Удосконалення системи реєстрації прав на нерухомість і реєстрації угод з нерухомістю, як один із заходів з профілактики шахрайства на ринку нерухомості

Добре відомо, що кращим способом боротьби з будь-якими злочинними проявами є їх профілактика. Повною мірою це стосується і шахрайства, що здійснюється на ринку нерухомості. Стосовно до цієї категорії злочинів, які отримали у останні роки досить широке поширення і що відрізняються більшою різноманітністю способів вчинення, основою профілактичних заходів є створення такої системи виконання угод з нерухомістю (в першу чергу це стосується системи реєстрації), за якою здійснення шахрайських операцій буде максимально утруднено або зовсім виключено.

Світова практика показує, що найбільш ефективним методом боротьби з шахрайством на ринку нерухомості є високий рівень відповідальності реєструють органів, однаковість системи реєстрації (так, в Росії до цих пір зберігається можливість «додаткового» підтвердження угоди шляхом нотаріального її запевнення і саме цей спосіб найчастіше використовують шахраї, отримуючи гроші, наприклад, за яку продають чужу нерухомість після нотаріального посвідчення угоди, тоді як орган юстиції є куди більш складним перешкодою для шахрая), створення системи страхування ризиків на ринку житла.

Сьогодні Росія знаходиться на початковому етапі функціонування системи реєстрації, що дозволяє певною мірою безболісно модифіковані цю систему. При цьому, з урахуванням міжнародного досвіду слід докласти всіх зусиль на створення системи, що забезпечує достатній захист державою майнових прав власників нерухомості. Видається, що держава, що взяла на себе функцію арбітра в питанні виникнення прав на нерухоме майно через створення системи державної реєстрації, має і може сформувати збалансовану ефективну систему захисту, з одного боку, сумлінних набувачів нерухомого майна, що зареєстрували свої права, а з іншого боку - колишніх власників нерухомості, права яких були порушені, шляхом відшкодування збитків у відповідності до системи державних гарантій. Такий підхід є найбільш ефективною перешкодою на шляху спроб шахрайства на ринку нерухомості.

В даний час система державної реєстрації угод з нерухомістю регулюється Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ». Будучи в цілому важливим кроком на шляхи вдосконалення ринку нерухомості, що діє закон в той же час містить ряд положень, які потребують певної коректування. Так, одним з основних етапів реєстраційної діяльності є правова експертиза документів і перевірка законності операцій з нерухомістю (п.1 ст. 13 Закону про реєстрації). У той же час даний Закон не передбачає відповідальності за недобросовісну або неповну перевірку наданих документів. Відповідно до ст. 31 Закону відповідальність за державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним передбачена лише за своєчасність та точність записів про право на нерухоме майно та угод з ним в Єдиному реєстрі, за повноту і достовірність видаваної інформації про права на нерухоме майно та угодах з ним, за точність і своєчасність надання даних (п. 1), за перекручення або втрату інформації про права на нерухоме майно та угодах з ним, зареєстрованих в установленому порядку (п. 2). Відповідальність же за неповну правову експертизу законом не передбачена. Не дивно, що вже після введення цього закону, відбувалися сотні угод, згодом визнавалися недійсними в силу, наприклад, обмеження прав малолітніх та неповнолітніх і з інших приводів [1].

Очевидно, що покупцеві самостійно виконати весь комплекс необхідних перевірок вкрай складно, тому покладання обов'язків по правовій експертизі документів на державний орган зовсім доцільно, але в такому випадку не менш важливо і передбачити певну відповідальність за невиконання даної обов'язки. Так, на нашу думку, статтю 31 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним слід викласти наступним чином: «Установа юстиції з реєстрації прав несе відповідальність за проведення правової експертизи документів та перевірку законності угоди, своєчасність і точність записів про право на нерухоме майно та угод з ним ... »і далі по текстом статті.

Закріплення цього положення в Законі зумовлює і створення системи державного страхування - гарантійного фонду, що складається з відрахувань від суми угоди (наприклад, у досить ефективній системі Торренс [2] подібний внесок становить усього 0,1% від суми угоди, а в інших страхових системах коливається від 0,3 до 1%). При цьому подібний фонд має бути державною, а створення ринкових інститутів зниження ризиків на ринку нерухомості, у всякому разі, на даному етапі розвитку російської економіки буде менш ефективним, хоча саме за цим шляхи зараз і рухається розвиток ринку нерухомості.

Так, тільки в Краснодарі на сьогоднішній момент діє вже 7 страхових компаній, що надають послуги страхування титулу: «Альфа-страхування», «ТСК», «Ингосстрах», «Підтримка», «Прогрес-гарант», «Рекон», «Росгосстрах-Юг», окрім того, цю послугу надають і багато агентств нерухомості. Цікаво, що в вітчизняних умовах страхування титулу придбало особливу специфіку. На відміну від більшості діючих в світі систем, вартість страхування в Росії складає в середньому 0,5% від вартості житла щорічно. Страхування пропонується на обмежений термін - від одного до десяти років; оплата внесків здійснюється як одноразово, так і в розстрочку. Неважко порахувати, що приватне страхування обходиться нашим громадянам достатньо дорого, так, застрахувавши на 10 років однокімнатну квартиру вартістю близько 600 тисяч рублів, доведеться «доплатити» суму в розмірі ще 30 тисяч рублів. Очевидно, що з світової практики це не має нічого спільного.

що ростуть, як гриби страхові компанії ведуть активну пропагандистську роботу. Процитуємо одну з публікацій в газеті «Комсомольська правда», що закликає громадян страхувати нерухомість, що купується: «якщо Ви, купуючи будинок або квартиру найняли навіть суперріелтера, необхідно знати, що як би ретельно він не підійшов до оформлення документів, це не дає повної впевненості в тому, що договір купівлі-продажу не буде визнаний недійсним. На це є причини, які не залежать від професіоналізму ріелтора або нотаріуса: порушення в процесі приватизації; продаж за підробленими документами; шахрайство з боку продавця, в тому числі і за попередніми угодами; недієздатність або нездатність усвідомлення своїх дій одним із учасників угоди; вчинення операції з спільним майном подружжя без згоди одного з них; розділ спадкового майна з порушенням інтересів хоча б одного спадкоємця; перевищення повноважень одного з учасників угоди »[3]. Далі автор пише про те, що єдиним порятунком у сформованій ситуації є приватне страхування титулу. Не будемо говорити про правову компетенції автора даної статті, який, наприклад, згадуючи про нотаріусів, забуває про орган юстиції, прямим обов'язком якого є правова експертиза здійснюваних операцій. Втім і прямі професійні обов'язки нотаріусів та ріелтерів припускають контроль за правомірністю угоди (саме за це вони і отримують свій гонорар) і оцінка дієздатності учасників угоди, виявлення підробки документів, контроль за «Обтяженої» нерухомості повинні гарантуватися з їхнього боку. В цілому у читача складається враження, що, кажучи словами автора згаданої статті, «Ринок нерухомості - це мінне поле» на якому ніхто не застрахований.

Нескладно припустити, що приватні компанії успішно будуть страхувати саме «чистий» нерухомість, отримуючи чималі дивіденди з «заляканих» подібними публікаціями громадян. Можливо і поява нової категорії шахраїв - тепер уже під маскою страховиків, що вже не раз відбувалося в нашій країні за останні роки. Держава ж, маючи достатньо широкі можливості для створення єдиної, державної системи, яка надійно захистить учасників ринку нерухомості, залишається осторонь. Практика показує, що навіть мінімальні внески учасників ринку в гарантійний фонд при чіткому контролі з боку державних (муніципальних) органів забезпечують надійне функціонування даної системи, крім того муніципальна влада будуть мати додаткової джерело ресурсів для вкладання їх у надійні цінні папери, що є хоч і невеликим, але внеском у розвиток тієї ж місцевої економіки. Крім того, запропонована система страхування повинна носити загальний характер, виконуючи свою головну функцію -- огорожу від шахрайських посягань найбільш незахищених учасників ринку житла.

Важливим кроком на шляхи зниження числа цих злочинів, що здійснюються на ринку житла було б, на нашу думку, і встановлення однакового порядку реєстрації угод купівлі-продажу. Як відомо всі угоди з відчуження нерухомого майна підлягали обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, яка в різних суб'єктах Федерації здійснювалася по-різному. Однак з набранням чинності з 31.01.1998 р. Закону РФ № 122-ФЗ обов'язкове нотаріальне оформлення подібних угод було скасовано (фактично це відбулося в різних регіонах з квітня 1998 по січень 2000 р.). До числа операцій з нерухомістю, що підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню на сьогоднішній день відносяться:

- договір ренти, довічного проживання або змісту (ст. 584 ГК РФ),

- договір застави нерухомості (ст. 339 ГК РФ),

- складання заповіту, договір поступки прав вимоги за нотаріально засвідченої угоди (ст. 389 ГК РФ),

- згода подружжя на проведення іншим чоловіком угоди по розпорядженню спільно нажитим майном (ст. 35 СК РФ). Угоди ж купівлі-продажу нотаріального оформлення не вимагають. Разом з тим, багато учасників ринку нерухомості як і раніше одним з етапів укладання угоди купівлі-продажу нерухомості вибирають нотаріальне засвідчення угоди до державної реєстрації. Непоодинокі й випадки заволодіння грошима покупців нерухомості за «продаж» чужих квартир або будинків шахраями саме після нотаріального посвідчення угоди. Зустрічаються ситуації, коли нотаріуси засвідчують операцію за відсутності в паспорті фотографії (після досягнення певного віку), виявляють неуважність при перевірці пропонованих документів, внаслідок чого залишаються непоміченими підробки, для виявлення яких не потрібні спеціальні пізнання, а також, коли власнику добровільно відчужуваного житла не роз'яснюються всі наслідки виробляються нотаріальних дій.

За матеріалами власних досліджень автора, аналізу нотаріальних угод та інтерв'ювання ряду нотаріусів було встановлено, що нотаріуси практично ніколи не повідомляють до правоохоронних органів про що виникають підозри, навіть у випадках відмови у вчиненні нотаріальних дій.

Чинним законодавством передбачені деякі види відповідальності нотаріусів. Так, дію інституту матеріальної відповідальності, передбачене Законом «Про нотаріат », передбачає відшкодування шкоди в результаті вчинення неправомірного нотаріальної дії. Наприклад, у 2002 р. загальна сума збитку, пред'явленого нотаріусам (по всій РФ) склала 1,5 млн. рублів, з них в судовому порядку було виплачено лише 500 тисяч [4]. Очевидно, що така система не зможе забезпечити належний порядок на ринку житла і гарантій його учасникам.

У ряді випадків, нотаріуси вчиняють неправомірні дії не безкорисливо. За зловживання повноваженнями приватними нотаріусами передбачена й кримінальна відповідальність. Так, згідно зі ст. 202 КК РФ "застосування приватним нотаріусом своїх повноважень всупереч завданням своєї діяльності та з метою отримання вигод і переваг для себе або інших осіб або завдання шкоди іншим особам, якщо це діяння заподіяло істотну шкоду правам і законним інтересам суспільства або держави, - карається штрафом в розмірі від п'ятисот до восьмисот мінімальних розмірів оплати праці або в розмірі заробітної плати або іншого доходу волі на строк від п'яти до восьми місяців, або арештом на строк від трьох до шести місяців, або позбавленням волі на строк до трьох років з позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною діяльністю на строк від трьох років ...».

Досить слизька формулювання статті, низькі санкції, складність доказування вчиненого правопорушення призводять до того, що притягнення до кримінальної відповідальності нотаріусів у разі зловживань має одиничний характер. Так, за даними інформаційно-аналітичного відділу Федеральної нотаріальної палати в 2002 р. було порушено кримінальні справи проти 24 нотаріусів, а обвинувальні вироки винесені лише в 5 випадках [5].

Не слід забувати і про те, що при оформленні такої угоди, як купівля-продаж нерухомості, необхідно перевірити цілу низку документів (правовстановлюючі документи на нерухомість, документи, що засвідчують особу учасників угоди тощо), а також отримати інформацію про «чистоту», нерухомості, що продається, Обтяженість її правом власності з боку інших осіб і т.п., що часто, навіть при абсолютній сумлінності нотаріуса - неможливо [6]. Власне з цієї причини і була введена система державної реєстрації угод з нерухомістю.

Умови використання обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю викликала в нотаріальної середовищі величезну кількість суперечок [7]. Нотаріальна палата Росії неодноразово пропонувала повернутися до нотаріальному посвідченню всіх таких угод або окремих їх категорій. Так, тільки в 1999 м. Федеральної нотаріальною палатою було підготовлено три проекти щодо внесення змін і доповнень у Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »перший стосувався нотаріального посвідчення тих угод з нерухомістю, в яких хоча б однієї із сторін є фізичні особи, другий - нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю; третє - враховував пропозиції нотаріальних палат та інших організацій суб'єктів РФ [8].

Очевидно, що в ситуації, що склалася державі слід зробити ще один крок - повністю скасувати такий елемент угоди купівлі-продажу нерухомості, як нотаріальне завірення, а всі процедури оформлення сконцентрувати в одній службі - органі юстиції. Тільки за таких умов буде забезпечуватися досить ефективна правова експертиза документів по угоді, а «можливості» квартирних шахраїв значно скорочені.

Таким чином, до числа першочергових заходів, спрямованих на профілактику шахрайств на ринку купівлі-продажу нерухомості слід віднести наступні:

-- вдосконалення закону «Про державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею »в частині передбачає відповідальність органу юстиції за якість і повноту правової експертизи документів по угоді;

- створення державного гарантійного фонду (за рахунок одноразової відрахування певного відсотка від суми угоди купівлі-продажу - 0,1-0,3%), кошти, якого повинні спрямовуватися на захист, як сумлінних набувачів нерухомого майна, так і колишніх власників нерухомості, права яких порушуються, у тому числі і шляхом здійснення шахрайських операцій (очевидно, що у разі виявлення факту шахрайства, виявлення шахрая і докази його провини кошти фонду будуть відшкодовуватися і за рахунок відшкодування майнової шкоди злочинцем. У такому випадку держава стає зацікавленою стороною у пошуку шахрая, що вже саме по собі стане важливим чинником щодо скорочення числа шахрайських посягань);

- законодавча скасування нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу нерухомості, як еле?? ента здійснення даного виду угод.

Астафьев Денис В'ячеславович, адвокат Крайової палати адвокатів Краснодарського краю, аспірант кафедри криміналістики, кримінального процесу, оперативно розшукової діяльності Кубанського державного університету, м. Краснодар

Список літератури

[1] Ситуація, що склалася виявилася настільки складною, що потребувала втручання Конституційного Суду. Лише з прийняттям 21 квітня 2003 рішення у справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 ЦК Російської Федерації права добросовісних покупців нерухомості виявилися захищені.

[2] Система реєстрації прав на нерухомість, що передбачає захист власників - добросовісних набувачів і державний механізм фінансової компенсації, названа по імені її творця і вперше з'явилася в Австралії в середині XIX століття. В даний час діє в Австралії, Канаді, США і ряду інших держав світу.

[3] Мальян С. застрахує від минулого// Комсомольская правда-Кубань. 24 червня 2003

[4] Російський нотаріат в 2002 р.// Відомості Верховної Ради. 2003. № 5. С. 16.

[5] Там же.

[6] В даний час розробляються системи забезпечення доступу нотаріусів до інформаційних ресурсів. Так, Московська міська нотаріальна палата розробила концепцію застосування новітніх інформаційних технологій, відповідно до якої повинна бути створена єдина корпоративна комп'ютерна мережа, завдяки якій нотаріуси отримають можливість звертатися безпосередньо до першоджерел за необхідною інформацією, в Зокрема за відомостями про правовстановлюючих документах на майно; застави; що викликають сумніви паспортах громадян; документах БТІ; про скасованих дорученнях і т.п. (див. Нотаріальний вісник. 2000. № 9. С. 29-38), але подібні пропозиції поки що існують тільки в рамках проектів.

[7] Відкритий лист президента Міжнародного союзу латинського нотаріату Президента РФ// Нотаріус. 1996. № 1. С. 9-11; Шнайдер Я. Не в минулому майбутнє незалежного нотаріату!// Нотаріальний вісник. 1998. № 3. С. 12-15; Участь нотаріату в законотворчому процесі// Відомості Верховної Ради. 2000. № 6. С. 31.

[8] Див Сучкова Н.В. Участь Федеральної нотаріальної палати у законотворчій діяльності// Нотаріальний вісник. 2000. № 5-6. С. 46-50.