Введення.
Пропонована робота присвячена вивченню основних особливостей договору продажу житлового приміщення. Особлива увага приділяється поняттю об'єкта даного договору, тобто житлового приміщення, і тим відмінних рис, які дозволили виділити цей вид договору в рамках більш загального - договори продажу нерухомості.
Ринок нерухомості сегментований. Найбільшим сегментом є ринок житлової нерухомості: житлових будинків, квартир і житлових приміщень. На житлову нерухомість доводитися до 90 - 95% всього обороту нерухомості в країні. Найбільш поширеним видом операції з житлом є договір продажу житлового будинку (квартири). Дуже часто в цю форму наділяються і операції з обміну і мене житлових приміщень. Не випадково на частку договорів купівлі-продажу житла приходиться найбільша кількість правопорушень, найчастіше здійснюються з певним умислом. Угоди громадян з належним їм житлом ніколи ще не отримували такого розмаху, як зараз.
З огляду на високу вартість житлової площі, сума укладених угод оцінюється, як правило, у багато тисяч рублів. Квартирний бізнес нині є одним з найбільш вигідних: посередницькі організації - ріелторські фірми й окремі маклери готові надати будь-які послуги громадянам за розпорядженням належними їм квартирами і будинками, отримуючи при цьому найбільші дивіденди.
На ринку житла активно діє кримінальний бізнес. Використовуючи юридичну необізнаність громадян, шахраї домагаються укладання з громадянами угод про відчуження житла на вкрай невигідних для них умовах, нерідко за допомогою махінацій позбавляють їх законного житла.
Слід зазначити, що сучасний ринок житла істотно відрізняється від ринку минулих років. Круг традиційних учасників договору купівлі-продажу значно розширився. Тепер зазвичай в угоду крім покупця і продавця включається третя сторона - посередник, в якості якого виступає або ріелтерська фірма, або приватний маклер. В угодах на ринку житла все більшу роль відіграють комерційні банки, біржі, страхові компанії, інвестиційні фонди та інші ринкові інститути.
Все вищесказане дає підставу зробити висновок про величезну важливість договору продажу житлового приміщення для кожної людини, про необхідність підвищення рівня знань населення у сфері правового регулювання досліджуваних відносин.
Практичне значення пропонованої роботи ми бачимо в можливості використання її матеріалів усіма учасниками відносин, пов'язаних з продажем житлових приміщень.
Робота складається з трьох розділів, введення, висновку та бібліографії.
Глава 1.
Житлове приміщення - об'єкт договору продажу житлових приміщень.
Зміст договору прийнято розглядати як певну сукупність умов. Загальна частина договірного права вказує лише на одну умову, угода за яким впливає на подальшу долю будь-якого договору. Це - його предмет (ч.2 п.1 ст.432 ЦК). Предметом договору у нашому випадку є житлове приміщення.
Виділяється три критерії при визначенні приміщення в якості предмета договору. По-перше, це задоволення приміщення ряду вимог (санітарним, технічним і т.д.), тобто придатність приміщення для проживання (ч.2 п.1 ст.673 ЦК), по-друге, цільове призначення - постійне проживання в ньому фізичних осіб (ст.7 ЖК, ч.1 п.1 ст.673 ЦК) і, в -третє, ізольованість приміщення (ч.1 п.1 ст.673 ЦК, ст.52 ЖК) 1.
У зв'язку з тим, що останнім часом широкого поширення набуло будівництво заміських будинків, постає питання про доцільність визнання їх житловими. Ці котеджі цілком відповідають наведеним вище критеріям. Тому можливе виділення четвертого критерію - наявності рішення органу місцевого самоврядування про визнання будови житловим.
Тепер зупинимося на кожному з названих критеріїв і докладніше роз'яснимо їх зміст.
ГК відновлює високі соціальні вимоги до житлового приміщення на відміну від вимог, встановлених Законом про житлової політики (ст.1), що знизив ці вимоги (проти Житлового кодексу), зокрема до прийняття частини другої ГК критерій «постійного проживання» не діяв; це якість житла було знижено просто до «проживання» (ч.3 ст.1 Закону про основи). Перш за все, жиле приміщення має відповідати такому мінімальному, але неодмінної якості, як ізольованість. Не можуть бути самостійним предметом договору частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою загальним входом (суміжні кімнати), а також підсобні приміщення. Житлове приміщення має бути належно ізольованим від інших суміжних приміщень стінами без прорізів, автономно обладнаним видами інженерного благоустрою стосовно до середнього рівня інженерного благоустрою населеного пункту, що має самостійне повідомлення з місцями загального користування житлового приміщення, або сходовою клітиною, або вулицею (двір), або прибудинкових земельною участком.2 Це правило не поширюється на відносини купівлі-продажу житла, оскільки на це прямо зазначено в Цивільному кодексі. Предметом договору продажу житлового приміщення може бути і частина будинку або квартири.
Приміщення стає житловим за умови, якщо його рівень санітарної і технічної придатності відповідає можливості постійного проживання в ньому, що відрізняє житло від нежитлового приміщення, місце проживання від перебування (див. ст.20 ЦК). Наприклад, придатність до проживання протягом всіх сезонів року, його всепогодность, а не тільки в літній час, ніж жиле приміщення відрізняється, скажімо, від дачного, капітальне від временного.3 ГК не називає конкретно санітарні та технічні вимоги до житлового приміщення, що забезпечують його придатність для постійного проживання. Придатність визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством (ч.1 ст.673 ГК РФ). Зокрема воно має бути безпечним для постійного проживання в ньому громадян, упорядкованим, відповідати санітарним і технічним вимогам, пропонованим до житла. Зазначені обставини підтверджуються висновками СЕС, інженерно-технічними, іншими висновками і актами обстеження компетентних органов.4 На жаль, насправді відомчим нормативним актом встановлені лише конструктивні дефекти житлових будинків, житлових приміщень, наявність яких виводить житловий будинок, жиле приміщення з числа придатних для постійного проживання громадян, і лише для будинків державного та муніципального житлового фонда.5
У рамках одного законодавчого акта - ГК житло за своїм призначенням у різних площинах майнових відносин (власності і найму) охарактеризовано по-різному, що не має будь-якого обгрунтування і ставитися до недосконалості закону. Житло як об'єкт у відносинах власності, так і у відносинах найму повинно подавати одне й те саме функціональне поняття - місце саме постійного проживання, а не просто місце жітельства.6
Житлові приміщення, функціонально призначені для постійного проживання, повинні задовольняти відповідним технічним, санітарним та іншим споживчим нормами вимогам за денною освітленості, безпеки, водопостачання та водовідведення, постійному опалення, провітрювання та інших умов, що забезпечує нормальні, здорові умови проживання.
Крім усього іншого додатковим вимогою до житлового приміщення є його реєстрація як житлове у відповідному державному органі. На сьогодні таким органом є БТІ.

Глава 2
Поняття і істотні умови договору продажу житлового приміщення
Договір продажу житлового приміщення є різновидом договору продажу нерухомості, який в свою чергу є одним з окремих видів договору купівлі-продажу, які виділяються за ознакою особливого об'єкта продажу - нерухомого майна. Тому договору продажу житлового приміщення притаманні всі ознаки договору продажу нерухомості та договору купівлі-продажу товарів. Виходячи з цього, договір продажу житлового приміщення може бути визначений таким чином.
 За договором продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця квартиру, будинок чи інше житлове приміщення, а покупець зобов'язується прийняти зазначене майно і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК ).
Як і будь-який договір купівлі-продажу, договір продажу житлового приміщення є консенсуальних, оплатним, взаємним (сіналлагматіческім).
Істотними умовами як договору продажу нерухомості, так і його різновиди - договору продажу житлового приміщення, слід визнати умови про предмет договору і про ціну продаваного об'єкта недвіжімості.7 Проте існує точка зору, відповідно до якої предметом будь-якого договірного зобов'язання є не лише саме майно, але майно дії зобов'язаної сторони.8 З таким розумінням важко погодитися, зважаючи на те, що автор ніяк не аргументував свою позицію. Таким чином, предметом договору продажу житлового приміщення можуть бути приватизовані або придбані у власність в іншому відповідному законом порядку жилі приміщення (будинок, квартира, частина будинку або квартири), а також квартири в будинках житлово-будівельних (житлових) кооперативів, паєнагромадження за які до дню укладення угоди виплачені полностью.9 Перш за все, в договорі має міститися вказівка на досягнуту домовленість між продавцем майно покупцем про відчужується житловому приміщенні, тобто повинна бути конкретно визначена нерухомість. До даних, що дозволяє точно встановити нерухомість, відносяться:
назва об'єкта, вид нерухомості (тобто вказівка на приналежність до житлового приміщення), дані про те, де вона розташована, її опис (напр., «чотириповерховий цегляний будинок з черепичним покрівлею, двома входами»);
дані «про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці» зазвичай наводяться як шляхом словесного опису в договорі продажу житлового приміщення, так майно у кресленнях, схемах, плани, які додаються до договору;
дані, що визначають об'єкт у складі іншої нерухомості, - це відомості про конкретне місце продаваного житлового приміщення (поверх, під'їзд, крило будівлі майно тощо), відомості про що продається будинку в архітектурному ансамблі, що складається з декількох будівель, майно т.д .10
Оскільки умова про предмет є суттєвим, то недосягнення угоди про нього означає, що договір продажу житлового приміщення не укладено. У свою чергу умова про нерухомість вважається не узгодженим, якщо в договорі відсутні згадані дані. Вони майно є істотними умовами, тому що без їх врегулювання узгодити умову про нерухомість неможливо, а це означає, що договір продажу житлового приміщення не укладено.
Існує майно інше розуміння вимоги закону про визначеність предмета договору продажу нерухомості, яке зводитися до того, що продається нерухомість як індивідуально-певна річ на момент укладання договору повинна існувати реально (фізично), а права на неї повинні бути зареєстровані в державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод існує нім.11
На відміну від договору купівлі-продажу рухомого майна договір продажу нерухомості (в тому числі і договір продажу житлового приміщення) повинен містити в собі узгоджене сторонами в письмовій формі умова про ціну нерухомості. Оцінка нерухомості - явище багатофакторне і складне. Тому на ринку нерухомості оцінку нерухомого майна здійснюють, як правило, професійні оценщікі.12 За бажанням громадянина ринкова вартість може визначатися на підставі висновку, що складається експертом, який має ліцензію на здійснення такої діяльності. Оцінити квартиру може і ріелтерська фірма, однак власник ліцензії на здійснення ріелтерської діяльності не має права виступати як оцінювач нерухомості при здійсненні угод, в яких він бере участь як рієлтора. Такі угоди є оспорімимі і можуть бути розірвані в судовому порядку за заявою зацікавлених осіб.
Практика відносин між оцінювачем і клієнтом будується на договірній основі. Договір на проведення оцінки складається в простій письмовій формі і обов'язково повинен відображати наступні моменти:
А) відомості про професійну освіту оцінювача;
Б) відомості про наявність у оцінювача ліцензії на здійснення оціночної діяльності існує зазначенням порядкового номера і дати видачі цієї ліцензії, органу її видав, а також терміну, на який дана ліцензія видана;
В) мета проведення експертизи;
Г) точне зазначення об'єкта оцінки;
Д) використовуються стандарти оцінки;
Е) вимоги до форми звіту;
Ж) терміни виконання та порядок оплати робіт.
Кінцевим результатом експертизи є звіт, який, як правило, складається у формі листа і містить повну інформацію про методи розрахунку та підсумкової вартості конкретного об'єкта оцінки.
З метою впорядкування системи оцінки Мінбудом Росії була прийнята «Тимчасова методика оцінки житлових приміщень», 13 носить рекомендаційний характер, але не втратила силу після ухвалення ФЗ «Про іпотеку», другої частини ГК, ФЗ «Про оціночної діяльності». Основною метою згаданої методики є вирішення завдань, пов'язаних з визначенням нижніх і верхніх меж цін при здійсненні операцій з відчуження та придбання житлових приміщень. Вона рекомендується для оцінки житлових приміщень незалежно від форм власності. Ринкова вартість квартири за даною методикою визначається поточним співвідношенням попиту та пропозиції на даному ринку на конкретну дату або конкретний період, виходячи з її рівноцінності з квартирами даного тіпа.14
ГК встановлює низку додаткових вимог до порядку визначення ціни на нерухомість. По-перше, при продажу будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, багато що залежить від того, які права на земельну ділянку переходять до покупця. Якщо земельна ділянка продається разом з будівлею, спорудою або іншим нерухомим майном (див. ст.552 ЦК), то ціна на нерухомість включає ціну відповідної частини земельної ділянки. Якщо ж земельна ділянка передається на право оренди і т.п., то в ціну нерухомості включається лише ціна цього права. Інший порядок визначення ціни може бути передбачено законом або договором продажу нерухомості.
По-друге, якщо в договорі ціна на нерухоме майно визначена не за об'єкт в цілому, а за одиницю площі чи іншого показника розміру, то при визначенні загальної ціни враховується фактичний розмір продаваного покупцеві майна.
Як і сам договір про продаж нерухомості, будь-яка угода про ціну або про її зміну повинно бути прибраний в письмову форму під страхом недійсності договору в цілому.
Ціна може бути вказана або шляхом позначення конкретної грошової суми (у тексті договору), або шляхом надсилання на який-небудь прейскурант цін, яким сторони погодилися однозначно керуватися (це можливо, наприклад, при продажу квартир за цінами, визначеними органом місцевого самоврядування (продавцем) і зафіксованим у спеціально затвердженому прейскуранті) .15
Складніше йде справа у випадках, коли сторони скористалися нормами ст.317 ЦК і вказали ціну, вдавшись до ВКВ, ЄВРО, іншим умовним грошовим одиницям. Оскільки ціна в договорі вказана чітко, то у випадку, якщо настільки ж чітко вказано курс ВКВ, ЄВРО і т.п. до рубля, який підлягає застосуванню (наприклад, за курсом, що публікується в ЦБ РФ, на день оплати), - немає підстав вважати, що вимоги ст.555 ЦК (ціна в договорі продажу нерухомості) не дотримані. І, навпаки, якщо підлягає застосуванню курс вказаний нечітко (або неясно, на яку дату цей курс повинен бути визначений), то вимоги ст.555 ГК порушені.
Стаття 555 ЦК однозначно вважає договір продажу нерухомості неукладеним у випадках, коли:
А) в ньому ціна не вказана зовсім. При цьому не має значення, з якої причини це зроблено (наприклад, через недбалість сторін);
Б) коли за умовами договору продажу нерухомості ціна не може бути визначена. Мається на увазі, що шляхом тлумачення договору немає можливості однозначно визначити ціну об'єкта нерухомості. Стаття 555 забороняє використання такого методу, як використання цін на аналогічні товари тощо
Крім умов про предмет і ціною, договір продажу житлового приміщення повинен містити і деякі інші істотні умови. Додатковоготільну особливість предмета договору складає його цільовий характер. Ця умова випливає з самого поняття житлового приміщення, про що докладно містилося в першому розділі цієї роботи.
Стаття 558 ГК до числа істотних умов договору продажу житлового приміщення відносить також, по-перше, перелік осіб, що зберігають відповідно до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем, із зазначенням їх прав на користування продаваним жилим приміщенням і, по-друге, державну реєстрацію договору (поряд з реєстрацією переходу права власності на житлове приміщення). Цим особливостям договору продажу житлового приміщення присвячена наступна глава роботи.

Глава 3
Особливості договору продажу житлового приміщення.
  § 1.Гарантіі прав членів сім'ї власника, неповнолітніх і співвласників.
Угоди з житловими приміщеннями пов'язані з обігом досить-таки великих коштів і із здійсненням громадянами їхнього конституційного права на житло. Тому необхідно захистити учасників цих відносин і гарантувати їм право на житло. На це спрямована ст.558 та деякі інші статті Цивільного кодексу.
Відповідно до п.1 ст.558 ГК РФ істотною умовою договору продажу будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, іншого житла, в якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.
Більшість авторов16 до зазначеного переліку включають наступних суб'єктів:
а) члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст. 292 ЦК);
б) наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст. 677 ЦК;
в) піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 685 ЦК).
Е. А. Суханов доповнює цей список ще трьома пунктами:
1) особа, що володіє правом довічного користування жилим приміщенням у порядку заповідального відмови (ст. 538 ЦК РРФСР 1964 р.);
2) одержувач ренти за договором довічного утримання з коштом, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ЦК);
3) ссудополучателя за договором безоплатного користування жилим приміщенням у межах терміну дії договора.17
Таке доповнення є виправданим, тому що перераховані особи також мають право користування житловим приміщенням, про що і говориться в ст.558 ГК.
Відповідно до ст.53, 127 ЖК Української РСР складу членів сім'ї власника квартири визначається аналогічно категорії членів сімей наймачів у будинках державного і громадського фондів і членів житлово-будівельних кооперативів. Тому з переходом квартир в зазначених фондах у власність громадян змін у складі їх сімей у зв'язку з цим, як правило, не відбувається.
У статті 127 ЖК Української РСР вказується, що члени сім'ї власника права користуватися жилою площею у квартирі нарівні з її власником, якщо вони спільно проживають з ним. Але ця обставина не має визначального значення за змістом п.1 ст.292 ГК щодо тих членів сім'ї, які віднесені до таких у самому законі, тобто дружина власника квартири, їхніх дітей і батьків. Ці члени сім'ї мають право користуватися жилою площею у квартирі як у разі проживання в ній разом з її власником, так і без нього. Непрожіваніе самого власника з зазначеними членами його сім'ї на житловій площі належної йому квартири жодним чином не може вплинути на їх право користування цією площею. Спільне проживання з власником квартири і ведення з ним спільного господарства має значення щодо інших його родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, які по даній підставі можуть бути визнані членами його родини.
Якщо стосовно користування житловою площею в будинках державного і громадського житлових фондів та фонду ЖБК визначення складу сім'ї таким чином було в якійсь мірі прийнятним, то збереження цього порядку по відношенню до користування житловою площею в будинках і квартирах, що належать громадянам, призводить до певного невідповідності між правомочність власника з використання житлової площі на свій розсуд і правом на користування цією площею досить широкого кола осіб, що відносяться або визнаних житловим законодавством членами сім'ї, чим і пояснюється «нестабільність» правового положення всіх членів сім'ї. Представляється тому, що коло членів сім'ї в даному випадку повинен бути звужений до кола близьких родичів власника - його дружина і діти (у тому числі всиновлених), а саме право користування житловою площею членами сім'ї в законодавстві має бути підкріплено певними гарантіями, спрямованими насамперед на додання даному праву сталого характера.18 Саме з цих позицій пропонувалося вирішити зазначені питання в проекті нового Житлового кодексу РФ.19
Збереження права користування житловою площею за колишніми членами сім'ї власника при переході права власності до іншої особи законом не передбачено. Проте видається, що за своїм правовим статусом вони в даному випадку можуть бути прирівняні до членів семьі.20 Це питання, правда, порушується в проекті ЖК РФ, де пропонується обумовити відчуження власником житлових приміщень, в яких проживають колишні члени сім'ї власника, попереднім висновком з ними договорів оренди (стосовно нового ГК це буде, мабуть, договір комерційного найму житлового приміщення) на строк не менше трьох років, а щодо неповнолітніх з числа колишніх членів сім'ї власника - до досягнення ними повноліття.
Видається сумнівною точка зору Е. А. Суханова про те, що у випадках, коли які-небудь особи, що зберігають відповідно до закону права користування житлом, не були зазначені в договорі, покупець має право відповідно до абз.2 п.1 ст. 460 ГК внаслідок того, що продавець без його згоди передав йому товар, не вільний від прав третіх осіб, вимагати зменшення ціни або розірвання договору продажу житлового помещенія.21 На наш погляд, у даному випадку договір не може бути визнаний укладеним, так як він не містить одного з істотних умов, передбачених Цивільним кодексом (п.1 ст.558). Такий договір є нікчемним як невідповідний вимогам закону (ст.168 ЦК).
Для здійснення угод щодо житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні (незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, у тому числі колишніми), що мають право користування даним житловим приміщенням, потрібен попередній дозвіл органів опіки та піклування (п .4 ст.292 ГК РФ). Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права.22
У Цивільному кодексі РФ вказується тільки на «проживання» неповнолітніх у відчужуваних приміщеннях як на умову застосування цих положень. Підстави їх проживання в даних житлових приміщеннях не конкретизуються. Але й тут за змістом правової норми проживання слід розуміти як проживання з правом власності на житлові приміщення або правом користування житловою площею в ніх.23
Недотримання вимоги ЦК про отримання попередньої згоди органів опіки та піклування тягне нікчемність скоєних в обхід цього угод і не породжує ніяких правових наслідків (ст.168, п.1 ст.167 ЦК). Із цього приводу існують і конкретні приклади з судової практікі.24
Розгляд усіх питань, пов'язаних з відчуженням житлової площі, висновком, а також зміною всіляких договорів, побічно або безпосередньо зачіпають законні права та інтереси неповнолітніх, які проживають в сім'ї або позбавлених батьківського піклування і поміщених до державних установ будь-яких форм власності на повне державне забезпечення, а також випускників даних установ, слід проводити колегіально з урахуванням думки законних представників, самих неповнолітніх на засіданнях комісій (рад) з охорони прав дітей, а також інших органів, на які органами місцевого самоврядування покладено функції з опіки та піклування щодо неповнолітніх.
Продаж житлових приміщень, які належать неповнолітнім, які перебувають в установах для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, випускників віком до 18 років або проживають у сім'ях опікунів (піклувальників), не рекомендуется.25
У разі видачі органом опіки та піклування попереднього дозволу на здійснення операції з продажу житлових приміщень з придбанням житла після його продажу (з подальшим придбанням) у резолютивній частині постанови (розпорядження) необхідно вказувати, що продаж здійснюватиметься з обов'язковим придбанням житлової площі на ім'я неповнолітнього у разі , якщо він втрачає частку власності, або вказується, де він буде проживати у випадку, якщо він є лише членом сім'ї власника. На цій підставі оформлюється договір продажу житлового приміщення з умовою. Копія договору надається в орган опіки та піклування.
Оформлення попереднього дозволу на здійснення угоди з житловими приміщеннями, в яких неповнолітні є власниками, співвласниками, членами сім'ї власника житлового приміщення, будинки, проводитиметься у формі постанови (розпорядження) органу місцевого самоврядування за місцем проживання несовершеннолетніх.26
Засоби від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в яких проживають (проживали) виключно неповнолітні, зараховуються батьками (усиновителями), опікунами (піклувальниками), адміністрацією дитячих чи інших виховних закладів відповідного призначення на рахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього в місцевому відділенні Ощадного чи іншого комерційного банку. Для розгляду питань щодо відчуження житлових приміщень, що належать на праві власності неповнолітнім органи опіки та піклування запитують наступні документи:
а) заява батьків (обох) або осіб, які їх замінюють, з проханням про дозвіл на здійснення операції;
б) запит нотаріуса про дозвіл здійснення операції за місцем знаходження житлових приміщень;
в) копії фінансових особових рахунків житлової площі окремо з місця продажу і місця купівлі житлових приміщень;
г) копії свідоцтв про власність на житлове приміщення, окремо з місця продажу і місця купівлі;
д) згода неповнолітнього старше 16-річного віку проживати на житловій площі, придбаної для нього в результаті операції відчуження житлової площі;
е) копія довідки з податкової інспекції, що підтверджує відсутність заборгованості зі сплати податку на нерухомість.
Прийом документів для підготовки дозволу на здійснення угоди повинен здійснюватися тільки за наявності запиту і всіх необхідних документів.
У випадках угод з житловими приміщеннями, що знаходяться в іншому регіоні, необхідно представити документ, що підтверджує дозвіл на реєстрацію, з ОВС за місцем майбутнього проживання неповнолітнього.
Як правило, органи опіки та піклування не схвалюють угоди, за яких проводитиметься покупка квартири в розстрочку при одночасній продажу наявних у власності житлових приміщень, а також здійснюються операції по заставі приміщень, в силу великого ризику втрати наявної площаді.27
Поряд із захистом прав неповнолітніх, цивільне законодавство також гарантує певні права співвласників житлових приміщень. Так, при продажу частки у спільній частковій власності на нерухоме майно та державної реєстрації права на неї, до заяви про реєстрацію з боку інших співвласників повинні бути включені їх письмові згоди, які оформляються кожним з них в органі, який здійснює державну реєстрацію прав, або нотаріально завіряються . Коли немає згоди всіх співвласників, реєстратор прав зобов'язаний призупинити реєстрацію на два місяці і направити повідомлення про це всім співвласникам, які не висловили своєї згоди. Якщо співвласники протягом зазначеного терміну не оформлять свої заперечення у встановленому законом порядку, реєстрація права на частку у спільній частковій власності проводиться без їх згоди. Що виник у зв'язку з такими запереченнями спір між співвласниками повинен вирішуватися судом.28
Розпорядження майном, яке знаходиться в частковій власності, відповідно до закону має здійснюватися за згодою всіх її учасників (п.1 ст.246 ЦК). Разом з тим, учасник такої власності має право на свій розсуд розпорядитися своєю часткою. Однак при безкоштовне відчуження такої частки співвласник зобов'язаний дотримати передбачене ст.250 ЦК правило про переважне право купівлі частки відчужується.
Це право полягає в тому, що при продажу зазначеної частки сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки, що продається за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів (п.1 ст.250 ЦК). Продавець такої частки повинен повідомити письмово іншим співвласникам про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов її продажу. Якщо останні відмовляться від покупки або не придбають продавану частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Коли ж частка продана з порушенням переважного права купівлі, будь-який інший співвласник вправі вимагати через суд переведення на нього прав і обов'язків покупця. З цього приводу існують конкретні судові решенія.29
Позов про переведення на позивача прав та обов'язків покупця повинна бути заявлена не пізніше, ніж протягом трьох місяців після продажу частки третій особі (п.3 ст.250 ЦК). Цей термін є пресекательним, тому позовні вимоги, заявлені з пропуском зазначеного строку, підлягають отклоненію.30
Слід мати на увазі, що пред'явлений в цій ситуації позов про визнання угоди недійсною не підлягає задоволенню.
Розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності (майно подружжя, членів селянського господарства), здійснюється за згодою всіх учасників, яке передбачається незалежно від того, ким з учасників відбувається угода за розпорядженням майном. Однак це правило застосовується остільки, оскільки для окремих видів спільної власності Цивільним кодексом або іншими законами не передбачено інше (п.4 ст.253 ЦК). У виключення з наведених вище правил інші правила встановлені Сімейним кодексом РФ.
Згідно п.3 ст.35 СК РФ для здійснення одним з подружжя угоди по розпорядженню нерухомим майном і угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації в передбаченому законом порядку, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. В іншому випадку чоловік, чиє нотаріально засвідчена згода не було отримано, має право вимагати через суд визнання угоди недійсною протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення такої угоди.
   
§ 2.Государственная реєстрація прав на житлове приміщення та договору продажу житлового приміщення
Вперше поняття державної реєстрації виникнення, переходу і припинення права власності на нерухомість і угод з ним було введено новим Цивільним кодексом РФ. Внаслідок цього були законодавчо закріплені положення, що визначають моменти виникнення речових прав, їх обмеження, а також вступу в силу угод з нерухомістю.
Державна реєстрація являє собою складову частину правового режиму нерухомості, який став більш суворим у порівнянні з правовим режимом рухомих речей. Дане положення зумовлено особливостями нерухомості від інших речей, якими, зокрема, є: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням нерухомості; багатократне використання в процесі виробництва і в інших цілях, а також збереження їх первісного вигляду (форми) в протягом тривалого періоду; наявність индив?? уальних відмінних ознак; незаменяемость нерухомості. 31
Цивільний кодекс передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст.558) і договору купівлі-продажу підприємства (ст.560 ЦК). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст.551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання відповідно до п.1 ст.433 ГК, а не з моменту державної регістраціі.32
Існує точка зору, що при укладанні договору продажу житлового приміщення реєструється тільки сам договір, а перехід права власності від продавця до покупцеві не регістріруется.33 На наш погляд, така позиція є помилковою, тому що ЦК і ФЗ про державну реєстрацію встановлюють обов'язковість державної реєстрації договору додатково до державної реєстрації переходу права власності. З моменту реєстрації договору він вважається укладеним. Однак, для того, щоб покупець став власником нерухомості, необхідне здійснення другого реєстраційного дії - реєстрації його права. Тільки з моменту внесення другим реєстраційного запису до Єдиного державного реєстру відповідно до п.2 ст.8 ГКРФ виникне право власності покупця. Таким чином, реєстрація угод та реєстрація прав - різні реєстраційні дії, що мають різні правові последствія.34
На практиці часто виникає питання: чи необхідно нотаріальне оформлення угод з нерухомістю, в тому числі і з житловими приміщеннями? Чи справді Цивільний кодекс ліквідував обов'язкове нотаріальне оформлення угод з нерухомістю? Чи прийме реєстратор документи, оформлені в простій письмовій формі (без нотаріального оформлення)? Якщо так, то в яких випадках?
При відповіді на дані досить серйозні питання перш за все слід звернути увагу на наступні обставини.
Відповідно до п.2 ст.163 ЦК України нотаріальне посвідчення угод обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. У зв'язку з цим нотаріальне оформлення умовно можна розділити на обов'язкове, похідне і добровольное.35
Обов'язкове нотаріальне оформлення передбачено для договору ренти (ст.584 ГК РФ), а також іпотечного договору (п.2 ст.339 ГК РФ).
Нотаріальне оформлення договорів, обов'язкове чинності вже існуючих угод, вважаємо за можливе називати похідним (або аксессорним, додатковим). До нього слід віднести два види угод: договір застави рухомого майна або прав, якщо зобов'язання, забезпечене заставою, міститься в нотаріально засвідченому договорі; поступка прав або переведення боргу, що грунтуються на договорі, скоєному в нотаріальній формі. В обох випадках житло не виступає об'єктом договорів.
Добровільне