1.Сделкі в цивільному праві (на прикладі угод з квартирами)
Житло є необхідною умовою нормального життя і діяльності кожної людини і в силу цього виступає як особливий об'єкт цивільно-правових відношенні. Останнім часом однією з найактуальніших проблем стала проблема житлової власності і житлових правовідносин Актуальність досліджуваної ті »визначається:
а), проблемою незабезпеченість житлом населення нашої країни;
б) повсюдно виникають складнощі при укладанні та оформленні громадяни »правових угод з нерухомістю;
в), постійними змінами і доповненнями нормативно-правової бази в галузі житлових правовідносинах
Виходячи з цього, метою роботи є дослідження правовідносин у сфері житлового права в даний період часу у нашій країні.
Розгляд даної теми ставить наступні завдання:
1. Розглянути основні цивільно-правові угоди в сфері житлових правовідносин
2. Дослідити проблеми виникають при укладанні та оформленні угод з житловою власністю.
3. Розглянути питання здійснення незаконних операцій на ринку житла.
4. Розкрити значення і необхідність знань в галузі житлових правовідносин для
населення. В ході написання роботи використовувалися наступні методи:
• вивчення літератури;
• узагальнення матеріалів періодичної преси;
• робота з нормативно-правовими актами в галузі житлового законодавства;
• вивчення і узагальнення нормотворчої діяльності органів державного управління при регулюванні житлових правовідносин
Основні цивільно-правові угоди з квартирами
По завершенні процесу приватизації квартира стає власністю осіб, які проживали в ній. Це означає, що її власники можуть вступати в люб цивільно-правові відносини, що стосуються цієї квартири, а саме: укладати договори купівлі-продажу, міни, дарування, заповідати квартиру, віддавати її в заставу і т.д.
Однак слід пам'ятати, що у випадках, коли в приватизованій квартирі момент реєстрації приватизації жив один чоловік, а також випадки, коли в квартирі ЖБК пай виплачений, приватизована квартира залишається спільною власністю родини, є ні один з її членів без згоди інших не має права розпоряджатися квартир самостійно.
Незалежно від того, яка угода відбувається відносно квартири, J. оформлення в нотаріальному порядку договору про її відчуження потрібні певні документи, причому вони будуть різними залежно від того, які кварти відчужуються.
Приватизовані муніципальні квартири:
1) договір передачі муніципального житла у власність громадян, зареєстрованим органом державної влади;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири
Кооперативні квартири з виплачених паєм:
1) свідоцтво про власність на житло;
2) довідка ЖБК про суму виплаченого паю, зареєстрована орган державної влади;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири
Квартири, придбані у власність за договором купівлі-продажу, міни, дарування:
1) оригінал договору, зареєстрованого органом державної влади;
2) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
Квартири, придбані в порядку спадкування:
1) свідоцтво про право на спадщину;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири.
* При будь-якому відчуження квартир потрібно нотаріально засвідчена згода другого чоловіка, незалежно від його прописки в даній квартирі, за винятком випадків, коли квартира була подарована першому дружину, перейшла до нього в порядку спадкування або була придбана ним до шлюбу.
Відчужуватися можуть не тільки квартири, але й кімнати у комунальних квартирах. У цьому випадку необхідні наступні документи:
1) свідоцтво про власність на кімнату (із зазначенням її розміру і обш площі комунальної квартири),
2) договір передачі кімнати у власність, зареєстрований в органі державної влади;
3) угода про визначення часток, зареєстроване нотаріально зареєстроване органі державної влади,
4) довідка БТІ про оцінку вартості комунальної квартири (із зазначенням роз часток всіх її власників) Для продажу кімнати комунальної кварти:
необхідно також заяву всіх сусідів-власників, що вони не заперечуючи] проти її продажу, тому що вони мають право переважної покуп продається кімнати за зазначену в договорі ціну
Крім того, якщо в договорі передачі житла та свідоцтво про власність житло в якості власників зазначені і неповнолітні, то в цьому слу1 потрібна згода органів опіки та піклування на будь-яке відчуження
Для громадян при реєстрації угод з квартирами необхідна присутність в (учасників угоди, які повинні мати при собі паспорт, оригінал та коп нотаріально завірених договорів, довідки з ремонтно-експлуатаційної організаі про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг.
Для юридичних осіб під час реєстрації угод з квартирами необхідні вуст юридичної особи або його нотаріально завірена копія, свідоцтво про реєстрацію юридичної особи, доручення на представництво юридичної особи та паспс довіреної особи.
Договори купівлі-продажу житла, укладені між підприємствами, таю підлягають реєстрації в органі державної влади.
На практиці виникає багато питань, пов'язаних з випискою колишнього власника з проданої чи подарованої квартири. Непоодинокі випадки, коли продаючи отримавши гроші з покупця, відбуває в невідомому напрямку, і покупець позбавляє можливості здійснити своє право власності на придбану квартир Покупець змушений розшукувати недобросовісного продавця, а іноді і пред'являти суду позов про його виселення. Тому у випадках, коли продавець викликає у покупців. певні сумніви, доцільно взяти його доручення на виписку з квартири, також нотаріально засвідчену заяву про виписку, адресований у відділення міліщ за місцем прописки продавця, після чого можна зайнятися його випискою самостійно
У будь-якому випадку покупець повинен вимагати від продавця виписку з будинкової книги ш копію фінансового особового рахунку, оскільки окрім власника квартири в ньому міг бути прописані особи, які не є власниками, але володіють праваі наймача, які можуть і не знати, що квартира продана Ці люди зберігають пра наймачів, і при переході права власності виписати їх з займаної ними площа;
практично неможливо
Здійснення права власності на квартиру нерозривно пов'язане з поки ег збереглася пропискою
В даний час чимало випадків, коли житлові приміщення використовуються не] призначенням, а саме: здаються під офіси, склади і т.д. Договори оренди або взагалі укладаються, або сторони їх не реєструють. Таким чином, власне орендарі платять ні податків, ні інших платежів. Як відомо, відповідно до действующ! законодавством власники житла при здачі його в оренду втрачають право на льго! з його утримання, обслуговування та ремонту. Наприклад, у розпорядженні мера Москви 'заходи з припинення протиправного використання житлових приміщень, що знаходяться власності громадян та юридичних осіб "від 11 червня 1994р. Підкреслюється, ч договір про здачу в оренду житлових приміщень повинен укладатися в письмовій формі обов'язковою реєстрацією в житлово-експлуатаційних органах і податкових інспекція
Слід зазначити, що з юридичної точки зору дане розпорядження ме далеко не бездоганно, оскільки порушує ч. 1 ст.209 ГК РФ, відповідно до якого <власник володіє, користується і розпоряджається своєю власністю по своє! розсуд за умови, що не порушуються права інших осіб. Тому, якщо оф »створений у житловому приміщенні, не заподіює занепокоєння сусідам, позбавляти власником права власності на житлове приміщення навряд чи правомірно.>
В даний час з'явилося багато компаній, які залучають средст приватних осіб, обіцяючи згодом надати їм квартири. Відомо, що державні не здатний забезпечити своїх громадян відносно недорогим житлом, поет] останні готові повірити навіть в досить ризиковані обіцянки. Розвитку такого ро бізнесу сприяє і те, що до цих пір в нашій країні не отримала поширений іпотека (заставу нерухомості для отримання кредиту). Це викликано, по-перше відсутністю відповідного законодавства, по-друге, високим рівнем інфля ^ при якому іпотечні кредити втрачають сенс. Адже зазвичай вони видаються на термін від до 40 років під невисокий відсоток.
Договір купівлі-продажу
Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє договір, за яким од сторона (продавець) зобов'язується передати майно у власність іншій сторо
(покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити за не певну грошову суму (ст. 237 ГК РФ). Сам договір купівлі-продажу встановлює права власності покупця на продане йому майно Питання моменті переходу права власності дозволяється ст. 223 ЦК України, яка встановлює, ч право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право власності виникає з моменту реєстрації.
У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносинах для н;
встановлений особливий порядок оформлення договору купівлі-продажу. Договір вважає укладеним після того, як оформлення договору пройшло дві стадії:
а) нотаріальне посвідчення;
б) подальшу реєстрацію відповідним органом виконавчої влади. П | нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири нотаріус перевіряючі приналежність квартири особі, його відчужувати і дієздатність сторс справжність їх підписів Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягти за собою передачі права власності. До реєстрації нотаріальне посвідчення договору між сторонами існують лише зобов'язальні відносини. Якщо один сторін відмовляється від договору до його реєстрації, то подальші взаімоотношен сторін визначаються їх новою угодою або судом.
Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анульований!-То достатньо заяви сторін в нотаріальну контору. Нотаріус в цьому випадку справи відповідний напис на першому і другому примірниках договору та відмітку про це реєстрі. Після ж реєстрації договір не може бути анульований, а сторони частка укласти новий договір про розірвання цього договору та врегулювання сво відносин,
Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з моментом переходу пра власності, вона може передувати реєстрації або слідувати за н (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визнач час фактичної передачі, але не можуть змінити юридичного значення сам 'реєстрації.
Правовстановлюючим документом на квартиру, на підставі яких мож:
укласти договір купівлі-продажу, є: свідоцтво про власність на жіліі видане на приватизовану муніципальну квартиру, свідоцтво про права власності на кооперативну квартиру з виплачених паєм, свідоцтво про пра спадщини, до складу якого входить квартира; договір купівлі-продажу, нотаріаль посвідчений і зареєстрований в Установі юстиції.
Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати комунальної квартир перебуває у приватній власності, здійснюється за умови, що стор! представлять довідку з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках, отриманих в цій організації Блан видаються за встановленою формою і дійсні протягом місяця
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат посвідчено договорів про відчуження квартири проводиться за місцем знаходження цієї квартири
Договір купівлі-продажу квартири може бути засвідчений відповідними до] органом влади в тих населених пунктах, де немає державних нотаріальних контор.
Недотримання правил щодо обов'язкової нотаріальної форми договору куш продажу квартири робить такий договір недійсним з последствіян
передбаченими ч. 2 ст. 167ГКРФ, тобто кожна з сторін зобов'язана повернути один стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натур відшкодувати його вартість у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ЦК України суд вправі приз »дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і фактично з була виконана обома сторонами чи однією.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу квартири-перевіряє наявність документів, що підтверджують право власності на майно відчужуване довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартира є спільною частковою або спільною власністю, відчуження вимагає згоди інших учасників спільної власності. Таке cornat повинно бути надано в письмовій формі та посвідчений нотаріусом. Крім того, воно моя бути засвідчена за місцем проживання або місцю роботи.
У тексті договору про відчуження частки вказуються арифметичні частки, а конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок пользоваг конкретними частинами за наявності раніше відбувся нотаріально удостоверенноп зареєстрованого угоди між власниками про такий порядок користування відповідно до часток учасників.
Продавець повинен подати письмові докази того, що він відомого учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку посторонні! зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а імен їхні заяви про відмову здійснення права переважної купівлі продається д <квартири (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис] засвідчується в тому ж порядку, як було зазначено вище.>
Частка спільної власності на квартиру може бути відчужена також іни способами, наприклад подарована.
Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається тільки в нотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є і реєстрація угоди в Установі юстиц:
На правовстановлюючих документах повинен бути штамп про реєстрацію приміщення новим власником та видано свідоцтво про реєстрацію права.
Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТТ відповідно до правовстановлюючими документами вказується пайову учаг кожного, при цьому особа, що відчужує частину квартири, вказується в ній першими. Е (є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку з реконструкцією населенн <пункту, або накладений нотаріальними органами заборону на відчуження, або на кварт! Накладено арешт судово-слідчими органами, то ці обставини відображаються довідці Установи юстиції>
У зв'язку з тим, що в ГК відсутні конкретні норми, що регулюють сделю квартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу житлового до Так, продавець відповідно до ст. 241 ГК РСФСР зобов'язаний попередити покупця права третіх осіб на яку продають квартиру До таких осіб можуть ставитися, наприклад ^ заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності:
особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що для покупців важливим є та обставина, що в купується ним квартирі буде ж;
стороння людина.
Якщо продавець цього не зробив, покупець має право вимагати або уменьшеь продажної ціни, або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування збитків. ^ Того, щоб усунути можливі конфлікти, відповідне положення дол »включатися в договір. Якщо покупець не заперечує проти купівлі кварти] обтяженої запорукою або договором найму, то такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власник зазвичай володію користується Але в більшості випадків він не може нею розпоряджатися (продати, подарує] т.д.), оскільки в договорі про заставі зазвичай міститься заборона на отчуждер квартири
Договір купівлі-продажу квартири з умовою довічного проживання
Суть такого договору в тому, що продавець, у якості якого виступ! непрацездатні особа, передає належну йому квартиру в еобственно <покупця, а останній зобов'язується надавати продавцю до кінця його жиз довічне утримання, яке може включати в себе догляд, матеріальну пом01 Крім того, за цим договором продавець зазвичай зберігає за собою право користуватися всією або частиною цієї квартири. В даний час договори купівлі-продажу квартири умовою довічного утримання укладаються з покупцями, як які виступають як фізичні, так і юридичні особи. Укладення таких договорів виго ^ обом сторонам Однак, на жаль, і тут не обійшлося без впливу кримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці, які уклали такі догово) або взагалі зникли, або ж їх знаходили мертвими.>
Оформлення таких договорів здійснюється за тими ж правилами, що і оформлений »договорів купівлі-продажу та міни квартири.
У договорі купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання ПРГ власності переходить покупцеві за життя продавця. При цьому в договорі обьга обмовляється право довічного проживання продавця в цьому житловому приміщенні.
У разі невиконання договору покупцем своїх обов'язків продавець впр <вимагати розірвання договору. Набувач також може ставити питання припинення договору, якщо його матеріальне становище з не залежних від н <обставинами змінилася настільки, що подальше надання змісту ста неможливим. Договір припиняється також у разі смерті покупця.>
У разі розірвання договору на вимогу продавця або покупця квартири з повертається його колишньому власникові (продавцю). Проте витрати на містив:
понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.
Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами довічно утримувати] власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті. Перевагою ЕТС договору в порівнянні з успадкуванням квартири є те, що при успадковував свідоцтво про власність на житло видається нотаріальною конторою не раніше ше <місяців з дня відкриття спадщини і, таким чином, спадкоємець не може распоряжат] житлом до закінчення цього терміну.>
Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, яким покупців. доведеться виплачувати компенсацію При спадкування майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, заповідач може в будь-який момент скасувати або змінити заповіт.
Договір міни
Власники квартир можуть укласти між собою договір міни. Цей дого! слід відрізняти від договору обміну жилими приміщеннями. В останньому випадку Мея сторонами відбувається перехід права користування, а не права власності ка1 договорі міни. Крім того, на відміну від договору міни договір обміну жили приміщеннями оформляється спеціальними обмінними ордерами.
За договором міни кожна із сторін передає іншій стороні визначити майно у власність, тобто кожна з сторін є одночасно і продавці, і покупцем.
Єдиною відмінністю договору міни від договору купівлі-продажу є те, L в договорі міни одна зі сторін в якості зустрічного надання передає один стороні не гроші, а майно. У зв'язку з цим до договору міни застосовуються ті правила, що і до договору купівлі-продажу. Так, сторони зобов'язані попередити один ін;
про недоліки обмінюваного майна, а також про права третіх осіб на це імущест (наймача, заставодержателя і т.д.).
Якщо обмінюване майно (в даному випадку мова йде про квартири) є за вартістю рівним, то в договір може бути включена умова про доплату i боку, майно якої коштує дорожче До договору міни можуть включатися і дру1 умови, що не суперечать його природі (наприклад, про те, що обидві або одна із сто]:
відремонтують свої квартири).
Певні труднощі виникають при укладанні договору міни мем власниками квартир і власниками муніципальних (неприватизованих) кварт При укладанні таких договорів власники квартир наполягають на тому, щоб контрагенти також приватизували своє житло, а останні, знаючи, що Муніципали житло можна приватизувати тільки один раз, за різними причин не хочуть пов <робити.>
Як вихід із ситуації, що можна запропонувати наступний Варіано У випадку, якщо в неприватизованій квартирі проживає декілька наймачів, то:
квартира може бути приватизована на ім'я тільки одного з них, який і уклав, договір купівлі-продажу, а потім прописує в нову квартиру членів своєї сім'ї. Так чином, інші наймачі зберігають в подальшому право пріватізаі муніципальної площі.
Договір міни може полягати не тільки на квартири, а й на приватизувати кімнати в комунальних квартирах. У цьому випадку необхідно мати следуюп документи:
1) свідоцтво про власність на житло (із зазначенням розміру кімнати і оби площі комунальної квартири);
2) договір передачі житла у власність;
3) угода про визначення часток, нотаріально завірений і зареєстрований! Департаментом муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості квартири (із зазначенням розміру часток Bi власників комунальної квартири).
Договір дарування
Власник квартири може подарувати свою квартиру будь-якій фізичній »юридичній особі Для цього він укладає договір дарування. За договором дарування про>
сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні (обдаровуваному) майні власність
Дарування не вважається таким, що відбувся, якщо справа обмежилася лише угоди <навіть письмовим, але передачі майна не було. У обдаровуваного на основі одного чи угоди з дарувальником не виникає права вимагати передачі речі, а у дарувальника) обов'язки її передати.>
Однак і передача речі сама по собі ще не створює дарування
Дарування - це договір, що припускає волю дарувальника і згоду одаряемс на отримання майна у власність. Якщо останній не виявляючи;
відповідного бажання або прямо відхиляє дар, то дарування немає Для договору дарування характерно те, що дарувальник за життя відчужує іншій особі майно добровольці безоплатно безоплатність договору означає, що він не передбачає наявності будь-якої компенсації з боку обдаровуваного Дарувальник, здійснюючи дарування, зобов забезпечити виникнення права власності обдаровуваного, вільного від обтяжений] і, зокрема, від прав третіх осіб (наймача, заставодержателя і т.д.) Крім то дарувальник відповідає перед обдаровуваним за збитки, завдані йому внаслідок відчужений подарованого майна за позовом третьої особи (наприклад, судові витрати), а також т <що в подарованої речі є істотні недоліки. На обдаровуваним ж не ле »ніякої обов'язки перед дарувальником Не можна на обдаровуваного покладати обов'язок відчужувати подароване майно або не робити з приводу цього майна дру1 угоди. Таким чином, договір дарування не може містити умови, огранічіваюі право власності обдаровуваного.>
Якщо договір дарування квартири або кімнати відбувається в підлогу;
неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні нотаріус повинен від законн <представника неповнолітнього чи піклувальника взяти дозвіл на отримання та Опікун не має права укладати договір дарування від імені малолітнього, а піклувальник - дав <згоду на договір при укладанні його неповнолітнім (від 15 до 18 років) 1 дозволу органу опіки.>
Договір дарування квартир або кімнат у комунальній квартирі засвідчуєте;
нотаріальній конторі за умови подання зазначених вище документ що підтверджують право власності на квартиру, яка переходить в дар, і потім-зп договір реєструється Департаментом муніципального житла
Застава квартири
Як було зазначено вище, власник квартири може закласти свою квартиру, С;
застави полягає в тому, що при заставі кредитор (заставодержатель) має право при невиконаного боржником забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами Однак кредит не стає власником заставленого майна: він має право лише вимагати (реалізації у встановленому цивільним процесуальним законодавством порядку < br />
Відповідно до закону про іпотеку, якщо заставу майна підлягає дер »реєстрації, то договір про заставу вважається укладеним з моменту його реєстрації
Застава квартири, що є спільною сумісною власністю, можна осуществд тільки за згодою всіх власників. Якщо ж мова йде про спільної часткової власне то власник частки може закласти свою частку без згоди інших власник Слід зазначити, що заставу квартири, що є власністю члена кооператив повністю виплатив свій пай, здійснюється в тому ж порядку, що й ^ приватизованих квартир.
Оскільки квартири відносяться до нерухомості, то їх заставу відноситься до іпотеки догів про іпотеку на відміну від інших різновидів договорів застави вимагають обов'язково нотаріального посвідчення та реєстрації Договір про іпотеку може полягати видачею заставної.
У договорі застави беруть участь дві сторони: заставодавець - особа, якій надано] визначене майно в заставу, і заставодержатель - особа, яка має право п невиконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання получ! задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами
Наявність заставної у заставодержателя засвідчує його переважне право задоволення своєї вимоги за рахунок майна, наданого за договором іпотеки в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінним папером, моя входити в спадкову масу і бьп' передана іншій особі у встановленому поряд »На заставної робиться відмітка про її реєстрацію.
Застава квартир, розташованих у багатоквартирних будинках, може здійснюватися f застави земельної ділянки, на якій розташований будинок або іншу будову. Зверну!-Стягнення на предмет застави за загальним правилом допускається лише в судовому порядку випадках, передбачених законодавством, звернення стягнення на заложеш майно здійснюється в безспірному порядку на підставі виконавчого надто нотаріуса.
Законодавство РФ не містить прямої вказівки на те, яким чином може бь звернено стягнення на закладену квартиру. З цього можна зробити висновок, що бу, діяти загальний (судовий) порядок звернення стягнення на заставлене майно.
Разом з тим, висловлюється думка, що в банківській заставі (тобто в тих випадках коли заставодержатель за договором позики, укладеного в забезпечення кредітнс договору між банком і третьою особою, є банк) заставодержатель (то ei банк) має право самостійно реалізувати предмет застави (без судового або арбітраж »рішення) при невиконанні зобов'язання боржником
За загальним правилом заставодавцем може бути будь-яка особа, якій предмет зал <належить на праві власності чи праві господарського відання в останній випадку для здачі будь-якого майна в заставу необхідно отримати злагоди <власника цього майна або уповноваженого ним органу.>
В якості заставодавця може виступати і установа (тобто бюджет! Організація, що не займається комерційною діяльністю), однак лише при умовах а;
якщо воно відповідно до закону набула право самостійного pacпopяжe ^ закладеним майном.
Як заставодержателя може виступати будь-яка фізична або юрідічео особа будь-якої організаційно-правової форми або форми власності Однак більшості випадків в якості заставоутримувачів виступають банки, що дають кредити г заставу квартир Комерційну вартість квартири визначити досить важко як орієнтир, як правило, виступає інвентаризаційна вартість кварти] яку дає БТІ. Інвентаризаційний вартість квартири є ниж ^ межа ринкової вартості квартири, що частіше всього в кілька разів вище за інвентаризаційний. За загальним правилом заставодавець не має права распоряжат закладеним майном. Однак ця норма має діапозитивні характер, в догів! можуть передбачити протилежне.
З цього випливає, що уклавши договір застави, заставодавець не може продати подарую обміняти закладене житло (якщо не обумовлено інше).
Даючи квартири в заставу за кредитними договорами, заставники отримують кредит невеликий термін і звичайно під значний відсоток.
Продаж заставленого житлового будинку (квартири) на публічних торгах не являє підставою для виселення покупцем проживають у цьому житловому будинку чи кварти заставодавця та членів його сім'ї. Між власником, яка придбала житловий будинок та. квартиру, і проживають в ньому особами укладається договір оренди житлового поміщений на умовах, звичайних для даної місцевості.
Не підлягають виселенню при продажу заставленого будинку (квартири) з публічш торгів особи, що проживають у житлових будинках (квартирах) на умовах договору най] житлового приміщення, договору оренди чи інших підставах, передбачених законо Раніше укладений з ними договір найму житлового приміщення договір оренди або ярма договір на проживання зберігає силу Такі особи мають право на переважне придбання займаного ними житлового будинку (квартири).
Порядок успадкування житлових будинків і квартир
Під спадкуванням розуміється перехід майнових і деякі особисті] немайнових прав та обов'язків померлого громадянина (спадкодавця) до друп особам у встановленому законі порядку. Спадкування може здійснюватися за законом за заповітом Спадкування за законом має місце:
а) якщо спадкодавець не склав заповіту або якщо його заповіт в певній частині визнано недійсним,
б) якщо заповідана тільки частина майна або заповіт в певній частині визнання недійсним, в цьому випадку не охоплена частина спадкового імущест переходить в порядку спадкування за законом,
в) якщо спадкоємці за заповітом померли раніше спадкодавця або не приня спадщини.
Для таких випадків закон встановлює коло спадкоємців та порядок їх визнаний] Призначаючи померлому конкретних правонаступників, законодавець ніби заповнює у. спадкодавця. Передбачені дві черги визнаних спадкоємців за законом. спадкоємцям першої черги відносяться діти (у тому числі усиновлені), cynpyi батьки (усиновителі) померлого і його дитина, що народилася після його смерті. спадкоємцям другої черги відносяться брати і сестри померлого, його дід і баба .3 спадкоємці закликаються до спадкування в тому випадку, якщо відсутні спадкоємці першої черги. коли вони не приймають спадщину, а також у тому випадку, якщо всі спадщині першої черги позбавлені заповідачем прав успадкування . До числа спадкоємців относя1 також непрацездатні особи, які перебували на утриманні померлого не менше року його смерті. Онуки і правнуки успадковують в тому випадку, якщо до часу відкриття наследет немає в живих того з батьків, який був би спадкоємцем
Але, крім осіб, зазначених вище, заповідач має право залишити все своє імущест предмети домашнього ужитку, за винятком передбаченого законодавстві будь-якій особі, державі а також будь-якій юридичній особі. Загальною основною фор ». заповіту є саме письмова нотаріально засвідчена заповіт
2.Гражданск-о-правова відповідальність за виконання зобов'язань.
Боржник зобов'язаний відшкодувати кредиторові збитки, завдані невиконанням, і. неналежним виконанням зобов'язання. При виконанні зобов'язання приймаються уваги ціни, що існують в тому місці, де зобов'язання має бути виконане Ціна визначається на день добровільного задоволення боржником вимог кредит;
якщо ціна не було встановлено договором, законом або іншими правовими актами. Її. вимога не була задоволена добровільно, то ціна визначається в день пред'явлено позову, або виходячи з рішення суду - на момент прийняття судового рішення
За невиконання або неналежне зобов'язання може бути встановлена неустой і відшкодовуються в частині, не покритій неустойкою; при цьому договором або законі передбачаються випадки:
-стягнення тільки неустойки, але не збитків;
-збитки стягуються в повній сумі понад неустойки,
-стягується або неустойка або збитки.
/. Відповідальність за невиконання грошового зобов'язання.
За невиконання (неправомірне утримання, ухилення від повернення, інша?? росроч] безпідставне отримання або збереження) слід сплата відсотків на сум;
утримуваних коштів, причому відсотки визначаються обліковою ставкою банківсько відсотка на день виконання зобов'язання (або його частини) Якщо вимога не б задоволена добровільно, то відсотки визначаються на день пред'явлення позову, то виходячи з рішення суду - на момент прийняття судового рішення, при цьому засновують на положеннях договору або закону. Відсотки за користування чужими кошти] справляються по день сплати суми цих коштів, якщо не встановлений більш короткий термін.
2. Відповідальність за виконання зобов'язань в натурі.
У випадку сплати неустойки і відшкодування збитків необхідно також виконати зобов'язання в натурі у разі неналежного виконання або невиконаного зобов'язання. Якщо через прострочення інтерес у кредитора до виконання пропав та сплачено неустойка, то виконувати зобов'язання в натурі боржникові не потрібно
^. Виконання зобов'язання за рахунок боржника.
Якщо боржник не виконав зобов'язання (не виготовив і не передав річ, виконав роботу або не надав послугу), при цьому кредитор сам або треті сторони це caenaJ то від боржника потрібно відшкодувати понесені витрати та інші збитки з ет1 пов'язані
4 Відповідальність за не передачу певної речі
Потрібно відібрання цієї речі і передачі її кредитору, а у випадку якщо ця річ у:
передана третім особам, перевагу має той з кредиторів, на користь якої рани виникло зобов'язання або (якщо це неможливо встановити) тому, хто раніше пред'яв позов. Також кредитор може вимагати відшкодування збитків
Пред'являти вимоги необхідно спочатку основного боржника, а потім при відмові - до особи, що має субсидіарну відповідальність. За окремими видами зобов'язань може бути обмежене право на повне відшкодування збитків.
Існує відповідальність боржника за своїх працівників, за третіх осіб, яких було покладено виконання
Враховується також вина кредитора за невиконання або неналежне виконання зобов'язання, яке сталося з вини обох сторін, при цьому зменшується
відповідальність боржника за рішенням суду; боржник, який прострочив виконання, відповідає перед кредитором за збитки, завдані простроченням і за наслідки випадок що настала після прострочення неможливості виконання Боржник не вважає, що прострочив, якщо зобов'язання не може бути виконано за рахунок прострочення кредитів який відмовився приймати запропоноване боржником належне виконання або вчинив дій до вчинення яких боржник не міг виконати своє зобов'язання
