Южно-сахалінський інститут економіки, права та інформатики

Економічний факультет

Кафедра «Фінанси та облік»

Група БО-32 < p> На тему:

«Розвиток іпотечного кредитування в Росії»

Студентки

Науковий керівник

Підпис до захисту

Зав.кафедрой____________

«____»______________ 2000р.

Южно-Сахалінськ

2000р.

Зміст.

Стор.

Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3

Частина 1. Оформлення механізму іпотечного кредитування в Росії .... ... ... .4

1.1. Історія іпотеки в Росії ... ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 4
1.2. Сутність і поняття іпотечного кредитування. Передумови для початкуреалізації системи іпотечного житлового кредитування і її основніучасники ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... ... ... ... .... 6
1.3. Особливості іпотеки різних видів нерухомого майна ... ... .9
Частина 2. Реалізація московської іпотечної програми в Інвестсбербанке.13
2.1. Инвестсбербанк в іпотечній програмі Уряду м. Москви ... 13
2.2. Основні умови іпотечного кредитування і вимоги допозичальникові ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .15
2.3. Взаємодія банку і позичальника. Платежі при іпотечномукредитуванні ... ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 19
Частина 3. Проблеми і шляхи вдосконалення правового механізму іпотечногокредитування ... ... ... ... .... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 26
Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .29
Список літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .30
Додаток ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31

Введення.

Ринок житла в нашій країні виявився не забезпечений відповіднимикредитно-фінансовими механізмами, які підтримали б платоспроможнийпопит населення і зробили б можливим придбання житла населенням умасовому порядку. Якщо раніше практично єдиною можливістюполіпшити житлові умови було отримання державного житла, то сьогодніця проблема в основному вирішується населенням через придбання абобудівництво житла за рахунок власних заощаджень. Обмеженістьбюджетних ресурсів зосередила увагу держави на вирішенні житловихпроблем окремих груп населення. Основна ж частина населення виявилася нев змозі поліпшити свої житлові умови через відсутність необхіднихзаощаджень і можливості їх накопичення.
Створення системи довгострокового кредитування громадян на мети придбанняжитла дозволить збільшити їх платоспроможний попит і зробити придбанняжитла доступним для основної частини населення. Воно забезпечує взаємозв'язокміж грошовими ресурсами населення, банками, фінансово-будівельнимикомпаніями і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти вреальний сектор економіки.
В даний час іпотека є відносно новим поняттям, незважаючина те, що Росія вже мала досить великий досвід застосування іпотечногокредитування до початку XX століття. Тому більшість людей не мають навітьзагального уявлення про іпотечне. У зв'язку з цим, метою даної роботиє розкриття сутності іпотечного кредитування житла, а також іншихвидів нерухомого майна; вивчення історії становлення іпотеки в Росії;детальний розгляд механізму функціонування іпотечного кредитування врамках реалізації московської іпотечної програми в Инвестсбербанк; а такожвдосконалення законодавчої і правової бази іпотечного кредитування.

Частина 1. Оформлення механізму іпотечного кредитування в Росії.

1.1. Історія іпотеки в Росії.

Іпотека в сучасних умовах є відносно новим поняттям, хочаекономічна історія Росії має чималий досвід іпотечногокредитування.

Іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування таотримало назву «застава».

У XIII-XIV ст. заклад виникла одночасно з правом приватноївласності на землю, але довгий час існував фактично беззаконодавчого оформлення. Нормативне оформлення іпотека отримуєнабагато пізніше.

Відмінність російської іпотеки від зарубіжної було закладено в самомудержавному устрої. Широким розвитком інституту іпотеки земліфеодальна держава допомагала своєму основному класу - поміщиків.

У 1754 р. були створені державні кредитні установи: Санкт-
Петербурзькі та Московські контори Державного банку для дворянствапри Сенаті і Сенатській Конторі, для купців - у Петербурзькому порту прикоммерцколлегіі. Банки кредитували дворянство і купецтво під заставумаєтків. У 1786 р. вони були реорганізовані в Державний Позиковий банк.

З 1 січня 1835 р. в Росії був введений Звід Громадянських Законів (автор
М. М. Сперанський), де заставне право було піддано докладномурегламентування. Застава існував у наступному вигляді:
> з державою (казенна іпотека);
> між приватними особами (приватна іпотека);
> по позиках у кредитних установах (банківська іпотека).
У 1842 р. в Санкт-Петербурзі та Москві почали відкриватися першіощадні каси. У 1849 р. було прийнято рішення про реорганізаціюкредитних установ у зв'язку з підготовкою реформи щодо скасування кріпосногоправа в Росії. Ліквідовувалися всі існуючі державні кредитніустанови, розроблявся Проект по влаштуванню земських банків.
В цей же час в Росії почали утворюватися приватні кредитніорганізації. Так, в 1861 р. була утворена перша приватна організаціядовгострокового кредиту - Санкт-Петербурзьке міське кредитне товариство.
У 1869 р. був утворений перший приватний іпотечний банк на засадах круговоївідповідальності позичальників, а в 1871р. в м. Харкові - перший акціонернийземельний банк, що видавав кредити під заставу міської та сільськоїнерухомості.
У зв'язку з важким становищем селян (вони отримали не кращі землі) в
1882 р. був утворений Селянський поземельний банк для видачі позикселянам при покупці землі. Позики видавалися на 24,5 і 34,5 року. Загальнасума позик обмежувалася 5 млн. руб. на рік. Позики видавалися в обсязі 70%від покупної ціни і обходилися селянам у 7,5 - 8,5% на рік [1].
У 1885 р. відкривається Дворянський (чисто іпотечний) банк для допомогидворянам на засадах благодійного кредиту (всього під 5% річних) - на
48 років 8 місяців та на 36 років. При цьому додатково стягувалася плата забанківські послуги та страхової відсоток.
На рубежі століть виникають позиковий-ощадні і кредитні товариства,сільські, волосні і станичні громадські позиковий-ощадні каси іземські каси, які отримують величезну допомогу від держави. Потімвідбувається об'єднання кредитних товариств у кредитні спілки.
До 1914 р. Росія далеко просунулася вперед у сфері іпотечного кредиту.
Існувала розвинута кредитно-банківська система довгостроковогокредитування, яка мала гарне законодавче забезпечення та булаблискуче організована. Кредитно-банківська система включала:державні, регіональні, міські, місцеві, громадські та приватнікредитні інститути. До неї входили:
Дворянський земельний банк;
Селянський поземельний банк;міські кредитні товариства та міські громадські банки;земські банки;товариства взаємного поземельного кредиту;позиковий-ощадні товариства;кредиту товариства і ін
До 1917 р. існував: 21 земельний банк, Державний Селянськийпоземельний банк, дворянський банк, Спеціальний відділ державного
Дворянського банку та 18 приватних банків.
На жаль, на цьому бурхливий розвиток іпотечного кредитування в Росіїзакінчилося. Після революції приватна власність була ліквідована, ііпотечні банки припинили своє існування. Лише 70 з гаком років потомуіпотека в Росії знов почала відроджуватися.

1.2. Сутність і поняття іпотечного кредитування. Передумови для початку реалізації системи іпотечного житлового кредитування і її основні учасники.

Широке використання кредиту є необхідною умовою нормальногофункціонування економіки будь-якої держави і неможливо без серйозногозабезпечення інтересів кредитора. Найбільш ефективно ці інтереси можутьбути захищені за допомогою використання сторонами застави нерухомості
(іпотеки), оскільки:нерухомість порівняно мало піддана ризику загибелі або раптовогозникнення, а її наявність легко перевіряється;нерухомість має ускладненої оборотоздатності (пов'язаної знеобхідністю реєстрації угод з нею в державних органах), щодозволяє кредитору легко проконтролювати або взагалі заборонити їївідчуження;вартість нерухомості має тенденцію до постійного зростання, що даєкредитору гарантії повного погашення заборгованості;
V висока вартість нерухомості і ризик її втрати є потужним стимулом, що спонукає боржника у точному і своєчасному виконанню своїх зобов'язань.
Іпотека - це надання позики під заставу нерухомості.
До нерухомого майна, яке є предметом іпотечногозобов'язання, належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремленіводні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди і все, щоміцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких безневідповідного збитку їх призначенню неможливе. [2]
У заставу не приймаються особливо охоронювані земельні ділянки, муніципальнеі державне майно, а також майно, щодо якого фактприватизації визнаний недійсним.

Але найбільший інтерес представляє іпотечне кредитування житла, тому щожитло в ринковій економіці - найбільш представницький індикатор зростання,що відображає динаміку розвитку різних секторів економіки і впевненістьнаселення у своєму майбутньому, у майбутньому країни в цілому.

В даний час в країні створені всі передумови, як на федеральному,так і регіональному рівнях для початку реалізації системи іпотечногожитлового кредитування:приватизовано 55% житла, що складає близько 1 мільярда квадратнихметрів житлового фонду загальною вартістю не менше 300 мільярдів доларів, істворює основу формується вторинного ринку житла;прийнято Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухомемайно та угод з ним "і Федеральний закон" Про іпотеку (заставінерухомості) ", які закладають правову базу для функціонування системиіпотечного кредитування;
Федеральною комісією по ринку цінних паперів за участю Держбуду Росіїрозпочато роботу по розробці стандартів емісії довгострокових іпотечнихцінних паперів;законодавчо оформлена діяльність усіх професійних суб'єктівіпотечного ринку (оціночних, ріелторських, страхових компаній). [3]
При іпотечному кредитуванні позики надаються на тривалий термін,який розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи, таким чином,розмір щомісячних виплат. При цьому куплене житло служить у якостізабезпечення позики (застави) і у випадку несплати позики власністьвилучається банком і продається, щоб цілком розплатитися за кредит.
Основні учасники іпотечного кредитування:
• позичальники - фізичні та юридичні особи, які звернулися за отриманняміпотечного кредиту, кваліфіковані кредитором як надійні іплатоспроможні і, на підставі цього, що отримали іпотечний кредит,добровільно надають вже наявне у них власності та/абокупується на кошти кредиту житло в заставу і здатні внестиавансові платежі при придбанні житла;
• кредитори - банки та інші фінансові кредитні установи,що надають іпотечні кредити позичальникам на підставі оцінки їхкредитоспроможності і здійснюють подальше обслуговування данихіпотечних кредитів;
. продавці житла - фізичні та юридичні особи, що продають власне житло або житло, що належить іншим фізичним і юридичним особам за їх дорученням;
• ріелторські організації - ліцензовані продавці житла, що здійснюютьпродаж житла за дорученням інших учасників ринку, з власних житловихфондів, а також беруть участь в організації та проведенні торгів з реалізаціїжитла, на яке накладено стягнення;страхові компанії - ліцензовані страхові компанії, що здійснюютьстрахування заставленого житла, страхування життя та працездатностіпозичальника і страхування цивільно-правової відповідальності учасниківіпотечного ринку;оціночні агентства - ліцензовані страхові компанії, що здійснюютьнезалежну професійну оцінку житлових приміщень, що є предметомзастави при іпотеці;оператори вторинного іпотечного ринку - юридичні особи, які здійснюютьвикуп іпотечних кредитів у первинних кредиторів і випускають на їхпідставі цінні папери;інвестори - юридичні та фізичні особи, що купують цінні папериоператорів вторинного іпотечного ринку (в основному інституційніінвестори - пенсійні фонду, страхові компанії);
Уряд - регулює первинний і вторинний іпотечні ринки,надає поручительства інвесторам з цінних паперів, бере участь ууправлінні операторів вторинного іпотечного ринку.
Первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, а йогоінструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок банк --посередник - інвестор складає зміст вторинного іпотечного ринку,інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечнимикредитами.

1.3. Особливості іпотеки різних видів нерухомого майна.

Іпотечне кредитування у сфері промисловості.
Багато підприємств відчувають гостру нестачу оборотних коштів, уЗокрема вільних грошових коштів, без яких неможливі реконструкціяі модернізація виробництва, придбання сировини, матеріалів, підвищеннярівня конкурентоспроможності продукції.
Застава підприємства в сучасній російській практиці зустрічається доситьрідко. Це пояснюється, перш за все, відсутністю ефективного механізмуоцінки такого майна, складнощами в його реалізації, тривалістю тависокою вартістю витрат на оформлення договору, великою кількістюнеобхідних документів та ін Для позичальника в цьому випадку необхідніконсультації досвідчених юристів, тому що ризик втрати всього майновогокомплексу підприємства досить великий.
Зазвичай у майновий комплекс підприємства при його заставі включаються всіматеріальні та нематеріальні активи, у тому числі: будівлі, споруди,обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги,виняткові права і т. п.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою підприємства, має за сумоюстановити не менше половини вартості майнового комплексу підприємстваз терміном виконання не менше одного року після укладення відповідногодоговору. Банк при оформленні договору про іпотеку підприємства зазвичайприділяє значну увагу оцінці не тільки власне майнапідприємства, але і його заборгованостей (особливо перед бюджетом). Це пов'язаноз тим, що покупець, який набуває на публічних торгах підприємство,одночасно набуває також і всі обов'язки власника підприємства.
При заставі окремих виробничих об'єктів діючого підприємстваобов'язкове всебічна оцінка можливостей їх реалізації у відриві відєдиного господарського комплексу. Для розгляду можливостінадання кредиту під заставу підприємства банку потрібно, перш за все,техніко-економічне обгрунтування використання і повернення кредиту. Узаявку на отримання іпотечного кредиту під заставу підприємства також входятьбухгалтерський баланс підприємства, графік надходження доходів та обов'язковихплатежів та інші документи на вимогу кредитора. Кредитнепідрозділ банку звертає особливу увагу на невідповідності уфінансовому плані доходів і витрат підприємства на період кредитування,порівнює з аналогічними планами за попередні періоди, перевіряє наявністьнеобхідної виробничо-технічної бази для виконання цього плану
(наприклад, виробничих і складських площ, устаткування, трудовихресурсів і т. п.).

Вартість предмету застави при іпотеці може визначатися декількомаспособами:
* На основі балансової вартості майнового комплексу.

У заставників юридичних осіб майно відображається за залишковоювартості на балансі організації. З урахуванням того, що основні фондипідприємства піддаються періодичній переоцінці для приведення їхвартості у відповідність з ринковою ціною на момент переоцінки, можнаприпустити, що залишкова вартість досить реально відображає цінуосновних фондів предмета застави.грунтується?? а укладанні незалежної оцінної компанії, яка повиннамати ліцензію оцінювача. Поза сумнівом, така оцінка є більшдостовірною, так як здійснюється професійними оцінювачами на основіперевірених спеціальних методик оцінки майна. Основний недолік цьогоспособу полягає в тому, що така оцінка відбувається без урахування можливихзміни в ринковій вартості заставленого майна, хоча і відображаєреальну вартість майна на момент оцінки. Крім того, витрати наоцінку покладаються на позичальника, а вони досить значні.оцінка вартості майна здійснюється самим банком. При цьомуобов'язково береться до уваги фактичне і перспективний станкон'юнктури ринку за видами майна, довідкові дані про рівень цін.
Перевагою такої оцінки є її безоплатність для позичальника,проте, вона досить трудомістка для банку.
Якщо позичальник не виконав в строк своїх зобов'язань за договором, стягненнязвертається на предмет застави на користь банку. Звичайно банк не має права насамостійну реалізацію предмета застави на відкритих торгах. Для цьогопередбачена спеціальна процедура, яка проводиться за певнийвідсоток від виручки предмета застави на торгах.
При заставі нерухомості звернення стягнення на предмет заставипровадиться або за рішенням суду, або на підставі угоди сторін,засвідченого нотаріально. Виключення з цього правила є заставупідприємства або нерухомості, що має особливу історичну або культурнуцінність.
Реалізація нерухомості на торгах (або аукціоні) починається звстановлення початкової вартості нерухомості за угодою між сторонами
(або за рішенням суду). Якщо ж торги не відбулися, банк має правоукласти угоду з заставодавцем про придбання майна за йогопочатковою ціною. У такому випадку іпотека припиняється.
Якщо угода про продаж банку предмета застави не відбулося,призначаються повторні торги, де ціна майна знижується на 15%. У випадку,коли нерухомість не була ніким придбана і на повторних торгах, банкмає право купівлі цього майна за ціною на 25% нижче початкової.
Іпотека вважається припиненою, якщо заставодавець не скористався цимправом протягом місяця з моменту закінчення повторних торгів. [4]
Особливості іпотеки земельних ділянок, будівель і споруд.
Якщо заставу будівель, споруд здійснюється одночасно із заставоюземельної ділянки, то заставу земельної ділянки, якщо інше не передбаченодоговором про іпотеку, не вимагає застави будівель (споруд), розташованихабо будуються на закладеному земельній ділянці. [5]
Але іпотека будівель (споруд) допускається з одночасною іпотекоюземельної ділянки, на якій вони розташовані, або частини цієї земельноїділянки, достатнього для функціонального забезпечення закладаєтьсябудівлі (споруди). [6]
Слід зазначити, що заставу квартир, розташованих в багатоквартирнихбудинках, може здійснюватися без застави земельної ділянки, на якійрозташований будинок або інше будову.

Частина 2. РЕАЛІЗАЦІЯ МОСКОВСЬКОЇ іпотечних програм в Инвестсбербанк.
2.1. Инвестсбербанк в іпотечній програмі Уряду Москви.

У 2000 р. Инвестсбербанк видавав іпотечні кредити по трьом різнимсхемами:по Московській іпотечній програмі (МІП) - за рахунок коштів Московськогоуряду або Московського іпотечного агентства - на рефінансуваннявиданих Банком іпотечних кредитів (у межах виділених лімітів Банку);по «американської» іпотечній програмі (АІП) житлового кредитуваннянаселення відповідно до Угоди, укладеної з інвестиційним фондом
"США - Росія", - на надані їм кошти (у формі довгостроковогокредиту);за власною програмою іпотечного кредитування (СВП) - на комерційнійоснові - за рахунок власних кредитних ресурсів Инвестсбербанк,залучаються на відкритому ринку.
Кредити за МІП і АІП є пільговими (зі зниженою процентноюставкою), оскільки Банку кошти для їх видачі надаються цільовимчином і на пільгових умовах, але надання цих кредитів обумовленопоруч жорстких вимог до Позичальників (в т.ч. за офіційним підтвердженнярівня доходів).
Кредити за СИП є комерційними (з ринковою процентною ставкою), аледо Позичальника пред'являються більш м'які вимоги. АІП також має більшжорсткі вимоги по страхуванню. МІП орієнтована тільки на москвичів, а
СИП і АІП - на будь-яких Позичальників, незалежно від громадянства. Основніпараметри цих програм, що визначають їх переваги та недоліки для
Позичальника, представлені в Додатку 1.
Московська іпотечна програма (МІП) розроблена Урядом Москвиспільно з Міжнародною групою експертів Гарвардського університету.
Концепція МІП відповідає класичної дворівневої схемі іпотечногокредитування і має на увазі наявність первинного та вторинного іпотечнихринків.
На первинному іпотечному ринку уповноважені Урядом Москви банкивидають іпотечні кредити на купівлю житла безпосередньо фізичним особам -позичальникам.
Основним оператором вторинного іпотечного ринку є Московськеіпотечне агентство (МИА), яке викуповує в уповноважених банківзаставні зобов'язання на нерухомість, а потім, під їх забезпечення тагарантії Уряду Москви, буде випускати і продавати на внутрішньому іміжнародних ринках цінні папери з метою припливу коштів длярефінансування іпотечної програми.
За Московської іпотечній програмі Урядом Москви поки уповноваженіпрацювати 4 банки: Банк Москви, Московський банк Ощадбанку РФ,
Мосстройекономбанк, Инвестсбербанк, який був включений до переліку банків,уповноважених Урядом Москви для видачі іпотечних сертифікатів ікредитів позичальникам у рамках Московської іпотечної програми розпорядженням №
915-РМ Мера м. Москви від 7 вересня 1998
Для здійснення роботи з видачі іпотечних кредитів у Инвестсбербанкстворено все необхідне: розроблені та впроваджені відповідні технології,відпрацьовано нормативно-правове забезпечення, створені документаційне база,інформаційний супровід, механізми з експертизи видаваних кредитів ісупроводження їх державної реєстрації.
K теперішнього часу близько 1000 потенційних позичальників оформилизаяви на надання іпотечних кредитів. Кредитний комітет
Инвестсбербанк виніс понад 200 позитивних рішень про можливістькредитування. Инвестсбербанк уклав 95 кредитних договорів на суму понад
1,5 млн. дол США. При цьому 32 московські родини вже вселилися в новіквартири, куплені за рахунок отриманих кредитів. [7]

2.2. Основні умови іпотечного кредитування і вимоги до позичальника

Основні умови іпотечного кредитування:
Кредит видається під заставу квартири, що купується у власність позичальника
(інвестиційний договір, договір переуступки права вимоги або іншіправа на квартиру в будинку, що будується - в заставу не приймаються).
Іпотечні кредити видаються в доларах США на строк до 10 років підфіксовану процентну ставку 10% річних, на суму, що не перевищує 70%вартості квартири.
Позичальник повинен внести на банківський рахунок початковий грошовий внесок урозмірі не менше 30% від вартості квартири, що купується.
Погашення кредиту здійснюється щомісячно (рівними частками по 1/120 частини відсуми кредиту протягом усього строку користування кредитом). Позичальникунадається право дострокового погашення кредиту. У цьому випадку деякімісячні платежі будуть збільшені, а сума виплат за відсотками зменшиться.
Виплата відсотків проводиться щомісячно, відсотки нараховуються на залишокнепогашеної суми кредиту з урахуванням терміну фактичного користування. Сумамісячного платежу по відсотках постійно зменшується.
Процедура передачі квартири в заставу відбувається одночасно з укладаннямдоговору купівлі-продажу квартири. Після цього позичальник є власникомквартири і може проживати в ній разом з членами сім'ї, врахованими приоформлення застави.
Податкові пільги.
Позичальник іпотечного кредиту має право на податкові пільги: вінзвільняється від сплати прибуткового податку в межах суми, витраченої накупівлю житла (включаючи виплати відсотків за кредитом), але не більшою, ніж 5тис. мінімальних розмірів оплати праці (МРОТ), встановлених законом. Іншимисловами, прибутковий податок сплачується позичальником тільки з частини йогодоходів, що перевищує 5 тис. МРОТ.
Зазначені пільги надаються на три роки. Отримана при цьомуекономія порівнянна із сумами виплат відсотків по кредиту
Вимоги до позичальника і купуємо житла.
По-перше, Московська іпотечна програма має обмеження: вонапризначена тільки для фізичних осіб з московською пропискою
(реєстрацією).
По-друге, перш, ніж отримати кредит, потрібно пройти в Банкуспівбесіда, в ході якого оцінюється платоспроможністьпотенційного позичальника, при цьому важливу роль грають: зарплата, професія,рівень освіти, стан здоров'я, стаж роботи, склад сім'ї,наявний бізнес.
Крім того, необхідно виконання наступних обов'язкових вимог:наявність у позичальника вільних грошових коштів для початкового внеску
(не менше 30% вартості квартири);наявність офіційного підтвердження джерел та рівня доходів позичальника;витрати на погашення кредиту і виплату відсотків не повинні перевищувати 30%сукупного доходу позичальника або його сім'ї;придбавати та оформляти в заставу можна будь-яке житло, розташоване в межахадміністративних меж м. Москви, у тому числі будь-які квартири (як нові,так і продаються на вторинному ринку), а також окремі будинки або котеджі;вартість 1 кв. м. загальної площі житла, що купується не повинна перевищувати 1000дол США.
Додаткові фактори, що впливають на видачу кредиту.
При ухваленні рішення про видачу позичальнику іпотечного кредиту Банкомвраховуються наступні позитивні фактори:наявність власних активів позичальника (земельні ділянки, будинки, квартири,гаражі, автомашини, цінні папери тощо);наявність активів найближчих родичів, як з боку самого позичальника,так і з боку чоловіка (дружини), за умови оформлення їх поручительств
(гарантій);наявність поручительств від платоспроможних організацій;документи, що підтверджують освітній рівень (про основному освіту,про підвищення кваліфікації, додатковій освіті тощо);позитивна кредитна історія (наявність документів, що підтверджують фактисвоєчасного виконання позичальником своїх попередніх кредитнихзобов'язань).
При ухваленні рішення про видачу іпотечного кредиту Банк не бере доувагу ступінь потребу в житлі потенційного позичальника.

Ризики та відповідальність позичальника.
При купівлі квартири за рахунок іпотечного кредиту ризики для позичальника можутьбути викликані двома обставинами:

1) неплатоспроможністю банку і

2) неплатоспроможністю позичальника.
1). Ризик, пов'язаний з неплатоспроможністю банку, теоретичноіснує тільки в короткий період від внесення початкового внеску домоменту покупки квартири. Але цей ризик зведений до мінімуму, так як банки,які стали уповноваженими банками Уряду Москви, відрізняютьсявисокою стійкістю і надійністю, оскільки вони пройшли ретельнуперевірку і жорсткий відбір.
Після отримання кредиту і купівлі квартири позичальник стаєвласником квартири. Тому неплатоспроможність банку в цей час непредставляє ризику для позичальника, так як не банк має гроші, а позичальник.
У цьому випадку, при подальшому погашенні кредиту позичальник буде мати справу з
Московським Іпотечною Агентством (МИА) або іншим уповноваженим банком
(замість первісного банку).
У будь-якому випадку власник іпотечного сертифіката, а потім і квартири, непостраждає. Збережіть грошей і виконання первиннихзобов'язань гарантує Уряд Москви.
2). Якщо позичальник і його сім'я стають неплатоспроможними і перестаютьщомісячно виплачувати борг і відсотки по ньому, то, звичайно, їм доведеться, ввідповідно до прийнятих зобов'язань, звільнити заставлене житло ввстановлені кредитним договором строки.
Квартира, з якої виселяють сім'ю позичальника, продається на відкритихторгах. З отриманої від продажу суми покриваються зобов'язання позичальникаперед кредитором (включаючи штрафи і пені за прострочення платежів за кредитнимдоговором). З цієї ж суми покриваються всі витрати з продажу житла.
Залишок коштів повертається позичальнику і може бути використаний длякупівлі іншого житла. Крім того, в Москві створюється спеціальнийотселенческій фонд, в якому сім'ї позичальника при необхідностінадається житло на правах найму.

2.3. Взаємодія банку і позичальника. Платежі при іпотечному кредитуванні.

Схема іпотечного кредитування:
Позичальник заповнює заяву на видачу йому кредиту для придбання квартириі представляє його в Инвестсбербанк разом з усіма необхіднимидокументами.
2. Співробітники Банку аналізують інформацію про позичальника, перевіряють йогокредитоспроможність і при позитивному висновку виносять заявупозичальника на засідання Кредитного комітету.
3. Кредитний комітет запрошує позичальника на чергове засідання і приймаєрішення про можливість видачі іпотечного кредиту, його розмір і розмірпочаткового внеску. На розсуд Банку, таке рішення може бутиприйняте у відсутності позичальника.
4. Позичальник відкриває в Банку "Іпотечний" рахунок і вносить на ньогопочатковий внесок у розмірі, узгодженому з Банком, але не менше 30% відвартості квартири, що купується. Цей внесок позичальник може в будь-який моментдо видачі кредиту зняти з рахунку, що означатиме його відмову від заявки накредит.
5. Банк видає позичальникові на руки Іпотечний сертифікат із зазначенням сумизатвердженим банком розміру кредиту.
6. Позичальник самостійно або за допомогою ріелторських компаній здійснюєпідбір квартири для придбання у власність.
7. Уповноважений оцінювач оцінює ринкову вартість обраної позичальникомквартири. Банк співвідносить 70% її вартості з затвердженим розміром кредиту.
8. Після перевірки документів на придбану квартиру і при необхідності
(на розгляд Банку) повторної перевірки платоспроможності позичальника Банкукладає з ним кредитний договір і перераховує кошти на спеціальнийпозичковий рахунок.
9. Позичальник, що продавець житла і Банк укладають тристоронній договір купівлі -продажу квартири та іпотеки, який реєструють у встановленому закономпорядку (здійснюється нотаріальне посвідчення та державнареєстрація переходу прав власності та іпотеки).
10. Банк перераховує (або видає з особового рахунку в готівковій формі)продавцю житла повну вартість квартири (тобто суму початкового внескута кредиту). Можлива конвертація та отримання продавцем вартості квартириготівкою в доларах США.
11. Позичальник укладає договір страхування квартири на користь Банку.
12. Банк поступається Московському іпотечному агентству право вимоги подоговорами кредитування та іпотеки.
13. Банк продовжує обслуговування позичальника протягом всього терміну діїкредитного договору, тобто у встановлені відповідним графіком терміниприймає від позичальника всі належні виплати за наданим кредитом ісвоєчасно перераховує їх на розрахунковий рахунок Московського іпотечногоагентства.
14. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань по іпотеці
(погашення боргу по кредиту і виплата відсотків) оформляється припиненнязастави квартири і всіх обмежень на розпорядження нею.
Документи, необхідні для розгляду питання про кредитування:
бажає отримати кредит у рамках Московської іпотечної програмизаповнює в Инвестсбербанк заяву і опитувальний лист на бланках,видаваних консультантом Банку. Крім того, надаються наступнідокументи:
Паспорти (повні ксерокопії) позичальника і членів сім'ї.
Свідоцтва про народження (ксерокопії) неповнолітніх членів сім'ї.
Виписки з трудових книжок позичальника та членів його сім'ї, завірені за місцемроботи (за останні 5 років).
Виписки з будинкової книги за місцем реєстрації позичальника та членів його сім'ї.
Копії фінансово-особового рахунку за місцем реєстрації позичальника та членів йогосім'ї.
Довідки з місця роботи про доходи за останні 6 місяців із зазначеннямзайманих посад (для позичальника та членів його сім'ї).
Копії документів, що підтверджують права на майно, зазначене в опитувальномуаркуші (квартиру, машину, тачу, заміський будинок, земельну ділянку, вклади,інші активи).
Контракт з роботодавцем (якщо є).
Документи, що підтверджують освіту.

Приклади розрахунків щомісячних платежів по кредиту і необхідного доходупозичальника.
Погашення кредиту відбувається щомісячно у розмірі не менше 1/120 йогочастини. Також щомісячно стягується плата (відсотки) за користуванняфактичною сумою залишку боргу (тобто неоплаченої частиною кредиту) зрозрахунку 10% на рік.
Таким чином, сума щомісячного платежу буде зменшуватися, тому щознижуються виплати за відсотками. Розглянемо конкретні приклади розрахунків,виходячи з суми кредиту в 10 000 дол США з терміном погашення протягом 10років (120 місяців).
Приклад 1. У стандартному випадку розрахунок сум щомісячних платежів попогашення кредиту (у доларах) наступний:
У 1-й місяць користування кредитом:сума погашення кредиту = 10 000/120 = 83,3відсоток за кредит = 10 000 х 10%/12 = 83,3сумарний платіж = 83,3 + 83,3 = 166,6
У 2-й місяць користування кредитом:сума погашення кредиту = 10 000/120 = 83,3відсоток за кредит = (10 000 - 83,3) х 10%/12 = 82,6сумарний платіж = 83,3 + 82,6 = 165,9 і т.д.
В останній місяць (в кінці 10-го року) сумарний платіж по кредитускладе:
83,3 + 83,3 х 10%/12 = 83,99
Як бачимо, на початку терміну сумарні платежі з погашення та обслуговуваннязобов'язань перед кредитором найбільші. Потім величина основного боргузменшується, отже, і розмір щомісячно нараховуються виплат завідсоткам стає менше. Відповідно, зменшується розмірщомісячного платежу.
Приклад 2. Припустимо, що в 1-ий місяць позичальник вніс 833 дол США, як сумупогашення кредиту, і плюс 83,3 дол - відсоток за 1-ий місяць користуваннякредитом.
Тоді він може спеціально заявити (у письмовій формі), що він оплативсуми з погашення основного боргу за 9 наступних місяців. У цьому випадкумінімальний платіж у другому місяці визначається тільки виплатою відсотківза кредит. Він буде дорівнює сумарному платежу і складе: (10 000 - 833) *
10%/12 = 76,4. Цю ж суму, як мінімальну, буде потрібно виплачувати підвсіх місцях з 3-го по 10-й (якщо ж така заява не зроблено, то він і у
2-му місяці повинен заплатити на погашення кредиту =

10 000/120 = 83,3).
Але в 11 місяця знову необхідні виплати (у дол):сума погашення кредиту = 10 000/120 = 83,3відсоток за кредит = 76,4сумарний платіж = 83,3 + 76,4 = 159,7 і т.д.
Такий графік дострокових платежів дозволяє знизити суму платежів повідсотків за кредит.
Наведений Приклад 1 показує, що при сумі кредиту в 10 000 дол,термін погашення 10 років і процентною ставкою 10% річних щомісячні платежідля погашення відсотків і частки кредиту не перевищують 166,6 дол Так якщомісячні виплати по кредиту не повинні перевищувати 35% суми загальних доходівсім'ї, то для отримання кредиту в 10 000 дол необхідно мати сукупнийсімейний дохід не менше 166,6/0,35 = 476 дол на місяць.
Зі збільшенням величини кредиту пропорційно зростає щомісячнийсумарний платіж, а у відповідності з вимогами до позичальника, повинен бутипропорційно вище і мінімально необхідну сукупний дохід сім'ї.
Наприклад, при кредиті в 50 000 дол ежемес