38.Понятіе нерухомості. Переваги і недоліки інвестицій внерухомість. Нерухомість-земля, земельні ділянки, все що знаходиться наі під поверхнею землі, включаючи всі об'єкти приєднані до неї незалежно від того чи мають вони природне походження або створенілюдиною. Нерухоме майно включає права на об'єкт нерухомості.
Рухоме майно: автомобілі, меблі. Прибудови і збільшення якісамі по собі були рухомим майном прикріплені до майнанерухомого таким чином, що не можуть бути відокремлені від нього без нанесенняйому шкоди. Класифікація нерухомості в залежності від характерувикористання поділяється на: для житла, для ведення комерційної діяльності,для виробничих цілей, для с/г діяльності. Переваги: 1.вложеніев нерухомість дає більш високу віддачу ніж наприклад наданнякредиту під заставу нерухомості та отримання відповід. % Від позичальника
2.является надійним способом страховки від падіння купівельної спроможностівалюти і зростання цін. Недоліки: 1.Не володіє високою ліквідністю вкороткий період часу 2.трудно розумно вкласти Ср-ва безкваліфікованого ради 3.обладаніе нерухо. змушує інвестораробити зусилля з управління цією нерухомістю 4.существует великаступінь ризику, що нерухомість не принесе такого доходу на якийрозраховує інвестор.

39.Особенності розвитку ринку нерухомості. Ринок нерухомості-вузьколокалізований, сегментований ринок. Ринок нерухомості сегментованийз використання (для житла, для ведення комерційної діяльності, длявиробничих цілей, для с/г діяльності), за географічним фактором,за ціною, за якістю, з інвестиційної мотивації, за типом праввласності. Ринок нерухомості схильний до зовнішніх впливів: коливаннясезонної активності, зміну загальної соц-економічної ситуації, змінагрошової політики уряду і політики комерційних банків визначаютьдоступність засобів фінансування угоди купівлі-продажу нерухомості,зміни у податковому зак-ве. Ринок нерухомості відрізняється від ін ринківза параметрами: 1.недвіжімость не продається і купується за зразками
2.сделкі з нерухомістю зачіпають широкий спектр юридичних прав 3.остан ринку практично немає достовірної інформації, що збільшуєризик. 4.фінансірованіе може обмежувати вільне функціонування ринку.
Розвиток ринку нерухомості залежить від: 1.економіческого зростання абоочікування такого зростання 2.фінансових можливостей для придбаннянерухомості 3.взаімосвязі м/у вартістю нерухомості і економічноїперспективою того чи іншого району.

40.Характерістіка нерухомості як активу для інвестування. З точкивкладення капіталу в нерухо. важливими явл. характеристики: економічні тафізичні. Економічні: рідкість, різні прибудови та їх характер.
Фізичні хар-ки: нерухомість (дозволяє регулювати правовий механізмбільш просто ніж відносно рухомого майна), незруйновані
(визначає стабільність інвестицій в нерухомості), неоднорідність
(Не можу знайти 2 однакових об'єкта). Класифікація нерухомості взалежно від характеру використання поділяється на: для житла, для веденнякомерційної діяльності, для виробничих цілей, для с/гдіяльності. Щоб ухвалити рішення про інвестування необхідноаналізувати ринок нерухо. для вирішення питань оцінки вартості окремихвидів, для виявлення найбільш прибуткових сегментів, визначення рівняризиків інвесторів, доцільність інвестування в будівництво.

42.Прінціпи оцінки нерухомості. Принципи в залежності від об'єкта ділятьсяна 4 групи 1.прінціпи користувача результату оцінки 2.ПРИНЦИПИ пов'язанііз земельною ділянкою та будівлями: принцип залишкової продуктивності землі,граничної продуктивності, що збільшується або зменшується прибутковості,принцип збалансованості, принцип оптимальних величин, принципоптимального розподілу майнових прав. Залишкова продуктивністьвиражається доходом припадає на землю після того, як витрачені працю,капітал, управління. Принцип збалансованості-яке складає виробництвоповинно поєднуватися м/у собою в певних пропорціях. Принцип оптимальнихвеличин-прі, що склалися на ринку основних фондів тенденції великимпопит має певний тип об'єкта. Принцип оптимальногоподілу майнових прав-права на об'єкт слід роз'єднувати із'єднувати таким чином щоб збільшити вартість об'єкта. Поділмайнових прав може здійснюватися: поділ фізично, за часомволодіння, поділ сукупності майнових прав, поділ зазаставним прав (накладні, податкові застави, судові застави).
3.связанние з ринковою середовищем: принцип залежності (різні факторизовнішнього середовища впливають при цьому вони поділяються на основні тадодаткові, на кліматичні і регіональні, принцип відповідності
(об'єкт відповідає існуючим ринковим стандартам), попиту іпропозиції (виявлення взаємозалежності м/у потреби в об'єкті іобмеженість його пропозиції), принцип конкуренції (загостренняконкуренції призводить до зростання пропозиції і якщо попит не зростає, тоціни знижуються), принцип зміни (зміни схильні як сам об'єкт такі всі фактори зовнішнього середовища). 4.прінціпи кращого і найбільш ефективноговикористання будівлі та земельної ділянки: розумне і можливевикористання його яке забезпечить найвищу вартість об'єкта, цейпринцип є базовим при оцінці і кожен об'єкт оцінюється з точкизору цього принципу. Аналіз принципу здійснюється у два етапи:земельної ділянки 2.зданія.

43.Методи оцінки нерухомості: витратний, прибутковий, підхід порівняльногоаналізу продажів. Витратний-заснований на припущенні що витрати набудівництво об'єкта (крім зносу) в сукупності з ринковою вартістюземельної ділянки є прийнятним орієнтиром для певноївартості об'єкта. Застосовується для визначення відновної вартості,для оподаткування, при здійсненні техніко-економічного обгрунтуваннянового будівництва, при виборі профілю об'єкта нерухомості, при оцінцібудівель спеціального призначення, для цілей страхування. Технологіязастосування витратного підходу: 1.Визначення ринкової вартостінезасвоєного земельної ділянки-використовуються методи: за порівняннимипродажу, метод співвіднесення, капіталізація земельної ренти (капіталізаціядоходів отриманих за рахунок орендних платежів) 2.освоеніе земельної ділянки-використання для визначення вартості ділянки придатного для розбиття.
3.определеніе відновної вартості, 4 способи: метод порівняльноїодиниці (поточна вартість визначається як вартість 1 од. на к-ть од.),поелементний спосіб, кошторисний спосіб розрахунку, індексний спосіб
4.Визначення зносу об'єкта нерухомості: фізичний, моральний,економічний. Фізичний буває 2 типів: під впливом експлуатаціїфакторів, під впливом природних і природних факторів. Фізичнийзнос буває устранімим і непереборною. Устранімим припускає що витратина ремонт менше ніж додана при цьому вартість. Непереборний-витратина ремонт більше доданої вартості. Моральний-старіння об'єкта зточки зору функціональної корисності. Економічний знос-зниженнявартості будівлі в наслідок негативного зміни його зовнішнього середовища.
5.определеніе вартості об'єкта нерухомості з урахуванням зносу 6.Визначеннязагальної вартості об'єкта. Прибутковий-визначаються майбутні доходи. Методомдохідного підходу є пряма капіталізація, яка полягає врозрахунку поточної вартості отриманих доходів С = Д/К, де Д-чистий дохід, К-коефіцієнт капіталізації, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкта.
Порівняльний аналіз продажів-заснований на зіставленні вартостіоцінюваного фонду з вартістю ін порівнянних фондів.