Іпотечні банки і їх операції

Іпотечні банки і їх операції.

Основна діяльність іпотечних банків.

Іпотечні банки надають довгострокові кредити, якізабезпечуються внесенням запису іпотек, або іпотечних боргів, наземлеволодіння, під яке видається позичка. Якщо іпотечні банки використовуютьдля гарантії позик тільки іпотечні борги, у діловому спілкуванні залишаютьсяпоняття "іпотечний банк" та "іпотечний кредит".

Завдяки своїй довготривалості (20-30 років) іпотечні кредити особливозручні для фінансування в тих випадках, коли виплата відсотків іпогашення кредиту можливі тільки з поточних, як правило, невисокихдоходів, тобто невеликими внесками. Наприклад, при фінансуваннібудівництва житлових будинків під оренду погашення іпотечної позики можливотільки з надходжень орендної плати. Це стосується також і фінансуваннясільськогосподарських підприємств з метою розширення земельних угідь
(покупка додаткових ділянок землі) або будівництва житлових і підсобнихприміщень, бо приріст доходів у сільському господарстві щодоневисокий.

Кошти для надання кредитів іпотечний банк одержує від продажузаставних листів. Це надійні, що приносять тверді відсотки борговізобов'язання банку по відношенню до власників. Що випускаються заставні листизабезпечуються надаються банком та гарантованими іпотеками абоіпотечними боргами позиками.

Однак не кожен земельна ділянка може бути об'єктом іпотечногобанку, так як безпека кредиту, що забезпечує покриття, визначаєтьсявартістю закладного об'єкта.

Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальніінститути, що забезпечують довгострокові земельні кредити, та як емітентизаставних листів, що є найбільш безпечним вкладеннякапіталу і що приносять відсотки.

Іпотечні банки є посередником між вкладенням капіталу іреальним кредитом. Капітал власника заставних листів забезпечується неодним об'єктом, а сукупністю всіх об'єктів банку, що гарантують йогопозики. Таким чином, відбувається розсіювання ризику. На відміну від приватногоособи, яка надає позику під один об'єкт, банк має можливістьпризначати дуже низькі ставки погашення, тому що кошти, що надходять відчисленних кредитоотримувачів, можуть бути використані для новихкредитів.

Іпотечні банки надають також позики різним комунальнимгромадським структурам. У цьому випадку позика забезпечується не іпотеками, азасобами, що отримуються за рахунок податків. Джерелом коштів длякомунальних позик є що випускаються банком Комунальні (Громадські)заставні листи. Вони відрізняються від звичайних заставних листів лише способомгарантування.

Види діяльності, якими можуть займатися іпотечні банки поряд зосновний, включають також вкладення коштів у цінні папери під певнівідсотки, видачу позик під заставу цінних паперів, а також деякі фінансовіпослуги.

Іпотечному банку заборонена побічна діяльність, пов'язана з ризиком.
Наприклад, банк може купувати ділянки у своїх боржників тільки з метоюзапобігання збитків, будівництва адміністративних будівель для своїхпотреб або житла для своїх співробітників; спекуляцією земельними ділянкамибанку заборонено займатися.

Законодавчі обмеження в інтересах утримувачів заставних листівроблять іпотечні банки спеціальними інституціями, а не універсальнимибанками. Тільки три банки в Німеччині є в силу традицій, що склалисязмішаними іпотечними банками.

Свою діяльність іпотечні банки здійснюють на основі заставногоправа. У зв'язку з цим необхідно коротко зупинитися на деяких йогоаспектах.

Так, землеволодіння може бути закладено шляхом передачі власникомправа власності (іпотеки або іпотечного боргу) кредиторові. При цьомуземлевласник доручає зробити запис у спеціальному розділі Земельногокадастру про заставне право на земельну ділянку на користь кредитора.
Формально за законодавством такий запис вимагає лише письмовогорозпорядження землевласника з його нотаріально завіреної підписом. Однакоскільки іпотечні банки вимагають, щоб власник брав на себезобов'язання підкорятися судових рішень, необхідно, щоб дорученнябуло оформлено нотаріально, оскільки воно містить в собі данезобов'язання.

Значення заставного права полягає в тому, що при примусовійпродажу з аукціону заставленого об'єкта кредитори іпотек та іпотечних боргівмають привілейоване право перед будь-якими іншими кредиторамиземлевласника на погашення боргів з коштів від продажу об'єкта. Тількипісля задоволення привілейованих кредиторів з коштів, що залишилисяможуть бути задоволені інші кредитори в порядку черговості списку.

У разі банкрутства землевласника кредитори заставного права маютьособливе становище - вони можуть, не задовольняючись конкурсній квотою, шукатизадоволення поза конкурсного процесу через примусовий продаж заукціону закладного об'єкта. Те ж відноситься і до судового процесу пророзділ майна.

Сутність заставного права не порушується, якщо заставний об'єктпродається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, у спадщину) переходить доіншому власникові. Іпотека (або іпотечний борг) несе відповідальністьбезвідносно до особистості землевласника. Тут варто говорити про речовомуправі. Різниця між іпотекою та іпотечним боргом полягає в наступному.
Передумовою для виникнення іпотеки є, крім внесення запису допоземельну книгу, наявність персонального вимоги. Для виникненняіпотечного боргу, навпаки, не потрібно наявність вимоги. Він єнезалежним від вимоги (абстрактним) заставним правом, яке з самогопочатку належить кредиторові.

В даний час все більшого поширення набуває якгаранта іпотечний борг (а не іпотека, як раніше) як найбільш гнучкезасіб завдяки своїй незалежності від певної вимоги.

Процентна ставка іпотечного боргу призначається спочатку високою, тому щовключає в себе можливі додаткові підвищення процентних ставок.
Оскільки іпотечний борг на відміну від іпотеки призначається безвідносно донадання кредиту, у спеціальній угоді з власником сліддомовитися про те, для яких вимог іпотечний борг може бути використаний якгарантія. Зазвичай домовляються, що іпотечний борг повинен забезпечувати всізаконні вимоги кредитодавця, у тому числі і майбутні. Кредитоотримувачіві. власник не обов'язково повинні бути однією і тією ж особою. Такимчином, третя особа може надати свою ділянку в якості заставногооб'єкта.

У зв'язку з тим, що іпотечні позики забезпечують випускаються банкомцінні папери, іпотечні банки зобов'язані при виборі заставних об'єктів івизначенні величини позики керуватися строгими розпорядженнями. Зазаконодавству, позики можуть видаватися лише під земельні ділянки,приносять кожному власникові стабільний дохід. Величина позики за законом неможе перевищувати 60% (гранична величина позики до вартості об'єкта)ретельно підрахованої вартості земельної ділянки (заставна вартість).

Для підрахунку заставної вартості в кожному іпотечному банку євідповідні інструкції, які розробляються правлінням банку ізавіряються державними органами нагляду у сфері фінансовоїдіяльності.

Засоби для надання кредиту банк добуває шляхом продажузаставних листів. Таким чином, умови, на яких банк моженадати кредит, залежать від положення на ринку цінних паперів. Заставнілисти звичайно продаються нижче номіналу, на основі біржового курсу борговихзобов'язань. Курс продажу, однак, не відповідає чистому виторгу,одержуваної банком від продажу заставних листів. Основна причина в тому щоіпотечні банки змушені продавати свої цінні папери через іншібанківські установи, головним чином через комерційні банки. За цюпосередницьку діяльність іпотечний банк платить мито, так званоїбоніфікацію. Чистий виторг = курс продажу - боніфікація. Наприклад, банкпродає заставні листи на номінальну суму 100 000 ньому. марок і отримуєза вирахуванням боніфікаціі 97% цієї суми, тобто 97 000 марок. Крімбоніфікаціі, банк несе також інші витрати (реклама, друкування ціннихпаперів, обробка заявок і ін). Ці витрати також ви читаються з виручки відпродажу цінних паперів. Це означає, що банк може виплатити суму кредитуменше 97%, наприклад 95%. Втрата на курс цінних паперів при продажу їх нижченомінальної ціни відшкодовується банку не відразу, а в процесі погашеннякредиту, коли позичальник, що одержав 95% суми, виплачує 100%. Випускаючизаставні листи, банк зобов'язується виплачувати по них тверді відсотки на всечас дії емісії. Крім того, банк несе власні поточні витрати.
Отже, відсоткова ставка повинна покривати не тільки виплатувідсотків власникам цінних паперів, а й поточні витрати банку.

Наприклад, банк продає 6%-і заставні листи. Значить, кредити,що надаються за кошти від їх продажу, повинні обкладатися процентноїставкою не менш 6,5%.

Так як іпотечний банк не змінює відсоток виплат по заставних листів впротягом усього терміну їх дії, він може і своїм позичальникам на цей термінустановлювати твердий відсоток виплати кредиту. Цим і відрізняються кредити,що надаються за рахунок продажу заставних листів, від кредитів ощадбанківабо інших банківських установ.

В даний час заставні листи випускаються на термін 10 років. Передновою емісією здійснюється коректування умов надання кредиту ввідповідно до стану ринку цінних паперів. У випадку зниження відсотка зазаставних листів, як правило, зменшується відсоток за кредитом. На практицівимога банком відсотків за надання кредиту викликає нерозумінняз боку кредитоотримувача, так як він не знає, з чим це пов'язано.
Відсоток за надання необхідний, оскільки банк, пропонуючи кредит,зобов'язаний підготувати умови його надання і не має права їх змінювати,не дивлячись на можливе погіршення ситуації на ринку цінних паперів.

Щоб надати запропонований кредит, банк повинен продати заставнілисти, за якими він сплачує відсотки їх власникам. З іншого боку,іпотечні позики видаються не відразу, а наприклад, щодо просування будівельнихробіт. Відсотки банк отримає тільки після видачі кредиту. Щоб заповнитицей розрив між виплатою відсотків за заставними листами та надходженнямвідсотків за кредит, і необхідний відсоток за надання, який, якправило, становить 0,25% на місяць.

Іпотечні банки надають боржникам право дострокової виплати кредиту
(повністю або частково) після витікання договірного терміну виплативідсотків. Загалом же термін виплати відсотків встановлюється не менше 10років, тобто час дії заставних листів. Якби позичальник мав правоповернути кредит незабаром після його отримання, банк опинився б в сумнівномуположенні, коли він був би змушений виплачувати відсотки по цінних паперах,не маючи надходжень відсотків за кредити. У ряді випадків іпотечні банкинадають кредити спільно з ощадними банками. Цеспівпраця виражається в програмах спільного фінансуваннябудівництва або при наданні іпотечних кредитів з погашенням черезощадбанки. У першому випадку надаються іпотечний кредит і кредит
Ощадбанку. Погашення іпотечного кредиту відсувається на 14 років, за цейчас погашається кредит Ощадбанку.

У другому випадку погашення іпотечного кредиту відсувається за рахунокпередачі прав договору з Ощадбанком на суму не менш 30% від сумиіпотечної позики. Іпотечна позичка, таким чином, погашається за рахунокдоговору з Ощадбанком протягом максимум 10 років повністю або частково.
Якщо суми недостатньо для повного погашення, іпотечний кредит може бутипродовжений.

Заставні листи є борговими зобов'язаннями банку перед їхвласниками з виплатою твердих відсотків, забезпеченими привілейованимиіпотеками й іпотечними боргами. Заставні листи є довгостроковимиборговими зобов'язаннями, що гарантують вкладникам капіталу стабільнийприріст на тривалий термін.

Як і інші цінні папери, заставні листи можуть бути в будь-який моментпродані з біржового курсу. Банк готовий також в будь-який момент видати кредитпід заставу цінних паперів. При низькому біржовому курсі рекомендується закластицінні папери, якщо потрібні кошти, а не продавати їх за низьким курсом.

Заставні листи забезпечуються сукупністю іпотечних кредитів,виданих банком. Всі заставні права заносяться в спеціальний реєстр,який знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своєюпідписом на заставні листи він підтверджує наявність необхідного покриття.
У разі банкрутства іпотечного банку власники заставних листів маютьпривілейоване право перед усіма іншими кредиторами банку.

Основною метою вкладення капіталу в заставні листи є надійневкладення капіталу, що належить неповнолітнім, через їх опікунів;створення засобів для покриття договірних зобов'язань приватними страховимикомпаніями; отримання позики під заставу в державних земельних банках.

Заставні листи випускаються різного гатунку. Поряд із самоюзаставної випускається так звана купонна книжка. Вона складається звиплати. Держатель акції може отримати відсотки за пред'явленням цьогокупона. Щоб не пропускати терміни виплат відсотків, рекомендуєтьсядепонувати закладений лист в іпотечний банк або інший банк, що будестежити за своєчасним нарахуванням.

Своєчасне пред'явлення купону має важливе значення, тому що позакінчення чотирьох років з початку виплати відповідного відсотка право найого отримання втрачається.

У цей час банки переходять на емісію без випуску цінних паперів.
Покупець отримує депозитний сертифікат, який підтверджує право начасткову власність глобального сертифікату в банку цінних паперів.
Депозитний банк і займається нарахуванням належних відсотків.

Право на отримання (повернення) вартості заставного листа після закінченнястроку його дії закінчується тільки через 30 років.

Емісійні умови, як, наприклад, відсоткова ставка, термін дії,право на повернення, повинні бути вказані на заставні листи.

Заставні листи, як правило, пускаються іпотечним банком у вільнупродаж. Вони можуть продаватися на біржі з біржового курсу. Банк піклуєтьсяпро те, що запобігти різкі коливання курсу. Для цього він періодичновилучає свої цінні папери з біржової торгівлі.

Організаційна структура та функції.

Іпотечні банки являють собою специфічний банківський інститут,що виник у Західній Європі наприкінці XVIII ст. Особливий розвиток вони отримали в
Німеччині, де перший іпотечний банк був створений в 1770 р. (у Сілезії). Цебув державний іпотечний банк, який здійснював фінансовупідтримку в основному великих поміщицьких господарств.

Методом залучення грошових коштів таких банків були випускизакладних паперів. У подальшому своєму розвитку іпотечні банки в XIX і XXст. стали обслуговувати не тільки великі поміщицькі господарства, а й дрібні, апотім і селянські господарства. Вже в другій половині XIX ст. в Німеччиніце були в основному державні банки, що належать, як правило,місцевим органам влади. Перший акціонерний іпотечний банк був організований у
1862 у Франкфурті.

Найбільший розвиток іпотечні банки в Західній Європі отримали в першійполовині XX ст. (до 30-х рр..) у Німеччині, де вони були одними з найбільшрозвинених, поступаючись в потужності лише комерційним банкам. Вони видавали іпотечнікредити промисловим компаніям, під нерухомість, а також для потреб сільськимвиробникам.

У Німеччині в цей період діяли так звані суднобудівнііпотечні банки, які надавали кредити суднобудівним компаніям підбудуються суду. Одночасно в цей же час були зроблені спроби створитиіпотечні банки для довгострокового кредитування промислового будівництва.
Однак цей напрямок не отримало належного розвитку. Головною сфероюіпотечних банків як у Німеччині, так і в інших країнах Західної Європи до
30-х рр.. стає кредитування нерухомості в містах та сільськіймісцевості.

Іпотека (від грец. hypotheke - застава, застава) - застава нерухомості,нерухомість?? мого майна (землі, основних фондів, будівель, житла) з метоюотримання позики. У разі неповернення позики власником майнастає Ссудодатель (банки та інші кредитно-фінансові інститути,які можуть видавати подібну позику).

Негативний вплив на розвиток іпотечних банків надавали світовівійни та післявоєнна інфляція. Як правило, в період війни процес їхрозвитку сповільнювався, так як знижувалося залучення грошових коштів ізростав неповернення кредитів. Під час післявоєнних інфляційних процесівзаборгованість погашалася, як правило, знеціненими грошима, а саміпотечний кредит замінювався тимчасовим покриттям за рахунок державнихоблігацій. Саме в цих умовах число іпотечних банків знижувався. Уперіод сприятливої економічної кон'юнктури число їх зростало, щопідтверджується даними на прикладі ФРН.

| Динаміка розвитку іпотечних банків | |
| | 19Н | 1934 | 1948 | 1966 |. | 1980 | 1990 |
| | | | | | 1970 | | |
| Количест | 39 | 30 | 20 | 43 | 31 | 30 | 31 |
| у | | | | | | | |
| банків | | | | | | | |

Як бачимо, скорочення числа іпотечних банків у Німеччині відбувалося в період великих економічних потрясінь (криза 30-х рр..) іпіслявоєнної інфляції кінця 40-х. Надалі зростаюча тенденціярозвитку економіки в 50 - 60-х рр.. сприяла зростанню кількості банків. УНаприкінці 60-х рр.. у ФРН було 24 акціонерних банку, 5 акціонернихсуднобудівних банків та 14 державних іпотечних.
Найбільшими з них були чотири акціонерних іпотечних банку: Німецький центральний земельний банк, Франкфуртський іпотечний банк,
Рейнський іпотечний банк, Німецький іпотечний банк (м. Бремен). Якправило, більша частина акціонерного капіталу (від 50 до 70%) цих банківналежала найбільшим комерційним банкам ФРН, так званим
"гроссбанкам". Серед державних іпотечних банків провідне положеннязаймали чотири банку: "Дейча Пфандбріфан-штальт" з п'ятьма філіями,
Баварський земельний банк і два банки в землі Баден-Вюртемберг.

Інші приватні і державні іпотечні банки також контролювалисягроссбанкамі. В останні десятиліття економічного зростання ФРН (70-80-90-ерр..) число іпотечних банків коливається близько 30.

У Франції також діють іпотечні банки, однак характер їхдіяльності носить специфічний характер. Провідним у сфері іпотечногокредиту є "Креді Фонса де Франс" - найстаріший іпотечний банк Франціїза участю держави, створений ще у 1852 р. Особливий розвиток він отримавв XX ст., точніше, в 60-70-х рр.. Цей банк проводить операції за трьома основниминапрямками: видає середньострокові і довгострокові позики терміном до 15 роківпід забезпечення (5% активів); джерелом для таких операцій є випускіпотечних облігацій. Надає кредити місцевим органам влади
Франції (департаментам і комун) на строк до 20 років (5% активів) за рахуноквипуску так званих комунальних позик. Другим напрямкомдіяльності КФФ є надання позик будівельним компаніям іхліборобам під житлове та господарське будівництво, але, як правило,за рахунок державного бюджету. Крім "того, через цей банк видаютьсятакож спеціальні кредити приватному капіталу, що здійснює житловебудівництво. По-третє, у функцію КФФ входить також облік векселів засередньостроковими кредитами під будівництво, яке здійснюєтьсякомерційними банками.

Роль іпотечних банків виконують також установи іпотечного кредиту,яких налічується у Франції понад 30. Вони видають кредити на купівлюземлі і квартир. Серед них найбільше значення мають "Креді Фонса нур леБатіман "і" Ля компані іпотекер де ля Епен ", які спеціалізуютьсявиключно на кредитування приватного будівництва.

У З Ш А в основному іпотечний кредит здійснюють спеціалізованінебанківські кредитно-фінансові інститути у вигляді ощадно-ощаднихасоціацій, а також страхові компанії, але в той же час існує ігрупа державних іпотечних банків. Це федеральні банки зкредитування житлового будівництва, Федеральна іпотечна корпорація зкредитування житлового будівництва, банки з кредитування фермерськихгосподарств, федеральні земельні банки.

Ці установи, як правило, продають власні цінні папери. Зотриманих грошових коштів державні іпотечні установи видаютьіпотечні позики. Випуск їх цінних паперів різко збільшився з 1970 по 1986 рр..з 38 млрд. дол до 262. Головна мета, федеральних іпотечних установ,включаючи банки, полягає в тому, щоб надавати кредити в сільськегосподарство та житлове будівництво, забезпечуючи соціально-економічнеобслуговування найбільш делікатних сфер економіки, тобто менш заможні верствинаселення. Цінні папери, що випускаються вищезгаданими інститутами, якправило, купують комерційні та ощадні банки, страховікомпанії та інші кредитно-фінансові інститути. Це дозволяє федеральнимінституціям іпотечного кредиту отримувати необхідні джерела та вподальшому використовувати їх для іпотечного кредитування будівництва дляміського населення, фермерів та дрібних підприємців.

У Туреччині іпотечним кредитом займається кілька державнихбанків. Турецький банк іпотечного кредиту здійснює кредитуванняжитлового будівництва в основному в містах. "Сумербанк" фінансуєбудівництво державних підприємств, одночасно займаючиськредитуванням експорту та реалізації продукції державних підприємствв обробній промисловості. Ці банки кредитують будівництво ввидобувній і енергетичній галузях, а Морехідний банк здійснюєкредитування будівництва суден і портового господарства. Ці банки єпровідниками певної цільової урядової політики ззміцнення державного сектора.

У Фінляндії діють сім приватних іпотечних банків: "Фініш Реал Естате
Бенк ЛТД "," Індастріал Бенк оф Фінлленд ЛТД "," ОКО інвестмент бенк ЛТД ",
"Мортгедж Бенк оф Фінлленд ЛТД", ЛРСР - Мінісіпаліте Бенк ЛТД "," Капсаліс
Бенк ЛТД * 'і "Аландс Гіротекс Бенк ЛТД". Ці банки спрямовують своїіпотечні кредити в корпоративний сектор (до 67%), державі (23%),приватним особам (3%), дрібним підприємствам (1%), іншим (6%). У своїх рукахвони концентрують весь іпотечний кредит, що надається у промисловість,будівництво і сільське господарство.

В Іспанії існує кілька банків, що надають іпотечнийкредит. Це перш за все Іпотечний банк, що видає кредити під житловебудівництво, і Банк будівельного кредиту, які займаються іпотечнимкредитуванням в основному промислових компаній. Крім того, іпотечнимкредитуванням в Іспанії займаються також Банк місцевого кредиту і Банксільськогосподарського кредиту, які надають іпотечний кредитміському населенню, фермерам, а також дрібним компаніям.

В Італії функції іпотечного кредиту виконують по-лугосударственние ідержавні банки. Основне місце на ринку іпотечного кредиту займаютьбанки "Інститут Мобіль-яру Італьяно", "Мідібанк", "Ефібанк * (іпотечнийкредит для промисловості). Банк "Медіо Кредити" проводить кредитуваннясередніх і дрібних промислових компаній шляхом надання кредитів іншимбанкам, але сам він операціями з приватною клієнтурою не займається.

Дуже важливе значення іпотечні банки мають також у ряді країн
Латинської Америки та Азії. Як правило, це країни з порівняно розвинутимибанківськими системами, що наближаються за своєю структурою до провідних країн
Західної Європи. Так, у Латинській Америці іпотечні банки в чистому виглядііснували в 80-х рр.. в таких країнах, як Аргентина, Бразилія, Мексика,
Венесуела, Колумбія, Чілі1, в Азії - в основному в Індії, Пакистані, Туреччині,
Південній Кореї, Таїланді та деяких інших. Основна функція іпотечних банківв цих регіонах і країнах - іпотечне кредитування земельної власності,житлового та почасти промислового будівництва.

Страновой підхід до діяльності іпотечних банків і до іпотечногокредиту в цілому показує відмінність по країнах в організації тафункціонування іпотечного кредиту через іпотечні банки та інші кредитно -фінансові інститути, які також проводять іпотечні операції.

Пасивні та активні операції банків.

Специфічна діяльність іпотечних банків обумовлює формуванняїх пасивних і активних операцій, які суттєво відрізняються відоперацій комерційних, ощадних та інвестиційних банків, щопідтверджує баланс іпотечного банку (табл. 7.1).

Більше 50% пасивних операцій становить емісія у вигляді довгостроковихоблігацій, потім йдуть залучені кошти у вигляді довгострокових позик іперехідних кредитів, а також власні кошти (що включають акціонерний
. капітал, резервний фонд та нерозподілений прибуток). В активних операціяхмайже 85% складають довгострокові кредити, які виділяються різнимклієнтам на житлове та промислове будівництво, потім слідуютьперехідні кредити (державні кошти - близько 3%, цінні папери -
0,5% та інші - 1,5 %).

Таблиця 7.1 Баланс приватного та державного іпотечного банку (західнамодель).

Іпотечні банки також здійснюють депозитні операції та комісійніоперації з цінними паперами. Тривалий час (до 20-х рр..) Іпотечні банкивидавали кредит у формі закладних, які реалізовував сам позичальник,повернення кредиту проводився також заставами. У подальшому іпотечнийкредит став видаватися лише готівкою, а продаж заставних --вироблятися банками. Як правило, забезпеченням заставних можуть бутиіпотека, довгострокове зобов'язання місцевих органів влади, гарантіїбанків, а також якесь додаткове резервне забезпечення, тобто фондгрошових коштів, які можуть зберігатися в комерційних банках.

У процесі реалізації заставних іпотечні банки залучають інші банки,в основному комерційні, використовуючи при цьому їх філіальну мережу.

Заставні випускають в різних купюрах (наприклад, у ФРН - 10, 20, 100,
200, 500, 1 000, а іноді 5 000 ДМ) терміном на 10-25 років.

Заставні можуть бути або на пред'явника, або іменні. Перші --мелкокупюрние папери, які купують банки.

У післявоєнні роки відбулися важливі зміни в техніці кредитування.
Раніше банк видавав кредит під іпотеку до моменту реалізації заставних,тобто за рахунок власних коштів. В даний час попереднєкредитування банками не застосовується, тому кошти для кредиту вониотримують від реалізації емісії заставних. Крім того, у ряді країн упасивних операціях іпотечних банків стали відігравати велику рольдержавні кошти, відображені в балансі за статтею "Перехіднікредити ".

Основною тенденцією розвитку іпотечних банків в період після Другоїсвітової війни стало падіння частки власних коштів по відношенню дозаставних. У більшості країн іпотечні банки не мають право випускатизаставні на суму, що перевищує їх власний капітал в 10-20 разів.

Гостра конкуренція між іпотечними та комерційними банками, а такожіншими кредитними інститутами за сферу залучення грошових заощаджень, інадання іпотечного кредиту створила необхідність виходу іпотечнихбанків за рамки традиційних операцій. Іпотечні банки отримали можливістьзалучати вклади фізичних осіб, здійснювати вкладення своїх коштів уприватні цінні папери, проводити лізингові та факторингові операції длязбільшення своїх доходів. Іпотечні банки, що існують у чистому вигляді,прагнуть розширити свої операції в основному шляхом широкої диверсифікації,оскільки їх положення в даний час пов'язано в основному з коливаннямиекономічної кон'юнктури. Найменші спади в економіці західних країн,особливо в будівництві та сільському господарстві, негативно позначаються настановищі банків, тому що зростає імовірність неповернення боргів.

У світовій іпотечної практиці основними джерелами ресурсів іпотечногокредиту виступають заощадження населення, вільні грошові коштиюридичних осіб (компаній, корпорацій), а також вторинний ринок ціннихпаперів. Наприклад, у США головне джерело поповнення кредитних ресурсів --вторинний ринок заставних, у ФРН - сімейні накопичувальні рахунки.

Іпотечні банки Росії.

Історія банківської справи в Росії нерозривно пов'язана з розвиткоміпотечного кредитування населення. Перші банки, що видавали довгостроковікредити під заставу нерухомості »з'явилися в Росії в 50-х роках XVIIIсторіччя. Ними стали державні дворянські банки, якіфункціонували в такий спосіб. Пан, потребував в грошах,звертався до банку з проханням надати йому кредит під заставу маєтку.
Вартість нерухомості разом з кріпаками душами оцінювалася спеціальнимикомісіями, і банк видавав позики на 15, 28 або 33 роки. Найчастіше кредитстановив 60-70% вартості майна.

Перший такий банк був заснований в 1754 р. з відділеннями в Петербурзі і
Москві (капітал 750 тис. руб.). Банк надавав позики у розмірі від 500 до 1000руб. строком до трьох років (з 1761 - до 8 років) з 6% річних під заставупоміщицьких маєтків і кам'яних будівель. До початку 60-х рр.. XVIII ст. коштибанку виявилися замороженими, тому що поміщики не гасили в термін позики івідмовлялися від сплати відсотків. З 1762 по 1786 рр.. в поповнення допочаткового капіталу банк отримав від уряду асигнування в суміблизько 6 млн. руб. У 1786 р. Банк для дворянства був реорганізований в
Державний позиковий банк, який брав вклади і видававдовгострокові позики під заставу поміщицьких земель і гірничозаводських маєтків,фабричних будівель і кам'яних будинків в Петербурзі. У 1802 р. до нього бувприєднаний Допоміжний для дворянства банк (створений в 1797 р.). Частинакоштів банку спрямовувалася на фінансування уряду.

Роль дворянських банків грали також сохранные скарбниці, створені в 1772р. при опікунських радах у Петербурзі та Москві, і Накази громадськогопіклування. У 1859 р. система казенних кредитних установ, а разом з неюі дореформені державні дворянські банки були ліквідовані.

Після реформи 1861 р. були створені нові дворянські банки, що видавалидовгострокові кредити під заставу поміщицьких маєтків виходячи з ціни земельноїділянки. До таких банків ставився Державний дворянський земельний банк
(заснований в 1885 р.), який видавав дворянам іпотечні позики на пільговихумовах у розмірі 60% вартості їхніх маєтків строком до 66 років з низькоговідсотка (5,75%, а з 1897 р. - 3,5%) і надавав поміщикам відстрочкиплатежів без стягнення відсотків. Крім державних, у Росіїдіяли і місцеві дворянські банки. Система дворянських банківпроіснувала до середини XIX ст., коли Олександр II заборонив видачудержавних кредитів і ліквідував розорилися дворянські банки.

Однак іпотечний кредит у Росії продовжував розвиватися. Незабаромз'явилися нові кредитні установи - міські кредитні товариства іземельні банки. Вони видавали кредити під заставу нерухомості не грошима, ацінними паперами, забезпеченими закладається нерухомістю. Власникинерухомості об'єднувалися в товариство, вносячи у вигляді паю власніприбуткові будинки. Потім випускалися цінні папери товариства, підтвердженінаявної нерухомістю. За них гарантований фіксований дохід (близько
5%). Кредитні товариства добилися права конвертувати свої цінніпапери в державні зобов'язання (облігації).

На початку XX ст. Росія мала широку мережу іпотечних банків.
Сформувався прогресивний вторинний ринок цінних паперів, забезпеченихзаставними на нерухоме майно. Багато чого з досвіду російських іпотечнихбанків пізніше було використано а інших країнах.

Розвиток системи іпотечного кредитування під заставу нерухомогомайна і перш за все землі було призупинено у жовтні 1917 р.
Радянська влада, ліквідувавши приватну власність, у тому числі і наземлю, практично усунула основу для іпотечного кредитування.

В даний час, через сімдесят з гаком років, з розвитком приватнихформ власності почалося відродження іпотеки. У Москві та інших великихмістах Росії (Санкт-Петербурзі, Новосибірську, Самарі) створені першііпотечні банки. Процес їх становлення складний і суперечливий. Це пов'язанозі складною економічною ситуацією в країні - дефіцит кредитних ресурсівдовгострокового характе?? а, високі темпи інфляції та процентні ставки,що роблять довгострокові кредити практично недоступними для переважноїчастини населення. Відсутність законодавства по іпотеці, недосконалістьсистеми реєстрації заставних і вилучення нерухомості у несумліннихплатників також стримують розвиток операцій з надання іпотечнихкредитів у Росії.

Російські іпотечні банки, ретельно вивчаючи дореволюційний досвід,практику інших держав, намагаються розробити банківські продукти,здатні реально діяти в складній економічній обстановці. Однакдуже небагато новостворені іпотечні банки, в більшості своїйщо представляють собою звичайні універсальні комерційні банки, можутьконстатувати дійсне проведення операцій з іпотечногокредитування громадян.

Наступним кроком розвитку іпотеки на російському ринку стало створення в
1993 Асоціації іпотечних банків, засновниками якої виступили 16фірм, дев'ять із них - іпотечні банки. Мета Асоціації - лобіювання,підтримка законів про іпотеку, преференції банків, які займаютьсяіпотечним кредитуванням.

Іпотечні банки є важливою структурою в області вирішення житловоїпроблеми. Відношення Центробанку та Уряду Росії до цієї проблемидуже багато значить для подальшого розвитку іпотечного бізнесу у нас вкраїні. Тому завдання Асоціації - допомогти на державному рівнісформувати "поле", на якому могли б працювати іпотечні банки, розвиваючиіпотечне довгострокове кредитування.

Відродження іпотеки в Росії викликало ряд нових проблем, зокремаодну з основних в іпотеці - оцінку нерухомості.

Поступово іпотечний кредит завойовує російський ринок і стаєодним із видів банківської діяльності.

Теоретична можливість іпотечного кредитування в Росії сталаобговорюватися одразу після прийняття закону СРСР "Про власність". Закон, що вступивчинності навесні 1992 р. закон "Про заставу" зробив подібне кредитування щетрохи більш реальним. До цього ж часу належать і перші спроби створеннязаконопроекту про іпотеку. 19 липня 1995 Державна Дума прийняла впершому читанні закон "Про іпотеку", проте більше Парламент до цієї проблемине повертався.

26 лютого 1996 вийшов указ Президента Російської Федерації "Прододаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування ".

За оцінками фахівців, обсяг іпотечних кредитів, виданих усімабанками Росії, не перевищує 100 млн. доларів, що складає долі відсоткавід загальної вартості нерухомості Росії. В даний час іпотечнекредитування, наприклад, житла в Росії здійснюють кілька іпотечних ікомерційних банків, а також деякі муніципальні органи.

У 1994 р. цілий ряд банків приступив до практичного кредитуванняпридбання житла населенням. Сьогодні тільки в Москві кілька десятківбанків пропонують послуги з кредитування купівлі житла. В даний час
Фонд майна м. Москви спільно з Центром іпотечного бізнесу (м. Москва)розробив і здійснює низку