ВСТУП.
Актуальність теми дипломної роботи. Придбання власного житла --першочергова потреба для кожної сім'ї. Традиційна схемафінансування будівництва житла в Казахстані, як частина колишньої радянськоїсистеми житлового фінансування, представляла собою централізованерозподіл бюджетних ресурсів для будівництва державного житла тайого безкоштовного розподілу серед громадян, які стоять у черзі на поліпшенняжитлових умов. Ця схема показала свою неспроможність у періодздобуття Казахстаном незалежності та переходу до ринкової економіки. Уумовах скорочення бюджетного фінансування будівництва та забезпеченнянаселення житлом, основним джерелом коштів для придбання житластають власні кошти населення, а також кредити банків, як цевідбувається в більшості економічно розвинених країн світу. У цих умовахоб'єктивно виникає потреба в довгострокових кредитах населенню нажитлове будівництво, мінімально піддаються впливу інфляції тамаксимально забезпечених своєчасним поверненням. Саме цим вимогамвідповідає іпотечний кредит забезпечений заставою товарно-матеріальнихцінностей. Досвід багатьох зарубіжних країн свідчить про те, що приправильної організації і ведення зваженої державної політикиіпотека поступово трансформується в самофінансіруемую систему, яказабезпечує і в значній мірі визначає функціонування ринкужитла. При цьому за рахунок різкого розширення платоспроможного попиту збоку населення активізується нове будівництво, збільшується випускбудівельних матеріалів, спеціалізованої техніки, з'являються новіполіпшені архітектурні проекти, відбувається прискорений розвиток багатьохсуміжних галузей економіки.
Мета дипломної роботи - дати оцінку сучасного стану та розвиткуіпотечного кредитування в Республіці Казахстан. Для досягнення зазначеноїмети були поставлені наступні завдання:
1. Охарактеризувати систему іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ в умовах транзитивної економіки;
2. Вивчити зародження інституту іпотеки;
3. Розглянути можливі моделі розвитку системи іпотечного кредитування в Казахстані на основі досвіду зарубіжних країн;
4. Описати житлову ситуацію в Республіці Казахстан до початку реалізації системи іпотечного житлового кредитування;
5. Проаналізувати процес впровадження і розвитку іпотечного кредитування в РК;
6. Проаналізувати діяльність іпотечних компаній на ринку іпотечного кредитування на прикладі ВАТ «БТА Іпотека» і ВАТ «Астана-Фінанс».
Поставлені завдання зумовили структуру дипломної роботи, яка складаєтьсязі вступу, 5 глав, висновку, списку літератури, що складається з 40найменувань і 4 додатків.
Теоретична значимість даної роботи в тому, що в ній докладно розглянутопроцес становлення і розвитку іпотечного кредитування в Казахстані зсамого зародження й до сьогоднішнього дня, тобто, зроблена спроба підвестипідсумки за 3 роки існування іпотечної системи в РК.
Практична значимість роботи полягає в тому, що її можливовикористані для подальшого вивчення цієї теми, а також у тому, що знання,отримані в процесі виконання роботи дуже цінні і можуть стати в нагоді вмайбутньої професійної діяльності.
Глава 1. Система іпотечного кредитування як інструмент подоланнякризових явищ в умовах транзитивної економіки.
1.1. Зародження інституту іпотеки.
Світовий досвід розвитку країн свідчить про те, що практично всікраїни в різній мірі піддавалися криз, переживали економічнітруднощі. У всі часи самим живучим економічним механізмом дляпідняття платоспроможного попиту населення є той, який приноситьпомітні вигоди, розвиває ринок нерухомості, отже, витягуєекономіку з прірви. Таким ефективним важелем для залучення капіталівбула і залишається в даний час іпотека.
Іпотека - не сучасне слово, яке прийшло до нас з країн розвиненогокапіталізму, як думають багато хто. Історія іпотечного кредитування йдекорінням у глибину цивілізації. Іпотека вперше стала розвиватися в Греції в
VI столітті до нашої ери. Тоді вперше позикодавець взяв земельну ділянкуборжника у якості забезпечення свого позики: на межі земельної ділянкиборжника було встановлено стовп, на якому було написано, що данийземельну ділянку узятий у заставу на таку-то суму і на певний термін.
Цей стовп був названий грецьким словом "іпотека", що означає підставка.
Стародавні римляни перейняли інститут іпотечного кредитування у грецькихколоній, і потім своє нове розвиток інститут іпотеки отримує в Римськійімперії. У I ст. н. е.. створювалися іпотечні інститути, які видаваликредити під заставу майна приватним особам. За правління імператора Антонія
Пія (II ст. Н. Е..) Було розроблено особливе законодавство для іпотечнихбанків. Вже тоді існувало близько 50 банків і діяло більш 800лихварських і міняльних контор. Поступово іпотека входить і всередньовічне європейське законодавство. У Німеччині вона з'являється нераніше XIV, у Франції - з кінця XVI століття. Це був другий сплеск розвиткуіпотеки. Тоді на кредитуванні зробили свої статки італійські банкіри
Медічі і німецькі Вейзери. Подібна форма кредитних відносин, за якоїступінь ризику для обох сторін зведена до мінімуму, діяла і натериторії дореволюційної Росії. При згадці про іпотеку майже завждиасоціюється Америка - її 60 - річний досвід не тільки у розв'язанні "квартирногопитання "громадян, а й у формуванні такої реєстраційної системи, яка вСвого часу витягла країну з глибокої економічної кризи. Сьогодніможна сказати, що середній клас в Америці вже відбудували, іпотечнекредитування почало своє поширення на низькодохідні верстви населення.
Представляє жвавий інтерес досвід виведення економіки США з глибокоїекономічної кризи 1920-1930 рр.. шляхом проведення реформ у галузіжитлового інвестування. Це дало можливість у досить короткий термінздійснити прорив зі стану затяжної кризи в стабільну,високорозвинену економіку. Після розпаду СРСР на території колишніх радянськихреспублік іпотечне кредитування також отримує активний розвиток. [7, c.
22]
1.2. Роль іпотечного кредитування в умовах переходу до ринкової економіки.
Іпотечне кредитування - це застава нерухомого майна при отриманніпозики в банку, що дає право кредитору переважного задоволенняпретензій до боржника на суму закладеного майна; [24, c. 25]
Іпотечний кредит - це довгостроковий кредит, що видається банками під заставунерухомого майна, право власності на яке переходить на часкредитування до кредитора, хоча саме майно знаходиться в користуванніпозичальника; [24, c. 25]
Довгостроковий іпотечний кредит - це кредит, виданий банком фізичнійособі на мети придбання готового житла (квартири, житлового будинку) на строквід 3 і більше років під заставу житла, що купується в якості забезпеченнязобов'язань позичальника. [24, c. 25]
Іпотечне кредитування виступає істотним фактором економічного ісоціального розвитку країни. Його роль стає особливо помітною длякраїни в період виходу з економічної кризи. Для постійного зростаннясукупного виробництва, і, отже, сукупного доходу ісукупного споживання необхідно, щоб частину заощаджень від сукупногодоходу прямувала через інвестиції в розвиток виробництва. Тоді можевиникнути ланцюгова реакція нарощування економічних показників.
Однією з найбільш значущих проблем є проблема "конвертованості"матеріальних активів у готівку та депозитні кошти, у цінні папери.
Особливо важливим механізмом такої "конвертації" є іпотека черезкапіталу, що входить у поняття "нерухомість", і наявності у нерухомостіунікального властивості-нездатності пересуватися через кордон. Іпотекає не тільки найважливішим механізмом вирішення житлової проблеми, але йнайважливішим механізмом поліпшення інвестиційного клімату, регулюваннягрошової маси, соціально-економічного прогресу в цілому.
Не випадково "новий курс" Рузвельта почався з розвитку кредитуваннядомовласників (житлова іпотека). Так було не тільки в США, але і в іншихкраїнах, де оздоровлення економіки, як правило, супроводжувалося розвиткоміпотечного кредитування.
Розвиток іпотечного бізнесу позитивно позначається на розвитку реальногосектору економіки.
Іпотека сприяє реалізації побудованих будинків, зростання ж будівництвавикликає пожвавлення в виробництві будівельних матеріалів і конструкцій,будівельного і дорожнього машинобудування, в деревообробці і виробництвімеблів і т.д. Промислове іпотечне кредитування дає можливістьмодернізувати виробництва, що призводить до підвищення якості таконкурентоспроможності продукції-все це призводить до збільшення економічногопотенціалу країни. [8, c. 49]
Розвиток іпотечного кредитування надає позитивний вплив наподолання соціальної нестабільності.
Іпотека впливає на проблему зайнятості (додаткові робочі місця вбудівництві та інших галузях) і допомагає задовольнити потребунаселення в житлі. [27, с. 54]
Величезне значення іпотека має і для підвищення стабільності іефективності функціонування банківської системи країни. Забезпеченікредити більш безпечні (у порівнянні з бланковими) для банків, тому що принеповернення кредиту банк реалізує заставу і повертає свої кошти.
(Зрозуміло, у випадку з іпотекою для цього необхідна правильна оцінканерухомості, а також розвинений ринок нерухомості.) Зниженню ризику приіпотечному кредитуванні також сприяє цільовий характер позичок. Операції знерухомістю найчастіше є менш ризикованими у порівнянні з поточнимикредитними операціями комерційних банків.
Іпотечне кредитування, безперечно, - перспективний напрям банківськоїдіяльності. Іпотечний банк є відносно стійким ірентабельним економічним інститутом. Тому, чим більше в банківськійсистемі таких надійних банків, тим стабільніше і ефективніше її діяльністьв економічній системі в цілому.
Іпотечні банки на національному рівні зазвичай об'єднуються в асоціації.
Створення в рамках асоціації іпотечних банків додаткових резервів,гарантують вклади, поміщені в іпотечні банки, також зміцнюєбанківську систему.
Існує ще одна важлива сторона впливу системи іпотечного кредитуванняна стабільність банківської системи, пов'язана з функціонуваннямвторинного ринку позик, забезпечених заставами. Цей ринок сприяєпереливу капіталу в більш рентабельну сферу економіки (диверсифікаціябанківського капіталу), а також зменшує різницю між процентними ставкамив різних географічних районах, що сприяє формуванню єдиноїціни капіталу в масштабі країни. [28, c. 78]
Тому на даному етапі розвитку Республіки Казахстан необхідно приділятиналежну увагу розвитку системи іпотечного кредитування. Оскільки розвитокданої системи - це черговий крок у розвитку ринкових відносин в
Казахстані.
Таким чином, значення іпотеки для економіки країни полягає внаступному:
- Залучення капіталів у вигляді нерухомості в господарський оборот черезмеханізми застави, через вторинний ринок заставних цінних паперів --істотний фактор оздоровлення економіки;
- Ринок нерухомості "пов'язує" значну частину грошових коштів і цимсамим є важливим антиінфляційним чинником. Наприклад, у США 25% доходусереднього американця йдуть на оплату боргів з нерухомості,
- Грошові кошти населення, що включаються в нерухомість, фактичновключаються в розвиток села, міста, місцевого будівельного комплексу, встворення і підтримку робочих місць, а не йдуть на сторону (наприклад, нефінансують зарубіжних виробників через купівлю імпортнихспоживчих товарів);
- Стосовно до роботи банків освоєння технології кредитування під заставу,особливо під заставу нерухомості, дозволяє зробити крок до загальноприйнятоїу світі системою забезпечення гарантій повернення кредитів.
Все вищесказане обумовлює об'єктивну необхідність розвитку іпотеки
(застави нерухомості) в Казахстані.
Глава 2. Можливі моделі розвитку системи іпотечного кредитування в
Казахстані на основі досвіду зарубіжних країн.
2.1. Американська модель.
Важливим і перспективним напрямком і підходом до створення ефективногомеханізму житлового фінансування, що дозволяє забезпечити разом зсистемою будівельних заощаджень комплексне вирішення житлової проблеми вкраїні є довгострокове іпотечне кредитування населення. При цьому,необхідно відзначити, що в Казахстані представляються можливими дореалізації розвитку системи іпотечного кредитування дві моделі:
1) європейська
Передбачає більшою мірою підтримку банків,що здійснюють іпотечне кредитування. Інструментами такої підтримкиє пільгове оподаткування, пільгове кредитування та ін В якостіосновних інститутів виступають висококапіталізірованние недержавніорганізації. [24, c. 11]
2) американська
Передбачає формування при державному участю інститутів,гарантують випуски організаторами іпотечних кредитів облігацій під заставунерухомості. Ринок іпотечних облігацій у США за обсягом лише трохипоступається державними облігаціями, займаючи майже третину від загального обсягуборгових цінних паперів. Крім того, у США цей сектор є одним знайбільш динамічно розвиваються. За останні 25 років його частка подвоїлася (в
1975 частка іпотечних облігацій становила лише 16%). [24, c. 11]
Ринок іпотечних облігацій у США є не тільки одним з найбільших,але й одним з найбільш ефективно і складно влаштованих з точки зоруінфраструктури, різноманітності учасників та емітованих інструментів, а такожсистеми регулювання. Формування ліквідного ринку іпотечних облігацій
(включаючи вторинний ринок) супроводжувалося повною перебудовою системифінансування житлового будівництва. Традиційно кредити набудівництво та купівлю будинків, забезпечені заставою нерухомості (іпотеку),надавали позиково-ощадні асоціації та банки. Дані установинадає повний спектр послуг з організації та обслуговування іпотеки, атакож були змушені приймати на себе ризики, пов'язані з довгостроковимінвестиціями. Тоді-то і набрав сили процес продажу іпотечних кредитів.
Покупцями іпотечних кредитів стали спеціально призначені для цієїцілі інститути (агентства) - Федеральна Житлова Адміністрація (ФЖА),
Федеральна національна іпотечна асоціація (ФНІА) - Фанні Мей,
Державна національна асоціація іпотечного кредиту (ГНАІК) - Джіні
Мей, Федеральна корпорація іпотечного кредиту (Фредді Мак) та іншіорганізації, які відіграють певну роль в розвитку житлового іпотечногоринку.
Агентства придбали індивідуальні кредити на кошти, отримані задержавної кредитної лінії, формували з них великий пакет (пул) іемітували боргові цінні папери, забезпечені пулом іпотек, значнознижуючи при цьому індивідуальний кредитний ризик конкретного позичальника. Такимчином, агентства виступили в ролі посередника між одержувачем іпотечногокредиту, організатором іпотеки (банком) та інвестором.
Процес перетворення іпотечних кредитів в довгострокові боргові цінніпаперу став називатися сек'юритизацією іпотеки, а розподіл функційорганізацію кредиту, його обслуговування та фінансування-фрагментацієюіпотеки. Сек'юритизація та фрагментація іпотеки дозволили фінансовимінститутам спеціалізуватися на наданні певних послуг тарозподіляти ризики, пов'язані з кожним видом діяльності. Серед учасниківринку іпотечних облігацій звичайно виділяють інститути, які виконують функції:
. організаторів іпотечних кредитів;
. інвесторів;
. посередників, які займаються страхуванням іпотечних кредитів;
. посередників, що здійснюють сек'юритизацію іпотечних кредитів.
Американська модель передбачає розвиток ринку іпотечних облігацій, такяк держава створює механізми викупу іпотечних кредитів і для випускуїх рефінансування іпотечних облігацій. Створені за участю державиіпотечні асоціації гарантують випуски організаторами іпотечних кредітовоблігацій під заставні, що дозволяє забезпечувати їх ліквідність. Резюмерозглянемо, які інститути виконують ті або інші функції.
Комерційні банки видають громадянам під заставу нерухомості іпотечнікредити. Фанні Мей, Джинні Мей і Фредді Мак є інвесторами ігарантами на вторинному ринку іпотек в США. Вони, як правило, ненадають кредитів позичальникам напряму. Іпотеки оформляються на первинномуринку такими фінансовими інститутами, як комерційні банки, компанії зіпотечного кредитування та інші місцеві організації, що фінансують житло.
Первинні кредитори потім продають іпотеки інвесторам на вторинному ринкуіпотек і використовують отримані кошти для надання нових житловихкредитів, тим самим постійно поповнюючи свої фонди позик. Інвесторами навторинному ринку є Фанні Мей, Фредді Мак, пенсійні фонди, страховікомпанії та інші фінансові організації. У свою чергу, в обмін наіпотеки, отримані від первинних кредиторів, Фанні Мей, Фредді Маквипускають іпотечні цінні папери. Іпотечні цінні папери єліквідними інвестиційними інструментами і розповсюджуються через дилерівна ринку цінних паперів. Крім того, інвестори на вторинному ринку іпотекгарантують власникам іпотечних цінних паперів своєчасні виплатипроцентних ставок та погашення облігацій в незалежності відпервинних платоспроможності позичальника і позикодавця. Всі три компанії маютьспільне завдання - залучення коштів на житлові кредити, особливо сім'ям змалим і середнім достатком і бідні райони.
Фанні Мей і Фредді Мак працюють тільки на вторинному ринку і лише зжитловими іпотеками, що не перевищують 240 тисяч доларів США (сумаіндексована у відповідність з ринковою вартістю нерухомості). Вони нездійснюють угод по іпотеках з незадовільною кредитною історією,з пропорцією заборгованості до активів перевищує 80% та іншиминедоліками. Фанні Мей і Фредді Мак скуповують іпотеки у первиннихпозикодавців, комбінують їх та формують великі випуски іпотечних ціннихпаперів, високо ліквідних облігацій з високим рейтингом. Фредді Мак і Фаніі
Мей не є державними структурами і не субсидуютьсяурядом. Важливо відзначити, що розвиток обох компаній, з їхзародження як державних інститутів до їхнього сьогоднішнього статусуприватних компаній з суспільною місією, зумовлювалося загальнимекономічним і соціальним становищем в країні. [24, c. 13]
З метою стимулювання житлового будівництва і полегшення умоводержання позик під нерухомість дані кредити можуть бути застраховані в
ФЖА, уповноваженою страхувати іпотеки під житлові будинки.
У забезпеченні стабільності житлового іпотечного ринку бере участь також
Джинні Мей, яка надає гарантії з цінних паперів, забезпеченихпулом заставних. Джинні Мей виконує роль "провідника". Іншими словами,
Джинні Мей не скуповує, не продає і не випускає іпотечні цінні папери, атакож не купує іпотеки у первинних позикодавців. Джинні Мей виступаєгарантом іпотечних цінних паперів, випущених приватними компаніями,відповідають кредитним вимогам та застрахованими ФЖА, Департаментом зсправах ветеранів або Агентством Сільського Житла. Гарантії Джинні Мейповністю підкріплені урядом США. Ця обставина робитьоблігації, гарантовані Джинні Мей, високонадійнимиінвестиційними інструментами, що дозволяє успішно залучати кошти набудівництво житла в сільській місцевості і бідних міських районах.
Вторинний ринок іпотек існує в США завдяки багатьом ключовиммеханізмів: перевірка кредитоспроможності, захист і страхування власностіна житло, ринкове і відкрите визначення цін на нерухомість, стабільнаправова база.
Хоча іпотечні цінні папери і мають високий ступінь ліквідності, вонине тягнуть за собою великий ризик, отже, не приносять високихпроцентних ставок. Це приваблює до них, в основному, інституційнихінвесторів, що прагнуть диверсифікувати та убезпечити свої великіпортфелі інвестицій. Найбільш важливо врахувати, що вторинний ринок іпотекпокликаний привнести ліквідність і ефективність у вже існуючий ринокіпотек і кредитів і не може розглядатися у відриві від цього контексту.
Позитивними сторонами американської моделі іпотечного кредитуванняє високий розвиток первинного та вторинного ринків іпотечногокредитування за рахунок функціонування спеціалізованих організацій зіпотечного кредитування, які, в цілому, формують систему іпотечногокредитування.
2.2. Малайзійська модель.
Разом з тим, поряд з країнами Європи та США, в даний час достатньорозвинена система іпотечного кредитування населення в азіатському регіоні, взокрема в Малайзії.
Система іпотечного кредитування Малайзії отримала свій розвиток шляхомстворення Національної іпотечної корпорації "Кагамас" (далі - корпорація),до складу якої увійшли Банк Малайзії (20%), фінансові компанії (19,5%),комерційні банки (60,5%). Статутний капітал корпорації, в даний час,становить близько 40 млн. доларів США. Основною роллю даної корпораціїє забезпечення ліквідності, низької вартості будівництва,довгострокового характеру іпотечних кредитів, вибору фінансування дляпокупців житла. [24, c. 13]
Процес іпотечного кредитування в Малайзії ділиться на два етапи: процесбудівництва житлового будинку і процес повного завершення будівництва будинку.
Для будівництва житлового будинку забудовнику надається кредит на термін 2 -
3 роки, при цьому, забудовник офіційно сповіщає населення про намірбудувати житловий будинок. У процесі будівництва здійснюється попередняпродаж незавершеного житлового будинку та остаточне фінансуванняпокупців будинку. Після завершення будівництва здійснюєтьсясек'юритизація іпотечних кредитів. Основними умовами кредитуванняє маржа фінансування від 70% до 80%, середня окупність кредитуміж 20 і 25 років, сума основного боргу погашається щомісяця в розмірі
1/3 від доходу позичальника, надання контракту про страхування нерухомостіобов'язково, максимальна ставка винагороди (інтересу) становить 9%.
Процес сек'юритизації починається з видачі кредитором іпотечних кредитівпозичальникам, які в подальшому продаються корпорації. Корпорація, у своючергу для покриття своїх витрат від придбання іпотечних кредитів ізбільшення капіталу випускає боргові цінні папери, які потім продаєінвесторам.
У сформованій економічній ситуації, коли відсутнівисококапіталізірованние недержавні організації, здатніздійснювати іпотечне кредитування у великих обсягах і створеннядержавних організацій, що забезпечують механізмрефінансування, проблематично, найбільш прийнятною для Казахстанує модель розвитку системи іпотечного кредитування Малайзії, шляхомстворення іпотечної компанії у формі закритого акціонерного товариства,які забезпечують розвиток житлового ринку, у якій банки зможутьрефінансуватися шляхом випуску іпотечних облігацій, забезпечених пуламиіпотек, не виключаючи, при цьому, в подальшому, можливість застосуванняєвропейської або американської моделей.
Глава 3. Сучасний стан та розвиток іпотечного кредитування в
Республіці Казахстан.
3.1. Житлова ситуація в Республіці Казахстан до початку реалізації системиіпотечного житлового кредитування.
Традиційна радянська система житлового фінансування відповідалапроведеної житлової політики в цілому і полягала в централізованомурозподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла тайого безкоштовне надання громадянам, що стоять у черзі на поліпшенняжитлових умов.
У Казахстані з самого початку економічних перетворень, незважаючи на своюважливість, житлова реформа проводилась дуже повільними темпами.
Становлення ринкових відносин у житловій сфері Казахстану почалося в
1991р. після прийняття законів "Про роздержавлення та приватизації", "Провласності ". Пізніше були прийняті законодавчі акти про заставу,інвестиційної діяльності, введено новий Цивільний кодекс, Укази
Президента Республіки Казахстан, які мають силу закону, "Про іпотекунерухомого майна "та" Про державну реєстрацію прав на нерухомемайно та угод з ним ", Закон Республіки Казахстан" Про житловихвідносинах ", розроблено положення про купонною приватизації та ін Такимчином, була створена законодавча база для становлення ринковихвідносин у житловій сфері. [27, c. 3]
При цьому, в умовах недостатньо високого платіжного попиту більшої частининаселення на новозбудоване житло, а також відсутність кредитів дляпридбання готового житла, створений в перші роки реформ ринок житлавиявився не забезпечений необхідними кредитно-фінансовими механізмами,які могли б підтримати платоспроможний попит населення на ринкуготового житла.
У 1993 р. робиться важливий крок у житлову реформу. Указом Президента
Республіки Казахстан N 1344 приймається "Державна програма новоїжитлової політики та механізми її реалізації ". Вона передбачала низкунайважливіших стратегічних кроків у сфері житлової політики держави, такіяк: внесення необхідних змін і доповнень в систему правових норм,що мають відношення до житловій сфері; реформування системи фінансуванняжитлового будівництва та житлово-комунального господарства; демонополізація;розробка комплексу заходів щодо зниження вартості будівництва житла таздешевлення його для населення; створення системи пільг учасникам процесужитлового будівництва і експлуатації з метою залучення в цей процесмаксимальної кількості громадян та юридичних осіб; здійснення заходів длярозширенню орендного сектору у житловій сфері; модернізація базибудіндустрії; розробка спрощеної процедури виділення та реєстраціїземельних ділянок для житлового будівництва; комплексний розвиток врайонах житлової забудови соціальної, інженерної і транспортноїінфраструктури; створення ефективних організаційних структур дляздійснення житлової політики держави; розвиток інфраструктури ринкужитла та нерухомості в цілому. [24, c. 5]
Незважаючи на те, що значна частина проголошених у згаданому указістратегічних завдань не була реалізована, цей документ вказував наважливість житлових проблем для держави і входження житлової політики вчисла пріоритетних напрямків діяльності держави. Це міркуваннявкрай важливо для аналізу реальних можливостей подальшого реформуванняжитлового сектору та системи його фінансування.
Протягом декількох років обсяг житла, що вводиться в республіці становивприблизно 0,5% від наявного житлового фонду і дорівнює площі старих іаварійних житлового будівництва. За таких темпів оновлення житлового фондуімеелась реальна загроза його безнадійного старіння, і, якщо врахувати, щобільша частина житла перебуває у сейсмічно небезпечних зонах, то наслідкитакої політики в житловому будівництві могли бути катастрофічними.
Спад інвестиційної активності в будівельній галузі болісно відбивсяна економічний стан багатьох підрядних організацій. У результатічисельність зайнятих у будівельному секторі продовжує скорочуватися.
Очевидно, що в такій ситуації багато разів підвищилася значущістьреального запуску нових механізмів залучення позабюджетних коштіву будівельний сектор, у тому числі, за рахунок іпотечного житловогокредитування, оскільки воно дійсно може допомогти зупинити розпадбудівельної галузі, поліпшити показники зайнятості, вирішити цілий рядпроблем соціального характеру.
Рівні та структура попиту і пропозиції, а також ціноутворення на житловунерухомість мали в Казахстані ряд особливостей, які необхідно буломати на увазі при оцінці перспектив формування ринку іпотечногокредитування.
В цілому по республіці рівень попиту на житло був низьким. Це стосувалосяпереважної більшості міст і всієї сільської місцевості. Чи неєдиними центрами, де попит на житлову нерухомість більш-меншсформований, були дві столиці - Астана і Алмати, де як і ранішесконцентровані не тільки бізнес-еліта республіки, а й велика кількістьчиновників, включаючи зарубіжних, а також ті міста, де, в основному,зосереджені діючі підприємства добувної та переробноїгалузей промисловості.
В якості одного з факторів, що впливають на попит, виступають бюджетніобмеження і, зокрема, дохід родини. Середній рівень доходу сім'ї в
Казахстані перебував на невисокому рівні, хоча й перевищував показникисусідніх країн. За даними Агентства Республіки Казахстан за статистикою, влипні 1999 р. середньодушові грошові доходи населення становили 3224 тенге,або 23 долара США. При цьому середньодушові доходи жителів рр.. Алмати і
Астана в липні 1999 р. зрівнялися і склали 5486 тенге ($ 39). З огляду нате, що склад середнього домогосподарства в Казахстані складає 3,5 людини,середньомісячний грошовий дохід домогосподарства по республіці склав у липні
11284 тенге ($ 80), а по рр.. Алмати і Астана - 19201 тенге ($ 137). Слідвідзначити, що значна частина населення не має жодних істотнихнакопичень і змушена витрачати практично весь дохід на поточнеспоживання. Рівень норми заощаджень продовжував залишатися низьким, хоча йпочав зростати в 1999-2000 рр..
Попит населення на житло, багато в чому визначаєтьсядемографічними показниками, такими як темпи утворення нових сімей,рівень міграції, кількість складних домогосподарств та ін У Казахстаніспостерігаються тенденції зменшення загального коефіцієнта народжуваності,збільшення загального коефіцієнта смертності і, відповідно,зменшення загального коефіцієнта природного приросту, хоча з 1999 рокуспостерігається зворотна тенденція. Зниження народжуваності зменшує розмірисімей зараз і кількість сімей в майбутньому, тобто в перспективіструктура та кількість домогосподарств будуть суттєво відрізнятися від сучасних,що призведе до зміни попиту на житло.
Перенесення столиці з Алмати до Астани в 1997 р. спричинив за собою вельмизначні коливання попиту, а разом з ним і цін на нерухомість. У
Алмати, зважаючи на значний відтік населення, ціни на нерухомість, якжитлову, так і комерційну, у 1999-2000 роках. знизилися приблизно на 10-15% удоларовому еквіваленті. В Астані, де в даний час продовжуєвідчуватися значний дефіцит житла, ціни після величезного стрибка в 1998р., до 2000 р. трохи опустилися і стабілізувалися приблизно на рівні 20 -
30% нижче, ніж в Алмати.
Якщо розглянути положення в обласних центрах, то тут спостерігаласянаступна ситуація. Як вже зазначалося вище, був відносно високий попитна місцевих ринках житла в обох столицях, а також тих містах, де, восновному, зосереджені діючі підприємства добувної тапереробної галузей промисловості, де відносно високий рівеньоплати праці: Кустанай, Атирау, Павлодар, Усть-Каменогорськ. І навпаки, утих містах, де рівень безробіття відносно високий, спостерігавсявідносно низький попит на житло.
У 1998 - 2000 рр.. збільшився попит на індивідуальне житло (заміськікомфортабельні будинки), перебудовані укрупнені квартири в багатоквартирнихбудинках. З підвищенням вартості комунальних послуг також намічається тенденціязбільшення попиту на квартири з мінімальним набором зручностей (длянизькодохідних сімей).
Що стосується пропозиції житла, то на території всієї республікиспостерігалася приблизно однакова картина. Переважна більшість житлапропонувалося на вторинному ринку, у той час як ринок нового житловогобудівництва був розвинений украй слабо. Ситуація в будівельному секторізначно погіршилась за останні роки через відсутність достатньогоплатоспроможного попиту. Однією з тенденцій було неухильне звуженняпропозиції на первинному ринку через катастрофічне падіння обсягівнового будівництва.
У 1998 р. обсяги житлового будівництва знизилися в порівнянні з 1990 р.більше, ніж у 7 разів, при цьому цілком імовірно продовження цієї тенденції.
Таким чином, на загальному несприятливому фоні в будівельному секторі, даністатистики показували дві тенденції, які можна було назватипозитивними. Перша з них - постійне зростання питомої ваги житла,яке будувалося у недержавному секторі, тобто підвищення значимостіприватних, і, перш за все, індивідуальних забудовників. Якщо в 1990 р. 78%житла було збудовано державну?? ми підприємствами і організаціями, то в
1998 ситуація змінилася кардинально, і майже 85% нового житловогобудівництва припало на частку приватного сектора
Друга позитивна тенденція, хоча вона була набагато менш значима попорівняно з першим, - збільшення середнього розміру споруджуваних квартир. Цевказувало на те, що приватний сектор, за рахунок якого таке збільшеннявідбулося, мав у своєму розпорядженні найкращою, з точки зору ліквідності, частиною житловийнерухомості, що, в принципі, могла бути включена в економічнийоборот.
У 2000 р. ціни на житло на первинному ринку в 1,5-2,5 рази перевищували ціни навторинному ринку.
Для більш глибокого аналізу можливостей зростання обсягів житловогокредитування в найближчій перспективі необхідно було визначити, по-перше,доступність житла і житлових кредитів для населення, і, по-друге,потенційний платоспроможний попит на них.
Згідно з офіційними даними, середній щомісячний дохід у липні 1999 рокудорівнював 3224 КТ або 24,34 доларів США на душу населення. Такий низькийдохід не сприяв запуску процесу житлового кредитування в усіхобластях Казахстану. Головним чином, необхідно було зосередитиувагу на міському населенні, яке являло собою основнийцільовий ринок для іпотечного кредитування житла. Більш того, двомаосновними цільовими ринками в країні були Алмати і Астана. У липні 1999р. середній щомісячний дохід на душу населення в Алмати й Астанідорівнював 5486 КТ або 41,42 доларів США.
Для того, щоб претендувати на отримання іпотечного кредиту на купівлюжитла, потенційний позичальник має у своєму розпорядженні певнівласними коштами. Основним джерелом власних коштів упереважної більшості громадян було житло, яке перейшло в їхвласність в результаті приватизації. Середні ціни однокімнатної типовийквартири в Казахстані (мм. Алмати і Астана, де ринок, як зазначалосявище, розвинений найбільшою мірою) в 1999 р. дорівнює USD 8 000, двокімнатної
- USD 13 000, трикімнатної - USD 20 000. При цьому, слід зазначити, щоуказується рівень цін на житло в Казахстані порівняно високий не тількипо відношенню до сусідніх країн, а й навіть по відношенню до країн Східної
Європи та Туреччини, де рівень добробуту населення значновідрізняється від показників у Казахстані. Другим джерелом власнихкоштів у населення можуть бути банківські вклади і депозити, грошовінакопичення, коштовності, гараж, автомобіль і т. п. Реальну заставнувартість цих коштів визначити складно.
В цілому, платоспроможний попит на житлові іпотечні кредити в сформованихв Казахстані умовах залишався відносно невеликим. Однак, по-перше,він був достатнім для початку практичного освоєння і розвитку механізмівіпотечного кредитування різними державними і комерційнимиструктурами, зацікавленими у розвитку національних ринків нерухомості,а, по-друге, низька доступність іпотечних кредитів для населеннявизначається, головним чином, низькими доходами домогосподарств і високимипро
