План

1.Вступ.

2.Понятіе договору купівлі-продажу житлового приміщення.

3.Существенние умови договору.
3.1. Предмет.
3.2. Ціна.
3.3. Перелік осіб, які зберігають право користування жилим приміщенням.

4. Види договорів купівлі-продажу житлових приміщень.

5. Права і обов'язки.

6. Процедура укладання договору.

7. Форма договору купівлі-продажу житлового приміщення.
7.1. Державна реєстрація.

8. Висновок.

9. Бібліографічний список.

10.Спісок нормативних актів.


1.Вступ.

Після багатьох десятиліть прагнення держави вирішити житлову проблему тільки за рахунок коштів держави, радикальних змін, незважаючи на цілий ряд позитивних зрушень, до середини вісімдесятих років досягти так і не вдалося.
З переходом до ринкової економіки основна ставка була зроблена на те, щоб потреба в житлі задовольнялася не тільки за рахунок громадських (державних, муніципальних) фондів споживання, але і за рахунок житла, яке б знаходилося у приватній власності громадян. З цією метою з початку дев'яностих років була розгорнута приватизація житлового фонду. Багато хто з громадян стали власниками житла. Люди почали вільно продавати і купувати квартири.
Таким чином, можна відзначити, що в якості повноцінного об'єкту цивільних прав нерухоме майно стало повертатися в російський цивільний оборот з початку 90-х років.
Основу правового регулювання обігу житлових приміщень, на сьогоднішній день складають в першу чергу норми Цивільного кодексу Росії, які в даний час отримують розвиток і в інших нормативних актах. Слід сказати, що ці акти відносяться як до сфери приватного права, так і до права публічного.
Значення публічно-правових норм у регулюванні відносин нерухомості не можна недооцінювати. Природа нерухомості, і, зокрема, житлових приміщень, зумовлює найбільш значне втручання публічного права в регулювання питань, пов'язаних з нерухомістю, в порівнянні з регулюванням інших об'єктів цивільних прав. Може виникати лише питання про оптимальне співвідношення приватноправових і публічно-правових норм.
Цивільний кодекс РФ заклав основу такого співвідношення, принципово відрізняється від того, яке існувало в радянському праві, коли нерухомість практично перестала бути об'єктом цивільних прав, була майже повністю виключена з цивільного обороту (можливість купівлі-продажу тільки житлових будинків і дач і складали "оборот" житлових приміщень, яке допускалося Цивільним кодексом Української РСР 1964 року).
Створюючи основу приватноправового режиму нерухомості, новий Цивільний кодекс передбачає прийняття публічно-правових норм, наприклад, у статті 131 ЦК України встановлює, що порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним повинен регулюватися спеціальним федеральним законом. Таким чином, одним з суттєвих елементів публічно-державного регулювання нерухомості та гарантії захисту інтересів власників є державна реєстрація прав на нерухомість і угод з ним.
Норми приватного права ввели поняття нерухомого майна, визначили умови та порядок виникнення та припинення прав на нерухомість, встановили титули на нерухоме майно (право власності, речові права, та інші права, перераховані безпосередньо в законі, а також зобов'язальні права), визначили види угод, які можуть відбуватися з нерухомим майном, закріпили певні правила щодо укладення та виконання цих угод.
Цивільне законодавство не встановлює загальних обмежень обороту нерухомості. Лише відносно земель та інших природних ресурсів такі обмеження можливі. Оборот їх здійснюється в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах (пункт 3 статті 129 ГК РФ) Коло угод з житловими приміщеннями охоплює практично всі договори, і в першу чергу ті, предметом яких є відчуження речі або передача її в користування. Найбільше практичне значення мають, безсумнівно, договори купівлі-продажу житлових приміщень, що розглядається в даній дипломній роботі.
Сьогодні, коли поряд ГК РФ прийняті і діють спеціальні федеральні закони про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, про іпотеку, про оціночної діяльності, Містобудівна кодекс, велике житлове законодавство, можна сказати, що правовий режим обігу нерухомості, і зокрема, обігу житлових приміщень, в цілому склався, як в нормах приватного права, так і в публічно-правових аспектах.
Зміни у правовому регулюванні обороту житлових приміщень не могли не торкнутися відповідну судову практику.
Тим більше що на зміну всеохоплюючої норматівізму, що панувала в радянській юридичній доктрині прийшов широке поширення концепції і точок зору, загальним для яких стала незвідність права до одного закону. До права, як такого, все частіше стали відносити і судову практіку.1. Не вдаючись в спори про визнання судової практики джерелом права в цілому можна зазначити, що правова дійсність останніх років свідчить про значне змін ставлення до суду. Отримала повне визнання і стала конституційною нормою конструкція поділу влади. Отримав законодавче закріплення механізм, що забезпечує високу і авторитетну роль суду. Тому судова практика займає одне з головних місць у сучасній правовій дійсності.
Провідну роль в судовій практиці завжди грали і продовжують грати роз'яснення вищих судових органів. Право Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ давати роз'яснення з питань судової практики закріплено в Конституції РФ (ст.125, 126). Авторитет таких роз'яснень дуже великий, вони беззастережно приймаються судами, і не тільки судами. Якщо звичайне рішення загального або арбітражного суду має обов'язкове значення тільки для учасників судового процесу, тобто носить персоніфікований характер, і його загальне значення грунтується радше на авторитеті суду, ніж на конкретній нормі, то роз'яснення Пленуму носить загальний, неперсоніфікований характер і підлягає загального застосування в силу закону. Дуже часто роз'яснення пленумів лягають в основу майбутніх нормативних актів. Але вони підлягають застосуванню і до зодягнена в законодавчу форму, і в тих випадках, коли залишаються поза полем зору законодавця.
Крім узагальнених роз'яснень пленумів в сучасній дійсності на правове регулювання може вплинути і рішення суду по конкретній справі. Нерідко прийняті судові рішення служать зразком для майбутніх судових рішень, тобто можна говорити про складаються, завдяки окремим судових рішень, механізм судового прецеденту. Тим самим, судовий прецедент виступає регулятором суспільних відносин, у тому числі і відносин, пов'язаних з обігом житлових приміщень.
Слід звернути увагу на важливу особливість основоположних рішень, на базі яких складається судовий прецедент. Всі ці рішення в тій або іншій формі апробуються Верховним Судом РФ або Вищим Арбітражним Судом і публікуються. Опублікування судового рішення в Бюлетені Верховного Суду РФ або Віснику Вищого Арбітражного Суду РФ перетворює це рішення в прецедент.
Крім того, ні для кого не секрет, що суди, приймаючи свої акти, заповнюють прогалини у правовому регулюванні. Ця ситуація досить типова. Законодавець, орган управління в своїй нормотворчій діяльності можуть залишити ту чи іншу сферу суспільних відносин поза правового регулювання. Причини такого рішення найрізноманітніші - від некомпетентності до навмисного замовчування. Але коли з подібним пробілом стикається суд, він не може ухилитися від вирішення питання. Суд зобов'язаний вирішити суперечку, і, дозволяючи його, він заповнює прогалину у регулюванні.
Тим більше що оборот житлових приміщень в тому обсязі, який представлений сьогодні - явище нове і законодавство безсумнівно не позбавлене пробілів. Більше того, відсутність необхідної законодавчої бази призводило і призводить зараз нерідко до зловживань на житловому ринку, до махінацій різного роду, до порушень прав і законних інтересів громадян, що беруть участь в операціях з нерухомістю.
Нарешті, суди своїми рішеннями здійснюють конкретизацію законів. Ця особливість судової практики давно відзначена в юридичній літературі. У монографії, присвяченої практиці, читаємо: "Конкретизація необхідна загальній нормі права, яка настільки спілкуватися, що без відповідного роз'яснення та уточнення не може бути застосована. Це не означає, що така норма не потрібна, що вона взагалі не діє. Норма права встановлює міру поведінки, а судова практика накопичує конкретні форми поведінки в межах цієї мери.2
На підставі викладеного, висвітлення проблемних питань застосування норм матеріального права був би неповним без використання судової практики. І тому не виключення - обіг житлових приміщень, а саме, регулювання договору купівлі-продажу житлових приміщень, що є предметом висвітлення цієї дипломної роботи.

2. Поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення

Виділення в главі 30 ГК РФ особливих правил, присвячених продажу житлових приміщенні, обумовлено рядом обставин. По-перше, житлові приміщення, як і більшість об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язане з тими земельними ділянками, на яких вони розташовані. По-друге, оскільки житлові приміщення, в порівнянні з іншими об'єктами цивільного права, мають, як правило, підвищеною цінністю, потрібні особливі заходи охорони інтересів, як продавців, так і покупців. По-третє, у зв'язку з цільовим призначенням і окремою соціальною значимістю житлових приміщень законодавством встановлюється ряд обмежень за їх участі в цивільному обороті. Нарешті, по-четверте, житлові приміщення є індивідуально-визначеною і незамінною річчю, що також накладає певний відбиток на правове регулювання пов'язаних з ними відносин.
Поняття договору продажу житлових приміщень прямо в Цивільному кодексі не передбачено. Його можна вивести на основі легального визначення договору купівлі-продажу нерухомості. (п.1.ст.549 ГК РФ).
"За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру або інше нерухоме майно (ст.130). Тим більше, як видно з тексту нормативного визначення, в неісчерпивающій перелік нерухомого майна, що підлягає передачі за договором продажу нерухомості, спеціально включена квартира - найбільш розповсюджений вид житлового приміщення. Таким чином, на основі загального визначення договору купівлі-продажу, даного в ст.454 ГК РФ, у поєднанні зі спеціальним визначенням договору купівлі-продажу нерухомості і ст.558 ГК РФ, що регламентує особливості продажу житлових приміщень, можна сформулювати поняття договору купівлі-продажу житлового приміщення в такий спосіб:
За договором продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця житловий будинок, квартиру, частина житлового будинку або квартири, а покупець зобов'язується прийняти це майно по передавальному акту і сплатити за нього певну сторонами грошову суму.
Договір продажу житлового приміщення є видом договору продажу нерухомості та відповідно підвидом загального договору купівлі-продажу.
 У силу п.5.ст.454 ГК РФ до порядку його укладення, а також до прав і обов'язків сторін застосовуються правила параграфу 7 гл.39 ГК РФ, а в частині не знайшла регулювання в цьому параграфі, - загальні положення про купівлю-продаж .
Основною ознакою, що дозволяє виділити цей вид договору, є його предмет - житлові приміщення, що розглядається в наступному розділі дипломної роботи.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення є консенсуальних, але ця консенсуальної пов'язана з державною реєстрацією. Договір вважається укладеним у момент досягнення угоди між сторонами та одночасної його державної реєстрації (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ)
Договором продажу житлового приміщення властиві загальні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме оплатне і взаємність.
Стаття 558 ГК РФ в основному охоплює випадки так званої "вторинної" купівлі-продажу житлових приміщень, оскільки передача державних або муніципальних житлових приміщень у власність громадян у порядку приватизації здійснюється згідно із Законом Української РСР від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Українській РСР" . Тому судова практика з питань приватизації житлових приміщень не є предметом аналізу і прямо в дипломній роботі не розкривається, а лише використовується в деяких прикладах як законний спосіб виникнення права власності на житлові приміщення з подальшим відчуженням їх за договором купівлі-продажу житлових приміщень.
До речі, слід зазначити, що саме найменування "договір купівлі-продажу житлових приміщень" носить лише теоретичний (або узагальнюючий) характер і на практиці фактично не використовується. Сторони такого роду договорів зазвичай називають їх "договір купівлі-продажу квартири" або "договір купівлі-продажу житлового будинку" стосовно до конкретного виду житлового приміщення, що підлягає відчуженню. Не використовує цей термін (назва таких договорів) і судова практика.

3. Істотні умови договору
    
3.1. Предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення

Істотною умовою будь-якого цивільно-правового договору визнається його предмет (ст. 432 ГК РФ).
З огляду на те, що житлові приміщення відносяться до нерухомості, необхідно спочатку визначити, що розуміється під нерухомим майном.
Категорія нерухомого майна (нерухомості) була відома російському законодавству ще з початку XVIII століття. Сам термін "нерухоме майно" був вперше використаний в Указі Петра I про єдиноспадкування 1714 року. У Зводі законів Російської імперії (що діяв до революції 1917 року) загального визначення нерухомості не давалося, названа категорія визначалася через зразкову перерахування землі, різних угідь, домов3.
У радянському цивільному праві категорії нерухомості взагалі не було. ЦК РРФСР 1922 р. містив спеціальне примітка до статті 21, згідно з яким "з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано." 4
Розподіл майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було відновлено в Основах цивільного законодавства СРСР і республік 1991 р. (ОГЗ СРСР), що застосовувалися в цій частині норм на території Російської Федерації в 1992-1994 рр.. Пункт 2 статті 4 ОГЗ СРСР визначив, що нерухомим майном є земельні ділянки і те, що з ними міцно пов'язано. У перелік (причому, неісчерпивающій) того, що міцно пов'язане із земельними ділянками, були включені будівлі, споруди, підприємства, майнові комплекси, багаторічні насадження. Таким чином, в основу розмежування майна на нерухоме та рухоме був покладений основний традиційний для російського права критерій фізичний, природних властивостей речі, що виражається у здатності або нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. За даним критерієм і в силу неісчерпивающего переліку перераховуються об'єктів нерухомості квартири та інші житлові приміщення природно потрапили під категорію нерухомості.
Спільне визначення нерухомості сьогодні міститься в статті 130 ЦК України 1994 р. У визначенні нерухомості використовуються ті самі критерії, що і в Основах.
Нерухомість в силу зв'язку із землею стаття 130 ГК РФ вважає також будівлі, споруди та багаторічні насадження.

Слідом за введенням загального поняття нерухомого майна в спеціальних законодавчих актах з'явилися поняття "нерухомості в житловій сфері" і "нерухомості в містобудуванні", які визначалися шляхом вичерпного перерахування об'єктів.
Так, Закон РФ від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" (із змінами від 12 січня 1996 р., 21 квітня 1997, 10 лютого, 17 червня, 8 липня 1999 р.) 5 ввів поняття нерухомості в житловій сфері.
У зв'язку з прийняттям цього закону Вищий арбітражний суд прийняв Інформаційний лист від 11 травня 1993 р. № С-13/ОСЗ-144 "У зв'язку з введенням в дію Закону Російської Федерації" Про основа?? федеральної житлової політики ", в якому повідомив нижчим судам, що 24 грудня 1991 прийнятий Закон Російської Федерації" Про основи федеральної житлової політики ", введений в дію з моменту його опублікування (" Российская газета "№ 5 від 23 січня 1993 р.). Закон визначає принципи реалізації конституційного права громадян України на житло в нових соціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності і видів використання нерухомості в житловій сфері.
Відповідно до статті 1 Закону під нерухомістю в житловій сфері розуміється нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські будівлі, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного і тимчасового проживання, споруди та елементи інфраструктури житлової сфери.
Відповідно до цієї ж статті Закону житловий фонд являє собою сукупність усіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інші ), квартири, службові житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання.
Таким чином, під житловим приміщенням житлове законодавство розуміє не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки і котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири та інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в органах (підприємствах), що здійснюють технічний облік такого роду нерухомості (БТІ), в тому числі службові та відомчі, а також перераховані вище "спеціалізовані будинки".


Житловий фонд, або його частина може перебувати у приватній (громадян, юридичних осіб), державної, муніципальної власності, у власності громадських об'єднань, і переходити з однієї форми власності в іншу в порядку, встановленому законодавством.
Власник нерухомості в житловій сфері або її частини має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, в тому числі продавати нерухомість, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові, інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси .

Стаття 558 ГК РФ до числа житлових відносить наступні приміщення: житловий будинок, його частину, квартиру в багатоквартирному будинку, її частина. Таким чином, предметом угод з житловими приміщеннями, і відповідно, купівлі-продажу житлових приміщень, можуть бути житлові будинки, квартири, кімнати в будинках готельного типу, а також кімнати в комунальних квартирах.
Як правило, мова повинна йти про ізольованих приміщеннях. Виключення становить продаж частки в житловому приміщень (житловому будинку чи квартирі), що належить громадянам або юридичним особам на праві спільної часткової власності. (Про продаж частки в житловому приміщенні див. далі в дипломній роботі (розділ "Укладення договору").

При відчуженні житлового будинку з господарськими спорудами виникає питання: чи є вони частиною жилого будинку чи це окремі об'єкти нерухомості, продаж яких має здійснюватися за окремим договором купівлі-продажу.
Ця проблема виникла у зв'язку з тим, що ГК РФ при виробленні поняття нерухомості не сприйняв з досвіду законодавчого визначення нерухомості в зарубіжних країнах (який враховувався при розробці ГК РФ) такий елемент класифікації, як нерухомості в силу призначення, під якими розуміються як предмети, поміщені на ділянці для його обслуговування і експлуатації, так і рухомого, приєднані назавжди до нерухомості, що є, по суті приналежністю нерухомості як головної речі. Нерухомість в силу призначення визнає французький цивільний кодекс, цивільні кодекси Мексики 1928 р., Бразилії 1916 р. і ряду інших стран.6
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" (із змінами від 30 листопада 1990 р.) вважає, що різного роду господарські будівлі (сараї, літні кухні тощо) є підсобними будівлями і складають з будинком єдине ціле. Тому при відчуженні жилого будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладанні договору про відчуження будинку не було обумовлено їх знесення або перенос попереднім власником. (п.9).
Звідси можна зробити висновок, що якщо інше не передбачено договором, господарські споруди підлягають передачі покупцеві разом з житловим будинком, але сторони, в силу свободи договору, можуть визначити долю цих будов іншим чином. Це положення цілком відповідає новому до цивільного законодавства, що регулює статус складних речей. У силу Ст.134 ГК РФ, якщо різнорідні речі утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальним призначенням, вони розглядаються як одна річ (складна річ). Дія угоди, укладеної з приводу складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.

Правила визначення предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення стосовно загальними нормами з продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 Кодексу. Виходячи з цієї норми - у договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, що дозволяють точно встановити, яка конкретно квартира (інше жиле приміщення), включаючи її місцезнаходження, підлягає передачі покупцеві.
При відсутності цих даних у договорі умова про квартирі (житловому приміщенні), яка підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Цікаво, що відомості, що визначають місцезнаходження встановлюються на підставі даних, що вказують розташування житлового приміщення на відповідній земельній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна. Логічно припустити, що визначення розташування житлового приміщення на земельній ділянці відноситься до житлових будинків, окремих будівель, а визначення нерухомості в складі іншого нерухомого майна до квартир, кімнатах в багатоквартирних будинках.
Слід зазначити, що з правила ст. 554 ГК РФ, імперативно вимагає точно вказувати об'єкт нерухомості в договорах про продаж нерухомості, виникла серйозна проблема. На цьому грунті з'явилася колізія між правом на частку в забудові в цілому і правом третіх осіб на точно обумовлену нерухомість, розміщену в об'єкті забудови. Суди, природно, віддають пріоритет власникові (володільцеві) конкретного об'єкта нерухомості, формально виконуючи вимоги ст.554 ГК РФ.7
Поки неясні способи вирішення цієї колізії. Очевидно, вона може виникнути не інакше як в результаті порушення режиму спільної власності, що приписує спільне розпорядження майном. У сторони, чиє право порушене, з'являється право на стягнення збитків по відношенню до порушника або право оскаржувати відповідні угоди і вимагати реституції, коли вона можлива (тобто коли нерухомість після відчуження не була істотно змінена і немає перешкод, що випливають, наприклад, з норм житлового права). Віндикація нереальна, оскільки позивач позбавлений можливості обгрунтувати право власності на індивідуально-певний об'єкт нерухомості, що став предметом угоди. Перший шлях інколи не має сенсу, а другий надзвичайно важкий, навіть коли для цього є умови.
Намітилися, труднощі змушують шукати інші підходи. У цьому плані можна відзначити зростаючий останнім часом інтерес до застосування в сфері забудови призабутого Закону від 26 червня 1991 року "Про інвестиційну діяльність в РРФСР" .8

Визначаючи предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення, необхідно визначити - чи може самовільне будівництво житлового приміщення бути предметом даного договору.
 Відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільної будівлею є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
Виходячи з прямої вказівки законодавства, особу, яка здійснила самовільне будівництво, не набуває на неї право власності і не має права розпоряджатися будівлею, тобто робити з нею будь-які угоди. По суті, ця будова в силу імперативної вказівки закону вилучено з цивільного обороту і не підлягає державній реєстрації, в тому числі і як об'єкт незавершеного будівництва (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Ця обставина підкреслено і в п. 7 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу недвіжімості.9
Таким чином, угоди (в тому числі купівля - продаж) з зазначеними об'єктами мізерна (ст.ст.168, 169 ГК РФ).
Самовільне будівництво підлягає знесенню який здійснив її особою або за його рахунок, крім випадків, зазначених у ст.222 ЦК України (п.3). Аналогічне положення закріплено і в спеціальному законодавстві. Так, особа, винна в будівництві об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільної будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку в первісний стан (п.3 ст.25 Федерального закону "Про архітектурну діяльність" 10) .11
Але перш ніж визнавати угоду купівлі-продажу самовільно збудованого житлового приміщення (житлового будинку), суд повинен визначити чи дійсно ця споруда є самовільним будовою.
Раніше, в період дії Цивільного кодексу 1964 р., спори про визнання права власності на самовільно зведені будинки та підсобні будівлі, а також спори про знесення таких споруд не підлягали розгляду судами. 12 Новий Цивільний кодекс дає певні підстави для можливості визнання права власності на самовільно зведені будівлі. Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6/8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" в п.34 роз'яснено, що при розгляді справ про визнання права власності на житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, необхідно мати на увазі, що така вимога в силу пункту 3 статті 222 Кодексу може бути задоволено лише при наданні позивачу земельної ділянки, на якому зведено самовільне будівництво.
З огляду на це, з метою забезпечення правильного і найбільш швидкого розгляду справи, при прийнятті позовної заяви і в стадії підготовки справи до судового розгляду судді при визначенні кола доказів, необхідних для вирішення суперечки, слід запропонувати позивачеві представити і докази, що свідчать про надання йому в установленому порядку земельної ділянки, на якій розташована самовільне будівництво.
Слід враховувати, що право власності на самовільну будівлю може бути визнано судом за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстрокове) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)

Цивільний кодекс, називаючи предметом договорів купівлі-продажу житлові будинки, кімнати в житлових будинках, має на увазі, що ці об'єкти побудовані, завершені. А чи може незавершений будівництвом житловий об'єкт бути предметом купівлі-продажу? Відповідь на це питання дає судова практика.
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" (із змінами від 30 листопада 1990 р.) визначило, що за позовом подружжя, членів сім'ї забудовника, спільно зводити будинок, а також спадкоємців суд вправі провести поділ незакінченого будівництвом будинку, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі, що підлягають виділила частину з наступною технічну можливість доведення будівництва будинку до кінця зазначеними особами.
При неможливості розділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за зазначеними особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку. (п.10).
Можливість розділу об'єкта незавершеного будівництва побічно свідчить про можливість вільного відчуження таких об'єктів.
Інформаційний лист Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" 13 остаточно визначило, що об'єкти незавершеного будівництва після державної реєстрації можуть відчужуватися, наводячи на підтвердження наступну справу. < br /> Прокурор пред'явив позов в інтересах відділення Ощадбанку про визнання недійсним договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об'єкта, укладеного між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальністю.
На обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства незавершений будівництвом об'єкт за договором купівлі-продажу. Об'єкт переданий по приймально-здавальному акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію.
При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі-продажу незавершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності.
Відповідно до статті 129 Цивільного кодексу Російської Федерації об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Види об'єктів цивільних прав, перебування яких в обороті не допускається (об'єкти, вилучені з обігу), повинні бути прямо вказані в законі. Цивільне законодавство не встановлює жодних обмежень щодо набуття та переходу прав на об'єкти, незавершені будівництвом.
Таким чином, ці об'єкти не вилучені з цивільного обороту і можуть відчужуватися власником іншим особам.
В силу статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. У статті 219 Кодексу зазначено, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведений фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості.
У зв'язку з цим комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента Російської Федерації від 11.12.93 № 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість "зобов'язаний був здійснити реєстрацію переходу прав на незавершений будівництвом об'єкт і земельну ділянку.
Відмова комітету від державної реєстрації зацікавлена сторона може оскаржити до арбітражного суду.
З урахуванням викладеного суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора і визнав, що незавершений будівництвом об'єкт може бути предметом договору купівлі-продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.

Для того щоб жиле приміщення могло вільно перейти за договором купівлі-продажу до покупця, чинним законодавством пред'являються певні юридичні вимоги.

По - перше, житлове приміщення повинне належати продавцю на праві власності. При цьому якщо власником є?? ться юридична особа, вона зобов'язана використовувати житлове приміщення виключно для проживання в ньому громадян (ст.289 ГК РФ).
У зв'язку з продажем житлового приміщення невласника виникає велика кількість судових спорів.
У Постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 липня 1995 р. № 38-3827-94 наводиться наступне дело.14
Муніципальне торговельне підприємство "Дитячий світ" м. Ульяновська звернулося до Ульяновський обласного арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 23.11.93 № 025/006 приміщення в житловому будинку по проспекту Ульяновський, 7, укладеного акціонерним товариством "Авіастар" і сімейним приватним підприємством "Фірма" Росток ". Сімейне приватне підприємство у свою чергу пред'явила позов про виселення муніципального торгового підприємства" Дитячий світ "із спірного приміщення.
Ульяновський обласний арбітражний суд рішенням від 26.07.-01.08.94 вимоги муніципального торгового підприємства "Дитячий світ" відхилив на тій підставі, що АТ "Авіастар" є власником всього майна колишнього державного підприємства "Ульяновський авіаційний промисловий комплекс", у тому числі і спірного приміщення , і має право ним розпоряджатися на свій розсуд. Зустрічне вимога про виселення задоволено.
Касаційна колегія того ж суду постановою від 03.10.94 рішення залишила без зміни.
Колегія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації з перевірки в порядку нагляду законності та обгрунтованості рішень арбітражних судів, що вступили в законну силу, постановою від 29.03.95 № № К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 задовольнила протест заступника Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації і скасувала відбулися рішення.
При цьому колегія виходила з наступного: матеріалами справи підтверджується, що приміщення побудовано за рахунок 7-процентних відрахувань від коштів, виділених авіаційного промислового комплексу на житлове будівництво, отже, згідно з додатком № 3 до постанови Верховної Ради Російської Федерації від 27.12.91 № 3020-115 спірне приміщення належить до об'єктів муніципальної власності, через що включення до статутного капіталу акціонерного товариства "Авіастар" спірного приміщення, що є муніципальною власністю, вироблено неправомірно, тому суспільство не вправі розпоряджатися цим приміщенням, а зазначений договір купівлі-продажу є недійсним і не може служити підставою для заняття приміщення фірмою "Росток" і для пред'явлення позову про виселення з цього приміщення муніципального торгового підприємства "Дитячий світ".
Таким чином, договір купівлі-продажу приміщення в житловому будинку визнано недійсним, як укладений юридичною особою, яка не є його власником. Відповідно до закону житловий і нежитловий фонд, а також вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, побудованих за рахунок 5-ти і 7-ми - процентних відрахувань на будівництво об'єктів соціально-культурного та побутового призначення, віднесені до об'єктів муніципальної власності.
 Постанов