Зміст

Введення

Глава 1. Реалізація громадянами права на житло.

Глава 2. Підписання угод у житловій сфері, та їх види.
2.1 Договір купівлі-продажу.
2.2 Договір міни.
2.3 Договір ренти
2.4 Договір про заставу
2.5 Дарування житлових приміщень
2.6 Спадкування житлових приміщень

Глава 3. Попередження правопорушень при реалізації права на житло у формі угод. 20
 
Висновок

Бібліографія
Список скорочень
Додаток




Введення
 Формування правової держави, найважливішим принципом якого є безумовне підпорядкування всього і всіх закону, припускає високий рівень правового регулювання взаємовідносин між державою і громадянами, надійні гарантії захисту конституційних прав і свобод громадян, а також виконання ними обов'язків по відношенню до суспільства і держави. За останні роки в Російській Федерації відбулася зміна суспільного ладу, на зміну одним соціальних проблем суспільства прийшли інші. Одна з них житлова. Житлова проблема одна з найбільш злободенних на сьогоднішній день проблем. Вона продовжує залишатися найбільш гострою і глобальної, тим більше, що держава прагне дану проблемму повністю перекласти на плечі самих громадян. Актуальність проблеми визначається: а) Проблемою незабезпеченість житлом населення б) Складністю укладення цивільно-правових угод з нерухомістю. в) Наявність значних протиріч нормативних актів федерального рівня з нормативними актами суб'єктів федерації і органів місцевого управління. г) Наявність можливості зловживати в житловій сфері. д.) Скорочення числа що будується і вводиться в дію житлового фонду.
У рамках цієї теми будуть розглянуті:
1.Основні цивільно-правові угоди з нерухомістю: купівля-продаж, міна, рента, застава, дарування.
2.Вознікновеніе права на житло у комунальних квартирах.
3.Общіе відомості про операції з нерухомістю.
4.Вопрос попередження порушень прав громадян у сфері житлових правовідносин, на основі практичних справ: кримінальних і цивільних.
Під час написання роботи досліджую чинне законодавство, що регламентує порядок, умови та особливості реалізації, конституційних прав громадян у сфері житлових правовідносин за допомогою різних угод.
Для цього використовую такі підходи: Звернення до матеріалів періодичної, наукової, законодавчої бази. У сфері соціально-правового захисту прав, свобод та інтересів громадян. До нормативно-правових актів у сфері житлового законодавства.



1.Реалізація громадянами права на житло
Житловим правовідносин завжди приділялася увага з боку людей які займаються науковою, практичною діяльністю. Важливе місце в дослідженні житлових правовідносин займають роботи правознавців: Анненкова Ю.С., Донцова С.Е., Чигиря В.Ф., Толстого Ю.К., Крашенинникова П.В. і багатьох інших. Все ж таки, вище перераховані дослідники житлових правовідносин не ставили завдання дати вичерпну характеристику житлового законодавства і створення інституту соціально-правового захисту житлових прав. Першими в цьому напрямку стали дослідження Журавльова В.Ф., Лазарева Л.И ....
Житлові відносини в усі віки були непростими стосунками. Під ними слід розуміти врегульовані житловим законодавством суспільні відносини, що формуються між наймачем і наймодавцем з приводу придбання житлового приміщення, його ремонту, відчуження, оплати. У житлових відносинах відповідно до ст54ЖК. РФ. Беруть участь громадяни-наймачі, власники, члени їх сімей та ін
Правомочності суб'єктів закріплені в ст40 КРФ.
-кожний громадянин має право на житло;
-ніхто не може бути безпідставно позбавлений житлового приміщення;
-незаможні, які потребують житло має право отримати її безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних фондів.
Із зазначених статей випливає, що право на житло реалізувати може не кожен. Права та обов'язки сторін житлових правовідносин закріплені в законі РФ "Про основи федеральної житлової політики" Ст2-6. Згідно Ст2 громадяни мають право придбати житло на: 1. Умовах договору найму; 2. Умовах оренди; 3. Умови придбання або будівництва за свої кошти. Іншими словами за допомогою угод. Ст.4 цього закону передбачає обов'язки та відповідальність суб'єктів за використання житлового фонду. Забороняється: використання житлового приміщення та обладнання, що завдають шкоди правам та інтересам інших осіб; порушувати встановлені норми, правила і тд. покладаються обов'язки та на органи державної влади.
Розглянуті статті законодавства, і практика їх застосування дозволяють зробити висновки: 1.Жіліщние права та інтереси різноманітні. 2.Многіе з проголошених житлових прав занадто далеко від реалізації.
3.Для успішних дії у житловій сфері необхідно знати всі особливості законодавства. 4.Житлове законодавство не устоялося, постійно змінюється, що змушує суб'єктів стежити за змінами і звертатися до юристів за допомогою.


2.Заключеніе угод, їх види
 Подробнее піддамо розбору чинне законодавство, порядок, умови, особливості реалізації прав громадян у сфері житлових правовідносин за допомогою різних угод.
Угодами є дії осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дії повинні бути правомірні. Волевиявлення учасників угоди здійснюється в їх діях. Тому через правову оцінку волевиявлення здійснюється аналіз повноцінності волі?.
Угоди бувають односторонніми, коли для її здійснення необхідно або достатньо волі однієї сторони. До таких операцій відносяться: відмова від права власності на майно ст534ГК РФ; складання довіреності ст185 ГК РФ; заповіт ст534 ГК РСФСР. У більшості випадків право власності на житло виникає на підставі договорів ст154 ГК РФ. У письмовій формі угоди відбуваються шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Сторони вільні у вирішенні: укладати чи не укладати договір і якщо укладати, то на яких умовах.
Спірними представляються умови і практика ріелторських фірм, які укладають "ексклюзивні" договори на продаж квартир. Коли ріелторські фірми диктують свої умови, а їхні клієнти, не знаючи закону, потрапляють під вказаний диктат. Типовий договір відчуження нерухомості містить відомості про сторони договору, відомості про документи, що підтверджують право власності. Правовстановлюючими документами є: договір безкоштовної передачі житлового приміщення у власність; договору купівлі-продажу, ________________________________________________________________________________1См: СалтановаС.А.Гражданско-правова відповідальність за порушення житлових зобов'язань. СПб, 1995.c.12-15.
міни; документи, що підтверджують факт придбання житла в результаті нового будівництва або вступу в ЖБК; свідоцтво про право на спадщину. Із зазначенням номера документа, дати укладення та дати та номера державної реєстрації. Перехід права власності виникає з моменту державної реєстрації ст551 ГК РФ. Державній реєстрації підлягає не сам договір, а перехід права
власності. Відповідно до ст35 Сімейного кодексу, вимоги про нотаріально засвідчена згода одного з подружжя на здійснення угоди з нерухомістю необхідно тільки при розпорядженні цим майном. При переході права на житлове приміщення з операцій договору міни або купівлі-продажу право користування придбаним
 приміщенням повинно бути обумовлено в договорі. Обов'язковими реквізитами угод з нерухомістю в житловій сфері є визначення предмета відчужується або придбаного майна. Загальна та житлова площа цього предмета. Зазначений перелік не є вичерпним, але перевантажувати договори відчуження майна недоцільно. Інші дані фіксуються в акті передачі або в іншому документі ст556 ГК РФ. Покупець і нотаріус повинні бути переконані у правомірності угоди, вони можуть перевірити, хто там зареєстрований і з чийого боку можуть виникнути претензії. ? Слід мати на увазі, що право власності та право прописки не пов'язані між собою. На житлової площі можуть проживати і бути зареєстровані особи, які не є її власниками. Покупець фірма-посередник має право вимагати у продавця, щоб він забезпечив виписку цих громадян. Відчуження квартири, якщо в ній прописані неповнолітні діти, необхідно погодити з районним відділом народної освіти.?
_____________________________________________________________________? Коментар до Основ законодавства РФ про нотаріат М., 1996.с77жілим 1.Наіболее поширеним підставою придбання нерухомості на оплатній основі є договір купівлі-продажу
Відповідно до ст. 454ГК РФ "за договором купівлі-продажу одна сторона
зобов'язується передати річ у власність іншій стороні, а покупець зобов'язується прийняти товар і оплатити його ".
Обов'язковою умовою договору купівлі-продажу нерухомості є ціна. Передача проданого житла продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені актом передачі, підписаним сторонами. Ухилення однієї із сторін від підписання передавального акта призводить до
неналежного виконання договору ст556 ГК. Під час підписання акта продавець зобов'язаний одночасно з передачею житла передати покупцеві всю технічну документацію ст456 ГК РФ. Покупець може протягом двох років з моменту передачі житла або протягом терміну, передбаченого договором, вимагати від продавця зменшення купівельної ціни, безоплатного усунення недоліків, відшкодування своїх витрат на усунення недоліків житла. Продавець відповідає за недоліки житла, якщо покупець доведе, що вони виникли до передачі йому житла ст476 ГК РФ. Ще однією істотною умовою договору продажу житлових приміщень, в якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, ________________________________________________________________________________1См: СалтановаС.А.Гражданско-правова відповідальність за порушення житлових зобов'язань. СПб, 1995.c.12-15. ? Жілье.Справочнік.Спб, .1996.? Ринкові житлові відносини. М, 1995.c19-27.КрашенінніковП.В Російське житлове законодавство. Учеб. пособ.М, .1996. С75-91.
є перелік осіб із зазначенням їх прав користування цим житлом ст558 ГК РФ. Важливим, але не обов'язковим, є відображення в договорі купівлі-продажу терміну оплати покупцем вартості нерухомості, що купується, тому що право власності у нього виникає не в момент укладання договору, а в момент державної реєстрації його прав. Узагальнюючи відомості, можна представити таблицю договору купівлі-продажу нерухомого майна.
№
Основні відомості про договір
Основні відомості про договір
1
Форма договору-письмова, примірники підписуються сторонами і нотаріально реєструються.
Ст550ГК РФ,
Ст239ГК РРФСР, ст7 з-н Про введення в дію ч2 ГК РФ.
2
Реквізити сторін прізвище, ім'я, по батькові учасників, їх реєстрація за місцем проживання, наявність і вид правовстановлюючих документів
Ст55 Основ законодавства РФ Про нотаріат.
3
Зміст договору-істотні умови.

3.1
Предмет договору-дані, що дозволяють точно визначити нерухоме майно; дані, що визначають розташування нерухомого майна на відповідній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна.
Ст554ГК РФ
3.2
Ціна майна-визначається угодою сторін.
Ст555ГК РФ.
3.3
Права третіх осіб, що зберегли право користування жилим приміщенням.
Ст460ГК РФ

Їх відсутність, наявність. Права користування жилим приміщенням перелік осіб, які мають це право.
Ст558 ГК РФ
4
Терміни і порядок передачі майна - підписання акту передачі
Ст556, 557ГК РФ.
   
2.Следующім виглядом реалізації права на житлове приміщення є договір міни
За договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні одне житлове приміщення в обмін на інше ст.567 ГК РФ.
До договору міни застосовуються правила купівлі-продажу. Якщо договором міни не передбачено інше, то ціна обмінюваного майна визнається рівною. Якщо після здійснення міни в однієї зі сторін за рішенням суду вилучається житло, то інша сторона зобов'язана повернути отримане житло і (або) відшкодувати збитки. У зміст включається вказівка на сторону, яка несе витрати на передачу і прийняття об'єкта нерухомості; вказівка на терміни передачі обмінюваних об'єктів нерухомості. Необхідно зазначити, що право переважної покупки діє також і при відчуженні частки житла за договором міни. Основні елементи договору міни можна представити так:
№
Обов'язкові умови
Підстави
1
Форма договору:
До договору міни застосовуються правила про договір купівлі-продажу, гол. 30 ГК РФ.
Статья567 п.1ГК РФ
2
Реквізити сторін:
Ті ж що й у договорі купівлі-продажу

3
Зміст договору:
Істотні умови:
Ті ж що й у договорі купівлі-продажу
-презумпція рівноцінності обмінюваних об'єктів нерухомості
Стаття 568 п. 2 ГК РФ


-компенсація в грошовій формі при нерівноцінності обмінюваних об'єктів нерухомості.
Стаття 568 п.2 ГК РФ.

-повинно бути вказівка на сторону, яка несе витрати на передачу і прийняття об'єкта нерухомості.
Стаття 568 п. 1 ГК РФ.

-строки передачі обмінюваних об'єктів нерухомості, при розбіжності термінів-ст328 ГК РФ.
Стаття 569 ГК РФ.

-повернення нерухомості або відшкодування збитків при вилученні нерухомості третьою особою.
Стаття 461 ГК РФ.

3.Новим видом договору, на основі якого здійснюється договір відчуження прав власності, є договір ренти Де одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику) у власність нерухоме майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане житло періодично виплачувати одержувачеві ренти в грошовій формі, або представляти кошти на його утримання в іншій формі (ст.583 ГК РФ). Можлива як безстроковий, так і довічна рента. Договір ренти передбачає нотаріальне посвідчення та державну реєстрація. Платник ренти має право до смерті одержувача, за його згодою обміняти передане йому житло (ст.604 ЦК). При цьому новий власник несе субсидіарну відповідальність з платником ренти. Відчуження об'єкта ренти можливо тільки після смерті продавця, або з його згоди. Своєрідність договору ренти полягає в тому, що він складається фактично з двох договорів. За перші здійснюється передача права власності на житло, як за плату, так і безоплатно. Другим договором є договір ренти, тобто постійної або довічної виплати грошових коштів тому, хто передає нерухомість. Раніше діяв ЦК передбачав аналог ренти у вигляді договору купівлі-продажу житла з умовою довічного утримання продавця.
№

ГК РФ
ГК РСФСР
1
Вид договору
Купівля-продаж або дарування + договір ренти, що визначає її?? ид (ст584, 585)
Купівля-продаж з умовою довічного утримання продавця
2
Одержувач ренти.
Власник або власники будь-якого віку і стану здоров'я, а також треті особи ст595.
Тільки сам продавець, непрацездатний за віком або станом здоров'я.
3
Вид ренти.
Довічна рента ст.595-600; довічне утримання з коштом ст.601-605; постійна рента ст.589-595.
Тільки довічна рента.
4
Виплата ренти.
Купівельна ціна сама по собі рента сама по собі.
Здійснювалася в "сплату купівельної ціни", і сума витрат покупця не може бути більше вартості житла, прострочення у виплаті не обумовлені.
5
Розпорядження предметом договору.
Платник ренти має право і до смерті одержувача ренти, за згодою останнього обміняти передане йому житло ст604, при цьому новий власник несе субсидіарну відповідальність з платником ренти ст586.
Відчуження житлового об'єкта платником ренти можливо тільки після смерті продавця.
6
Ризик випадкової загибелі.
Підхід більш гнучкий залежить від виду ренти.
Несе покупець.
  
4.Еще одним законним способом реалізації права на житло є звернення до договору про заставу
В силу застави, кредитор по забезпеченого заставою зобов'язанням має право у разі невиконання боржником зобов'язання отримати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно. Істотними умовами договору про заставу є його предмет, його оцінка, істота, розмір і терміни виконання, а також умова про те, у якій із сторін знаходитися закладене майно. Якщо не досягнуто згоди хоча б по одному з названих умов, договір вважається неукладеним. (Див. ТолстойЮ.К.Обменжілья. М1994). Відповідно до ст.339 ГК РФ договір про заставу ідентичний договору про іпотеку. Договір про заставу укладається з дотриманням загальних правил ГК про укладення договорів, а також положень Указу Президента РФ "Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування" Звернення стягнення на заставлене нерухоме майно на вимогу заставодержателя провадиться за рішенням суду, або за нотаріально засвідченою згодою між сторонами. На практиці, внаслідок недосконалості законодавства, договір застави підміняється договором купівлі-продажу на користь позикодавця. Інша проблема пов'язана з не поверненням кредиту і труднощами реалізації закладеної нерухомості, особливо, якщо там зареєстровані неповнолітні.
5.Особо зупинюся на зміст договору дарування, як одного із способів реалізації конституційного права громадян на житло?
дарування, за Отримання нерухомості в дар здійснюється на підставі договору з яким одна сторона - дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати іншій стороні - одаровуваному, річ у власність або майнове право до себе або до третьої особи. Повинен бути нотаріально посвідчений, підлягає державній реєстрації. Обов'язково зазначення імен учасників угоди, їх реєстрація, правовстановлюючий документ. Опис об'єкта нерухомості, обмеження в користуванні предмета договору та права третіх осіб. Дарування майна, що перебуває у спільній сумісній власності, допускається за згодою всіх учасників. Дарування не допускає зустрічної передачі речі, передачу дару обдаровуваному після смерті дарувальника.
№
Обов'язкові умови.
Підстави.
1
Договір дарування повинен бути нотаріально посвідчений, підлягає державній реєстрації.
Ст.7 Закону "Про введення в дію ч.2ГК РФ", ст257ГК РРФСР.
2
Реквізити сторін:
-вказівка імен учасників угоди, їх реєстрація за місцем проживання;
-вказівка правовстановлюючого документа.
Ст.55 Основ законодавства про нотаріат.
3
Предмет договору:
-опис об'єкта нерухомості, до договору земельної ділянки необхідно докласти план ділянки, у договорі дарування земельної ділянки вказуються обмеження у користуванні предмета договору та права третіх осіб на неї.
Ст.572 п.1ГК РФ.
4
Дарування майна, що перебуває у спільній сумісній власності, допускається за згодою всіх учасників спільної власності.
Ст. 576 п.2 ГК РФ.



___________________________________________________? Волочку І.Г. Довідник з нерухомості. М, .1996. С267-276.
6.Важное місце займає проблема успадкування житлових приміщень
Вступ до права настає за правилами спадкування. Після закінчення шести місяців з дня смерті спадкодавця та протягом шести місяців за ЦК РФ. Якщо між спадкоємцями немає розбіжностей, то документ про вступ у власність видає нотаріус. Зазначений термін з поважних причин може бути продовжений на три місяці. Кожен громадянин, може заповідати своє майно або частину його. Заповідач, згідно з власної волі, може позбавити права спадкування спадкоємців за законом. Але, непрацездатні діти, утриманці успадковують незалежно від заповіту не менше двох третин всієї частки. Предмети звичайної домашньої обстановки переходять за законом до спадкоємців, які проживають спільно з спадкодавцем до його смерті. Заповіт складається письмово із зазначенням місця і часу його складання власноручно підписаний і нотаріально посвідчена. Заповідач вправі покласти на спадкоємців за заповітом виконання будь-якого зобов'язання на користь однієї або кількох осіб, які вправі вимагати його виконання. Підставою закликання до спадщини є спорідненість або черговість спадкоємців, шлюб, усиновлення, а також непрацездатність особи, яка знаходилася на утриманні. При отриманні свідоцтва про право на спадщину спадкоємці повинні сплатити податок і провести державну реєстрацію права власності. ____________< br /> ? Див Нотармальное оформлення угод із нерухомістю. Волочку Н.Г. М., 1996р.

3. Попередження правопорушень, при
реалізації права на житло у формі угод?

В силу недосконалості законів, незнання їх змісту, з'явилися фірми готові вирішити "будь-яку" проблему.
З'явилася велика кількість ошуканих, які залишилися без житла і грошей громадян. З метою попередження пропоную скористатися такими порадами.
Звертатися тільки в спеціально зареєстровані фірми, які не давати оголошення в газету. Перевіряти паспорта у продавців, покупців. Наполягати на зустрічі з самим власником. Перевіряти дієздатність власника. Дізнатися, хто ще прописаний у житловому приміщенні. Вимагати виписки з квартири всіх проживаючих. Ні в якому разі не купувати квартиру з прописаних у ній людиною, тому що його потім не виписати. Пам'ятати, що договір складений нотаріусом, підлягає обов'язковій реєстрації. Продавати квартири тільки особисто. Вирішивши всі питання, про які йшлося вище, прямуючи до нотаріуса, візьміть з собою супроводжуючого. Уважно прочитайте договір, перш ніж його підписати Необхідно, знати, що після угоди купівлі-продажу квартири у покупця на руках залишається: зареєстрований договір купівлі-продажу; довідки, що підтверджують психічну і наркологічну повноцінність продавця; розписка продавця в отриманні грошей за квартиру; письмове зобов'язання продавця виписатися з квартири, підписана іншими повнолітніми членами сім'ї. Це лише частина проблем. Для успішного вирішення всіх проблем кожному необхідно знати весь порядок вирішення подібних нюансів, порядок укладення угод в рамках встановлених цивільним законодавством.

? См.Крімінальние аспекти ринку нерухомості. Волочку Н.Г. М., 1996р. С120-129.
Висновок

Проведене автором дослідження видів операцій з нерухомістю, варіантів укладення, змісту та суті угод у сфері житлових правовідносин дозволяє зробити наступні висновки. Підписання угод цілком залежить від знання їх суті, змісту, знання механізму укладення угод, відповідальності посадових осіб, оволодіння способами захисту порушених прав.
Період часу останніх десяти років висунув нові проблеми в житловій сфері. З'явилися нові форми укладання угод. З'являється необхідність створювати нові способи захисту прав громадян у цій сфері, удосконалити старі, заповнювати існуючі прогалини в чинному житловому і цивільному законодавстві. У житлових правовідносинах останніх років проглядається зміна співвідношення прав і обов'язків їх учасників на користь володіють значними коштами, що зобов'язує органи, організації та фізичних осіб, пам'ятати про можливі наслідки недотримання належної форми угод, правопредпісаній чинного законодавства.
Отже, реалізація житлових прав громадян, укладання угод, зумовлюються економічним станом суспільства, наявністю стабільного житлового законодавства, контролю за його виконанням. Залишається сподіватися, що прийдешні зміни внесуть корисний внесок у справу розвитку цивільно-правових відносин
. 4.Бібліографія

1.Констітуція Російської Федерації, М.: Юрид. Літ. 1993.
2.Гражданскій Кодекс Російської Федерації, М.: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1998.
3.Закон "Про основи федеральної житлової політики", в редакції Закону від 12.01.96 № 9-ФЗ. Від 24.11.1992.
4.Закон "Про основи містобудування в Російській Федерації" від 14.07. 92. № 3295-1 із змінами від 19.07.95.// Відомості Верховної .1995 р.
5.Закон РФ "Про заставу" від 29 мая1992; Відомості РФ.1993. № 23.
6.Собраніе Законодавства РФ.1996 № 49.
7. Див Коментар ГК РФ// под ред. Садикова. М., 1995.
8. Волчков Н.Г. Довідник з нерухомості. М., 1996.
9. Богданов О.В. Житло і ринок. Мінськ, 1992р.
10. Салтанова С.А. Цивільно-правова відповідальність за порушення житлових зобов'язань. СПб, 1995.
11. Коментар до Основ законодавства РФ про нотаріат, М., 1996р.
12.Россійское житлове законодавство. Навчальний посібник. М., 1996р.
13. Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. Учеб. Практ. Посібник. М., 1996р.
14. Житло. Довідник. СП б., 1996.


5.Спісок скорочень

"СЗ РФ" - Збірник законодавства Російської Федерації;
"Учеб. Прак. "- Навчально-практичний посібник;
"КРФ" - Конституція Російської Федерації;
"РФ" - Росія;
"Див" Дивитися;
"ФЗ" - Федеральний закон;
"Ст. "- Статті;
"Г. "- Роки;
"ГК" - Цивільний кодекс Російської Федерації;
"М" - Москва;
"Спб" - Санкт-Петербург;
кооператив;
"КРФ" - Конституція Російської Федерації;
"ДП" - Цивільне право;
"ЖК« - Житловий кодекс;
"ЖБК" - Житлово-будівельний кооператив власників житла.


Додаток 1
Дотримуючись мети більш кращого дослідження правової сутності житлових угод, наводяться типові бланки цивільно-правових договорів у житловій сфері.