На правах рукопису
УДК

КОЗЛОВ Василь Миколайович

Формування та перспективи розвитку системи іпотечного житлового кредитування будівництва в умовах транзитивної економіки

Спеціальність 08.00.05 - Економіка та управління народним господарством
Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Науковий керівник -

Новосибірськ - 2002

ЗМІСТ

ВСТУП 3

1. Теоретичні основи формування іпотечного 7

ВІДНОСИН ТА СТАН ІПОТЕЧНИЙ БУДІВЕЛЬНОЇ

СИСТЕМИ

1.1. Економічний і правовий зміст іпотечних відносин як 7

складової частини економічної будівельної системи

1.2. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання 30

кризових явищ у будівництві в умовах транзитивної економіки

1.3. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній 33

практиці будівництва

2. МОНІТОРИНГ СТАНОВЛЕННЯ ТА РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНИЙ 52

БУДІВЕЛЬНОЇ СИСТЕМИ В УМОВАХ РИНКОВОЇ

ТРАНСФОРМАЦІЇ ЕКОНОМІКИ РОСІЇ

2.1. Сучасний стан житлової проблеми Росії та аналіз методів

52 програмного рішення

2.2. Моніторинг становлення іпотечних будівельних відносин у 61

Російської Федерації: федеральний та регіональний рівні

2.3. Аналіз системи управління ризиками та страхового захисту при 78

іпотечних будівельних операціях

3. МЕТОДИЧНІ ОСНОВИ МОДЕЛЮВАННЯ РОЗВИТКУ 90

СИСТЕМИ ІПОТЕЧНИЙ БУДІВЕЛЬНИХ ВІДНОСИН В

транзитивній економіці

3.1. Методичні основи комплексного підходу до організації видачі 90

іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

3.2. Механізм іпотечного кредитування як складова частина житлової
99

політики

3.3. Альтернативні моделі іпотечного кредитування інвестиційних
109

проектів з будівництва житла
ВИСНОВОК 129
СПИСОК БІБЛІОГРАФІЧНИХ ДЖЕРЕЛ 132
ДОДАТКИ 142

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. Придбання власного житла
-першочергова потреба для кожної сім'ї: без задоволення цієїпотреби, не можна говорити ні про які соціальних пріоритетах суспільства.

Виходячи з цього, реалізація конституційних прав громадян на гіднежитло розглядається як найважливіша соціально-політична та економічнапроблема. Від вибору тих чи інших підходів до вирішення цієї проблеми взначною мірою залежить загальний масштаб і темпи житлового будівництва,реальний добробут людей, їх моральне і фізичне самопочуття,політичні оцінки і мотивація поведінки.

До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповненняжитлового фонду країни були державне житлове будівництво ібудівництво житла підприємствами та організаціями, кооперативне таіндивідуальне будівництво відігравало допоміжну роль. В умовахскорочення бюджетного фінансування будівництва та забезпечення населенняжитлом, основним джерелом коштів для придбання житла стаютьвласні кошти населення, а також кредити банків, як це відбуваєтьсяв більшості економічно розвинених країн світу.

При гострій нестачі джерел фінансування житлового будівництвапотреба в житлі зростає за рахунок припливу в Росію біженців зближнього зарубіжжя і передислокації військових частин. У цих умовахоб'єктивно виникає потреба в довгострокових кредитах населенню нажитлове будівництво, мінімально піддаються впливу інфляції тамаксимально забезпечених своєчасним поверненням [29, с. 100]. Саме цимвимогам відповідає іпотечний кредит, забезпечений заставою товарно -матеріальних цінностей. Досвід багатьох зарубіжних країн свідчить про те,що при правильній організації і ведення зваженої державноїполітики іпотека поступово трансформується в самофінансіруемую систему,яка забезпечує і в значній мірі визначає функціонуванняринку житла. При цьому за рахунок різкого розширення платоспроможного попитуз боку населення активізується нове будівництво, збільшуєтьсявипуск будівельних матеріалів, спеціалізованої техніки, з'являютьсянові покращені архітектурні проекти, відбувається прискорений розвитокбагатьох суміжних галузей економіки.

Зростаюча потреба і недостатня розробленість теоретичногоі прикладного інструментарію іпотечного житлового кредитування зумовиливибір теми дослідження. В умовах реформування економіки Росіїформування життєздатної системи іпотечного житлового кредитування є однією зактуальних завдань, як на макроекономічному, так і на мікроекономічномурівнях. Успішне вирішення цього завдання можливе лише при системномуузгодження економічної, правової та організаційної сторін впровадженняжитлової іпотеки в російську практику.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи єрозвиток теоретичних основ і розробка методики формування та впровадженнямоделей іпотечного житлового кредитування. Для досягнення зазначеної метибули поставлені наступні завдання:

• узагальнити теоретичні економічні та правові основи іпотеки
(застави нерухомості), включаючи аналіз діючих в світовій практицікласичних моделей іпотечного кредитування;

• проаналізувати результати практичних рішень найбільш актуальнихпитань іпотечного житлового кредитування через призму сформованогоміжнародного досвіду та вітчизняної практики функціонування іпотечнихвідносин;

• виробити практичні рекомендації, пов'язані з проведенняміпотечних операцій на регіональному та місцевому рівнях (на прикладі ТОВ
«Житлове суспільство Гальбштадт» Німецького національного району Алтайськогокраю);

• виявити і узагальнити сучасні тенденції розвитку іпотеки нафедеральному та регіональному рівнях, визначити основні проблеми розвиткуіпотеки в Росії, а також спробувати знайти найбільш прийнятні в данийчас шляхи їх вирішення.

Об'єктом дослідження є процес впровадження системи іпотечногожитлового кредитування в умовах ринкових трансформацій економіки Росії.

Предметом дослідження виступають економічні відносини,що складаються в процесі реалізації схем іпотечного кредитування,теоретичні засади і механізми формування життєздатної моделііпотечного житлового кредитування. Теоретичної та методологічною основоюдисертації послужили роботи провідних вітчизняних і зарубіжнихфахівців в області іпотечного житлового кредитування. Емпіричнуоснову склали аналітичні огляди та статистичні дані Держкомстату
РФ, періодичні видання Росії, чинні закони, постанови
Уряду РФ та інші нормативно-правові документи. Найбільший впливна проведене автором дослідження справили роботи таких фахівців як
В. А. Кудрявцев, В. М. Ланцов, Е. В. Кудрявцева, Р. Страйк, Е. Б. Кібалов,
А. Г. Івасенко, Н. Б. Косарєв, Л. Ю. Руді, А. Ю. Шаріпов, В. В. Лимаренко,
А. І. Щербаков, В. М. Агапкин, В. Бєлєнький і багатьох інших.

Методика дослідження. У дисертації застосовані методи статистичного,економіко-математичного та системного аналізу, соціологічні методидослідження і графічний інструментарій.

Наукова новизна проведеного дослідження полягає в виробленоїавтором спробі не тільки подання ретроспективи розвитку іпотеки в
Росії і за кордоном, узагальнення теоретичних економічних і правових основрозвитку іпотеки, але й узагальнення й аналізу практичного досвіду впровадження тарозвитку іпотеки не тільки на федеральному рівні, а й на рівні окремихрегіонів, з виробленням практичних рекомендацій з розробки можливихсхем впровадження іпотеки на рівні окремого регіону, а також виявленнясучасних тенденцій і проблем розвитку іпотеки в Росії і виробленняможливих шляхів вирішення найбільш актуальних з них. Наукові положення,висновки та рекомендації дисертаційного дослідження обгрунтовані не тількитеоретично, але також підтверджені результатами практичного впровадженнярозроблених автором схем у ТОВ «Житлове суспільство Гальбштадт» Німецькогонаціонального району Алтайського краю і застосування їх в ході здійсненнясвоєї основної діяльності, пов'язаної з реалізацією статутних цілейорганізації, внаслідок чого не виникає сумніву в їх достовірності таможливості їх застосування на практиці.

Практична значимість та апробація роботи. Отримані вдисертаційному дослідженні результати дозволяють застосувати представленівисновки для моделювання іпотечних відносин в країні в цілому і на рівнірегіону, і з точки зору фахівця-експерта відкривають широке поле дляреалізації викладених висновків на практиці, особливо в рамках регіональноїжитлової політики.

Основні результати роботи опубліковані в 34 роботах загальним обсягом 17д.а. і представлені у складі матеріалів науково-практичних конференцій ісемінарів.

Результати дослідження були доведені до прикладних розробок іапробовані в 1. Новосибірську і м. Юрге. Матеріали, отримані в ходідисертаційного дослідження увійшли в розробку навчально-методичнихматеріалів з дисциплін «Фінанси, грошовий обіг і кредит»,
«Фінансовий менеджмент», «Інвестиції», що вивчаються студентами.

Структура та обсяг дисертаційної роботи. Дисертація складається звступу, трьох розділів, що включають 9 параграфів, висновки,бібліографічного списку використаної літератури і 11 додатків.
Основний зміст роботи викладено на 119 сторінках, ілюстровано 11таблицями і 14 малюнками. Список використаних джерел налічує 143джерела. Представлена структура роботи дозволила з'єднатитеоретичні, методологічні та практичні проблеми, можливі варіантиїх рішення і результати дослідження.

1. Теоретичні основи формування іпотечного ВІДНОСИН ТА СТАН
ІПОТЕЧНИЙ БУДІВЕЛЬНОЇ СИСТЕМИ
1.1. Економічний і правовий зміст іпотечних відносин як складовоїчастини економічної будівельної системи

В умовах хронічної нестачі державних коштів традиційноїзавданням для органів влади всіх рівнів стало залучення позабюджетнихгрошових ресурсів у сферу житлового будівництва. Найбільш перспективнимрішенням «квартирного питання» фахівці в галузі нерухомості вважаютьрозвиток системи довгострокового іпотечного кредитування [120, с. 174].

Іпотека - це обтяження майнових прав власності на об `єктнерухомості.

Іпотечне кредитування - ТГО кредитування під заставу нерухомості, тоє кредитування з використанням іпотеки як забезпеченняповернення кредитних коштів [113, с. 186].

При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідновиділити три найбільш характерні риси.

1. Застава нерухомості виступає в ролі інструмента залученнянеобхідних фінансових ресурсів для розвитку виробництва.

2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав наоб'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) в даних конкретнихумовах недоцільні.

3. Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу на базі цінного папера
(при емітування власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних іт.д. закладних оборотні кошти збільшуються на величину що утворюєтьсяфіктивного капіталу) [113, с. 187].

В економічному відношенні іпотека - це ринковий інструмент оборотумайнових прав на об'екги нерухомості у випадках, коли інші формивідчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційнонедоцільні, і що дозволяє залучити додаткові фінансові коштидля реалізації різних проектів.

Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування та особливостітакого роду кредиту, які дають йому перевагу перед іншими способамикредитування.

Функції, що виконуються іпотечним кредитуванням, можна сформулюватинаступним чином:

• функція фінансового механізму залучення інвестицій у сферуматеріального виробництва;
• функція забезпечення повернення позикових коштів;

• функція стимулювання обороту і перерозподілу нерухомогомайна, коли інші способи (купівля-продаж тощо) економічнонедоцільні або юридично неможливі;

• функція формування багаторівневого фіктивного капіталу у виглядізаставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін [12, с.11].
Можна виявити наступні відмітні особливості іпотечного кредиту.

1. Обов'язковість забезпечення заставою (причому в якості застави можевиступати і та нерухомість, для придбання якої береться іпотечний кредит).

Це означає, що у випадку невиконання позичальником зобов'язаньздійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією,щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором.
Що залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних зпроцедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньомупозичальникові.

Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріальнозапевняємо згоду на звільнення переданого в іпотеку житлового приміщенняу разі звернення на нього стягнення.

Передане в іпотеку житло має бути вільним від будь - абообмежень (обтяжень), не повинно бути закладено в забезпечення іншогозобов'язання.
2. Загальна тривалість терміну надання кредиту.

Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 ібільше років (оптимально 20-25 років). Завдяки тривалому терміну погашеннязменшується розмір щомісячних виплат позичальника.
3. Більшість іпотечних позик носять цільовий характер.
4. Іпотечний кредит вважається відносно низькоризиковий банківськоїоперацією. До основних вимог можна віднести наступні:

• сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринковоївартості житла, що купується;

• величина щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30%сукупного доходу позичальника та співпозичальників (у тому випадку, якщо вони є)за відповідний розрахунковий період;

• при процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредиторвикористовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальникаі співпозичальників.

Зазначені стандарти та вимоги спрямовані на зниження ризиків длякредитора та позичальника.

Дотримання чітких стандартів і вимог до процедур надання таобслуговування кредитів є основою для надійного функціонуваннявторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватнихінвесторів у цей сектор, у тому числі через емісійні іпотечні цінніпапери або облігації.

Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування --створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістюжитлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринковихпринципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку зарахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.
Створення зазначеної системи дозволить:

• збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбання житладоступним для основної частини населення;
• активізувати ринок житла;
• залучити в реальний економічний оборот приватизоване житло;

• залучити в житлову сферу заощадження населення і інші позабюджетніфінансові ресурси;
• забезпечити розвиток будівельного комплексу;
• пожвавити економіку країни в цілому.

Система довгострокового іпотечного житлового кредитування в Росії повиннаспиратися на наявний міжнародний досвід розвитку іпотечного кредитування,бути адаптована до російської законодавчій базі, враховуватимакроекономічні умови (характерні для перехідної економіки),обмежену платоспроможність населення, високу інфляцію. Системаіпотечного житлового кредитування повинна спиратися в першу чергу наефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян,комерційних банків-кредиторів, інвесторів, і в меншому ступеніфінансування з боку державного бюджету. Темпи і масштабирозвитку системи іпотечного житлового кредитування в регіонах маютьвизначатися об'єктивною економічною ситуацією в регіоні,платоспроможним попитом на житло та його пропозицією, а також наявністю (абовідсутністю) необхідної регіональної нормативно-правової бази таінфраструктури.

У Росії зараз тільки розробляється нормативно-прав?? ваябаза, що створює умови для здійснення операцій з нерухомістю таземлею. До теперішнього часу склалася наступна ієрархія джерелзаставного права.

1. Цивільний кодекс РФ. Містить у частині першій главу 23, присвяченуспособів забезпечення виконання зобов'язань, в якій § 3 міститьспеціальні норми про заставу. Крім цього, до заставних відносинзастосовуються й інші норми ГК РФ, зокрема, про порядок укладаннядоговорів, про умови дійсності угод та ін Кількість норм,присвячених застави, як у першому, так і в другій частині ГК РФ, достатньовелике.

Таким чином, ГК РФ є з точки зору його юридичної сили інайбільш детальним джерелом регулювання заставних відносин. Однакнорми про заставу у частині першій ГК РФ охоплюють далеко не всі питання,пов'язані із заставними відносинами у всьому їх різноманітті і складності.

2. Закон РФ від 29 травня 1992 р. № 2872-1 «Про заставу». З моменту вступусили цей закон зайняв місце основного джерела російського заставногоправа. Ця обставина спеціально було підкреслено в ст. 2 Закону:
«Цим законом визначаються основні положення про заставу. Відносинизастави, не врегульовані цим Законом, регулюються іншими актамизаконодавства Російської Федерації ». Однак необхідно відзначити, що змоменту введення в дію частини першої ГК РФ саме Кодекс став основнимджерелом заставного права. При цьому треба мати на увазі, що регулюваннязастави у Цивільному кодексі України багато в чому істотно відрізняється від його регулювання взазначеному Законі. Отже Закон РФ «Про заставу» «застосовується остільки,оскільки він не суперечить »частини першої ГК РФ.

3. Федеральний закон від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставінерухомості) »(далі - ФЗ« Про іпотеку »). Даний законодавчий акт,розкриває особливості застави нерухомого майна, пройшов довгий ітернистий шлях, перш ніж був підписаний Президентом РФ. Активна робота надцим законом почалася в 1993р. У липні 1995р. він був прийнятий в першому читанні,після чого його піддали суттєвого доопрацювання і численнимобговорень (було внесено близько сотні поправок), в результаті яких законбув прийнятий обома палатами Федеральних зборів влітку 1997р. Потімзнадобився ще рік, щоб цей законопроект набув статусу повноправногофедерального закону.

Норми, що регулюють іпотеку, містяться не тільки до ФЗ «Про іпотеку», алеі в Цивільному кодексі України. Відповідно до п.2 ст.334 ГК РФ загальні правила Кодексу про заставузастосовуються до іпотеки лише у випадках, коли самим ГК РФ або законом «Проіпотеку »не встановлені інші правила. Таким чином, незважаючи на те, що ГК
РФ містить ряд спеціальних норм про іпотеку (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340,п.1 ст.349 тощо), основний масив норм, що регулюють іпотеку, міститься в
ФЗ «Про іпотеку».

4. До джерел заставного права відносять також інші федеральнізакони, в яких тією чи іншою мірою розглядаються питання заставнихвідносин. До таких законодавчих актів можна віднести, зокрема,федеральний закон від 21 липня 1997р. № 122-ФЗ «Про державну реєстраціюправ на нерухоме майно та угод з ним ».

5. У сукупність джерел заставного права входять не тількивласне законодавчі акти, але і укази Президента РФ, постанови
Уряду РФ, законодавчі акти суб'єктів РФ, нормативно-правовіакти виконавчих органів різного рівня, включаючи місцеві органиуправління [116, с.22] Як приклад можна навести наступнінормативно-правові акти: Постанова уряду Москви від 25 квітня
95г. № 356 «Про принципи використання заставного кредитування в м. Москві»;
Постанова Уряду Москви від 20 вересня 94г. № 788 «Про введення натериторії Москви єдиної системи державної реєстрації застави таєдиного реєстру договорів застави »; Постанова Уряду РФ від 1 травня
1996р. № 534 «Про додаткове стимулювання приватних інвестицій у РФ» іін

При реалізації іпотечних відносин на практиці дуже важливо правильнорозуміти термін «предмет іпотеки» для визначення конкретних прав таобов'язків сторін за договором про іпотеку.

Об'єкти цивільних правовідносин правознавці об'єднують у чотири групи:
1) майно; 2) дії; 3) результати інтелектуальної (творчої)діяльності; 4) нематеріальні блага.

Термін «майно» застосовується в цивільному праві неоднозначно. Уосновному під ним розуміють річ чи певну сукупність речей, а такожта майнові права. Склад об'єктів цивільних прав, відповідно доположеннями ст. 128 ГК РФ, представлений на рис. 1.1.1. [116, с.23].

Правовий режим нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості)заснований виходячи з головної мети, якої повинні відповідати об'єкти, що входять доїх складу. Ця мета полягає в тому, щоб забезпечити особливу стійкістьправ на названі речі (майно), тобто встановити спеціальний порядокрозпорядження ним (визначати його юридичну долю). Для цього введенасистема державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод зним, що регламентуються федеральним законом від 21 липня 1997р. № 122-ФЗ «Продержавної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ».

Перелік об'єктів, що відносяться до нерухомих речей (нерухомогомайну, нерухомості), як це випливає зі ст. 130 ГК РФ, не євичерпним. Законодавець вправі визнати нерухомістю та інші предметиі нематеріальні блага.

Так, предметом договору про іпотеку можуть бути також споруди,що знаходяться в процесі зведення, а також нерухомість, що знаходиться воренді. Якщо предметом іпотеки є належне заставодавцю правооренди, орендоване майно повинно бути визначено в договорі про іпотекутак само, як якби воно саме було предметом іпотеки, і повинен бутивказаний термін оренди.

Крім того, п.1 ст. 130 ЦК України встановлено, що до нерухомих речей законвідносить і деякі цілком рухомі речі. Такий розподіл пояснюється тим,що окремі специфічні транспортні засоби і космічні об'єктимають особливий статус, а тому на них доцільно поширити правовоїрежим, що відноситься до об'єктів нерухомості. Майно є основнимоб'єктом в іпотечних відносинах, а оскільки немає однозначного визначеннятерміна «майно», то при укладенні договору необхідно визначатиточне значення цього терміна шляхом його детального юлкованія Наскількизго важливо, наочно показують існуючі невизначеностітермінологічного плану щодо об'єктів нерухомості, що єпредметом розгляду в даній роботі.

Як вже зазначалося, чинне законодавство виділяє іпотеку, тобтозаставу нерухомого майна, в особливий об'єкт договірних відносин у зв'язку згем, що нерухомості властива нерозривний зв'язок із земельною ділянкою, наякому зазначені об'екш знаходяться, і тому їх переміщення технологічнонеможливо. Проілюструємо висловлений тезу на наступному невеликомуприкладі. Так, згідно ГК РФ будівлі діляться на дві взаємовиключнігрупи: житлові та нежитлові. Основні параметри, що мають відношення дофункціональному призначенню нежитлових та житлових будівель, представлені в табл.1
[116, с.25]

Предметом іпотеки може бути тільки індивідуально певна річ.
Тому будівлю або споруду, що є предметом договору про іпотеку,має за своїми характеристиками, зокрема за функціональним призначенням,точно збігатися з даними, що воно має як об'єктдержавної реєстрації нерухоме ^ (ст. 131 ГК РФ).

Іпотека можлива у випадках, коли майно належить заставодавцю направо власності або на праві господарського відання. Рішення про заставунерухомого майна, що перебуває у державній власності і незакріпленого на праві господарського відання, приймаються Урядом
РФ або Урядом (адміністрацією) суб'єкта РФ.

За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно,зазначене в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку,встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Склад такого роду майна та видвжаемие при цьому обмеження, уВідповідно до положень ст. 5 ФЗ «Про іпотеку», наведені в табл.2.

15

Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир ііншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їхвикористовується відповідно до федеральних законів. MoiyT бути закладені земельніділянки, що перебувають у власності [раждан, їх об'єднань, юридичнихосіб та надані для садівництва, тваринництва, індивідуальногожитлового, дачного і гаражного сфоітельсгва, присадибні земельні учас! киособистого підсобного господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями,сiроеніямі чи спорудами, у розмірі, необхідному для їх господарськогообслуговування (функціонального забезпечення).

Не підлягають іпотеку землі, що перебувають у державній абомуніципальної власне! і, сільськогосподарські уюдья зі складу земельсільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств тапольових земельних ділянок особистих підсобних господарств

Якщо договором про іпогеке не передбачено інше, передбачається, щоправо застави на що знаходяться або зведені на цій ділянці будівлі іспоруди заставодавця, в тому числі на житлові будинки, непоширюється. Якщо в договорі не зазначено, що знаходиться
(споруджений) на ділянці будівлю або споруду, що належить заставодавцю,закладено того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення наземельна ділянка зберігає право на цю будівлю або споруду інабуває право обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки,яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно дойого призначенням.

На земельній ділянці, закладений за договором про іпотеку, заставодавецьмає право без згоди заставодержателя зводити в установленому порядкубудівлі або споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. Наці будівлі і споруди право застави не поширюється. Однак, якщоправа заставодержателя засвідчені заставної, будівництво можливе тількиу разі вказівки на це в договорі.

Оцінка земельної ділянки може бути встановлена в договорі про іпотекуне нижче його нормативної ціни Нормативна ціна землі - це особливий вид платиза землю. Вона являє собою показник, що характеризує вартістьділянки певної якості та місця розташування виходячи з потенційногодоходу за розрахунковий термін окупності. Нормативна ціна землі застосовуєтьсяпри купівлі та викуп земельних ділянок, при передачі землі ввласність, передачі в спадщину, дарування, а також при отриманні підзаставу банківського кредиту.

Слід, однак, мати на увазі, що ні вітчизняний, ні закордоннийметодичний досвід визначення ціни землі в сучасних російських умовахточного та надійного результату не забезпечує.

Особливо складна ситуація склалася з оцінкою земельних ділянок.
Вітчизняні методичні розробки базуються в основному на вартісноїоцінці вкладеного в земельну ділянку капіталу, майже не враховують йогорентообразующіе можливості і абсолютно не беруть до уваги реальнийповедінка як продавців, так і покупців земельної власності, обсяг іструктуру попиту та пропозиції і т.д. Не враховуються також таківизначають розмір ренти фактори, як варіабельність можливогогосподарського використання ділянки, економічна спроможністьнавколишнього дану ділянку соціально-демографічної середовища як носіякупівельного попиту, робочої сили, конкурентних відносин і т.д.

Подібний методичний підхід і визначив дуже низькі величини такзваної нормативної ціни землі. За нормативним держрозцінками сьогоднірозпродаються найбагатші чорноземи Краснодарського і Ставропольського країв,
Ростовської, Воронезької, Волгоградської та ряду інших мають в своєму розпорядженнівисокопродуктивними землями областей країни. При такій ціновій політиціі систему оподаткування блокується іпотечна форма кредитування тавимикається найголовніший елемент ринкового регулювання земельних відносин,деформується ринковий механізм цінового саморегулювання, причому нетільки в аграрній сфері, а й у всій виробничо-економічноїструктурі країни [7, с.11].

Розпорядження ділянкою при придбанні його на публічних торгахобмежена: власник не має права змінювати призначення ділянки (в окремихвипадках, передбачених земельним законодавством, таке можливо).
Продаж і придбання на публічних торгах, аукціоні або за конкурсомзакладених земельних ділянок здійснюються з дотриманням встановленихфедеральним законом обмежень щодо кола осіб, які можутькупувати їх.

Якщо предметом іпотеки є підприємство в цілому як єдиниймайновий комплекс, то до складу заставленого майна включаютьсяотримані доходи підприємства, придбане їм майно, борги,придбані підприємством у період іпотеки, а також приналежніпідприємству як юридичній особі права вимоги, патенти та іншівиняткові права і обов'язки цього підприємства, які переходять допокупцеві з моменту державної реєстрації права власності напридбане майно. Склад майна переданого в іпотекупідприємства та оцінка його вартостівизначаються на основі повної інвентаризації майна підприємства. Актінвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора просклад і вартість майна підприємства є обов'язковимидодатками до заставної.

Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання,сума-якого становить не менше половини вартості активів підприємства.
Підприємство, стосовно якої порушено кримінальну справу про банкрутствоабо прийнято рішення про його ліквідацію або реорганізацію, не підлягаєпередачі в іпотеку.

Іпотекою підприємства може забезпечуватися грошове зобов'язання,підлягає виконанню, не раніше ніж через рік після укладення договоруіпотеки. Якщо іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов'язання зменш тривалим терміном виконання, право на звернення стягнення напредмет іпотеки за невиконаним зобов'язанням виникає у заставодержателяпісля закінчення року з моменту укладення договору іпотеки.

Заставодавець має право продавати, здавати в оренду, розпоряджатися іншимчином майном, вносити зміни до складу майна підприємства,переданого в іпотеку, якщо це не тягне за собою зменшення загальної вартостіактивів підприємства і не порушує умов договору іпотеки. Реорганізація,передача підприємства в заставу, укладення угод, спрямованих на відчуженнянерухомого майна підприємства, допускаються лише за згодоюзаставодержателя.

У разі порушення заставодавцем своїх зобов'язань, неприйняття заходів ззабезпечення збереження заставленого майна, неефективного використаннямайна, що може призвести до неплатоспроможності підприємства або дозменшення вартості заставленого майна, заставодавець має право звернутисяв звичайний або арбітражного суду з вимогою про введення іпотечного контролюза діяльністю заставодавця.

Стягнення на заставлене майно підприємства у випадку невиконаннязаставодавцем зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, може бутизвернено тільки за рішенням звичайного або арбітражного суду у всіх випадках,незалежно від того, хто є заставодержателем [33, с.21].

Іпотека житлових будинків і квартир, що включає іпотеку частини житлового будинку,квартири, що складається з однієї або декількох ізольованих кімнат, маєсвої особливості. Зокрема, не допускається іпотека індивідуальних ібагатоквартирних житлових будинків та квартир, що перебувають у державній абомуніципальній власності. Правила, встановлені для іпотеки житлових будинківі квартир, не поширюються на готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, тому щовони не призначені для постійного проживання, ці об'єкти можуть бутипредметом іпотеки на загальних підставах.

Договір про іпотеку, предметом якої є житловий будинок або квартира,що перебувають у власності громадянина, може бути укладений тількибезпосередньо з власником житла, за винятком випадків,встановлених законодавством РФ (при опіку та піклування).

Житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншоїкредитної організації у власність, вважаються такими, що знаходяться в заставі змоменту державної реєстрації договору купівлі - продажу житлового будинкуабо квартири.
В даний час не до кінця вирішені питання звернення стягнення назакладений
•житловий будинок або квартиру разі невиконання заставодавцем своїх зобов'язань.
Якщо дане майно є для заставодавця єдиним придатним дляпостійного проживання приміщенням, таке звернення не єпідставою для виселення його з квартири. Виключення з цього правиламожливо за наступних умов: житловий будинок або квартира був у забезпеченнякредиту, наданого на придбання або будівництво цього житловогобудинку або квартири, а які проживають разом з заставодавцем члени його сім'ї дали доукладення договору про іпотеку нотаріально засвідчене зобов'язаннязвільнити закладений житловий будинок або квартиру у разі звернення на ньогостягнення. У цьому разі заставодавець і проживають разом з ним членийого сім'ї зобов'язані звільнити займане приміщення протягом місяця. Уінших випадках між особою, яка придбала колишній предметом іпотекижитловий будинок або квартиру в результаті його реалізації, і колишнім власникомжитлового будинку або квартири або будь-ким із проживаючих з ним членів йогосім'ї замість договору іпотеки укладається договір найму жилою приміщення.

Організація процесу звернення стягнення є одним з основнихпитань при вирішенні долі іпотеки. Незважаючи на позитивні зміни взаконодавстві з даної проблеми, вона все ще є однією з найменшрозроблених як в законодавчому, так і в "виконавчому" плані.

Частина перша Цивільного кодексу РФ внесла певні зміни вправове регулювання інституту застави. Заставний кредитор традиційномав переважне право перед іншими кредиторами на задоволеннясвоїх вимог з вартості заставленого майна. Однак це право неє безумовним. Як більш ранній закон
"Про заставу" (1992р.), так і перша частина ГК РФ містять застереження, щопереважне право заставного кредитора діє за винятками,передбаченими законом.

Відповідно до ст.64 частини першої ЦК у разі ліквідаціїюридичної особи заставний кредитор є кредитором третьої черги.
Раніше, у другу чергу, задовольняються вимоги громадян у зв'язку ззаподіянням шкоди їх життю або здоров'ю, вимоги з оплати праці та завторськими договорами. Такий же порядок діє й у разі банкрутстваіндивідуального підприємця. Якщо мова йде про черговістьзадоволення вимог кредиторів не у зв'язку з ліквідацією юридичноїособи, то така черговість встановлена Цивільним процесуальним кодексом
(ЦПК). У цьому випадку заставний кредитор отримує задоволення післязадоволення вимог першої та другої черги. До вимог першимчерги відповідно до ГПК відносяться вимоги: щодо стягнення аліментів;випливають з трудових правовідносин; про оплату наданої адвокатамиюридич