П л а н
Введення
1Вопрос: _0 Основні цивільно-правові угоди з квартирами
2Вопрос: _0 Угоди з приватизованим квартирами
Висновок
Примітки
Список використовуваної літератури
В в е д е н н я
Житло є необхідною умовою нормального життя і діяль-ності кожної людини і в силу цього виступет як осбий обь-ект цивільно-правових відносин. Останнім часом однією з са-екпортувати актуальних проблем стала проблема житлової власності і житлових правоотношеній._51 Актуальність досліджуваної теми визначається:
а). проблемою незабезпеченість житлом населення нашої країни і
військовослужбовців Федеральної Прикордонної Служби РФ зокрема;
б). повсюдно виникають складнощами при укладенні та оформ-
леніі гражанско-правових угод з нерухомістю; в). постоянняннимі змінами і доповненнями законів і нормативних-правової бази в галузі житлових правоотншеній. Виходячи з цього, метою ра-боти є дослідження правовідносин у сфері житлового права в даний період часу у нашій країні.
Розгляд даної теми ставить наступні завдання:
1._0 Розглянути основні гражанско-правові угоди в сфері житлових правовідносин.
2._0 Дослідити проблеми виникають при укладанні та оформленні угод з житловою власністю.
3.Рассмотреть питання здійснення незаконних операцій на ринку житла.
4.Раскрить значення і необхідність знань в галузі житлових правоотношенеій для курсантів та офіцерів-прикордонників.
В ході написання курсової роботи використовувалися такі методи:
* Вивчення літератури;
* Узагальнення матеріалів періодичної преси;
* Робота з нормативно-правовими актами в галузі житлового законодав-ства;
* Вивчення та узагальнення нормотворчої діяльності органів держав ного управління при регулюванні житлових правоотноше-ний.
Виходячи з цього, автор більшою мірою спирався на роботи і науч-
ные джерела опубліковані в останні два года._52
4 -
Основні цивільно-правові
операції з квартирами
По завершенні процесу приватизації квартира стає власністю осіб, які проживали в ній. Це означає, що її собс-твеннікі можуть вступати в будь-які цивільно-правові відносини, що стосуються цієї квартири, а саме: укладати договори купівлі-про-дажи, міни, дарування, заповідати квартиру, віддавати її в заставу `і т.д. < br />
Однак слід пам'ятати, що у випадках, коли в приватизувати ванної квартирі на момент реєстрації приватизації жив один чоло-вік, а також випадки, коли в квартирі ЖБК пай виплачений, приватизованої зірованная квартира залишається спільною власністю сім'ї, тобто ні один з її членів без згоди інших не має права розпір-тулитися квартирою самостійно.
Незалежно від того, яка угода відбувається відносно квартири, для оформлення в нотаріальному порядку договору про її відчуження потрібні певні документи, причому вони будуть різними залежно від того, які квартири відчужуються. _ш + _0 Приватизовані муніципальні квартири:
1) договір передачі муніципального житла у власність громадян, зареєстрований Департаментом муніципального житла;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
Кооперативні квартири з виплачених паєм:
1) свідоцтво про власність на житло;
2) довідка ЖБК про суму виплаченого паю, зареєстрована Департаментом муніципального житла;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири.
Квартири, придбані у власність за договором купівлі-продажу, міни, дарування:
1) оригінал договору, зареєстрованого Департаментом Муниц паль-ного житла;
2) довідка районного (міського) БТІ про оцінку вартості квартири.
* 5 -
Квартири, придбані в порядку спадкування: _0
1) свідоцтво про право на спадщину;
2) свідоцтво про власність на житло;
3) довідка БТІ про оцінку вартості квартири. При будь-якому відчуження квартир потрібно нотаріально засвідчений
_ш-згода другого чоловіка, незалежно від його прописки в даній квартирі, за винятком випадків, коли квартира була подарована першу дружину, перейшла до нього в порядку спадкування або була придбана ним до шлюбу.
_ш + _0 відчужуватися можуть не тільки квартири, але й кімнати в кому-нальних квартірах._0 У цьому випадку необхідні наступні документи:
1) свідоцтво про власність на кімнату (із зазначенням її розміру та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі кімнати у власність, зареєструйтеся-ний в Департаменті муніципального житла;
3) угода про визначення часток, зареєстроване нота-тивнотериторіального і зареєстроване в Департаменті муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості комунальної квартири (з
вказівкою розміру часток всіх її власників). Для продажу ком-
Нати комунальної квартири необхідно також заяву всіх сусідів-власників, що вони не заперечують проти її продажу, тому що вони мають право переважної купівлі про-дається кімнати за зазначену в договорі ціну. _ш-_0Кроме того, якщо в договорі передачі житла та свідоцтво про власність на житло в якості власників зазначені і несо-вершеннолетніе, то в цьому випадку потрібна згода органів охра-ни дитинства на будь-яке відчуження.
Для громадян при реєстрації угод з квартирами необхідна присутність усіх учасників угоди, які повинні мати при собі паспорт, оригінал та копії нотаріально завірених договорів, довідки з ремонтно-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг.
Для юридичних осіб під час реєстрації угод з квартирами не-обхідних статут юридичної особи або його нотаріально завірена копія, свідоцтво про реєстрацію юридичної особи, довірено-ність на представництво юридичної особи та паспорт довіреної-ої особи.
Договори купівлі-продажу житла, укладені між підприємства-ми, також підлягають реєстрації Департаментом муніципального житла.
*
6 -
На практиці виникає багато питань, пов'язаних з випискою колишнього власника з проданої чи подарованої квартири. Неред-ки випадки, коли продавець, одержавши гроші з покупця, відбуває в невідомому напрямку, і покупець позбавляється можливості здій-суспільством своє право власності на придбану квартиру. По-покупці змушений розшукувати недобросовісного продавця, а іног-та і подавати в суд позов про його виселення. Тому у випадках, коли продавець викликає у покупця певні сумніви, цільових перевірок по взяти його доручення на виписку з квартири, а також нотаріально засвідчену заяву про виписку, адресований в відділень-ня міліції за місцем прописки продавця, після чого можна за-няться його випискою самостійно.
У будь-якому випадку покупець повинен вимагати від продавця ви-писку з будинкової книги або копію фінансового особового рахунку, пос-Кольку окрім власника квартири в ньому можуть бути прописані-ца, які не є власниками, але володіють правами нанімате-ля, які можуть і не знати, що квартира продана. Ці люди сох-ранячи права наймачів, і при переході права власності ви-писати їх з займаної ними площі практично неможливо.
Здійснення права власності на квартиру нерозривно пов'язане з поки ще збереглася пропіской._0 Відповідно до пос-тановленіем Уряду Москви "Про збір з громадян, що прибувають на проживання до Москви", власники житлового будинку або квартири в Москві мають право на прописку. Для цього вони повинні сплатити го-порті збір за право прописки (реєстрації) прибувають в столи-цу для проживання у власних квартирах. Прописку іногородніх громадян будуть здійснювати ГУВС Москви при наявності квитанції про оплату міського збору. Встановлено такі ставки за прописи-ку: для громадян РФ 500 мінімальних розмірів оплати праці, а для громадян СНД 1000 мінімальних розмірів оплати праці, для іноземних-них громадян і осіб без громадянства 2500 мінімальних розмірів опла-ти праці в РФ.
Якщо в придбану квартиру, розташовану на території
Москви, прописуються члени однієї сім'ї, то слід сплатити лише
одну ставку міського збору. Якщо ж придбана у власність
ність квартира розташована в будинках, що підлягають відселенню у зв'язку
із зносом або реконструкцією, або не відповідає встановленій
нормі житла (не менше 9 кв. м на кожного члена сім'ї), то в такі
7 -
будинку прописка надаватися не буде. Оплата міського збору за право прописки в Москві не тягне за собою зобов'язання Де-партамента муніципального житла та інших житлових органів виділення іногороднім громадянам житлової площі.
Слід зазначити, що до прийняття зазначеної постанови органи внутрішніх справ порушували права громадян-власників квар-тир, відмовляючи їм у прописку.
Так, громадянин С., отримав квартиру в Москві за договором
дарування, вирішив прописатися в ній і жити. Однак паспортне
управління Москви в прописці йому відмовило. Не знайшов він під-
підтримання і в Жовтневому районному народному суді Москви, куди
звернувся зі скаргою на дії паспортного управління. Від-
казано йому було на тій підставі, що С. проживає в Твері і
московської прописки не має. Вищі судові інстанції
залишили рішення народного суду без зміни. Лише протест
заступника голови Верховного суду РФ про скасування упомя-
нутих рішень відновив законні права власника. Моті-
вати це було тим, що відмова в прописку виключає мож-
ливість людини правомірно користуватися квартирою і тим
самим порушує його право власності. Посилання нрродного су-
та на правові акти місцевих органів влади і управління неп-
равильно, оскільки суперечить Конституції РФ і Закону про
власності в УРСР. В даний час чимало випадків,
коли житлові приміщення ис-
користуються не за призначенням, а саме: здаються під офіси, склади і т.д. Договори оренди або взагалі не укладаються, або сторони їх не реєструють. Таким чином, власне орендарі не платять ні податків, ні інших платежів. Як відомо, згідно з чинним законодавством власники житла при здачі його в оренду втрачають право на пільги щодо його змісту, обслуговування та ремонту. У розпорядженні мера Москви "Про заходи з припинення про-тівоправного використання житлових приміщень, що знаходяться в собс-твенності громадян та юридичних осіб" від 11 червня 1994р. підкресленням-ється, що договір про здачу в оренду житлових приміщень повинен зак-Лючано в письмовій формі з обов'язковою реєстрацією в жител-но-експлуатаційних органах і податкових інспекціях.
За кожним фактом виявленого порушення комісією, що включає
представників робочої групи префектури, муніципальної житлової
8 -
інспекції та РЕУ за участю власників квартири або його пред-ставника складається акт і дається припис про усунення нару-ності в 15-денний термін. У разі невиконання припису справа передається до суду, а Департамент муніципального житла повинен в су-Дебні порядку розірвати договір про передачу громадянам у собс-твенность займаних житлових приміщень або договір купівлі-продажу житла.
Слід зазначити, що з юридичної точки зору дана рас-започаткували мера далеко не бездоганно, оскільки порушує ч.1 ст.209 ГК РФ, відповідно до якої власник володіє, поль-зуется і розпоряджається своєю власністю на свій розсуд за умови, що не порушуються права інших осіб. Тому, якщо офіс, створений у житловому приміщенні, не заподіює занепокоєння з-седям, позбавляти власника права власності на житлове приміщення навряд чи правомірно.
В даний час з'явилося багато компаній, які прівле-кают кошти приватних осіб, обіцяючи згодом надати їм квартири. Відомо, що держава не здатна забезпечити своїх громадян відносно недорогим житлом, тому останні готові повірити навіть в досить ризиковані обіцянки. Розвитку такого роду бізнесу сприяє і те, що до цих пір в нашій країні не напів-чіла поширення іпотека (заставу нерухомості для отримання кредиту). Це викликано, по-перше, відсутністю відповідного законодавства, по-друге, високим рівнем інфляції, при якому іпотечні кредити втрачають сенс. Адже зазвичай вони видаються на термін від 10 до 40 років під невисокий відсоток.
Передбачається, що Указ Президента "Про житлових кредитах" від 16 червня 1994р. допоможе вирішенню квартирних проблем. Відповідно до Указу черговикам гарантується здобуття від держави позик на придбання житла. Ці позики можуть становити від 5 до 70% його вартості.
Договір купівлі-продажі_0
Під купівлею-продажем чинне законодавство розуміє
договір, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати
майно у власність іншій стороні (покупцеві), а покупці-
9 -
тель зобов'язується прийняти це майно і сплатити за нього визна-ленну грошову суму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договір купівлі-продажу не встановлює право власності покупця на продане йому майно. Питання про момент пе-рехода права власності дозволяється ст. 223 ГК РФ, устанав ли-БЕЗПЕЧУЮТЬ, що право власності набувача виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Якщо договір про відчуження речі підлягає реєстрації, право собс-твенності виникає з моменту реєстрації.
_ш + _0 У зв'язку з особливостями квартир як об'єктів цивільних правовідносин для них встановлено особливий порядок оформлення дого-злодія купівлі-продажу. За аналогією зі ст. 239 ГК РСФСР (купівля-продаж, се-жа житлового будинку) договір вважається укладеним після того, як оформлення договору пройшло дві стадії:
а) нотаріальне посвідчення;
б) подальшу реєстрацію відповідним органом виконавчої
котельної влади. При нотаріальне посвідчення договору куп-лі-продажу квартири нотаріус перевіряє належність квартири особі, його відчужувати і дієздатність сторін, справжність їх підписів. Посвідчення договору нотаріальною конторою ще не тягне за собою передачі права власності. До реєстрації но-таріально посвідченого договору між сторонами існують лише зобов'язальні відносини. Якщо одна зі сторін відмовляє-ся від договору до його реєстрації, то подальші взаємини сторін визначаються їх новою угодою або судом. _ш-_0 Якщо договір не зареєстрований і сторони домовилися про його анулювання, то достатньо заяви сторін в нотаріальну контору. Нотаріус в цьому випадку робить відповідний напис на першому і другому примірниках договору та відмітку про це в реєстрі. Після ж реєстрації договір не може бути анульований, а сторони повинні укласти новий договір про розірвання цього договору та врегулювання своїх відносин.
Фактична передача квартири покупцеві не пов'язана з момен-том переходу права власності, вона може передувати ре-гістраціі або слідувати за нею (негайно або через деякий час). Сторони можуть своєю угодою визначити час факти-чеський передачі, але не можуть змінити юридичного значення самої реєстрації.
Правовстановлюючим документом на квартиру, на підставі
яких можна укласти договір купівлі-продажу, є: свідчать про "успіш-
10 -
будівництві про власність на житло, видане на приватизовану муніципальну квартиру; свідоцтво про право власності на кооперативну квартиру з виплачених паєм; свідоцтво про право спадщини, до складу якого входить квартира; договір купівлі-про-дажи, нотаріально посвідчений і зареєстрований у Департамент-мент муніципального житла.
Реєстрація договору відчуження квартири або кімнати кому-нальної квартири, що знаходиться в приватній власності, здійснювала-вляєтся за умови, що сторони представлять довідку з ремонт-но-експлуатаційної організації про відсутність заборгованості по квартплаті на бланках, отриманих в цій організації. Бланки ви-даються за встановленою формою і дійсні протягом місяця.
Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаря-ате посвідчення договорів про відчуження квартири проводиться за місцем розташування цієї квартири.
Договір купівлі-продажу квартІри може бути засвідчений відповідної органом влади в тих населених пунктах, де немає но-таріальних контор.
Недотримання правил щодо обов'язкової нотаріальної форми дого-злодія купівлі-продажу квартири робить такий договір недійсним з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 167 ГК РФ, тобто кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернення одержаного в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
У виняткових випадках відповідно до ст. 165 ЦК України суд вправі визнати дійсною угоду купівлі-продажу квартири, не засвідчену в нотаріальній конторі, за умови, якщо угода не містить нічого протизаконного і фактично вона була використан-нена обома сторонами чи однією.
При посвідченні нотаріусом угод з купівлі-продажу кварти-ри перевіряється наявність документів, що підтверджують право власності на відчужуване майно, і довідка про реєстрацію в БТІ.
Якщо квартира є спільної часткової або спільної собс-твенностью, її відчуження вимагає згоди інших учасників про-щей власності. Така згода має бути подане у письмовій формі та посвідчений нотаріусом. Крім того, воно може бути удос-Товер за місцем проживання або місцю роботи.
У тексті договору про відчуження частки вказуються аріфметі-
11 -
орієн частки, а не конкретні реальні частини квартири. Може бути вказаний лише порядок користування конкретними частинами за наявності раніше відбувся нотаріально засвідченого і зареєструють-ного в БТІ угоди між власниками про такий порядок користування відповідно до часток учасників.
Продавець повинен подати письмові докази того, що він сповістив учасників спільної часткової власності про наміри нии продати свою частку стороннім із зазначенням ціни та інших усло-вий, на яких продається частка (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а саме: їх заяви про відмову здійснення права переважної купівлі частки квартири, що продається (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Підпис засвідчується в тому ж по-рядку, як було зазначено вище.
Частка спільної власності на квартиру може бути відчужена також іншими способами, наприклад подарована.
Будь-яке відчуження або придбання квартири допускається толь-ко в нотаріальному порядку. Обов'язковою умовою є і ре-гістрація угоди в місцевої адміністрації, яку здійснює БТІ. На правовстановлюючих документах повинен бути штамп про ре-гістраціі приміщення за новим власником.
Якщо квартира є спільною частковою власністю, в довідці БТІ відповідно до правовстановлюючими документами вказується пайову участь кожного, при цьому ліцоl отчуждающхе частину квартири, вказується в ній першими. Якщо є рішення про майбутнє знесення будови у зв'язку з реконструкцією населеного пункту, або накладений нотаріальними органами заборону на відчужений-ня, або на квартиру накладено арешт судово-слідчими органами, то ці обставини відображаються в довідці БТІ.
У зв'язку з тим, що в ГК відсутні конкретні норми, регулюються-ючий угоди з квартирами, то застосовуються ті ж правила, що і до договору купівлі-продажу житлового будинку. Так, продавець відповідно до ст. 241 ГК РСФСР зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на яку продають квартиру. До таких осіб можуть відно-сіться, наприклад, заставодержатель або наймач. Справа в тому, що при переході права власності ці особи зберігають свої права на квартиру і цілком природно, що для покупця важливим є та обставина, що в купується ним квартирі буде жити стороння людина.
12 -
Якщо продавець цього не зробив, покупець має право вимагати або зменшення продажної ціни, або розірвання договору куп-лі-продажу та відшкодування збитків. Для того, щоб усунути віз-можна конфлікти, відповідне положення має включатися в договір. Якщо покупець не заперечує проти купівлі квартири, обтяженої запорукою або договором найму, то такий договір може бути укладений.
Слід, однак, мати на увазі, що закладеної квартирою власник зазвичай володіє і користується. Але в більшості випадків він не може нею розпоряджатися (продати, подарувати і т.д.), посколь-ку в договорі про заставу зазвичай міститься заборона на відчуження квартири.
Приватизація квартир викликала хвилю пов'язаних з нею крим-нальних явленій._0 Виник, так званий, квартирний рекет, коли під загрозою застосування насильства власників приватизованих квартир змушують за безцінь продавати свою квартиру. Іноді вдаються до обману. Жертвами таких злочинів стають, як правило, літні безпорадні люди, а також алкоголіки, кото-яких протягом певного часу споюють, а потім вмовляють продати свою квартиру або обміняти її на кімнату в комунальній квартирі. Для цього вони передають свої документи злочинцям, ви-дають їм генеральну довіреність на здійснення всіх юридичних дій. Після чого квартира продається за дорученням третім особам, а власник квартири стає бомжем.
Подібні види угод не підпадають під дію кримінального кодексу. Потерпіла сторона сама добровільно йде на операцію.
Непоодинокі випадки, коли квартири продаються з фальшивої дове-ренності або за фальшивим договором купівлі-продажу. Іноді вже після укладення договору купівлі-продажу з'ясовується, що в пріоб-Ретені квартирі хтось прописаний і, отже, є на-німателем, виселити якого власникові практично неможливо. У цьому випадку фальшивими є копія фінансового особового рахун-та і виписка з будинкової книги.
В даний час дуже поширена наступна схема мо-
шеннічества. Власник квартири оформляє договір дарування, на
підставі якого квартира пізніше відчужується третій особі. Че-
рез деякий час з'являється перший власник квартири і за-
являє, що договір дарування його змусили підписати. Друга ланка
13 -
у цьому ланцюжку (обдаровуваний) зникає, і всі неприємності Претер-співала нинішній власник квартири. У зв'язку з цим варто дуже обережно ставитися до пропозиції про продаж дешевих квартир. Уважним слід бути і при купівлі квартири, що дісталася ни-нинішні власникові не по первинному свідченням про власність, а за договорами купівлі-продажу, дарування і т.д.
До числа найбільш поширених правопорушень по куп-ле-продажу квартир відноситься і так званий збір застави. Дається оголошення про продаж квартири за ціною трохи нижчою від ринкової, в результаті чого з'являється досить велика кількість покупці-телей. Власник квартири може бути як уявною, так і сьогоденням. У разі зацікавленості береться заставу в розмірі 10-15% від продажної вартості з умовою продажу квартири через тиждень. Після отримання застави від кількох покупців квартира прода-ється самому "везучим" з них, після чого продавець зникає, а новому власнику доводиться пояснюватися з ошуканими претендента-ми на покупку.
Іноді квартира продається за фальшивими документами, причому фальшивими можуть бути як первинні документи (свідоцтво про власність), так і вторинні (договір купівлі-продажу, дарування, міни і т.д.). У ряді випадків застосовується продаж квартири "за двома договорами" . При реєстрації договору купівлі-продажу складаються два абсолютно однакових примірника договору, один з яких по-проміння покупець, інший - продавець. Отримавши екземпляр договору продавця (наприклад, шляхом обману), покупець має у своєму розпорядженні двома документами, за якими він має право перепродувати квартиру двом особам, оформляючи договір купівлі-продажу одночасно в двох нотаріальних конторах.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, необхідно тща-кові вивчати документи, що підтверджують право власності на яку продають квартиру. Слід також поцікавитися, чи не прожи-ють чи продається в квартирі особи, виписані з неї тимчасово (які перебувають у закордонному відрядженні, на службі в армії, на навчанні або в ув'язненні: відповідно до чинного законодавства ці особи мають право на укладення договору найму за місцем преж -нього проживання). У разі виникнення сумнівів у достовірності правовстановлюючих документів на квартиру потенційний покупці-тель може попросити виписку з будинкової книги.
14 -
При укладанні угод з квартирами з рук в руки переходять величезні суми готівки, що приваблює всякого роду мошен-ників. В даний час розслідуються десятки кримінальних справ, свя-занних з вбивствами продавців або покупців приватизованих квартир.
Для того, щоб уникнути подібних ситуацій, краще звернутися до банку. Деякі банки виступають як посередники при задо-люченіі договорів купівлі-продажу квартир. Для цього покупець, продавець і банк укладають тристоронній договір. Відповідно до цього договору покупець бере на себе зобов'язання пере-вести в банк протягом трьох днів з моменту підписання договору передбачену договором суму, що депонується банком на ім'я продавця. Зняти цю суму продавець може тільки після закінчення процедури оформлення договору. Переконавшись у серйозності взаємних намірів, продавець і покупець починають оформлення договору. Тільки після закінчення нотаріального оформлення договору і регістра-ції договору в Департаменті муніципального житла продавець має право отримати домовлену суму, а банк отримує винагороду за посередницькі послуги.
Розпорядженням мера Москви "Про додаткові заходи щодо захисту
громадян від протиправних дій злочинних спільнот при при-
ватізаціі і відчуженні житлових приміщень "від 26 травня 1994р. Департамент
мент муніципального житла повинен виробляти реєстрацію угод
з відчуження житла лише після їх прописки на інше місце жи-
тва. При надходженні заяв громадян про те, що приватиз-
ція була здійснена ними під тиском кримінальних елементів, до-
говірка передачі житла у власність буде розірваний без стягуючи-
ня плати за послуги. Розпорядженням мера Москви ГУВС Москви сов-
місцево з Комітетом соціального захисту запропоновано підготувати пере-
чень категорій громадян так званої групи ризику, що вимагають за-
щити міської влади під час приватизації та інших операцій з
житлом. Для цих громадян купівля-продаж займаних ними квартир або
кімнат буде оформлятися в особливому порядку, який полягає в
те, що в документах підтверджується право обов'язкового пожіз-
ненного проживання в них або надання інших житлових примі-
ний. Департамент муніципального житла зобов'язаний робити РЕГИСТ-
рацію договорів з відчуження житлових приміщень за дорученням - в
разі неможливості особистої явки - тільки з урахуванням думки гро-
15 -
ських комісій, до складу яких повинні бути включені представ-ки органів соціального захисту та окружного медичного управ-ня.
Договір купівлі-продажу квартири з умовою
довічного проживання
Даний договір прямо не передбачений чинним законодавства й, зокрема про примусовий обмін, проте останнім часом зна-дит все більше застосування в нашому житті. У цьому випадку застосовують ся аналогія закону і сторони при укладенні договору руководс-твуются нормами ст. 253 ЦК РРФСР, присвяченій правовому регулир-ванію купівлі-продажу житлового будинку з умовами довічного прожи-вання.
Суть такого договору в тому, що продавець, як которо-го виступає непрацездатні особа, передає належну йому квартиру у власність покупця, а останній зобов'язується пре-доставляти продавцю до кінця його життя довічне утримання, яке може включати в себе догляд, матеріальну допомогу. Крім того, за цим договором продавець зазвичай зберігає за собою право користування всієї або частиною цієї квартири. В даний час до-говори купівлі-продажу квартири з умовою довічного утримання укладаються з покупцями, в якості яких виступають як фі-зіческіе, так і юридичні особи. Укладення таких договорів ви-щороку обом сторонам. Проте, на жаль, і тут не обійшлося без впливу кримінальних елементів. Було відзначено чимало випадків, коли продавці, які уклали такі договори, або взагалі зникли, або ж їх знаходили мертвими.
Оформлення таких договорів здійснюється за тими ж прави-лам, що і оформлення договорів купівлі-продажу та міни квартири.
У договорі купівлі-продажу квартири з умовою пожізнееного утримання право власності переходить покупцеві за життя продавця. При цьому в договорі звичайно обмовляється право пожіз-ненного проживання продавця в цьому житловому приміщенні.
У разі невиконання договору покупцем своїх обов'язків-
тей продавець має право вимагати розірвання договору. Набувач
також може ставити питання про припинення договору, якщо його мате-
16 -
тивнотериторіального положення з не залежних від неї обставини вимірюв-нілось настільки, що подальше надання змісту стало неможливим. Договір припиняється також у разі смерті покупців-ля.
У разі розірвання договору на вимогу продавця або покупці-теля квартири вона повертається його колишньому власникові (продавши-цу). Проте витрати на утримання, понесені покупцем, в цьому випадку не відшкодовується.
Укладаючи договір купівлі-продажу квартири з умовами пожіз-ненного змісту, власник розпоряджається своїм житлом після своєї смерті. Перевагою цього договору в порівнянні з Насл-нанням квартири є те, що при спадкуванні свідоцтво про власність на житло видається нотаріальною конторою не раніше шести місяців з дня відкриття спадщини і, таким чином, нас-льодовик не може розпоряджатися житлом до закінчення цього терміну. < br />
Крім того, у заповідача можуть бути обов'язкові спадкоємці, яким покупцеві доведеться виплачувати компенсацію. При спадщину-вання майна стягується спеціальний податок, і, нарешті, Заповідаючи-тель може в будь-який момент скасувати або змінити заповіт.
Договір мени_0
Власники квартир можуть укласти між собою договір ме-ни. Цей договір слід відрізняти від договору обміну жилими поме-щеніямі. В останньому випадку між сторонами відбувається перехід права користування, а не права власності як в договорі міни. Крім того, на відміну від договору міни договір обміну житловими по-ня оформляється спеціальними обмінними ордерами.
Відповідно до ст. 255 ГК РСФСР за договором міни кожна із сторін передає іншій стороні певне майно в собс-твенность, тобто кожна з сторін є одночасно і про-давцем і покупцем.
Єдиною відмінністю договору міни від договору купівлі-прода-
жи є те, що в договорі міни одна зі сторін в якості
зустрічного надання передає іншій стороні не гроші, а
майно. У зв'язку з цим до договору міни застосовуються ті ж пра-
вила, що і до договору купівлі-продажу. Так, сторони зобов'язані пре-
17 -
дупредіть один одного про недоліки обмінюваного майна, а також про права третіх осіб на це майно (наймача, залого-власника і т.д.).
Якщо обмінюване майно (в даному випадку мова йде про квартири) не є за вартістю рівним, то в договір може бути включена умова про доплату того боку, майно якої коштує дорожче. До договору міни можуть включатися й інші умови, що не суперечать його природі (наприклад, про те, що обидві або одна із сторін відремонтують свої квартири).
Так само, як і договір купівлі-продажу, договір міни квартир спочатку підлягає нотаріальному посвідченню, а потім реєстрації Департаментом муніципального житла.
Певні труднощі виникають при укладанні договору ме-ни між власниками квартир і власниками муніципальних (неп-ріватізірованних) квартир. При укладанні таких договорів собс-твеннікі квартир наполягають на тому, щоб їх контрагенти також приватизували своє житло, а останні, знаючи, що муніципальне житло можна приватизувати тільки один раз, за різними при-нам не хочуть цього робити.
Як вихід із ситуації, що можна запропонувати наступний варіант. У випадку, якщо в неприватизованій квартирі проживає декілька наймачів, то ця квартира може бути при-ватізірована на ім'я тільки?? дного з них, який і укладає до-говір купівлі-продажу, а потім прописує в нову квартиру членів своєї сім'ї. Таким чином, інші наймачі зберігають в пос-ледующем право приватизації муніципальної площі.
Договір міни може полягати не тільки на квартири, а й на приватизовані кімнати в комунальних квартирах. У цьому випадку необхідно мати такі документи:
1) свідоцтво про власність на житло (із зазначенням раз-мера кімнати та загальної площі комунальної квартири);
2) договір передачі житла у власність, зареєстрований-ний Департаментом муніципального житла;
3) угода про визначення часток, нотаріально завірений і зареєстроване Департаментом муніципального житла;
4) довідка БТІ про оцінку вартості квартири (з вказівкою розміру часток всіх власників комунальної квартири). _53
* 18 -
Договір даренія_0
Власник квартири може подарувати свою квартиру будь-якого фі-зіческому або юридичній особі. Для цього він укладає договір дарування. За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні (обдаровуваному) майно у власність.
Дарування не вважається таким, що відбувся, якщо справа обмежилася тільки угодою, навіть письмовим, але передачі майна не б-ло. У обдаровуваного на основі одного лише угоди з дарувальником не виникає права вимагати передачі речі, а у дарувальника - зобов'язаний-ності її передати.
Однак і передача речі сама по собі ще не створює дарування.
Дарування - це договір, що припускає волю дарувальника і СОГ-ласіе обдаровуваного на отримання майна у власність. Якщо останній не виявляє відповідного бажання або прямо Відхи-вується дар, то дарування немає.
Для договору дарування характерно те, що дарувальник за життя відчужує іншій особі майно добровільно і безоплатно. БЕЗОПЛАТНО договору означає, що він не передбачає наявності будь-якої компенсації з боку обдаровуваного.
Дарувальник, здійснюючи дарування, зобов'язаний забезпечити виникнення права власності обдаровуваного, вільного від обтяження, і, зокрема, від прав третіх осіб (наймача, заставодержателя і т.д.). Крім того, дарувальник відповідає перед обдаровуваним за збитки, завдані йому внаслідок відчуження подарованого майна за позовом третьої особи (наприклад, судові витрати), а також тим, що в подарованої речі є істотні недоліки. На обдаровуваним ж не лежить ніякої обов'язки перед дарувальником. Не можна на обдаровуючи-емого покладати обов'язок не відчужувати подароване майно або не робити з приводу цього майна інші угоди. Таким обра-зом, договір дарування не може містити умови, що обмежують право власності обдаровуваного.
Якщо договір дарування квартири або кімнати відбувається в
користь неповнолітніх, то при нотаріальному посвідченні но-
таріус повинен від законного представника неповнолітнього чи
піклувальника взяти дозвіл на отримання дару. Це випливає з
19 -
ст
