ЗМІСТ

ВСТУП 3

1. СУТНІСТЬ І ІСТОРІЯ РОЗВИТКУ ІПОТЕКИ 5

1.1. Зародження інституту іпотеки 5
1.2. Розвиток іпотеки в Росії 11

2. Ринок іпотечного кредитування. ІНСТРУМЕНТИ І СВІТОВОЇ ОПТИТ. 17

2.1. Інструменти іпотечного кредитування, схеми розрахунків платежів закредитами 17
2.2. Ризики іпотечного кредитування 24
2.3. Іпотечний ринок 32
2.4. Світовий досвід іпотечного кредитування 36
2.4.1. Американська модель іпотечного кредитування 37
2.4.2. Німецька модель іпотечного кредитування 42

З. ИПОТЕКА І ПЕРСПЕКТИВИ ЇЇ РОЗВИТКУ В РОСІЇ. 48

3.1. Порядок надання іпотечного кредиту

комерційними банками. 48
3.2. Становлення і розвиток ринку іпотечного житлового кредитування в
Російської Федерації 52
3.3. Моделі залучення банками ресурсів для

іпотечного кредитування 62
3.4. Роль Агентства з іпотечного житлового кредитування та перспективи йогорозвитку 65
3.5. Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування в Російській
Федерації та перспективи його розвитку 75
3.6. Ринок іпотечного житлового кредитування в Санкт-Петербурзі. 82

ВИСНОВОК 87

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ 90

ВСТУП

У Росії ринок іпотечного житлового кредитування тільки зароджується іпоняття «іпотека», «заставна» ще не стали звичними для більшостіросіян.

Система іпотечного кредитування займає унікальне положення внаціональній економіці. По-перше, в даний час іпотечне кредитуванняв більшості економічно розвинених країн не тільки є основноюформою поліпшення житлових умов, але й впливає наекономічну ситуацію в країні в цілому. З іншого боку, системаіпотечного кредитування представляє сьогодні надзвичайно складний механізм, що складаєтьсяз взаємопов'язаних і взаємозалежних підсистем.

Метою розвитку системи іпотечного кредитування є, з одногобоку, поліпшення житлових умов населення, а з іншого, стимулюванняпопиту на ринку нерухомості та будівництва. Крім цього підтримкадержавою розвитку іпотечного кредитування є однією з основнихпередумов досягнення реального економічного зростання в країні. Особливемісце іпотечного кредитування в системі ринкової економіки визначається ітим, що воно є одним із найбільш перевірених у світовій практиці інадійних способів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу.
Іпотечне кредитування має великий вплив на мотивацію людини,суспільні процеси, що відбуваються в суспільстві.

У даній дипломній роботі мною буде розглянута необхідність іможливість організації іпотечного кредитування в Російській Федерації якцілісної системи, заснованої на розвитку ринкових кредитно-фінансовихмеханізмів і можливості використання світового досвіду. У роботі висвітленіпитання, пов'язані з ринком іпотечного кредитування як цілісної системи.
Розглянуто схеми розрахунків при наданні кредитів та проведено аналізможливих ризиків. Розглянуто первинний і вторинний ринок іпотечногокредитування, перспективи розвитку, його нормативно-правове забезпечення, атакож приділено увагу стану іпотеки в Санкт-Петербурзі.

1. СУТНІСТЬ І ІСТОРІЯ РОЗВИТКУ ІПОТЕКИ

1.1. Зародження інституту іпотеки

Іпотека як елемент господарського життя йде глибоким корінням уісторію. Саме поняття «іпотека» прийшло у світову фінансово-економічнусистему з давньої Греції. Його ввів архонт Солон в VI столітті до н. е..,попередник солона - Драконт - ввів порядок (в 621 р. До н. е..),згідно з яким будь-які посягання на приватну власність і їїрухоме частина суворо карали. У 594 р. до н. е.. Солон здійснює своїзнамениті реформи, у тому числі скасовує поземельні борги, вводить свободузаповіту, згідно з якою вимороченное майно вже не обов'язково переходить доспадкоємцям роду. Тепер кожен отримав право розлучатися і заповідати
«Власність» на свій розсуд. Спочатку в Афінах заставою зподібного роду зобов'язань була особа боржника, якому у випадкунеможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особистоївласності в майнову Солон і запропонував ставити на імені боржника
(зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, що ця земля єзабезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп і назвалиіпотекою. [1]

На такому стовпі, що отримав назву "іпотека" (від грец. hypotheka --підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі.

Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалисяіпотечними. Ще в Древній Греції забезпечувалася гласність, що дозволялакожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в станіданої земельної власності.

Новий розвиток інститут іпотеки отримав у Римській імперії. У I ст. н.е.. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставумайна приватним особам.

У період правління імператора Антонія Пія (II ст. н. е..) булорозроблено особливе законодавство для іпотечних банків. [2]

Вже тоді існувало близько 50 банків і діяло більш 800лихварських і міняльних контор. Банки ставали спеціалізованими.
Розвивалися різні банківські інститути: комунальні, релігійні таінші, виникали прообрази ощадкас, ощадних асоціацій тощо
Держава завжди надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Дляцього створювалися спеціальні соціальні інститути. За імператора Траянібули створені фінансові аліментарні фонди для підтримки вдів і сиріт,що надають іпотечні кредити під 5% річних - це був найнижчийвідсоток у Римі в той час (аналогічні фінансові системи були утворені в
Росії в Х1Х в .).

Інститут іпотеки (застави нерухомості) протягом щодоневеликого часу пройшов еволюцію від фідуціі (fiducia, від лат. - операції надовіру або довірчої операції, перший форми речового забезпечення), добільш прогресивної стадії - пігнусу і далі до іпотеки. Тут необхіднопояснити, що перша стадія "фідуція" виникла і розвивалася вдавньоримському праві. На початку розвитку класичного римського праваз'явився "пігнус" (pignus, від лат., неформальний заставу), і лише потімвласне "іпотека". При цьому самі договори про заставу спочатку булилише додатковими при первинних кредитних угодах (договорах).
Основна суть "фідуціі" полягала в тому, що відразу після укладання договоруофіційно встановлювалися права кредитора на нерухомості, що закладається,сам предмет передавався в "fiducia" і кредитор зобов'язаний був повернутинерухомість після справного і своєчасного виконання договору. Угода
(або договір) "фідуція" також пройшла свою еволюцію.

На першому етапі розвитку інституту "фідуціі" боржник не володівпрактично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: абовимагати від позичальника виплати боргу, або не повертати йому майно. УНадалі було введено офіційне положення до даного документу про заставу (actiofiducia), яке скасовувало цю досить вигідну альтернативу кредитора.
Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правовімоменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідніпозичальникові.

Наступна стадія розвитку інституту іпотеки несла достатньопрогресивний характер, захищаючи позичальника від свавільних дій кредитора.
Договір "пігнуса" (договір про заставу на стадії "пігнуса") передбачавпередачу нерухомості, що закладається вже не у власність, а тільки вволодіння нею і тільки як гарантії виконання взятого позичальникомзобов'язання. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредиторне користувався даної нерухомістю, а тільки зберігав її. За кредиторомзалишалося умовне право продати закладаємо річ, щоб відшкодувати своїкошти, тільки при невиконанні позичальником взятих ним зобов'язань. Прице вже тоді кредитору було заборонено залишати продається нерухомість
(предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язаньборжником, кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю міжвиручкою за нерухомість і залишком боргу позичальникові. Даний вид угодретельно регламентувався. Вимоги, що не входять в регламентацію булипредметом особливого судового розгляду.

Поява останньої стадії інституту іпотеки - власне самоїіпотеки - було обгрунтовано політичними та економічними умовами тогочасу: ослаблення рабовласницького господарювання в Римі і масовапередача земель орендарям призвели до виникнення класичного інститутуіпотеки. За існуючим законодавством ні одна діюча правоваформа не підходила для гарантування цього виду угод міжвласниками земель (латифундистами) та орендарями, тому що дрібніорендарі не мали нічого крім знарядь праці, які вони в силу своєїпрофесії не могли закласти. Виходом з цієї ситуації було введення новоїформи застави - застави орендарями самих знарядь праці, причому без передачіпредмета застави у володіння орендодавця.

Пізніше новий вид застави розповсюдився на інші і, зокрема, назаставу нерухомості. Таким чином, виник інститут іпотеки, який був,по-перше, договором про заставу, по-друге, угодою про гарантії, що взятіпозичальником зобов'язання будуть виконані, на підставі чого при невиконанніборжником зобов'язання виникало право кредитора вимагати закладаєморіч з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої сумиборгів, що залишилися позичальника. Свідченням цієї угоди були спочаткупрості угоди між позичальником і кредитором, пізніше, в посткласичногочас, складалися офіційні та неофіційні документи, які вжемали правову силу. Такий же силою володіли приватні документи,підписані трьома і більше свідками. Інститут класичної іпотеки такожпроходив свої етапи і свою еволюцію. Вводилися різні легальні іпотеки,діяли без згоди сторін. У них включалися іпотеки за законом
(імператора): іпотека інвестора на інвестиції, іпотека "фіску" на майнонеплатника податків, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини намайно чоловіка, іпотека церкви і так далі.

Необхідно відзначити, що всі види іпотеки (може бути, за виняткоміпотеки церкви) збереглися і діють до теперішнього часу в багатьохкраїнах. У той же період почали діяти субординовані за часоміпотеки, принцип яких був єдиним: "qui prior est tempore potiorest jure "- хто першим (у часі), той і сильніше в праві. Уже впосткласичного римському праві стали виникати субординовані іпотекидля упорядкування взаємин між кредиторами в залежності від родуіпотеки. По-перше, іпотека ділилася з законодавчої речі - поступеня її важливості, встановленої законом. Причому найбільшу силу малиіпотеки "за законом" - фіскальні, далі слідували іпотеки, оформленіофіційними документами, за ними - іпотеки, оформлені приватнимидокументами і лише потім - іпотеки, оформлені простими угодами.
Іпотека, ранжирувати по виду (роду), завжди була найбільш пріоритетною, ілише після встановлення рангу (пріоритетності) даної іпотеки, ввідповідно до часу їх оформлення ранжирували інші. У зв'язку зтим, що перевага, що належить першому субординований іпотеках, атакож їх кредиторам, загрожувало прав молодших (або наступних) кредиторів,несло невигідні для них умови, молодші кредитори мали право - самірозплатитися з усіма попередніми кредиторами за боргами перше іпотек ісамі здійснювати торги закладеного майна у разі невиплати боргупозичальником. При цьому, кредитори ніколи не мали права на придбанняданої нерухомості у власність, тому що це суперечило б правовійсуті іпотеки, яка встановлює рівні права для обох сторін застави (уІнакше різні зловживання кредиторів з нерухомістюзаважали б становленню і широкому поширенню іпотеки як масовогоінвестиційного інституту). Лише у виняткових випадках з дозволудержавного органу дане право могло перейти до кредитора з умовоюнадання боржнику додаткового строку (2 років) для виплати боргу. [3]

Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних угод булавелика. Досить складні за структурою угоди вимагали контролю ірегулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленнямцих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститутіпотеки перестав існувати протягом декількох століть. [4]

Поступово іпотека входить і в середньовічне законодавство. У
Німеччині не раніше XIVстолетія (до цього панує принцип особистоївідповідальності за борги, у Франції - з кінця XVI ст. діяланегласна іпотека. У законодавстві європейських країн іпотека має вжедві характерні риси. По-перше, вона застосовується тільки до нерухомості, по -друге, продаж закладеного маєтку проводиться не самим кредитором, а придопомогою суду. Для кредитора іпотека стає самим надійним способомотримати «забезпечення по боргах», не беручи у своє володіння маєтокборжника і не побоюючись конкуренції кредиторів. Іпотека стає надійнимречовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку вособливу книгу. Середньовічні кодексів зберегли визначення, що «внесенаіпотека за самою своєю природою не ділена, вона заснована на право отриманнязадоволення ». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte»
-право отримання задоволення залишається на цілому предметі, обтяженеіпотекою, поки існує будь-яка частина зобов'язання. Окрема продажчастин не позбавляла кредитора права вимагати задоволення з них боргу вповній сумі. Іпотека поширювалася на нерухомість (як правило,маєток) і не залежала від зміни власника.

Іпотечне право самостійно існувати не може. Якщо немає права,у забезпечення якого встановлена іпотека, то не може бути й іпотеки, бонемає предмету, що підлягає забезпеченню. Недійсність або припиненнявимоги тягне за собою недійсність або припинення іпотеки, алене навпаки. Це значення іпотеки визнано не тільки спочатку римськимправом, але й поруч законодавств європейських країн. За римським правоміпотека поширювалася на вимогу і на всі його складові, включаючивідсотки з іпотеки та витрати, понесені кредитором з метою отриманнязадоволення. За іпотечним законодавством ряду країн у XVII-XIXстоліттях капітальна сума вимоги визначалася її проголошенням (вВідповідно до гласністю), її розміром (фіксованим в іпотечній книзі),наросшімі на суму відсотками, але за умови, що вони позначені в книзізаписів. При рецепції римського права іпотека перейшла до європейськогозаконодавство. У дореволюційній Росії іпотека як юридичне праводіє лише з моменту внесення запису до вотчину книгу. Кредитор уразі невиконання боржником зобов'язання має право на задоволенняпозову з закладеного маєтку, у кого б в руках воно не знаходилося. У США та
Великобританії іпотека (mortgage) має свою особливість: на періодвиконання боржником основного зобов'язання всі права на володіннямайном і титул переходять від боржника до кредитора по іпотеці.

Таким чином, історично іпотечне кредитування було породженегосподарськими відносинами як найбільш надійна форма забезпеченнязобов'язань боржника. [5]

1.2. Розвиток іпотеки в Росії

Іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування.

Вже в XIII - XIV ст. одночасно з правом приватної власності наземлю в Росії виник заклад, але довгий час він існував фактично беззаконодавчого оформлення.

У 1754 р. були створені перші кредитні установи: для дворянства --санкт-петербурзькі та московські контори Державного банку при Сенатіі Сенатській Конторі, для купців - у Петербурзькому порту і Коммерцколлегіі.
Банки кредитували дворянство і купецтво під заставу маєтків. У 1786 р. цібанки були реорганізовані в Державний позиковий банк. [6]

29 жовтня 1768 маніфестом Катерини II в Росії впершеюридично був закріплений випуск паперових грошей - асигнацій. Емісіяпаперових грошей була покладена на асигнаційні банки, створені в Москві та
Санкт-Петербурзі 1769 року. Додаткове запозичення кредитних ресурсівна державні потреби проводилося з коштів Державного позиковогобанку, який було утворено в 1786. р з метою організації Іпотечноїдоредіта землевласникам, головним чином дворянству.

У тому ж позиковому банку була створена страхова експедиція - першастрахова установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'янихбудинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедураоформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса,невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави,переданого під забезпечення позики в Державний позиковий банк. [7]

У Російській Імперії 1 січня 1835 був введений Звід законівцивільних (автор М. М. Сперанський), де заставне право було докладнорегламентовано. Застава в Росії в цей час існував в наступних видах
(при цьому саме поняття «застава» відносилося тільки до нерухомого майна):зі скарбницею; між приватними особами.

Існував і третій вид застави, представлений в статутах установкредитного та громадського піклування.

З 1842 р. у Санкт-Петербурзі та Москві при сохранных скарбниця почаливідкривати перші ощадні каси.

У 1859 р. було прийнято рішення про реорганізацію кредитних установ узв'язку з підготовкою реформи щодо скасування кріпосного права. Ліквідовувалисявсі існуючі державні кредитні інститути, замість нихзасновувалися земські банки. Одночасно створювалися приватні кредитніустанови. У 1861 р. була утворена перша приватна організаціядовгострокового кредиту - Санкт-Петербурзьке міське кредитне товариство. У
1863 було засновано Товариство взаємного кредиту.

З початку 70-х років XIX століття в країні діяло 11 акціонернихіпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установтісно переплетена з соціально - економічним життям країни на рубежі XIX -
XX століть. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, злітросійської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо оцінена, хочасаме акціонери цих банків проводили масштабні операції з землею танерухомістю (за весь час лише 1 з 11 розорився).

Іпотечне кредитування ставало дуже поширеним. Наприклад, у
1867 було видано кредитів на суму 99,6 млн. руб., У 1874 р. - 294,9млн. руб., в 1877 р. - 415 млн. руб.

Зростання кредитних інститутів призвела до жорсткої конкуренції. У зв'язку з цим
Уряд в 1872 р. прийняв заходи, що обмежують утворення новихдержавних заставних інститутів протягом 20 років. Збільшені неплатежіпоміщиків і дворян за позиками до державних банків і розвиток новихринкових інститутів різко змінили подальшу кредитно - фінансовуполітику держави.

За російським законодавством того часу на одній території немогли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб нестворювати один одному непотрібної конкуренції.

У Москві працювало 8 основних державних банків. Московськийземельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організує московськедомовладельческое суспільство, на яке покладають спеціальні функціїконтролю за нерухомістю. У разі "несправності" боржника його володінняпереходять у власність цього товариства. З 1912 р. основним координаторомпо іпотеці стає Московський народний банк.

Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавшипозики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеноїтериторії. Вони надавали кредит у вигляді реалізуються на біржі закладнихаркушів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку,мали коливний курс). У разі "несправності" боржника майно
"йшло" з публічних торгів. Акції та заставні листи іпотечних банків булиулюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців ірантьє.

На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році)було покладено завдання позичати селян грошима для купівлі поміщицькоїземлі. Банк видавав селянам довгострокові позики терміном до 35 років. За 1883
- 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйонів рублів. Прийого участі було продано і куплено 2,4 мільйона десятин землі, в основномупоміщицької. Позики видавалися в обсязі до 75% від вартостімайна, на термін 24,5 і 34,5 року, процентна ставка була доситьвисока і становила 7,5 - 8,5 відсотків річних.

Державний дворянський земельний банк заснований в 1885 роціпідтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позикстроком на 66 років у розмірі до 100% оціночної вартості застави, видавши позикив 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйоніврублів (всього під 5% річних, додатково стягувалася плата за банківськіпослуги і страховий відсоток, максимальний термін кредитування - 66,5 років).

Всього на 1 січня 1893 було закладено 102 313 маєтків з 46,3 млн.десятин землі і залишком боргу 1131 млн. руб., проте основну сумустановив борг Державного дворянського земельного банку.

У 1896 р. покращилися умови кредитування для селян: розмір вирісдо 100% землі, яка купується, ставка знизилася до 3,5 - 4,5 відсотківрічних.

У цей час в Росії виходить закон про організацію установ дрібногокредиту. Починається бурхливе зростання заставних установ. Виникаютьпозиково-ощадні і кредитні товариства, сільські, волосні істаничні громадські позиково-ощадні каси та земські каси, якимдержава надає велику допомогу. Знову відкриваються кредитніінститути могли утворювати початковий капітал з позикових коштів,які вони потім гасили за рахунок своїх прибутків, причому в більшостівипадків кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії.

У країні набрав масового характеру виникнення позиковий-ощаднихтовариств. Всього за 10 років було утворено 729 товариств. У першудесятилітті XX століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів чоловік.

До 1905 р. існувало більше 500 товариств дрібного кредиту, а в 1915р. їх було вже 15 450.

Кредитні товариства об'єднувалися в кредитні спілки, яких у 1914р. було 11.

У цей час заставу був самим надійним і гарантованим способомзабезпечення кредиту.

До 1917 року в Росії існувала розвинена кредитно-банківська системадовгострокового кредитування, яка мала гарне законодавчезабезпечення і була блискуче організована.

В фінансове звернення широко залучалися іпотечні цінні папери:заставні листи, різні зобов'язання, векселі, сертифікати, а такожбезпосередньо заставні.

Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливомурозвитку економіки, промисловості, сільського і міського господарства.
Росія з розвитку кредитно - фінансової системи не поступалася Західній
Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечнимизобов'язаннями, що обертаються на європейських ринках, Росія превалюваланад усією Європою.

Специфічний російський досвід довгострокового кредитування, і, вЗокрема, під заставу землі, різноманітність кредитно - інвестиційнихтехнологій та інфраструктури в області застави нерухомості, безсумнівнозіграли величезну роль у розвитку як американської, так і європейськоїіпотек, послужили базою для створення нових інвестиційних і іпотечнихінструментів. [8]

У Росії післяреволюційного періоду заставне право продовжувалоіснувати, але в умовах, коли для скільки-небудь широкого застосуванняінституту застави через незабезпечення дійсної оборотоздатностіречей, і, перш за все нерухомого майна. Тому в період більш ніж
70-річного радянського розвитку нашої країни заставу перетворився намалозначущий механізм, вкрай рідко використовувався в операціях зрозпорядження майном. [9]

Відродження інституту застави (іпотеки) в Росії було пов'язано звведенням ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 року.
У ньому знайшли відображення такі положення:
- Підстави виникнення іпотеки, зобов'язання, що забезпечується іпотекою,предмет іпотеки;
- Порядок укладення договору про іпотеку;
- Застава як цінний папір;
- Державна реєстрація іпотеки;
- Забезпечення збереження майна, закладеного за договором про іпотеку;
- Перехід прав на майно, закладене за договором про іпотеку, до іншихособам та обтяження цього майна правами інших осіб;
- Подальша іпотека;
- Відступлення прав за договором про іпотеку;
- Звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, іреалізація зазначеного майна;
- Особливості іпотеки земельних ділянок, підприємств, будинків і споруд,житлових будинків і квартир. [10]

Діючі законодавство РФ, що регулюють відносини з приводуіпотеки (застави нерухомості), включає в себе також Цивільний Кодекс
Російської Федерації (особливо ст. 334-358) і ФЗ «про реєстрацію нанерухоме майно та угод з ним »та ін

2. Ринок іпотечного кредитування. ІНСТРУМЕНТИ

І СВІТОВОЇ ОПТИТ.

2.1. Інструменти іпотечного кредитування,

схеми розрахунків платежів за кредитами

У системі заходів по становленню та розвитку житлового іпотечногокредитування в банку важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментівіпотечного кредитування.

Під інструментами іпотечного кредитування розуміється механізм розрахункуплатежів позичальника по кредиту, що включає способи погашення основного боргуі сплати відсотків по кредиту. Інструменти іпотечного кредитуваннявизначають форму організації грошового потоку по довгострокового іпотечногокредиту.

інструментів іпотечного кредитування покликані узгодити інтересикредитора і позичальника шляхом:

- забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і зворотностікоштів кредитора, захисту його коштів від інфляції;

- зниження ризиків іпотечного кредитування;

- забезпечення таких умов кредитування, при яких кредитстає доступним для позичальника.

Вибір інструмента кредитування обумовлений рядом факторів, середяких можна назвати наступні:

- ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошоваполітика уряду і т.п.);

- джерела і ціна залучених коштів для видачі іпотечних кредитів;

- необхідність забезпечення простоти та доступності для розуміннярозрахунків за кредитами. [11]

Всі інструменти іпотечного кредитування можуть бути яксамоамортізірующіміся (що передбачають рівномірні виплати - постійнаіпотечний кредит), так і з «шаровим» платежем, з фіксованими виплатамиосновної суми боргу, наростаючими платежами, зі змінною ставкою. [12]

Перша група кредитів - стандартний іпотечний кредит припускаєтаку організацію грошового потоку, при якій платежі за кредитомздійснюються у вигляді рівних, як правило щомісячних, внесків. Такийкредит називається ануїтетний іпотечний кредит. Терміновий ануїтет - цегрошовий потік з рівними надходженнями протягом обмеженого часу.
Надходження робляться в кінці (або на початку) рівних продукції тощо.

Для розрахунку платежів по кредиту застосовується така формула:

P (r

R =

1 - (1 + r)-n де

R - розмір місячного платежу по кредиту;

P - сума іпотечного кредиту; n - загальна кількість платежів за кредитом за весь строк кредиту (кількістьмісяців); r - процентна ставка по кредиту за місяць. [13]

Платіж по кредиту здійснюється щомісячно. Позичальник щомісячновиплачує однакові суми, частина якої йде на погашення кредиту і частина --на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, даєстабільність позичальникові в розмірі його витрат по кредиту, по-друге,оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредитом,то позичальник виплачує відсотків менше, ніж якби не здійснювалосящомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б навсю суму отриманого кредиту. Банк у свою чергу разом з нарахованимивідсотками отримує в погашення частина виданого кредиту, тобто данийваріант найбільш зручний для Росії. [14]

З метою аналізу, а також на прохання позичальника може бути розрахованийбаланс основної суми кредиту на будь-який місяць кредитного терміну. При цьомувикористовується така формула:

1 - (1 + r)-t

P t = R (r де

P t - баланс боргу на кінець t - го періоду;

R - розмір щомісячного внеску; t - час, що залишився число платежів (кількість місяців) до закінченнякредитного терміну; r - процентна ставка по кредиту за місяць.

Модифікацією стандартного ануїтетного кредиту з щомісячнимиплатежами є іпотечний кредит з двотижневої періодичністюплатежів, що дозволяє скоротити термін кредиту та загальну суму процентнихплатежів.

Друга група кредитів - іпотечні кредити з змінними виплатами --поділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів за якимивизначаються відразу при укладенні кредитного договору, і кредити зальтернативними інструментами іпотечного кредитування, що використовуютьіндексує коефіцієнти.

Серед кредитів другої групи найбільш поширеними єкредити зі змінною процентною ставкою, кредити з фіксованою виплатоюосновної суми боргу, кредити з «шаровим» платежем, іпотека зі зростаннямплатежів, індексовані кредити.

В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит ззмінною процентною ставкою. У його основі лежить перегляд відсотковоїставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто ввідповідно до зміни вартості залучених ресурсів. Спочаткурозрахунки проводяться за формулою стандартного ануїтетного іпотечного кредиту.
Отримана таким чином сума платежу діє до перегляду відсотковоїставки. Потім аналогічний розрахунок, який враховує нову відсоткову ставку,робиться на строк кредиту і так далі для кожного періодукредиту, що характеризується змінною ставкою.

При використанні цього кредитного інструменту важливо обгрунтуватипідхід до вибору індексу, на основі якого змінюється процентна ставка закредиту. Як індексує показників можуть бути використаніприбутковість державних цінних паперів; ставки за міжбанківськими кредитами;ставка LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка пропозиції кредитнихресурсів у доларах США); середній відсоток за депозитними сертифікатамикомерційних банків; курс долара США і т. д. Вибір індексу обумовленийперш за все показником, що найбільшою мірою характеризує вартістьресурсів, за рахунок яких надаються іпотечні кредити.

Застосовуючи кредит зі змінною процентною ставкою, можна зіткнутися знизкою проблем, а саме: не все що встановлюються індекси для перегляду відсоткової ставки вірновідображають інфляцію і реальну вартість ресурсів; частий перегляд відсоткової ставки робить кредит меншепривабливим; можлива непорівнянність платежів за кредитом і доходів позичальника; відносна складність інструменту.

При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою процент занього, як правило, встановлюється на 1,5-2% нижче, ніж за кредитами зфіксованою процентною ставкою.

Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів ззмінною процентною ставкою, застосовується механізм регулюванняпроцентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленніобмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливоодночасно визначити максимально допустиме збільшення відсотка впротягом одного року і максимальна межа збільшення відсотку за веськредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бутивстановлений мінімальний рівень процентної ставки.

Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувавсябанками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальникздійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, авідсотки нараховуються на що залишилася, боргу і вносяться у складі загальногоплатежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бікзменшення. Недоліком цього кредитного інструменту єзначне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить дозростанням ризику неповернення. Крім того, збільшується потрібний порігплатоспроможності потенційного позичальника, обмежується кількість можливихкористувачів іпотечного кредиту. З огляду на ці моменти, можна зробитивисновок, що кредит з фіксованою сумою основного боргу в меншій міріпідходить для практики іпотечного кредитування.

Останнім часом досить широке застосування в практиці зарубіжнихбанків знайшли кредити з «шаровим» платежем, коли передбачається великийпідсумковий ( «шаровий») платіж в рахунок погашення основного боргу.
Різновидами такого роду кредитів є кредити, які передбачають: протягом кредитного періоду виплату тільки відсотків, а в кінці терміну
«Шаровий» платіж в рахунок погашення боргу; часткову амортизацію кредиту з підсумковим «шаровим» платежем, тобто впротягом кредитного терміну сплачуються відсотки і частково погашаєтьсяосновний борг, а в кінці строку вноситься решта боргу; заморожування процентних виплат до кінця терміну кредиту, по закінченністроку виплачується вся сума кредиту та нарахований складний відсоток.

Недоліком кредиту з «шаровим» платежем є підвищений ризикнеповернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що поверненняосновної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірністьзміни фінансового становища позичальника, що може призвести до йогонеплатоспроможності. Крім того, з часом зростає ризикзміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, щонабуває особливої значущості в умовах погашення основної суми боргу вкінці строку.

індексовані інструменти іпотечного кредитування були розроблені длякраїн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредитз індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.

Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеноїсуми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу берутьсярізні показники в залежності від ситуації в економіці, а також відджерел та вартості ресурсів, що залучаються для видачі іпотечнихкредитів, - індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальноїзаробітної плати, рівень інфляції та ін Такий інструмент дозволяєробити погашення кредиту однаковими платежами у реальних сумах призміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілкомпереноситься на позичальника. У той же час зростає кредитний ризик, тому щозростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.

Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілитиризики між позичальником і кредитором. Застосовуються два індекси: платежі індексуються за будь-яким показником доходу, забезпечуючитим самим повернення кредиту і його доступність; номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом,відбиває рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т. д.),що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.

Таким чином, в заздалегідь обумовлений час (чим вище інфляція, тимчастіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін в індексізаробітної плати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргузмінюється з урахуванням динаміки індексу інфляції. [15]

Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит зрегульованою відстрочкою платежу, що припускає застосування двохпроцентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковістькредитних організацій для банку, а інша - зробити кредит доступним дляпозичальника. Перша ставка, більш висока, н