Міністерство освіти Російської Федерації

Новосибірський Державний Архітектурно -

Будівельний Університет

Кафедра менеджменту

Курсова робота < p> На тему: «Аналіз стану, формування і розвитку ринку нерухомості вмісті Новосибірську »

Виконав студент гр

Назва

Перевіриввикладач

Крикунова
А.Б.

Новосибірськ-2003

Введення.

Серед елементів ринкової економіки особливе місце займаєнерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля,адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі іприміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єктаспоживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири,гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян таслужить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств іорганізацій всіх форм власності. У Росії відбувається активнеформування та розвиток ринку нерухомості і все більша кількість громадян,підприємств та організацій бере участь в операціях з нерухомістю.

Нерухомість є головним предметом обговорення під час приватизаціїдержавної і муніципальної власності, за оренду нежилихприміщень, при купівлі і продажу житлових приміщень. З'явився шар новихвласників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьохсферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційніструктури, що діють на ринку нерухомості.
Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, дляяких велике значення має придбання гарантованих правкористування землею і правовий захист їх інтересів.
Чи змінилося податкове законодавство, і з'явилися нові для більшостігромадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок намайно, перехідне в порядку успадкування та дарування. Початок розвиватисямісцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.

Глава 1. Основні види методи маркетингових дослід ваний ринкунерухомості

1.1 Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві зчасів Петра I. Однак, у нині діючих законодавчих актах ще непроведено чітке розмежування між рухомим і нерухомим майном.

Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 ГК РФ. До нерухомихречей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки,ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язано зземлею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їхпризначенням неможливо, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі,споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державнійреєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання,космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й іншемайно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекстакож визнається нерухомістю (ст. 132 ГК РФ).

Відповідно до частини першої Цивільного кодексу РФ підприємстворозглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільнихправ.

Підприємство в цілому або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу,застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною таприпиненням речових прав. Підприємство може бути також передано поспадщину.

До економічних характеристиках нерухомості можна віднести їїрідкість (немає абсолютно однакових об'єктів нерухомості); вартістьприлеглих земель, будівель (наприклад, будівництво шкідливого виробництва);територіальних особливостей (зміна територіальних переваг можепідвищити вартість нерухомості без фізичних змін), цільовепризначення (як правило, без істотних витрат не може бути змінене).
Слід зазначити, що існує також майно, яке було рухомим, алев даний час прикріплений до нерухомості так, що перетворилося на їїчастину. Нерухомість розпадається на три основні типи: земля, житло інежитлові приміщення.
Залежно від характеру використання нерухомість розподіляється навикористовувану для житла (будинки, котеджі, квартири), для комерційноїдіяльності (готелі, офісні будівлі, магазини, ресторани і т.п.), длявиробничих цілей (склади, фабрики, заводи і т.п), длясільськогосподарських (ферми, сади) і спеціальних цілей (школи, церкви,лікарні, ясла-садки, будинки для людей похилого віку та ін.)

1.2 Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти ринку, законодавча база
Ринок, це сукупність суб'єктів відносин та обміну товарами і послугами
(продавців, покупців, посередників) і соціально-економічних відносинміж ними; сукупність існуючих і потенційних покупців товару;сфера обміну товарами певного виду на певній території.
Нерухомість є особливим товаром, тому що її характеристики нехарактерні для інших товарів (наприклад, чітко визначениймісце розташування). Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколооперацій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оцінки, оренди, заставиі т.п.).

Основними особливостями ринку нерухомості є: локальнийхарактер ринку нерухомості (скорочення числа можливих угод з-запевного місця розташування); унікальність всіх ділянок землі (тягнерізниця в цінах); низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншимитоварами (внаслідок необхідності залучення правових інститутів приздійсненні операцій); невідповідність високої ціни і фінансових можливостейпокупців, що вимагає наявність кредиту в більшості випадків; розкид уцінах внаслідок неповної інформованості продавців і покупців.
За функціональним призначенням об'єктів ринок нерухомості підрозділяється на
4 основні складові: ринок землі (земельних ділянок), ринок житла,ринок нежилих приміщень, ринок промислової нерухомості. Можна такожвиділити ринок незавершених об'єктів та готельних послуг.
Основними суб'єктами ранка нерухомості поряд з власниками ікористувачами нерухомого майна (якими можуть бути і фізичні, іюридичні особи) є: інвестори, банки, будівельні організації
(підрядники), фірми-ріелтери, юридичні фірми, рекламні агентства,страхові компанії, комітети з управління майном, бюро технічноїінвентаризації, арбітражний суд, нотаріальні контори, податкові інспекції.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність у оціночноїдіяльності. Оцінка майна - це що підлягає ліцензуваннюдіяльність особи (оцінювача), що полягає в установленому ним стосовнооцінюваного об'єкта з використанням спеціальних правил і методик ринковоїабо іншої вартості нерухомості. Професії оцінювача, без якої неможливопредставити ринок нерухомості.
Розвитку ринку нерухомості сприяє вільний перехід праввласності на нерухомість. Слід зазначити, що відповідно до Цивільногокодексу РФ потрібне обов'язкове нотаріальне посвідчення угод знерухомістю, відповідно до Закону «Про заставу» повинен бути нотаріально завіренийдоговір про іпотеку. Розпочато створення кондомінімумів (об'єднань власниківжитла з метою спільної експлуатації).
Основним типом нерухомості є земля. Початком земельної реформи в
Росії можна вважати початок 90-х років (див. Закон Української РСР «Про земельнуреформу », Земельний кодекс Української РСР 1991р.). Раніше існувало єдинедержавне власність на землю. Формування ринку землі в Росіїпочалося з приватизації (див. Уази Президента РФ «Про продаж земельнихділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних імуніципальних підприємств »,« Про оподаткування продажу земельних ділянок іінших операцій з землею »та ін.) важливе значення для ринку землі маєземельний кадастр.

1.3 Фактори, що впливають на формування ринку нерухомості
Отже, в цілому формування вітчизняного ринку нерухомості можнаохарактеризувати наступними факторами:

1. Макроекономічна нестабільність (неможливо передбачати нормативні акти, прийняття яких обумовлюється «політичною кон'юнктурою» у той чи інший момент часу).

2. Інфляція (з одного боку, інвестиційна активність знижується

«гальмується» розвиток нормальної системи іпотечного кредитування, з іншого, через обмеженість більш ліквідних і рентабельних напрямків інвестування вкладень у нерухомість є привабливими, тому що «до певної міри »дозволяють зберегти кошти від інфляції).

3. Розмитість законодавчої бази (особливо щодо ринку нерухомості).

4. Непрозорість інформаційного простору внаслідок політичної нестабільності, слабкого розвитку інфраструктури (тільки намічені форми співробітництва, ролі та функції окремих ланок, відсутні спеціальні служби збору і аналізу інформації), низького професіоналізму учасників ринку нерухомості (невеликий досвід роботи, невизначеність законодавчої бази, тенденція підбору співробітників по дружбі і спорідненості, а не за професійними якостями).

5. Відсутність чіткої методичної бази з оцінки нерухомості.

6. Нерівномірний розвиток сегментів ринку нерухомості (найбільш масовим є ринок житла).
Отже, з переходом України до ринкових відносин нерухомість стаєтоваром і розвивається ринок нерухомості. Невизначеність прававласності на землю, інфляція і інші перераховані вище факторинакладають відбиток на розвиток російського ринку нерухомості.

1.4 Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості
Етап у дослідженні ринку, що дозволяє перейти від загальних його характеристик до аналізу ситуації по відношенні до конкретного об'єкта або їх групі,є сегментація ринку, що дозволяє зосередити основну увагу натієї інформації, яка має найбільше значення при виборі того чи іншоговаріанти вирішення підприємця.
Відмінні особливості ринку нерухомості є:

- індивідуальність ціноутворення;

- високий рівень трансакційних витрат;

- важлива роль взаємодії первинного та вторинного ринків;

- висока залежність цін, прибутковості і ризиків від стану регіонально економіки;

- різноманіття ризиків;

- низька ліквідність товару на ринку;

- слабкість цінових механізмів саморегулювання ринку.
У силу зазначених причин ринок нерухомості відрізняється низкою факторів,які ускладнюють його аналіз, що визначає особливу важливість його аналізупри прийнятті економічних рішень.
З іншого боку ринок нерухомості відрізняється низкою факторів, якіускладнюють його аналіз. Це:

- важкодоступність достовірної інформації;

- обмежена кількість аналогічних угод (а іноді і їх повна відсутність);

- різноманіття факторів, що визначають тенденції розвитку ринку .
З урахуванням зазначених обставин аналіз ринку нерухомості представляєсобою настільки ж важливу, наскільки і важке завдання.

Саме в такій якості вона важлива для формування політики на ринку.
Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увагу не на ринку в цілому, ана його складової частини і, виходячи з цього визначити небудь особливостіроботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір ринкової ніші), абоконкурентоспроможності об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єктнерухомості). На ринку нерухомості сегментація може бути проведена зацілому ряду ознак: географічному положенню, фізичнимхарактеристикам, функціональним призначенням об'єктів або навіть по комплексуознак.
Раз і завжди певного підстави для сегментації немає і не може бути.
Важливо, щоб вона дозволяла дійсно об'єднувати однорідні об'єкти (іщо стоять за ними групи споживачів), межі сегментів могли бути чітковизначені і виділення сегментів дозволяло б приймати економічновиправдані рішення, краще розуміти поведінку споживачів, грамотновибудовувати відносини з ними і в результаті забезпечувало б успіхи в продажах.
В якості ознак, обраних у якості підстав для сегментації ринкуможуть бути взяті фізичні характеристики об'єктів нерухомості, заякими стоять однорідні групи покупців нерухомості.
Може бути обраний інший шлях, коли в основу сегментації кладетьсякласифікація самих споживачів.
Наприклад, на ринку приміщень комерційного призначення може бутидоцільним наступне розподіл потенційних споживачів:

1. Установи, страхові, фінансові організації: їхня діяльність безпосередньо пов'язана з потоком відвідувачів, по-перше, і, по-друге, для їх нормального функціонування необхідні постійні контакти як між собою так і з органами влади. Звідси вони готові заплатити більш високу орендну плату у безпосередньому центрі міста, але території, досить близькі до центру, проте не належать власне до нього, їм мало цікаві.

2. Виробничі організації: для деяких з них важливо мати представницькі офіси в центрі міста, проте робочі офіси, в яких зайняті тільки працівники цих організацій, і тим більше власне виробничі приміщення, вони вважатимуть за краще розміщувати на периферії з більш низьким рівнем орендної плати.

3. Торгові організації: їх орієнтації залежать від характеру товарів

(продовольчі, промислові, для пересічного відвідувача, для елітних клієнтів). Відповідно вони орієнтовані на пасажиропотоки різної якості і, виходячи з них, будують свою політику по відношенню до орендної плати.

Так, підвищений попит з боку торгуючих організацій на будівлі ділянки.

Розташовані в безпосередній близькості до транспортних потоків, свідчить не просто про те, що місце розташування як таке впливає на прибутковість діяльності. Вимоги до місця розташування можуть бути різними залежно від характеру торгівлі:

- для підприємств, що торгують продовольчими товарами, важлива з близькість до місць проживання населення;

- для підприємств, що торгують елітними товарами, важливо розташування поблизу від місць розташування установ або на транспортних магістралях:

- для підприємств, що торгують обмеженим набором «ходових» товарів, істотна близькість до маршрутів громадського транспорту та іну свою чергу ранок офісних приміщень для першої групи споживачівнерухомості може бути сегментований вже за якістю пропонованих на ринкуоб'єктів.
Таким чином, критерії сегментації не можуть бути задані апріорі і назавждизатвержени. Головне в тому, щоб представники сегмента дійснопредставляли собою однорідне за своїми представниками і вимогиспівтовариство споживачів і були достатнім безліччю для виявленнязакономірних тенденцій у їх поведінці.
І, навпаки, якщо мова йде про робочих офісах, то тут позиції банків іпромислових підприємств можуть істотно розійтися і об'єднання їх врамках одного сегмента представництва вже мало виправданим.
Сегментація ринку є основною для наступного етапу дослідження ринку
- Позиціонування, об'єктом якого може бути як фірма і її послуги, такі окремий об'єкт нерухомості.
Позиціонування - віднесення будь-якого продукту до певного сегментуринку, а також визначення і «висвічення» його місця в рамках сегмента.
В якості продукту при цьому може виступати і об'єкт нерухомості, іпропонована послуга клієнтам, і, нарешті, сама фірма.
Позиціонуючи продукт, підприємець повинен показати його місце на ринку
(приналежність до певного сегмента) і одночасно його відмінність від вженаявних на ринку, ті його гідності, які відсутні в аналогічнихоб'єктів, його «родзинку».
Як і сегментація, позиціонування має подвійне значення. По-перше,визначення місця продукту на ринку є підставою для розробкиконцепції просування об'єкта на ринок - визначення каналів просування,способів і засобів реклами, розробки цінової політики. По-друге,позиціонування направлено на клієнта і має сформувати у ньогопевний образ продукту.
Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лишеінструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняттяоптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохідпідприємцю.
Їх значення полягає насамперед у тому, щоб фізичні характеристики
(якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їхекономічним ха?? актерістікам (ціною, доходу) і уявленням споживачівпропонованих до реалізації об'єктів, що може коротко виражено у виглядінаступної простої формули:

Якість = ціною = споживачеві.
Наприклад, на первинному ринку нерухомості, виділяючи певний сегментринку, як сфери своєї активності, забудовник-підприємець повиненвиявити той рівень вимог, що споживачі пред'являють до продукту
(наприклад, до характеристик квартири), виходячи з цього прийняти ті чиінші технічні та містобудівні рішення, визначити вартісніхарактеристики, порівняти їх з можливостями потенційних клієнтів.
Реально ця операція може проводитися кілька разів для того, щобзбалансувати всі складові наведеної вище формули.
Використання сегментації як інструменту при формуванні моделі поведінкипідприємця дозволяє раціоналізувати свою економічну поведінку,уникнути зайвих витрат, правильно обрати способи просування свогопродукту.

Глава 2 Принципи формування і динаміка цін на ринку житла в місті
2.1 Види вартості, концепції вартості житла.
Об'єкт нерухомості може бути мати «декілька» вартостей в залежностівід потреб суб'єктів ринку нерухомості (цілей оцінки), тобтовартість об'єкта нерухомості для потреб, страхування буде відрізнятися відвартості, розрахованої для продажу, застави і т.д. Наприклад, підставоюрозрахунку вартості для потреб страхування буде вартість заміщеннясхильних до ризику елементів, для застави - здатність майна принестидохід у разі припинення виплати кредиту.
Цілі оцінки нерухомості можуть бути різними (купівля-продаж об'єкта,страхування та майнові спори, оподаткування нерухомості, реалізаціяінвестиційних проектів, кредитування під заставу тощо), їм відповідаєкілька видів вартості.
Перед початком проведення робіт з оцінки нерухомості оцінювача необхідновизначити вид вартості, що застосовується в даній ситуації. У звіті необхідновідобразити оцінюваний вид вартості і обгрунтувати його вибір.
Основні види вартості нерухомості: ринкова вартість, вартість уексплуатації, для цілей оподаткування, інвестиційна, страхова,заставна, балансова, мінова або бартерна вартість, вартість оренднихправ, відновна вартість, вартість заміщення і ліквідаційна.
Розглянемо найбільш часто зустрічаються види вартості.

1. найбільш поширеною є оцінка ринкової вартості нерухомості. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна продажу об'єкта нерухомості на вільному ринку.

2. Вартість в експлуатації відображає важливість об'єкта для конкретного суб'єкта, у якого може бути відсутнім намір виставити об'єкт на продаж. Вартість в експлуатації заснована на прибутковості, корисності та зручності об'єкта для власника нерухомості.

3. Вартість для цілей оподаткування базується, як правило, на витратах (на відтворення об'єкта).

4. Страхова вартість заснована на вартості відтворення (заміщення) елементів нерухомості, підданих ризику знищення. Страхову вартість використовують для цілей страхування. Як правило, ця величина відновної вартості або вартості заміщення без урахування земельної ділянки. Відновлювальна вартість - це витрати на відтворення точної копії застрахованої нерухомості, вартість заміщення - витрати на створення аналогічного об'єкта.

5. Для об'єктів, що надаються в заставу, визначається заставна вартість - вартість майна, яку кредитор розраховує отримати при продажу об'єкта нерухомості на ринку у випадку неповернення кредиту. Заставна вартість враховується при визначенні величини видається позичка.

6. Інвестиційна вартість - це вартість капітальних вкладень для конкретного інвестора з урахуванням його вимог до інвестицій.

7. Ліквідаційна вартість визначається при ліквідації підприємства за рішенням власника або судового органу. Ліквідаційна вартість - це вимушений для власника ціна продажу майна в терміни менше, ніж достатні для ознайомлення з виставленим на ринок об'єктом всіх потенційних покупців. Таким чином, в залежності від цілей оцінки потрібно визначення різних видів вартості. Найбільш часто зустрічається оцінка ринкової вартості нерухомості. Досягнення відповідності між метою оцінки і визначеним видом вартості - запорука успішної роботи оцінювача.

2.2 Визначення ринкової ціни житла на вторинному ринку

Ринкова вартість нерухомості - це найбільш ймовірна ціна, за яку буде проданий конкретний об'єкт на відкритому ринку, при дотриманні умов приватної угоди.

Найпоширеніший вид вартості, який визначається оцінювачами згідно більшості замовлень на оцінку нерухомого майна, є ринкова вартість.

Необхідною умовою існування ринкової вартості є наявність ринку об'єктів, аналогічним оцінюваному. У разі відсутності зазначеного фактора оцінювачем використовується відмінна від ринкової база оцінки, що веде до зміни виду вартості.

Ринкова вартості відображає взаємодію продавців, покупців та інвесторів на ринку нерухомості. Для отримання достовірної оцінки ринкової вартості об'єкта оцінювач повинен мати повну інформацію про ринок, на якому пропонується ця нерухомість.

Отже, ринкова вартість об'єкта нерухомості - це найбільш ймовірна ціна в грошовому вираженні, за яку майно перейде на відкритому ринку від добровільного продавця до добровільного покупцеві на дату оцінки в умовах конкуренції серед продавців і покупців і при дотриманні всіх умов чистої (нормальної, рівноважної) угоди.

Для визначення ринкової вартості в моїй роботі я використовую методику приблизного розрахунку вартості квадратного метра житла в м.

Новосибірську і його приміських районах. Середня вартість квадратного метра житла розраховується по районах.

Таблиця 2 .1 - Дані про змінні вартості житла Назва району
| № | Змінні | Характеристика змінних |
| 1 | Тип будови | Поліпшено. | Повно-| Поліпшено. | Поліпшено. | Полоногаб |
| | | План. | Габарит | | План. | аріта |
| | | | | План. | | |
| 2 | Кількість кімнат | 3 | 2 | 2 | 4 | 1 |
| 3 | Матеріал стін | Панель | Цегла | Панель | Панель | Шлакоб |
| 4 | Поверховість | 6/10 | 1/4 | 7/10 | 9/9 | 1/2 |
| | Квартири | | | | | |
| 5 | Житлова площа | 40 | 32 | 35 | 51 | 22 |
| 6 | Загальна площа | 70 | 57 | 63 | 74 | 38 |
| 7 | Фактор | Усі | Усі | Дві | Усі | |
| | Ізольованості | ізольований | ізольован-а | суміжні | ізольований | |
| | Кімнат | ные | нние | | ные | |
| 8 | Наявність балкона | балкон | балкон | Лоджія | Дві лоджії | |
| | | | | Балкон | | |
| 9 | Телефон | + | + | + | | |
| 10 | Наявність метро | | | | | |
| 11 | Ринкова | | | | | |
| | Вартість, тис. | | | | | |
| | Р. | | | | | |
| 12 | Ринкова | | | | | |
| | Вартість 1 | | | | | |
| | Кв.м, тис.р. | | | | | |

Таблиця 2.2 - Дані про змінних вартості житла Назва району
| № | Змінні | Характеристика змінних |
| 1 | Тип будови | Годі-г | Покращена | Покращена | півноги | Покращена |
| | | Абаріт | Планування | | | планування |
| | | | | Планування | абаріт | |
| 2 | Кількість кімнат | 1 | 4 | 2 | 2 | 3 |
| 3 | Матеріал стін | Цегла | Панель | Цегла | Шлакоб | Цегла |
| 4 | Поверховість | 1/+5 | 1/10 | 7/10 | Ѕ | ѕ |
| | Квартири | | | | | |
| 5 | Житлова площа, | 15 | 50 | 39 | 35 | 51 |
| | Кв.м | | | | | |
| 6 | Загальна площа | 28 | 79 | 52 | 47 | 76 |
| | Кв.м. | | | | | |
| 7 | Фактор | | Усі | Усі | | |
| | Ізольованості | | ізольовані | ізольований | | Усі |
| | І кімнат | | | ные | | ізольовані |
| 8 | Наявність | | Лоджія | Балкон | | Два балкона |
| | Балкони | | | | | |
| 9 | Телефон | | + | + | | |
| 10 | Наявність метро | | | | | |
| 11 | Ринкова | | | | | |
| | Вартість, | | | | | |
| | Тис.р. | | | | | |
| 12 | Ринкова | | | | | |
| | Вартість, | | | | | |
| | Кв.м. | | | | | |

Розрахунок вартості квадратного метра житла я виробляла за допомогоюметодичного вказівки. [7]
2.3.Аналіз розвитку ринку житла ринку в місті
При загальному зниженні доходів населення спостерігається зростання частки споживчихвитрат мешканців на утримання квартир. У ряді випадків ця частка становитьбільше третини споживчих витрат населення. Розроблена в якостіодного з пріоритетів економічного розвитку країни державнацільова програма «Житло» передбачала реалізацію соціально спрямованоїреформи в житловій сфері. Мета програми визначити принципові підходидовгострокової державної житлової політики та намітити конкретні заходи,спрямовані на вирішення пріоритетних завдань:

- змінити систему законодавчих і правових норм для юридичного забезпечення проведення житлової реформи;

- подолати спад в об'ємах введення житла і забезпечити державні гарантії права громадян на вибір способу задоволення потреб у житлі;

- змінити систему житлового фонду та житлового будівництва за формами власності, джерел фінансування, типами будівель і технологій їх зведення;

- забезпечити поетапний переклад житлової сфери в режим беззбиткового функціонування при забезпеченні соціального захисту малозабезпечених груп населення;

- демонополізувати житлове будівництво та ЖКГ;

- провести структурну перебудову бази будіндустрії і промисловості будматеріалів;

- змінити форми організації будівництва та управління, обслуговування та ремонту житлової сфери;

- вирішити питання землекористування та приватизації землі в житловій сфері в комплексі з розвитком інженерної інфраструктури.
Проте вирішити житлову проблему в Росії цим шляхом навряд чи можливе внайближчій перспективі. [2] На жаль введення житлової площі в
Ринок житла - це основа споживчого ринку і, що не менш важливо,необхідна умова виникнення і динамічного розвитку ринку праці. Житлоне можна продавати і виробляти, як пакет молока: тут ми маємо справу зринком капіталу, частиною загальної економічної інфраструктури. [2]
2.4 Аналіз динаміки цін на ринку житла в місті
Отже, як видно з розрахунків, ринкова вартість квадратного метра житлаперевершує його реальну вартість часом у 2-4 рази. Це можна пояснититим, що останнім часом попит на ринку житла перевищує пропозицію, щовикликає зростання цін. Доходи населення збільшуються, але це все ж неє загальною тенденцією. Доходи різко ростуть лише у частини населення,що становить 1-2%. Однак, насправді, залежно від віддаленостісередні ціни змінюються в діапазоні від 560 до 1060 тис.руб.
(відповідно: околиці Лівобережжя і вулиці, прилеглі до центру міста).
Подібно цінами варіюється і якість житла: на околицях Лівобережжя середнязагальна площа не перевищує 45,9 кв.м., а в зоні середньої віддаленості Лівогоберега площа (середньостатистична!) продаваних квартир зашкалює за
56,6 кв.м. Вартість одиниці площі у виставлених на продаж квартирахз двох кімнат бере звіт за значення 12353 руб/кв.м. На околицях
Лівобережжя середня ціна одиниці площі - вже 13015 руб. Присередньостатистичної загальної площі у 49,3 кв.м. така ціна квадратногометра піднімає планку цін до рівня 641,29 тис.руб.

Зона середньої віддаленості, щодо цін і характеристик розглянутої категорії житла - «зона контрастів». У відносномучисленні дорожче коштують квартири Правобережжя, де одиниця площіоцінюється в 14663 руб. На Лівому березі квадратний метр дешевше на 732руб - 13931 руб/кв.м., але різниця в якості житла така, що середня цінадвокімнатної квартири в зоні середньої віддаленості Лівобережжя - 789тис.руб, а на Правому березі середньостатистична квартира коштує 696,5тис.руб. У цифрах різницю якості житла найкраще виражає співвідношеннясередніх площ пропонованих на продаж квартир. На 11,3% (відповідно,
680 тис.р. і 757 тис.р.). Дивно, але крім площ збігається ікількість пропонованих квартир - вся зона займає сектор в 17% структурипропозиції, при якому на частку кожної частини міста припадає майже по
8,5%. Центр і вулиці, прилеглі у центру стосовно двокімнатнимквартир можна вважати однією великою зоною (27,6% структури пропозиції),настільки близькі параметри виставленого на продаж житла.
Середньостатистична загальна площа двокімнатних квартир у цій суперзоне -
54 кв.м., ціна одиниці площі - 18960руб, а вартість усередненої квартири
- 1030 УРАХУВАННЯМ. [2]
Висновок
Отже, як і раніше, в Новосибірської області, де ще збереглися великібудівельні організації, зазначається серйозне недовикористаннявиробничого потенціалу і погіршення їх фінансового стану.
Вартість будівельно-монтажних робіт неухильно підвищується, що стаєнепереборною перешкодою участі значної частини населення вбудівництві житла за свій рахунок. Ситуація загострюється й тим, що допроблеми низької купівельної спроможності населення додалася ще йпроблема невідповідності вітчизняних технічних рішень та будівельноїтехнології сучасним вимогам. Будь-яке рішення в цьому напрямку зновупов'язане сростом вартості житла. Найближчим часом буде потрібно широке ібільш активне впровадження нових матеріалів і конструкцій, нових технологій,з тим, щоб житло стало максимально зручним та комфортабельним, дешевим вбудівництві та в експлуатації, що дозволяє включити в ринковий оборотзначні грошові ресурси населення, зацікавленого у поліпшеннісвоїх житлових умов.

Список літератури

1. Щербаков О.І., Золотарьов І.І., Щербакова Н.А. Основи економіки нерухомості: Навчальний посібник. - Новосибирск: НГАСУ, 1997. - 124

2. Харрісон Генрі С. Оцінка нерухомості: Пер. з англ. - М.: РИО

Мособлупрполіграфіздата, 1994. -231 С.: Ил., Табл., Граф.

3. Маркетингові дослідження в будівництві. Методичний вказівка до курсової роботи для студентів спеціальності 060800 «Економіка і управління на підприємствах (у будівництві)» всіх форм бученія.

Редактор Г.К. Найдьонова. - Новосибирск: НГАС, 1999. -25 С.

4. Цивільний Кодекс РФ. Частини 1,2. Офіційний текст. - М.:

Видавничо-торгова фірма Кодекс, 1996 .- 496 с.

5. Житлове будівництво. Щомісячний спеціалізований журнал. -М. № 6.

- 2001.

6. Котлер Ф. Основи маркетингу. Пер. з англ./Общ. ред. і вступ. ст.

Е. М. Пенькова. -М.: Прогресс, 1993. - 736 с.

7. Нерухомість. Щотижневий спеціалізований журнал. - Новосибірськ:

Некомерційний фонд «Навчально-методичний центр ріелтерів», 2002. № 15.

8. "З рук в руки" Газета безкоштовних оголошень.

Зміст: (Проставити НУМЕНАЦІЮ СТР)

Введення

Глава 1. Основні види і методи маркетингових досліджень ринку нерухомості

1. Поняття нерухомості

2. Ринок нерухомості: поняття, суб'єкти ринку, законодавча база

3. Фактори, що впливають на формування ринку нерухомості

4. Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості

Глава 2. Принципи формування і динаміка цін на ринку житла в місті

2.1 Види вартості житла

2.2 Визначення ринкової ціни житла на вторинному ринку

2.3 Аналіз розвитку ринку житла в місті

2.4 Аналіз динаміки цін на ринку житла в місті
Висновок
Література