб, які не беруть участь в операції, і розпорядження майном не має обмежень, встановлених на їх користь.
Відповідно до ст.168 ГК РФ угода, яка не відповідає вимогам законодавства, є по-ся нікчемною, якщо законом не встановлено, що вона є оспорімой. Отже, сущест-яття необхідність складання переліку оспорімих за чинним законодавством угод. Це наступні операції:
- Юридичних осіб, що виходять за межі їх правоздатності (ст.173 ГК РФ);
- Вчинені з перевищенням повноважень (ст.74 ГК РФ);
- Вчинені неповнолітніми у віці від 14 до 18 років без згоди батьків, усиновителів, опікунів (ст.175 ГК РФ);
- Вчинені громадянами, обмеженими судом у дієздатності, без згоди попечі-теля (ст.176 ГК РФ);
- Досконалими громадянами, нездатними розуміти значення своїх дій або керів-водити ними (ст.177 ГК РФ);
- Вчинені під впливом помилки (ст.178 ГК РФ), обману, насильства, погрози (ст.179 ГК РФ);
- Які потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації за розпір-женію спільним майном подружжя без згоди другого з подружжя (ст.35 Сімейного кодексу РФ);
- Укладаються акціонерним товариством, у вчиненні яких є зацікавлений-тивність (ст.84 Федерального закону "Про акціонерні товариства");
- Приватизації державного майна, вчинені з порушенням положень Фе-дерального закону "Про приватизацію державного майна і про основи приватизації му-ніціпального майна в Російській Федерації (ст.29 цього Закону).
Перевірка законності угоди не дозволяє зареєструвати угоду, яка не відповідає законодавству, навіть якщо законом допускається її оспорімость. Для перевірки законності посадова особа установи юстиції має право вимагати документи, що підтверджують закон-ність угоди, наприклад, згода батьків, усиновителів або піклувальників неповнолітніх громадян тощо
Слід зазначити, що установа юстиції зобов'язана перевіряти законність усіх операцій з нерухомим майном, незалежно від того, чи вони підлягають обов'язковій державній реєстрації або вважаються укладеними з моменту підписання сторонами, а також, якщо вони вчинені за бажанням сторін або встановлення закону, в нотаріальній формі.
Після правової експертизи та перевірки законності угоди установою юстиції перевіряючі ється відсутність суперечностей між тим, що заявляється правом на даний об'єкт і правами, раніше зорі-гістрірованнимі в ЕГРП. У разі встановлення таких протиріч посадовою особою устано-вах юстиції може бути прийнято рішення про призупинення або відмову в державній реєстрації.
Ст.19 Закону про державну реєстрацію встановлює три підстави для призупинення-лення державної реєстрації.
Першим з них є призупинення реєстрації реєстратором при напрямку представлених документів на підтвердження їх автентичності. У даному випадку мова йде, як правило, про направлення документів, що викликають сумнів у реєстратора, на відповідну експертизу (почеркознавчу, лінгвістичну та ін.) Таке припинення можливе не бо-леї ніж на місяць. Таким чином, у даному випадку загальний термін державної реєстрації не може перевищувати двох місяців. У разі призупинення державної реєстрації за це-му основи реєстратор зобов'язаний письмово повідомити заявника не тільки про призупинення реєстрації, але і про підстави прийняття такого рішення, а також у книзі обліку документів повинна бути відповідний запис.
Другий вид підстав припинення державної реєстрації - на підставі письмової заяви правовласника або уповноваженої ним особи. При цьому правооблада-тель або уповноважена ним особа зобов'язані у своїй заяві викласти причини, з яких необ-хідно призупинення державної реєстрації. Дана заява підлягає задовольнив ренію у випадку, якщо причини будуть визнані поважними, наприклад: тривала службове відрядження, серйозне захворювання, смерть громадянина і т.п. Заява має подаватися до закінчення місячного терміну, а реєстратор зобов'язаний в найкоротші терміни розглянути клопотання та винести рішення про його задоволення або відхилення. У разі задоволення заяви ре-гістратор повинен вказати термін призупинення реєстрації, а до книги обліку документів повинна бути внесена відповідний запис. Термін призупинення реєстрації за цим пунктом не може перевищувати трьох місяців. Таким чином, загальний термін реєстрації не може перевищувати чотирьох місяців.
Нарешті, останнім підставою для зупинення реєстрації є ті випадки, коли про це є визначення або рішення суду, винесене відповідно до законодавства. Відповідно до ЦПК РРФСР, існують наступні види визначень чи рішень, предусматрі-БЕЗПЕЧУЮТЬ призупинення державної реєстрації:
- Ухвала суду про забезпечення позову (Ст.134);
- Постанова (визначення) посадових осіб, яким надано право принесе-ня протесту в порядку нагляду про зупинення виконання відповідних рішень (визна-поділок, постанов) судів (ст.323);
- Ухвала суду про зупинення виконавчого провадження (ст.361, 362). АПК РФ до подібних судових актів відносить:
а) визначення арбітражного суду про забезпечення позову (ст.76);
б) визначення арбітражного суду касаційної інстанції про призупинення виконавчої ня рішень, постанов, прийнятих у першій та апеляційній інстанціях (ст.170);
в) визначення посадових осіб Вищого Арбітражного Суду, що мають право приносити протести в порядку нагляду про зупинення виконання відповідних
