Введення.
Для цілей оподаткування оподатковуваний база може містити в собі землюі будови, що знаходяться на ній. В залежності від організації податку нанерухомість земля і будівлі можуть оподатковуватися окремо або разом звартості, яка визначається відповідно до обраної методикою. Дві складовічастини податку на нерухомість мають свої особливості.
Однією з важливих особливостей податку на землю є його нейтральність повідношенню до прийняття рішення економічними агентами, які єплатниками цього податку. Так, незалежно від того чи існує податокна землю чи ні, величина альтернативних витрат не змінюється. Крімтого, нееластичність бази даного податку дозволяє збирати достатнідоходи без негативного впливу на виробничі процеси. Ситуація зподатком на будівлі дещо інша. Наявність податку на будівлі можевплинути на рішення потенційного платника про спорудження новихоб'єктів нерухомості.
Як відомо, податок на майно має властивість з часомкапіталізуватися у вартість майна - збільшення податку на майноабо його введення знижує ринкову вартість одиниці майна, з огляду на те,що накопичена вартість одержуваної від володіння землею ренти зменшуєтьсяна суму податку. У випадку, якщо потенційні покупці нерухомостівідчувають нестачу коштів для придбання об'єктів нерухомості, щоможе бути обумовлено, зокрема, нерозвиненою системою кредитування, топодібне зниження ціни на нерухомість може істотно розширити їхможливості з придбання нерухомості.
З оподаткуванням нерухомості пов'язані значні складності якекономічного, так і політичного характеру. У число перших входять доосновному питання вибору форми оподаткування нерухомості, визначеннябази оподаткування, розрахунку вартості об'єктів оподаткування, ставкиподатку, пільг і вилучень з оподатковуваної бази, а також відмінностей уоподаткування деяких видів нерухомості (наприклад,сільськогосподарських угідь, індустріальних районів, приватного житла).
Прийняття рішень про останніх двох моментах оподаткування нерухомостізнаходяться в області політики, тому що зачіпають інтереси не всьогосуспільства в цілому, а лише деякою його частини, причому, як правило,значною, що має сильні політичні лобі.

Теоретичні аспекти НН

До числа теоретичних основ, що обумовлюють необхідність існуванняоподаткування нерухомості, можна віднести наступні. По-перше, з оглядутой факт, що в основному надходження від податків на нерухомістьскладаються частину дохідної бази місцевих бюджетів, подібний видпослуги, які отримують власники оподатковуваної нерухомості. По -друге, податки на нерухомість в значній мірі граютьперерозподільні роль, виходячи з передумови, що володарі більшоївласності володіють великими фінансовими можливостями і відносяться довищим за рівнем достатку верствам населення, ніж власникименшою власності. У зв'язку з цим необхідно відзначити, що у випадку,коли податок є платою за місцеві громадські послуги, більшийвласник отримує їх у більшому обсязі і, відповідно,перерозподіл можливо лише з урахуванням того, що податок, який сплачується знерухомості, перевищує вартість державних послуг. По-третє, здопомогою податків на нерухомість виявляється можливим піддаватиоподаткуванню ті види доходів, які не можуть бути базою прибутковогоподатку - вмененная рента від користування об'єктами нерухомості їхбезпосередніми користувачами (Schome, 1995; Youngman, Malme 1994).
1.1. Оподатковуваний база
Існує два основних способи визначення бази для цілей оподаткуванняподатком на нерухомість (Youngman, Malme, 1994; Schome, 1995; Thuronyi,
1996). Перший грунтується на періодичній (як правило, річний)вартості рентних платежів, що отримуються за об'єкт нерухомості їївласником. Другий - на основі капітальної вартості об'єктанерухомості.
У першому випадку базою оподаткування є потік доходів, що отримуєтьсявласником нерухомості від її використання протягом даного періоду.
У другому - капітальна вартість являє собою вартість землі таоб'єктів, що знаходяться на ній. Залежно від наявної системивартість може визначатися як на основі ринкової вартості об'єкта, такта оціночної вартості, що представляє собою деяку поставлений суму,яка може бути визнана задовільною для цілей оподаткування.
У принципі, податкові зобов'язання, скориговані на інфляцію,нараховуються як при стягуванні податку з першим податкової бази, так і здруге повинні бути ідентичні (Youngman, Malme, 1994). Обов'язковою умовоюдля цього є найбільш ефективне, в економічному сенсі,використання об'єкта, тобто приносить максимальний можливий потікдоходів. На практиці ж часто має місце неефективне в короткостроковійперспективі використання об'єкта нерухомості, при якому сучасний,щорічний потік доходів нижче максимально можливого, і при якомупотенційний покупець, у випадку використання їм нерухомості з більшоюефективністю, міг би потенційно заплатити суму більшу, ніжрозрахована на основі сучасного потоку доходів. Простіше кажучи, якщосучасний власник нерухомості взагалі не отримує доходу від свогомайна або отримує дохід менший, ніж потенційно можливий, тоочевидно знайдеться інший економічний агент, який зможе забезпечитибільший потік доходів. У цьому випадку податкові зобов'язання, розрахованіна основі потенційної капітальної вартості об'єкта нерухомості, були бвище, ніж розраховані на основі щорічного потоку доходів сучасноговласника.
Оподаткування нерухомості при використанні річний накопиченої рентиє свого роду додатковим податком на прибуток, тоді як податокрозрахований з капітальної вартості об'єкта нерухомості (за ринковою чивартості або іншим методом) - свого роду податком на стан (Schome,
1995).
Як у першому, так і у другому способу визначення бази оподаткуванняіснує комплекс переваг та недоліків. Позитивною стороноювикористання в якості бази оподаткування капітальної вартостіє той факт, що більшою мірою податок на нерухомість при данійбази оподаткування є податком на багатство, що підвищуєпрогресивність податкової системи.
З іншого боку, використання суми накопиченої за період ренти вяк оподатковуваної бази більше пов'язує податкове зобов'язання зсумою реально отримуваного доходу від використання об'єкта нерухомостівласником. Також, менше податковий тягар накладається на власниківнеоброблених ділянок землі, сільськогосподарських угідь і приватнихволодінь, безсумнівно, потенційно приносять значно більший дохід їхможливим власникам у разі їх більш ефективного використання.
Останнє, до речі, вимагає більшою мірою політичного, ніжекономічного рішення, тому що стягнення податку з максимальноюпотенційної вартості, що досягається в результаті найбільш ефективноговикористання нерухомості, безумовно виправдане з економічної точкизору, може призвести до невиконання податкових зобов'язань сучаснимивласниками нерухомості, що, як можна припустити, буде доситьнепопулярним заходом. Існує кілька основних схем визначеннябази оподаткування в розрізі двох основних варіантів.

1.1.1. Визначення бази оподаткування на основі накопиченої щорічної ренти
У випадку якщо податкова система передбачає стягування податку нанерухомість з накопиченої щорічної ренти, то можливим є дваспособу визначення величини бази оподаткування: перший полягає врозрахунку рентного доходу, що отримується власником того чи іншого об'єктанерухомості, другий - у перерахунку із застосуванням заздалегідь визначенихкоефіцієнтів річного рентного доходу на основі розрахованої капітальноївартості об'єкта нерухомості.
Оцінка бази оподаткування за допомогою розрахунку фактичного річногодоходу, отримуваного власниками об'єктів нерухомості, дозволяєуникнути високого податкового тягаря на нерухомість, що не приносить з тимчи інших причин істотного доходу (Malme, 1992). До числа такихоб'єктів можна віднести нерухомість у володінні фермерських господарств інезабудовані території, що знаходяться поблизу міст, що мають істотнупривабливість для забудовників при розширенні міських житлових і діловихрайонів. Застосування подібного розрахунку оподатковуваної бази може бутиобумовлено політичною необхідністю, в той час як з економічноїточки зору може бути малоефективним. Наявність розвиненого ринку орендинерухомості дозволяє досить точно визначити щорічну накопиченусуму ренти, в той же час його відсутність призводить до необхідностінепрямої оцінки доходу, який приносить об'єкт нерухомості протягомроку.
У разі непрямої оцінки великою трудністю для адміністрування єврахування індивідуальних особливостей кожного об'єкта нерухомості, зокремайого розташування, як географічного, так і економічної, старостіспоруд, родючості землі, наявності розвиненої інфраструктури тощо
Другий спосіб оцінки - на основі річної ренти, розрахованої звикористанням коефіцієнта річної прибутковості капітальної вартостіодиниці площі об'єкту нерухомості - може призвести до значнихвідхилень від величини потенційної ринкової ренти об'єкта нерухомості,але є єдино можливим варіантом у разі відсутності будь-якоїне було інформації про величину ренти або для об'єктів нерухомостіпромислового призначення.
В обох випадках величина річної ренти, отриманої розрахунковим шляхом абофактично отриманої власником, повинна бути зменшена на величинувитрат на утримання об'єктів нерухомості для цілей оподаткування.
Доцільність здійснення вирахування подібних витрат з оподатковуваногобази пояснюється тим фактом, що поступове ветшаніе об'єкта нерухомостіпризводить до зниження його ринкової ренти, що, у свою чергу, призводить дозниження податкових зобов'язань, якщо податок нараховується на фактичноотриману ренту, і підвищує надмірне тягар на платника податку, якщофіксована сума податку (наприклад, при використанні поставлений річнийренти і відсутності щорічного перегляду її величини).
Рівень витрат, безсумнівно, варіюється в залежності від загального термінувикористання об'єкта нерухомості, географічних особливостей регіону тахарактеру експлуатації. З метою захисту надходжень податків від ерозії,яка може мати місце у випадку здійснення не потрібних витрат наутримання і ремонт об'єктів нерухомості і занижують податковізобов'язання, вводиться обмеження на списання подібних витрат за рахунокоподатковуваної бази.

1.1.2. Розрахунок оподатковуваної бази на основі капітальної вартості
При застосуванні капітальної вартості в якості бази оподаткуванняможливе використання різних підходів до розрахунку податкових зобов'язань
(Malme, 1992). По-перше, як і в попередньому випадку, можна використовуватиринкову вартість об'єкта нерухомості. По-друге, розрахунок оподатковуваногобази може здійснюватися на основі вартості відтворення ідентичногооб'єкта нерухомості за ринковою вартістю. По-третє, можливовикористання щорічної накопиченої ренти в якості основи для розрахункукапітальної вартості об'єкта нерухомості.
Перший спосіб видається найбільш обгрунтованим у разі, якщо податокмає своєю метою оподаткування нерухомості як елемент багатства,характеризує соціальне й економічне становище платника податків. Уцьому випадку має відбуватися періодична переоцінка нерухомості поринкової вартості, що представляється досить витратним, з точки зоруадміністрування податку.
Ринкова ціна об'єкта нерухомості в якості бази оподаткуванняє апріорі найбільш точною характеристикою дійсною вартістюоб'єкта та його цінності для власника. Проте ряд труднощів виникаєбезпосередньо при розрахунку грошового вираження ринкової вартості. Увипадку з типовими для певного регіону невеликими за розміром об'єктаминерухомості, ринок яких досить добре розвинений, визначити ринковувартість на певну дату не викликає особливих проблем, що не можна сказатипро великі, унікальних об'єктах як житлового, так і промислового призначення.
Розрахунок бази оподаткування в останньому випадку може бути проведений лише наоснові гіпотетичної ринкової вартості, яку міг би сплатитипотенційний покупець за даних умов. Вироблена оцінка можедосить сильно відрізняється в залежності від обліку або ігнорування деякихфакторів. У результаті отримується непрямим шляхом вартість може доситьсильно відрізнятися від тієї оцінки, яку надає даному об'єктувласник. Останній факт може мати як позитивне значення, з точкизору раціоналізації власності, тобто стимулювання найбільшефективного використання, так і негативні - не прийняття до увагибудь-яких факторів, особливо політичних, може істотно завищитиреальну ринкову вартість об'єкта нерухомості і, отже,податкові зобов'язання платника. Крім того, розрахунок ринкової вартостіпредставляється трудомістким і дорогим заняттям.
У випадку із спільною участю у власності на об'єкт або групуоб'єднаних між собою об'єктів нерухомості виникають труднощі ввизначенні ринкової вартості кожної частки, враховуючи той факт, що ринковавартість часток об'єкта може істотно відрізнятися від сукупноївартості об'єкта у випадку єдиного власника.
Другий спосіб розрахунку грошового вираження ринкової вартості об'єктанерухомості, заснований на сумі витрат, які можуть бути понесені вразі будівництва, спорудження ідентичного об'єкта, зменшеної на сумуамортизації, нараховану на існуючий об'єкт. Очевидно, що подібнасхема не застосовується для оцінки вартості землі.
Найменш використовуваний варіант оцінки капітальної вартості нерухомості --накопичена дисконтована вартість рентних платежів за певнийперіод. Даний метод поєднує переваги використання в якостіподаткової бази та рентних платежів, та ринкової вартості, тому щовідповідає доходу, який може бути отриманий в результаті використанняданого об'єкту нерухомості і за допомогою якого податок може бути сплачений.
До істотних недоліків даного способу можна віднести складність вадмініструванні. Крім того, у практичному застосуванні може виникнутисоціальна проблема (відсутня в теорії, з огляду на те, що неефективнийвласник повинен або продати майно, або підвищити ефективністьвикористання), що полягає в явній неможливості виконання податковогозобов'язання, розрахованого таким способом, власниками нерухомогомайна, особливо якщо це стосується житлових будинків, фермерськихгосподарств, фамільних володінь.

1.1.3. Переоцінка податкової бази
Як при рентної способі визначенні податкової бази, так і при їївизначення на основі капітальної вартості об'єкта нерухомого майнавиникає необхідність періодичної переоцінки податкової бази. Подібнанеобхідність пояснюється трьома основними причинами: по-перше, зміникон'юнктури ринку, що впливають на прибутковість об'єктів нерухомості, тобто навеличину рентних платежів як фактичних, так і можливих при найбільшефективне використання майна, у разі якщо вони відрізняються, по -друге, в разі інфляції, при застосуванні специфічних ставок податку абошкали вартості майна з диференційованою ставкою для кожної групи, по -третє, амортизація фактичної та/або податкової бази. Необхідність уостанньої коригування відсутній у разі застосування способу визначенняподаткової бази на основі накопиченої ренти, тому що фактичний прибуток,отримується на об'єкт нерухомості, враховує їх ветшаніе і старіння. Уостанньому випадку необхідно відзначити, що рента може і не відображати процесветшанія і старіння, якщо нормальний термін амортизації, встановлений дляо??'екта нерухомості або його частин, перевищує реальний термін служби.
Для обліку змін у вартості майна останніх двох факторів
(амортизації та інфляції) може застосовуватися щорічне індексуванняподаткової бази чи ставки, у той час як для переоцінки ринкової вартостівсієї сукупності об'єктів нерухомості потрібно значно більшесерйозна робота. Взагалі кажучи, при добре налагодженого обліку об'єктівнерухомості, а також частому моніторингу їхнього стану і постійному аналізікон'юнктури ринку, переоцінка ринкової вартості може здійснюватисяавтоматично на підставі деякої формули із заданими параметрами. Є,однак, небезпека недоучесть важливі фактори, що впливають на ринкову ціну, приформального підходу до розрахунку, що може призвести до негативних наслідків,розглянутим вище. З цієї причини періодичну комплексну переоцінкуринкової вартості доцільно проводити раз на кілька років, апозапланову переоцінку проводити в деяких особливих випадках. До такихвипадках можуть, наприклад, ставитися: перехід права власності від одногоекономічного агента іншому, проведення заходів, які вносятьзміни в експлуатаційні характеристики об'єкта нерухомості,призводять до зміни в ринковій вартості, загальна різка змінакон'юнктури ринку нерухомості внаслідок впливу макроекономічнихфакторів (Youngman, Malme, 1994).
1.2. Визначення платника податків
В якості двох різних альтернатив у підході оподаткуваннянерухомості в світі існують: оподаткування безпосередньо нерухомості,незалежно від того, хто є її власником і хто буде сплачуватиподаток, і обкладення платників податків-власників нерухомості, з урахуваннямрізних соціальних наслідків такого оподаткування (Хассі, Любік,
1993, Yungman, Malme, 1994). У першому випадку, розмір податку визначаєтьсявиключно виходячи з особливостей об'єкта нерухомості, тобтофактично його вартості, яка визначається в залежності від встановленогопорядку, одним із вищезазначених методів. При такому методіоподаткування нерухомості, відсутня необхідність визначенняволодаря прав власності на нерухомість, тому що це не робитьніякого впливу на обсяг податкових зобов'язань. Крім того, при такомупідході виконання податкових зобов'язань гарантується правом податковихорганів звертати стягнення на об'єкт нерухомості на підставі несплати понього податку. Таке право податкових органів фактично зацікавлюєвсіх економічних агентів, що мають відношення до даного об'єктанерухомості, стати платником податку, так як збиток, завданий йому врезультаті накладення арешту і подальшої реалізації даного об'єкту, можебути незрівнянно більше, ніж вигоди від несплати податку. Застосуваннятакого підходу дозволяє уникнути розрахунку зобов'язання з податку в тихвипадках, коли право власності на об'єкт належить кільком особам,не належать нікому чи належать особі, визначити яке через низкупричин досить складно, у той час як користувач нерухомості цілкомвизначаємо.
Іноді, наприклад, коли мова йде про суми податку, не покриваютьадміністративних витрат, пов'язаних із зверненням стягнення нанерухомість, або ж у випадках, коли звернення стягнення виявляєтьсянеможливим, подібний підхід може бути малоцелесообразним, і тодізначно вигідніше виявляється чітке визначення платника податків. Уостанньому випадку стягнення податку може бути значно полегшенобезпосереднім взаємодією з платником податку-власникомнерухомого майна або його користувачем, залежно від закріпленогопорядку, шляхом звернення стягнення на його рахунку або інше майно,адміністративні витрати при якому значно нижче.
Найбільш часто застосовується схема визначення платника податків лежить міждвома даними методами. Як правило, існує досить широкатрактування особи, відповідальної за сплату податку. Причому за допомогоювстановлення черговості у вимозі сплати податку з осіб, які мають те чиінше ставлення до нерухомого майна (наприклад, у разі несплати податкувласником майна, зобов'язання автоматично переходять на йогокористувача), досягається формальне дотримання принципу персональноївідповідальності за сплату податку.
1.3. Пільги
Як уже зазначалося, визначення складу наданих пільг усуттєвою мірою залежить від впливу деяких політичних сил. У той жечас існує набір повсюдно застосовуваних, політично виправданихпільг. Стосується він, в першу чергу, державного нерухомогомайна, що може бути виправдано тим, що у вартість, що створюютьсядержавним апаратом суспільних благ, входять змінні доходи відкористування державним майном (альтернативна вартістьнерухомості), та стягнення податку фактично збільшило б вартістьнадання суспільного блага. До того ж головним джерелом доходівдержави, за допомогою яких державні органи могли брозплачуватися за зобов'язаннями, є податкові надходження і, такимчином, застосування податку на нерухомість до них могло б спричинити якзайве перерозподіл коштів між різними рівнями бюджету, такі, з огляду на відсутність цільового характеру у податків, перерозподілвитрат держави між різними органами державної влади взалежно від того, у кого з них знаходиться більша кількістьЗ іншого боку, сплата податків з державної власності можемати і ряд позитивних наслідків. Наприклад, підвищення ефективностіобліку фінансових потоків всередині громадського сектору, а також у випадку,якщо надходження від податку зараховуються в територіальні бюджети, уникнутисубсидування федеральних органів влади нижчестоящими органами.
Аналогічні міркування можуть бути висловлені щодо наданняпільг з податку на нерухомість державним, релігійним,освітнім, науковим, медичним закладам, а також з податку заінше державне майно, що не приносить самостійний комерційнийдохід, зокрема, транспортних шляхів, заповідникам.
До другого типу майна, оподаткування якого зазвичай проводиться зазниженими ставками або повністю відсутній, є благодійніустанови. Аргументом для надання пільг по даному видунерухомості є соціальне значення, яке має діяльність,пов'язана з їх використанням. Велике соціально-політичне значеннямає надання пільг з податку на нерухомість, пов'язану зздійсненням сільськогосподарської діяльності. Крім перерахованих,пільги з податку на нерухомість отримують також дипломатичні місії, щобільшою мірою пов'язане з особливостями дипломатичного статусу.
Деякі особливі персональні випадки можуть бути причиною наданняпільг з податку на нерухомість у відношенні приватного житла. До їх числавходять, наприклад, надання пільг інвалідам, військовослужбовцям,пенсіонерам.
2. Практичні аспекти оподаткування нерухомості
Описані в попередньому розділі підходи служать теоретичною базою дляоподаткування нерухомості. Практичне застосування податків нанерухомість у різних країнах або здійснюється на основі одного зданих підходів у незмінному вигляді, або є сукупністю кількохпідходів, залежно від типу нерухомості, його власників, йоговикористання. У даному розділі будуть розглянуті практичні аспектиоподаткування нерухомості на прикладі деяких країн за матеріалами
(Andersson, 1987; Castelucci, 1987; Lienard, Messere, 1987; Nagano, 1988;
Salin, 1990; Malme 1992; Youngman, Malme, 1994;).
2.1. Вибір об'єкта оподаткування
В основному як об'єкта оподаткування виступає вартість землі табудівель, що знаходяться на даній землі, проте в деяких країнахіснують відхилення від цього принципу. Наприклад, у Японії до складуоб'єктів оподаткування податком на ділові приміщення (Business Office Tax)входять площа приміщень і заробітна плата співробітників компаній,що є власником приміщень, у США - рухоме майно, включаючиобладнання офісів, пристрої зв'язку і автомобілі. В Австралії базоюоподаткування служить лише вартість землі, і лише в деяких штатах всклад бази також входять будівлі та споруди.
Диференційований підхід до оподаткування нерухомості в залежності відїї використання практикується практично у всіх країнах. Так, в Індонезіїдля цілей оподаткування податком на нерухомість в сільськогосподарських районахвикористовується лише вартість землі. Спеціальні моделі оцінки вартостінерухомості, що використовується в сільському господарстві, застосовуються в Чилі. У
Швеції податок на нерухомість застосовується виключно для житлового фонду,тоді як нерухомість, що використовується для інших цілей, в тому числікомерційних, індустріальних і сільськогосподарських, звільнена відподатків.
У Данії, Південній Кореї, Великобританії та Франції фактично оподаткуваннянерухомості включає в себе два самостійних податки - податок на землю іподаток на будівлі та споруди, причому у Великобританії та Франції, податки набудівлі та споруди, у свою чергу, включають в себе податки на житлові інежитлові будівлі.
2.2. Визначення бази оподаткування
Розрахунок бази оподаткування в більшості країн здійснюється на основікапітальної ринкової вартості нерухомого майна. Такий порядокзастосовується в Данії, Індонезії, Японії, Південної Кореї, Швеції, на більшостітериторії Канади, Голландії, США, Австралії та Швейцарії.
У Чилі для визначення бази оподаткування застосовується так званафіскальна вартість, що встановлюється за допомогою моделі, що враховуєпродажну вартість, вид, якість і використання оподатковуваногомайна.
Оцінка вартості нерухомого майна на основі його щорічної рентноївартості використовується для цілей оподаткування у Франції, деякихштатах Австралії і для нежитлового майна у Великобританії.
Визначення податкової бази на основі географічного розташуваннянерухомого майна, з поправкою на вік будівель, тип, якість івикористання, застосовується в Ізраїлі і деяких територіях Голландії.
Як правило, в країнах, в яких використовується ринкова вартістьнерухомого майна, оцінка провадиться виходячи з найбільш ефективноговживання об'єкта нерухомості. У той же час, у деяких випадкахвартість нерухомого майна для цілей оподаткування можевизначатися виходячи з його сучасного використання. У США та Канаді, вбільшості штатів і провінцій таким чином визначається вартістьсільськогосподарської нерухомості, житлового, лісового фонду, незабудованихземель за межами міст.
2.3. Способи оцінки вартості нерухомості для цілей оподаткування
Абсолютна більшість країн, які застосовують капітальну ринкову вартістьдля оподаткування нерухомості, користуються розглянутими в першурозділі методами оцінки. Конкретними прикладами цих методів єнаступні.
У Південній Кореї, деяких провінціях Канади, а також для будівель, дляяких не існує ринку в Голландії і Швеції, використовується методвартості відтворення аналогічного об'єкта при існуючих ринковихціни на будівництво на даній території. У деяких кантонах
Швейцарії, окремих штатах США, Данії подібний метод застосовується вякості довідкового для коригування та порівняння з методом оцінки,заснованому на ціні продажу об'єкта нерухомості.
В Австралії, підхід з точки зору прибутковості на одиницю площі об'єкта,використовується для оцінки нерухомого майна у видобувній промисловості.
Той самий підхід застосовується для сільськогосподарської нерухомості в
Швейцарії, деяких штатах США і провінціях Канади.
Річна рентна вартість нерухомості використовується у Франції та
Великобританії. У Франції, будови, що відносяться до житлового фонду,обкладаються податком окремо від комерційних і промислових об'єктів. Прицьому вся сукупність житлового фонду розбита на вісім груп, до кожної зяких застосовується власна вартість одиниці площі об'єкту,розрахована на основі річної рентної вартості в базовому році,збільшена на щорічно встановлюється коефіцієнт перерахунку. Земля, наякій розташовані об'єкти житлового фонду, розбита на дванадцять груп, прианалогічному підході до визначення вартості одиниці її площі. Для оцінкивартості комерційних будівель і споруд використовується або річнарентна вартість у базовому році, або поточна річна рентна вартість. Удеяких випадках використовується вартість продажу аналогічних об'єктівнерухомості. Лише для промислових об'єктів нерухомості використовуєтьсяметод вартості відтворення аналогічного об'єкта.
У Великобританії оцінка вартості нерухомості для цілей оподаткування ззастосуванням ринкової рентної вартості використовується лише щодонежитлових об'єктів. Для житлового фонду встановлена шкала вартості,розраховується на основі рентної вартості, і до кожного шедулю даної шкализастосовуються власні ставки.
2.4. Пільги з податків на нерухомість
Об'єкти нерухомості, які виключаються з оподаткування, а також ті,по яких застосовуються знижені ставки або чия вартість зменшується дляцілей оподаткування, звичайно встановлюються прямим вказівкою взаконодавчих актах. У той же час в деяких країнах, навпаки,існує строгий перелік оподатковуваного нерухомого майна, при цьомудеякі його види можуть бути відсутні в переліку і, таким чином, невходити в оподатковуваний базу з цього податку. Як приклад можнапривести Швеції, де в базу оподаткування не входять комерційні тапромислові об'єкти нерухомості, а також Данії, де під податок нанерухомість не підпадають приватні житлові будинки.
Пільги з податку у відповідність до законодавства різних країннадаються або власникам майна, або його користувачам. У першувипадку пільгою можуть користуватися державні органи, іноземнідипломатичні місії, громадські об'єкти (національні парки, ліси,транспортні магістралі), релігійні конфесії, державні навчальні,медичні і соціальні установи, історичні пам'ятники (як, наприклад,в Данії та Франції). У другому - в основному, благодійні організації.
У тому і іншому випадку, пільга може поширюватися на приватних осіб,що входять в особливі категорії: інваліди, пенсіонери, військовослужбовці.
У більшості країн, як правило, пільга з податку надається лише завикористання майна за прямим призначенням і втрачає свою силу прикомерційному використанні. Однак існують деякі винятки: так, вдеяких штатах Австралії, пільга з податку на землю діє навіть прикомерційному її використанні, у випадку якщо частота і обсяг подібноговикористання не перевищує певного рівня.
Особливе місце в системі надання пільг має сільськогосподарськемайно, а також приватні будинки та інші житлові будівлі.
Земля, що належить сільськогосподарським підприємствам або приватним особам,повністю звільнена від оподаткування в Голландії, Швеції,
Великобританії, Австралії. У Франції від оподаткування звільненіфермерські будівлі. У більшості країн застосовується знижена ставкаоподаткування сільськогосподарських земель (США, Канада) або зниженавартість землі (наприклад, у Японії вартість сільськогосподарських земельдля цілей оподаткування знижується вдвічі).
Для житлових будинків і приватних будинків передбачені пільги, практично у всіхкраїнах світу. Пільги можуть надаватися як всім власникам приватногожитла, так і окремим категоріям громадян.
Так, в Австралії звільнені від податку всі житлові приватні будинки, чиявартість не перевищує певної межі. Такий же порядок застосовуєтьсяі в Індонезії. У Японії вартість приватної житлової нерухомості зменшується на
75% або на 50% в залежності від площі приміщень.
У Франції від податку на нерухомість за основним місцем проживаннязвільнені громадяни старше 75 років, пільги передбачені для багатодітнихсімей. В Ізраїлі пільгами з податку користуються військовослужбовці, інваліди,старі і малозабезпечені громадяни.
Огляд існуючого законодавства в РФ (податок на майно, податок намайно фізичних осіб, податок на землю)
У Російській Фед?? рації на даний момент діють кілька законів,регулюють оподаткування майна, що перебуває у власностіфізичних та юридичних осіб: Закон "Про податок на майно підприємств",
Закон "Про податки на майно фізичних осіб", Закон "Про плату за землю".
Податок на майно підприємств, що стягується з підприємств, установ,філій, що мають відокремлений баланс і власний поточний рахунок, а також зіноземних компаній, досить сильно відрізняється від існуючих світовиханалогів. Оскільки його об'єктом, на відміну від домінуючого в світіположення, є все майно платників податків, включаючи основнікошти, нематеріальні активи, запаси і витрати, що знаходяться на балансі.
Для цілей оподаткування майно враховується за залишковою вартістю.
Склад неоподатковуваного майна підприємств досить широкий і включає всебе, зокрема, майно бюджетних установ, сільськогосподарськихпідприємств, освітніх, медичних, релігійних, науково -дослідних установ, а також, житлово-садівничих кооперативів,майно дитячих оздоровчих комплексів, пенітенціарних установ,майно РФФМ та його регіональних відділень, пожежної служби, аварійно -рятувальних служб, а також майно, що використовується для здійсненнядіяльності, передбаченої угодою про розподіл продукції.
Для цілей оподаткування вартість майна зменшується на балансовувартість об'єктів соцкультпобуту та ЖКГ, об'єктів охорони природи,мобілізаційного резерву, майна, що використовується для виробництва іпереробки сільськогосподарської продукції.
2% від вартості оподатковуваного майна, причому конкретна ставкавстановлюється законодавчими органами суб'єктів Федерації.
Податок на майно фізичних осіб встановлює, що платниками цьогоподатку є фізичні особи, які мають у власності об'єкти оподаткування,якими є: житлові будинки, квартири, дачі, гаражі та інші будівлі,транспортні засоби, за винятком автомобілів, мотоциклів та іншихсамохідних машин, а також механізмів на пневмоходу. Для цілейоподаткування використовується інвентаризаційна вартість будівель іприміщень (що представляється органами комунального господарства), у разі їївідсутності - вартість, яка визначається для обов'язкового страхування, або жрозмір мінімальної оплати праці - для транспортних засобів. Ставка дляоподаткування будівель і приміщень встановлена в розмірі не більше 0,1% відінвентаризаційної чи страхової вартості, для транспортних засобів --диференційовано залежно від потужності двигуна у відсотках відмінімальної оплати праці.
Пільги з податку мають інваліди, ветерани війни, герої СРСР і РФ,військовослужбовці, члени сімей військовослужбовців, які втратили годувальника,піддалися радіації внаслідок катастрофи в Чорнобилі, що бралиучасть в загонах особливого ризику при випробуваннях ядерної зброї. Окремовиділяється