Юр. визначення «нерухо. майно ».
Ст. 130ГК РБ: До нерухомість. видами отн.: зем.уч., уч.недр, відокремлений. водніоб'єкти і все, що міцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення кіт.без невідповідного збитку їх призначення не можливо, в т.ч. лісу,багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухо. видами такожприрівнюються підприємства в цілому як майна. комплекс, що підлягають гос.реєстрації пов. і морські судна, судна внутр. плавання, річка, море, космічн.об'єкти. Законодавчої. актами до нерухо. видами м.б. віднесено також і інше імущих.
Гл.прізнаком, що дозволяє класифікувати нерухо., Явл.прочная зв'язок зземлею (неможливість переміщення). В з-не порушення міцного зв'язку із землеютрактується як глобальна причина невідповідного збитку не власнеоб'єкту, а саме його призначенням. У зак-ве зем. уч.-отд.об'ект нерухо-ти.
Зем.уч.-частина пов-ти землі, що має встановлені межі, площа,місце розташування, правовий статус і ін хар-ки, що відображаються у держ.-зем.кадастр і док-х гос. реєстрації. Св-во: зем.уч.-не просто фрагмент земноїпов-ти, а такий фрагмент, кот.однозначно визначений на місцевості і док-тах -сформований зем.уч. Осн.прізнаком, що відрізняє рухоме імущ.от нерухо.явл. обов'язкова реєстрація останнього.

1. Право собст-ти та ін речові права не недв.імущ.
Право собст-ти включ.в себе слід.:
-право володіння (законна возм-ть мати в себе дане імущих., фактичнообладть їм)
-користування (закон.возм-ть експлуатації даного імущ.путем витяги знього полезн.св-в його споживання)
-розпорядження (возм-ть визначати юр.судьбу шляхом зміни йогоприналежності, стану або призначення)
У трактуванні права соб-ти закладена возм-ть їх розподілу м-дуразл.суб'ектамі:власник-володіння

-користування

-розпорядженнядоверітельн.управляющій-частічн.польз.

-частічн.распоряженіе

-частічн.владеніеорендар-частічн.польз-е

-частічн.владеніе
У заруб.практіке поняття соб-ти включ.еще 8 ел-ів:
1) право на дохід, кот. дає реалізацію користування і розпорядження нерухо-у
2) право на відчуження, споживання, витрату на свій розсуд
3) право на безпеки-ть
4) право передавати у спадок
5) безстрокове володіння
6) заборона исп-ть імущих-во на шкоду др.людям
7) право на відпові-ть
8) сущ-ние норм і правил, що забезпечують відновлення порушених прав
Крім права собс-ти сущ.і др.вещние права:
-право хоз.веденія (з дозволу собст-ка) і право оперативного управління
-право довічного успадкованого володіння
-право постійного корис.
-сервітути-право обмеженого польз.чужім недв.імуществом

4.Функціі си-ми реєстрації прав на нерухо-ть.
Сі-ма реєстр.-реєстрація об-ів нерухо., Прав і угод з нерухо-ю. Потребав регістр.обусловлена след.обстоятельствамі:
-відсутність видимого зв'язку м-ду про-му нерухо-ти і суб'єктом прав на неї
-неможливість ідентифікації пар об'єкт-суб'єкт
-невозм-ть передачі нерухо-ти шляхом переміщення
Опції си-ми регістр.:
1) створення бази оподаткування для збору імущ.налогов
2) забезпечення:а) прав соб-ти та інших речових прав на нерухо-тьб) захисту влас-ок та інших осіб, обладающ.правамів) точного визначення змісту прав

5.Сущность си-ми «публічних записів».
Сущ. 2 сі-ми реєстрації:
-англо-американських (Реєстрація актів чи публічних записів)
-європейська
Англо-американських:
Публічні запису-суспільно підтримувана си-ма док-ів, що свідчатьпро наявність зарегестрір.вещних інтересів нерухо-ти і які є підставою длязахисту цих інтересів. Публ.запісі включ.док-ти: определяющ.права іінтереси в нерухо-ти; податки; спец.сбори і повінності4 строіт.норми; з-ни протеррітор.зонірованіі та ін
Титул-законне право собст-ти на нерухо-ть, що має докум-ю юр.основу -страховий поліс. Страхування титулу-захист собст-ка від можливих фін.потерьу разі наявності прав 3-х осіб, яких-л. обтяжень, пов'язаних з про-му нерухо -ти, що існують, але не відомих собст-ков. Купівля страх.поліса -перекладання возм-го ризику собст-ка на страз.компанію.
Переважно.: Дешевше для гос-ва. Недоліки: дорожче для набувача про-та нерухо -ти.

6.Сущность кадастрової си-ми реєстрації нерухо.
Сущ. 2 сі-ми реєстрації:
-англо-американських (Реєстрація актів чи публічних записів)
-європейська
Європейська:
Заснована на гарантії гос-ва. Носить назву юр.кадастра. Юр.кадастр -кадастрова си-ма, юрідіч.регістрірующая відносини власності вземлекористуванні і гарантує чистоту титулу при передачі прав собст-ти.
Кадастр.сі-ма-інфо си-ма на основі кадастру країни або регіону.
Види кадастру:
-багатоцільовий-контрольована гос-му си-ма класифікації та оцінки земель,здійснювана поср-вам карт ділянок собст-ти на основі кадастр. зйомки іведення реєстру відомостей про ділянки та їх власників
-відкритий-кадастрова си-ма, ведуча крім обліку уч-ков розширений списокскладу нерухо-го і движ-го імущ.владельца
Різновид юр.кадатсра-си-ма реєстрації Торенса (ретельне ізущен.іопис про-та). Гос-во гарантує законність титулу.

7. Облік і держ.реєстрацію недв.в РБ.
У РБ відсутній си-ма реєстрації нерухо-ти. Кодекс про землю міститьспец.раздел про кадастр. Зем.кадастр містить:
Дані про розподіл земель за категоріями землевласникам
-дані про склад, стр-ре та стан зем.фонда РБ в розрізі адм .-тер.едініц
-дані про місце розташування, розміри, межі зем.уч-ка, їх якісно. хар -ки, встановленому режимі землекористування, держ. Реєстрації прав на зем.уч -ки, оцінки зем.уч-ков і др.сведенія
У РБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го обліку зем.уч -ков і реєстрації прав на них. Облік земель проводиться по листу знаходження,спрямовану на отримання відомостей про коліч.і кач.землі. При обліку земля хар -ся за розміром, просторовому положенню, кач.состоянію і використання.
Гос.регістр.-заходи з оформлення права собст-ти, володіння абокористування землею юр.і фіз.осіб.
Об'єктами регістр.явл.право собст-ти, право довічного успадкованоговолодіння, право пост-го користування, право врем. корист., право оренди,сервітути, іпотека (застава).
З юр.т.зр.под нерухо-у понимю-ся об'єкт гражд.прав, отлічіт.особ-укот.явл.вещная природа, міцний зв'язок із землею, зареєстрований всоотв.с закон-вом.

8. Недвіж.как екон.благо.
Здатність речі задовольняти потреби наз.потребіт.св-вом абокорисністю. Сама річ з притаманною їй корисністю наз.потребіт.благом.
Задоволення потр-ти може мати 2 форми:
1) споживання самої речі (не потр-ся буквально)
2) споживання св-в цій речі
У 1 випадку річ исп-ся для задоволення потр-ти і втрачає в цьому процесісвою пол-ть. Використання-розподілене в часі споживання.
Поняття блага означає тільки наявність пів-ти, а цінності-поєднання пів-ти ірідкості.
Варіанти исп-ия екон.блага:
1) за своїм призначенням, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во)
2) товарне вир-во з основним исп-ем блага в кач.товара
3) в кач.істочніка доходу (благо не змінює свого власника)
Хар-ка недв.как екон.блага:а) будь-яка недв.-річ, кот.включ.3 ел-та:
-земля
-удосконалення землі (будь-які проізведенноие землею зміни, вкач.кот.может виступати удосконалення самої землі, побудованих на нійбудівель і соор.)
-приналежності нерухо-ти (рухомі за природою речі, прикріплені донедв.імущ-ву і явл-еся його невід'ємною частиною)б) стаціонарність, тобто прив'язаність до певного місця землів) тривалий період исп-ия нерухо-тиг) рідкість
Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч., кот.явл.местом розселення людей.
Розміри таких територій обмежені. Цінність про-та недв.імеет не тількиаюс.хар-р, є наслідком поліз-ти, але й относіт.вираженіе, яке залежить відможуть бути більш-менш цінніпро-ти нерухо.

9. Недв.как товар.
Існує в 2 видах:
1) об'єкт-товар (можна виділити в натурі)
2) послуга-товар
На ринку недв.-товар має 3 види:
-об'єкт (при можливості його виділення в натурі)
-права
-послуги

54.Прінціпи оцінки нерухо., пов'язані з про-ми нерухо.
До них відносяться:
1) принцип залишкової продуктивності: В основі ст-ти землі лежить їїзалишкова продуктивність. Остат.продуктівность виражаєтьсядоходом, припадає на землю після сплати витрат на працю, капітал,управління.
2) принцип внеску: Вклад-сума, на кот.увеліч-ся або уменьш.ст-ть про-тавнаслідок наявності або відсутності будь-л. елемента.Велічіна такогозбільшення або уменьш.м.б.више або нижче витрат такого ел-та. Теор.основавкладу-концепція граничної продуктивності, згідно кот.макс.еффектдосяг-ся тільки тоді, коли граничний дохід = предельн.затратам, пов'язанимз його одержанням.
3) принцип зростаючого і уменьш.дохода: Збільшення капіталовкладень восновні складові пр-ва обумовлює увеліч.темпов зростання Пр лише доопред.-го межі, після кот.прірост Прспроса; число незайнятих будівель зр-ся; їхзміст не вигідно, т.к.увеліч.затрати)
2) Цикл поглинання (начін.поглащаться інвестиційні надлишки; попит увеліч.іпочинає перевищувати пропозицію)
3) Нове будівництво (попит> пропозиції.; Розширення р.недв., Кот.проісходіт в
3 етапи:а) домінує буд-во про-тов нерухо., що окремо стоять, і що будуються дляспоживачів, що мають достатні доходи для повної оплатиб) вигідно буд-во будинків, промислових будівель, кот.фінансіруются з метоюотримання Пр від інвестиційв) вигідно будь-буд-во, т.к.фін.інстітути із задоволенням беруть участь устворення об-тов нерухо.
4) Цикл насичення (спад на р.недв.предшествует спаду в ек-ці; підйом нар.недв.раньше підйому в ек-ці)
Збільшення ст-ти грошей і зменшення грошової маси змушує споживачіввідмовитися в 1 чергу від капіт.затрат. Це призводить до уменьш.спроса нар.недв. Однак, значна частина ден.средств залишається «замороженої» всфері нерухо. Це проісходст у зв'язку з довгих-ью інвестиційно-строіт.цікла.
Це не дозволяє исп-ть ці кошти і рес-си в др.секторах ек-ки.
Поступово виникає надлишок пропозиції, що впливає на ситуаціюв суміжних галузях. Потім зі зростанням доходів, маси грошей і соттв-х очікуваньпопит на р.недв.увеліч. Це отраж.на ек-ке в целом.В дан.момент р.недв.починає грати роль ф-ра ек-го зростання, викликаючи збільшення попиту і насуміжних ринках. Р.недв.завісіт від стану ек-ки і явл.інідікатором цьогостану.
Показники стану р.недв.:
-к-сть угод на р.недв.
-прод-ть термінів експозиції

45.Право приватної собст-ти на землю.
Цілі, для кот.земля може бути передана в ч.с.:
1) ведення особистого підсобного госп-ва
2) будує-во та обслуговування житлового будинку
3) ведення колективного садівництва
4) дачне буд-во
Перелік земель, що не підлягають передачі в ч.с.:
-землі загального корис-ня
-землі транспорту та зв'язку
-надані для потреб оборони
-що зазнали радіоактивного забруднення
-нац.парков, заповідників
-оздоровчого, реакреціонного та іст.-культурного призначення
-лісового фонду
-с/г призначення
-надано. громадянам для ведення особистого госп-ва, буд-ва, колективногосадівництва, якщо в соотв-ії з ген.планом вони передбачають інше їх исп -ня
-землі садівницьких товариств, дачного буд-ва, расположен.на площахзалягання корисних копалин
Суб'єкти права ч.с.:
-власність фіз.осіб
-власність юр.осіб
У ч.с.нах-ся зем.участкі, придбані громадянами, які постійно проживаютьна території РБ. Юр.особам зем.участкі передаються у власність заприватизації об'єктів ч.с. Зем.участкі можуть передавши-ся у власністьюр.особам при осущ-ванні інвестіц.проектов.
Об'єктами ч.с. на землю виступають зем.участкі.
Ознаки зем.участка:
А) частина пов-ти землі певної площі зі своїм місцем розташування
Б) він д.б.огранічен в натурі, мати встановлені межі
В) повинен мати статус і др.хар-ки

46.Общіе положення угод із землею.
Операції:купівля-продаж, дарування, обмін, застава, оренда, рента
Правила укладення та оформлення угод із землею:
-д.б.оформлени в письмовому вигляді
-нотаріально засвідчені
-зареєстровані спец.уполномоченнимі гос.органамі по зем.рес-сам іземлеустрою
Торону, що набуває зем.ділянка, не може саме цілі йогоіспользованія.Прі здійсненні угоди з частиною зем.уч. вона д.б.виделена всамостійний зем.уч-к. до нового суб'єкту прав на зем.уч-к переходитьтака сов-ть прав і повноважень, якою володів колишній користувач землею.
При здійсненні операцій із землею необхідно враховувати і природо-охороннізаходи.

47.Договор купівлі-продажу зем.участков.
Предметом купівлі-продажу м.б.зем.уч-к, що належить лише на праві приватноївлас-ти громадянину або юр.осіб. Договір повинен сожержать узгодженісторонами умови про цене.Еслі договором є земля, вона може переходитидо покупця на праві ч.с. При продажу розташованого на зем.уч-ці про-тапродавець. Якщо ж ділянка належить продавцю на інше право, то покупцевіпереходить обсяг правомочностей продавця. Договір купівлі-продажу м.б.заключен привідсутності суперечок і інших перешкод укладання договору. Договір повиненмістити відомості:
-сторони угоди
-предмет угоди
-вказівка на правовстановлюючі док-ти
-відсутність чи наявність обтяжень
-ціна операції
-відсутність інших договорів на відчуження
-др.необходімие умови (термін передачі зем.уч-ка та ін)
До договору додається план меж зем.уч-ка. Він составл.в 3-х прим.: 1 --нотаріусу разом з планом; 2-продавцю; 3-покупцеві.
Перехід права собст-ти на зем.уч-к-внесення до установлен.порядке запису продоговорі в зем.-кадастрову книгу та відмітки про держ.реєстрацію в договір.
Документи, необх.для держ.реєстрацію:
-заява продавця і покупця
-док-ти за внесення плати за гос.регіст.
-оригінали договору в 2-х прим. + копія договору в 1 прим.
-паспорт громадянина РБ
-зем.-кадастров.план ділянки
Може бути відмовлено у держ.реєстрацію:
-наявність протиріч між док-ми, підписаними на гос.регіст.і записами взем.-кадаст.кніке
-невідповідність даних, що дозволяють безумовно встановити предмет договору
-наявність заборон на відчуження
-умов, що спричиняють зміни цільового призначення
Юр.особи РБ можуть відчужувати зем.уч-к тільки тим юр.особам, кот.імеют право наотримання зем.уч-ка у власності ть і при обов'язковому збереженні цільовогопризначення.

49.Залог земельного уч-ка.
Відповідно до ЦК РБ в силу закону за забезпеченого заставою зобов'язаннямкредитор (заставодержатель) мають право у разі неіполненія боржником цьогозобов'язання одержати задоволення з ст-ти закладеного імущих-ваособи, кот.прінадлежіт це імущих-во (заставодавець). Застава недв.імущ-ва (в т.ч. ізем.уч-ка) регулюється законодавчих-ми актами іпотеки. Зем.уч-к, що знаходиться вприватної влас-ти юр.осіб і громадян, м.б.предметом застави тільки в кач-вематеріального забезпечення своєчасного повернення банківського кредиту.
Законодавцями зем.уч-ка м.б.юр.ліца, громадяни РБ, право приватної влас-ти кіт.засвідчено гос.акт. законодержателямі явл.банкі, переліккот.утвержден президентом РБ. Джерело застави-договір, кот.должен містити:
-обгрунтування предмета іпотеки
-оцінку імущих-ва
-розмір і строк виконання зобов'язань, забезпечених іпотекоюу разі невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язаннябанк у праві реалізувати від імені заставодавця зем.уч-к зі збереженням йогоцільового призначення. При цьому до моменту продажу зем.уч-ка банк моженадати заставодавцю право викупити закладений їм зем.уч-к поціною, яка дорівнює сумі неповерненого кредиту та% за корис-ие кредитом. Якщозаставодавець не скористається пропозицією, банк пропонує викупити зем.уч -до соот.-му ісполніт.і розпорядчого органу.
У соотв.с законом іпотека будівель і сооруж.допускается тільки зодночасною іпотекою за тим же договором зем.уч-ка, на кот.ето споруданах-ся. Якщо іпотека встановлена на зем.уч-к, на кот.нах-ся будівлі, нещо належать заставодавцю, то при зверненні стягнення на цей уч-к при йогопродажу з публічних торгів набувачеві уч-ка переходять ті права та зобовти, кот.імел заставодавець.
Порядок осущ.действій по заставі:
1) власник звертається в банк із заявою про надання позики, виплатукот.он згоден забезпечити недвіж.імущ-вом
2) іпотечний банк перевіряє док-ти, що засвідчують право собст-ти на нерухо-тьі уточнює, чи не знаходиться імущих-во в др.залоге
3) оцінка закладається імущих.
4) банк і собст-к погоджують умови і суму кредиту
5) заставодавець страхує імущих.
6) оформлення кредитного договору та заставного свідоцтва
7) договір регістрір.органамі реєстрації за місцем знаходження нерухо.

53.Віди ст-ти нерухо-ти.
2 групи:
-ст-ть обміну
-ст-ть використанийия
Ст-ть обміну-призначена для проведення операцій з нерухо-ью на ринку. Доній отн-ся рин.ст-ть, страхова, ліквідаційна, заставна.
Риноч.ст-ть-рин.цена при дотриманні след.условій:
А) ринок явл.откритим і конкурентним, т.е.допускающім вільневзаємодія достатнього кол-ва автономних покупат.і продавців
Б) мотивація учасників угоди має типовий для даного ринку хар-р, тобтопокуп-ль і продавець діють економіч.раціонально
В) сторони угоди достатньо поінформовані про ситуацію на ринку, знаютьзміст угоди, хар-р переданих прав, можливі наслідки
Г) імущ.било представлено на ринку достатній час, щоб покуп.могліпознайомиться з ним, аналогічними про-ми і прийняти зважене рішення
Д) оплата осущ.в типової для даного ринку формі
Е) на ціну не впливають не відносяться до операції ф-ри
Ліквідаційна ст-ть-чиста ден.сумма, кот.собственнік може отримати припримусового продажу про-та.
Страх.ст-ть-величина ст-ти нерухо., Кот.опред-ся на базі ст-ти відновленняабо заміщення для визначення суми страх.вознагражденія у разізнищення про-та нерухо.
Восстан.ст-ть-витрати в рекущіх цінах, кот.надо понести у разі відтворенняточного дублікіта даного про-та нерухо. ця ст-ть висловлю-ся витратами навідновлення точної копії про-та.
Ст-ть заміщення-витрати в текущ.ценах на створення про-та, що має зоцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітект.стілез исп-ем сучасних проектних нормативів і прогресивних мат-лов іконструкцій.ета ст-ть виражена витратами на створення про-ів функціональногоаналога.
Заставна ст-ть-оцінка про-та у сфері заставного кредитування,що здійснюється за рин.ст-ти.
Ст-ть використання-цінність про-та для конкретного влас-ка, кот.ісп-і про -кт у формі доходу або собств.блага і кот.не збирається виставляти об-кт наринок. До неї м.б.отнесени: інвестіц.ст-ть, балансова, для оподаткування.
Інвестиційна ст-ть-її розрахунок проводиться виходячи з очікуваного інвесторомдоходу.
Баланс.ст-ть-ст-ть імущих., Включ.в балансову відомість пр-буття. Вона включ.ст -ть нерухо., індексовану на дату переоцінки ОС за вичетос бухгалтерськоїамортизат. і ст-ть знову придбаних про-тов за отч.період.
Ст-ть для оподаткування-визначається на основі рин.ілі восстан.ст-ти.

73.Расчет ст-ти поліпшень при витратному підході.
Оцінка ст-ти поліпшень произв-ся шляхом оцінки витрат, кот.должен понеститиповий покупець на буд-во для отримання на дату оцінки на цьому ж уч-кебудівель і споруд, адекватних за своєю корисності об'єкту оцінки.
Восстан.ст-ть на дату оцінки опред.по ф-ле: В = Вб * Кін, де Вб-восстан.ст-тьпро-та в базисних цінах 1991г.Она определ-ся:
1) для про-ів, введених в експл.до 1.01.92.путем помножити. Первонач. (баланс.) ст -ти на коеф.перерасчета
2) для про-ів, ст-ть кот.отсутствует і визначається на підставі:
-збірки норм для оцінки будівель, прінадлеж.гражданам, що підлягають і неподлеж.гос. обяз.страхованію в УРСР, затвердженого постановою Радміну РБвід 30.03.82. № 108, від 01.11.82. № 327
-збірників укрупнених показників восттан.ст-ти для переоцінки ОФ,затверджених гос.комітетом Раді міністрів СРСР 1970р.
3) для про-ів, введ.в експл.после 01.01.92. шляхом ділення Первонач ст-ти нарозрахунковий індекс зміни ст-ти строіт.-монтажних робіт з урахуванням ст-тиматер.рес-сов в середньому по РБ
Кін-індекс зміни ст-ти строіт.-монтажних робіт з урахуванням ст-тиматер.рес-сов

74.Расчет ст-ти зем.уч-ка при витратному підході.
Розрахунок ст-ти зем.уч-ка:
Тимчасова методика кадастрової оцінки ст-ти зем.уч-ка РБ рекомендує оцінкуст-ти вести за ф-ле: VI = S * ОЗ * I
S-площа зем.уч-ка; ОЗ-ср.ст-ть землі оціночної зони, руб/м2; I-індексвпливу ф-рів ціноутворення на рівень ст-ти окремих зем.уч-ів воціночної зоні
Середня ст-ть землі в оціночної зоні: ОЗ = БС * Кф * Кн * Кл
БС-базова ст-ть зем.уч.; Кф-коеф.функціонального исп-ня землі; Кн -коеф., що враховує зональний ф-р; Кл-локальний коеф.ценності
Базова ст-ть устано-ся нац.кадастровим агентством з ср.ст-ти зем.уч-ка внайдорожчий зоні.

67.Сущность витратного підходу при оц.недв.
Цей підхід застосува-ся при:
1) техніко-ек.аналізе нового буд-ва; 2) визначенні варіанта исп-ня землі;
3) реконструкції будівель; 4) оцінці недв.на малоактивних ринках; 5) оцінці про -тов спец.назначенія; 6) страхування нерухо.; 7) визначенні базиоподаткування.
Підхід заснований на розрахунку витрат на відновлення (заміщення) оцінюванихбудівель з урахуванням усіх видів зносу і підприємницької Пр. До отриманої ст -ти + рин.ст-ть землі. Т.ч. ст-ть при витратному підході:
V = VI + Vb-Ін + Koc + Пр
VI-ст-ть зем.уч-ка; Vb-ст-ть поліпшень (прямі затр.на буд-во); Ін -накопичений знос поліпшень; Koc-непрямо. витрати; Пр-предпрінім.-а прибуток

72.Определеніе зносу методом бух.обліку.
Знос-втрата ст-ти в рез.уменьшенія придатності, споживе-х якостей зчасом.
Метод бух.обліку: нарахування зносу, починаючи з моменту введення об'єкта вексплуатацію. Ек.условіе повного або часткового зносу-амортизація. А -погашення зносу шляхом поступового перенесення ст-ти на ст-ть товарів. Сумагодамортіз. Відрахувань залежить від нормативного терміну служби недв.і ст-тинерухо.: Агод = Вн/Тн; Агод = На * Сн/100
Сн-ст-ть нової будівлі або споруди.; Тн-нормат.срок служби; На-год.нормаамортіз.отчісленій,%
На = 1 * 100/Тн
Термін служби недв.і норма амортіз.завісят від групи капітальності.

| Груп | Термін | На |
| па | служби, | |
| капітальних | років | |
| т-ти | | |
| | | |
| 1 | 150 | 0,7 |
| 2 | 125 | 0,8 |
| 3 | 100 | 1,0 |
| 4 | 50 | 2,0 |
| 5 | 30 | 3,3 |
| 6 | 15 | 6,0 |
| | | |

Норматівн.ізнос за рік = Агод

71.Определеніе зносу методом строку життя.
Знос-втрата ст-ти в рез.уменьшенія придатності, споживе-х якостей зчасом.
Метод строку життя: знос визначається шляхом розрахунку типового рівняек.жізні і еф-го віку.
Термін фіз.жізні-період вр., В теч.кот.об'ект реально сущ-і у функціональнопридатному стані.
Екон.срок життя-період прибуткового использ-я об'єкту, коли здійсненняполіпшень вносить вклад в ст-ть нерухо.
Еффектівн.возраст-заснований на оцінці зовнішнього вигляду і техніч.состояніяоб'єкта.
Хронологіч.возраст-період від дня введення в експлуат.до дати оцінки.
Залишкова ек.жізнь-оцінений період, в теч.кот.улучшенія продовжують вноситивнесок у ст-ть про-та. Оцінювач визначає остат.ек.жізнь, виходячи з тлумаченняповедінки типового покупця нерухо-ти.
М-д терміну життя прімен.прі розрахунку як сумарного зносу, так і привизначення зносу одного виду. Цей м-д базується на тому, що ефектвік, виражений у%, відбиває типовий термін ек.жізні також, як%накопиченого зносу відображають частину загальних витрат пр-ва: І/В = ТЕФ/Те
І-знос у вартісному вираженні; По-воостаносіт.ст-ть; ТЕФ-еффект.возраст;
Те-термін ек.жізні.

70.Определеніе фіз.ізноса при використанні методу розбивки.
Визначення зносу цим методом пріозв-ся шляхом його розбиття на 3компоненти:
1) фіз.ізнос; 2) функціон.ізнос; 3) зовнішній знос
Фіз.ізнос-знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта врез.естественного фіз.старенія. Фіз.ізнос м.б.устранімим і неустранім.
Устранімим-знос імущих-ва, витрати на усунення кот.меньше, ніж доданапри цьому ст-ть.
Іфіз.устр .= С * У/100
З-ст-ть поліпшень; У-уд.вес ремонтних робіт у ст-ти поліпшень,%
Непереборний-І імущих., Витрати на усунення кіт.>, Ніж ст-ть додана прице нам.
Іфіз.неустр .= (С-Іфіз.устр.) * Інеустр./100
З-восстанов.ст-ть; Інеустр.-неустранім.ізнос,%

66.Сущность дохідного підходу при оцінці нерухо.
Це сов-ть методів оцінки ст-ти нерухо., Заснованих на визначенні поточної ст -ти очікуваних від неї доходів. Для перетворення майбутніх доходів в поточнуст-ть осущ-ся капіталізація доходів. Т.о.капіталізація доходів-процес,що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної ст-ти оцінюваного об -та. У спрощеному вар. застосування капіталізації доходу для визначення ст -ти, що приносить дохід:

I
R V
У трикутнику об'єднані очікуваний дохід від оценів.недв. і ст-ть недв.I, ст -ть недв.V та норма доходу R. Горизонталь-знак ділення, вертикаль-помножити.
Сущ.2 осн.метода капіталізації:
-м-д прямий капіта-ії
-м-д капіт.дохода за нормою віддачі на капітал
Метод прямої кап-ції: оцінка імущ.прі збереженні стабтльних умов його исп -ня, постійною величиною жохожов, отсутсвии первонач.інвестіцій іодночасному обліку повернення капіталу та доходу на капітал.
Ф-ла дохідного підходу при прямій кап-ції:
PV = NOI/R0
PV-тек.ст-ть нерухо.; ТЩШ-очікуваний чистий операц.доход на 1 рік після датиоцінки; R0-общ.ставка кап-ції

64.Расчет ставки кап-ції методом порівняння продажів.
При визначенні ставки кап-ції спочатку рассчіт.ставка кап-ції по кожномузапропонованого аналогу: Ri = NOIi/SPi
SPi-ціна продажу i-го аналога.
Потім з урахуванням м-дів матем статистики, вагового коеф.Xi, що відображає ступіньсхожості кожної з продажів на об'єкт оцінки, вибір.общ.ставка кап-ції:
R0 = SXi * Ri

63.Расчет ставки кап-ції методом покриття боргу.
Цей метод застосува., Якщо при фінансуванні інвестицій в недв.іспользуетсяпозиковий капітал.
DCR = NOI/DS
DCR-коеф.покритія боргу; DS-щорічне обслуговування боргу.
R0 = m * Rm * DCRim-частка позикового кап.; Rm-ставка кап-ції для позикового кап.m = Vm/V
Vm-ст-ть позикового кап. (Сума кредиту)
Rm = DS/Vm

62.Расчет ставки кап-ції методом інвестиційної групи.
Вик-ся, якщо для придбання недв.прівлекается позиковий капітал. Ставка кап -ції м.б.рассчіт.как щодо фін-х, так і отн-но фіз.составляющіх. Дляфін.составляющіх: R0 = m * Rm + (1-m) * Re
Re-ставка кап-ції для власного кап., Кот.поред-ся з даних попорівнянним об'єктів діленням значення доходу до налогооблож.на величину
СК.
Для фіз.составл-х: R0 = L * Rl + (1-L) * Rb
L-частка ст-ти землі в загальній ст-ти нерухо.; Rl-ставка кап-ції для землі; Rb -ставка кап-ції поліпшень.
Rl рассчіт.как відношення доходу, пріходчщегося на землю, до ст-ти землі
Rb-ставлення дох., Що припадає на поліпшення до ст-ти поліпшень.

49. Застава земельної ділянки.
Відповідно до ЦК РБ в силу застави за забезпеченого заставою зобов'язаннямкредитор (заставодержатель) має право, в разі невиконання боржникомцього зобов'язання, одержати задоволення з ст-ти закладеногомайна переважно перед ін кредиторами особи, кіт. належитьце майно (заставодавець). Застава нерухомість-го імущих-ва регулир-сязаконодавчих-ми актами іпотеки. ЗУ, що знаходиться в ч.с. юридич. осіб ігромадян, м.б. предметомзалога тільки в кач-ве матеріального забезпеченнясвоєчасного повернення банківського кредиту. Заставодавцем зу м.б.юридич. особи, громадяни РБ, право ч.с. кіт. засвідчено гос. актами.
Заставоутримувачами зу явл. банки, перелік кіт. затверджений президентом РБ.
Джерело застави - договір. Для того, щоб договір був дійсним, вінповинен містити: 1. обгрунтування предмета іпотеки, 2. оцінку імущих-ви, 3.розмір і термін виконання зобов'язань, забезпечених іпотекою.
У разі невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язаннябанки мають право реалізувати від імені заставодавця зу зі збереженням йогоцільового призначення. При цьому до моменту продажу зу банк м. надатизаставодавцю право викупити закладений їм зу за ціною, яка дорівнює сумі неповернутого кредиту та% за користування кредитом. Якщо заставодавець нескористається пропозицією, банк пропонує викупити зу відповідноговиконавчому і розпорядчого органу.
У відповід-віє з законом іпотека будівель і споруд допускається тільки зодночасною іпотекою за тим же договором зу, на кот. ця споруда нах -ся. Якщо іпотека встановлена на зу, на кот. нах-ся будівлю і споруду,не належить заставодавцю, то при зверненні стягнення на цю ділянкупри його продажу з публічних торгів набувача ділянки переходять тіправа та обов'язки, кот. мав заставодавець.
Порядок осущ-ня дій щодо застави: 1. власник зверну-ся до банку ззаявою про предостачі позики, виплату кіт. він згодний забезпечитинерухомим майном, 2. іпотечний банк перевіряє док-ти, що засвідчуютьправо власності на нерухомість-ть і уточнює, не нах-ся чи імущих-во в інзаставі, 3. оцінка закладу дається імущих-ва, 4. банк і власникпогоджують умови і суму кредиту, 5. заставодавець страхує імущих-во
(іноді банк), 6. оформлення кредитного договору та заставногосвідоцтва, 7. договір регестріруется органами реєстрації за місцемнах-ня нерухомість-ти.

54. Принципи оцінки нерухо-ти, пов'язані з об'єктами нерухомість-ти.
Принципи оцінки нерухо-ти - методичні правила, кот. дозволяють оцінювачаправильно оцінити все різноманіття чинників, притаманне РН і впливають на ст -ть нерухо-ти.
До принципів оцінки нерухо-ти, пов'язані з об'єктами нерухо-ти, відносять-ся:
1) Принцип залишкової продуктивності - в основі вартості землі лежить їїзалишкова продуктивність. Залишкова продуктивність висловлю-ся доходом,припадає на землю після сплати витрат на працю, капітал, управ-ня.
2) Принцип вкладу. Внесок - сума, на кот. зр-ся або зміншення-ся ст-тьоб'єкта внаслідок наявності або відсутності будь-якого елемента. Величинатакого збільшення або зменшення м.б. вище або нижче витрат такого елемента.
Теорітіч. основа такого вкладу - концепція граничної виробляє-ти,згідно кіт. максим-а еф-ть досягається тоді, коли граничний дохід =граничним витратам, пов'язаного з його одержанням.
3) Принцип зростання та зменшення дохід-ти - збільшення капіталовкладеньв основні складові пр-ва обумовлюють зростання темпів зростання прибутку лишедо визна-го межі, після кіт. приріст прибутку менше приростукапіталовкладень у нерухо-ть. Даний межа і відповідає максимальній ст -ти об'єкта нерухо-ти.
4) Принцип збалансованості - складові пр-ва д. поєднуватися м/д собоюв визна-ної пропорції. Лише при оптимальному поєднанні всіх складових пр -ва з об'єкта нерухо-ти буде отриманий макимально дохід і внаслідок ст-тьоб'єкта нерухо-ти буде вище.
5) Принцип экономич-го розміру. Экономич. розмір - кількість землі,необхідне для досягнення максимального землекористування у відповідність зринковими умовами.
6) Принцип экономич. поділу. Розділення майнових прав осущ-сяслед. чином: 1. физич. поділ, 2. за часом володіння, 3.сукупності майнових прав власності, 4. поділ майновихправ серед учасників (товариство, АТ і т.д.), 5. за заставними прав.

46. Загальні положення угод із землею.
Операції: 1. купівля-продаж, 2. дарування, 3. Імена, 4. заставу, 5. оренда, 6.рента.
Правила укладення та оформлення угод із землею: 1. д.б.н. оформлені вписьмовому виглядом, 2. нотаріально засвідчені, 3. зареєстрованіспеціальними уповноваженими гос-ми органами по земельних ресурсах іземлеустрою.
Сторона, що купується зу не може змінити цілі його исп-ния.
При здійсненні угоди з частиною зу вона д.б.н. виділена в самомтоятельний ЗУ.
До нового суб'єкту прав на зу переходить така сукупність правочинів, кіт.володів колишній користувач землею.

47. Договір купівлі-продажу З.У.
Предметом купівлі-продажу м.б. зу, що належить лише на праві приватноївласності громадянину або юридич. особі.
Договір к-п д. містити погоджені сторонами умови про ціну. Якщодоговором к-п є земля, вона м. переходити до покуп-лю на праві приватноївласності. При продажу розташованого на зу об'єкта покупецьстає власником землі, тільки якщо цим правом володів продавець.
Якщо ж ділянка належить продавцю на інше право, то покупцеві переходитьобсяг правомочностей продавця. Договір к-п м.б. укладений за відсутності суперечокта інших причин, що перешкоджають укладенню договору.
Договір д. містити відомості: 1. сторони угоди, 2. предмет угоди, 3.вказівка на правовстановлюючі док-ти, 4. відсутність або наявність, 5.ціна операції, 6. відсутність інших договорів на відчуження, 7. іншінеобхідні умови (термін передачі зу і т.д.).
До договору додається план меж зу. Він складається в 3-х примірниках:
1. натаріусу, 2. продавцю, 3. покупцеві.
Перехід права влас-ти на зу - внесення у встановленому порядку запису продоговорі в зем. кадастрову книгу та відмітки про гос. реєстрації в договір.
Док-ти, необхідні для гос. реєстрації: 1. заяву продавця іпокупця, 2. док-ти за внесення плати за гос. реєстрацію, 3. оригіналидоговорів у 2-х примірниках + копію договору в 1 екземплярі, 4. паспортгромадянина РБ, 5. зем.-кадастровий план ділянки.
М.б. відмовлено у держ. реєстрації: 1. наявність протиріч м/д док-ми,підписані на реєстрацію і в земельній кодастровой книзі, 2.невідповідність даних, що дозволяють опренеленно встановити предмет договору,
3. наявність заборон на відчуження, 4. наявність умов, що спричиняють змінацільового призначення.
Юридич. особи РБ можуть відчужувати зу тільки тим юридич. особам, кіт. маютьправо на отримання зу у власність і при обов'язковому збереженніцільового призначення.

18. Основні цикли розвитку РН.

РН реальна ек-ка

В Г

час

А Б

А - цикл спаду. Пропозиція перевищує попит, тобто ринок перенасичений. Числонезайнятих будівель збільшується, які стають невигідними. Власникинерухо-ти змушені віддавати свої об'єкти на погашення кредитів.
Б - цикл поглинання нерухо-ти. Поглинання інвестиційних надлишків. Поступовопопит перевищує пропозицію.
В - нове будує-во. Розширення РН. Попит вищий за пропозицію. Розширенняпроходить 3 етапи: 1. Домінує будує-во об'єктів нерухо-ти отдельностоящихі що будуються для споживачів, що мають достатні доходи для повноїоплати. 2. Вигідно стає будує-ть будинків, промислових будівель, кот.фінансуються в основному з метою отримання прибутку від інвестицій. 3.
Вигідним стає будь-який будує-во, тому що фінансові інститути фінансують.

Г - насичення. Перенасичення ринку. Будівництво невигідно. Ціни ростуть.

45. Право приватної власності на землю в РБ
Цілі, для кіт. земля м.б. передана в ч.с.: 1. ведення особистого підсобногогосп-ва, 2. будує-во та обслуговування житлового будинку, 3. ведення колективногосадівництва, 4. дачне будує-во.
Перелік земель, що не підлягають передачі в ч.с.: 1. землі загальногокористування, 2. землі транспорту та зв'язку, 3. надані для потребоборони, 4. що зазнали радіоактивного забруднення, 5. націон. парків,заповідників, 6. оздоровчого, реакреціонного та історико-культурногопризначення, 7. лісового фонду, 8. водного фонду, 9. с/г призначення, 10.надані громадянам для ведення особистого госп-ва, строит-ва,колективного садівництва, або у відповідність з ген. планом вонипередбачають інше їх исп-ние, 11. землі н.п., садівничих товариств,дачного строит-ва, які розташовані на площах залягання корисних копалин.
Суб'єкти права ч.с.: 1. власність физич. осіб, 2. влас-ть юридич. осіб.
У ч.с. знаходяться зу, придбані громадянами, які постійно проживають натериторії РБ. Юридич. особам зу передаються у власність при приватизаціїоб'єктів гос. влас-ти. ЗУ можуть передаватися у власність ть юридич. особампри осущ-ванні інвестиційних проектів.
Об'єктами ч.с. на землю виступають зу. Ознаки зу: 1. це частина поверхніземлі визна-ної площі зі своїм місцем розташування, 2. він д.б.н. обмежений унатурі, мати встановлені межі, 3. д. мати статус і ін хар-ки.