ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ.
Основні терміни використовуються при описі ринку нерухомості мають три рівні визначень. До перших відносяться формулювання, що використовуються у чинному законодавстві, до другого - у професійній літературі до третього - формулювання використовувані непрофесіоналами.
Правильне розуміння термінології та володіння їй допомагає діалогу в області нерухомості.
Нерухомість - це те, що є нерухомим за законом.
Нерухомістю зазвичай вважаються фізичні об'єкти, жорстко пов'язані з землею, переміщення яких в просторі практично неможливо без їх руйнування або втрати своїх функцій.
Ринок нерухомості - це сукупність угод, укладених з нерухомістю, інформаційного їх забезпечення, операції з управління та фінансування робіт у сфері нерухомості. Ринок нерухомості - це підсистема загального ринку, пов'язана з обігом прав на об'єкти нерухомості.
Активність певного сектору ринку нерухомості - це кількість угод б скоєні в ньому за певний період часу (рік, місяць).
Майно - об'єкти навколишнього світу, що володіють корисністю, і права на них.
Оцінка майна - визначення вартості майна у відповідності з поставленою метою.
Об'єкт оцінки - майно що пред'являється до оцінки .
Принцип оцінки майна - основні економічні чинники, що визначають вартість майна. У практиці оцінки майна використовують принципи попиту і пропозиції, зміна конкуренції.
оцінки майна - особа, яка має підготовкою, досвідом і кваліфікацією для оцінки майна.
Дата оцінки майна - дата станом на яку проведена оцінка майна.
Звіт про оцінку майна - документ містить обгрунтовану думку оцінювача про вартість майна.
Етика оцінювача майна - сукупність етичних правил і норм поведінки оцінювача для проведення процедури оцінки майна.
База оцінки майна - вид вартості майна, у змісті якої реалізується мета і метод оцінки. База оцінки може бути заснована на наступних видах вартості - ринкова, відновлювальна, первісна, залишкова вартість, ліквідаційна, страхова, вартість для оподаткування, заставна.
Ринкова вартість майна - розрахункова грошова сума, за якою продавець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його продавати згоден був би продати, а покупець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його придбати, згоден був би його придбати.
Відновлювальна вартість майна - вартість відтворення копії майна в цінах на дату оцінки.
Первісна вартість майна - фактичні витрати на придбання або створення майна на момент початку його використання.
Залишкова вартість майна - вартість майна з урахуванням його зносу.
Вартість майна для оподаткування - вартість майна, що використовується для визначення бази оподаткування.
Заставна вартість майна - вартість майна з метою забезпечення кредиту.
Процедура оцінки майна - сукупність прийомів , що забезпечують процес збору та аналізу даних, проведення розрахунків вартості майна та оформлення результатів оцінки.
У практиці оцінки майна використовують такі підходи - витратний, порівняльного аналізу продаж, прибутковий.
Витратний підхід -- спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості в витрат на створення, зміна та утилізацію майна, з урахуванням усіх видів зносу.
Підхід порівняльного аналізу продаж - спосіб оцінки майна шляхом аналізу продаж об'єктів порівняння майна після проведення відповідних коригувань, враховують відмінності між ними.
Прибутковий підхід - спосіб оцінки майна, заснований на визначенні вартості майбутніх доходів від його використання.
У Росії історія розвитку оцінки, як і всього ринку нерухомості, розпадається на два періоди: дореволюційний і сучасний. У Росії оцінка нерухомості почала відокремлюватися від інших операцій з нерухомістю незабаром після початку операцій на ринку нерухомості. Вже в 1992-93 рр.. окремі фахівці почали заявляти про себе як про професійних оцінювачів. У
1993 році була створена перша загальноросійська професійна організація оцінювачів - Російське Суспільство Оцінювачів.
Оцінка ринкової нерухомості в сучасних умовах розвивалася спочатку зусиллями приватних осіб. Потім додалися стандарти професійних організацій. З'явилися спеціальні закони і акти регулюють оцінку нерухомості.
У новітній період чітко визначилися два напрямки оцінки нерухомості:
. для державних потреб
. для потреб приватних власників та інших приватних юридичних і фізичних осіб.
Головні моменти взаємодії замовника та оцінювача були законодавчо закріплені в 1998 році федеральним законом про оціночної діяльності.
Поряд з федеральними та місцевими законами у систему державного регулювання оціночної діяльності входять і відповідні підзаконні акти.
Федеральний закон від 29 липня 1998 року № 135 - ФЗ.
«Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
Глава 1. Загальні положення.
Стаття 1. Законодавство, що регулює оціночну діяльність в
Російської Федерації.
Законодавство регулює оціночну діяльність в РФ, складається з цього Закону, прийнятих відповідно до нього федеральних законів та інших нормативних правових актів РФ, законів та інших нормативних актів суб'єктів РФ, а також з міжнародних договорів РФ.
Суб'єкти РФ регулюють оціночну діяльність в порядку, встановленому цим законом. Якщо міжнародним договором РФ встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені законодавством
РФ в області оціночної діяльності, застосовуються правила міжнародного договору РФ.
Стаття 2.Отношенія, що регулюються цим Законом.
Цей Закон визначає правові засади регулювання оціночної діяльності щодо об'єктів оцінки, що належать РФ, суб'єктів РФ або муніципальних утворень, фізичним особам, для здійснення операцій з об'єктами оцінки.
Стаття 3.Понятіе оціночної діяльності
Для цілей цього Закону під оціночною діяльністю розуміється діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
Для цілей цього Закону під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли: одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення операції у відношенні сторін угоди з чийого-небудь боку не було платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Стаття 4. Суб'єкти оціночної діяльності
Суб'єктами оціночної діяльності визнаються, з одного боку, юридичні особи та фізичні особи (індивідуальні підприємці), діяльність яких регулюється цим
Федеральним законом (оцінювачі), а з іншого - споживачі їх послуг < br> (замовники).
Стаття 5. Об'єкти оцінки
До об'єктів оцінки відносяться: окремі матеріальні об'єкти (речі); сукупність речей, що становлять майно особи, у тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, у тому числі підприємства); право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна, права вимоги, зобов'язання (борги); роботи, послуги, інформація; інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством України встановлено можливість їх участі в цивільному обороті.
Стаття 6. Право Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації
або муніципальних утворень, фізичних осіб та юридичних осіб на проведення оцінки належних їм об'єктів оцінки
Росія, суб'єкти Російської Федерації або муніципальні утворення, фізичні особи та юридичніособи мають право на проведення оцінювачем оцінки будь-яких належних їмоб'єктів оцінки на підставах і умовах, передбачених цим
Федеральним законом.
Право на проведення оцінки об'єкта оцінки є безумовним і не залежить від встановленого законодавством Російської Федерації
порядку здійснення державного статистичного обліку та бухгалтерського обліку та звітності. Це право поширюється і на проведення повторної оцінки об'єкта оцінки. Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можуть бути використані для коригування даних бухгалтерського обліку та звітності.
Результати проведення оцінки об'єкта оцінки можуть бути оскаржені зацікавленими особами в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.
Стаття 7 . Припущення про встановлення ринкової вартості об'єкта оцінки
У випадку, якщо в нормативному правовому акті, що містить вимогу обов'язкового проведення оцінки якого-небудь об'єкта оцінки, або в договорі про оцінку об'єкта оцінки (далі - договір) не визначено конкретний вид вартості об'єкта оцінки, встановлення підлягає ринкова вартість даного об'єкта.
Зазначене правило підлягає застосуванню і у випадку використання в нормативному правовому акті не передбачених цим Законом або стандартами оцінки термінів, що визначають вид вартості об'єкта оцінки, у тому числі термінів
"дійсна вартість", "розумна вартість", "еквівалентна вартість", "реальна вартість" та інших.
Стаття 8. Обов'язковість проведення оцінки об'єктів оцінки
Проведення оцінки об'єктів оцінки є обов'язковим у разі залучення в угоду об'єктів оцінки, що належать повністю або частково Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації
або муніципальних утворень, у тому числі: при визначенні вартості об'єктів оцінки, що належать
Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальних утворень, з метою їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду; при використанні об'єктів оцінки, що належать Російській
Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальних утворень, в якості предмета застави; при продажу чи іншому відчуження об'єктів оцінки, що належать
Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальних утворень; при переуступці боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктами оцінки, що належать Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації
або муніципальних утворень ; при передачі об'єктів оцінки, що належать Російській
Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальних утворень, в якості внеску в статутні капітали, фонди юридичних осіб, а також при виникненні суперечки про вартість об'єкта оцінки, у тому числі: при націоналізації майна; при іпотечному кредитуванні фізичних осіб та юридичних осіб у випадках виникнення спорів про величину вартості предмета іпотеки; при складанні шлюбних контрактів та розділі майна розлучається подружжя на вимогу однієї з сторін або обох сторін у разі виникнення спору про вартість цього майна; при викупі чи іншому передбаченому законодавством Російської
Федерації вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб; при проведенні оцінки об'єктів оцінки з метою контролю за правильністю сплати податків у разі виникнення спору про обчислення бази оподаткування.
Дія цієї статті не поширюється на відносини, що виникають при розпорядженні державними та муніципальними унітарними підприємствами та установами майном, закріпленим за ними на праві господарського відання або оперативного управління, за винятком випадків, коли розпорядження майном відповідно до законодавства Російської Федерації допускається за згодою власника цього майна.
Глава II. ПІДСТАВИ ДЛЯ здійснення оціночної
ДІЯЛЬНОСТІ ТА УМОВИ ЇЇ ЗДІЙСНЕННЯ
Стаття 9. Підстави для проведення оцінки об'єкта оцінки
Підставою для проведення оцінки об'єкта оцінки є договір між оцінювачем і замовником.
Договором між оцінювачем і замовником може бути передбачено проведення даними оцінювачем оцінки конкретного об'єкта оцінки, ряду об'єктів оцінки або довгострокове обслуговування замовника з його заяв.
У випадках, передбачених законодавством Російської Федерації
, оцінка об'єкта оцінки, у тому числі повторна, може бути проведена оцінювачем на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду, а також за рішенням уповноваженого органу.
Суд, арбітражний суд, третейський суд самостійні у виборі оцінювача. Витрати, пов'язані з проведенням оцінки об'єкта оцінки, а також грошову винагороду оцінювача підлягають відшкодуванню (виплаті) у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.
Стаття 10. Обов'язкові вимоги до договору
Договір між оцінювачем і замовником укладається в письмовій формі і не потребує нотаріального посвідчення.
Договір повинен містити: підстави укладення договору; огляд об'єкту оцінки; вид обумовленої вартості (вартостей ) об'єкта оцінки; грошову винагороду за проведення оцінки об'єкта оцінки; відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача.
У договір в обов'язковому порядку включаються відомості про наявність у оцінювача ліцензії на здійснення оціночної діяльності із зазначенням порядкового номера і дати видачі цієї ліцензії, органу, що видав її, а також терміну, на який дана ліцензія видана.
Договір про оцінку як одиничного об'єкта оцінки, так і низки об'єктів оцінки повинен містити точна вказівка на цей об'єкт оцінки
(об'єкти оцінки), а також його (їх) опис.
Щодо оцінки об'єктів оцінки, що належать Російській
Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальних утворень, договір укладається оцінювачем з особою, уповноваженою власником на здійснення угоди з об'єктами оцінки, якщо інше не встановлено законодавством України.
Стаття 11. Загальні вимоги до змісту звіту про оцінку об'єкта оцінки
Належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором, є своєчасне складанняписьмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки
(далі - звіт).
Звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються датапроведення оцінки об'єкта оцінки, що використовуються стандарти оцінки, цілі та завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, а також наводяться іншівідомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті.
У випадку, якщо при проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути зазначені критерії встановлення оцінки об'єкта оцінки і причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
У звіті повинні бути зазначені: дата складання й порядковий номер звіту; підстава для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки; юридична адреса оцінювача і відомості про виданої йому ліцензії на здійснення оціночної діяльності по даному виду майна; точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкту оцінки; стандарти оцінки для визначення відповідного видувартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання припроведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних припроведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їходержання, а також прийняті при проведенні?? ії оцінки об'єкта оцінкидопущення; послідовність визначення вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату; дата визначення вартості об'єкта оцінки; переліку документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.
Звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.
Для проведення оцінки окремих видів об'єктів оцінки законодавством України можуть бути передбачені спеціальні форми звітів.
Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою.
Стаття 12. Достовірність звіту як документа, що містить відомості доказового значення
Підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах та в порядку, що передбачені цим Законом, визнається достовірної та рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації, або в судовому порядку не встановлено інший.
Стаття 13. Оспорімость відомостей, що містяться у звіті
У разі наявності спору про достовірність величини ринкової абоіншої вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, в тому числі і взв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта,зазначений спір підлягає розгляду судом, арбітражним судом увідповідно до встановленої підвідомчості, третейським судомза згодою сторін спору чи договору або в порядку, встановленомузаконодавством Російської Федерації, що регулює оціночнудіяльність.
Суд, арбітражний суд, третейський суд має право зобов'язати сторониздійснити операцію за ціною, визначеною в ході розгляду спору всудовому засіданні, лише у випадках обов'язковості здійснення операції увідповідно до законодавства Російської Федерації.
Стаття 14. Права оцінювача
Оцінювач має право: застосовувати самостійно методи проведення оцінки об'єкта оцінки відповідно до стандартів оцінки; вимагати від замовника при проведенні обов'язкової оцінкиоб'єкта оцінки забезпечення доступу в повному обсязі до документації,необхідної для здійснення цієї оцінки; отримувати роз'яснення та додаткові відомості, необхідні для здійснення даної оцінки; запитувати в письмовій або усній формі у третіх осіб інформацію, необхідну для проведення оцінки об'єкта оцінки, за винятком інформації, яка є державною або комерційною таємницею; у випадку, якщо відмова у наданні зазначеної інформації істотно впливає на достовірність оцінкиоб'єкта оцінки, оцінювач зазначає це у звіті;залучати в міру необхідності на договірній основі до участі впроведенні оцінки об'єкта оцінки інших оцінювачів або іншихфахівців; відмовитися від проведення оцінки об'єкта оцінки у випадках, якщозамовник порушив умови договору, не забезпечив наданнянеобхідної інформації про об'єкт оцінки або не забезпечиввідповідні договору умови роботи.
Стаття 15. Обов'язки оцінювача
Оцінювач зобов'язаний: дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону, а також прийнятих на його основі нормативних правових актів Російської Федерації і нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації; повідомляти замовника про неможливість своєї участі у проведенні оцінки об'єкта оцінки внаслідок виникнення обставин,перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки об'єкта оцінки; забезпечувати збереження документів, отриманих від замовника ітретіх осіб під час проведення оцінки об'єкта оцінки; надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства
Російської Федерації про оціночну діяльність, про статут і про кодекс етики відповідної саморегулівноїорганізації (професійного громадського об'єднання оцінювачів абонекомерційної організації оцінювачів), на членство в якій посилаєтьсяоцінювач в своєму звіті; надавати на вимогу замовника документ про освіту, що підтверджує одержання професійних знань в області оціночної діяльності; не розголошувати конфіденційну інформацію, отриману від замовника в ході проведення оцінки об'єкта оцінки, за винятком випадків, передбачених законодавством Російської Федерації; зберігати копії складених звітів протягом трьох років; у випадках, передбачених законодавством Російської Федерації
, надавати копії зберігаються звітів або інформацію зних правоохоронним, судовим, іншим уповноваженимдержавним органам або органам місцевого самоврядування за їхзаконній вимозі.
Стаття 16. Незалежність оцінювача
Оцінка об'єкта оцінки не може проводитися оцінювачем, якщо він є засновником, власником, акціонером чи посадовоюособою юридичної особи або замовником або фізичною особою, яка має майновий інтерес в об'єкті оцінки, або складається ззазначеними особами близька родичка або властивості.
Проведення оцінки об'єкта оцінки не допускається, якщо: щодо об'єкта оцінки оцінювач має речові абозобов'язальні права поза договору; оцінювач є засновником, власником, акціонером,кредитором, страховиком юридичної особи або юридична особа є засновником, акціонером, кредитором, страховиком оціночної фірми.
Не допускається втручання замовника яких іншихзацікавлених осіб у діяльність оцінювача, якщо це моженегативно вплинути на достовірність результату проведення оцінки об'єкта оцінки, зокрема обмеження кола питань, що підлягають з'ясуванню або визначенням при проведенні оцінки об'єкта оцінки.
Розмір оплати оцінювача за проведення оцінки об'єкта оцінки не може залежати від кінцевої величини вартості об'єкта оцінки.
Стаття 17. Страхування цивільної відповідальності оцінювачів
Страхування цивільної відповідальності оцінювачів є умовою, що забезпечує захист прав споживачів послуг оцінювачів таздійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації.
Страховим випадком є заподіяння збитків третім особам у зв'язку із здійсненням оцінювачем своєї діяльності, встановлене набрав законної сили рішенням суду, арбітражного суду або третейського суду.
Оцінювач не має право займатися оціночною діяльністю безукладання договору страхування.
Наявність страхового поліса є обов'язковою умовою дляукладання договору про оцінку об'єкта оцінки.
Страхування цивільної відповідальності оцінювачів може здійснюватися у формі укладання договору страхування з конкретного виду оціночної діяльності (в залежності від об'єктаоцінки) або за конкретним договором про оцінку об'єкта оцінки.
Глава III. РЕГУЛЮВАННЯ Оцінка майна
Стаття 18. Контроль за здійсненням оціночної діяльності в
Російської Федерації
Контроль за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації
здійснюють органи, уповноважені Урядом
Російської Федерації та суб'єктами Російської Федерації (далі -- уповноважені органи), в рамках своєї компетенції, встановленої відповідно до законодавства Російської Федерації.
Стаття 19. Функції уповноважених органів
Функціями уповноважених органів є: контроль за здійсненням оціночної діяльності; регулювання оціночної діяльності; взаємодія з органами державної влади з питань оціночної діяльності та координація їх діяльності; узгодження проектів стандартів оцінки; узгодження переліку вимог, що пред'являються до освітнім установам, що здійснюють професійнупідготовку оцінювачів відповідно до законодавства Російської
Федерації.
Стаття 20. Стандарти оцінки
Стандарти оцінки, обов'язкові для застосування суб'єктами оціночної діяльності, розробляються і затверджуються Кабінетом Міністрів
Федерації відповідно до законодавства Російської Федерації.
Стаття 21. Професійне навчання оцінювачів
Професійне навчання оцінювачів здійснюється вищим державними чи приватними навчальними закладами, спеціально створюваними для цієї мети, або на базі факультетів (відділень, кафедр) вищих державних або приватних навчальних закладів, що мають право здійснювати таке навчання відповідно до законодавства
Російської Федерації.
Стаття 22. Саморегульовані організації
Додатково до державного регулювання саморегулювання оціночної діяльності здійснюється саморегульовані організації оцінювачів і поширюється на членів таких саморегулівних організацій.
З метою саморегулювання оціночної діяльності оцінювачі мають право об'єднуватися в асоціації, спілки, інші некомерційні організації.
Саморегульовані організації оцінювачів можуть виконувати такі функції: захищати інтереси оцінювачів; сприяти підвищенню рівня професійної підготовки оцінювачів; сприяти розробці освітніх програм з професійного навчання оцінювачів; розробляти власні стандарти оцінки; розробляти і підтримувати власні системи контролю якості здійснення оціночної діяльності.
Стаття 23. Ліцензування оціночної діяльності
Ліцензування оціночної діяльності здійснюється відповідно до законодавства Російської Федерації.
Порядок ліцензування оціночної діяльності затверджується
Урядом Російської Федерації.
Орган, що видає ліцензію на здійснення оціночної діяльності, здійснює контроль за дотриманням вимог до здійснення цієї діяльності оцінювачами відповідно доцим Законом та законодавством Російської
Федерації про ліцензування.
Стаття 24. Вимоги до ліцензування оціночної діяльності
Вимоги до ліцензування оціночної діяльності для фізичних осіб: державна реєстрація як індивідуального підприємця; наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності відповідно до узгоджених з уповноваженим органом освітніми програмами ; сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оціночної діяльності.
Вимоги до ліцензування оціночної діяльності для юридичних осіб: державна реєстрація як юридичної особи; наявність у штаті юридичної особи не менше одного працівника, що має документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності; сплата збору за видачу ліцензії на здійснення оціночної діяльності.
Відкликання ліцензії на здійснення оціночної діяльності здійснюється на підставі: визнання у встановленому законодавством Російської
Федерації порядку недійсним факту державної реєстрації індивідуального підприємця або юридичної особи; визнання у встановленому законодавством Російської Федерації
порядку індивідуального підприємця або юридичної особи банкрутом; визнання у встановленому законодавством Російської Федерації
порядку недійсним наявного у оцінювача, що є індивідуальним підприємцем, документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності; якщо оцінювачем єюридична особа - визнання недійсним документа проосвіту працівника цієї юридичної особи за умови, що вінодин має документ про освіту, що підтверджує одержанняпрофесійних знань в області оціночної діяльності;виходу даними оцінювачем у своїй діяльності за межі прав,наданих йому ліцензією на здійснення оціночноїдіяльності; недотримання вимог, встановлених законодавством
Російської Федерації; рішення суду, арбітражного суду, третейського суду.
Клопотання про відкликання ліцензії на здійснення оціночної діяльності може бути представлено уповноваженим органом, саморегулівних організацій, а також іншими зацікавленими особами.
Зазначений у цій статті перелік підстав відкликання ліцензії на здійснення оцінної діяльності є вичерпним і не може бути змінений інакше як шляхом внесення змін і доповнень в даний Федеральний закон.
Глава IV. Заключні положення
Стаття 25. Вступ у дію даного закону
Цей Закон набирає чинності з дня його офіційного опублікування.
Документи про освіту, які підтверджують отримання професійних знань в області оціночної діяльності, видані до набрання чинності цього Закону, підлягають приведенню у відповідність до норм цього Закону не пізніше 1 липня
2000 року.
Стаття 26. Приведення нормативних правових актів у відповідність із цим Законом
Запропонувати Президентові Російської Федерації і доручити
Уряду Російської Федерації привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом.
КЛАСИФІКАЦІЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка нерухомості становить інтерес, в першу чергу, для категорій об'єктів, які активно обертаються на ринку як самостійний товар. В даний час в Росії це:
. квартири та кімнати
. приміщення і будівлі під офіси та магазини
. приміські житлові будинки із земельними ділянками (котеджі та дачі)
. вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі)
. складські та виробничі об'єкти.
Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, що приватизуються) та суттєво впливає на їх вартість. Існують і інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався.
На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання. Наводимо приклад ознак класифікації.
1. Походження
1. ОС (природні) об'єкти.
2. Штучні об'єкти (споруди).
2. Призначення
1. Вільні земельні частки (під забудову або інші цілі)
2. Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації.
1. Споруда
1.2.1 Для житла.
1.2.2 Для офісу.
1.2.3 Для торгівлі і сфери послуг платних.
1.2.4 Для промисловості.
1.2.5 Інші.
3. Масштаб
1. Земельні масиви.
2. Окремі земельні ділянки.
1. Комплекси будинків і споруд.
2. Житловий будинок багатоквартирний.
3. Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)
4. Секція (під'їзд).
5. Поверх у секції.
6. Квартира.
7. Кімната.
8. Літня дача.
1. Комплекс адміністративних будівель.
2. Будівля.
3. Приміщення або частини будинків (секції, поверхи).
4. Готовність до використання
1). Готові об'єкти.
2). Work-реконструкції або капітального ремонту.
3). Work-завершення будівництва.
МЕТОДИКА ОЦІНКИ об'єктів житлової нерухомості
Практичний досвід ріелтерів вказує: для невеликий житловийнерухомості доцільно проводити оцінки за спрощеною процедурою,яка може базуватися тільки на методі зіставлення ринкових продажів.
Підхід до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів грунтується напрямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості,які були продані або включені до реєстру на продаж. Покупці частозасновують свої висновки про вартість головним чином на об'єктахнерухомості, що пропонуються на продаж. Оцінювачі також використовують цейінформацію на ряду з відомостями про продані або зданих в оренду об'єктах.
Цей підхід заснований на принципі заміщення, який свідчить: за наявностікількох товарів або послуг схожою придатності, той з них, який маєнайнижчу ціну, користується найбільшим попитом і має найширшепоширення. Стосовно до житла це означає: якщо на ринку вінможе бути відмічено (що зазвичай і відбувається), то його вартість зазвичайвстановлюється на рівні витрат на придбання житла рівній міріпривабливості, що не знадобиться багато часу на здійсненнязаміни.
Масова оцінка нерухомість?? ості - це спеціальний підхід до спрощеноїоцінці великої групи однорідних об'єктів (квартир). Така оцінкапроводиться за методикою: для оцінюваного об'єктавизначається відповідний набір значень фіксованого безлічі йогопараметрів, а потім по незмінним для всіх об'єктів правилами формуєтьсязначення його оцінки.
Масова оцінка має свої спеціальні області застосування. Прикладомтакої оцінки є оцінка квартир «за довідкою Бюро Технічної
Інвентаризації (БТІ) »заснована на витратному підході. Вона виконується гос.органом і використовується для визначення податків і зборів. Однак оцінка БТІне орієнтується на ринкову вартість. Тому для її побудови непотрібна ринкова інформація.
Слід підкреслити відмінність між поняттями фактичної продажноїціни і ринкової вартості. Ціни поділяються на ціну продавця, цінупокупця і ціну реалізації.
Ціна продавця - це сума, яку він отримує собі в результатіздійснення угоди.
Ціна покупця - це загальна сума всіх витрат на купівлю квартири.
Ціна реалізації - це сума грошей, яку покупець віддає продавцевіза квартиру.
Вони розрізняються на величину оплати послуг посередників і витрати наоформлення угоди. Посередник може бути, а може й бути відсутнім як упокупця квартири, так і у її продавця. Угода може страхуватися чи нестрахуватися. Витрати на оформлення угоди можуть різними способамирозподілятися між її учасниками. Тому ціна реалізації характеризуєквартиру як таку, а ціни покупця і продавця сильно залежать і відумов угоди. Як правило якщо у продавця є посередник, то його оплатавираховується з ціни реалізації та зменшує ціну продавця, і навпаки оплатапокупцем послуг свого посередника збільшує ціну покупця завідношенню до ціни реалізації. Аналогічним чином на ці ціни впливає оплатаоформлення угоди. Таким чином, ціна продавця і покупця можутьзначно відрізнятися (до 15% і більше). Але ціна реалізації мінімальнозалежить від їх конкретних особливостей механізму продажу та оформлення угодиі визначається специфікою самої квартири. Тому доцільномоделювати саме залежність ціни реалізації від багатьох параметрівквартири.
У відповідності зі своїм визначенням ринкова вартість об'єктанерухомості залежить від тих факторів, які визначають середню або більшеймовірну ціну його продажу на ринку за нормальних умов угоди.
На першому рівні класифікації вони можуть бути поділені наоб'єктивні і суб'єктивні чинники.
При визначенні ринкової вартості розглядаються об'єктивніфактори. Що стосується суб'єктивних факторів, то вони пов'язані з поведінкоюконкретного покупця, продавця або посередника при укладанні угоди, вчастини невизначуваному безпосередньо її економічними умовами
(темперамент, обізнаність, чесність, терплячість, довірливість,особисті симпатії і антипатії і т.п.).
Об'єктивні чинники, в основному, є економічнимивизначаю
