П л а н
Введення
1 Запитання: Основні цивільно-правові угоди з квартирами
2 Питання: Операції з приватизованим квартирами
Висновок
Примітки
Список використовуваної літератури
3 -
В в е д е н н я
Житло являетсянеобходімим умовою нормального життя і діяль-ності кожної людини і в силу цього виступет як осбий обь-ект цивільно-правових відносин. Останнім часом однією з са-екпортувати актуальних проблем стала проблемажіліщнойсобственностіі житлових правоотношеній._51 Актуальність досліджуваної темиопределяется:
а). проблемою незабезпеченість житлом населення нашої країни і
військовослужбовців Федеральної Прикордонної Служби РФ зокрема;
б). повсюдно виникають складнощами при укладенні та оформ-
леніі гражанско-правових угод з нерухомістю; в). постоянняннимі змінами і доповненнями законів і нормативних-правової бази в галузі житлових правоотншеній. Виходячи з цього, метою ра-боти є дослідження правовідносин вобласті житлового права в даний період часу у нашій країні.
Розгляд даної теми ставить наступні завдання:
1. _0 Розглянути основні гражанско-правові угоди в сфері житлових правовідносин.
2. _0 Дослідити проблеми виникають при укладанні та оформленні угод з житловою власністю.
3. Розглянути питання здійснення незаконних операцій на ринку житла.
4. Розкрити значення і необхідність знань в галузі житлових правоотношенеій для курсантів іофіцеров-прикордонників.
Життя входів напісаніякурсовойработи використовувалися наступні методи:
* Вивчення літератури;
* Обобщеніематеріаловперіодіческой друку;
* Робота з нормативно-правовими актами в галузі житлового законодав-ства;
* Вивчення узагальнення нормотворчої діяльності органів держав ного управленіяпрірегулірованіі житлових правоотноше-ний.
Виходячи ізетого, автор більшою мірою спирався на роботи і науч-
ные джерела опубліковані в останні два года._52
4 -
Основні цивільно-правові
операції з квартирами
За завершенііпроцессапріватізацііквартіра стає власністю осіб, які проживали в ній. Це означає, що її собс-твеннікі можуть вступати влюбиегражданско-правовиеотношенія, що стосуються цієї квартири, а саме: укладати договори купівлі-про-дажи, міни, дарування, заповідати квартиру, віддавати її в заставу `і т.д.
Однак слід пам'ятати, що у випадках, коли в приватизувати ванної квартирі на момент реєстрації приватизації жив один чоло-вік, а також випадки, коли в квартирі ЖБК пай виплачений, приватизованої зірованная квартира залишається спільною власністю сім'ї, тобто ні один з її членів без згоди інших не має правараспоря-тулитися квартирою самостійно.
Незалежно від того, яка сделкасовершаетсявотношеніі квартири, дляоформленіяв нотаріальному порядку договору про її відчуження потрібні определенниедокументи, прічемонібудут різними залежно від того, які квартири отчуждаются._ш + _0 Приватизовані муніципальні квартири:
1) договір передачі муніципального житла у власність громадян, зареєстрований Департаментоммуніціпальногожілья;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
Кооператівниеквартірис виплачених паєм:
1) свідоцтво про власність на житло;
2) довідка ЖБК осумме виплаченого паю, зареєстрована Департаментом муніципального житла;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири.
Квартири, придбані у власність за договором купівлі-продажу, міни, дарування:
1) орігіналдоговора, зареєстрованого Департаментом Муниц паль-ного житла;
2) справкарайонного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
* 5 -
Квартири, придбані в порядку спадкування: _0
1) свідоцтво про право на спадщину;
2) свідоцтво особственностінажіліще;
3) справкаБТІ про оцінку вартості квартири. При будь-якому відчуження квартир потрібно нотаріально засвідчений
_ш-згода другого чоловіка, незалежно від егопропісківданной квартирі, заісключеніем випадків, коли квартира була подарована першому дружину, перейшла до нього в порядку спадкування ілібила придбана ним до шлюбу.
_ш + _0Отчуждаться можуть не тільки квартири, але й кімнати в кому-нальних квартірах._0В цьому випадку необхідні наступні документи:
1) свідоцтво про власність на кімнату (із зазначенням її розміру та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі кімнати у власність, зареєструйтеся-ний в Департаменті муніципального житла;
3) угода про визначення часток, зареєстроване нота-тивнотериторіального і зареєстроване в Департаменті муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості комунальної квартири (з
вказівкою розміру часток всіх її власників). Для продажу ком-
Нати комунальної квартири необхідно також заяву всіх сусідів-власників, що вони не заперечують проти її продажу, тому що вони мають право переважної купівлі про-дається кімнати за зазначену в договорі цену._ш-_0Кроме того, якщо в договорі передачі житла та свідоцтво про власність нажіліще як власників зазначені і несо-вершеннолетніе, то в цьому випадку потрібна згода органів охра-ни дитинства на будь-яке відчуження.
Для громадян при реєстрації угод сквартірамінеобходімо присутність всіх учасників угоди, які повинні мати при собі паспорт, оригінал ікопіінотаріальнозавереннихдоговоров, справкіізремонтно-експлуатаціоннойорганізаціі про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг.
Для юрідіческіхліц при реєстрації угод з квартирами не-обхідних статут юридичної особи або егонотаріальнозаверенная копія, свідетельствоо реєстрації юридичної особи, довірено-ність на представництво юридичної особи та паспорт довіреної-ої особи.
Договори купівлі-продажу житла, укладені між підприємства-ми, такжеподлежатрегістрацііДепартаментоммуніціпального житла.
*
6 -
На практікевознікает багато питань, пов'язаних з випискою колишнього власника з проданої чи подарованої квартири. Неред-ки випадки, коли продавець, одержавши гроші з покупця, відбуває в невідомому напрямку, і покупець позбавляється можливості здій-суспільством своє право власності на придбану квартіру.По-покупці змушений розшукувати недобросовісного продавця, а іног-даіпред'являть до суду позов про його виселення . Тому у випадках, коли продавець викликає у покупця певні сумніви, цільових перевірок по взяти його доручення на виписку з квартири, а також нотаріально засвідчену заяву про виписку, адресований в відділень-леніеміліцііпо місцем прописки продавця, після чого можна за-няться його випискою самостійно .
У будь-якому випадку покупець повинен вимагати від продавця ви-писку з будинкової книги або копію фінансового особового рахунку, пос-Кольку окрім власника квартири в ньому можуть бути прописані-ца, які не є власниками, але володіють правами нанімате-ля, які можуть і не знати, що квартира продана. Ці люди сох-ранячи права наймачів, і при переході права власності ви-писати їх з займаної ними площі практично неможливо.
Здійснення правасобственностінаквартірунеразривно пов'язано з поки ще збереглася пропіской._0 Відповідно до пос-тановленіем Уряду Москви "Про збір з громадян, що прибувають на проживання до Москви", власники житлового будинку або квартири в Москві мають право на прописку. Для цього вони повинні сплатити го-порті збір за право прописки (реєстрації) прибувають в столи-цу для проживання у власних квартірах.Пропіскуіногородніх гражданбудутосуществлять ГУВС Москви при наявності квитанції про оплату міського сбора.Установлени такі ставки за прописи-ку: для громадян РФ 500 мінімальних розмірів оплати праці, а для громадян СНД 1000 мінімальних розмірів оплати праці, для іноземних-них громадян і осіб без громадянства 2500 мінімальних розмірів опла-ти праці в РФ.
Якщо впріобретенную квартиру, розташовану на території
Москви, прописуються члени однієї сім'ї, то слід сплатити лише
однуставку міського сбора.Еслі ж придбана у власність
ність квартира розташована в будинках, що підлягають відселенню у зв'язку
із зносом або реконструкцією, або не відповідає встановленій
нормі житла (не менше 9 кв. м на кожного члена сім'ї), то в такі
7 -
домапропіска надаватися не будет.Оплата міського збору за право прописки в Москві не тягне за собойобязательстваДе-партамента муніципального житла та інших житлових органів виділення іногороднім громадянам житлової площі.
Слід зазначити, чтодо прийняття зазначеної постанови органи внутрішніх справ порушували права громадян-собственніковквар-тир, відмовляючи їм у прописку.
Так, громадянин С., отримав квартиру в Москві за договором
дарування, вирішив прописатися в ній і жіть.Однако паспортне
управління Москви в прописці йому отказало.Не знайшов він під-
держки в Жовтневому районному народному суді Москви, куди
звернувся зі скаргою на дії паспортного управленія.От-
казано йому було на тій підставі, що С. проживає в Твері і
московської прописки не має. Вищі судові інстанції
залишили рішення народного суду без ізмененія.Лішь протест
заступника голови Верховного суду РФ про скасування упомя-
нутих рішень відновив законні права власника. Моті-
вати це було тим, що відмова в прописку ісключаетвоз-
можностьчеловекаправомернопользоваться квартирою і тим
самим порушує його право власності. Посилання нрродного су-
та на правові акти місцевих органів влади і управління неп-
равильно, оскільки суперечить Конституції РФ і Законуо
собственностівРСФСР.Внастоящее час чимало випадків,
коли житлові приміщення ис-
користуються не за призначенням, а саме: здаються під офіси, склади і т.д.Договори оренди або взагалі не укладаються, або сторони їх не регістріруют.Такім чином, власне орендарі не платять ні податків, ні інших платежей.Как відомо, відповідно з действующімзаконодательством власники житла при здачі його в оренду втрачають право на пільги щодо його змісту, обслуговування та ремонту. У розпорядженні мера Москви "Про заходи з припинення про-тівоправного використання житлових приміщень, що знаходяться всобс-твенності громадян та юридичних осіб" від 11 червня 1994г.подчеркі-ється, що договір про здачу в оренду житлових приміщень повинен зак-лючатьсяв письмовій формі з обов'язковою реєстрацією в жител-но-експлуатаційних органах і податкових інспекціях.
За кожним фактом виявленого порушення комісією, що включає
представників робочої групи префектури, муніципальної житлової
8 -
інспекції РЕУ за участю власників квартири або його пред-ставника складається акт і дається припис про устраненіінару-ня 15-денний срок.В разі невиконання припису справа передається до суду, а Департамент муніципального житла повинен в су-дебномпорядкерасторгнуть договір про передачу громадянам у собс - твенность займаних житлових помещенійілідоговоркуплі-продажу житла.
Слід зазначити, що з юридичної точки зору дана рас-поряженіемерадалеконебезупречно, посколькунарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, відповідно до якої власник володіє, поль-зуетсяі розпоряджається своєю власністю на свій розсуд за умови, що не порушуються права інших осіб. Тому, якщо офіс, створений у житловому приміщенні, не заподіює занепокоєння з-седям, позбавляти власника права власності на житлове приміщення навряд чи правомірно.
В даний час з'явилося багато компаній, які прівле-каютсредствачастних осіб, обіцяючи згодом надати їм квартіри.Ізвестно, що держава не здатна забезпечити своїх гражданотносітельно недорогим житлом, тому останні готові повірити навіть в досить ризиковані обіцянки. Розвитку такого роду бізнесу сприяє і те, що до цих пір в нашій країні не напів-чіла поширення іпотека (залогнедвіжімостідляполученія кредиту). Це викликано, по-перше, відсутністю відповідного законодавства, по-друге, високим рівнем інфляції, при кото-роміпотечние кредити втрачають смисл.Ведь зазвичай вони видаються на термін від 10 до 40 років під невисокий відсоток.
Передбачається, що Указ Президента "Про житлових кредитах" від 16 червня 1994р. допоможе вирішенню квартирних проблем. Відповідно сУказом черговикам гарантується здобуття від держави позик на придбання житла. Ці позики можуть становити від 5 до 70% його вартості.
Договір купівлі-продажі_0
Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє
договір, покоторому одна сторона (продавець) зобов'язується передати
майно у власність іншій стороні (покупцеві), а покупці-
9 -
тельобязуетсяпрінять це майно і сплатити за нього визна-ленну грошову суму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договоркуплі-продажіне встановлює право власності покупця на продане йому майно. Питання про момент пе-рехода права власності дозволяється ст.223 ГК РФ, встановлюється БЕЗПЕЧУЮТЬ, що право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.Еслі договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право собс-твенності виникає з моменту реєстрації.
_ш + _0 У зв'язку з особенностяміквартіркакоб'ектовгражданскіх правовідносин для них встановлено особливий порядок оформлення дого-злодія купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ГК РСФСР (купівля-продаж, се-жажілогодома) договір вважається укладеним після того, як оформлення договору пройшло дві стадії:
а) нотаріальноеудостовереніе;
б) подальшу реєстрацію відповідним органом виконавчої
котельної власті.Прінотаріальномудостовереніідоговоракуп-лі-продажу квартири нотаріуспроверяетпрінадлежностьквартіри особі, егоотчуждающему і дієздатність сторін, справжність їх подпісей.Удостовереніе договору нотаріальнойконторойещене тягне за собою передачі права собственності.До реєстрації но-таріально удостоверенногодоговорамеждусторонамісуществуют лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляє-ся від договору до його реєстрації, то подальші взаємини сторін визначаються їх новою угодою або судом._ш-_0 Якщо договорнезарегістріровані сторони домовилися про його анулювання, то достатньо заяви сторін в нотаріальну контору. Нотаріус в цьому випадку робить відповідний напис на першому і другому примірниках договору та відмітку про це в реестре.После ж реєстрації договір не може бути анульований, а сторони должнизаключітьновийдоговоро розірвання цього договору та врегулювання своїх відносин.
Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з момен-том переходу права власності, вона можетпредшествоватьре-гістраціііліследовать за нею (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визначити времяфакті-чеський передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.
Правовстановлюючим документом на квартиру, на підставі
яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свідчать про "успіш-
10 -
будівництві про власність на житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про правесобственностіна кооперативну квартиру з виплачених паєм; свідоцтво про право спадщини, до складу якого входить квартира; договір купівлі-про-дажи, нотаріально посвідчений і зареєстрований у Департамент-мент муніципального житла.
Реєстрація договораотчужденія квартири або кімнати кому-нальної квартири, що знаходиться в приватній власності, здійснювала-вляетсяпріусловіі, що сторони представлять довідку з ремонт-но-експлуатаційної організації оботсутствіізадолженностіпо квартплаті на бланках, отриманих в цій організації. Бланки ви-даються за встановленою формою і дійсні протягом місяця.
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаря-ате посвідчення договорів про отчужденііквартірипроізводітся за місцем розташування цієї квартири.
Договір купівлі-продажу квартири може бути удостоверенсоот-відповідне органом влади в тих населених пунктах, де немає но-таріальних контор.
Недотримання правил щодо обов'язкової нотаріальної форми дого-злодія купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими ч.2 ст.167 ГДо РФ, тобто кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане посделке, а при неможливості повернення одержаного в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ЦК України суд вправі визнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і фактично вона билаіспол-нена обома сторонами чи однією.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу кварти-ри перевіряється наявність документів, що підтверджують право власності на відчужуване майно, і довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартіраявляетсяобщейдолевой або спільної собс-твенностью, її відчуження вимагає згоди інших учасників про-щейсобственності.Такое згода повинна бути дано в письмовому вигляді і засвідчена нотаріусом.Кроме того, воно може бути удос-Товер за місцем проживання або місцю роботи.
У тексті договору про відчуження доліуказиваютсяаріфметі-
11 -
орієн частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частяміпріналічіі ранеесостоявшегосянотаріально посвідченого і зареєструють-ного в БТІ угоди междусобственнікаміотакомпорядке користування відповідно до часток учасників.
Продавець повинен подати письмові доказательстватого, чтоон сповістив учасників спільної часткової власності про наміри нии продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших усло-вий, на яких продається частка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову здійснення права преімущественнойпокупкі продається частки квартири (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчується в тому ж по-рядку, як було зазначено вище.
Частка спільної власності на квартіруможетбитьотчуждена також іншими способами, наприклад подарована.
Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається толь-ков нотаріальному порядке.Обязательним умовою є і ре-гістрація угоди в местнойадміністраціі, которуюосуществляет БТІ.Направоустанавлівающіх документах повинен бути штамп про ре-гістраціі приміщення за новим власником.
Якщо квартира являетсяобщейдолевойсобственностью, в довідці БТІ в соответствіісправоустанавлівающімідокументамі вказується пайову участь кожного, при цьому ліцоlотчуждающхе частину квартири, вказується в ній первим.Еслі естьрешеніео предстоящемсносестроенія у зв'язку з реконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органами заборону на відчужений-ня, або на квартиру накладено арешт судово-слідчими органами, то ці обставини відображаються в довідці БТІ.
У зв'язку з тим, що в ГК відсутні конкретні норми, регулюються-ючий угоди з квартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу житлового дома.Так, продавець у відповідності зі ст.241 ГК РСФСРобязанпредупредітьпокупателяоправах третьіхліцна продається квартиру. До таких осіб можуть відно-сіться, наприклад, заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що дляпокупателянемаловажним являетсятообстоятельство, що купується ним квартирі буде жити стороння людина.
12 -
Якщо продавецетого не зробив, покупець має право вимагати або зменшення продажної ціни, або расторженіядоговоракуп-лі-продажу та відшкодування убитков.Для того, щоб усунути віз-можна конфлікти, відповідне положення повинно включатьсяв договор.Есліпокупательне заперечує проти купівлі квартири, обтяженої запорукою або договором найму , то такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, чтозаложеннойквартірой власник зазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може нею розпоряджатися (продати, подарувати і т.д.), посколь-ку в договорі про заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири.
Приватизація квартірвизвалаволнусвязанних з нею крим-нальних явленій._0Вознік, так званий, квартирний рекет, коли подугрозойпрімененіянасілія власників приватизованих квартир змушують за безцінь продаватьсвоюквартіру.Іногда вдаються до обману.Жертвамі таких злочинів стають, як правило, літні безпорадні люди, а також алкоголіки, кото - яких протягом певного часу споюють, а потім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на комнатувкоммунальной квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям, ви-дають їм генеральну довіреність на совершеніевсехюрідіческіх действій.Послечего квартира продається за дорученням третім особам, а власник квартири стає бомжем.
Подібні відисделокнеподпадают під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде на операцію.
Непоодинокі випадки, коли квартири продаються з фальшивої дове-ренності або за фальшівомудоговорукуплі-продажі.Іногдауже після укладення договору купівлі-продажу з'ясовується, що в пріоб-Ретені квартирі хтось прописаний і, отже, є на-німателем, виселити якого власникові практично неможливо . У цьому випадку фальшивими є копія фінансового особового рахун-та і виписка з будинкової книги.
В даний час дуже поширена следующаясхемамо-
шеннічества.Собственнік квартири оформляє договір дарування, на
підставі якого квартира пізніше відчужується третій ліцу.Че-
резнекоторое час з'являється перший власник квартири і за-
являє, що договір дарування його змусили підписати. Друга ланка
13 -
у цьому ланцюжку (обдаровуваний) зникає, і всі неприємності Претер-співала нинішній власник квартіри.В зв'язку з цим следуеточень осторожноотносітьсякпредложеніюо продажу дешевих квартір.Внімательним слід бути і при купівлі квартири, що дісталася ни-нинішні власникові не по первинному свідченням про власність, а по договорами купівлі-продажу, дарування і т.д.
До чіслунаіболеераспространеннихправонарушенійпо куп-ле-продажу квартир відноситься і так званий збір застави. Дається оголошення про продаж квартири за ціною трохи нижчою від ринкової, в результаті чого з'являється досить велика колічествопокупа-телей.Владелец квартири може бути як уявною, так і настоящім.В разі зацікавленості береться залогвразмере10-15% від продажнойстоімостісусловіемпродажі квартири через неделю.После отримання застави від декількох покупців квартірапрода-етсясамому "везучим" з них, після чого продавець зникає, а новому власнику доводиться пояснюватися з ошуканими претендента-ми на покупку.
Іноді квартира продається пофальшівимдокументам, причому фальшівимімогутбитькак первинні документи (свідоцтво про власність), так і вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни і т.д.). У ряді випадків застосовується продаж квартири "за двома договорами". При реєстрації договору купівлі -продажісоставляются два абсолютно однакових примірника договору, один з яких по-проміння покупець, інший - продавець. Отримавши екземпляр договору продавця (наприклад, шляхом обману), покупець має у своєму розпорядженні двома документами, за якими він імеетправоперепродаватьквартіру двумліцам, оформляядоговор купівлі-продажу одночасно в двох нотаріальних конторах.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно тща-кові вивчати документи, що підтверджують право собственностіна продається квартиру. Слід також поцікавитися, чи не прожи-ють чи продається в квартирі особи, випісанниеізнеевременно (находящіесяв закордонному відрядженні, на службі в армії, на навчанні або в ув'язненні: відповідно до чинного законодавства етіліца мають право на укладення договору найму за місцем преж-нього проживання). У разі виникнення сумнівів у достовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційний покупці-тель може попросити виписку з будинкової книги.
14 -
При заключеніісделокс квартирами з рук в руки переходять величезні суми готівки, що приваблює всякого роду мошен-ників. В даний час розслідуються десятки кримінальних справ, свя-занних з вбивствами продавців іліпокупателейпріватізірованних квартир.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, краще звернутися до банку. Деякі банки виступають як посередники при задо-люченіі договорів купівлі-продажу квартір.Дляетогопокупатель, продавець і банк укладають тристоронній договір. Відповідно до цього договору покупець приймає на себяобязательствопере-вестівбанкв протягом трьох днів з моменту підписання договору передбачену договором суму, що депонується банкомна ім'я продавца.Снять цю суму продавець може тільки після закінчення процедури оформлення договора.Убедівшісь в серйозності взаємних намірів, продавеціпокупатель починають оформлення договору . Тільки після закінчення нотаріального оформлення договору і регістра-ціідоговорав Департаменті муніципального житла продавець має право отримати домовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькі послуги.
Розпорядженням мера Москви "Про додаткові заходи позащіте
гражданот протиправних дій злочинних спільнот при при-
ватізаціі і відчуженні житлових приміщень "від 26 травня 1994р. Департамент
ментмуніціпальногожілья повинен виробляти реєстрацію угод
з відчуження житла лише після їх прописки надругоеместожі-
тва. При надходженні заяв громадян про те, що приватиз-
ція була здійснена ними під тиском кримінальних елементів, до-
говорпередачі житла у власність буде розірваний без стягуючи-
ня плати за услугі.Распоряженіем мера Москви ГУВС Москвисов-
місцево з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати пере-
чень категорій громадян так званої групи ризику, що вимагають за-
щітигородскіх влади під час приватизації та інших операцій з
житлом. Для цих громадян купівля-продаж займаних ними квартир або
кімнат буде оформлятися в особливому порядку, який полягає в
те, що в документах підтверджується право обязательногопожіз-
ненногопрожіванія в них або надання інших житлових примі-
ній.Департамент муніципального житла зобов'язаний робити РЕГИСТ-
рацію договорів з відчуження житлових приміщень за дорученням - в
разі неможливості особистої явки - тільки з урахуванням думки гро-
15 -
ських комісій, до складу яких повинні бути включені представ-ки органів соціального захисту та окружного медіцінскогоуправле-ня.
Договір купівлі-продажу квартири з умовою
довічного проживання
Даний договорпрямоне передбачений діючого законодавства і, зокрема ЦК РРФСР, однак останнім часом зна-дит все більше застосування в нашій жізні.В цьому випадку застосовують ся аналогія закону і сторони при укладенні договораруководс-твуются нормами ст. 253 ЦК РРФСР, присвяченій правовому регулир-ванію купівлі-продажу житлового будинку з умовами довічного прожи-вання.
Суть такого договору в тому, що продавець, як которо-говиступаетнетрудоспособное особа, передає належну йому квартиру у власність покупця, а останній обязуетсяпре-доставлятьпродавцудоконца його життя довічне утримання, яке може включати в себе догляд, матеріальнуюпомощь.Кроме того, з цього договору продавець зазвичай зберігає за собою право користування всієї або частиною цієї квартіри.В даний час до-говорикуплі-продажу квартири з умовою довічного утримання укладаються з покупцями, в якості яких виступають як фі-зіческіе, так і юридичні особи. Укладення таких договорів ви-щороку обом сторонам.Однако, на жаль, і тут не обійшлося без впливу кримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці, які уклали такі договори, або взагалі зникли, або ж їх знаходили мертвими.
Оформлення таких договорів здійснюється за темжеправі-лам, що і оформлення договорів купівлі-продажу та міни квартири.
У договорі купівлі-продажу квартірисусловіемпожізнееного содержаніяправособственностіпереходітпокупателю за життя продавца.Прі цьому в договорі звичайно обмовляється правопожіз-ненного проживання продавця в цьому житловому приміщенні.
У разі невиконання договору покупцем своіхобязаннос-
тей продавець має право вимагати розірвання договору. Набувач
також може ставити питання про припинення договору, якщо його мате-
16 -
ріальноеположеніе через незалежні від неї обставини вимірюв-нілось настільки, що подальше надання змісту стало неможливим. Договір припиняється також у разі смерті покупців-ля.
При расторженіідоговора на вимогу продавця або покупці-теля квартири вона повертається його колишньому власникові (продавши-цу). Проте витрати на утримання, понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.
Укладаючи договоркуплі-продажіквартіри з умовами пожіз-ненного змісту, власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті.Преімуществом цього договору в порівнянні з Насл-нанням квартири є те, що при спадкуванні свідоцтво про власність на житло видається нотаріальною конторою не раніше шести місяців з дня відкриття спадщини і, таким чином, нас-льодовик не може розпоряджатися житлом до закінчення цього терміну.
Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, яким покупцеві доведеться виплачувати компенсацію. При спадщину-вання майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, Заповідаючи-тель може в будь-який момент скасувати або змінити заповіт.
Договір мени_0
Власники квартир можуть укласти між собою договір ме-ни. Цей договір слід відрізняти від договору обміну жилими поме-щеніямі.В останньому випадку між сторонаміпроісходітпереход права користування, а не права власності як в договорі мени.Кроме того, на відміну від договору міни договір обміну житловими по-ня оформляється спеціальними обмінними ордерами.
У відповідності зі ст.255 ГК РСФСР за договором меникаждая ізсторон передає іншій стороні певне майно в собс-твенность, тобто кожна з сторін є одночасно і про-давцем і покупцем.
Єдиною відмінністю договору міни від договору купівлі-прода-
жіявляетсято, чтов договорі міни одна зі сторін в якості
зустрічного надання передає іншій стороненеденьгі, а
імущество.В зв'язку з цим до договору міни застосовуються ті ж пра-
вила, що і до договору купівлі-продажі.Так, сторони зобов'язані пре-
17 -
дупредітьдругдругао недоліки обмінюваного майна, а також про права третіх осіб на це майно (наймача, залого-власника і т.д.).
Якщо обмінюване майно (в данномслучаеречьідето квартирах) неявляется за вартістю рівним, то в договір може бути включена умова про доплату тойсторони, імуществокоторой стоітдороже.В договір міни можуть включатися й інші умови, що не суперечать його природі (наприклад, про те, що обидві або одна зі сторін відремонтують свої квартири).
Так само, як і договір купівлі-продажу, договір мениквартір спочатку підлягає нотаріальному посвідченню, а потім реєстрації Департаментом муніципального житла.
Певні труднощі виникають при укладанні договору ме-ни між власниками квартир і власниками муніципальних (неп-ріватізірованних) квартір.Прі укладання таких договорів собс-твеннікі квартир наполягають на тому, щоб іхконтрагентитакже приватизували своє житло, а останні, знаючи, що муніципальне житло можна приватизувати тільки один раз, за різними при-нам не хочуть цього робити.
В якості виходу із сітуацііможнопредложіть наступний варіант.В випадку, якщо в неприватизованій квартирі проживає декілька наймачів, то ця квартира може бути при-ватізірована на ім'я тільки одного з них, який і укладає до-говір купівлі-продажу, а потім прописує в нову квартиру членів своєї сім'ї. Таким чином, інші наймачі зберігають в пос-ледующем право приватизації муніципальної площі.
Договір мениможет полягати не тільки на квартири, а й на приватизовані кімнати вкоммунальнихквартірах.Ветом випадку необхідно мати такі документи:
1) свідоцтво про власність на житло (із зазначенням раз-мера кімнати та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі житла у власність, зареєстрований-ний Департаментом муніципального житла;
3) угода про визначення часток, нотаріально заверенное і зареєстроване Департаментом муніципального житла;
4) довідка БТІ про оценкестоімостіквартіри (суказаніем розміру часток всіх власників комунальної квартири). _53
* 18 -
Договір даренія_0
Власник квартири може подарувати свою квартиру будь-якого фі-зіческомуілі юридичній ліцу.Для цього він укладає договір даренія.По договором дарування однасторона (дарувальник) передає безвозмезднодругойстороне (обдаровуваному) майно у власність.
Дарування несчітаетсясостоявшімся, якщо справа обмежилася тільки угодою, навіть письмовим, але передачі майна не б-ло.У обдаровуваного на основі одного лише угоди з дарувальником не виникає права вимагати передачі речі, а у дарувальника-зобов'язаний-ності її передати.
Однак і передача речі сама по собі ще не создаетдаренія.
Дарування - це договір, що припускає волю дарувальника і СОГ-ласіе обдаровуваного на полученіеімуществавсобственность.Еслі последнійне виявляє відповідного бажання або прямо Відхи-вується дар, то дарування немає.
Для договорадаренія характерно те, що дарувальник за життя відчужує іншій особі майно добровільно і безоплатно. БЕЗОПЛАТНО договору означає, що він не передбачає наявності будь-якої компенсації з боку обдаровуваного.
Дарувальник, здійснюючи дарування, зобов'язаний забезпечити виникнення права власності обдаровуваного, вільного від обтяження, і, зокрема, отправтретьіх осіб (наймача, заставодержателя і т.д.). Крім того, дарувальник відповідає перед обдаровуваним за збитки, прічіненниеемувследствіеотчужденія подарованого майна за позовом третіх особи (наприклад, судові витрати), а також тим, що вподаренной речі є істотні недостаткі.На обдаровуваним ж не лежить ніякої обов'язки перед дарувальником. Не можна на обдаровуючи-емого покладати обов'язок не відчужувати подароване майно або не робити з приводу цього майна інші угоди. Таким обра-зом, договір дарування не може містити умови, що обмежують право власності обдаровуваного.
Якщо договордареніяквартіриілікомнатисовершается в
користь неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні но-
таріусдолжен від законного представника неповнолітнього чи
піклувальника взяти дозвіл на отримання дара.Етовитекаетіз
19 -
Ст.133 Кодексу про шлюб та сім'ю) КпШС), згідно з якою опікун не має права укладати договір дарування від імені малолітнього, а попе-чітель-давати згоду на договір при укладанні його несовер-шеннолетнім (від 15 до 18 років) без дозволу органу опіки .
Договір дареніяквартірілі кімнат у комунальній квартирі засвідчується в нотаріальній конторі пріусловііпредставленія зазначених вище документів, що підтверджують право власності на квартиру, яка переходить в дар, і потім цей договір регістр-рілої Департаментом муніципального житла.
Застава квартіри_0
Як було зазначено вище, власник квартири може закласти свою квартіру.Ето прямо витікає з ст.6 Закону РФ "Про заставу" від 29 травня 1992 р., встановила, що перед
