Іпотечне кредитування
іпотечного кредитування - значною мірою нове
Для нашої країни види банківських послуг, а також є серйозні перешкоди,
, Які перешкоджають його розвитку
цілі та завдання в своїй дипломній роботі
включати етап аналізу іпотечного процесу для оцінки правової стороні
Росія іпотеки, дослідження факторів впливу на зниження ризиків кредитування.
Ця робота не може бути підготовлений без з
Кількість осіб. Я хотів би сказати особливі слова подяки Андерс
Dahlquist-Шеберг, LLD за його керівництво, надаючи ідеї, які стали
базової структури дисертації. Я хотів би сказати, Земельним
Управління Адміністрації особливо Андерс Graad, який зумів
практичні матеріали.
Я дуже вдячний за можливість
Надано Сіда через магістра в галузі управління земельними ресурсами програми, щоб
приїхати до Швеції та вчитися в Королівському технологічному інституті.
Вступ
як іпотека операція створює
Істотний внесок у розвиток ринку нерухомості безсилля
в кредит на нерухомість очевидна. Вона може бути використана для участі в
додаткові інвестиції в різні галузі економіки: сільське господарство,
комерційної діяльності, квартири і т.д.
У сучасних умовах загальної стагнації,
Криза неплатежів і банкрутств, особливо підприємств, з одного
боку, і гостра потреба у ремонті та технічному переобладнанні
виробництва, з іншого боку, іпотека стає єдиним рішенням
проблема.
системі іпотечного кредитування
Російська підприємств, які мають, як правило, величезні фіксовані активи, з моєї
точки зору, є не тільки прийнятно, але єдино можливим в
сучасних умовах.
цілі та завдання в своїй дипломній роботі
включати етап аналізу іпотечного процесу для оцінки правової стороні
Росія іпотеки, дослідження факторів впливу на зниження ризиків кредитування. Я
зверне особливу увагу на домашній іпотеки, тому що цей вид іпотечного займає
лідируючу позицію в цьому розділі.
дипломної роботи складається з трьох основних
розділів, вступу і висновку.
введення розглядається актуальність
предмет, цілі і проблеми, що виникають в ньому і зміст
дисертація.
У першому розділі "Суть іпотечного
кредитування "дає загальний історичний Перспективи розвитку іпотечного кредитування
і причини необхідності введення його в сучасній Росії.
необхідний другий частини тези угод
з існуючої правової бази з питань нерухомості та можливості
запровадження іпотечного кредитування на банківську діяльність.
третя частина "Проблеми і
перспективи розвитку іпотеки кредитування "описує
міжнародний досвід у цій галузі. Метою цього дати огляд
кредитних договорів у ряді країн і для опису американських моделей
іпотеки, які є найбільш широко використовується в нашій іпотечній системі. Також в цьому
голова фокусується на існуючі проблеми в сфері іпотечного кредитування і способи їх
оптимального рішення.
Глава 1. Суть іпотечного
кредитування
1.1. Необхідність іпотечного кредитування
створення ринкової економіки
неможлива без залучення маси населення до бізнесу і
виробничої діяльності, і такі форми інвестиційного кредитування, яке буде мати
не тільки терміново, сплачених і зворотний характер, але масовий характер,
має пріоритетний розвиток.
Що стосується застав необхідні
Умови ринку кредитування, а основна частина населення
країна не мала на початку реформи і не мають на
В даний час велика реальних грошових накопичень і значне рухоме
власності, так іпотечного стає єдиним варіантом отримання кредиту.
очікуванні інвестиційної діяльності
процесу сильні, як ніколи за останні роки. У цьому випадку для
відновлення економіки країни довгострокових кредитів є необхідними,
бо здається, що період відновлення буде довгим. У ситуації
коли хвиля невиплачених кредитів придушила банківській системі презентацію
Позичальником із самих надійних гарантій погашення кредиту в
Час облігацій отримує визначається значенням у разі рішення про
Питання про надання кредиту. Один з найбільш надійних засобів застави
Нерухомість, яка стає предметом застави у разі іпотечного
кредитування. У разі належного догляду нерухомості та землі майже
ніколи не втрачає свого значення, і навпаки в майбутньому його ціна буде рости.
актуальність цього виду кредиту
полягає в тому, що в умовах глибокої кризи виробництва і
економіки країни в цілому, цілком можливо, що єдиний шлях для
національних підприємств, більшість яких на межі банкрутства, щоб отримати
довгострокових кредитів є застава нерухомого майна належала до них.
У разі різкої нестачі фінансових
джерела житлового будівництва потреба в житлі для збільшення
рахунок припливу в Росію біженців з ближнього зарубіжжя та зміни
Розташування військ.
У цих умовах виникла об'єктивна необхідність
в довгострокових кредитів, наданих населенню на будівництво житла відбувається
які не підлягають значно інфляції і які запевнили в
максимальна форма з точки зору їх повернення. Саме іпотечний кредит
Відповідно до цих вимог, яким забезпечується заставою
нерухомості.
основною метою є отримання кредитором
від позичальника із самих надійних гарантій повернення кредиту під час
виконання боргових зобов'язань. Природно, що кредитор має бути в першу
має місце суворе інформацію про фінансовий стан позичальника, перевірити
його платоспроможності, в якому стані його майна, наявність боргів
і так далі. Але все це не є достатнім, особливо, якщо довгострокова
Вважається кредитування. Іпотечний більш надійною формою гарантії (у
відміну від індивідуальної форми - гарантія) виплати кредиту під нерухомість
, Власником якої не був позбавлений права керувати нею; іпотечного дає
кредитору право збирати і продавати майно позичальника в
разі несплати заборгованості під час виконання
зобов'язання.
В умовах загальної стагнації, криза
неплатежів і банкрутств, особливо підприємств, з одного боку,
і гостра необхідність у реконструкцію і технічне переоснащення виробництва,
з іншого боку, іпотека стає єдиним вирішенням проблеми для підприємств.
Тепер банки готові надавати кредити на виробництво тільки у випадку
Наявність надійних гарантій повернення кредиту.
системі іпотечного кредитування
Російська підприємств, які мають, як правило, величезні фіксовані активи, з моєї точки
зору, є не тільки прийнятно, але єдино можливим в нинішній
умовах. Підприємствам необхідно для відновлення виробництва в першу
Помістіть оновлення засобів виробництва відповідно до сучасних
технологій. І для реалізації такої значної модернізації
довгострокових і відносно дешевих кредитних ресурсів є необхідними. Іпотечний
Кредит у відповідності з такими умовами.
історія створення і
Досвід іпотечного кредитування в Росії.
поєднання досвіду іпотечного
кредитування витрат на придбання землі до революції з практикою
кредитування індивідуального житлового будівництва за радянських часів
надійної теоретичною основою для розробки рекомендацій по іпотечних
кредитування на сьогодні.
У Росії перші іпотечні організації
з'явилися в другій половині XVIII століття. На відміну від інших
країнах, де земля була предметом застави, у Росії тема
Іпотечний були кріпаками. У 1860 році державні організації іпотечного кредиту, який
існувала до реформи були ліквідовані. Після скасування кріпосного права в
Указом царя Олександра II комісія для розвитку іпотечного
була організована право, на підставі яких іпотечні банки різної форми
майно почали виникати. Однак приватні банки мали проблеми ресурсів
залучення протягом тривалого періоду часу, і у зв'язку з необхідністю
У державних гарантій на залучення таких коштів з'явилися. Держава прийняла
оперативного заходи для підвищення ліквідності іпотечних облігацій: особи
які їх отримали можливість або використовувати їх як заставу в
метою отримання кредиту або продати їх.
Важливо, що цей розділ з'явився
в банківське законодавство, яке регулює діяльність іпотечних кредитів
організаціями, а потім цей закон був розділений на дві частини: одна - для
комерційні банки, які розглядалися як банки короткострокового кредитування,
інша - для іпотечних банків, що діяли на інших принципах.
створення іпотечного кредиту після
1861 був зумовлений потребами землевласників Holding, який зіткнувся з
Труднощі "реконструкція" у період реформ. Дворян
зберегла свої права на нерухомість, але вони не мають великих столиць.
Потреба в коштах землевласників була задоволена за рахунок землі довгострокові
кредитування.
значний попит на іпотечні кредити
Також у містах серед домовласників від міщан і
купців. Розвиток торгівлі і ділової активності, збільшення
Пропозиції вартість акцій у зв'язку з хвилею спільний фонд складе
потрібні великі кошти.
У середині 60 років XIX століття
іпотечні організації стали з'являтися в Росії, які були засновані на
капіталістичних принципах функціонування. Наприкінці 80-річній системі
Було побудовано іпотечний кредит, який складався з корпорації, взаємні та спільні
фонду, приватні і державні кредитні організації. Ця система оповитий
території всієї Європейської частини Росії.
іпотечних банків надаються довгострокові кредити
(до декількох десятиліть) під заставу нерухомості: землі в приватні
країна і будинку (споруди) в містах. Банки накопичили
коштів для надання кредитів за рахунок випуску іпотечних облігацій - іпотека
аркушів. Ці облігації були підтримані в заставу майно в якості забезпечення
банк.
сума відсотків, яка була виплачена
позичальників банку надається кредит, перевищила суму
інтересів, які були виплачені банком держателям іпотечних аркушах. Цей
Різниця була основним джерелом прибутку банку. Сума виданих у
Листи обігу іпотечних не повинна перевищувати спільних акцій та акціонерного капіталу
більш ніж у 10 разів.
спільні банки земельного фонду намагалися розробити
Іпотечне кредитування також у містах. Однак уряд обмежене у
інтереси землевласників свою діяльність в містах в рамках одного
третину від загальної суми невиплачених кредитів.
спільні банки земельного фонду реалізував своє
діяльність за підтримки і під контролем уряду. Орган, який
здійснюється безпосередній контроль над банківською діяльністю, була спеціальна посада
кредитних справ Міністерства фінансів. Уряд усвідомило контроль
над видачею акцій та іпотечних листах, за умови координації діяльності приватних
Банки з державною - Noble і селянка - банками.
структурі прибутку спільного
Банки земельного фонду було типовим. Довгострокові кредити дали приблизно половина
прибутку, короткострокові кредити та цінні папери, що належать банку,
дав іншого боку банку прибуток.
іпотечні банки інвестували свої столиці
в державі, і запевнив у державні цінні папери, і в силу цього факту
попит на іпотечні листів та акцій була постійно зростає.
попит на акції виріс також з-за постійної високі дивіденди.
Створення іпотечних організацій,
Уряд бачили свої завдання в тому, що землі та міського майна,
, Залучених до банківської зверненні, були переведені з "слабких" в "сильною"
власникам, які могли б організувати розвиненим виробництвом і, отже, можуть служити для
підвищення добробуту Росії./11/
У Росії до революції динамічний
була організована ринку будинків, яке було засноване на сильних кредитно-фінансових
Система, яка була заснована на внесках і векселів. Тим не менше
Основним об'єктом іпотечного кредитування землі, але не житло.
іпотечних кредитів у той час, як правило, була пов'язана з землею і кредитних
надаються різні види земельних банків, що є запорукою без
житла домінує. Навпаки на період після революції
надання кредиту під житло, але без застави, було характерно, тому що є
не було умов для розвитку іпотеки: земля - незмінний
було націоналізовано іпотечний фактор -.
Тим не менш, у радянський період
Досвід кредитування житла була створена в нашій країні, яка знаходиться в
Принцип бази іпотечного кредитування. Практика кредитування житла
будівництва в СРСР, становить значний інтерес. Так що для довгого періоду
часу організації Держбанку СРСР надав довгострокові
Кредити для населення на кооперативного та індивідуального житлового будівництва.
Характерною особливістю організації будівництва індивідуального житла було
Відсутність безпосереднього контакту позичальника з банком. Кредити
наданих населенню не безпосередньо, а через організації, в якій
працював окремим позичальникам; підприємства були гарантами кредити
повернення. Викуп акцій був реалізований шляхом утримання плати за кредитні
прямо з зарплати позичальників своїх підприємств. Кредитів
житла, не забезпечується нерухомості або іншого майна, а також вилучення
майно для реалізації з метою погашення кредиту не було
використані.
У майбутньому, з реорганізацією
Кредитна система, діапазон надано кредитів на розвинені. Кредити почали
буде надаватися не тільки для будівництва індивідуального будинку, а й для
купівлю житла, а також для будівництва другого будинку. Питання про
була вирішена кредитування житла шляхом будівництва кооперативних товариств.
Державний банк СРСР був окремий
елементами в організації кредитування індивідуального будівництва, які були
типові для іпотеки. Особливо зв'язку будівництва
будинок із земельною ділянкою було передбачено.
практика Банку захист права
перед іншими кредиторами, існували у формі негайного викупу
кредиту від вартості будинку. У разі недостатності суми з
продаж будинку для покриття претензій отримання необхідної суми
рахунок збору інше майно позичальника було передбачено. Там
Були Особливості іпотечного звітності: у випадку повного викупу
Позичальником заборгованості перед банком або організацією, яка хоча і
кредитування було організовано, нотаріус був інформований про факт анулювання
Заборона на продаж або передачу з дому./9/
обмеженого сполучення додому досвід
іпотечного кредитування витрат на придбання землі до революції
Практика індивідуального кредитування житлового будівництва в Радянському
час є надійною теоретичною основою для розробки рекомендацій
на іпотечне кредитування в перехідний період.
глави 2.Construction безпечною системою
кредитування в сучасній Росії
Законодавство з іпотечного кредитування
У цій главі описуються правові
Основи іпотечного кредитування в Росії, а також описуються найбільш
важливі зміни в законодавстві про іпотеку протягом останніх років. У той же
час, я намагаюся привернути увагу до основних "ризики" розглянутої правової
відносини і визначає основні напрями їх оптимального подолання.
Термін "іпотека" в юридичній практиці
звичайно охоплює два поняття:
1. "Іпотека" (як правовідносини) є
заставу нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту (як
правило, у банку). На іпотечні це характерно залишити власності
боржникові. Gage в цивільному праві є одним з методів, щоб повернутися зобов'язань - в даному
випадку банківського кредиту. При цьому у всіх випадках необхідно в обов'язковому порядку реєструватися
Державні органи заставу будь-якої нерухомості. У разі неспроможності
боржником, вимоги кредиторів задовольняються за рахунок надходжень від продажу
власності з пріоритетом перед іншими кредиторами або шляхом передачі
включити нерухомості у власність застави.
2. "Іпотека" (з метою безпеки) означає
"Бонд" - борг інструментом, що засвідчують права застави на нерухомість.
Іпотечний як правило, має вільний обіг на ринку.
інституту заставних, ще не отримала в
Росія значний розвиток до наших днів в силу різних обтяжень,
як економічних, так і юридичні, тому воно регулюється порівняно невеликий масив
нормативних актів.
До найбільш важливих з таких актів відносяться
Федеральний закон від 1998 року "Про іпотеку (заставі нерухомості)". Загальні положення
в заставу, що не визначені в зазначений закон, що містяться у відповідних
статті Цивільного кодексу Російська Федерації. Федеральний закон від 1997 року "Про
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним "
що регулює реєстрацію нерухомого майна, найважливішою функцією держави,
відсутність якої б стабільний оборот нерухомого майна повністю
неможливо.
Фактична реалізація прав банку на
Іпотечний можливо в рамках закону "Про виконання". Окремий спеціальний
положення, які, тим не менше повинні бути прийняті до уваги при прийнятті
Висновки за іпотечними угодами, розпорошені, а також у статтях
відповідні закони, такі як, наприклад, закон "Про компанії життя
Розміщення власники ". В іпотеку житловими приміщеннями це
необхідно дотримуватися вимог законодавства філії житла, у тому числі
Житловий кодекс Української РСР, а також законів і правил про реєстрацію
громадян у місцях їх проживання. Члени родини позичальника також
володіють правами, встановленими законодавством та описані в сім'ї і Цивільний кодекси
в російський Федерації. Спеціальні акти захищають інтереси дітей, людей похилого віку
, та інваліди.
До початку дев'яностих років
Іпотечний практично втрачена. Тимчасова передача прав власності на нерухоме
майна, що є об'єктом іпотеки, для кредитора, була свого роду
псевдо-іпотеки. Після розрахунків між боржником і кредитором
прав на нерухоме майно було передано назад. Треба було платити в два рази
досить високою державного мита, що стягуються з позичальника, і бути готовий до запуску
ризики, пов'язані з можливою нечесності кредитор отримує право на
Нерухомість за заниження. Крім того, термін реєстрації прав була досить
довгий. У цих умовах описаній вище схемі погано захисту
Позичальник, не можуть бути поширені широко. Але і після легалізації
Іпотечний як цивілізованої правовий інститут, в 1992 році, протиріччя між поза датою
Філія закони не дають адвокатам практичні можливості для ефективного захисту
людини, але на цей раз не позичальник, а банк-кредитор./11/
Був непрохідна прірва між
"Законодавство соціалістичних" житлом і нові Російська права.
На жаль, недавні закони лише частково
виправити цю ситуацію нетерпимої. Наприклад, до прийняття закону
"Про іпотеку" не було ніяких серйозних підстав для виведення неспроможним боржником і
його сім'ї з gaged квартири. Банк може розраховувати тільки на передачу
майнових прав, за винятком права користування або його обмеженням (в залежності
від розміру житлової площі на орендаря). В даний час викиду цілком можливо,
але за умови ... надання іншого жилого приміщення в тому ж місті - в
Це значить, наші в Москві, - і з урахуванням всіх наявних санітарно
Вимоги .* Існує немає судової практики щодо реалізації права
Банки-кредитори у нових правових умовах. Раніше збір на плоскій може gaged
бути винесено тільки в судовому порядку. З метою уникнути вказаного правила,
було широко використовується практика укладання з неспроможним позичальником
Угода "Про відкупитися". Але з моменту заміни первісного угоди
з новим, іпотечний договір був розірваний, і виникла
конкуренції з іншими кредиторами. Не всі банки взяли це до уваги і
угод з придбання та подальшої утилізації у нерухоме майно, одержане за
Угода "Про відкупитися" може бути визнана недійсною.
відповідно до нового Закону "Про іпотеку"
договірна продаж нерухомості можлива.
самим важливим нововведенням цього закону
виникають "іпотечна облігація"-обтяження в якості свого роду цінні папери, вільно
обертаються на ринку .** Хоча комісія з цінних паперів при президенті
до цих пір не видано відповідну освіту, але на перший погляд, не існує
обтяження для випуску іпотечних облігацій уже в даний час. Існує немає необхідності
довести переваги іпотечного над "простими" Угода про іпотечне кредитування.
Іпотечні облігації номінальною цінний папір, що засвідчує право її власника на
виконання зобов'язань, підтримуваний іпотекою майна, зазначеної в
угоду про іпотеку, без подання інших доказів існування цього
зобов'язання, а також дуже
* Постановою Уряду Москви N365 від
25 квітня 1995 "Про
принципів іпотечного кредитування в
Москва ".
** главою 3 Закону N102-ФЗ
16 липня 1998 "Про іпотеку".
права застави на майно, зазначені в
Угода про заставу. Іпотечна застава видається на початковий обіцянку
Орган, який здійснює державну реєстрацію іпотеки, після фактичної державної реєстрації
іпотеки і передається шляхом виконання схвалення (частково
аналогічні рахунки, за умови дотримання правил про державну реєстрацію).
іпотечного гарантує виплату застави
від основної суми боргу за кредитним договором або іншої відповідальності,
за підтримки іпотечного кредиту, повністю або в частині, передбаченої Угодою про заставу.
таблиці 1
зобов'язання, забезпеченого іпотекою
Зобов'язання
Забезпечених запорукою
кредитної угоди
кредитного договору
Будь-які інші
фінансові зобов'язання, включаючи зобов'язання, що випливає з купівлі --
Продаж, оренда, контакт або іншої угоди, або заподіяння шкоди, якщо
інше не передбачено федеральним законом
Зобов `язання
забезпеченого іпотекою враховуються кредитором і боржником, якщо
вони є юридичними особами в порядку, передбаченому законодавством
Російську Федерацією з питань бухгалтерського обліку
іпотечного встановлених для підтримкою
виконанням кредитного договору з умовою виплати відсотків, забезпечує
а також виплату кредитору відсотків за кредитами, у зв'язку з його використанням
кредитів.
Як правило, іпотечна, а також забезпечує оплату
в заставу сум, належних йому:
- як компенсацію за втрати і/або в якості
неустойки неустойки (пені) у разі дефолту, затримки у виконанні чи іншої
недостатнім виконанням зобов'язань, підтримуваний іпотекою;
у вигляді відсотків за незаконне використання чужого
грошові кошти, передбачені зобов'язаннями, спираючись на іпотеку, або федеральні
Закон .* проблемами можливості збирати відсотки за користування чужими
грошових коштів від фізичної особи, яка не є підприємцем, НЕ
В даний час вирішена, і також немає позитивних судових прецедентів.
Справа в тому, що в суді необхідно довести, що громадянин має
можливості для погашення заборгованості, але не повернувся запозичені гроші
ресурсів, що є в його розпорядженні, і використовували їх по-різному. Для
Учасники підприємницької діяльності цей факт не доведений, але передбачається.
як відшкодування судових витрат та інших
Витрати покриваються за рахунок введення колекцію gaged власності;
* Стаття 393 Цивільного кодексу
Російська Федерація
- на відшкодування витрат, понесених у
процесі продажу gaged власності.
Якщо інше не обумовлено в угоді,
Іпотечний спиною вимог заставодержателя в розмірі чинним на момент
їх задоволення за рахунок gaged власності.
Положення закону про іпотеку є
стосовно до застави нерухомості, відставання в житловому будівництві, за умови, що в даний час
побудовано на ділянці, що виділяються на будівництво в порядку, встановленому
Чинне законодавство .* Але це заборонено брати в заставу будинку села
від сім'ї, заробляючи собі на життя сільським господарством, тому що це неможливо
накласти на збір такого будинку .** Тут ми бачимо, можливості для шахрайства. Але
якщо сам будинок побудований на неоплачений кредит, можна нав'язати
Збір на такий будинок. Загальних труднощі, що виникають при введенні колекції
про житлових приміщень, будуть описані нижче. Очевидно, що іпотечне
нерухомості що перебувають у спільній власності можливо тільки за згодою всіх
власників. Але заставу частки в спільній власності не вимагає згоди
Інші співвласники. Правда, в цьому випадку можуть виникнути додаткові
труднощі в процесі продажу Gage, включаючи труднощі зв'язані
з попередженням права, що виникають для інших спільних власників.
В угоді про іпотеку повинен бути
вказано право, в силу якого майно предметом
Іпотечний належить заставодавцю. У разі житло може бути
тільки права власності.
таблиці 2
Зміст договору іпотеки
предметом застави
визначені
даючи свою назву, місцезнаходження та опис достатню для ідентифікації
тема.
державі право
відповідно до яких майно, яке є предметом іпотеки належить
заставодавець і назва Державного агентства з реєстрації прав на нерухоме майно,
який це зареєстроване право заставодавця.
Якщо предмет
іпотечних якщо договір оренди право, яким заставодавець, то орендоване
майно повинно бути описане в іпотеку угоду як якби вона була
предмета застави; терміну оренди повинно бути також зазначено.
* Стаття 76
Закон "Про іпотеку"
** Стаття 78
Закон "Про іпотеку"
оцінки предмета застави
відповідно до законодавства
Російська Федерації за згодою заставодавця та заставодержателя
(дотримуючись
положень статті
67 справжнього Федерального закону, у разі іпотеки земельної ділянки);
оцінна вартість повинна бути вказана в іпотечні угоди в грошовій формі.
іпотеці
державної і муніципальної нерухомості, його вартість повинна бути оцінена відповідно
до вимог Федерального закону або в порядку, передбаченому
в ньому.
сторін
договору іпотеки може доручити оцінку предмета застави для
незалежні професійні організації.
зобов'язання, забезпечене іпотекою
заявити про свою
Сума, підстав для його виникнення і строку виконання. У випадку, якщо
це зобов'язання засноване на угоді, сторони в такій угоді, її
дата і місце його висновку має бути зазначено. Якщо сума зобов'язань
забезпеченого іпотекою буде визначена пізніше, іпотека
угоди повинні бути вказані порядок та інші необхідні умови її
визначення
Якщо
зобов'язання, забезпечене іпотекою які повинні бути виконані в частинах, іпотека
угоді зазначаються умови (частоти) відповідних платежів і
суми платежів, або умови, які допомогли б визначити цю суму.
Сертифікований обтяження
Якщо права
іпотечного Ar
часткою 13 цього Федерального
Законом повинні бути завірені обтяженням, це має бути зазначено в іпотеку
угоду.
угоду про іпотеку має бути
завірену нотаріально і підлягає державній реєстрації .* Це зафіксовано в
чинності з моменту такої реєстрації. Це дуже важливо, що
Кредитна угода, яка спирається на іпотеку, можуть бути укладені після
реєстрація договору іпотеки. Таким чином, права застави виникає з
в момент укладання кредитної угоди, а позичальник ризик
нічого, якщо кредитний договір не буде укладено зовсім. Щоб зробити правову
статус сторін однозначний корисно завершити, а також попередні
угод. До приходу в заставу права власності, не будуть розглядатися стягується
як іпотечні перед третіми особами.
* Стаття 10
з Федерального закону N102-FЛ
16 липня 1998 "Про іпотеку".
Страхування нерухомості здійснюється в
Відповідно до умов договору іпотеки, таким чином, банк - заставодержатель
має право переваги задоволення вимог із страхового відшкодування
перед усіма іншими кредиторами. Тому доцільно застрахувати gaged власності,
страхових сум не нижчому від розміру основного боргу з урахуванням
для інтересу. Банк має можливість перевірити наявність і стан
gaged власності в природі та у відповідності з документами. Утилізація gaged
майна власником можливо лише за згодою Банку. У будь-якому
універсального правонаступництва (наприклад, шляхом успадкування) іпотека
зберігається, навіть якщо послідовно проходили з порушенням закону про передачу
людини. Угода з розпорядження майном без згоди Банку
вважається недійсним.
У разі конфіскації нерухомого майна
в порядку санкції за вчинення злочину, за загальним правилом застава припиняється *,
але закон про іпотеку передбачає її збереження, а в даному випадку **. Це
Здається, що в цьому випадку регулюються нормами спеціального закону. Тобто,
Іпотечний зберігається також у разі передачі права власності на
Держава. Але у випадку виправдання gaged власності (одужання
законним власником з чужого незаконного володіння відповідно до рішення суду)
Іпотечний припиняється. Це відбудеться, наприклад, у випадку покупки
квартири від життя ріелтора, щоб whoms воно не належить або у випадку, якщо
Суд вважає недійсною передачу прав на живі квартир цього
Ріелтерські .***
Загалом, законодавство дозволяє декільком
наступний заставу майна, вже пред'явлено звинувачення в іпотеку, яке різко
знижує кредитний статус позичальника, на які розраховують Банку станом на дату
укладання договору. З метою запобігання цього негативного фактора, необхідно
включити відповідні заборонні терміну в кожному іпотечний договір.
У свою чергу, банк може поступатися своїми
права по іпотеці. Але уступка заставодержателем прав на угоду
про іпотеку іншій особі дійсна, якщо тій самій особі поступаються права
Претензія від боржника за основним відповідальності, спираючись на іпотеку. Або
інше, завжди слід іпотечного кредиту. Іпотечний спрощує цесії
прав на розглянув правові відносини. Будучи, що обертаються на ринку
безпеки, іпотека, передається шляхом виконання наступного твердження (воно
потрібно лише подальша державна реєстрація такого переказу). Іпотека
а також зручно у зв'язку з тим, що воно може бути в свою чергу, предметом
Gage.
права викупу заставної. Банк може накласти
Колекція gaged на майно для задоволення за рахунок цього майна
його претензії виникли через невиконання або неналежного виконання зобов'язань,
Спираючись на підтримку іпотеки, у зокрема, у разі повного або часткового
невиплата або затримка виплати належної суми. У разі періодичних платежів: якщо
там відбувається порушення умов внесок більш ніж у три рази протягом 12
місяців, навіть якщо кожна затримка є неповнолітній .****
* Пункт 2 статті 354 Цивільного кодексу
в російська Федерація
** Пункт 2 статті 41 Закону N102-FLOF
July16, 1998 року "Про іпотеку".
*** статтею 42 Закону "Про іпотеку"
**** Пункт 2 статті 50 Закону
"Про іпотеку"
колекції, як правило, введених відповідно до
відповідного рішення суду. І, якщо заставодавцем є громадянин, суд
може на його прохання відкласти виконання нав'язаних збір за 1 рік
строку, за умови, що сума збільшення боргу не буде перевищувати вартості реального
Нерухомість. Екс курії реалізація може відбуватися на підставі нотаріально
посвідченого угоди між сторонами (вищезгаданих "відкупитися"), але в
цю ситуацію права застави не припиняється.
іпотечного житла має
особливості, які не застосовуються в альтанках і садових будинків. Але вона залишається
Не зовсім зрозуміло, яким чином вони можуть фактично бути диференційовані один від одного. У
альтанки можна також "Реєстрація" і відносній раптом стає
"Єдиний будинок фермера". Угода по іпотеці житло
Проживання не може бути завершено до представника ( "за дорученням"), за винятком
майно підопічних, але в цьому випадку необхідно передбачити відповідні санкції
уповноваженими державними органами. Житловий будинок або квартиру купили за рахунок
кредит банку у власність розглядаються як запорука з моменту
Державна реєстрація договору на покупку квартири або будинку
плоский (пункт 77 Зводу законів "Про іпотеку"). Заставодержателем з даного Gage
є банк або інша кредитна організація, яка надає кредит на купівлю цього
житлового будинку або квартири. Для заставу квартири або будинку квартира, що випливають
на підставі зазначеного положення закону, застосовуються правила, які регулюють
заставу нерухомого майна, що виникають відповідно до угоди. Зазначені норми
Закон про іпотеку зручна з метою спрощення накопичення
доказів для можливого в майбутньому судових доказів права банку.
Бажано, щоб містити всі необхідні
умови і навіть всі деталі, що знаходяться на перший погляд від маленької
значення, окремою угодою. Хоча, Московський Заставний програма використовує
спрощений підхід. Всі істотні умови іпотечного повинні
бути включені в кредитний договір з банком і договір про купівлю
квартири, придбані у кредит, і право застави буде виникати в силу
вищезазначене положення пункту 77 Закону "Про іпотеку".
На жаль, проблема "члени
сім'ї "та їх можливого викиду як і раніше, залишається актуальною з будь-який, навіть самий
легально працював угоди. Нав'язування колекції заставодержателя на gaged
житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна не вважається
основою для викиду покупець цієї квартири будинку або квартири спільно
мешкають у цьому заставодавцем приміщення та члени його сім'ї, якщо для них це
доступні тільки передумова придатна для постійного проживання.
закон робить виняток у випадках із
іпотека житло придбано на банківські кредити. Неспроможними
орендарями відповідно до закону про іпотеку зобов'язані витягти самі по собі. Все ж таки,
це зобов'язання виникає в місячний термін після фактичного продажу цього
житло третім особам .* Зрозуміло, що ціни на
плоскими з орендарями, які як і раніше буде витягнутий, буде
* Стаття 78 Федерального закону N102-ФЗ
16 липня 1998 "Про іпотеку".
значно скоротити, якщо бандити будуть
купити його з середньою знижкою. Але я думаю, що навіть коли закон про
Іпотечний передбачає викид, назвавши його "обов'язки звільнити приміщення", є
жоден суд не в змозі задовольнити претензію покупця на викид колишнього
мешканців без надання їм іншого житла. Справа в тому,
У разі конкуренції (суперечності) положень різних законів,
Перевага віддається спеціальних положень галузевому законодавстві, тобто в
цьому випадку для житлового права, замість того, закон "Про іпотеку". Для цього законодавство
існує, а також прямі посилання в Цивільному кодексі: "Члени
життя сім'ї власника в належну йому жилого приміщення мають право на
використовувати цю передумову, на умовах, передбачених житловим законодавством. "** та житлового фонду
Закон передбачає викид без надання іншого жилого приміщення тільки в одному випадку: якщо
орендарі систематичне знищення або псує жиле приміщення, або ж використовувати його в
неналежне шляхів .*** Однак це положення не був широко використаний протягом багатьох років
його функціонування. У всіх інших випадках у рішенні суду на викид там
повинні бути вказані інші житлові приміщення, що задовольняють санітарним правилам
і розташований в тому ж місті, де зобов'язані рухатися викидається сім'ї.
Тому банк повинен бути готовий до ситуації, коли в ході широкого
реалізація програми іпотечного кредитування він знайде необхідними для
організувати спеціальний фонд для житлових покоїв вибили сімей.
Перспективним напрямком для захисту
інтересам кредиторів банку є страхування його ризиків, але, беручи до
уваги викладене, це, швидше за все, значно збільшиться
Вартість кредиту.
2.1.2. Предметам та видами іпотечних
та іпотечного кредитування.
іпотеку земельних ділянок, підприємств, що живуть
будинку, квартири має свої особливості. Житловий будинок або квартиру
може бути предмет застави, якщо власник і члени його сім'ї живуть в
іншому будинку.
іпотека може бути встановлена на кожному
Нерухомість, якій кредитор має право продати або відчужувати іншим
чином. Залога не допускаються відносно майна, на яке воно
неможливо пред'явити позов відповідно до закону.
У відповідності з основною метою
Об'єкти іпотечних розрізняти:
* Стаття 42 Закону "Про іпотеку"
** Пункт 1 статті 292 Цивільного кодексу
в російська Федерація
*** Стаття 98 Житлового кодексу Української РСР
Таблиця 3
власності, які можуть бути предметом
Іпотечний
найменування майна
Обмеження
земельні ділянки
за винятком землі
ділянки, перераховані в
ст. 63 ФЗ "Про
Іпотека "
Підприємства,
будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості
Використовується в
ході комерційної діяльності
Житловий
будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир
Що складається з
однієї або декількох ізольованих кімнат
дачі
будинків, садових будиночків, гаражів та інших споруд
Для споживача використання
Невизначений
Обмеження: будівель, включаючи житлові будинки та інші споруди
і, безпосередньо пов'язані із землею можуть бути предметом застави,
за умови, що правила, встановлені ст. 69 ФЗ "Про іпотеку"
Unfinished
будівництво нерухомість
зводиться на
земельних ділянок, що виділяються на будівництво в порядку, встановленому
Законодавство РФ
саме з
Аксесуари
Зважаючи
закладене в комплексі з її приналежності, якщо інше не випливає з
договору іпотеки (стаття 135 Цивільного кодексу РФ)
неподільна
річ
частини
майно, яке не може бути розділена в натурі, ніж через зменшення своєї основної
мета не може бути самостійним предметом застави
права на оренду
правила
заставу нерухомого майна, отже, повинна бути застосована до права орендаря
Відповідно до угоди про оренду такого майна, тому що протилежне не
передбачені федеральним законом, і це не знаходиться в суперечності з природою
образа співвідношення
повітряні, морські,
судна, судна внутрішнього плавання та космічних об'єктів
Суб'єкти
державної реєстрації
У випадку іпотечного права
Оренда нерухомості правила, які регулюють застави майна, що
випускається в оренду, використовується.
іпотеку земельних ділянок, підприємств, що живуть
будинку, квартири має свої особливості.
заставодержателя, відповідно до
договору іпотеки землі та відповідно до угоди від іпотечної
застави на земельну ділянку може бути банк, який має ліцензію від Центрального банку
Російська Федерації по реалізації іпотечних операцій. У цьому випадку
оцінка землі, не можуть бути створені в заставу менше, ніж його нормативну
ціна.
нормативної ціни на землю - це особливий
Вид платежу за землю. Ціна являє собою показник, що характеризує
Вартість землі певної якості та місця розташування, виходячи з
потенційного доходу за розрахунковий термін окупності. Нормативною ціни
земля використовується у випадку купівлі та погашення землі, у разі
Передача землі у власність, у відповідності з наслідуванням,
пожертвувань, а також у разі отримання в якості забезпечення банківських кредитів.
Слід, однак, взяти до
увагу, що ні будинку, ні досвіду досвід зарубіжних країн
визначення ціни землі в сучасних умовах російська може забезпечити
строгий і надійний результат.
Найбільш складна ситуація стала з
Оцінка землі. Недосконалість додому методичних розробок полягає
той факт, що вони в принципі заснований на оцінці вартості капіталу
інвестиції в землю, не беручи до уваги його можливості
Формування орендної плати та реальної поведінки продавців і покупців земельної власності,
Обсяг і структура попиту і пропозиції і так далі. Такі визначена
фактори, як розмір орендної плати, можливість різного використання землі,
економічну спроможність соціально-демографічних навколишнього середовища як носія споживача
попиту, робочої сили, конкурентних відносин і так далі.
Саме
аналогічного методичного підходу
визначається смішного малого розміру так званого нормативної ціни землі.
багатих чорноземах Краснодарський і Ставропольський краї, Ростовський,
Воронезький, Волгоградський і ряді інших регіонів країни,
які володіли землею висока продуктивність, продаються за цінами Worthless
відповідно до нормативних оцінками держави. У випадку такою ціною
блокується політика і податкова система іпотечні форми кредитування, а сама
виключено важливим елементом ринкового регулювання земельних відносин,
ринкового механізму саморегулювання ціни деформується, і не тільки в
аграрній сфері, а й у всій економічної структури виробництва в країні.
/ 12/
Якщо предметом іпотеки підприємств
в цілому як майновий комплекс, єдиний, так що все майно, що належали
підприємства як юридичної особи, що входить до складу заставленого майна,
у тому числі права вимоги, патенти та інші виключні права, і
також борги і зобов'язання цього підприємства, які переходять на покупця з
моменту державної реєстрації права власності на придбану
власності. Отримані доходи підприємства, придбане майно і
Також борги, отримані підприємством у період іпотеки, укладати
Структура закладене майно .* структури власності,
переведений в іпотеку підприємств, а також оцінка його вартості
визначаються на основі повної інвентаризації майна підприємства.
акта інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного
Аудитор структури та вартості майна підприємства є
обов'язкові додатки до заставі .**
* Пункт 2 статті 340 Цивільного кодексу
Російська Федерація
** Пункт 3 статті 70 Закону "Про
Іпотека "
іпотечного житлового будинку або
квартири допускається для забезпечення погашення кредиту, наданого для
будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири).
Житловий будинок (квартира) може бути предмет застави, якщо власники та
Члени його сім'ї проживають в іншому будинку, відповідно до норм
Житлова площа для пасажирів. Житлова кімната, як частина цілого будинку,
не може бути предметом іпотеки на загальних підставах.
В умовах економічної кризи, яка
огорнув всі розділи економіки, ні держава, ні підприємства можуть
достатнє фінансування соціальних програм, зокрема, будівництво житла.
Дозвіл проблем життя поклав на населення. Однак, основним
частина населення не має великих грошових сум або значного
рухоме майно, і саме тому єдиним варіантом для отримання кредитних
поліпшення умов життя стає іпотека.
підрозділяються іпотечних кредитів життя
на наступне:
виданих кредитів на будівництво
житла;
кредити на купівлю житла.
залежно від предмету кредитування
іпотечні кредити на будівництво житла поділяються на кредити, що надаються
безпосередньо до майбутнім власником, а також кредитів, виданих підрядникам.
застави стає дуже важливим у
Процес іпотечного кредитування житла. Кредитор - заставодержатель
у разі невиконання заставодавцем зобов'язання, щоб повернутися
кредиту одержує право на отримання неповернених кошти за рахунок реалізації
закладеної нерухомості в негайному порядку в порівнянні з іншими
кредиторів. Різноманітність іпотеці заставі. У випадку застави в
відміну від звичайного іпотечного майно управляється не
заставодавець однак тримач застави, тобто банк. Так, за період
заставу квартири закладене позичальника знаходиться в розпорядженні банку.
будівництво квартир у
Структура будинку багато квартир або в структурі окремого життя
Будинок і витрат на його придбання може бути об'єктом іпотечного
кредитування. У цьому випадку різні варіанти поєднання об'єкта
застави та об'єкту кредитування можливості: кредит для життя
Будівництво надається при іпотеці жилих приміщень; кредиту для життя
Будівництво, надані на підставі застави землі; кредиту на купівлю
житло надається при заставі житла./11/
Оскільки останнім часом це
практично неможливо отримати кошти з федеральної скарбниці
розвиток соціальної сфери регіону, муніципальні банки іпотечного
кредитування на підтримку житлового будівництва почали виникати. Ось чому
Іпотечний бізнес став привабливим для багатьох комерційних структур, а також для
банки.
2,2 етапи організації іпотечного
відносини між банком і позичальником. Основні напрямки зниження
кредитні ризики.
зменшення кредитного ризику для мінімуму
Основна мета правильною організацією кредитування. Є цілий ряд
правового принципу кредитування, які повинні дотримуватися як з боку кредиторів
і позичальниками.
видаються іпотечні кредити, як правило,
банками, які спеціалізуються на наданні довгострокових кредитів під нерухомість
іпотеці. Є, насамперед іпотечні банки і земельні банки, які надають
довгострокових кредитів в цілому по іпотеці землі. Комерційні,
сільськогосподарські та інші банки можуть займатися в зазначених операцій.
підприємства або окремої особи, що припускає
для отримання банківського кредиту, необхідно укласти кредитний договір з банком
письмовій формі. Попереднім етапом є подання заявки на отримання
кредитів. Для банку про отримання заявки на надання кредитів
Причина:
експертиза платоспроможності та кредитної
фінансової стійкості позичальника;
укладення кредитного договору;
укладання кредитної угоди
якості.
У Росії основним питанням у випадку
прийняття рішення про кредитування в сучасній ситуації є гарантією повернення
кредитних коштів. Виходячи з цього необхідно розглянути основні
методологічні та організаційні засади іпотечного кредитування які
звані у своїй суті до вирішення даного завдання.
Перед прямої оцінки об'єкта
кредитування і надання кредитів на житло, доцільно, щоб вирішити
стратегічними питаннями кредитування: про оптимальні максимальної частки кредитів в
Вартість будинку, а також про тактику розподілу
кредитного ризику серед кредиторів, позичальників та інвесторів цінних паперів./6/
зменшення кредитного ризику для мінімуму
Основна мета правильною організацією кредитування. Існують чотири типи
ризиками в західній практиці іпотечного кредитування:
кредиту;
ризику агента;
ризик процентних ставок;
ризик авансового платежу.
кредитний ризик полягає в тому, що
позичальник не здійснює платежі за погашення кредиту в
встановлені терміни. Ризик агента пов'язаний з можливістю
догляд клієнтів у незручний час. Ризик процентних ставок
це викликано тим, що ціни на які використовуються кошти кредитора
збільшує вище процентна ставка, зібраних ним від клієнтів для використання
кредиту, на невиплачені кредити, що призводить до втрат по цих позиках. Цей тип
Ризик класичним ризиком довгострокових інвестицій, що фінансуються за рахунок
від короткострокових депозитів або з інших джерел короткостроковій перспективі.
ризику авансовий платіж складається з
Той факт, що позичальник виплачує заборгованість заздалегідь, коли інтерес
ставка за кредит зменшуватися, а за своєю суттю вона близька до ризику
процентних ставок, тому деякі фахівці не включати зазначений ризик у
окрему категорію.
основний принцип розподілу ризиків
- Поширити його серед тих, хто краще підготовлений для захисту від неї.
Таким чином, кредитний ризик (в цілому або частково) можуть бути перенесені в страхуванні
компанії, а частину ризику агентів і ризиком процентних ставок може
бути передані інвесторам цінних паперів. Визначення оптимального
Частка кредиту у вартості об'єкта кредитування і в сумі
застава забезпечує зниження ризику.
кореляцію між обсягом
кредиту та вартості іпотечних характеризує якість джерел борги
повернення і дозволяє визначити, яка частина кредиту може виплачуватися за рахунок
реалізації нерухомості, а яка частина кредитів буде компенсуватися
страхова компанія. Це питання буде основним у разі
укладення кредитного договору. Нижній ставки по кредитах у розмірі
застави зменшує ризик банку, але приносить свої вниз
конкурентоспроможність і не приваблює клієнтів. Збільшення зазначеного
кореляцію приваблює клієнтів, але в цьому випадку ризик кредиторів зростає. Близько
В даний час у західних країнах ми можемо побачити збільшення частки
кредиту в заставу. Таким чином, у США протягом довгого часу вона була
розглядати як звичайне надання кредиту в розмірі 50% від розрахункового
Вартість застави, і в останній раз кредитами до 80% від іпотечного кредиту.
Один з універсального методу забезпечення
гарантії повернення кредиту є диверсифікація, яка дозволяє поширювати в
навіть чином ризику серед позичальників. Принцип дії цього механізму
полягає в наступному.
, як правило, не всі клієнти банку
стали неплатниками в той же час. Звичайно один клієнт з п'ятдесяти
виконувати зобов'язання з погашення кредиту, проте, дуже важко
визначити в хороші часи конкретного неплатника. У таких умовах приватні
людиною, яка надає кредитні іншої особи, несе на собі весь ризик. У
протилежність йому банк, який надає кредити під різні клієнти
заставу нерухомого майна, можуть собі дозволити значна кількість неповернень
кредитів, встановлення норм, що представляють інтерес для їх використання, що можуть компенсувати
цей ризик. У цьому випадку всі вкладники стали єдині в оригінальній басейну на
Кредити під заставу, і кожний з них бере участь у компенсації
можливу небезпеку.
Для забезпечення своєчасного повернення
платежі правильний вибір інструменту житлового кредитування є дуже важливим,
які могли б взяти до уваги всі зміни ділової спроможності
клієнтом на різних етапах виплати кредиту, і реальна
Можливість кредитора. Серед пропонованих переліку таких документів "
інструмент з регульованою затримкою платежів "(КПРС) є найбільш популярним, які
рекомендовано Марісоль Ravitse (Інститут економіки міста,
США). Основні процентні ставки по ПРРІ встановлена на деяких пунктів вище, ніж
відсоткова ставка на міжбанківському кредитному ринку, і, що перевищення стає
постійною протягом усього кредитного періоду. Платежі за кредитом в цій системі не
перевищувати 30% від доходу сім'ї і протягом усього терміну дії кредиту.
/ 6/
Зараз ми розглянемо основні етапи
кредитного процесу.
У разі вирішення питання про
надання кредитів на купівлю житла банк-кредитор зобов'язаний оцінити
можливості позичальника для забезпечення своєчасного повернення кредиту. З цією
точку зору у закордонній практиці існують два основних етапи в процесі
кредитування житла:
аналізу кредитоспроможності від
позичальником;
оцінка заставного майна.
Ці два аспекти знаходяться у відповідності з
два способи повернути видані засоби: від зарплати та інших доходів
Позичальник або в результаті купівлі-продажу, іпотеки. У цьому випадку перший варіант має
переважали значення.
2.2.1. Аналіз кредитоспроможності від
клієнтові.
основною метою є отримання кредитором
від позичальника із самих надійних гарантій повернення кредиту під час
виконання боргових зобов'язань. Природно, що кредитор має бути в першу
має місце суворе інформацію про фінансовий стан позичальника, перевірити його
платоспроможність, стан його майна, наявність боргів і
так далі.
до укладання кредитної угоди з
клієнта, банк повинен ретельно вивчити особу позичальника, приймаючи
до уваги три основні фактори: стабільність, платоспроможність та оплата
готовність платити борги.
При аналізі першого фактора
- Стабільності - банк вважає, що тривалість життя клієнта з
Це положення і стабільні робочі місця, з урахуванням
, Що зміни можуть вплинути на роботу за своєчасну виплату боргу, а також
Зміна життя місці ускладнить розслідування позичальника.
У процесі визначення оплати
платоспроможність доходи позичальника має бути розраховане, у тому числі основні
доходи, додаткові доходи та інші, які повинні бути зіставлені з
нинішні і передбачувані витрати. Критерієм для прийняття позитивного рішення
умови, що позичальник готівкою в розмірі не менше 20% від
Сума придбаних будинку. Для оцінки платоспроможності сплати наступні
застосовуються коефіцієнти: будівництво коефіцієнт - співвідношення отриманих
зарплата та інші щомісячні доходи за боргами на житло; протилежному
Будівництво коефіцієнта борги коефіцієнта, що характеризує загальний
Сума боргу позичальником, коефіцієнт співвідношення кредиту
Вартість будинку./9/
У випадку аналіз позичальника
готовність виплатити борги необхідно брати до уваги той факт, якщо
позичальник зрозумів з часом всі платежі в минуле. Банк розглядає всі
інформація, що зв'язує з кредиторами позичальника та використовуючи в цій
випадку послугами приватних агентів, які збирають інформацію про
позичальників і банків-кредиторів. Банки можуть використовувати спеціальні анкети для
отримання позичальникам кредити на житло в необхідних випадках у
Процес перегляду кредитоспроможності клієнта.
У випадку, коли підприємство є
Позичальник або, наприклад, сільське господарство зберігання, визначення кредитного
платоспроможність отриманий результат в значній мірі залежить від якості
зібраної інформації. Кредитоспроможність визначається за показниками, які
дозволяють виявити точність клієнта в розрахунках за раніше виданими
кредити, поточний фінансовий стан, перспективи її зміни, можливість
залучення різних джерел для мобілізації грошових коштів.
У цієї мети "фінансовий обличчя"
підприємства визначається в першу чергу, її фінансово-економічні
діяльність повинна бути розглянута в ціль, щоб забезпечити оперативність, оплата та повернення
кредитів.
Але допомагати підприємству, банк
Пам'ятайте про свої власні інтереси. Цей процес здійснюється в особливо болюче
по теперішній час - в універсальному без масових платежів підприємств до кожного
та іншим банкам. В даний час інформаційні центри відсутні,
які розробляють інформацію про фінансовий стан підприємства і
надають таку інформацію відповідно до вимог зацікавлених
осіб. Є багато причин, з цих фактів - повідомив довіри
інформацію про фінансово-економічної діяльності підприємства. Ось чому будь-який
кредитор зобов'язаний оцінити самостійно фінансової стабільності
майбутнім позичальником. Одночасно розглядається репутації клієнта - його
чесність і порядність в розрахунках, ставлення до своїх зобов'язань в
минулого. Джерелом інформації для аналізу кредитоспроможності від
Підприємство балансу. У разі розгляду позичальник
звітність кредитор визначає: він має гарну кредитоспроможність платежів, є його
баланс рідини, має він і в якому розмірі належного оборотного капіталу, як
маневреність є його засобами, то в якій мірі він залежить від використовуваних джерел
з коштів, він є стабільною у фінансовому становищі, яка перспектива
поліпшення його фінансово-економічної діяльності, це його сфера діяльності
вигідно.
Для відповіді на встановлених питань
необхідно використовувати багато показників, методика розрахунку представлені в
Таблиця 4.
Таблиця 4
Індекси фінансове становище
Підприємство "
і покажчики
їх вміст
Формули
розрахунок
1
Оплата платоспроможності
(Пл) - показує різницю між поточними активами (Ат) підприємства та
зобов'язань (О)
Пл .= Ат-О
2
Генеральний
ліквідності (Ло) - відображає ступінь покриття поточних активів за короткостроковими
зобов'язання (Ок)
Ло = Ат-Ок
3
Проміжні
індекс ліквідності (ЛП)-дозволяє встановити, в якій мірі зобов'язання
може бути покрита за рахунок грошових коштів та очікуваних майбутніх доходах
(Ад)
ЛП = Ад-Ок
4
нетто циркулюючих
капіталу (Кч) - показує, що перевищує поточні активи перевищують короткострокові борги
Кч = Ат - Ок
5
Коефіцієнт
фінансової маневреності (Км) - показує, який за розміром власного капіталу (Кс) є
вкладені у поточні активи
Км = Кч/Кс
6
Коефіцієнт
незалежності (Кн) - засвідчує питома вага ofown капіталу у валюті
баланс (В)
Кн Кс =/В
7
Коефіцієнт
фінансової стійкості (Ку)-віддзеркалює питому вагу тих джерел фінансування,
які мають довгостроковий характер використання (Од)
Ку = (Кс + Од)/В
8
Коефіцієнт
фінансування (Кф) - показує, яка частина майна фінансується за рахунок власних
кошти
Кф = Кс/Про
9
Рентабельність
Підприємства (Рп) - показує частку чистого прибутку (Пч), яка припадає на одного
рубль активної валюті балансу (А)
Рп = Пч/А
10
Оборот
активів (Оа) або поточні активи (ВАТ)-характеризує швидкість обороту всіх
або поточних активів
ОАТ = Р/Ат
С-дохід
без спеціального податку
11
Рентабельність
реалізованої продукції, робіт, послуг (РПР) відображає чистий прибуток з кожного рубля
реалізованої продукції, робіт, послуг
РПР = Пч/Р
12
Рентабельність
власного капіталу (Рк) - показує результат фінансово-економічної діяльності, прибуток
отримав на вкладений капітал
Рк = Пч/Кс
13
інвестицій
рентабельність (Рі) - засвідчує ефективності використання кошти, інвестовані в
підприємств.
Рі = Пб/(В-Ок)
представлений діапазон індексів є достатнім
Для оцінки фінансово-господарської діяльності підприємства. Це
Природно, що для відповіді на питання краще або гірше, підприємство працює
У звітному періоді динаміка представлені індекси є необхідними.
2.2.2. Співвідношення визначення вартості нерухомості в
заставу
іпотечного дає кредитору право
збирати і продавати майно позичальника у випадку неплатежу
заборгованості під час виконання цього зобов'язання. Що це
необхідні для оцінки вартості майна позичальника, вірніше,
chousing більш відповідні методи оцінки.
відповідно до законодавства
Російська Федерації за згодою заставодавця та заставодержателя (дотримуючись
Положення статті 67 Федерального закону "Про іпотеку" у разі
іпотека земельної ділянки); оцінив значення повинно бути вказано в іпотеку
угодою в грошовій формі.
сторін договору іпотеки може
доручити оцінку предмета застави до незалежних професійним
організації.
Співвідношення визначення вартості нерухомості як застави
залежить від тебе факторів: нерухомість собівартість, рентабельність і місця розташування.
Беручи до уваги зарубіжний досвід в іпотечному кредитуванні в ціні
визначення вартості нерухомості в основному три методи можуть бути використані: Витратні
метод порівняльного методу і вигідним способом. Витратний метод заснований на
вивчення можливостей інвесторів у покупці нерухомості в цьому випадку потрібно
взяти до уваги, що розумний інвестор не заплатить за об'єкт
більш високою ціною, ніж ціна, яку він міг би заплатити, якщо він прийняв відповідне
Земля для розвитку та побудови аналогічного потенціалу у функцію
і якості і без великих затримок у найближчому майбутньому.
Цей метод корисний для нашої країни. Це
можуть бути використані, якщо не вистачає інформації про порівняльних продажів, який є
Цей метод може бути пасивним ринків. У той же час використання розгортаються
методу як основного методу у вартісному визначення вартості нерухомості стимулює
Різке зростання цін на реальні і це не дає реальної ринкової вартості
об'єкт.
У вартісному визначення вартості нерухомого майна
Ринкова вартість будівлі будівлі в порівнянні з домашнім
